深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略研究(1)

1、目錄一、前言背景范圍、目的1221 范圍、分類22 目的3技術路線和方法31 技術路線32 方法 、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)利用的特點及案例研究 1地鐵地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點11 地鐵相關資源的開發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢12 處于特定時空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場獨占優(yōu)勢13 地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展狀況密切相關14 地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運營的局限性2幾個城市地鐵地下商業(yè)研究21 上海的經(jīng)驗與做法22 廣州的經(jīng)驗和做法23 北京的經(jīng)驗和做法24 香港的經(jīng)驗和做法3小結31 地鐵商業(yè)經(jīng)營分布特點32 地鐵公司對地下商業(yè)物業(yè)運營管理的策略33 來自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營的借鑒三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營

2、狀況分析1深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀11 供給狀況1 2 需求狀況13 深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況14 小結2深圳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展趨勢21 商業(yè)物業(yè)供給量預測22 商業(yè)物業(yè)需求量預測23 商業(yè)物業(yè)租賃狀況預測24 商業(yè)物業(yè)營銷趨勢四、深圳市零售業(yè)發(fā)展狀況及消費者消費特征分析1深圳零售業(yè)發(fā)展的特點11 規(guī)模經(jīng)營、連鎖經(jīng)營使行業(yè)集中度有了明顯提高12 購買力來源多元化13 零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)整和創(chuàng)新取得成效14 零售商業(yè)平均利潤率處于微利邊緣15 隨著地鐵的修建將使深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集 中的趨勢16 將形成新的多極商業(yè)服務體系2深圳市消費者購買力21 深圳市常住人口特征22 深圳經(jīng)濟

3、狀況及常住人口消費能力23 流動人口消費特征24 深圳市消費結構五、地鐵公司地鐵站廳商業(yè)物業(yè)的商圈分析及商業(yè)規(guī)劃1站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略分析11 站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布12 站廳零星商鋪的人流特點13 地鐵站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略2地鐵站廳商場物業(yè)的商圈及經(jīng)營策略分析21 大劇院站廳商場22 世界之窗站廳商場23 會展中心站廳商業(yè)區(qū)六、地鐵公司地下商業(yè)街（商城）物業(yè)商圈及經(jīng)營策略分析1崗會間地下商業(yè)街11 研究對象概況12 周邊環(huán)境特點13 消費者消費特征14 經(jīng)營策略2市民中心站地下商業(yè)街21 研究對象概況22 周邊環(huán)境特點23 周邊人流特點24 經(jīng)營策略七、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的模式

4、分析與建議1商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的主要模式2經(jīng)營模式選擇的考慮因素21 站內(nèi)商場位置的特殊性22 投資的承受能力23 以經(jīng)營回報的期望24 租賃市場的態(tài)度25 地鐵公司的經(jīng)營管理能力3地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營模式的建議八、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的招商與市場推廣建議1招商方式2招商策略3租約安排4宣傳廣告41 宣傳推廣策略42 宣傳推廣的主訴求九、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)濟效益評估1站廳商業(yè)物業(yè)11 投資額12 營業(yè)收入13 營業(yè)支出14 利潤額（單位：萬元）2地下商業(yè)街（商城）21 投資額22 經(jīng)營收入23 經(jīng)營費用24 利潤額（單位：萬元）25 全部投資回收期十、問題與建議1主要問題11 長遠看好和近期看淡

5、的矛盾及其對經(jīng)營的困擾12 周邊環(huán)境存在較大的變數(shù)，使租賃雙方都存在較大的經(jīng)營風險13 崗會間地下商業(yè)街的經(jīng)營面臨的難度是相當大2建議前言1背景深圳地鐵一期工程經(jīng)過長期的籌備、 建設，一號線羅湖站至世界之窗站、 四 號線黃崗站至少年宮站將于 2004 年年底建成投入試運行。地鐵是一種大量、安全、高效、準點的城市軌道交通工具，在人口密集的現(xiàn) 代化大都市， 地鐵在城市綜合交通體系中具有獨特的優(yōu)勢， 因而通常成為主要的 客運交通方式，客流量相當龐大。為了利用龐大客流帶來的商機，增加收益，同 時也為向乘客提供更完善服務， 各國城市地鐵開發(fā)和運營當局， 都十分重視開發(fā) 利用地鐵沿線地下空間資源， 積極發(fā)

6、展商業(yè)服務業(yè)， 這已經(jīng)成為地鐵經(jīng)營的主流 模式。深圳地鐵在建設過程中， 地鐵公司借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗， 有意識地考慮了地下商 業(yè)空間的開發(fā)， 對各類有條件的地下空間資源均計劃改造為商業(yè)物業(yè)， 并在地鐵 通車同時一起投入使用。 由于這些規(guī)劃中的商業(yè)物業(yè)分布線長， 規(guī)模不一， 情況 復雜，為使這些商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營達到理想效果， 深圳地鐵公司認為有必要選擇一 家研究咨詢機構， 來開展前期研究策劃工作， 深圳地鐵公司最后選中深圳市百家 歡實業(yè)發(fā)展有限公司來承擔這一使命。2范圍、目的21 范圍、分類211 范圍（詳見本章附圖）各站廳內(nèi)的零星物業(yè)，717平米；大劇院站內(nèi)中型物業(yè)，960平米；會展中心站中型物業(yè)，

7、1800 平米；市民中心站大型物業(yè)， 3110平米；世界之窗站站內(nèi)中型物業(yè)， 1500 平米； 崗廈站會展中心站區(qū)間大型物業(yè)， 10800 平米。21 2 分類按照商業(yè)網(wǎng)點的類型劃分，上述物業(yè)可劃分為三類：第一類為站廳零星網(wǎng)點；第二類為站廳商場；第三類為地下商業(yè)街（城）。2. 2目的幫助深圳地鐵公司增進對深圳商業(yè)物業(yè)市場的了解，設計地鐵商業(yè)物業(yè)的概 念和提出市場定位，推薦合理的經(jīng)營模式，估算地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的效果，為地 鐵公司的相關決策提供充分依據(jù)。3 .技術路線和方法3. 1技術路線32 方法321 聚類分析方法理念。調(diào)查分析其他城市地鐵商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)分布的共 性，設計地鐵商業(yè)規(guī)劃的概念；32

8、2 經(jīng)驗歸納法。通過對其他類型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營規(guī)律的總結，提出經(jīng)營 問題的解決方案和思路。32 3 專家法。其實是經(jīng)驗法的一種，是利用業(yè)內(nèi)專家的經(jīng)驗判斷來篩選 合理的解決方案。二、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)利用的特點及案例研究1地鐵地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點 地鐵站內(nèi)商業(yè)與沿線商業(yè)的開發(fā)屬于地下商業(yè)空間開發(fā)范疇， 相對于地上商 業(yè)空間的開發(fā)經(jīng)營，有其自身的特點和約束條件。11 地鐵相關資源的開發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢地鐵作為一種快捷、 準時的城市交通工具， 能夠聚集巨大的客流， 而客流在 乘坐地鐵時對某些類別的消費潛力巨大。 因此地鐵相關資源的開發(fā)旨在有效利用 客流帶來的巨大市場機會，就具有明顯的交通優(yōu)

9、勢。12 處于特定時空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場獨占優(yōu)勢 地鐵地下商業(yè)可以說是地鐵建設運營的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物， 受空間、環(huán)境 等因素的限制， 地鐵商業(yè)的競爭， 因而可以說在特定時空條件下， 地鐵站內(nèi)商業(yè) 對于巨大的客流資源具有市場獨占性。13 地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展狀況密切相關 地面各商圈具有聚集人氣的磁場效應， 而地鐵的運營猶如動脈， 能加速客流， 二者相互支持。 因此地鐵內(nèi)商業(yè)與地面商業(yè)發(fā)展密切相關， 地上地下各商業(yè)設施 之間相互補充，能更大的方便和滿足顧客需求。14 地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運營的局限性 從屬于地鐵建設和運營的地鐵地下商業(yè)的運營要受到地鐵運營法規(guī)、 地下空 間建設

10、技術和消費習慣等方面的限制。乘客安全是地鐵建設和運營考慮的首要因素，地鐵在通風、防火、排水 以及緊急情況時的乘客疏散等方面都有嚴格要求。 地鐵地下商業(yè)要求客 流滯留則與地鐵交通本身要求的客流疏散功能背離， 因此需要地鐵地下 商業(yè)開發(fā)經(jīng)營要兼顧客流疏散和滯留要求， 經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇也要以此為 出發(fā)點。地鐵建設和與地鐵相關的商業(yè)空間均屬地下構筑物， 其結構和技術條件 一旦形成就很難進行改造，即使改造也存在工程難度大、投資成本高的問題，具有較大的不可逆性，因此該類項目的前期規(guī)劃尤為重要。 商業(yè)運營要奉行消費者導向觀念。 地鐵地下商業(yè)環(huán)境會不太符合慣常于 地面上生活的消費者長期形成的消費習慣、消費心理：

11、低可視性使消費 者產(chǎn)生壓抑感；封閉環(huán)境影響消費者在時間等方面的判斷；地下空間的 封閉性與商業(yè)空間要求的開放性的矛盾等。 這就客觀上要求地鐵商業(yè)經(jīng) 營創(chuàng)新，突破習慣障礙， 強化地下消費引力， 把消費力引入和留在地下。2幾個城市地鐵地下商業(yè)研究21 上海的經(jīng)驗與做法 目前上海運營的兩條地鐵線路全長約 40 公里，日均客運量 89萬人次。 211 上海地鐵地下商業(yè)基本情況地鐵站內(nèi)商鋪的經(jīng)營地鐵各站站臺通常沒有或僅僅配少量即時、 便捷的自動售貨機和報刊雜志銷 售點。地鐵站廳設置較多主要經(jīng)營書報、洗衣、數(shù)碼快照等面積小、服務即時、經(jīng) 營專業(yè)的商鋪。 商鋪主要采用各站連鎖套餐的經(jīng)營方式。 但經(jīng)營狀況因分布

12、不規(guī) 范、經(jīng)營單一、缺乏吸引力而不盡人意。地下商場或商業(yè)街上海的靜安寺伊美時尚廣場、 人民廣場地下香港名店街等地下商場或商業(yè)街 多建于客流量較大的站點，主要經(jīng)營服裝飾品，目標顧客瞄準時尚的青年男女。特色化經(jīng)營的香港名店街， 引進追求時尚潮流的 “香港”概念和香港零售業(yè) 先進的經(jīng)營管理理念，主要經(jīng)營中檔名牌禮品、飾品和化妝品；目標顧客瞄準 18-26 歲追求時尚的年輕族。212 上海地鐵商業(yè)的管理與經(jīng)營 地鐵商業(yè)招商方式的選擇是根據(jù)地下商業(yè)物業(yè)的具體特點來進行的， 主要有 三種：委托商業(yè)公司（中介）負責招商；招標商業(yè)投資公司總承包方式；公司自 己負責招商， 負責管理。上海地鐵運營有限公司商貿(mào)公司

13、在擁有經(jīng)營管理權的二 號線上實行連鎖式招商，把十幾個站點鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營。地鐵公司在運營初期對于商鋪出租主要采用招商的方式， 隨著地下商業(yè)的發(fā) 展，競爭比較激烈的條件下，改而采用議標的方式。地鐵商場中商鋪的租金最貴價格為 5000元/月（8-9 平方米），再加上物業(yè)管 理費 350 元/月，有稅金、工商管理費也列在其中。較早運營的徐家匯地下商城 內(nèi)的一般商鋪平均租金是 7-12 元/每天，在各類地鐵商鋪的租金中是比較低的。 站廳內(nèi)零星商鋪租金價格一般在每月 200-350 元/平方米，租金遞增率：每年 5%-10%。213 上海地鐵商業(yè)的經(jīng)驗和不足主要經(jīng)驗是地鐵商鋪開發(fā)主要采用招商方式；

14、 特色化經(jīng)營； 連鎖經(jīng)營； 注重 地鐵站、地下商場以及地上商業(yè)的銜接。 存在的問題是很多地鐵商城的規(guī)劃欠合 理；所營項目雷同；功能定位不明確。22 廣州的經(jīng)驗和做法運營中的廣州地鐵一、二號線全長 41.48公里，日均客運量 37.5 萬人次。221 廣州地鐵站點地下商業(yè)基本狀況地鐵沿線站廳商業(yè)一號線各站點站廳大都設置了商業(yè)零售網(wǎng)點， 但除天河西站具有一定規(guī)模和 比較集中外，其它多為零星分布，主要經(jīng)營書報刊、沖印、西餅店、銀行、便利 店等，進駐地鐵商業(yè)網(wǎng)點的主力商家以連鎖企業(yè)為主。 二號線與一號線站廳商鋪 的經(jīng)營模式和業(yè)態(tài)種類相近。與站廳連接的地下商業(yè)街與站廳連接的地下商場或商業(yè)街經(jīng)營面積和規(guī)模

15、較大。 烈士陵園站的流行前 線是主營時髦服裝、 飾品及特色食肆的流行時尚地帶， 吸引追慕時尚的中、 大學 生及潮流青年。 芳村站與花地灣站間的地下商業(yè)街前段是好美居家居廣場， 后段 是服裝飾品購物廣場，但因位置偏敝經(jīng)營狀況較差。222 廣州地鐵公司對于地鐵地下商業(yè)的經(jīng)營管理 廣州地鐵對站廳零星商鋪和地下商業(yè)街采用不同的經(jīng)營手法。 對零星商鋪是 設定業(yè)種分別招商，為方便管理傾向于選擇較有實力的知名連鎖企業(yè)連鎖經(jīng)營； 對規(guī)模較大達到商業(yè)街性質(zhì)的則采取整體招商的辦法， 但對商鋪經(jīng)營范圍和形式 有諸多限制。隨著地鐵地下商鋪商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展， 初期采用招商引入商家的方式被議標方式逐步取代租金一般為每月 2

16、00-500 元/平方米，合同期一般 3-5 年，租金年遞增率為 6%。但各站點的連鎖報刊亭月租為 700 元，租金相對較高，因此多由南方報業(yè) 等有實力的企業(yè)連鎖經(jīng)營，目前這類商鋪租金有下調(diào)趨勢。地鐵站廳商鋪出租率達 100%，2002年全年商鋪租金收入超過 200 多萬元。223 廣州地鐵站廳商鋪經(jīng)營的主要經(jīng)驗和值得關注的問題 經(jīng)驗主要是引進連鎖經(jīng)營和知名商家， 區(qū)分商場、商鋪的不同情況采用分別 招商、整體招商相結合的方式。 但地鐵一號線興建后沿線地下商業(yè)發(fā)展并不興旺， 有的業(yè)種如藥店業(yè)已關閉， 究其原因主要是客流量太小、 消費者尚未形成逛地鐵 站商鋪的習慣以及商家經(jīng)營策略缺乏引力。23 北

17、京的經(jīng)驗和做法北京運營的一線和環(huán)線地鐵總里程 54 公里，日均客運量約 130萬人次。231 地鐵站內(nèi)商業(yè)基本情況及特點目前地鐵線各站廳配置了以沖影、 西點、便利店等經(jīng)營便利性商品和服務的 不同業(yè)種組合的商業(yè)服務網(wǎng)點。商業(yè)網(wǎng)點基本采用連鎖經(jīng)營方式。但與地鐵站連接的地下商場、 商業(yè)街的開發(fā)經(jīng)營十分滯后。 在地鐵西單站站 廳與西單商場連接的地下空間設立的西單站地下商貿(mào)市場， 經(jīng)營面積僅 558 平方 米，主要經(jīng)營服裝、鞋帽、北京特色食品等中低檔商品，經(jīng)營狀況不好。232 北京地鐵對地下商業(yè)的經(jīng)營管理在對地下商業(yè)的經(jīng)營方式上， 北京地鐵商貿(mào)中心以租賃為主， 大部分經(jīng)營項 目是引進合適商戶 （主要是在

18、全市有相當知名度的連鎖企業(yè)， 如北京百萬莊園公 司），但對商家經(jīng)營的商品品種進行限制，以防止對乘客不良干擾和商家之間惡 性競爭；地鐵公司實行多種經(jīng)營方式， 有選擇參與部分項目的經(jīng)營， 如進行沖印、 影像超市（還未開業(yè)）等經(jīng)營項目合作，但通常不承擔經(jīng)營風險；在管理架構上 設立專門部門（如設立西單商場部）對大型網(wǎng)點進行管理。目前，站內(nèi)商鋪的租金平均是每月 500-800 元 /平方米。地鐵公司商鋪租金 收入加上自動售賣機的租金收入，一年租金收入總計可以超過 1000 萬元。233 北京地鐵商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗和問題主要經(jīng)驗是盡量引進實力強的連鎖企業(yè)， 使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸 服務，同時減少地鐵公

19、司的管理壓力， 保障地鐵公司收益。 但是整體上北京地鐵 的較大規(guī)模的地下商業(yè)發(fā)展比較滯后。24 香港的經(jīng)驗和做法香港地鐵荃灣、港島、觀塘三條主要運營線路總長 43.2 公里，日運營時間 達 19 小時，日均客運量 230 萬人次。241 香港地鐵地下商業(yè)站臺、站廳內(nèi)商業(yè)站臺因功能限制基本沒設置商業(yè)， 但各類廣告布滿站臺通道壁、 地鐵隧道壁 的有效空間。面積較大的站廳客流旺盛， 因此分布著不少滿足即時性、 便捷性需求的商鋪。 商鋪的業(yè)態(tài)設置以銀行、便利店、西餅屋、干洗店等種類為主。商鋪裝潢考究， 環(huán)境頗好，經(jīng)營狀況不錯。沿線地下商場 與站廳連接的地下商場定位明確、經(jīng)營靈活，是融購物、休閑、娛樂、

20、觀光 為一體的綜合性商城。 最具特色的地下商場是銅鑼灣時代廣場地下一層的 “時代 便利集”，主要經(jīng)營中西特色餐飲、休閑娛樂、便民超市、服裝飾品；目標顧客 瞄準大眾消費者，價格適中，生意頗好。242 香港地鐵商業(yè)的經(jīng)營模式和管理方法對于分布在各站廳內(nèi)的銀行、 便利店、 西餅屋等商鋪， 香港地鐵主要租賃給 采用連鎖經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)，既統(tǒng)一管理，又突出品牌優(yōu)勢。香港地鐵公司的經(jīng)營收入分經(jīng)常收入和非經(jīng)常收入（即物業(yè)發(fā)展利潤） 。經(jīng) 常性收入包括車費收入、 物業(yè)租賃收入、 物業(yè)管理收入和其它收入等， 其它收入 則來源于地鐵范圍內(nèi)的有線和無線業(yè)務、自動售賣機以及紀念車票收入等。243 香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗

21、借鑒和不足 經(jīng)驗主要是各類地鐵商場經(jīng)營定位明確， 實行特色化經(jīng)營和主題經(jīng)營； 圍繞 地鐵經(jīng)營進行商業(yè)營銷模式的創(chuàng)新， 把商場的客流和經(jīng)營與地鐵的客流和經(jīng)營進 行經(jīng)營捆綁（如杏花新城） 。但是香港地鐵沿線地下商場的燈光亮度不足，給人 壓抑的感覺，影響客流消費。3小結通過對幾個城市地鐵商業(yè)的考察、 分析和總結，可以得出以下幾個方面結論。31 地鐵商業(yè)經(jīng)營分布特點311 地下商業(yè)經(jīng)營范圍一般分為四大類：第一是是即時性消費商品，包 括報刊雜志、點心飲品等；第二類是便利性商品或服務，包括沖印店、洗衣店、 銀行、西餅店、旅行社和便利店等；第三類是流行性商品，諸如手機、MP3、CD、VCD 碟、流行軟件等電

22、子類消費品， 流行性書刊、 服裝飾物與精品等類別； 第四類是咖啡店、 飲品店、 快速餐飲店等， 這個類別的加入使地鐵站成為重要的 公共活動空間而非單純的交通節(jié)點，但這些店鋪的設置需要滿足消防條例的規(guī) 定。312 在商業(yè)分布上，地鐵站臺由于吐納乘客的功能性要求和限制基本上 不設置商業(yè)，因此地鐵商圈可分為三個層次：第一層次是站廳內(nèi)零星商業(yè)網(wǎng)點， 面積小， 以經(jīng)營即時性消費商品為主； 第二層次是面積較大的站廳內(nèi)商場， 經(jīng)營 范圍以便利性商品和服務與流行性商品為主。第三個層次為地下商場或商業(yè)街。 地鐵沿線較大型地下商場或商業(yè)街，一般以經(jīng)營流行性服飾、皮具和精品為主， 目標消費者通常鎖定大中學生和追求時

23、尚的青年人，價格多中低檔。強調(diào)主題、 特色經(jīng)營， 以期產(chǎn)生特色化經(jīng)營優(yōu)勢， 比較成功的例子是上海香港名店街、 廣州 的流行前線。 總體上看，商業(yè)經(jīng)營種類與經(jīng)營規(guī)模密切相關， 規(guī)模小就以經(jīng)營第 一、二類商品為主，規(guī)模大則主要經(jīng)營第三、四類商品。313 地鐵站內(nèi)商鋪基本上都采用連鎖經(jīng)營形式。連鎖經(jīng)營迎合了消費者 習慣消費和品牌依賴的消費心理， 最大限度方便了消費者。 只有流行類商品中的 服裝飾物與精品等一般不采用連鎖經(jīng)營，而是視不同站點的客流而定。314 地面商業(yè)發(fā)展狀況對地下商業(yè)設置具有很大影響，地面地下互動關 系明顯。 通常地面屬于商業(yè)中心， 地下商業(yè)也會比較興旺， 但地下商業(yè)一般是作 為地面

24、的補充。 地面屬于辦公區(qū)或住宅區(qū)， 地下商業(yè)一般可以發(fā)揮中低價位的社 區(qū)商業(yè)中心的作用或者發(fā)展成為特色商場。32 地鐵公司對地下商業(yè)物業(yè)運營管理的策略地鐵公司在招商時， 通常采用議標等方式引入有較高商譽、 實力較強的連鎖 經(jīng)營企業(yè)， 招商范圍一般不考慮僅在地下經(jīng)營的商家。 這樣可以使乘客在地鐵可 以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務。 同時便于地鐵商鋪管理， 降低租賃經(jīng)營的風險， 使地鐵 公司的收益得到保障， 而連鎖企業(yè)出于提高企業(yè)形象、 增進消費者接觸頻率、 強 化品牌效應考慮，即使短期虧損也會踴躍要求進駐。地鐵公司還對地下商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)種類進行必要的調(diào)控。 一方面可以保證地 鐵商業(yè)的經(jīng)營品種多樣， 滿足搭

25、乘地鐵消費者的多種需求； 另一方面可以避免商 家由于經(jīng)營重疊造成惡性競爭的可能，有利于樹立起地鐵商貿(mào)的大品牌形象。地鐵公司在對地下商業(yè)物業(yè)務經(jīng)營模式， 通常是區(qū)分不同情況來決定， 站內(nèi) 零星網(wǎng)點通常由自己進行招商和經(jīng)營， 較大的站內(nèi)商場一般也由自己經(jīng)營， 但也 有少量引入投資商進行經(jīng)營的， 而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體 包租的。在對地下商業(yè)物業(yè)出租的營銷策略上，主要是通過提高地鐵商業(yè)物業(yè)的檔 次，改善地下環(huán)境條件和管理服務，構筑地鐵“大品牌” ，對打算進駐地鐵商業(yè) 的商家形成品牌驅(qū)動力， 另一方面， 通過招商引進有豐富經(jīng)驗的經(jīng)營公司、 有實 力的連鎖企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動作用， “

26、以商引商”，吸引眾多商家進駐地鐵。33 來自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營的借鑒 香港地鐵公司在對自有購物中心的經(jīng)營上，其策略是避開區(qū)位條件差的劣 勢，充分發(fā)揮地鐵的交通優(yōu)勢， 強調(diào)主題經(jīng)營模式， 為購物中心注入更多有個性 的娛樂、休閑元素，從而大大強化消費引力。在發(fā)揮地鐵交通優(yōu)勢上， 典型的是杏花新城采取進入商場的消費者免費乘坐 地鐵或為地鐵卡充值的銷售策略， 把商場的經(jīng)營與地鐵的客流捆綁起來， 把地鐵 優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢，達成了組合效應。三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況分析1 .深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)屬經(jīng)營性商品房，主要的使用對象是從事各種零售業(yè)務的行業(yè)， 包 括百貨業(yè)、金融業(yè)、郵政服務業(yè)、居民生活服務

27、業(yè)等。商業(yè)物業(yè)是深圳房地業(yè)的 重要組成部分，在深圳全市商品房開發(fā)投資中，商業(yè)物業(yè)投資約占8-10%。深圳市歷年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構成數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003。深圳市歷年商業(yè)用房銷售面積與空置面積比較資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003。從深圳市商業(yè)物業(yè)歷年的投資、 交易情況可看出， 深圳的商業(yè)物業(yè)市場經(jīng)過 從 1997 年開始的一段調(diào)整期后，受深圳經(jīng)濟穩(wěn)定增長的帶動及地鐵工程全面鋪 開帶來的商機，開始進入了調(diào)整后的強勁市道，主要體現(xiàn)在下述幾方面：一是近兩年來商業(yè)物業(yè)市場成交趨于活躍，在 1998 年銷售量較上年大跌三 成以上之后，從 1999 年起迅速反彈回升，并保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢，到

28、2002 年達到 46.3萬平米，達到歷史高峰， 比 2001年的 27.4萬平方米增長了 69%，顯 示投資者以商業(yè)物業(yè)前景的信心快速增強；二是在特區(qū)內(nèi)福田、 南山和關外布吉、 龍華等新興商業(yè)中心， 商業(yè)物業(yè)受到 市場追捧，呈現(xiàn)成交量明顯增加，價格保持堅挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀缺產(chǎn)品， 一經(jīng)推出， 就受到市民歡迎， 如中 信城市廣場等。總的來說，雖然由于多項利好消息的刺激和投資商、 發(fā)展商對未來商業(yè)發(fā)展 的看好，使深圳近一兩年的商業(yè)物業(yè)市場出現(xiàn)了供銷兩旺的局面， 但空置率仍較 高，而新的供應量又在不斷增加，但需求增長仍然有限，這勢必加劇市場競爭， 銷售面臨巨大壓力， 消化存

29、量商業(yè)用房仍是未來深圳商業(yè)物業(yè)銷售中面臨的主要 難題。11 供給狀況111 開始投資額商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額自 1997 年以來年年上升，說明投資者對未來商業(yè)市場 是看好的。 2002年，全市共完成商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額 37億元，同比增長 35.5%， 占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 9.0%。112 商業(yè)物業(yè)供給量 每年大量新增商業(yè)用房投放市場， 反映出投資商和發(fā)展商充分看好深圳市商 業(yè)和服務業(yè)未來的發(fā)展；同時也為商業(yè)物業(yè)投資者提供了較大的選擇空間。深圳市歷年商業(yè)用房批準預售面積80on6040200$19921994T199f5 1996)199719982000200-2002口批準預售面積13.

30、9639.045 3.9448.7364.4343J 7770.744.9750.4 565.0271.88資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒20031.2需求狀況1. 2. 1銷售情況深圳市商業(yè)用房銷售面積最多的區(qū)域是寶安和龍崗兩區(qū)， 占全市銷售總量 的一半左右，反映出特區(qū)關外商服物業(yè)分布面較廣， 消化量較大，仍有很大的挖 掘潛力。特區(qū)內(nèi)商服物業(yè)銷售則表現(xiàn)的起伏較大，羅湖區(qū)近幾年明顯呈下滑趨勢， 但近一兩年略有反彈，應該歸功于政府的政策支持（允許港人買鋪）；福田區(qū)商服物業(yè)銷量在99年跌到谷底，從2000年開始觸底反彈，與中心區(qū)在該區(qū)興建， 及一些物業(yè)的營銷創(chuàng)新不無關系；南山區(qū)表明商服物業(yè)銷量雖起伏不定

31、，但在 2000年打出了一個小高潮，而這正是由于濱海大道的開通和西部跨海大橋概念 帶旺了南山的商業(yè)；鹽田區(qū)則大多在低位徘徊，可在1999年該區(qū)的銷量卻忽然翻了兩番，究其原因，正是當年“產(chǎn)權式酒店”風靡深圳的時候，為鹽田創(chuàng)下了 歷史上的銷售高峰。深圳市歷年商業(yè)用房銷售面積（按區(qū)域分，單位：萬平方米）年份銷售面積其/、中羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)199621.2311.492.661.324.381.38199727.408.754.482.489.542.15199819.85r 5.34 n3.702.000.084.04P 4.69199926.205.262.152.914.43

32、5.855.60200026.323.213.884.640.727.576.30200127.40r 4.92 d3.422.590.288.23P 7.96200246.306.156.526.53-15.8911.27資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒20031. 2. 2空置情況深圳市歷年商業(yè)用房現(xiàn)樓空置面積（按區(qū)域分，單位：萬平方米）年份空置面積其/、中羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)199655.2014.4022.764.87-8.274.90199748.6613.6214.478.69-7.004.88199852.99r 10.84 113.5012.550.5910.69P 4

33、.82199957.0220.7313.467.561.407.995.88200046.6514.7813.169.250.465.243.76200153.77r 17.05 d10.6310.060.349.10P 6.59200246.8113.9513.488.410.125.505.35資料來源：深圳市房地產(chǎn)年鑒 2003深圳商業(yè)用房空置量在1999年達到最高點后，近幾年逐漸回落，這說明政 府逆向調(diào)節(jié)市場（控制商業(yè)用地的增加）的積極效果已經(jīng)顯現(xiàn)。從各區(qū)來看，76.8%的空置面積位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，達29.8%；福田區(qū)列第二，為28.8%;南山區(qū)再次，為18.0%。1.3深圳

34、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況1.3.1租賃價格從深圳歷年商業(yè)用房租賃價格指數(shù)來看，商業(yè)物業(yè)的租賃價格是下降的，這主要是由于市場上商鋪供給加大，而市場消化能力有限，商業(yè)經(jīng)營能力有限所致。 租賃價格下調(diào)必將加大業(yè)主的經(jīng)營風險與壓力。深圳市歷年商業(yè)用房租賃綜合價格指數(shù)（元/平方米）年份19971998199920002001商業(yè)用房178.9161.9143.7133.9133.5數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)1.3.2銷售價格從2002年七大城市的商業(yè)用房銷售價格比較圖可以看出，深圳整體商品房 均價為6323元/平方米，遠高于包括北京、上海在內(nèi)的國內(nèi)其他城市。其中商業(yè) 用房平均售價高達12053元/平方米，僅次于北京。說

35、明深圳商業(yè)物業(yè)價值較高， 如果沒有新的動力作支撐，深圳商業(yè)物業(yè)的價格上升空間不大。但商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況與物業(yè)位置及物業(yè)的經(jīng)營水平有著直接的關系。 前者 是客觀條件，亦即為商圈決定商鋪價值理論。調(diào)查顯示，商圈在一個城市是舉足 輕重的，城市商業(yè)、經(jīng)濟、城市環(huán)境、城市文化都依商圈而在，因商圈而展開。城市的商業(yè)活動有三類基本形態(tài)，一是分散的臨街店鋪，二是集中的一個或多個 商業(yè)中心，如大型居住區(qū)內(nèi)或周邊的大型商場，三是類似深圳的東門、國貿(mào)、華 強北以及正在形成中的以會展中心為核心的中心區(qū)南片等地段的商業(yè)旺地。通常在這三類地帶的商業(yè)物業(yè)價值相對較高。而后者則是商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營的問題， 它與商業(yè)物業(yè)的設計規(guī)

36、劃的風格、商業(yè)模式、政策環(huán)境，以及商業(yè)管理或服務公 司的水平密切相關。受這些因素的影響，深圳商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況不一， 租賃價 格參差不齊，在好的地段可能會因為經(jīng)營不善而導致租金低廉甚至是空置， 如東 門的部分商鋪，同樣，即便是非商業(yè)旺區(qū)，也會因為經(jīng)營有方、有序規(guī)劃而不乏 亮點商業(yè)物業(yè)，如中信城市廣場、中港城等。2002年七大城市商業(yè)用房平均銷售價格比較（元/平方米）14000120001000080006000400020000北京上海天津重慶廣州杭州深圳商品房均價4764412125011556412235456323商業(yè)用房價格126545149436936536881580212053資

37、料來源：深圳物業(yè)管理年鑒20031.4小結商業(yè)物業(yè)的開發(fā)要講究總量控制、 統(tǒng)籌規(guī)劃。從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律看，專家認 為深圳商業(yè)物業(yè)總面積與總?cè)丝诘暮侠肀壤秊?1平方米從。而至2003年上半年， 深圳市商業(yè)物業(yè)總量近1120萬平方米，按700萬（第五次人口普查數(shù)）總?cè)丝?計算，目前深圳人均商業(yè)面積為1.6平方米/人，遠高于合理的比例，也高于香港的1.3平方米/人和美國零售中心人均商業(yè)占有率的飽和上限1.1平方米/人。上述事實表明，深圳商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)過剩的跡象，投資開發(fā)深圳商業(yè)物業(yè)除注意與周邊 的社會商業(yè)網(wǎng)點和諧配套外，尤其要注意打造商業(yè)物業(yè)的賣點。只有具有獨特商 業(yè)價值的物業(yè)才能在激烈的競爭中贏得市場

38、人均商業(yè)面積比較（平方米/人）深圳人均商業(yè)面港人均商業(yè)面國零售中心 均商業(yè)面積三維柱形圖2.深圳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展趨勢2.1商業(yè)物業(yè)供給量預測從歷年商業(yè)用房施工及新開工面積來看， 近幾年一直保持較高水平，這說明 今后幾年將陸續(xù)有大量的竣工商業(yè)物業(yè)投入市場。到 2002上半年，共有276.7 萬平方米的商業(yè)物業(yè)正在施工或新開工，如果按平均建設周期 1.5年計算，預計 這276.7萬平方米的物業(yè)將于未來兩年內(nèi)陸續(xù)投放市場。歷年商服用房施工及新開工面積施工新開工資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2002,2002年數(shù)據(jù)來自中原地產(chǎn)，單位：平方米。2.2商業(yè)物業(yè)需求量預測商業(yè)物業(yè)的需求量，取決于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度

39、、城市人口、居民收入的增 長等多重因素，根據(jù)回歸模型的測算，深圳早期的商業(yè)物業(yè)的需求，主要取決于 人口的增長，而隨著深圳經(jīng)濟向集約型增長模式轉(zhuǎn)變， 深圳市場對商業(yè)物業(yè)的需 求已轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕Q于第三產(chǎn)為的發(fā)展速度， 這一結論對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)具有重 要的啟示作用。根據(jù)市國土局的一項研究，未來三年 2003-2005年深圳對商業(yè)物 業(yè)的需求是：年份需求預測值2003 年65萬平方米2004 年63萬平方米2005 年62萬平方米注：這個需求值是從最終使用者的角度進行測算的2.3商業(yè)物業(yè)租賃狀況預測盡管未來商業(yè)物業(yè)的需求量比較大， 但與市場供給量相比，商業(yè)物業(yè)仍將出 現(xiàn)供過于求。根據(jù)這種情況，商業(yè)物業(yè)

40、租金在目前的基礎上會基本保持平穩(wěn)， 在 某些時期可能會出現(xiàn)調(diào)整，尤其是一些成熟的商業(yè)區(qū)，由于租金已從低位炒到高 峰，商鋪需求接近飽和，租金穩(wěn)中下調(diào)的趨勢更大，如東門、華強北；而一些新 興的商業(yè)區(qū)，如南山、中心區(qū)等，則會因為周邊設施日漸完備，社會經(jīng)濟活動日 益頻繁，而為租金上升注入動力。近三年深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導租 金情況亦能反映出這一特點。深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導租金變化情況（元 /平方米）區(qū) 別地段200120022003高層多層簡 易高層多層簡 易高層多層簡 易樓苴丿、他樓 層樓苴丿、他 樓 層樓苴丿、他 樓 層樓苴丿、他樓 層樓苴丿、他樓 層樓苴丿、他樓 層羅 湖 區(qū)

41、天安大廈700280600250600250發(fā)展中心250200200國貿(mào)大廈200200200解放路（東門路-深圳戲院） 人民北路（解放路-立新路） 東門中路（深南路-曬布路）450400300400350300450400300福 田 區(qū)華強北路臨街房屋350120300120280400200380180360160300180振華路、振興路、華發(fā)北路沿線兩旁房屋250110250110200300160280150200120200110深南中路以北，紅荔路以南、 華強北路以東、上步路以西20010020090150230100230902008018080南 山 區(qū)錦繡中華、民俗村、

42、世界之 窗、歡樂谷、銅鑼灣廣場15028015028080120南油大道東側(cè)、龍城路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路、后海大道54665054665012045數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃與國土資源局每年發(fā)布的深圳市房屋租賃指導租金2.4商業(yè)物業(yè)營銷趨勢2.4.1中介全面代理將成為商業(yè)物業(yè)市場主流營銷模式。亦即由一批精通商業(yè)經(jīng)營的全方位高度復合人才來主理商業(yè)物業(yè)市場的全程運作，而決不是把專業(yè)性極強的商場運營當成單一的物業(yè)管理，一種集籌劃、招商、租售、經(jīng)營管理等 各種精英為一體的全程服務機構將活躍在深圳商業(yè)物業(yè)市場。目前已有不少有實力的優(yōu)秀地產(chǎn)中介機構，嘗試著向商業(yè)經(jīng)營管理轉(zhuǎn)型邁進，而一批運作得成功的 商城則在創(chuàng)造性地

43、克隆經(jīng)營創(chuàng)新模式。242投資型商鋪將成為市場的一大熱點，開發(fā)商將住宅與商業(yè)裙樓同步銷售，商鋪的銷售遠遠快于住宅銷售，投資商鋪將成為人們主要的投資方式之一。四、深圳市零售業(yè)發(fā)展狀況及消費者特征分析1深圳零售業(yè)發(fā)展的特點商業(yè)是深圳第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，一直保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。2002年,社會消費品零售總額為689.59億元，1990-2002年均增長21.5%。全市商業(yè)從業(yè) 人員約50萬，商業(yè)網(wǎng)點12萬個，1萬平方米以上的大型零售商場（不含專業(yè)市 場，如女人世界等）已超過50家。t國內(nèi)生產(chǎn)總值-社會消費品零售總額數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計信息局。1.1規(guī)模經(jīng)營、連鎖經(jīng)營使行業(yè)集中度有了明顯提高1995

44、年，深圳年銷售額超過億元的商場僅有6家，位居第一位的商場在全國零售業(yè)百強排序中也名落孫山，銷售額居前十一位的商場，其銷售額之和占全 社會消費品零售總額的比重僅為7.5%。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，零售商業(yè)企業(yè)在激烈的市場競爭中，一批大型優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出：如萬佳百貨、茂業(yè)百貨、人人樂、 新一佳、天虹、歲寶、友誼城、華潤萬方、民潤、順電、一致、海王星辰等，并 紛紛進行連鎖經(jīng)營。2002年全市已有各類連鎖企業(yè)超過 100家，在市內(nèi)外開設 的各類門店總數(shù)近3000間；連鎖商業(yè)在本市的銷售額約占社會消費品零售總額 的1/3。在全省零售銷售十強排名中，深圳占 6家。前十位的零售企業(yè)銷售額之 和占全市社會消費品零售

45、總額的比重達 22%，有8家深圳零售企業(yè)列入2002全 國零售業(yè)百強榜。2002年深圳大型零售企業(yè)排行（億元）序號名稱2002年銷售總額2002年本地銷售額1華潤萬佳85592金海馬8453新一佳38124人人樂2695民潤2356r銅鑼灣20207百佳1868茂業(yè)13119天虹商場121210順電家居廣場11.711資料來源：深圳市零售商業(yè)協(xié)會1.2購買力來源多元化深圳市是大陸連結香港、通往海外的門戶，是重要的口岸城市，也是國內(nèi)的經(jīng)濟熱點和區(qū)域性中心城市，因此，深圳市零售市場購買力來源呈現(xiàn)多元化，其主要由三部分構成：一是常住人口。截止 2002年底，深圳常住人口達504.25萬 人，這部分人

46、口是深圳市購買力的主要來源； 二是深圳市大量的流動人口。 2002 年，深圳接待過國內(nèi)、外游客 1522.9萬人次；其三是往來于深港的過境人口。 2002年，經(jīng)過一線口岸出入境人口總數(shù)達到 12865.42萬人次。這三部分人口一 起構成了深圳強大的消費基數(shù)。1.3零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)查和創(chuàng)新取得成效1995年，深圳零售企業(yè)10強中，只有萬佳百貨屬超市，其余九家均為百貨 商店。近幾年來，深圳的零售企業(yè)在經(jīng)歷學習、模仿外國、外資經(jīng)驗之后，逐步 根據(jù)深圳市場的特點，普遍進行了創(chuàng)新。例如萬佳百貨摸索出“超市如百貨模式”， 歲寶百貨的“百貨加超市模式”，將傳統(tǒng)百貨與現(xiàn)代超市進行嫁接，各取所長， 適應了深

47、圳消費者的消費習慣。而外資沃爾瑪在進入深圳之后，也根據(jù)深圳的情 況在商品選擇上也有較多的調(diào)查， 從而逐步實現(xiàn)了本土化的經(jīng)營。目前，深圳零 售業(yè)態(tài)除較傳統(tǒng)的百貨商店、專業(yè)店、雜貨店以外，還有超級市場、便利店、專 賣店、倉儲式平價商場，最近又出現(xiàn)了以銅鑼灣廣場為代表的新興的購物中心模式，已建成或正在建一批大型的購物中心，如中信城市廣場、華潤新城、金光華 商業(yè)廣場等。世界發(fā)達國家主要零售業(yè)態(tài)深圳都已具備。2001年10強企業(yè)中，形成了六家超市，一家專業(yè)店，三家百貨店的新格局。1.4零售商業(yè)平均利潤率處于微利邊緣目前深圳市零售行業(yè)的平均凈利潤率為 3%,超市平均凈利潤率僅為 1%左 右，說明深圳零售行

48、業(yè)已到了微利邊緣。但不同業(yè)種業(yè)態(tài)的商場的利潤率也不同： 如百貨商場會略高于超市；某些品類專賣店則屬于高贏利行業(yè)，如珠寶專業(yè)店（商 場自營），通常可達到50%以上的凈利潤率水平。微利經(jīng)營使得零售經(jīng)營者在選 擇商鋪時更為慎重，而合理的租金價格、商場的經(jīng)營特色及周邊環(huán)境等是零售商 重要考慮的因素。深圳市零售業(yè)凈利潤率示意圖資料來源：與業(yè)內(nèi)人士訪談所得1.5隨著地鐵的修建將使得深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集中的趨勢隨著城市的功能變化和擴張，深圳的商業(yè)布局也不斷地發(fā)生變化。 二十世紀 九十年代中期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅 湖區(qū)、福田區(qū)的華強北以及南山區(qū)共存的

49、多中心商貿(mào)體系。 上世紀九十年代末期， 隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立， 深圳商業(yè)重心開始西移。近一兩年，地 鐵開工，使得地鐵地下商業(yè)和地鐵上蓋商業(yè)瞬間成為商家炒作的對象。國內(nèi)外經(jīng)驗表明：地鐵通到哪里，沿線就會形成一個相對發(fā)達的地產(chǎn)、商貿(mào)流通區(qū)域，就 會提升這一區(qū)域的綜合價值；地鐵站內(nèi)的商貿(mào)活動也會因為地鐵特有的廣告交應 和龐大的人流而活躍。因此，未來深圳商業(yè)將由于地鐵的誕生而呈現(xiàn)出零售業(yè)向地鐵沿線集中的趨勢1.6將形成新的多極商業(yè)服務體系二十世紀九十年代末期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。 隨著中 心區(qū)的政治文

50、化中心地位的確立， 深圳城市建設及人口將向西推進，必將導致深 圳商業(yè)重心的西移。正在興建中的中心區(qū)極有可能成為新的商業(yè)積聚地， 并且由 于其獨特的周邊環(huán)境，又處于連接市區(qū)及香港地鐵交通樞紐， 該商業(yè)區(qū)將成為面 向全市，吸引以香港為主的大珠三角區(qū)域的居民及旅游觀光客的市級中心商業(yè) 區(qū)。另外，由于濱海大道的開通，南山日漸成為深圳重要的人口聚集區(qū)，并將逐 漸發(fā)展，與東門、華強北共同充當城市次級中心商業(yè)區(qū)角色。 從而深圳將會逐步 形成一個中心商業(yè)區(qū)一三個次中心商業(yè)區(qū)一若干個社區(qū)商業(yè)區(qū)的多中心多層次市級次中心商業(yè)區(qū)的商業(yè)服務體系r社區(qū)商業(yè)區(qū)市級中心商業(yè)區(qū)羅湖區(qū) 商業(yè)區(qū)中心區(qū)南中軸商業(yè)區(qū)華強北商業(yè)區(qū)南山區(qū)

51、商業(yè)區(qū)未來深圳商業(yè)區(qū)布局飲食(30.91) 15.20%景交通(46.9)23.10%購物(46.01) 22.70%其它(15.62)7.70%住宿(23.71)11.70%交通(46.9)娛樂(10.25)景點門票(21.69)住宿(23.71)飲食(30.91)購物(46.01)其它(15.62)數(shù)據(jù)來源：抽樣調(diào)查所得交通(2.09)娛樂(1.42)住宿(1.36)口 飲食(4.39)景點門票(0.20)購物(4.56)其它(0.53)2.深圳消費者購買力2.1流動人口及其消費特征2002年深圳共接待過夜的國內(nèi)外游客 1522.9萬人。游客在深圳的消費以商 品性支出(購物和飲食)為主，據(jù)

52、 2001年抽樣調(diào)查統(tǒng)計，境外游客和國內(nèi)游客 商品性支出比重分別為 62.92%和39.43%,分別為9.49億美元和76.92億美元。 流動人口在深圳的商品性總支出約為 155億元/年，約占深圳市社會消費品零售 總額的1/4。國內(nèi)游客在深圳消費構成娛樂(10.25) 5.10% 點門票 (21.69) 14.50%2.2深圳市常住人口特征2002年底，深圳市常住人口 504.25萬人，其中戶籍人口 139.45萬人。常住 人口增長率為7.6%。據(jù)第五次人口普查結果，深圳人口達 700萬人。由于深圳 為新興的移民城市，消費者有易于接受新事物，觀念意識超前、講究生活質(zhì)素的 特點。2.3深圳經(jīng)濟狀況及常住人口消費能力深圳與其他城市經(jīng)濟發(fā)展水平比較2002年七城市主要經(jīng)濟指標比較指標北京上海天津重慶廣州|杭州深圳常住人口（萬人）112813279243089712637504GDP （億元）31305408.82022.61971.13001.717802239.4人均GDP （元/人）2774840760218906363421492794344432社會消費品零售總額（億元）1744.82035.2941.476