恒大地產(chǎn)南京公司幼兒園合作伙伴選擇報(bào)告

1、恒大地產(chǎn)南京公司幼兒園合作伙伴選擇報(bào)告 一、南京公司項(xiàng)目簡(jiǎn)要分析： 恒大金碧天下位于溧水縣城北郊5km 處，溧水縣位于南京市的東南端，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在南京市轄區(qū)內(nèi)處于下游水平，當(dāng)?shù)刈詈玫挠變簣@是溧水縣實(shí)驗(yàn)幼兒園和縣機(jī)關(guān)幼兒園，在南京市區(qū)的知名度和美譽(yù)度相對(duì)較弱。本項(xiàng)目在南京南部臥龍湖東南側(cè)，是臥龍湖旅游度假區(qū)的重要建設(shè)項(xiàng)目。距離南京市區(qū)48公里，周邊高速公路路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通過(guò)寧杭高速二期可在35分鐘內(nèi)到達(dá)南京市區(qū)。金碧天下項(xiàng)目路網(wǎng)交通圖： 本項(xiàng)目配套幼兒園分為南北兩園，靠近項(xiàng)目南北兩側(cè)的小高層和高層住宅去，總建筑面積3818平米，共計(jì)12個(gè)班的規(guī)模。相關(guān)圖示如下：幼兒園在項(xiàng)目中的位置示意圖幼兒園的總

2、體外觀圖（北園）北園首層平面圖北園二層平面圖北園三層平面圖根據(jù)南京恒大金碧天下的定位，目標(biāo)客戶群中有很大一批的業(yè)主或意向客戶為南京市區(qū)居民，從消費(fèi)者心理上分析，應(yīng)盡量弱化溧水的區(qū)域概念，增加南京市區(qū)及其他的元素，營(yíng)造一個(gè)南京市區(qū)近郊世外桃源般的宜居樂土，在訴求諸要素中，要通過(guò)交通、生活配套、教育配套等不斷地強(qiáng)化這一概念。因此在選擇幼兒園的過(guò)程中，應(yīng)傾向于選擇南京市區(qū)的知名幼兒園及其他特色教育的幼兒園（如雙語(yǔ)教育）作為本項(xiàng)目的合作對(duì)象。 綜上分析，在幼兒園的選擇過(guò)程中，擬定了以下幾個(gè)原則：1、以南京市區(qū)的知名幼兒園為主，兼顧當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)幼兒園；2、考慮成本支出與收益貢獻(xiàn)比，最優(yōu)化選擇幼兒園的引入；

3、3、合作模式考慮，選擇簡(jiǎn)單清晰的合作模式，避免后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的難度。4、合作意愿的強(qiáng)弱決定著雙方合作的成功率。二、南京市幼兒園辦學(xué)的相關(guān)政策簡(jiǎn)述1、幼兒園的產(chǎn)權(quán)移交問題根據(jù)南京市目前的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)配套按規(guī)劃配套建設(shè)的小學(xué)、中學(xué)要由當(dāng)?shù)亟逃鞴懿块T來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)登記，對(duì)幼兒園還沒有明確的規(guī)定。根據(jù)調(diào)研，目前在南京主城區(qū)，有成熟幼教區(qū)域的樓盤，有將幼兒園產(chǎn)權(quán)移交教育主管部門開設(shè)公辦園的案例，其他新區(qū)、郊區(qū)樓盤的幼兒園大多數(shù)都由開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)，由開發(fā)商引入幼兒園，幼兒園管理方與開發(fā)商的合作關(guān)系分為純租賃模式和合作經(jīng)營(yíng)分成模式?？紤]到后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理中開發(fā)商不能也沒有必要投入更多的精力，大多數(shù)的開發(fā)商、尤其是

4、郊區(qū)樓盤，都采用將房產(chǎn)租賃給某幼兒園開辦小區(qū)幼兒園，來(lái)完善小區(qū)配套作為主要的目的，幼兒園房產(chǎn)資產(chǎn)的收益都沒有過(guò)多考慮。2、公辦幼兒園與民辦幼兒園在政策上的差別差別比較多。公辦幼兒園在政策上得到政府的扶持，開園過(guò)程中涉及到的各項(xiàng)費(fèi)用，如房屋租賃費(fèi)，幼師的工資等費(fèi)用，均由政府財(cái)政撥款；而民辦園的各項(xiàng)費(fèi)用需要自行支出，并且每年還需要向教育局上繳一定的管理費(fèi)用。 根據(jù)教育局相關(guān)規(guī)定，公辦園不能對(duì)外出資開辦幼兒園，與開發(fā)商合作的模式是：由開發(fā)商投入全部開園的軟硬件條件（裝修、教具、設(shè)備、圖書、家具），并支付一定的品牌使用費(fèi)。民辦幼兒園的合作模式相對(duì)靈活，只要符合辦學(xué)條件，沒有過(guò)多限制性規(guī)定。三、典型樓盤

5、幼兒園配套情況調(diào)研表本次調(diào)研選取了4個(gè)樓盤的配套幼兒園進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，其中南京市第一幼兒園和鼓樓幼兒園是南京市最好的公辦幼兒園，金陵雙語(yǔ)幼兒園是南京市最早的民營(yíng)幼兒園，以雙語(yǔ)教育為特色，百家湖幼兒園是江寧區(qū)的優(yōu)質(zhì)幼兒園，具有較高的代表性。1、 南京市第一幼兒園（世貿(mào)濱江新城分園）：南京市第一幼兒園是國(guó)內(nèi)幼兒教育界的佼佼者，是江蘇省示范性實(shí)驗(yàn)幼兒園，是省、市級(jí)、區(qū)級(jí)教科研基地。以“培養(yǎng)生活于國(guó)際社會(huì)的健康孩子”為辦園理念，先后成立了南師大中美研究中心基地、中法合作的“做中學(xué)”科學(xué)教育項(xiàng)目等試點(diǎn)教育基地；目前擁有十五個(gè)班的國(guó)內(nèi)部，以及經(jīng)江蘇省教育廳特批創(chuàng)辦于2000年的幼兒國(guó)際部。下圖為南京市第一幼

6、兒園實(shí)景圖：樓盤歷史價(jià)格走勢(shì)圖（紅點(diǎn)為幼兒園開園時(shí)間節(jié)點(diǎn)）：通過(guò)價(jià)格走勢(shì)圖可看出，2006年7月幼兒園引入時(shí)樓盤價(jià)格為10500元/m2，到2007年7月價(jià)格保持平穩(wěn)，略有升幅，2007年11月樓盤價(jià)格達(dá)到最高點(diǎn)，價(jià)格增長(zhǎng)率為61.9%。優(yōu)劣勢(shì)分析：南京市第一幼兒園作為南京知名幼兒園，對(duì)公司樓盤的品牌提升具有很強(qiáng)的推動(dòng)作用，但同時(shí)也存在開發(fā)商前期投入大、估算在8001000萬(wàn)之間。與恒大項(xiàng)目相對(duì)位置圖:選擇項(xiàng)目（附實(shí)景圖片）世茂濱江花園樓盤概況所處區(qū)位及與項(xiàng)目的距離方位（圖示）南京市下關(guān)區(qū)樓盤開發(fā)規(guī)模及檔次80萬(wàn)平米水岸豪宅樓盤的主要特點(diǎn)南京老城區(qū)毗鄰長(zhǎng)江超高層江景豪宅配套幼兒園概況幼兒園名稱

7、南京市第一幼兒園濱江分園面積-開園時(shí)間2006.07現(xiàn)在開設(shè)班數(shù)16一般對(duì)外收費(fèi)-對(duì)業(yè)主子女入讀的優(yōu)惠政策-主要辦學(xué)特色知名度高，美譽(yù)度高辦學(xué)模式公辦/民辦？合作/租賃？公辦園民營(yíng)開發(fā)商對(duì)幼兒園的投入與收益詳見下面對(duì)比分析表評(píng)價(jià)成功點(diǎn)引入名園，增加樓盤亮點(diǎn)不足點(diǎn)投入大對(duì)公司項(xiàng)目幼兒園配套的參考建議資金允許，可以借鑒 2、南京市鼓樓幼兒園（銀城聚福園分園） 鼓樓幼兒園是由教育行政部門主辦的南京市一類一級(jí)幼兒園、江蘇省示范性實(shí)驗(yàn)幼兒園。全園占地面積4850平方米，其中綠化面積1670平方米。園內(nèi)固定資產(chǎn)達(dá)230萬(wàn)元，班班有鋼琴、錄音機(jī)等教學(xué)設(shè)備以及供幼兒開展各類活動(dòng)所需的玩教具。全園現(xiàn)有10個(gè)班，

8、330名幼兒，50名教工。樓盤歷史價(jià)格走勢(shì)圖由于該樓盤開盤時(shí)間較早，在幼兒園開園前新房已售空，看不到幼兒園入駐后對(duì)價(jià)格的影響，但通過(guò)二手房交易市場(chǎng)的調(diào)查，該樓盤價(jià)格在2008年3月達(dá)到14000元，價(jià)格持續(xù)攀升，并且通過(guò)上圖圖可看出，該房抗跌性較強(qiáng)。優(yōu)劣勢(shì)分析：鼓樓幼兒園同樣是南京知名的公辦園，在南京享譽(yù)已久，對(duì)樓盤品牌的提升有很強(qiáng)的促進(jìn)作用，但同時(shí)也存在公辦園自身的一系列問題，例如要求開發(fā)商前期投入高，需要無(wú)償移交教育局等。與公司相對(duì)位置圖選擇項(xiàng)目（附實(shí)景圖片）聚福園樓盤概況所處區(qū)位及與項(xiàng)目的距離方位（圖示）南京市鼓樓區(qū)樓盤開發(fā)規(guī)模及檔次18萬(wàn)平米水岸豪宅樓盤的主要特點(diǎn)國(guó)家建設(shè)部康居示范工程

9、智能化系統(tǒng)示范小區(qū)，同時(shí)也是建設(shè)部首批建筑節(jié)能試點(diǎn)示范工程。配套幼兒園概況幼兒園名稱南京市鼓樓幼兒園聚福園分園面積2500左右開園時(shí)間2001年開盤2002.9開園現(xiàn)在開設(shè)班數(shù)9一般對(duì)外收費(fèi)600/月對(duì)業(yè)主子女入讀的優(yōu)惠政策95折主要辦學(xué)特色知名度高，美譽(yù)度高辦學(xué)模式公辦/民辦？合作/租賃？公辦園民營(yíng)、合作開發(fā)商對(duì)幼兒園的投入與收益詳見下面對(duì)比分析表評(píng)價(jià)成功點(diǎn)引入名園，增加樓盤亮點(diǎn)不足點(diǎn)投入大對(duì)公司項(xiàng)目幼兒園配套的參考建議資金允許，可以借鑒3、百家湖幼兒園翠屏清華分園 南京市百家湖幼兒園地處美麗的秦淮湖畔，現(xiàn)為江蘇省省級(jí)示范園。始建于1996年8月，2002年2月遷入新園，總投資1000多萬(wàn)元

10、，占地面積11畝，建筑面積達(dá)3992平方米。幼兒園現(xiàn)有12個(gè)班級(jí)，414名幼兒，教職工53名，其中教師專業(yè)達(dá)標(biāo)率100%，大專率達(dá)92%，本科在讀率100%，市、區(qū)級(jí)骨干教師率達(dá)46%。樓盤價(jià)格走勢(shì)圖： 由于該樓盤06年已售完，通過(guò)此圖只能看到07年9月幼兒園進(jìn)駐后二手房?jī)r(jià)格的走勢(shì)情況，該盤二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)趨高且平穩(wěn)。優(yōu)劣勢(shì)分析：百家湖幼兒園作為一家民辦幼兒園，其辦學(xué)實(shí)力較強(qiáng)，區(qū)域影響力較強(qiáng)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，投入較小，操作比較簡(jiǎn)單。但品牌影響力不足，容易受到政策影響。與恒大綠洲相對(duì)位置圖（距恒大綠洲9km）選擇項(xiàng)目（附實(shí)景圖片）翠屏清華園樓盤概況所處區(qū)位及與項(xiàng)目的距離方位（圖示）南京市江寧區(qū)樓盤

11、開發(fā)規(guī)模及檔次18萬(wàn)平米水岸豪宅樓盤的主要特點(diǎn)山景高級(jí)公寓、水岸景觀住宅配套幼兒園概況幼兒園名稱江寧區(qū)百家湖清華幼兒園面積2000開園時(shí)間2004年開盤2007開園現(xiàn)在開設(shè)班數(shù)6一般對(duì)外收費(fèi)600/月對(duì)業(yè)主子女入讀的優(yōu)惠政策95折主要辦學(xué)特色知名度較高，美譽(yù)度較高辦學(xué)模式公辦/民辦？合作/租賃？民營(yíng)、租賃開發(fā)商對(duì)幼兒園的投入與收益詳見下面對(duì)比分析表評(píng)價(jià)成功點(diǎn)開發(fā)商投入小，完善小區(qū)配套不足點(diǎn)辦學(xué)規(guī)模不大對(duì)公司項(xiàng)目幼兒園配套的參考建議操作簡(jiǎn)單可以借鑒4、金陵雙語(yǔ)天潤(rùn)城幼兒園（蘇寧天潤(rùn)城分園）金陵雙語(yǔ)幼兒園創(chuàng)建于1998年，是一所由政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的、美籍華人投資的民營(yíng)幼兒園。該園環(huán)境優(yōu)雅、園舍充滿

12、童趣，總占地面積近5000m2，幼兒集體活動(dòng)室9間及多功能廳、資料室、圖書室等，圖書近2000冊(cè)，電腦數(shù)臺(tái)。實(shí)行小班化教學(xué)，全園共有托、小、中、大班9個(gè)班級(jí)，幼兒200多名。每個(gè)班級(jí)都有專職英語(yǔ)教師給孩子們上英語(yǔ)課，讓孩子在游戲中快樂的學(xué)習(xí)英語(yǔ)并開設(shè)多門特色班。價(jià)格走勢(shì)圖：通過(guò)走勢(shì)圖可以看出，幼兒園進(jìn)駐后該樓盤價(jià)格盡管有波動(dòng)，但基本維持較高價(jià)格，受市場(chǎng)影響較小，同時(shí)該園的進(jìn)入也完善了小區(qū)的配套，為樓盤的整體水平的提高發(fā)揮了作用，過(guò)硬的教學(xué)質(zhì)量和辦學(xué)能力也受到了業(yè)主的褒獎(jiǎng)。優(yōu)劣勢(shì)分析：該園作為南京第一家民辦幼兒園，雙語(yǔ)特色教育，辦學(xué)能力一流，對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，最大的優(yōu)勢(shì)是可以保留產(chǎn)權(quán)，并且先期投入

13、較少，但同時(shí)也面臨著其影響力較弱，容易受政策影響等問題。 與恒大項(xiàng)目相對(duì)位置圖（距離超過(guò)50km,屬于郊區(qū)大盤與金碧天下類似）選擇項(xiàng)目（附實(shí)景圖片）翠屏清華園樓盤概況所處區(qū)位及與項(xiàng)目的距離方位（圖示）南京市浦口區(qū)樓盤開發(fā)規(guī)模及檔次4000畝超級(jí)大盤樓盤的主要特點(diǎn)價(jià)格相對(duì)較低、升值潛力大目前交通不便配套幼兒園概況幼兒園名稱金陵雙語(yǔ)幼兒園面積3000開園時(shí)間2005年開盤2008開園現(xiàn)在開設(shè)班數(shù)9一般對(duì)外收費(fèi)600-800/月對(duì)業(yè)主子女入讀的優(yōu)惠政策95折主要辦學(xué)特色雙語(yǔ)教育辦學(xué)模式公辦/民辦？合作/租賃？民營(yíng)、租賃開發(fā)商對(duì)幼兒園的投入與收益詳見下面對(duì)比分析表評(píng)價(jià)成功點(diǎn)開發(fā)商投入小，完善小區(qū)配套不

14、足點(diǎn)辦學(xué)規(guī)模不大對(duì)公司項(xiàng)目幼兒園配套的參考建議操作簡(jiǎn)單可以借鑒四、對(duì)洽談的幼兒園的評(píng)估選擇1、幼兒園情況匯總表序號(hào)幼兒園名稱性質(zhì)（公辦/民辦，評(píng)級(jí)）聯(lián)系人聯(lián)系方式已入駐的樓盤及口碑合作模式及合作條件優(yōu)劣分析免租期租金條件/利益分成合作期硬件、設(shè)施總投入運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼是否移交是否引入第三方投資我方總投入收費(fèi)及優(yōu)惠優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1南京市第一幼兒園公辦陸嫻敏總園茂濱江良好無(wú)5年內(nèi)不分利，5年后20%-30%，有則分，沒有則不分-開發(fā)商投入所有硬件，包括整體裝潢，設(shè)備無(wú)是否800-1000萬(wàn)未開園在南京知名度高，師資力量強(qiáng)，生源好開發(fā)商投入大2鼓樓幼兒園公辦崔利玲總園長(zhǎng)025-86636

15、052銀城地產(chǎn)聚福園良好3-5年免租期后有盈利給予30%左右利潤(rùn)分成-開發(fā)商按幼兒園標(biāo)準(zhǔn)提供全部裝潢教具圖書等設(shè)施計(jì)800萬(wàn)元招生不足時(shí)16萬(wàn)元/班/年補(bǔ)貼，另30萬(wàn)元品牌贊助費(fèi)是否800-1000萬(wàn)580-600/月,伙食費(fèi)另算在南京知名度高，師資力量強(qiáng)，生源好開發(fā)商投入大3百家湖幼兒園民辦劉麗園屏清華園3年2.5元/月/平米，第4年開始計(jì)租，租期15年.無(wú)遞增、免物管費(fèi)。15年毛坯交房無(wú)否是- 550-600/月,伙食費(fèi)另算區(qū)域內(nèi)知名度高，師資、生源好知名美譽(yù)度弱于公辦園4金陵雙語(yǔ)幼兒園民辦蘇寧地產(chǎn)潘寧：天潤(rùn)城良好2年第3、4年2.65

16、元/月/平米，第5、6年4元，最后4年5.3元。11年毛坯交房無(wú)否是-600-800/月,伙食費(fèi)另算南京首家民辦幼兒園，模式成熟，有一定社會(huì)影響力知名美譽(yù)度弱于公辦園2、 評(píng)估分析表評(píng)估因素對(duì)房?jī)r(jià)提升的貢獻(xiàn)度開發(fā)商投入與收益比業(yè)主對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)惠的吸引程度市場(chǎng)口碑的美譽(yù)度政策風(fēng)險(xiǎn)后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)估得分合計(jì)要點(diǎn)描述評(píng)分1-20分要點(diǎn)描述評(píng)分1-20分要點(diǎn)描述評(píng)分1-15分要點(diǎn)描述評(píng)分1-15分要點(diǎn)描述評(píng)分1-15分要點(diǎn)描述評(píng)分1-15分一幼對(duì)樓盤貢獻(xiàn)度強(qiáng)，價(jià)格增長(zhǎng)率達(dá)到60%以上20投資800-1000萬(wàn)，收益不確定14后期無(wú)優(yōu)惠12影響力廣美譽(yù)度高15無(wú)償移交15政府主導(dǎo)1591鼓樓對(duì)樓盤貢

17、獻(xiàn)度強(qiáng)，二手房?jī)r(jià)格居高不下20投資800-1000萬(wàn)，另加贊助費(fèi)。收益不確定13后期無(wú)優(yōu)惠12影響力廣美譽(yù)度高15無(wú)償移交15政府主導(dǎo)1590百家湖對(duì)樓盤貢獻(xiàn)度較強(qiáng)，二手房?jī)r(jià)格比新房?jī)r(jià)格翻了一番18毛坯交房，15年合同期內(nèi)總租金收入125萬(wàn)元17無(wú)14區(qū)域影響力強(qiáng)，美譽(yù)度中等12不確定因素多13自主經(jīng)營(yíng)1387金陵雙語(yǔ)對(duì)樓盤貢獻(xiàn)度較強(qiáng)，在穩(wěn)定樓盤價(jià)格方面有突出貢獻(xiàn)18毛坯交房，15年合同期內(nèi)總租金收入約190萬(wàn)元19折扣優(yōu)惠15區(qū)域影響力強(qiáng)，美譽(yù)度中等13不確定因素多13自主經(jīng)營(yíng)1391品牌選擇建議第一品牌選擇：金陵雙語(yǔ)幼兒園（理由：合作意愿積極、雙語(yǔ)教育契合恒大金碧天下國(guó)際花園定位、模式成熟

18、、口碑佳、開發(fā)商投入少，產(chǎn)權(quán)自主） 第二品牌選擇：南京市第一幼兒園（理由：公辦園歷史悠久，美譽(yù)度高，對(duì)樓盤品牌提升貢獻(xiàn)較大） 3、根據(jù)選擇幼兒園合作伙伴四原則的象限排名表合作伙伴知名度排名1、 南京市第一幼兒園 2、 南京市鼓樓幼兒園3、 南京市金陵雙語(yǔ)幼兒園4、 江寧區(qū)百家湖幼兒園成本投入與收益對(duì)比排名1、 南京市金陵雙語(yǔ)幼兒園2、 江寧區(qū)百家湖幼兒園3、 南京市第一幼兒園4、 南京市鼓樓幼兒園合作模式的排名1、 南京市金陵雙語(yǔ)幼兒園2、 江寧區(qū)百家湖幼兒園3、 南京市第一幼兒園4、 南京市鼓樓幼兒園合作意愿排名表1、 南京市金陵雙語(yǔ)幼兒園2、 南京市鼓樓幼兒園3、 江寧區(qū)百家湖幼兒園4、 南京市第一幼兒園排名1-4分別按照10、9、8、7分計(jì)算，四個(gè)幼兒園得分排名如下：1、 南京市金陵雙語(yǔ)幼兒園：38分；2、 南京市第一幼兒園：33分；3、 南京市鼓樓幼兒園、江寧區(qū)百家湖：32分；五、結(jié)語(yǔ) 經(jīng)過(guò)綜合分析，我們將南京市金陵雙語(yǔ)幼兒園作為合作伙伴的第一選擇，理由如下：1、金碧天下項(xiàng)目是恒大地產(chǎn)進(jìn)駐南京的第一個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也是集團(tuán)實(shí)施精品化戰(zhàn)略的體現(xiàn)，選擇一所優(yōu)質(zhì)的幼兒園，