大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝通方案課件

1、 報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一章項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境 第二章項(xiàng)目SWOT分析 第三章項(xiàng)目定位研判 第四章項(xiàng)目相關(guān)建議 第五章項(xiàng)目投資分析 第六章項(xiàng)目服務(wù)計(jì)劃 2大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 第一章項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境 PART-1 項(xiàng)目城市環(huán)境分析 PART-2 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 PART-4 項(xiàng)目商業(yè)市場分析 PART-5 項(xiàng)目客群分析 3大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 基礎(chǔ)狀況 大邑縣屬于成都市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的第三圈層，位于四川省中西部，成都平原 西緣。距成都市區(qū)48公里，東北與崇州市為界，南接邛崍市東南與新津 縣毗鄰西北與蘆山縣、寶興縣、汶川縣接壤。屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。 大邑縣歷史悠

2、久，文化繁榮。風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富。 4大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 基礎(chǔ)狀況 第一圈層第二圈層第三圈層 大邑縣總體城市化水平較低，位于第三圈層，城市化率為 33.7%，房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。 5大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 PART-1 項(xiàng)目城市環(huán)境分析 地理位置： 大邑縣位于成都平原西部，與邛崍山脈接壤。東與崇州市交界，東南與新津縣毗鄰，西南與 邛崍市相鄰，西與雅安市蘆山縣、寶興縣相連，北與阿壩州汶川縣接壤。縣域總面積1327平 方公里。大邑轄3鄉(xiāng)、17鎮(zhèn)。距成都市區(qū)48公里，地跨東經(jīng)10259至10345，北緯3025 至3049。東北與崇州市為界，南接邛崍市東南與新津縣毗

3、鄰西北與蘆山縣、寶興縣、汶川 縣接壤。 自然環(huán)境： 大邑縣地處成都平原向川西北高原過渡的前沿地帶，其西部為成都平原與龍門山脈隆起的縫 合帶。全縣整體處于構(gòu)造活動(dòng)帶上，其地質(zhì)構(gòu)造極其復(fù)雜。其中，平原占22.8%，丘陵占 16.7%，山地占60.5%。境內(nèi)西北最高峰苗基嶺（大雪塘）海拔5364米，東南最低處的韓場 鎮(zhèn)楊家祠堂海拔僅475米，相對高差達(dá)4889米。亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，境內(nèi)年平均氣溫為 16.0（平壩區(qū)），1月平均氣溫5.5，7月平均氣溫26.1，極端最低氣溫-4.8，極端最 高氣溫35.1。無霜期多年平均為284天。平均年降水量1098.2毫米。隨山體海拔高度的變 化，常顯現(xiàn)“一山有

4、四季，十里不同天”的生物氣候垂直變化特點(diǎn)。大邑縣擁有植物226科、 1527屬、8600余種，脊椎動(dòng)物5個(gè)綱36個(gè)科。常綠闊葉林（海拔廚房門開間小，且與房門相連，使用 不變； 主臥房門正對廁所門，顯尷尬； 客廳4米開間，略顯小氣，但連接1.9 米寬陽臺(tái)，通過陽臺(tái)彌補(bǔ)缺陷，視野 較為開闊； 改善性套三，次臥面積小，舒適感低 動(dòng)線合理，但存在過道面積浪費(fèi)，導(dǎo) 致空間感更差； PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 局 部 分 析 110 95 32大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 凱蒂凱旋城 物業(yè)類型高層 建筑類別住宅 物業(yè)地址大邑縣溫泉大道 201號(hào) 開發(fā)商四川凱蒂置業(yè)有 限公司 占地面積（）26660

5、 建筑面積（）138584 容積率3.9 綠化率30% 總戶數(shù)757 面積區(qū)間（）70-130 均價(jià)（元/）3600元/ 優(yōu)惠情況全款6%按揭4% PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 局 部 分 析 33大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 主力戶型 凱旋城4號(hào)樓主力戶型，89-94，兩房變?nèi)壳彝瑫r(shí)帶有額外空間，贈(zèng)送 面積較大，性價(jià)比較高，干濕及動(dòng)靜分區(qū)都十分合理。 廚房與衛(wèi)生間在一起，用水夠集中； 餐廳與客廳之間有較大面積的浪費(fèi)， 且餐廳位置尷尬； 客廳4米開間，同時(shí)連接1.9米寬陽臺(tái)， 視野較為開闊； 改善性套三，次臥面積小，舒適感低 贈(zèng)送面積較多，性價(jià)比高 動(dòng)線合理，但存在過道面積浪費(fèi)，導(dǎo) 致

6、空間感更差； PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 局 部 分 析 94 89 34大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 局 部 分 析 小結(jié)：小結(jié)： 城南新區(qū)是目前大邑縣政府重點(diǎn)打造的高尚住宅區(qū)域，也是未來的經(jīng)濟(jì) 中心，該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度非常迅猛，以春天國際、凱旋城為代表 的精品樓盤成功的樹立了區(qū)域住宅的形象標(biāo)桿，較大的戶型贈(zèng)送面積和 獨(dú)具風(fēng)格的園林景觀深受消費(fèi)者青睞，該區(qū)域商品房總體量（含已售罄） 約為300萬，當(dāng)前去化程度近 80%，熱銷戶型為80-100的兩房、三 房帶雙衛(wèi)產(chǎn)品，執(zhí)行單價(jià)在3500元左右。 35大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 桃源新城 樓盤分布 1.潤馳國際 2.桃源小區(qū) 3

7、.圣樺城 4.星星卡納河畔 5.力揚(yáng)時(shí)代名苑 6.河濱森林華府 7.外灘 8. 鑫河國際花園 PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 局 部 分 析 36大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 潤馳國際廣場 物業(yè)類型高層 建筑類別住宅、商業(yè) 物業(yè)地址大邑縣晉原鎮(zhèn)內(nèi) 蒙古大道2號(hào) 開發(fā)商四川佰宇投資有 限公司 占地面積（）71262 建筑面積（）180000 容積率2.5 綠化率30% 總戶數(shù)1067 面積區(qū)間（）78-140 均價(jià)（元/）3400元/ 優(yōu)惠情況全款6%按揭3% 項(xiàng)目引入了大邑縣第一個(gè)家樂福，配套做到了大邑最好， 深得當(dāng)?shù)乜蛻舻恼J(rèn)可，其住宅產(chǎn)品簡單、傳統(tǒng)，洋房 （6+1）+電梯（18F）。 P

8、ART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 局 部 分 析 37大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 主力戶型 潤馳國際廣場11號(hào)樓主力戶型，105，兩房變?nèi)浚?zèng)送面積較大，性價(jià) 比較高，但干濕及動(dòng)靜分區(qū)都并不夠合理。 廚房與衛(wèi)生間距離較遠(yuǎn)，用水不夠集中； 餐廳與客廳之間有較大面積的浪費(fèi)，且 餐廳位置尷尬； 客廳4米開間，同時(shí)連接2.1米寬陽臺(tái)， 視野較為開闊； 改善性套三，次臥面積小，舒適感低 贈(zèng)送面積較多，性價(jià)比高 動(dòng)線不夠合理，臥室分布兩側(cè)，存在過 道面積浪費(fèi)，導(dǎo)致空間感更差； PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 局 部 分 析 103 105 38大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 圣樺城 物業(yè)類型高層 建

9、筑類別住宅、商業(yè) 物業(yè)地址內(nèi)蒙古大道666號(hào) 開發(fā)商成都宇峰置業(yè)有 限公司 占地面積（）103333 建筑面積（）400000 容積率2.5 綠化率35% 總戶數(shù)2254 面積區(qū)間（）65-130 均價(jià)（元/）3300元/ 優(yōu)惠情況全款3%按揭1% 首個(gè)五星級(jí)綜合體，國家魯班獎(jiǎng)的獲得者建 設(shè)，配套有正式掛牌五星級(jí)酒店“圣索亞 酒店” 、主題商業(yè)街、公寓。 PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 局 部 分 析 39大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 主力戶型 廚衛(wèi)分離、用水不集中、資源浪費(fèi)。動(dòng) 靜分區(qū)合理、帶超寬陽臺(tái)、入戶花園， 采光采景面較大，舒適感較強(qiáng)。 客廳4.5米開間，主臥系統(tǒng)近20品質(zhì)保 證。

10、但兩次臥開間小氣，舒適感不足。 切存在長走廊面積浪費(fèi)。餐廳位置略顯 尷尬，尺寸較小。 走廊式設(shè)計(jì)，面積浪費(fèi)。 主臥室開門正對衛(wèi)生間，開門位置尷尬； 項(xiàng)目主力戶型，113，改善性套三。品質(zhì)感較強(qiáng)，超長陽臺(tái)，具備較強(qiáng)市場競爭力 PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 局 部 分 析 113 101 40大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 局 部 分 析 小結(jié)： 桃源新城與城南新區(qū)同屬于當(dāng)?shù)卣壳爸攸c(diǎn)打造的區(qū)域， 是未來大邑的政治中心，縣委、縣政府的所在地，房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展速度僅次于城南新區(qū)，但潛力巨大，以潤馳國際廣場、 圣樺城為代表的高品質(zhì)項(xiàng)目打造的相對完善的配套設(shè)施，引 進(jìn)了家樂福等大型超市、百貨賣場，打

11、造五星級(jí)酒店來充分 的吸引客群。該區(qū)商品房總體量（含售罄）約200萬，當(dāng) 前去化程度近70%，熱銷產(chǎn)品為70-90的兩房帶可變空間 戶型，執(zhí)行均價(jià)為3300元/左右。 41大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 晉東新區(qū) 樓盤分布 1.博友諾蔓邸 2.圣菲一號(hào) 3.優(yōu)品美地 PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 局 部 分 析 42大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 優(yōu)品美地 物業(yè)類型住宅 建筑類別高層 物業(yè)地址大邑縣甲子路與 潘家街交匯點(diǎn) 開發(fā)商成都德鑫置業(yè)有 限公司 占地面積（）14667 建筑面積（）70000 容積率3.75 綠化率45% 總戶數(shù)460 面積區(qū)間（）70-110 均價(jià)（元/）3500元

12、/ 優(yōu)惠情況全款4%按揭2% PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 局 部 分 析 43大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 主力戶型 項(xiàng)目主力戶型，89-108，改善性套三。性價(jià)比高，具備較強(qiáng)市場競爭力 廚房與衛(wèi)生間在一起，用水夠集中； 餐廳與客廳之間有較大面積的浪費(fèi)， 且餐廳位置尷尬； 客廳4米開間，略顯小氣，但連接1.9 米寬陽臺(tái)，通過陽臺(tái)彌補(bǔ)缺陷，視野 較為開闊； 改善性套三，次臥面積小，舒適感低 動(dòng)線合理，但存在過道面積浪費(fèi)，導(dǎo) 致空間感更差； PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 局 部 分 析 108 89 44大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 局 部 分 析 小結(jié)： 晉東新區(qū)地處傳統(tǒng)老城區(qū)與工

13、業(yè)集中區(qū)之間，區(qū)域居住環(huán) 境相對較差，由于緊鄰老城區(qū)，目前配套設(shè)施在三個(gè)新城 區(qū)域內(nèi)最為完善，這也是吸引客群的少數(shù)賣點(diǎn)之一，區(qū)域 商品房總體量（含售罄）約80萬，樓盤品質(zhì)較低，園林 景觀打造粗造，產(chǎn)品都以70-80一房、兩房剛需中小戶型 為主，銷售困難，目前去化率不足50%，以優(yōu)品美地、圣 菲壹號(hào)為代表的樓盤銷售執(zhí)行單價(jià)在3500左右。 45大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 小結(jié) 整體市場高層住宅供應(yīng)以80100產(chǎn)品為主，占比達(dá)到了56.2%，其中又以 8090產(chǎn)品最多。供應(yīng)極少的為面積小于70與大于130 的產(chǎn)品。 高層供應(yīng)情況分析 PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 46大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝

14、 通方案 高層銷售情況分析 從銷售情況可以看出，小面積產(chǎn)品，由于總價(jià)低，銷售率都較高，同時(shí)110130舒適套 三、套四產(chǎn)品銷售情況也較好。從供應(yīng)量、銷售量可知，市場對于90100產(chǎn)品的認(rèn)可 度最高，整體供需匹配度一致。 小結(jié) PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 47大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 樓盤暢銷戶型套型實(shí)得面積贈(zèng)送率去化速度 春天國際85-1003室2廳1衛(wèi)105-12525%70套/月 凱蒂凱旋城80-902室2廳1衛(wèi)11025% 潤馳國際90-1103室2廳1衛(wèi)105-12015%100套/月 圣樺城80-902室2廳1衛(wèi)100-11022%130套/月 優(yōu)品美地80-902室2廳

15、1衛(wèi)100-11017%90套/月 周邊主力樓盤梳理 整體市場高層住宅供應(yīng)以80100產(chǎn)品為主，占比達(dá)到了56.2%，其中又以8090 產(chǎn)品最多。供應(yīng)極少的為面積小于70與大于130 的產(chǎn)品。 從銷售情況可以看出，小面積產(chǎn)品，由于總價(jià)低，銷售率都較高，同時(shí)110130 改善性套三產(chǎn)品銷售情況也較好。從供應(yīng)量、銷售量可知，市場對于90100產(chǎn)品的 認(rèn)可度最高，整體供需匹配度一致。 面積小于100產(chǎn)品，基本售罄，市場接受度最高，在大于120處，銷售率出現(xiàn)較 大幅度的下降 。 PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 小結(jié) 48大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 樓盤容積率開盤時(shí)間 春天國際3.92011-2-

16、12 凱蒂凱旋城3.92011-09-10 潤馳國際2.52010-10-1 圣樺城2.52013-2-8 優(yōu)品美地3.75待定 周邊主力樓盤梳理 高層物業(yè)形態(tài)為未來普及趨勢，體現(xiàn)城市化進(jìn)程。 PART-3 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 小結(jié) 49大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 50 大邑未來的商圈格局主要由老城區(qū)商圈、大邑大道商圈、內(nèi)蒙古大道商圈、晉東新城商 圈四大商圈組成，每個(gè)商圈由于自身板塊規(guī)劃發(fā)展方向及自身?xiàng)l件的差異將形成各具特 色的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)。 商 圈 分 布 PART-4 項(xiàng)目商業(yè)市場分析 50大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 大邑縣的商業(yè)發(fā)展是以政務(wù)中心的轉(zhuǎn)移而隨之轉(zhuǎn)移，目前已形成老城區(qū)

17、與桃源新區(qū)雙強(qiáng)局面，向周邊版塊輻射。 較為繁華的商業(yè)中心分布于老城區(qū)、城南新區(qū)和桃源新城板塊，城南新區(qū) 商業(yè)尚處于建設(shè)階段，多以底商形式出現(xiàn)，集中分布于大邑大道兩側(cè)各樓盤 臨街處，但商鋪目前總體空置率較高。桃源新城板塊的商業(yè)是沿潤馳國際廣 場為中心分布，晉東新區(qū)發(fā)展相比其他版塊較為緩慢，還未形成集中性商業(yè) 圈。 商 圈 分 布 PART-4 項(xiàng)目商業(yè)市場分析 51大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 15 老城區(qū)商圈發(fā)展態(tài)勢 受老城區(qū)土地資源稀缺的限制，老城區(qū)商圈無法大幅提升檔次及規(guī)模，未來將在保持現(xiàn) 狀的情況下，局部進(jìn)行升級(jí)，現(xiàn)有商圈的一些功能將被其他新興的商圈所取代，如大型都市 集中商業(yè)、度假、

18、商務(wù)會(huì)議、休閑娛樂等。 老城區(qū) 商圈 居住人口： 品質(zhì)檔次： u中偏低端。 消費(fèi)客群： u老城區(qū)常住居民。 商業(yè)業(yè)態(tài)： u主要以中端服裝、餐飲、休閑娛樂 等商業(yè)業(yè)態(tài)為主。 業(yè)態(tài)配比： u中檔、低檔服裝將占整個(gè)業(yè)態(tài)的 50%左右，其次為餐飲類商業(yè)，占總 業(yè)態(tài)的30%左右，其他類商業(yè)占20% 左右。 u約6.8萬。 商 圈 分 析 PART-3 項(xiàng)目商業(yè)市場分析 52大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 16 大邑大道商圈發(fā)展態(tài)勢 大邑大道為大邑新興的居住板塊，板塊內(nèi)規(guī)模大盤林立，商業(yè)體量巨大，是大邑主要的 房地產(chǎn)開發(fā)板塊，未來大量居住人口的涌入，將催生大邑大道商圈的成熟及功能的明晰。 大邑大道 商圈

19、居住人口： 品質(zhì)檔次： u中端、中偏高端。 消費(fèi)客群： u本地中端客群為主。 商業(yè)業(yè)態(tài)： u主要為滿足房屋裝修的裝飾建材類 商業(yè)為主。 業(yè)態(tài)配比： u未來板塊商圈的生活配套類業(yè)態(tài)將 占總業(yè)態(tài)比例的60%，餐飲、娛樂類 業(yè)態(tài)將占總比例的30%，其他類業(yè)態(tài) 將占總比例的10%。 u目前居住2萬。 商 圈 分 析 PART-4 項(xiàng)目商業(yè)市場分析 53大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 17 晉東新城商圈發(fā)展態(tài)勢 依托城市主要交通道路，鏈接老城區(qū)與工業(yè)區(qū)，未來發(fā)揮住區(qū)與生產(chǎn)區(qū)之間的過渡的相 關(guān)服務(wù)功能。 晉東新城商 圈 居住人口： 品質(zhì)檔次： u中低端 消費(fèi) 客群： u區(qū)域常住居民，游客， 工業(yè)區(qū)高管及商

20、務(wù)人士。 商業(yè)業(yè)態(tài)： u餐飲、社區(qū)配套、商務(wù)酒店等。 業(yè)態(tài)配比： u服務(wù)性功能商業(yè)為主，占總比例的 70%，社區(qū)生活配套類商業(yè)占10%， 酒店會(huì)議等業(yè)態(tài)占20%。 u大邑當(dāng)?shù)?、工業(yè)區(qū)高管 或鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善居民 商 圈 分 析 PART-4 項(xiàng)目商業(yè)市場分析 54大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 18 內(nèi)蒙古大道商圈發(fā)展態(tài)勢 本案所在的內(nèi)蒙古大道板塊地處桃源新城核心區(qū)域，是未來大邑的行政中心，根據(jù)現(xiàn)場 市調(diào)及規(guī)劃信息綜合來看，未來的內(nèi)蒙古大道商圈將發(fā)展成為大邑城市的新商業(yè)核心。 內(nèi)蒙古大道 商圈 居住人口： 品質(zhì)檔次： u中偏高端。 消費(fèi)客群： u大邑本地中高端客群。 商業(yè)業(yè)態(tài)： u服裝、超市、餐飲娛樂

21、、裝修裝飾 等為主。 業(yè)態(tài)配比： u服裝、大型超市、專業(yè)市場、商業(yè) 街、餐飲娛樂將占據(jù)主要市場份額， 以滿足區(qū)域居住配套的商業(yè)將占20% 左右。其他類商業(yè)占10%。 u約10萬。 商 圈 分 析 PART-4 項(xiàng)目商業(yè)市場分析 55大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 版塊項(xiàng)目名字體量業(yè)態(tài) 老城區(qū)- 圍城北路中段、東段集中 經(jīng)營家居建材、濱河路周 邊集中餐飲。 桃源新城區(qū) 潤馳國際廣場（在售） 22220（集中商業(yè)） 60000平米（總體量） 大型綜合超市，中高檔服 裝，快餐，娛樂性為主。大邑金融中心（待建）/ 凱蒂.凱旋城（在售）11000（集中商業(yè)） 晉東新區(qū) 紫荊尚品（在售）暫無信息 沿街老舊

22、雜貨店，零售， 建材。 優(yōu)品美地（在售） 10000（沿街商鋪） 城南新區(qū) 中鐵.金山 60000平方米 家居建材。城市綠洲 124603平方米 春天國際 81550平方米 商 圈 分 析 總 結(jié) PART-4 項(xiàng)目商業(yè)市場分析 大邑集中商業(yè)現(xiàn)狀總結(jié) 56大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 小結(jié) n大邑縣老城區(qū)中心的百貨大樓周邊商業(yè)氛圍較好，而可售商鋪不多，導(dǎo) 致租金高，轉(zhuǎn)讓費(fèi)也高。 n新區(qū)各房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)沒有進(jìn)行統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，銷售后的空置率很高， 無法有效形成商業(yè)氛圍。 n目前城區(qū)內(nèi)就成百大樓與家樂福兩個(gè)大型商場，缺乏中型的商業(yè)賣場， 專業(yè)市場，此類產(chǎn)品在有地段優(yōu)勢的情況下有較大的市場開發(fā)前景

23、。 n市場內(nèi)各新開發(fā)商住項(xiàng)目商鋪供應(yīng)量不是很大，總體租金水平較高。 商 圈 分 析 總 結(jié) PART-4 項(xiàng)目商業(yè)市場分析 57大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 58 （1）客流群方向 未來大邑老城區(qū)商圈功能將逐漸分散，居住人口主要 向大邑大道、桃源新城兩大板塊轉(zhuǎn)移，其他新興商圈 將逐步承接老城區(qū)城市核心商圈功能，本案所在的大 邑大道商圈將成為承接大邑中高端客群的主要方向。 （2）商業(yè)消費(fèi)方向 老城區(qū)商圈由于發(fā)展緩慢，檔次偏低，核心商圈功能 及地位被內(nèi)蒙古大道商圈取代的可能性很大，大邑中 高端消費(fèi)需求將會(huì)轉(zhuǎn)移，內(nèi)蒙古大道板塊、大邑大道 板塊的快速成熟，未來大邑中高端消費(fèi)將向以上兩個(gè) 板塊轉(zhuǎn)移，大

24、邑大道板塊承接大邑本地中端的居住和 商業(yè)消費(fèi)需求。內(nèi)蒙古大道承接大邑本地中高端、都 市型、到達(dá)性消費(fèi)需求和本版塊內(nèi)的居家配套消費(fèi)。 大邑未來商圈發(fā)展總結(jié) 商 圈 分 析 總 結(jié) PART-4 項(xiàng)目商業(yè)市場分析 （3）大邑大道板塊的空白 大邑大道板塊還未出現(xiàn)集中式的商業(yè)，為市場空白點(diǎn)。 58大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 在售樓盤客群特征 客戶年齡主要以中年人和25-30的年輕人為主，職業(yè)以老師，公 務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營戶為主 PART-4 項(xiàng)目客群分析 59大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 客 群 分 析 客戶以大邑本地居民為主，購房目的多為生理上的居住需要 在售樓盤客群特征 PART-4 項(xiàng)目客群分

25、析 60大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 客 群 分 析 客戶承受房間在300035000元/，比較青睞90120區(qū)間的 三室。 在售樓盤客群特征 PART-4 項(xiàng)目客群分析 61大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 客 群 分 析 首次置業(yè)的剛需客戶與二次置業(yè)的改善性客戶為市場購房的主要 群體。 在售樓盤客群特征 PART-4 項(xiàng)目客群分析 62大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 客 群 分 析在售樓盤客群特征 PART-4 項(xiàng)目客群分析 從上表看出購房者相對更看重自身實(shí)際的既得利益，對樓盤品質(zhì)的評 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)集中在戶型設(shè)計(jì)（得房率）與位置地段等方面，注重樓盤為其 描繪的性價(jià)比。 63大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝

26、 通方案 64 PART-5 項(xiàng)目客群分析 客 群 特 征 總 結(jié) 客群 來源 由于大邑縣地處成溫邛高速末端，且西面沒有城市接壤，故 區(qū)域市場85%以上客戶為本地客戶，輔以少量因工作在大邑 和來大邑養(yǎng)老的外地客戶。 客群 檔次 由于當(dāng)前只有一條快速通道（成溫邛高速路）連接大邑和成 都，故大邑房地產(chǎn)發(fā)展受限，所以區(qū)域目前還沒有真正意義 的高端產(chǎn)品，故，區(qū)域客戶檔次也多為收入穩(wěn)定的中端客戶。 置業(yè) 目的 受地震影響市場觀望情緒濃厚，故現(xiàn)階段客戶以剛性需求、 首次置業(yè)的自住型客戶居多，剛需型客戶占總客戶量的90% 以上。 64大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 PART-1 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 PART-

27、2 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 PART-3 項(xiàng)目劣勢分析 PART-4 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 PART-5 項(xiàng)目威脅分析 第二章項(xiàng)目SWOT分析 65大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 66 PART-1 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 項(xiàng) 目 資 源 分 析 0510 11F H=32.4 18F H=52.7 11F H=32.4 在建住宅 在建住宅 在建住宅 3F H=14.8 在建商業(yè) 11F H=32.4 11F 施工地 在建住宅 3F H=14.8 在建商業(yè) N 規(guī)劃總平面圖 施工地 用地紅線 農(nóng)技中心 氣象局 “四至” n北至潘家街與 邑新大道交接十字 路口 n南至元通路與 邑新大道交匯處 n東至邑新大道 臨晉東新區(qū)

28、 n西至城市綠洲 66大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 67 PART-1 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 項(xiàng)目地塊條件分析 0510 11F H=32.4 18F H=52.7 11F H=32.4 在建住宅 在建住宅 在建住宅 3F H=14.8 在建商業(yè) 11F H=32.4 11F 施工地 在建住宅 3F H=14.8 在建商業(yè) N 規(guī)劃總平面圖 施工地 用地紅線 農(nóng)技中心 氣象局 A地塊分析 n地勢平坦 n地形方正規(guī)整 n兩面臨路，且臨路面寬 n兩面臨住區(qū)，東面靠城市 綠洲項(xiàng)目北面靠潤州華府項(xiàng) 目 67大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 68 PART-1 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 項(xiàng)目地塊條件分析 0510

29、11F H=32.4 18F H=52.7 11F H=32.4 在建住宅 在建住宅 在建住宅 3F H=14.8 在建商業(yè) 11F H=32.4 11F 施工地 在建住宅 3F H=14.8 在建商業(yè) N 規(guī)劃總平面圖 施工地 用地紅線 農(nóng)技中心 氣象局 B地塊（8畝）分析 n地勢平坦 n地形方正規(guī)整 n兩面臨路，且臨路面寬 n地塊面積較小但進(jìn)深短 68大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 69 PART-1 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 項(xiàng) 目 資 源 分 析 政務(wù)資源： n大邑縣國土局 n人社局 n環(huán)監(jiān)局 n防災(zāi)減災(zāi)中心 n監(jiān)察所 n大邑縣氣象局 教育資源： n銀都小學(xué) n大邑中學(xué) 醫(yī)療資源： n張丙新診

30、所 購物資源： n天惠超市 n曙光超市 交通資源： n潘家街四段 （連接大邑大道） n邑新大道（城 市主要道路之一） n元通路（連接 大邑大道） 飲食資源： n文武苑珍品軒 鮮菌火鍋 公共交通資源： n成蒲鐵路 69大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 70 PART-1 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 項(xiàng) 目 資 源 分 析 n高端住區(qū)內(nèi) 本案地處的城南新區(qū)，由于其大邑大道周邊樓盤較為集中且品質(zhì)較高，已然成 為大邑城區(qū)的高尚住區(qū)； n政務(wù)服務(wù)區(qū)內(nèi) 本案所處區(qū)域政務(wù)單位秘籍，政策吸附力較強(qiáng)； n臨城市主干道 本案臨邑新大道，鏈接大邑大道在城市中軸道路與主干道之間，交通便利通達(dá) 性好，5分鐘內(nèi)達(dá)到城市核心區(qū)； n教

31、育資源豐富 本案地塊緊鄰大邑中學(xué)，大邑中學(xué)是四川省重點(diǎn)中學(xué)，在省內(nèi)有較高知名度， 具有較高升學(xué)率。又有銀都小學(xué)教育資源豐富優(yōu)質(zhì)。 n不足：缺乏臨近的市場超市生活配套與醫(yī)療配套。 70大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 71 PART-1 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 項(xiàng)目直接競爭對手分析 物業(yè)類型小高層 高層 建筑類別住宅、商業(yè) 物業(yè)地址大邑縣潘家街政 務(wù)中心對面 開發(fā)商巴中市集洲房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積（）23708 建筑面積（）59251 容積率2.49 綠化率35% 總戶數(shù)516 主力戶型（）85-100 均價(jià)（元/）3300元/ 優(yōu)惠情況全款8%按揭5% 潤州華府 71大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通

32、方案 72 PART-1 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 項(xiàng)目直接競爭對手分析 項(xiàng)目產(chǎn)品以舒居型套二、套三為主，兩梯六戶，客戶主要以大邑本地客戶為主， 置業(yè)目的主要為剛需及首改，同時(shí)也有部分投資客戶 項(xiàng)目整體采用圍合式布局，一 期兩棟11層電梯公寓，兩梯六 戶，戶型均為套二、套三的舒 居型戶型，目前在售的516套 房源，整體走勢良好，已去化 80%，成交均價(jià)3350元/， 成交客戶為大邑本地客戶居多 ，約占70%左右，主要為剛需 、自住兼投資需求。 72大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 產(chǎn)品主力面積集中在8090，其次為110120，以大戶型、套三房源為主 項(xiàng)目直接競爭對手分析 三室兩廳雙衛(wèi) 建筑面積：100

33、.26 贈(zèng)送面積：23.6 實(shí)得面積：123.8 兩室兩廳單衛(wèi) 建筑面積：79.37 贈(zèng)送面積：22.3 實(shí)得面積：101.6 73大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 物業(yè)類型高層 建筑類別住宅 物業(yè)地址大邑大道567號(hào) 開發(fā)商四川祥榮房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 占地面積（）124603 建筑面積（）613080 容積率3.5 綠化率40% 總戶數(shù)1100 主力戶型（）70-90 均價(jià)（元/）3700元/ 優(yōu)惠情況全款5%按揭3% 項(xiàng)目直接競爭對手分析 PART-1 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 城市綠洲 74大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 項(xiàng)目產(chǎn)品以舒居型套二為主，大面積可變空間，兩梯五戶，地處大邑中高檔居 住區(qū)

34、和新商圈CBD的核心領(lǐng)地。 PART-1 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 項(xiàng)目直接競爭對手分析 項(xiàng)目地處城南新區(qū)腹地，配套 完善， 2013年4月29日開盤一 期六棟18層電梯公寓，一棟33 層涵蓋SOHO公寓的寫字樓， 戶型主力為套二可變套三的 80-90戶型，目前在售的 1100套住宅房源由于單價(jià)過高 整體走勢不理想，至今僅去30 套左右，成交均價(jià)3600元/ ，成交客戶為大邑本地客戶居 多，主要為剛需、自住兼投資 需求。 75大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 PART-1 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 項(xiàng)目直接競爭對手分析 一室兩廳一衛(wèi) 建筑面積：69 贈(zèng)送面積：25.5 實(shí)得面積：94.5 兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積

35、：87.5 贈(zèng)送面積：27.2 實(shí)得面積：114.62 76大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 77 PART-2 項(xiàng)目優(yōu)勢條件分析 SWOT S優(yōu)勢 本案地處城南新區(qū)，為高尚住宅樓盤集中區(qū)域，地段位置較好。 本案地塊臨城市主干道，鏈接城市中軸線，交通方便，生活較為便利。 本案地塊位于規(guī)劃城南新區(qū)內(nèi)，目前主城區(qū)發(fā)展方向重點(diǎn)之一，周邊政務(wù)配套強(qiáng) 大，逐漸成為新城政務(wù)核心之一。 本案開發(fā)商為央企集團(tuán)子公司，在品牌塑造上操作較為容易。 本案區(qū)域內(nèi)有優(yōu)質(zhì)教育名校，教育資源優(yōu)勢明顯。 本案地塊形狀方正路網(wǎng)完善，有益于項(xiàng)目的發(fā)展與打造。 77大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 78 PART-3 項(xiàng)目劣勢條件分析

36、 SWOT W劣勢 本案雖處城南高尚住區(qū)內(nèi)，但由于處在開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，樓盤眾多競爭激烈。 本案雖地塊方正，但周邊發(fā)展尚不成熟，商氣人氣不足。 本案雖有未來規(guī)劃支持，但規(guī)劃實(shí)施仍需時(shí)間。 本案周邊生活及醫(yī)療配套較弱。 本案周邊雖政務(wù)單位較多，但其員工卻基本已經(jīng)置業(yè)，下班后多回老城消費(fèi)。 78大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 79 PART-4 項(xiàng)目機(jī)會(huì)條件分析 SWOT O機(jī)會(huì) n區(qū)域內(nèi)樓盤眾多，但功能定位雷同，對實(shí)際需要的生活配套支撐不足， 形成市場空白點(diǎn)。 n成蒲鐵路大邑站位于大邑大道盡頭離本案較近，規(guī)劃的實(shí)施刺激區(qū)域經(jīng) 濟(jì)發(fā)展，提升項(xiàng)目所在區(qū)域熱度。 n老城區(qū)的改造產(chǎn)生大量購房需求有益于項(xiàng)目的

37、銷售。 n經(jīng)過大邑縣的成都經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)線高速公路(成都第三繞城高速)已于2012年 年底動(dòng)工，預(yù)計(jì)2015年通車 79大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 80 PART-5 項(xiàng)目機(jī)會(huì)條件分析 SWOT T威脅 p未來區(qū)域內(nèi)供應(yīng)體量充足，競爭壓力較大。 p通脹對整體經(jīng)濟(jì)的影響從而造成的對房地產(chǎn)市場的影響。 p先期各案均為復(fù)合型項(xiàng)目，未來競爭偏向多元化。 p國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的不確定性。 80大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 PART-1 項(xiàng)目定位思考 PART-2 項(xiàng)目市場定位 PART-3 項(xiàng)目功能定位 PART-4 項(xiàng)目客群定位 PART-5 項(xiàng)目形象定位 第三章項(xiàng)目定位研判 81大邑錦天新城項(xiàng)目定

38、位溝 通方案 82 PART-1 項(xiàng)目定位思考分析 核心問題 怎樣避開發(fā)展現(xiàn)狀不成熟的銷售缺陷？1 結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件用什么樣的產(chǎn)品填補(bǔ)市場空白點(diǎn)？2 82大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 83 PART-1 項(xiàng)目定位思考分析 核心問題 怎樣避開發(fā)展現(xiàn)狀不成熟的銷售缺陷？1 挖掘點(diǎn)： 目前區(qū)域通達(dá)性較好交通便利 周邊在售樓盤集中區(qū)域認(rèn)可度高 政務(wù)單位集中有固定的消費(fèi)人群 生活配套商業(yè)空白 項(xiàng)目自身問題： 周邊未形成開發(fā)效應(yīng) 臨街商鋪基本無經(jīng)營，租售比低 住宅銷售在周邊區(qū)域不成熟的情 況下實(shí)施，恐陷入價(jià)格下行通道 解決策略：商業(yè)鋪路，招商先行 83大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 84 PART-1

39、項(xiàng)目定位思考分析 核心問題 挖掘點(diǎn)： 項(xiàng)目地塊臨街面長 項(xiàng)目AB地塊分離集中在邑新大道 與元通路交匯處 項(xiàng)目自身問題： 項(xiàng)目處在大型集中商業(yè)的輻射范 圍內(nèi) 區(qū)域商業(yè)租售比低 解決策略：結(jié)合地塊特性集中商業(yè)與住區(qū)分 離。合理利用B地做集中商業(yè)，由專業(yè)招商 體系進(jìn)行營運(yùn)。 結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件用什么樣的產(chǎn)品填補(bǔ)市場空白點(diǎn)？2 84大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 85 PART-2 項(xiàng)目市場定位 市場定位 領(lǐng)導(dǎo)者 壟斷價(jià)格 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 過河拆橋 追隨者 搭便車，借勢 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者 目標(biāo)明確，挖掘客戶 瞄準(zhǔn)市場縫隙 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 挑戰(zhàn)者 改變游戲規(guī)則 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)

40、準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 行業(yè)領(lǐng)軍者 次/非主流市場敏銳的機(jī)會(huì)主義者 非行業(yè)領(lǐng)軍者，中大規(guī)模市場 85大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 86 PART-2 項(xiàng)目市場定位 市場定位 低端 高端 生活 商務(wù) 城市綠洲 圣樺城 春天國際 潤州華府 優(yōu)品美地 凱蒂美城 項(xiàng)目定位：超商小型賣場+高品質(zhì)純住區(qū) 本案 定位點(diǎn) 86大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 87 PART-3 項(xiàng)目功能定位 功能定位 A地塊 住區(qū) 高品 質(zhì)居 住享 受 主題業(yè)態(tài)底商 配套服務(wù) 基本產(chǎn)品 核心主題 產(chǎn)品 附加增值 產(chǎn)品 B地塊 小型 超商 社會(huì) 零售 品 配套服務(wù) 87大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 88 PART-4 項(xiàng)目

41、客群定位 客群定位 城區(qū)改善 性 居 民 需求強(qiáng)度： 剛需改善投資隨機(jī)購買 鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化進(jìn) 程客戶投 資 客 戶 剛 性 需 求 88大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 89 PART-4 項(xiàng)目客群定位 客群定位 核心客戶群 重要客戶群 游離客戶群 偶得客戶群 城區(qū)內(nèi)剛需客戶城區(qū)內(nèi)剛需客戶 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 區(qū)內(nèi)改善性客戶區(qū)內(nèi)改善性客戶 非大邑居民非大邑居民 投資客等投資客等 隨性購買客戶隨性購買客戶 89大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 90 PART-4 項(xiàng)目形象定位 形象定位 發(fā)展新 區(qū)城市 主要道 路資源 價(jià)值定 位 舒適居 住價(jià)值 與便捷 生活價(jià) 值的體 現(xiàn) 符合項(xiàng)目住宅與商業(yè)需求的市場形象

42、 90大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 91 PART-4 項(xiàng)目形象定位 形象定位 案名：錦天新城 集中超商：錦天城市廣場 Slogan：同步成都生活的體現(xiàn) 91大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 PART-1 項(xiàng)目規(guī)劃建議 第四章項(xiàng)目相關(guān)建議 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 PART-3 項(xiàng)目策略建議 92大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 93 PART-1 項(xiàng)目規(guī)劃建議 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 建 議 0510 11F H=32.4 18F H=52.7 11F H=32.4 在建住宅 在建住宅 在建住宅 3F H=14.8 在建商業(yè) 11F H=32.4 11F 施工地 在建住宅 3F H=14.8 在建商

43、業(yè) N 規(guī)劃總平面圖 施工地 用地紅線 農(nóng)技中心 氣象局 小區(qū)入口 景觀節(jié)點(diǎn) 消防通道 臨街三層獨(dú)立商業(yè)帶 32層電梯公寓 18層小高層 93大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 94 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 產(chǎn)品類型子項(xiàng)目描述單套面積區(qū) 間 配比體量 住宅 32F高層 緊湊型兩 室 708015% 165608.3 平米左右 舒適型兩 室 809025% 18層小高層 緊湊型3室9010030% 舒適型3室9511030% 小型商超4F集中商業(yè) 18400平 米左右 臨街獨(dú)立商 鋪 2F 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 線 建 議 94大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 95 PART-2

44、 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 項(xiàng) 目 戶 型 建 議 客廳外7平米左右的雙 層高露臺(tái)（全贈(zèng)送） 臥室?guī)?步入式 凸窗 （全贈(zèng) 送） 95大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 96 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 項(xiàng) 目 戶 型 建 議 金域東郡在偷 面積的方法上 并沒有過多的 創(chuàng)新，但比較 突出的是每個(gè) 戶型每個(gè)空間 都在貫徹偷面 積的精神，積 少成多，聚沙 成塔。 96大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 97 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 項(xiàng) 目 戶 型 建 議 中間套 2室2廳1衛(wèi)+可變空間 89 獨(dú)立凹陽臺(tái)，可變?yōu)槿俊?南面陽臺(tái)，可在客廳與主

45、臥位置交錯(cuò)選擇，形成露 臺(tái)。 97大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 98 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 項(xiàng) 目 戶 型 建 議 B5戶型建面97 陽臺(tái)做半贈(zèng)送，步入式飄 窗 98大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 99 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 項(xiàng) 目 戶 型 建 議 個(gè)別小房間設(shè)計(jì)為可拆式 假飄窗，客戶可自行拆除 窗臺(tái)，從而增大使用面積， 增加產(chǎn)品賣點(diǎn)。 99大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 100 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 項(xiàng) 目 戶 型 建 議 戶型建議-總結(jié) n 總價(jià)控制原則 根據(jù)目前大邑住宅市場調(diào)研結(jié)果顯示，滯銷的產(chǎn)品

46、都總價(jià)都高于40萬，建議開發(fā) 商在房屋單價(jià)合理的情況下控制建筑面積，從而把控房屋總價(jià)。 n 戶型配比原則 經(jīng)過深入調(diào)查得知，高層電梯住宅為未來市場的發(fā)展趨勢， 100左右的舒適型 三房戶型為目前最熱銷的產(chǎn)品，建議開發(fā)商充分把握消費(fèi)動(dòng)向。 n 高得房率原則 在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，建議運(yùn)用多種偷面積的手段增加物業(yè)的實(shí)際使用率，彌補(bǔ)為 把控總價(jià)而控制物業(yè)建筑面積帶來的弊端，從而給客戶提供更多的實(shí)惠與更高的 性價(jià)比。 100大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 101 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 建 筑 風(fēng) 格 建 議 略帶ART DECO風(fēng) 格的，新古典主義 建筑風(fēng)格： 整體色調(diào)穩(wěn)重但

47、不 暗沉，外立面簡潔 但充滿設(shè)計(jì)感，體 現(xiàn)出產(chǎn)品的品質(zhì)與 高端。 參考項(xiàng)目：綠地錦 天府 101大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 102 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 建 筑 風(fēng) 格 建 議 現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格： 整體色調(diào)明亮輕快， 線條簡潔，調(diào)性略 輕，對門窗的選材 細(xì)節(jié)考究 參考項(xiàng)目：華置西 錦城 102大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 103 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 景 觀 風(fēng) 格 建 議 法式皇家園林式風(fēng)格： 氣勢磅礴，大面積陽光草坪，也有彎曲小道，喬木較少采用，多采用高 大灌木，代表小景為圓頂涼亭，多層噴泉。 參考項(xiàng)目：中海城南一號(hào) 103

48、大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 104 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 景 觀 風(fēng) 格 建 議 地中海式風(fēng)格： 色彩豐富，陶罐，小型噴泉小景為主，不規(guī)則的有有起伏的集中綠地， 硬質(zhì)鋪裝顏色深沉但不暗淡。 參考項(xiàng)目：保利心語 104大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 105 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 賣點(diǎn)建議 屋頂無邊界泳池 將極大程度地提 升項(xiàng)目品質(zhì)和形成炒 作噱頭，并有效利用 高度視線，將屋頂水 景和湖景結(jié)合成一片， 帶來極大的視覺享受 和現(xiàn)場震撼。 105大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 106 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 賣

49、點(diǎn)建議 設(shè)置室內(nèi)游泳池 設(shè)置室內(nèi)恒溫泳池， 制造凹地將泳池設(shè) 置在地下，一方面 節(jié)省土地，一方面 增加賣點(diǎn)。 形成采光面 106大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 107 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 賣點(diǎn)建議 雙入戶大廳 凸顯尊貴氣質(zhì)、精致生活 107大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 108 PART-2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 賣點(diǎn)建議 新風(fēng)系統(tǒng) 1、新風(fēng)交換，送入室外新鮮空氣，排 出室內(nèi)污濁空氣。 2、吸附-機(jī)內(nèi)儲(chǔ)有活性炭，能有效清 除二氧化硫、一氧化碳、氨、甲醛、二 氧化碳等有害氣體 3、殺菌-負(fù)離子殺菌，濃度達(dá)到104！ 106個(gè)/立方,可以殺除空氣中的

50、病毒、 細(xì)菌、螨蟲等有害生物。 4、環(huán)保節(jié)能-采用高效熱交換裝置， 空氣交換過程中，室內(nèi)的熱能和冷能不 會(huì)排到室外，熱交換率達(dá)到72%。 108大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 109 PART-3 項(xiàng)目策略建議 項(xiàng) 目 策 略 建 議 策略啟動(dòng) 品牌營銷 產(chǎn)品導(dǎo)向 銷售促動(dòng) 三管齊下 的項(xiàng)目啟 動(dòng)思路 109大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 110 PART-3 項(xiàng)目策略建議 項(xiàng) 目 策 略 建 議 策略啟動(dòng) 消費(fèi)者的需求是本案營銷的根本，以市場 未能滿足的客戶需求為切入點(diǎn)，打造項(xiàng)目 的差異性提升項(xiàng)目形象。 在區(qū)別滿足客戶需求的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目資 源整合提升為生活理念，獲取目標(biāo)客群認(rèn) 同，形成鮮明

51、的差異化品牌形象。 產(chǎn)品是市場競爭最后的歸屬，只有優(yōu)質(zhì)實(shí) 用的戶型、藝術(shù)化的園林、完善的配套才 能真正使產(chǎn)品在市場競爭中取勝。 110大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 111 PART-3 項(xiàng)目策略建議 項(xiàng) 目 策 略 建 議 策略架構(gòu) 項(xiàng)目發(fā)展策略 品牌策略 產(chǎn)品策略 開發(fā)策略 價(jià)格策略 媒體整合策略 節(jié)點(diǎn)營銷策略 入市策略 111大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 112 PART-3 項(xiàng)目策略建議 項(xiàng) 目 策 略 建 議 品牌策略 112大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 113 PART-3 項(xiàng)目策略建議 項(xiàng) 目 策 略 建 議 產(chǎn)品策略 113大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 114 PART-

52、3 項(xiàng)目策略建議 項(xiàng) 目 策 略 建 議 開發(fā)策略 打有準(zhǔn)備的仗！ 手中有糧心中不慌，盡量先將一切籌劃和建設(shè)工作做 在前面，把握主動(dòng)權(quán)。 再根據(jù)市場情況有機(jī)調(diào)整放盤節(jié)奏，收放自如。 114大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 115 PART-3 項(xiàng)目策略建議 項(xiàng) 目 策 略 建 議 價(jià)格策略 115大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 116 PART-3 項(xiàng)目策略建議 項(xiàng) 目 策 略 建 議 媒 體 整 合 策 略 116大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 117 PART-3 項(xiàng)目策略建議 項(xiàng) 目 策 略 建 議 媒 體 整 合 策 略 117大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 第五章項(xiàng)目投資分析 118大

53、邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 占地面積：136.8畝 容積率：2.0 總建筑面積：23萬 總開發(fā)投資成本：約6.53億元 總產(chǎn)出：9.36億元 稅前利潤率：30% 稅后利潤率：28% 凈利潤：約2.65億 投 資 分 析 投入/產(chǎn)出類別項(xiàng)目面積()單價(jià)(元/)總價(jià) 成本投入 土地成本二類住宅用地136.8畝1600000/畝218,880,000 設(shè)計(jì)費(fèi)2%4,377,600 勘察費(fèi)1%2,188,800 監(jiān)理費(fèi)1%2,188,800 前期總費(fèi)用前期總費(fèi)用227,635,200 建安費(fèi)用 住宅1600001600256,000,000 商業(yè)20000140028,000,000 地下50000

54、2200110,000,000 不可預(yù)見費(fèi)用3%11,820,000 工程建設(shè)費(fèi)用工程建設(shè)費(fèi)用405,820,000 直接成本直接成本633,455,200 管理費(fèi)用3%19,003,656 財(cái)務(wù)費(fèi)用7.47%1,419,573 營銷費(fèi)用3%42,587 間接成本間接成本20,465,816 總開發(fā)投資成本總開發(fā)投資成本653,921,016 產(chǎn)值 銷售金額 住宅3300160000528,000,000 商業(yè)2000020000400,000,000 車位500001608,000,000 銷售收入銷售收入936,000,000 利潤產(chǎn)出 稅前利潤稅前利潤 282,078,984 增值稅額1

55、.05 增值稅50%14,103,949 企業(yè)所得稅25%7,051,975 稅后利潤260,923,060 稅前利潤率 30% 稅后利潤率28% 凈利潤凈利潤264,528,373 119大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 第六章項(xiàng)目服務(wù)計(jì)劃 PART-1 項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)計(jì)劃 PART-2 項(xiàng)目營銷服務(wù)計(jì)劃 120大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 l可行性分析 l前期開發(fā)規(guī)劃 l投融資建議 l市場研究 l商業(yè)策劃 l商業(yè)規(guī)劃 l商業(yè)策略 l招商策劃 l招商組織 l招商代理 l招商推廣 l前期運(yùn)營 l籌備開業(yè) l資產(chǎn)委托管理 l營運(yùn)服務(wù)管理 l物業(yè)服務(wù)管理 PART-1 項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)計(jì)劃 121大邑錦

56、天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 第一階段：商業(yè)策研階段 該階段的主要工作在于就項(xiàng)目的整體商業(yè)規(guī)劃、市場定位以及業(yè)態(tài)布局、商戶組合等方 面進(jìn)行策劃及規(guī)劃，是項(xiàng)目開發(fā)定位的重要階段和招商執(zhí)行工作的前續(xù)階段。 第二階段：前期招商階段 該階段的主要工作內(nèi)容在于運(yùn)用九同地產(chǎn)豐富的后期經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營需 求和物業(yè)管理需求兩個(gè)角度為項(xiàng)目的開發(fā)工作提供招商建議。 第三階段：招商執(zhí)行階段 從招商隊(duì)伍架構(gòu)、管理體系、招商文件的擬定、招商推廣工作的開展等多個(gè)方面著手，進(jìn) 入全面招商階段。 全程招商服務(wù)分期 PART-1 項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)計(jì)劃 122大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 商業(yè)策研階段服務(wù)內(nèi)容 市場研究

57、市場研究工作是項(xiàng)目準(zhǔn)確定位和策劃的依據(jù)，在項(xiàng)目的策劃工作中具有著重要的參考和依據(jù)作用，該階段的 主要內(nèi)容為： 1、大邑地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)研究； 2、城市發(fā)展規(guī)劃研究； 3、城市交通與城市發(fā)展研究； 4、城市商業(yè)發(fā)展概況研究； 5、大邑地區(qū)商圈商業(yè)發(fā)展解析； 6、消費(fèi)者定量調(diào)研（300個(gè)樣本）； 7、租戶訪談（20個(gè)樣本）； PART-1 項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)計(jì)劃 123大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 商業(yè)策劃 商業(yè)策劃是根據(jù)項(xiàng)目的市場研究工作，重點(diǎn)挖掘和發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢、發(fā)展機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)，并通過合理評估、 有效策劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在整體市場定位、商業(yè)布局以及租戶組合方面的市場領(lǐng)先性和可實(shí)現(xiàn)性，其主要的工作內(nèi)容 包括：

58、 1、項(xiàng)目市場定位（包括類型定位、檔次定位、目標(biāo)消費(fèi)群體定位、商業(yè)主題定位、運(yùn)營方式定位等內(nèi)容） 2、業(yè)態(tài)布局（包括項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分類及定位，業(yè)態(tài)組合及布局） 3、租戶組合（擬定項(xiàng)目的租戶組合及布局規(guī)劃建議） 商業(yè)策略 商業(yè)策略是根據(jù)項(xiàng)目的市場定位所框定的戰(zhàn)略體系進(jìn)行的項(xiàng)目招商運(yùn)營戰(zhàn)術(shù)體系制定工作。其主要工作內(nèi)容 為根據(jù)項(xiàng)目的市場定位以及整體規(guī)劃，提出本項(xiàng)目的主要商業(yè)執(zhí)行及策略。 1、租金評估（包括項(xiàng)目的市場價(jià)值評估以及租金建議） 2、租金收入測算（項(xiàng)目開業(yè)十年期租金收入測算） 3、招商租金報(bào)價(jià)體系 4、招商政策及策略方案 PART-1 項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)計(jì)劃 124大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 報(bào)告

59、分期及主要內(nèi)容 合同簽署 并生效日 市場調(diào)研報(bào)告 15 304560 商業(yè)策劃報(bào)告 商業(yè)策略報(bào)告 PART-1 項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)計(jì)劃 125大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 招商籌備工作 招商籌備工作是指在招商工作開展前期就項(xiàng)目的招商管理體系和執(zhí)行工作所展開的籌備工作，該階 段的主要工作日容為： 1、招商隊(duì)伍構(gòu)架及組建建議 2、招商工作執(zhí)行計(jì)劃 3、招商工作流程建議 4、招商范本文件的擬定（商戶意向確認(rèn)書、租賃協(xié)議等有關(guān)文件） 5、市場推廣計(jì)劃 6、主力店招商工作計(jì)劃 7、一般商戶招商工作計(jì)劃 8、招商處布置建議 9、招商工具設(shè)計(jì)制作建議 招商服務(wù) PART-1 項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)計(jì)劃 126大邑錦天新城

60、項(xiàng)目定位溝 通方案 前期招商工作 前期招商工作是在項(xiàng)目的招商執(zhí)行過程中就項(xiàng)目的招商工作執(zhí)行進(jìn)度、招商品牌控制以及商戶落位等提供 的方面執(zhí)行監(jiān)督服務(wù)。該階段的主要工作內(nèi)容為： 1、招商工作開展進(jìn)度定期回顧 2、項(xiàng)目分期招商策略建議 3、分期市場推廣工作建議 4、核心商戶代理洽商 5、擬招商品牌評估建議 6、商戶落位建議 PART-1 項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)計(jì)劃 127大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 招商流程 預(yù)招商 業(yè)態(tài)規(guī)劃及 招商政策調(diào)整 招商啟動(dòng)招商說明會(huì) 招商執(zhí)行（客戶洽談、條件談判、合同細(xì)則）客戶進(jìn)駐試業(yè)、開業(yè) PART-1 項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)計(jì)劃 128大邑錦天新城項(xiàng)目定位溝 通方案 第一階段 1、租