匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃41頁 (NXPowerLite)

1、 匯金中央廣場商業(yè)項目主題定位及策劃大綱匯 金 中 央 廣 場商業(yè)定位論證及策劃大綱建議案 中商港商業(yè)房地產經營管理有限公司2007-9-15報告目錄前言 - 項目策劃原理商業(yè)定位論證以及策劃建議商業(yè)機會營 運管 理商業(yè)價值商業(yè)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境杠桿效應有效資源整合基于戰(zhàn)略規(guī)劃的策略執(zhí)行首層業(yè)態(tài)分布前言 匯金中央廣場現狀以品牌大賣場為主，定位于中高檔品牌；局部布置商務酒店、運動休閑區(qū)、娛樂休閑區(qū)、流行品牌服飾、生活百貨、公共配套區(qū)等業(yè)態(tài)。客群定位總體是高收入、高消費家庭人群。品牌組合，匯集多種品牌。三層/頂層業(yè)態(tài)分布根據目前國內的商業(yè)場所停車場標準及未來發(fā)展需求，項目應保證有停車位置約700輛位為合

2、理。（包括地面停車場）停車場 以品牌餐飲為主，定位于中檔消費；局部布置餐飲、電子游戲中心、音樂酒吧、迪吧、ktv歌城等業(yè)態(tài)。客群定位總體是大眾消費人群。同樣以品牌大賣場為主，定位于中高檔品牌；局部布置餐飲、娛樂休閑區(qū)、酒吧、玩具、美食、流行品牌服飾、生活百貨、社區(qū)配套等業(yè)態(tài)。客群定位總體是大眾消費人群。二層業(yè)態(tài)分布項目地理位置城際軌道交通車站匯金中央廣場位于吳江市區(qū)東部，距離市區(qū)核心區(qū)域僅4公里。地塊北靠云梨路，南鄰鏡湖路、東靠龐金路，西靠小河浜。因而，現有的交通路網和公共交通十分密集，本項目區(qū)域交通便捷，承接蘇州南部規(guī)劃城市軌道交通，延伸貫穿整個運東板塊，規(guī)劃中蘇嘉、蘇滬兩條城際軌道交通近臨

3、項目地塊，站口近在咫尺。區(qū)內客流出行和導入十分便捷，可謂四通八達。項目緊靠318國道。運東開發(fā)區(qū)隨著吳江“東進擴容”的城市發(fā)展規(guī)劃，運東開發(fā)區(qū)正在以強勁勢頭飛速發(fā)展，整個區(qū)域規(guī)劃為中央居住區(qū)和吳江東部商業(yè)中心。城市綜合實力不斷增強宏觀經濟發(fā)展結合本項目根據2005年吳江市gdp、城市居民人均可支配收入、人均消費額看，各項指標繼續(xù)保持高增長；與同期的上海市的gdp、人均可支配收入、人均消費額兩者相比，按照恩格爾系數原理，吳江市居民消費力水平將，具有較大的上升空間。另據最新數據，吳江在第六屆全國縣域經濟百強縣的評比中，位列第四。隨著吳江城際立體交通網絡的完善，同城效應將日益明顯，這將進一步促進城市

4、地位及其經濟實力的提升，以及商業(yè)服務的迅速發(fā)展。居民消費力持續(xù)顯著提高城市地位快速提升城市經濟快速發(fā)展是項目價值提升及其實現的有力保障，居民收入提高和消費觀念轉變進一步推進蘇滬兩地間的同城效應和互補定位關系。在此情況下，吳江市新增導入的人流、物流、資金流、信息流，無疑對本項目是極為有利的。城市商業(yè)環(huán)境 從本案的地理位置看，周邊的商業(yè)環(huán)境并不是非常多，根據吳江市的消費水平，通過適當的策略調整，完全可以成為運東的一顆“明星”。優(yōu)勢：本案處于工業(yè)開發(fā)區(qū)，周邊也沒有什么好的娛樂、休閑、購物、餐飲等商業(yè)設施，所以本項目具有得天獨厚的天然優(yōu)勢。加上本案自身強大的軟、硬件設施，勢必會成為本區(qū)域內的黃金商業(yè)圈

5、。劣勢：一個新項目的產生，有一個被消費者接受的過程，由于本項目四周小區(qū)不是非常多，所以前期肯定會存在一定的困難。評比：本項目的可以說是運東地區(qū)唯一一家大型的商業(yè)實體，自身優(yōu)越的條件一定會促進周邊商業(yè)的興起，逐步形成一個新的商業(yè)環(huán)境，聚集人氣。為以后廣場的繁榮做鋪墊。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 小結 項目處于一個經濟發(fā)展逐步上升的區(qū)域內、房產的加速建設、道路交通建設、軌道交通建設與配套設施的不斷完善、加上政府的支持等幾個方面的有利因素，將大大改善匯金中央廣場的商業(yè)環(huán)境，為廣場項目的品牌引入和商業(yè)運營，創(chuàng)造十分優(yōu)越的前景。 老城廂的“金角”東南角，是近年來內環(huán)內最大的城區(qū)改造項目，作為市政府重點建設的北部中心

6、板塊，整體規(guī)劃起點高、檔次高，物業(yè)種類豐富，既具有周邊區(qū)域高消費力的優(yōu)勢，又有超區(qū)域輻射全市范圍的條件，該區(qū)域的發(fā)展空間和潛力令全市矚目。 項目處于工業(yè)集中區(qū)，具有穩(wěn)定的目標群體，并且整體板塊效應已然顯現，地段區(qū)域日益成熟，成為未來幾年里高消費人群集中導入并增長的區(qū)域，為區(qū)域性商業(yè)發(fā)展奠定了切實的客群基礎。 項目西邊商圈，可以和本案存在一定互動關系，進一步強化了同業(yè)、同城聚集效應，擴大了超區(qū)域客群的影響面。結合未來走勢，本商圈勢必將具有輻射全市、服務區(qū)域的雙重功能，從而形成又一個市級商業(yè)核心圈。項目swot分析優(yōu)勢（s）：劣勢（w）：地段商業(yè)形象尚未達到鮮明的整體性，同時地處商業(yè)副中心對本案有

7、一定影響。本項目位置位于吳江市東部，有著深厚的歷史積淀，且位于經濟繁榮的蘇錫滬交匯處，地理位置突顯，客流廣泛。項目5公里范圍覆蓋人口超過20萬，預計今年內將超過30萬。周邊高檔住宅區(qū)密集，高端消費力強勁。再加上吳江城市東部30萬以上的可開發(fā)客群，和外來務工人員。目前本案附近缺乏其他商業(yè)項目呼應，比較孤立。交通便捷，規(guī)劃軌道交通車站就在項目對面，停車位充足，客流集中，商業(yè)氛圍濃郁。消費群體明確：1、周邊工廠內職工（特別是白領階層）2、吳江是東面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群。3、部分市區(qū)居民。4、外來洽談生意的流動客群。周邊區(qū)域內中高端住宅和商業(yè)配套設施正在建設當中，整體消費環(huán)境的形成尚有最后一個過程。本項目作為區(qū)

8、域內較為先起的商業(yè)項目，需要一個短期的商業(yè)培育周期。政府高度重視運東板塊的開發(fā)建設，市政和基礎配套設施齊全。項目swot分析機會（0）： 威脅（t）：隨著區(qū)域內各大型商業(yè)項目不斷產生，品牌客戶成為共同招商對象。由于某些商業(yè)具有排它性，我司應盡快確與其建立合作關系。區(qū)域人口數量大幅攀升，人員結構趨于年輕化、精英化，區(qū)域人口的消費習慣將突破傳統(tǒng)，整體消費能力迅速增強。交通路網日益完善，可及性與通達性極大改善，加強了區(qū)域溝通能力，商圈地位得到升級。由于2007年-2008年將是商業(yè)項目集中放量的主要年份，因此，本項目需要慎重對局。在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合方面，加強項目自身的競爭力和發(fā)展力；并在招商和運營

9、方面，保持較大的靈活度和操作性，以備后期可能發(fā)生的調整。項目復合功能明顯，商業(yè)經營模式結合差異化定位原則。其他競爭項目對本項目的商戶分流，是不可避免的。因此，如何把握招商執(zhí)行、市場培育和商業(yè)管理是非常重要的。除了吸引區(qū)域內客群以外，經濟開發(fā)區(qū)還將為廣場吸引大量人流，隨著廣場的發(fā)展及未來業(yè)態(tài)的設置將從根本上改善項目的人流走向，聚攏人氣。商業(yè)機會分析大型賣場maichang 綜述：從商業(yè)經營需求來看，匯金中央廣場引入中高檔賣場在市場需求方面，具有一定可行性。同時從業(yè)態(tài)產租能力來看，大型賣場可以作為本項目首選的商業(yè)組合。分析：區(qū)域內大型沒有大型的購物賣場，所以本案的建立填補了周邊地區(qū)購物的空白。隨著

10、區(qū)域內個項條件的完善，市場前景比較樂觀。綜述：商業(yè)機會分析品牌零售市民消費正由傳統(tǒng)功能型向多層次需求型轉化，尤其是中高檔消費，對品牌消費的注重與追求大大提升，零售業(yè)尤其是特色百貨、高端百貨正醞釀巨變。吳江高端商場相對稀缺，發(fā)展空間較大。對本項目而言，是一個難得的機遇。但是，在具體招商中應注意避免與財富廣場、世紀大廈等形成經營沖突，高端品牌的市場培育期較長，品牌引入成本較大，商業(yè)運營要求非常之高。這些因素須納入商業(yè)定位論證中統(tǒng)籌考慮和冷靜取舍的，畢竟“最高檔的商業(yè)未必就是最成功的商業(yè)”。分析：商業(yè)機會分析大規(guī)模餐飲休閑吳江市的餐飲休閑業(yè)的整體發(fā)展，呈現上升的跡象，整體仍處于低層面的競爭格局。尤其

11、是高檔餐飲和主題特色餐飲，基本集中在中心區(qū)域，區(qū)域發(fā)展極不平衡；高檔餐飲業(yè)，在整個行業(yè)中的所占比例較小，發(fā)展空間較大，市場將面臨結構性的、區(qū)域性的變遷和調整。綜述：區(qū)域內僅有幾家餐飲場所，休閑場所比較單一，以咖啡屋為主。較具檔次的餐飲、休閑一站式服務幾乎沒有。隨著本項目周邊區(qū)域人群的大量遷入和工業(yè)的持續(xù)升溫，區(qū)域內高檔餐飲、休閑商業(yè)或者主題式特色餐飲、娛樂具有“水到渠成”的市場消費基礎。分析：商業(yè)機會分析商務辦公樓、商務酒店綜述：本案遠離市中心，想要在開始階段就被消費者所接受，必須做好前期預熱準備。只要前期準備充分，以項目本身的價值，一定時期內必將成為商務這一塊的龍頭。當然目前最主要的還是抓住

12、開發(fā)區(qū)區(qū)域內的市場。這是一塊大蛋糕，隨著開發(fā)區(qū)深入發(fā)展，勢必會越來越多的企個人涌入到這片熱土，這對于廣場的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了條件。吳江正處于經濟快速發(fā)展階段，本案又處于發(fā)展前沿-開發(fā)區(qū)域內，所以無論是商務辦公還是商務酒店發(fā)展空間很大，市場前景巨大。并且區(qū)域內沒有與之抗衡的強勁對手，這對于項目的前期是非常有利的因素。分析：受到承租能力的限制，本項目只能考慮在綜合賣場內設置規(guī)模小、檔次高的品牌數碼專營店或專營區(qū)，而不適合大規(guī)模、全功能的專業(yè)賣場。整體營銷策略策略之一：全程一體化營銷統(tǒng)籌考慮物業(yè)建設、商業(yè)規(guī)劃、招商執(zhí)行、商業(yè)運營、物業(yè)管理一體化的全程營銷策略，多頭并進。策略之二：優(yōu)質的商業(yè)租約和租金以物

13、業(yè)價值為目標，結合市場和商業(yè)運營的要求，采用高、低租金結合，固定租金和營業(yè)提成結合的策略，體現優(yōu)質租約，以滿足商務談判的彈性要求。樓層租金定價原則可采用租金遞減規(guī)則，大型商業(yè)物業(yè)的價格體系，通常有“成半遞減”的規(guī)則，從地面上升一層，商業(yè)價值幾乎減半。本項目的規(guī)劃和經營，需致力于創(chuàng)造更好的整體價值，盡可能降低樓房和高樓房之間租金差距較小。一般情況下，在較為成熟的地產市場背景下，租金控制一般分布在房價的7-8%范圍內。優(yōu)質的商業(yè)還應體現在項目具體的收益方案，即針對不同的業(yè)態(tài)種類可能采取的不同的合作方式，如純租金收益方式的租約、租金加提成的租約、聯營扣點方式的租約、雙方合作投資獲取收益的協議以及通過

14、自己投資獲取收益的方式。策略之三：節(jié)點管控尋找突破口，在最短時間內確保招商任務的完成。主力是品牌旺鋪，輔助設施齊頭并進。招商時間節(jié)點：從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，10個月內完成整體招商任務的60%，有可能的情況下，實現局部開業(yè)；從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，14個月內完成整體招商任務的80%，確保全面開業(yè)；從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，16個月內完成整體招商任務的85%以上。策略之四： 專業(yè)團隊配合下的自主管理決策專業(yè)團隊配合自主管理決策組建專業(yè)團隊為該項目提供全程服務，設立初步公司運營框架。盡量規(guī)避各種風險和可能遇到的各種實際問題。確定本項目的商業(yè)定位論證和項目策劃大綱，以次作為對項

15、目全局把握的指導方針，并與專業(yè)公司溝通商定。與各外協單位進行接觸，聽取各方面的建議，為本項目的全面啟動做好充分準備。充分利用外界運營管理公司和自身實踐經驗，實現全程專業(yè)化商業(yè)運作。站在專業(yè)公司“巨人”的肩膀，高屋建瓴，統(tǒng)籌策劃，強化資源利用和資源管理。確定幾家全程廣告服務單位，配合廣場的運作。策略之五：統(tǒng)一管理、分散經營的運營方針統(tǒng)一管理是指業(yè)主方負責統(tǒng)一招商推廣、統(tǒng)一運營監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理的管理工作。分散經營，是指個零售品牌獨立進行貨品銷存、人事管理、商品促銷等經營活動。有關招商方面，擬在統(tǒng)一的招商規(guī)劃前提下實現主業(yè)態(tài)、輔業(yè)態(tài)不同傾向的招商模式：主力業(yè)態(tài)傾向于分區(qū)切塊整體招商模式為主；輔助業(yè)

16、態(tài)傾向于單個零售品牌的招商模式為主。策略之六：組建運營團隊（成立商場管理公司）建立匯金中央廣場商業(yè)運營管理有限公司，作為項目商業(yè)運營的主平臺。策略之七：推廣包裝通過對基礎系統(tǒng)設計、應用系統(tǒng)、宣傳物料設計三大部分，進行項目推廣包裝，充分體現本項目形象品質；在促進招商進度的同時，不斷展示項目的品牌形象。策略之八：結合商業(yè)定位，擇優(yōu)選擇最具經營潛力的商戶品牌組合的商業(yè)規(guī)劃及招商執(zhí)行，著重于各品牌客戶的經營水平，租金高低不是唯一的招商原則。本項目的招商目標，應注重商業(yè)品牌的互補性和均衡性以良好的品牌組合，延長消費客戶滯留消費的時間，從而增加購買機會，進而創(chuàng)造最終利益。因而，面對某些商戶，租金高低不是唯

17、一也不是首要的因素，而且即使是滿足租金要求，每年仍將有商戶被淘汰。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)定位原則考慮本項目實際情況和后期商業(yè)運營，項目運營過程中須注重的原則是：實現商業(yè)業(yè)態(tài)和運營方式的差異化。如何實現定位差異化？商業(yè)定位的衡量要素比較購物的原則。一個良好的商業(yè)業(yè)態(tài)須具備“貨比三家”的獨特優(yōu)勢，并能體現節(jié)省時間成本、信息成本，以及舒適消費的體驗感受。打造跨區(qū)域型商業(yè)典型案例，立足服務區(qū)域消費，放眼輻射全市。集規(guī)?；€性化購物、舒適休閑、精彩娛樂、美味飲食、多彩文化等多種功能于一體。擁有一個良好的管理團隊。經營差異化業(yè)態(tài)差異化總收益：從國外商業(yè)案例以及國內成功開發(fā)的案例，如廣州天河城、深圳金華購物廣場、北

18、京東方新天地、國貿商場，采取的都是租賃方式和營業(yè)提成的組合方式，通過提升商業(yè)的整體價值，提高租金，獲取長期收益。招商難度：掌握一定的原則，選擇招商規(guī)避風險性強的商家，這對招商隊伍的整體工作要求較高。變現能力：即項目實現收益的能力，在業(yè)態(tài)的選擇上要考慮一些租金承受能力高，回收周期短的商業(yè)。業(yè)態(tài)協調性：要求商業(yè)及商家的協調性強，保證整體的良莠狀況。差異化定位差異化形象及內涵差異化設計差異化材質商業(yè)規(guī)劃整體定位 通過前期的定位和規(guī)劃強化整體組合經營能力，打造具有面向全市、輻射周遍地區(qū)的中高檔、多功能、特色化的商業(yè)綜合體。匯金中央廣場商業(yè)業(yè)態(tài)結構分析 匯金中央廣場一樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場二樓業(yè)

19、態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場三樓業(yè)態(tài)定位比例圖 從匯金中央廣場整體業(yè)態(tài)比例圖分析可以看出，項目符合shopping mall的商業(yè)特性即：休閑特征 購物特征娛樂特征 時尚特征匯金中央廣場商業(yè)品牌定位匯金中央廣場總面積：70000商業(yè)規(guī)劃客群定位集高檔傳統(tǒng)百貨、品牌專賣/概念店、休閑娛樂、特色餐飲于一體的差異化經營業(yè)態(tài)規(guī)劃，面向具有較高收入、較高消費能力的人群。 商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)主題定位定位前提：實現客群共享；盤活人流動線；合理安排品牌檔次屬性的過度，遵循shopping mall的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合比例的特點。商業(yè)主題概念：概念點之一：休閑娛樂體驗之魂：時尚購物、動感娛樂、小資情調、休閑娛樂，面向的

20、是年輕一族或時尚人群。特點：消費者與各商業(yè)服務項目的互動概念。如影城、酒吧、電玩、咖啡屋等。概念點之二：成功人士品牌之都：吳江市一些追求高檔品牌的成功人士的消費場所。特點：可在匯金廣場引入品牌專賣店和品牌概念店的形式，項目整體定位高，能夠滿足部分高消費人群和追求時尚人群的消費需求，并能很好的體現來此消費人士的榮譽感、自豪感、以及社會身份。概念點之三：特色消費文化之旅：吳江市追求個性品位人士的理想休閑消費場所。特點：具有濃郁文化休閑性、消費娛樂性、社會地位代表性等，重點考慮與之相關的特色品牌餐飲（中餐、西餐、咖啡館等）。商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)控制和調整按照業(yè)態(tài)詳細規(guī)劃（即確定具體位置）進行配比，并根據實際

21、招商執(zhí)行進展，對部分商家和業(yè)態(tài)進行一定的調整和控制。業(yè)態(tài)調整需要業(yè)態(tài)控制需要品牌越強大的商家越優(yōu)先選擇商鋪。關鍵節(jié)點和所有的轉角處不能安排非規(guī)劃業(yè)態(tài)商家經營。不利于項目人氣、品質、租金和配套的商家不許入場經營。對于形象面位置，同商家簽訂公約等，以較高的店面投入限制部分沒有實力的商家入場。收取商家一定的管理保證金，在租賃商家開業(yè)6個月后，符合合同約定的業(yè)態(tài)和形象，則退還保證金。同商家簽訂商業(yè)經營管理協議，并明確規(guī)定商家的租賃協議必須有商場管理公司簽章備案才能生效。各業(yè)態(tài)區(qū)域可以有不超過10%的非規(guī)劃業(yè)態(tài)入住，但是，這些業(yè)態(tài)需符合或接近相鄰區(qū)域的業(yè)態(tài)規(guī)劃，或者符合本區(qū)域業(yè)態(tài)選擇的考慮要素。區(qū)域業(yè)態(tài)

22、招商商家不足以填充該區(qū)域的，則入住相鄰區(qū)域（上下或左右）的業(yè)態(tài)商家。區(qū)域業(yè)態(tài)招商商家超過規(guī)劃業(yè)態(tài)，則將排名靠后的該業(yè)態(tài)商家安排在相鄰區(qū)域的商鋪。如區(qū)域招商商家不足，附近業(yè)態(tài)也不足以補充的時候，考慮其它區(qū)域的備選業(yè)態(tài)或者重新定位。物業(yè)規(guī)劃 室內人流系統(tǒng)設計調整本項目的室內人流系統(tǒng)規(guī)劃須滿足以下三個因素：建筑物理因素；租金因素；顧客生理及心理因素。建筑物理因素：符合商場建筑本身結構根據建筑物本身的物理因素：樓層垂直系統(tǒng)、立柱間距、中庭、大堂設計、應急出口設計等基礎，進行規(guī)劃。租金因素：提升有效人流平方到達率、拉動商鋪租金 為了提高商鋪租金，局部區(qū)域應組成有機連接，人流動線設計以直線為主。根據經驗，

23、在人流視野范圍內的商鋪，具有高租金價值，這與次級過道的鋪面比主要過道鋪面價格低的道理類似。但在人流動設計線中，可規(guī)劃幾個類似于小中廳的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。 為了有效拉動次級通道商鋪的人流率，可將收銀臺、局部樓層休息區(qū)等部分規(guī)律分布在次級通道，以拉升次級通道的人流光顧率，同時，也可降低將其設立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。 在樓層之間設立的臺階式手扶電梯，上下部分應分開設計，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數量。 引入國際品牌概念店對顧客的吸引力無疑是相當大的。如果將其設在入口附近，將損失后邊的人流到達率，損失商鋪的出租價值；建議將品牌旗艦店放置在內街的里側，在人流的影響下，會拉

24、動前邊商鋪的租金收益。顧客生理、心理因素：緩解顧客購物疲乏感和不適感 裝飾設計應注重場內通透感，避免產生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數量。 場內設立休息區(qū)域，對不同的顧客進行分；同樣，顧客短暫的休息，可以提升人流的店鋪光顧數量。 應在人流通道頭尾端等地方，給予顯著的區(qū)域和功能標識，方便顧客辨認。 室外人流系統(tǒng)設計調整 盤活廣場四周的室外人流動線。通過合理的動線設計以及廣場規(guī)劃，將消費人流有效引導，達到整體動線的流暢。 結合廣場的條件，對廣場進行適當的景觀規(guī)劃和商業(yè)氛圍的營造，以次達到聚客效應、文化品質效應、交通流暢效應、商業(yè)經營效應等。 廣場設置要有特色，通過燈光、色彩造景

25、，沿馬路一側與室內相呼應，形成內外商業(yè)的烘托。商業(yè)運營運作平臺建議基本原則：投資開發(fā)商、經營管理公司、物業(yè)管理公司三權分立的運營構架。投資開發(fā)商擁有物業(yè)產權，獲取租金受益；商業(yè)運營公司擁有經營權，負責從初期招商到后期整體營銷和服務都督促職能；物業(yè)管理公司擁有管理權，負責日常作業(yè)，保潔和維養(yǎng)工作。三權分立的運營構架：提升整個商業(yè)物業(yè)的管理水平，實現成本數字化管理。商業(yè)運營的目的是通過租賃管理，實現物業(yè)增值，而不僅僅是具有雄厚經濟實力的投資開發(fā)商，作為一項長期增值的物業(yè)擁有者，以高度集中的產權，確保對物業(yè)的絕對控制權和增值收益。三權分立投資商開發(fā)商經營管理者物業(yè)管理公司組織架構的建議：商場運營管理

26、公司的組織架構主要分為三大板塊：物業(yè)服務部分、策劃促銷和商家管理部分、行政財務等公司運營部分。其中，由策劃部、推廣部和市場部組成的商業(yè)服務部分，是整個管理公司的核心運營機構。管理公司下面直接設置各個職能部門，部門下設專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有員工。公司組織結構可考慮采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應和相互配合。公司同所有商家的工作來往，以及商家所有的意見反饋，都由市場部負責對接，避免出現多頭管理引發(fā)商家反感。市場部的主要員工由開業(yè)前的招商工作的人員過渡，可順利實現對商家的溝通和銜接。商業(yè)運營運營管理商業(yè)運營商家管理商業(yè)用房置換工作：準確掌握政府對項目區(qū)域市場的規(guī)劃及區(qū)域市場商業(yè)格局的發(fā)展趨勢，因勢利導，