江西明寅家俬有限公司房地產(chǎn)抵押估價報告

1、房地產(chǎn)估價報告 江西明寅家俬有限公司房地產(chǎn)抵押估價報告委 托 方：江西明寅家俬有限公司受 托 方：贛州永興房地產(chǎn)評估有限公司估 價 人 員：xxx xxx估價作業(yè)日期：2012年8月30日估價報告編號：贛永興房評字2012083005號目 錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設和限制條件四、提請報告使用方注意事項五、估價結果報告六、主要附件(一)估價技術報告(二)在估價時點時實現(xiàn)抵押權時知悉的法定優(yōu)先受償款及變現(xiàn)能力分析(三)法定優(yōu)先受償權等情況書面查詢記錄（四）房屋所有權證、土地使用證復印件（五）估價方營業(yè)執(zhí)照、資格證書復印件江西明寅家俬有限公司房地產(chǎn)抵押評估報告致 委 托 方 函江西

2、明寅家俬有限公司：受貴公司的委托，我公司派出房地產(chǎn)評估專業(yè)人員對你擁有的位于南康市東山工業(yè)管理局房地產(chǎn)，在2012年8月30日的抵押市場價值進行了評估，為您確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。1、房屋所有權證登記情況：房屋所有權人房屋所有權證號坐落產(chǎn)權登記面積（)套內建筑面積規(guī)劃用途土地取得方式所在層數(shù)/總層數(shù)結構建筑年代產(chǎn)權來源江西明寅家俬有限公司房權證康房字第1048317號南康市東山工業(yè)管理局132.00132.00廠房出讓1-2/2混合2009自建23228.7023228.70鋼棚江西明寅家俬有限公司房權證康房字第1048318號南康市東山工業(yè)管理局3162.923162.92廠

3、房出讓1/1鋼棚2009自建江西明寅家俬有限公司房權證康房字第1048319號南康市東山工業(yè)管理局10526.0810526.08廠房出讓1/1鋼棚2007自建合計/16649.7016649.70/經(jīng)現(xiàn)場查看，委估對象1廠房情況：總層數(shù)為1-2層，混合結構、鋼棚結構，混合結構廠房：室內水泥地面，墻面刷白，鐵門，鋁合金窗，層高約3.5米，鋼制樓梯扶手，水泥樓梯踏步，房屋整體外觀狀況較好，未發(fā)現(xiàn)明顯墻體裂縫、地基沉陷、承重結構不穩(wěn)、屋頂漏水，且水、電、路都已到位，能滿足正常使用要求，鋼棚結構廠房：層高約7米，藍色鐵架結構，水泥地面，鐵門，鋁合金窗，房屋整體外觀狀況較好，未發(fā)現(xiàn)明顯墻體裂縫、地基沉

4、陷、承重結構不穩(wěn)、屋頂漏水，且水、電、路都已到位，能滿足正常使用要求。委估對象2-3廠房情況：層高約7米，藍色鐵架結構，水泥地面，鐵門，鋁合金窗，房屋整體外觀狀況較好，未發(fā)現(xiàn)明顯墻體裂縫、地基沉陷、承重結構不穩(wěn)、屋頂漏水，且水、電、路都已到位，能滿足正常使用要求。估價對象權益狀況：估價對象為自建的全產(chǎn)權房地產(chǎn)，土地使用權為工業(yè)出讓，使用年限為50年，終止年限為2054年04月28日；委估對象1-3廠房均建于2009年，已使用了3年；在估價時點實現(xiàn)抵押權時，估價對象不存在法定優(yōu)先受償權。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地產(chǎn)抵押估價指導意見、地方有關

5、的法規(guī)規(guī)范、委托方提供的資料及評估人員現(xiàn)場勘查和市場調查資料，本著獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序采用成本法進行了評估，現(xiàn)將評估結果報告如下：截止于2012年8月30日，委估房地產(chǎn)在估價時點的抵押市場價值為：人民幣大寫陸佰伍拾玖萬叁仟壹佰圓整（￥659.31萬元）詳見房地產(chǎn)評估結果報告。此函贛州永興房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：李瑞恒二一二年八月三十日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明： 1、我們在本報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析意見和結論，但受到本報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3、我們與有

6、關當事人沒有個人利害關系和偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)抵押估價指導意見、房地產(chǎn)估價規(guī)范及其他評估規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 5、我們已派出專業(yè)人員對本估價報告中的估價對象外觀、內部狀況、周圍的環(huán)境及景觀進行了實地查勘，取得了現(xiàn)場信息資料。 6、沒有人對本估價報告提供了重要的專業(yè)幫助。7、本次估價根據(jù)委托方提供的相關資料進行，委托方應對資料的真實性負責，因資料失實，造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。中國注冊房地產(chǎn)估價師簽章：估價的假設條件和限制條件1、本次估價是以估價對象為確定抵押貸款額度提供參考依據(jù)為前提來評估其抵押價值的。2、本次

7、估價是以估價對象無重大質量隱患，能夠保持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。3、本次估價是以委托方提供的房屋所有權證和國有土地使用權證記載的信息及委托方提供的資料為依據(jù)，本估價結果以上述信息及相關資料真實準確為假設前提。4、我們已對本估價報告中估價對象進行了實地勘察，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限制于其外觀和內部使用狀況及其周圍的環(huán)境、景觀，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分依據(jù)的為委托方提供的資料，估價過程中因未進行結構測試,故本次估價是以估價對象的外觀和內部使用狀況、周圍的環(huán)境、景觀不發(fā)生變異為前提。 5、我們對估價對象是否存在法定優(yōu)先受償權、是否負債、設定抵押、擔保和租約等已向產(chǎn)權人及其他共有權人進行了

8、書面查詢和調查，本次估價是以估價對象查詢和調查情況為估價對象的真實反映及其情況不發(fā)生變異為前提。6、本次估價是以本報告有效期內估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)相關政策不發(fā)生劇烈變化為市場前提。7、本報告估價結果僅限于委托方確定抵押貸款額度，不得做其他用途，未經(jīng)本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，并不得公開發(fā)表。8、本報告使用有效期限為壹年，自估價報告完成之日起計，超過時限無效。9、本報告的最終解釋權歸屬于贛州永興房地產(chǎn)評估有限公司。贛州永興房地產(chǎn)評估有限公司 二一二年八月三十日提請報告使用方注意事項1、本報告估價結果只作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其

9、他用途，凡因報告使用方使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。2、因未進行結構測試,故對在抵押期間因被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分發(fā)生變異及內外部狀況及周圍環(huán)境景觀變異對估價結果產(chǎn)生的影響無法估算，特提請注意其可能產(chǎn)生的風險。3、本估價結果為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去我公司估價人員經(jīng)驗積累所知悉的法定優(yōu)先受償款。因國家相關政策變化及現(xiàn)實查詢的真實程度、完整程度等具有不確定性，故本次估價未考慮估價對象的優(yōu)先受償權、擔?；蜃饧s情況、用途改變及委托方提供資料等發(fā)生變異可能影響其價值的任何限制，特提請注意其可能產(chǎn)生的風險。

10、4、本報告未考慮未來市場變化、短期強制處分、國家宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化等因素對抵押價格的不可預期影響，并提請注意其可能產(chǎn)生的風險。5、因現(xiàn)時房地產(chǎn)市場受地方相關政策影響大且價格變化較快，報告使用方應對房地產(chǎn)抵押價值定期再評估。特別是涉及短期強制處分時須重新進行評估。6、抵押權人應根據(jù)本報告評估目的，在充分考慮市場價格波動風險、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性及變現(xiàn)費用、物業(yè)轉讓前后應繳納的有關稅費,再加上估價對象的整體變現(xiàn)能力不強，特提請抵押權人嚴格控制其貸款金額，并根據(jù)本報告分析及評估結果合理確定擔保額，并且必須按規(guī)定到有關管理部門進行抵押登記。贛州永興房地產(chǎn)評估有限公司 二一二年八月三十日估 價 結 果 報

11、告一、委托方：江西明寅家俬有限公司二、估價方：贛州永興房地產(chǎn)評估有限公司地 址：贛州市長征大道2號法定代表人：李瑞恒三、估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值四、估價作業(yè)日期：2012年8月30日五、估價時點：2012年8月30日六、價值定義：本次估價采用公開市場價值標準七、估價依據(jù)：1、國家、省市、地方人民政府的有關法律法規(guī)、規(guī)范及政策；2、房地產(chǎn)估價規(guī)范（gb/t50401-1999）；3、房地產(chǎn)抵押估價指導意見（建住房20068號）；4、委托方提供的有關資料及估價人員現(xiàn)場查勘的資料。八、估價原則：1、獨立、客觀、公正、合法、謹慎原則；2、最高最佳使用原則、替代

12、原則、估價時點原則。九、估價對象概況：1、房屋所有權證登記情況：房屋所有權人房屋所有權證號坐落產(chǎn)權登記面積（)套內建筑面積規(guī)劃用途土地取得方式所在層數(shù)/總層數(shù)結構建筑年代產(chǎn)權來源江西明寅家俬有限公司房權證康房字第1048317號南康市東山工業(yè)管理局132.00132.00廠房出讓1-2/2混合2009自建23228.7023228.70鋼棚江西明寅家俬有限公司房權證康房字第1048318號南康市東山工業(yè)管理局3162.923162.92廠房出讓1/1鋼棚2009自建江西明寅家俬有限公司房權證康房字第1048319號南康市東山工業(yè)管理局10526.0810526.08廠房出讓1/1鋼棚2007自

13、建合計/16649.7016649.70/經(jīng)現(xiàn)場查看，委估對象1廠房情況：總層數(shù)為1-2層，混合結構、鋼棚結構，混合結構廠房：室內水泥地面，墻面刷白，鐵門，鋁合金窗，層高約3.5米，鋼制樓梯扶手，水泥樓梯踏步，房屋整體外觀狀況較好，未發(fā)現(xiàn)明顯墻體裂縫、地基沉陷、承重結構不穩(wěn)、屋頂漏水，且水、電、路都已到位，能滿足正常使用要求，鋼棚結構廠房：層高約7米，藍色鐵架結構，水泥地面，鐵門，鋁合金窗，房屋整體外觀狀況較好，未發(fā)現(xiàn)明顯墻體裂縫、地基沉陷、承重結構不穩(wěn)、屋頂漏水，且水、電、路都已到位，能滿足正常使用要求。委估對象2-3廠房情況：層高約7米，藍色鐵架結構，水泥地面，鐵門，鋁合金窗，房屋整體外觀

14、狀況較好，未發(fā)現(xiàn)明顯墻體裂縫、地基沉陷、承重結構不穩(wěn)、屋頂漏水，且水、電、路都已到位，能滿足正常使用要求。估價對象權益狀況：估價對象為自建的全產(chǎn)權房地產(chǎn)，土地使用權為工業(yè)出讓，使用年限為50年，終止年限為2054年04月28日；委估對象1-3廠房均建于2009年，已使用了3年；在估價時點實現(xiàn)抵押權時，估價對象不存在法定優(yōu)先受償權。十、評估方法：本次估價采用成本法作為基本方法。十一、變現(xiàn)能力分析： 委估對象為南康市東山工業(yè)管理局房地產(chǎn)，委估對象為工業(yè)類辦公用房、車間，通用性差于民用商住用房，可獨立使用，可隨其房屋用地整棟轉讓，其所處區(qū)域工業(yè)聚集度較好，工業(yè)類房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較商業(yè)類，商住類及住宅

15、類房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較弱，區(qū)域內同類房地產(chǎn)的供應量較充足，總體來說委估對象的變現(xiàn)能力不強。 債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物單價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押房地產(chǎn)拍賣所得價款，一般依下順序分配支付拍賣抵押房地產(chǎn)的費用（包括訴訟費、估價費、拍賣費用、營業(yè)稅及附加及其他稅費）、償還抵押債權本息及違約金，賠償有債務人違反合同而對抵押權人造成的傷害，剩余金額交給抵押人，不足部分有債務人清償。十二、估價結果：本估價機構根據(jù)估價目的，遵循估計原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結

16、合估價經(jīng)驗與影響房產(chǎn)在股價因素的分析，并結合估價人員的估價經(jīng)驗最終確定委估房產(chǎn)在估價時點的抵押價值為人民幣大寫陸佰伍拾玖萬叁仟壹佰圓整（￥659.31萬元）。十三、估價報告應用的有效期： 本報告有效期為壹年，自報告完成之日起計，即自2012年8月30日起至2013年8月29日。贛州永興房地產(chǎn)評估有限公司 二一二年八月三十日估 價 技 術 報 告一、 估價對象概況：1、房屋所有權證登記情況：房屋所有權人房屋所有權證號坐落產(chǎn)權登記面積（)套內建筑面積規(guī)劃用途土地取得方式所在層數(shù)/總層數(shù)結構建筑年代產(chǎn)權來源江西明寅家俬有限公司房權證康房字第1048317號南康市東山工業(yè)管理局132.00132.00

17、廠房出讓1-2/2混合2009自建23228.7023228.70鋼棚江西明寅家俬有限公司房權證康房字第1048318號南康市東山工業(yè)管理局3162.923162.92廠房出讓1/1鋼棚2009自建江西明寅家俬有限公司房權證康房字第1048319號南康市東山工業(yè)管理局10526.0810526.08廠房出讓1/1鋼棚2007自建合計/16649.7016649.70/經(jīng)現(xiàn)場查看，委估對象1廠房情況：總層數(shù)為1-2層，混合結構、鋼棚結構，混合結構廠房：室內水泥地面，墻面刷白，鐵門，鋁合金窗，層高約3.5米，鋼制樓梯扶手，水泥樓梯踏步，房屋整體外觀狀況較好，未發(fā)現(xiàn)明顯墻體裂縫、地基沉陷、承重結構不

18、穩(wěn)、屋頂漏水，且水、電、路都已到位，能滿足正常使用要求，鋼棚結構廠房：層高約7米，藍色鐵架結構，水泥地面，鐵門，鋁合金窗，房屋整體外觀狀況較好，未發(fā)現(xiàn)明顯墻體裂縫、地基沉陷、承重結構不穩(wěn)、屋頂漏水，且水、電、路都已到位，能滿足正常使用要求。委估對象2-3廠房情況：層高約7米，藍色鐵架結構，水泥地面，鐵門，鋁合金窗，房屋整體外觀狀況較好，未發(fā)現(xiàn)明顯墻體裂縫、地基沉陷、承重結構不穩(wěn)、屋頂漏水，且水、電、路都已到位，能滿足正常使用要求。估價對象權益狀況：估價對象為自建的全產(chǎn)權房地產(chǎn)，土地使用權為工業(yè)出讓，使用年限為50年，終止年限為2054年04月28日；委估對象1-3廠房均建于2009年，已使用了

19、3年；在估價時點實現(xiàn)抵押權時，估價對象不存在法定優(yōu)先受償權。二、區(qū)域因素分析：(1)交通條件：處于南康市,交通條件較好。(2)基礎設施：供電、供水、排水設施齊備。(3)宗地條件：宗地面積、宗地形狀對布置無影響。(4)環(huán)境質量：委估對象處于南康市，環(huán)境質量一般。三、估價對象市場背景分析：1、最高價值用途分析：根據(jù)估價對象所處區(qū)域地理位置,周邊自然與人文經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展趨勢，通過對估價對象在法律上、技術上、經(jīng)濟上及土地與建筑物的均衡性分析，以維持現(xiàn)用途為最高最佳使用用途。2、狀況變化價值影響分析：隨著估價對象的繼續(xù)使用，其價值必然在使用和功能上將有一定的損失在保證估價對象維持現(xiàn)形使用狀態(tài)前提下，隨著

20、贛州市房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設及工業(yè)園區(qū)建設的完成，該區(qū)域內工業(yè)環(huán)境和形勢將較為看好，預計估價對象有一定的保值增值潛力。四、估價方法的選用：因估價對象為工業(yè)用房，交易實例較少，又難以確定物業(yè)本身的整體客觀收益，采用市場比較法、收益法估價困難，根據(jù)估價目的，經(jīng)綜合分析估價對象的特點、抵押業(yè)務現(xiàn)狀和相關資料，采用成本法對建筑物進行估價，用基準地價系數(shù)修正法對土地進行估價，然后兩者相加而求得委估房地產(chǎn)的客觀合理價格。五、估算測算過程、采用成本法求取房屋的價值v房:1、重置價格的確定：根據(jù)二四年江西省建筑工程綜合定額，對材料、人工、市場價調差計算，結合現(xiàn)行贛州市建筑市場行情及房屋的實體狀況如結構、層高、裝修

21、、材料、設施等，綜合確定混合結構廠房，鋼棚結構廠房，現(xiàn)行重置單價分別為771、437元/(含室內外配套設施建設費、稅費等),具體重置成本價格計算如下表:鋼混結構層高約3.5米辦公樓、研發(fā)樓的重置成本：南康混合結構層高約3.2米的建筑物重置成本：序號項目取費標準取費數(shù)量客觀成本(元/m2)一土地取得費用0.0010.00二前期工程、勘探設計費30.00130.00三報建費用60.00160.00四土建、水電安裝工程費650.001600.00五管理費3%（一四）20.70六利息（一+二+三）6.31%+6.31%/2（四+五）25.07七利潤5%（一五）35.53合計771.3取整771南康鋼結構層高約5米的建筑物重置成本：序號項目取費標準取費數(shù)量客觀成本(元/m2)一土地取得費用0.0010.00二前期工程、勘探設計費30.00130.00三報建費用60.00160.00四土建、水電安裝工程費300.001300.00五管理費3%（一四）11.70六利息（一+二+三）6