774837377陵水城市候機(jī)樓項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告24p

1、陵水城市候機(jī)樓項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告三亞海航地產(chǎn)開發(fā)有限公司二一一年十二月十四日目 錄第一部分 項(xiàng)目投資立項(xiàng)概況表4第二部分 投資立項(xiàng)報(bào)告5一、項(xiàng)目概況5 項(xiàng)目概況6 項(xiàng)目背景6 項(xiàng)目進(jìn)展情況6 實(shí)施意義6二、項(xiàng)目市場分析7 海南房地產(chǎn)市場分析7 陵水縣房地產(chǎn)市場分析8 陵水縣商業(yè)市場分析13 陵水酒店行業(yè)調(diào)查分析13三、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及設(shè)計(jì)方案15 建設(shè)內(nèi)容15 規(guī)模及設(shè)計(jì)方案15四、項(xiàng)目定位16 整體形象定位16五、投資估算與資金籌措18 投資估算18 融資方案18六、財(cái)務(wù)分析19 財(cái)務(wù)靜態(tài)數(shù)據(jù)分析20 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析22七、結(jié)論23八、附表24附表 項(xiàng)目投資成本估算表24附表 項(xiàng)目總投資成本預(yù)測

2、表24附表 項(xiàng)目投資計(jì)劃表24附表 項(xiàng)目酒店銷售收入及稅金預(yù)測表24附表 候機(jī)樓租金收入及稅金預(yù)測表24附表 貨運(yùn)物流和倉儲(chǔ)區(qū)租金收入及稅金預(yù)測表24附表 商業(yè)租金收入及稅金預(yù)測表24附表 房地產(chǎn)銷售進(jìn)度表24附表 房地產(chǎn)銷售收入損益表24附表 資金來源及運(yùn)用表24附表 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表24第一部分 項(xiàng)目投資立項(xiàng)概況表項(xiàng)目擬定名稱陵水城市候機(jī)樓項(xiàng)目呈報(bào)單位三亞海航地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目需求/用途為落實(shí)海航集團(tuán)決策層領(lǐng)導(dǎo)積極推進(jìn)城市候機(jī)樓的指示，擬在陵水興建城市候機(jī)樓，其中涵蓋了候機(jī)樓、貨運(yùn)物流和倉儲(chǔ)區(qū)、酒店、酒店式公寓、商業(yè)、地下車庫。項(xiàng)目建成后不僅可以提升海航集團(tuán)的品牌知名度，還可以創(chuàng)造出良好的

3、綜合效益。建設(shè)方案 （簡述）該項(xiàng)目定位為，以機(jī)場服務(wù)、倉儲(chǔ)物流、特色商業(yè)、酒店娛樂、會(huì)議接待為一體的綜合服務(wù)型項(xiàng)目。建設(shè)規(guī)模候機(jī)樓5000貨運(yùn)物流、倉儲(chǔ)3600酒店30000酒店式公寓72067商業(yè)22600地下車庫面積41000融資方案（簡述）項(xiàng)目總開發(fā)成本為48286.43萬元，項(xiàng)目建設(shè)期為24個(gè)月，所需資金來源銀行貸款、自有資金和產(chǎn)權(quán)式酒店銷售，項(xiàng)目擬以“航空物流基地”的名義向農(nóng)發(fā)行融資貸款約21000萬元。項(xiàng)目前期購買土地及設(shè)計(jì)費(fèi)用投入(即支付土地出讓金6025.50萬元及設(shè)計(jì)款等項(xiàng)目前期準(zhǔn)備費(fèi)1112.58萬元)，公司擬向三亞鳳凰機(jī)場進(jìn)行內(nèi)部企業(yè)拆借。項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于陵水縣東環(huán)高鐵

4、陵水站廣場正南面，北至高鐵陵水站，南至海南環(huán)島東線高速公路，東至高鐵陵水站中心大道，西至翻斗園村。項(xiàng)目類型新建項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)主/投資主體由海航國際旅游島開發(fā)建設(shè)（集團(tuán)）有限公司負(fù)責(zé)投資，三亞海航地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)。資金來源自籌、融資。投資估算 （人民幣）本項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資總額：48286.43萬元。預(yù)計(jì)工期預(yù)計(jì)24個(gè)月項(xiàng)目收益情況一、酒店 累計(jì)營業(yè)收入為70396.14萬元（經(jīng)營期按15年進(jìn)行計(jì)算）； 累計(jì)利潤總額為28764.56萬元； 累計(jì)稅后利潤總額為21573.42萬元； 稅前利潤率40.86%； 稅后利潤率30.65%；二、住宅 銷售總收入為61256萬元； 累計(jì)利潤總額為2080

5、3萬元； 累計(jì)稅后利潤總額為15602.47萬元； 投資收益率70.65%； 稅后凈收益率52.99%；第二部分 投資立項(xiàng)報(bào)告一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況1. 項(xiàng)目名稱陵水城市候機(jī)樓項(xiàng)目2. 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于陵水縣東環(huán)高鐵陵水站廣場正南面，北至高鐵陵水站，南至海南環(huán)島東線高速公路，東至高鐵陵水站中心大道，西至翻斗園村。陵水動(dòng)車站候機(jī)樓位置動(dòng)車站大道東線高速公路宗地地位置示意圖3. 項(xiàng)目簡介地塊占地90畝，用途為對(duì)外交通用地，使用年限40年。（一期供地76畝，其余14畝因涉及村莊搬遷暫時(shí)未能征用完畢） 用地規(guī)劃指標(biāo)占地面積60576（90畝）容積率2.2建筑密度15%建筑限高90 m 綠地率50%

6、建設(shè)目標(biāo)擬建成集候機(jī)樓、貨運(yùn)物流和倉儲(chǔ)區(qū)、酒店、酒店式公寓、商業(yè)、地下車庫于一體的綜合服務(wù)型項(xiàng)目。 項(xiàng)目背景2010年1月，海航集團(tuán)與陵水黎族自治縣人民政府達(dá)成共識(shí)，擬在陵水縣建設(shè)一個(gè)機(jī)場候機(jī)樓，今后游客可在陵水辦理登機(jī)手續(xù)，再到三亞登機(jī)。 項(xiàng)目進(jìn)展情況2010年7月5日陵水縣政府2010年第9次常務(wù)會(huì)議同意縣發(fā)改委關(guān)于城市候機(jī)樓項(xiàng)目選址意見。2011年11月9日，陵水縣政府再次召開專題會(huì)議，落實(shí)王雄書記的指示，并要求該項(xiàng)目務(wù)必在12月31日前動(dòng)工建設(shè)。目前該項(xiàng)目用地已完成土地評(píng)估并為鳳凰機(jī)場量身訂做了招拍掛方案，只待上縣政府常務(wù)會(huì)通過后掛牌公示。 實(shí)施意義 戰(zhàn)略意義本項(xiàng)目是海航在陵水縣土地儲(chǔ)

7、備的重要步驟，以本項(xiàng)目為起點(diǎn)，可開展更深層次的合作。 深遠(yuǎn)的社會(huì)效益作為海南本土最大的企業(yè)，該項(xiàng)目也展示了海航與陵水縣政府的緊密關(guān)系，有利于帶動(dòng)陵水經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的大發(fā)展，更好地把握海南國際旅游島建設(shè)的戰(zhàn)略機(jī)遇。 政府大力度支持陵水縣委縣政府對(duì)海航承接該項(xiàng)目充滿希望，在各方面對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施給予充分保障。二、項(xiàng)目市場分析 海南房地產(chǎn)市場分析 全省房地產(chǎn)投資大幅增長，地產(chǎn)巨頭布局海南島在城市建設(shè)步伐加快，特別是國際旅游島建設(shè)快速推進(jìn)的帶動(dòng)下，海南房地產(chǎn)開發(fā)市場呈快速增長態(tài)勢。目前，進(jìn)駐海南旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)已上百家，投資超過1000億元。據(jù)海南省官方統(tǒng)計(jì)，今年上半年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資已占固定資產(chǎn)總投資4

8、3.8%，上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資287.51億元，同比增長40.0%，對(duì)投資增長的貢獻(xiàn)率為48.9%。2. 限購城市房價(jià)略降，陵水均價(jià)最高一批極具競爭力的外地房地產(chǎn)大鱷進(jìn)入二級(jí)市場，大項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長拉動(dòng)較大。受國家宏觀調(diào)控及限購政策的影響，今年來海口市和三亞市的房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有降，但三亞東部地區(qū)的陵水、文昌、萬寧、瓊海和?？谥苓叺某芜~、臨高、儋州、定安等沒有實(shí)施限購令的區(qū)域“因禍得?！?，房價(jià)有所上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年8月份?？谄骄績r(jià)為7053元/，三亞平均房價(jià)為19080元/，陵水均價(jià)為36432元/。 陵水縣房地產(chǎn)市場分析 陵水縣概況陵水地處海南東部旅游黃金線上，具有陽光、海水、沙

9、灘、綠色、空氣等自然要素，擁有香水灣、清水灣，土福灣、南灣猴島、分界洲島、椰子島、新村港、黎安港、吊羅山國家公園和高峰溫泉等“三灣三島兩湖一山一水”的自然景觀。近年來，陵水縣委、縣政府立足資源的強(qiáng)勁優(yōu)勢，實(shí)施“大企業(yè)進(jìn)入，大項(xiàng)目帶動(dòng)”發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平管理，打造“珍珠海岸：休閑度假之洲”的國際旅游品牌。吸引著世界各地前來觀光、旅游、投資的賓客。圖4 陵水縣旅游資源分布圖 陵水房地產(chǎn)市場分析1 多家知名企業(yè)競相開發(fā)，房價(jià)與三亞市場成功接軌雅居樂、富力、萬通、綠城等多家知名企業(yè)已進(jìn)入陵水各片區(qū)，表明開發(fā)商對(duì)陵水發(fā)展的預(yù)期非常有信心。近年來，陵水縣雅居樂清水灣、土福灣的“東

10、和福灣”和香水灣“香水灣1號(hào)”等樓盤熱銷，公寓價(jià)格在18000元/以上，別墅實(shí)現(xiàn)單價(jià)4萬元/以上，與三亞房價(jià)成功接軌。2 陵水房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢判斷在全國度假物業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，緊抓外部機(jī)遇及依靠自身優(yōu)勢，陵水的旅游度假市場、房地產(chǎn)市場在未來幾年將迅速起步并蓬勃發(fā)展。 陵水縣競爭項(xiàng)目分析：海韻陵河假日 項(xiàng)目概況項(xiàng)目總占地155畝，總建筑面積近26萬平米。其中商業(yè)面積5.6萬平米，主要由沿河風(fēng)情商業(yè)街組成，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大型購物中心、超市、星級(jí)酒店、知名餐飲連鎖店、娛樂酒吧一條街，銀行，影院等;住宅近20.2萬平米，由十三棟32層超高層建筑圍合而成，約3300戶，主力戶型為一房，一房一廳和兩房兩

11、廳。海韻陵河假日主要指標(biāo)區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模售價(jià)（元/）裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型（）產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間縣城海韻陵河假日占面：103338.580001000元/44-8130萬-70萬建面：260000 項(xiàng)目swto分析優(yōu)勢分析 項(xiàng)目項(xiàng)目位于陵水新城核心地段濱河南路，北望寬約百米的陵水河，南靠陵水縣政府，西為陵水體育館、國家羽毛球訓(xùn)練基地，東臨縣城商業(yè)區(qū)。交通便利，地理位置優(yōu)越。 商業(yè)面積5.6萬平米，主要由沿河風(fēng)情商業(yè)街組成，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大型購物中心、超市、星級(jí)酒店、知名餐飲連鎖店、娛樂酒吧一條街，銀行，影院等。有望形成新的商業(yè)中心。 陵水縣城較大規(guī)模的小區(qū)，園林的設(shè)計(jì)上采用東南亞熱帶風(fēng)情園林，超大泳池，精致

12、花園庭院，功能性景觀小品等。產(chǎn)品有一定的競爭力。劣勢分析 項(xiàng)目容積率高，樓層高、密度大。居住舒適性差。 項(xiàng)目樓間距小，視野不開闊，私密性差。機(jī)會(huì) 陵水縣目前正在大力開發(fā)旅游業(yè)，項(xiàng)目周邊市政配套也在不斷擴(kuò)建、完善，未來將吸引大批外來人群和島內(nèi)高端人群到該區(qū)域。風(fēng)險(xiǎn)與威脅 未來國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整可能對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)。 海南房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，項(xiàng)目周邊的金18國際等樓盤將陸續(xù)推出，可以預(yù)計(jì)未來的市場爭奪將非常激烈。 陵水縣在售公寓價(jià)格對(duì)比 總結(jié)：陵水縣在售樓盤具有以下特點(diǎn)： 陵水縣目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在“三灣”濱海旅游區(qū)，海景資源成為區(qū)域價(jià)值主要衡量標(biāo)準(zhǔn)。同等產(chǎn)品，看海與不看海的

13、價(jià)格有一定差別。 陵水縣城少有房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前僅海韻陵河假日在售，公寓以小戶型為主，面積在44-81，總價(jià)在30萬-70萬，門檻不高。 暢銷公寓面積主要集中在一居40-60，二居70-100，三居120-140。 項(xiàng)目swto分析優(yōu)勢分析 項(xiàng)目位于東環(huán)高鐵陵水站廣場正對(duì)面，位處陵水重要交通樞紐，交通便利。易于聚集人氣，利于形成商業(yè)氛圍。 地處陵水縣重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，從縣城到項(xiàng)目地塊驅(qū)車只需5分鐘，交通便利，地理位置優(yōu)越。 城市候機(jī)樓主題建筑與酒店、酒店式公寓的結(jié)合，同時(shí)配之以物流、商務(wù)、會(huì)議、旅游、娛樂、餐飲等設(shè)施，將成為一種新型游客體驗(yàn)?zāi)Ｊ?，發(fā)展?jié)摿^大。 鑒于城市候機(jī)樓項(xiàng)目作為城市公益性、公共

14、基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)陵水社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極意義，政府給予優(yōu)惠政策。預(yù)計(jì)土地取得價(jià)格較低，有較大的成本優(yōu)勢。劣勢分析 地塊所處區(qū)域處于未開展階段，周邊配套欠缺，人氣較弱。機(jī)會(huì) 陵水縣目前正在大力開發(fā)旅游業(yè)，項(xiàng)目周邊市政配套也在不斷擴(kuò)建、完善，未來將吸引大批外來人群和島內(nèi)高端人群到該區(qū)域。 擁有相對(duì)成熟的區(qū)域規(guī)劃。風(fēng)險(xiǎn)與威脅 未來國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整可能對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)。 海南房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，目前進(jìn)入陵水縣的開發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，可以預(yù)計(jì)未來的市場爭奪將非常激烈。 陵水縣商業(yè)市場分析 陵水商圈概況目前，陵水縣商業(yè)主要集中財(cái)源路、富陵路以及文化路，其中財(cái)源路、富陵路老商業(yè)區(qū)，主要銷

15、售服裝，業(yè)態(tài)較單一；文化路為近年隨城市建設(shè)而興旺的新商圈，業(yè)態(tài)豐富。路名財(cái)源路、富陵路段文化路段商戶數(shù)量約65戶約59戶經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、鞋、體育用品、藥店專為主，主要品牌有九牧王、七匹狼、勁霸、群豪、喬丹體育、安踏等餐飲、酒店、娛樂、藥店、電腦、手機(jī)專賣店和品牌店為主，有多美麗、湘菜王府、華天龍酒店、火鳳凰俱樂部、黃金年華ktv、中國移動(dòng)、星義園賓館、陽光酒店等 租金調(diào)查地段租金水平財(cái)源路、富陵路50-100元/月文化路60-150元/月 陵水酒店行業(yè)調(diào)查分析根據(jù)陵水縣“十二五”規(guī)劃，陵水大力發(fā)展酒店業(yè)，“三灣”（香水灣、清水灣、福灣）規(guī)劃建設(shè)酒店項(xiàng)目共有32個(gè)。其中香水灣13個(gè)，清水灣10個(gè)，

16、土福灣9個(gè)。陵水縣委、縣政府提出，2011年必須開工建設(shè)20家酒店的硬性要求。在明年元旦前，香水灣一號(hào)酒店、香水灣大酒店、香水灣駿華會(huì)所、香水灣宇中酒店，土福灣海興五星級(jí)酒店、土福灣匯安精品休閑度假酒店、土福灣航通酒店、土福灣中銀星級(jí)酒店、土福灣萬通五星級(jí)酒店、土福灣順澤星級(jí)酒店必須開工建設(shè)，清水灣除萊佛士酒店外的其他酒店也都必須全部動(dòng)工。各企業(yè)要按照合約條款，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成投資計(jì)劃和項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。截止2011年，陵水縣建成的大小酒店共30余家，高星級(jí)的酒店在香水灣，主要有：君瀾度假酒店（五星別墅酒店），房價(jià)在33355175元之間、紅墈香水灣酒店（四星）房價(jià)在438568元之間；目前縣城區(qū)

17、域三星級(jí)以上的酒店只有慶隆達(dá)酒店，新落成的翠湖酒店等私人興建的酒店，此類酒店房價(jià)約138168元之間。24三、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及設(shè)計(jì)方案 建設(shè)內(nèi)容擬建成集候機(jī)樓、貨運(yùn)物流和倉儲(chǔ)區(qū)、酒店、酒店式公寓、商業(yè)、地下車庫于一體的綜合服務(wù)型項(xiàng)目。 規(guī)模及設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目規(guī)劃圖深圳市建設(shè)設(shè)計(jì)研究總院提交的設(shè)計(jì)方案各功能區(qū)域設(shè)計(jì)面積用地面積（）60576地上容積率面積（）133267其中項(xiàng)目面積（）候機(jī)樓5000貨運(yùn)物流、倉儲(chǔ)3600酒店30000酒店式公寓72067商業(yè)22600地下車庫面積41000 項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)占地面積60576（90畝）容積率2.2建筑密度15%建筑限高90 m綠地率50%四、項(xiàng)目定位

18、整體形象定位集候機(jī)樓、貨運(yùn)物流和倉儲(chǔ)區(qū)、酒店、酒店式公寓、商業(yè)、地下車庫于一體的綜合服務(wù)型項(xiàng)目。 市場定位 候機(jī)樓面向大三亞，服務(wù)國內(nèi)外候機(jī)旅客。 貨運(yùn)物流和倉儲(chǔ)區(qū)針對(duì)航空、機(jī)場相關(guān)企業(yè)，提供貨運(yùn)物流和倉儲(chǔ)服務(wù)。 酒店定位根據(jù)根據(jù)海南省國際旅游島建設(shè)計(jì)劃，未來將高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一批精品度假區(qū)如海棠灣、香水灣、清水灣等，隨著高端旅游設(shè)施的完善和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集，這些區(qū)域勢必成為三亞高端旅客的集中地。酒店定位為高端商務(wù)度假酒店?？驮炊ㄎ灰韵乱灶悾?高端旅游團(tuán)隊(duì)來源：島外高端客戶群體目地：來陵水旅游休閑度假 高端商務(wù)人士來源：島內(nèi)外高端商務(wù)客戶群體目地：來陵水進(jìn)行商務(wù)交流及商務(wù)會(huì)談 政府單位來源：島內(nèi)外各地

19、政府機(jī)關(guān)單位目的：來陵水進(jìn)行工作考察、召開會(huì)議 酒店式公寓定位結(jié)合陵水縣旅游發(fā)展趨勢，根據(jù)候機(jī)樓特點(diǎn)。酒店式公寓定位為酒店式國際公寓，提供完善的酒店式服務(wù)，面向國內(nèi)外來大三亞旅游、商務(wù)的客群。公寓銷售以國內(nèi)中產(chǎn)階層為主，具體定位如下?？蛻魜碓矗阂詬u外東北、北京、上海、山西、江浙等中產(chǎn)階層為主，海南島內(nèi)少數(shù)中產(chǎn)階層為輔；客戶特征：身家數(shù)百萬，小型私企業(yè)主、企業(yè)中高管、高級(jí)公務(wù)員等置業(yè)動(dòng)機(jī)：度假兼投資、養(yǎng)老、投資核心驅(qū)動(dòng)因素：總價(jià)、投資回報(bào)；公寓品質(zhì)；交通通達(dá)性；配套便利性 商業(yè)定位作為候機(jī)樓配套商業(yè)，定位相對(duì)高端。招商面向中高端國內(nèi)外品牌、精品超市。五、投資估算與資金籌措 投資估算項(xiàng)目總投資額為

20、48286.43萬元，其中開發(fā)成本44685.73萬元，開發(fā)費(fèi)用為3600.7萬元。（詳見投資成本估算表）項(xiàng)目投資匯總表項(xiàng)目名稱總額占總投資比例開發(fā)成本44685.73 92.54%土地開發(fā)成本6025.50 12.48%開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1501.98 3.11%建安工程費(fèi)33411.47 69.19%設(shè)備及工器具購置費(fèi)649.07 1.34%社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)324.24 0.67%園林環(huán)境費(fèi)244.29 0.51%市政路網(wǎng)工程費(fèi)0.00%預(yù)備費(fèi)2529.17 5.24%開發(fā)費(fèi)3600.70 7.46%開發(fā)間接費(fèi)1264.70 2.62%期間費(fèi)2336.00 4.84%開辦費(fèi)0.00%成本合計(jì)48

21、286.43 100.00% 融資方案 城市候機(jī)樓前期是以公益性項(xiàng)目立項(xiàng)，涵蓋主題建筑與酒店、酒店式公寓的結(jié)合，配以物流、商務(wù)、會(huì)議、旅游、娛樂、餐飲等設(shè)施。前期均以三亞鳳凰機(jī)場名義跟進(jìn)，并取得政府支持，建議繼續(xù)鳳凰機(jī)場名義拍地，鳳凰機(jī)場出資購買土地，再委托海島建設(shè)開發(fā)。項(xiàng)目開發(fā)主要業(yè)態(tài)為酒店、酒店式公寓、城市候機(jī)樓、倉儲(chǔ)物流中心、商業(yè)鋪面。根據(jù)農(nóng)發(fā)行銀行貸款政策，除酒店用酒店式公寓不符合貸款政策外，其余項(xiàng)目可打包進(jìn)行融資。酒店部分可以酒店內(nèi)部裝修及基礎(chǔ)設(shè)施配套進(jìn)行部份融資。酒店式公寓部分，通過銷售酒店式公寓回籠資金后，滾動(dòng)開發(fā)。項(xiàng)目總開發(fā)成本為48286.43萬元，項(xiàng)目建設(shè)期為24個(gè)月，所需

22、資金來源銀行貸款、自有資金和產(chǎn)權(quán)式酒店銷售，項(xiàng)目擬以“航空物流基地”的名義向農(nóng)發(fā)行融資貸款約21000萬元。項(xiàng)目前期購買土地及設(shè)計(jì)費(fèi)用投入(即支付土地出讓金6025.50萬元及設(shè)計(jì)款等項(xiàng)目前期準(zhǔn)備費(fèi)1112.58萬元)，公司擬向三亞鳳凰機(jī)場進(jìn)行內(nèi)部企業(yè)拆借。六、財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目收入主要包含3部分：酒店經(jīng)營收入、酒店式公寓銷售收入、候機(jī)樓、貨運(yùn)物流和倉儲(chǔ)區(qū)、商業(yè)、地下車庫經(jīng)營收入。1. 酒店經(jīng)營收入酒店客房收入：按照陵水縣目前的酒店行業(yè)狀況，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)酒店旺季（10-3月）平均入住率約為85%，平均房價(jià)約為350元，淡季（4-9月）平均入住率約為55%，平均房價(jià)為200元。根據(jù)入住率變化

23、和房價(jià)變化，估算年客房收入約為1486萬元（見下表）。時(shí)間1-3月、10-12月4月9月客房數(shù)量200天數(shù)182183入住率85%55%平均房價(jià)350200收入（萬元）1,083403總收入（萬元）1,486酒店服務(wù)收入：按客房收入60%計(jì)算(參考同業(yè)估算)，預(yù)計(jì)年收入約891.6萬元。 酒店2014年總收入為：1486+891.6=2377.6萬元按經(jīng)營期15年計(jì)算，預(yù)測總收入前10年每年遞增10，后5年每年遞增5，累計(jì)酒店經(jīng)營總收入為28764.56萬元。2. 酒店式公寓銷售收入考慮相同區(qū)位，相同檔次的住宅目前銷售狀況，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，綜合確定本項(xiàng)目酒店式公寓銷售均價(jià)8000元/,可售面

24、積72067*85%61256；預(yù)計(jì)2012年底開始預(yù)售，2014年售罄，住宅總銷售收入為0.8.萬/*61256=49005.56萬元。3. 候機(jī)樓、貨運(yùn)物流和倉儲(chǔ)區(qū)、商業(yè)、地下車庫經(jīng)營收入經(jīng)測算，候機(jī)樓15年收入為1634.62萬元，貨運(yùn)物流和倉儲(chǔ)區(qū)15年收入為235.98萬元，商業(yè)、地下車庫15年收入為9020.1萬元。總計(jì)為10890.7萬元。 財(cái)務(wù)靜態(tài)數(shù)據(jù)分析1.酒店經(jīng)營損益分析：序號(hào)項(xiàng)目/年份2014-2028年（單位：萬元）1酒店經(jīng)營收入70396.14 2酒店經(jīng)營成本24198.67 3營業(yè)稅金及附加3942.18 4主營業(yè)務(wù)利潤42255.28 5營業(yè)費(fèi)用3519.81 6管

25、理費(fèi)用3742.63 7房產(chǎn)稅1362.44 8固定資產(chǎn)折舊4865.85 9財(cái)務(wù)費(fèi)用0.00 10利潤總額28764.56 11稅前利潤率40.86%12所得稅7191.14 13凈利潤21573.42 14稅后利潤率30.65% 酒店經(jīng)營收入包含客房收入和服務(wù)收入，經(jīng)營期15年； 營業(yè)稅金及附加按項(xiàng)目銷售收入5.6%計(jì)提； 酒店總投資額6910萬元，房產(chǎn)稅按總投資額扣除30%的余值計(jì)提，稅率1.2%； 固定資產(chǎn)折舊按30年周期計(jì)算，國內(nèi)酒店殘值率按5%計(jì)算； 企業(yè)所得稅率按25%計(jì)算； 經(jīng)過靜態(tài)測算分析，北岸酒店稅前利潤率為39.64%，稅后利潤率為29.73%。2. 候機(jī)樓、貨運(yùn)物流和倉

26、儲(chǔ)區(qū)、商業(yè)、地下車庫經(jīng)營損益分析：候機(jī)樓損益經(jīng)營分析序號(hào)項(xiàng)目/年份2014-2028年1租金收入4500.00 2經(jīng)營成本1125.00 3營業(yè)稅金及附加252.00 4主營業(yè)務(wù)利潤3123.00 5營業(yè)費(fèi)用225.00 6管理費(fèi)用225.00 7房產(chǎn)稅227.15 8固定資產(chǎn)折舊811.24 9財(cái)務(wù)費(fèi)用0.00 10利潤總額1634.62 11稅前利潤率36.32%12所得稅408.65 13凈利潤1225.96 14稅后利潤率27.24%貨運(yùn)物流和倉儲(chǔ)區(qū)經(jīng)營損益分析序號(hào)項(xiàng)目/年份2014-2028年1租金收入1296.00 2經(jīng)營成本324.00 3營業(yè)稅金及附加72.58 4主營業(yè)務(wù)利潤899.42 5營業(yè)費(fèi)用64.80 6管理費(fèi)用64.80 7房產(chǎn)稅116.78 8固定資產(chǎn)折舊417.07 9財(cái)務(wù)費(fèi)用0.00 10利潤總額235.98 11稅前利潤率18.21%12所得稅58.99 13凈利潤176.98 1