酒店式公寓運營方案

1、酒店式公寓運營方案酒店式公寓運營方案公寓是一個綜合性商住工程，其交通便捷，周邊商業(yè)氣氛之濃厚，工程自身硬件設(shè)施齊全，是當(dāng)今京城中難得的一個優(yōu)質(zhì)工程，面對這樣一個品質(zhì)優(yōu)秀的工程，作為物業(yè)管理公司管理者我想從以下幾個方面淺談一下對酒店式公寓工程的管理設(shè)想。一、工程的開辦期1.確定人員組織架構(gòu)：根據(jù)該工程總建筑面積及各種工程設(shè)備用房及設(shè)備的設(shè)置情況等，合理設(shè)置專業(yè)人員的數(shù)量，主管級以上人員的定位應(yīng)為從事過酒店及高檔公寓的管理人員為主。2.進(jìn)行科學(xué)的財務(wù)預(yù)算：根據(jù)工程的現(xiàn)狀合理測算正常年度及首年度的財務(wù)經(jīng)營年度預(yù)算，以便做到合理控制成本，增加經(jīng)營收入。3.制定工程各項管理制度：在制定工程管理的制度上，

2、應(yīng)分別制定公寓與公寓的各項規(guī)章制度，使制度為管理服務(wù)。4.進(jìn)行工程上系統(tǒng)的設(shè)計：為體現(xiàn)公寓高檔工程的品質(zhì)，應(yīng)對工程各類標(biāo)識進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計，加強(qiáng)工程對外整體效果的感觀。5.招聘及培訓(xùn)上崗員工：利用網(wǎng)上或報紙形式招聘所需人員，并在開盤結(jié)束前1個半月全部上崗，進(jìn)行崗上業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以便后期進(jìn)行規(guī)范的人員管理。二、工程內(nèi)部裝修期1.對于裝修管理是我們的主要工作之一，二次裝修管理的好壞能直接影響到下一步的工作，同時裝修的時間集中在夏季且面積大，戶數(shù)多，人員雜，容易存在消防上的隱患和裝修質(zhì)量，所以在裝修過程中應(yīng)加大保安人員和工程人員的日常巡視。三、工程入住期1.現(xiàn)場摸擬演練：在工程正式入住前半個月對參加辦

3、理入住手續(xù)的員工，進(jìn)行23次的入住演練培訓(xùn)，從演練中找問題，找差距，為入住打好基礎(chǔ)。2.做好入住其間的宣傳：在辦理業(yè)主/住戶入住手續(xù)其間，應(yīng)將物業(yè)公司的背景資料，各種物業(yè)管理的法規(guī)文件及辦理手續(xù)流程等文件，以板刊形式向業(yè)主/住戶做一展示。3.建立健全入住業(yè)主/住戶的管理檔案：建立健全管理檔案是保證管理與服務(wù)的基本條件，也是極為重要的一個環(huán)節(jié)，故應(yīng)隨著業(yè)主/住戶入住隨時完善業(yè)主/住戶檔案。四、工程正常期1.與入住業(yè)主/住戶進(jìn)行溝通：只有了解業(yè)主/住戶的所需，才能提供有計劃的服務(wù)，所以物業(yè)公司可以通過發(fā)放業(yè)主/住戶需求問卷的形式，收到業(yè)主/住戶反饋的信息，為下一步服務(wù)提供必要的參考依據(jù)。2.開展金

4、鑰匙管家服務(wù)：根據(jù)工程入住業(yè)主/住戶的比率，逐步對其重點業(yè)主/住戶開展金鑰匙管理服務(wù)，力求以點到面的擴(kuò)大物業(yè)公司的影響。3.根據(jù)工程情況可舉辦豐富多彩，形式多樣的商務(wù)咨詢活動。比如：最新政策法規(guī)宣傳等。五、公寓工程總體設(shè)想1.人力資源管理工作員工隊伍的組織，確立工程部組織，認(rèn)真做好員工定編、定崗、定職工作，引進(jìn)工程部所需人員進(jìn)行培訓(xùn)、員工考核激勵、員工的勞動報酬和福利等。2.物業(yè)財務(wù)、物資采購及岀入庫管理工作3.物業(yè)及管理物業(yè)檔案資料的收集管理工作4.根據(jù)公司貫徹的規(guī)范化酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對各部門的日常工作實施情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查。對不符合標(biāo)準(zhǔn)的行為和工作及時指正，并協(xié)同人事管理工作對事件負(fù)責(zé)人進(jìn)

5、行行政處罰六、工程運行維修管理1.根據(jù)工程先進(jìn)的硬件設(shè)施，應(yīng)具備有相關(guān)證書、并從事本行業(yè)2年以上的專業(yè)人士。2.接管驗收：根據(jù)物業(yè)公司的物業(yè)接管驗收程序，由公司總部組織相關(guān)人員和部門組織進(jìn)行接管驗收工作。以此來發(fā)現(xiàn)原來設(shè)計中不利于和不便于物業(yè)管理的內(nèi)容，及時協(xié)調(diào)解決，防止再進(jìn)行二次改造。3.接管驗收后檢查：接管驗收后的工程檢查是物業(yè)公司實施工程管理的一項重要工作內(nèi)容，根據(jù)我們公司的工程驗收實踐，雖然工程經(jīng)過相關(guān)政府部門驗收通過，甚至是優(yōu)質(zhì)工程，但也存在著不安全隱患和施工遺留問題。主要檢查內(nèi)容包括安全方面，電氣安裝方面和設(shè)備安裝方面，接管后的檢查工作我們公司將組織全公司的技術(shù)力量進(jìn)行，確保不留任

6、何問題死角。4.接管后的保養(yǎng)：接管后檢查的處理完善工作，是徹底保證工程的正常功能發(fā)揮的一次性進(jìn)行的基礎(chǔ)性保養(yǎng)工作，保養(yǎng)的內(nèi)容包括全部工程動力系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施，因為在施工其間，施工單位不會按規(guī)定保養(yǎng)設(shè)施設(shè)備，所以接管后進(jìn)行一次徹底的保養(yǎng)是很有必要的。5.接管后的日常保養(yǎng)：接管后日常保養(yǎng)維修體現(xiàn)預(yù)防管理的思想，將按照各部門的管理工作手冊和作業(yè)手冊程序進(jìn)行，通過我們嚴(yán)格的操作和管理，能保證工程設(shè)備設(shè)施時時處于完好的正常工作狀態(tài)，能把維修問題處理在發(fā)生之前，盡量做到主動維修保養(yǎng)，減少業(yè)主/住戶投訴報修。七、安全管理1.為了保證業(yè)主/住戶有一個安全、文明、整潔、舒適的環(huán)境，在安全方面我們會重點做好以下工作

7、(1)嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)和高素質(zhì)保安人員是為業(yè)主/住戶提供保安服務(wù)的前提。由于該工程是綜合性商住兩用的樓宇，所以我們對安全工作要求分外嚴(yán)格，通過建立嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)來實現(xiàn)管理，具體落實崗位的設(shè)置及人力的調(diào)整，來保證不因管理漏洞而引發(fā)重大刑事案件和交通事故。(2)形成安全防范網(wǎng)絡(luò)通過門衛(wèi)治安管理、巡邏治安管理這二道防線形成安全防范網(wǎng)絡(luò)。特別是巡邏治安管理，使其成為治安工作的重心，以防突發(fā)事件的發(fā)生。(3)為此要制定岀緊急事故應(yīng)急處理方案和火災(zāi)應(yīng)急處理方案，制定的處理方案是必須切實可行的。(4)科學(xué)的管理手段和各項規(guī)章制度的建立是為業(yè)主/住戶提供保安服務(wù)的保證。2.治安管理治安管理的基本原則：A堅持預(yù)防

8、為主，防治結(jié)合的治安管理方針B堅持物業(yè)內(nèi)部的治安管理與社會治安相結(jié)合的原則C堅持用戶至上，服務(wù)第一的服務(wù)宗旨。D堅持治安工作硬件與軟件一起抓的原則。八、車輛管理搞好車輛管理，防止車輛亂停亂放和車輛被盜。關(guān)鍵是搞好停車場建設(shè)和建立健全車輛管理制度。搞好停車建設(shè)：保證經(jīng)濟(jì)、方便管理、規(guī)劃好停車場的區(qū)位布置，保持車場清晰，明亮，有清晰的指示標(biāo)志，配備足夠的防范設(shè)備。建立健全車輛管理制度1.車輛保安員崗位責(zé)任制2.收費崗保安員的崗位職責(zé)3.帶車崗保安員的崗位職責(zé)4.車輛管理規(guī)定5.停車場的配置九、消防管理1.建立消防組織、明確其職責(zé)2.貫徹落實誰主管，誰負(fù)責(zé)的消防原則3.建立健全消防安全制度A.動用明

9、火管理制度B.二次裝修施工防火安全制度及二次施工審批程序C.重點部位防火制度，建立消防檔案D.消防安全檢查制度E.疏散示意圖F.火災(zāi)應(yīng)急處理方案G.消防人員應(yīng)定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)十、保潔的管理1.電梯保潔規(guī)程2.電梯間保潔規(guī)程3.洗手間保潔規(guī)程4.公共通道保潔規(guī)程5.垃圾的收集處理6.外墻清洗：每年2次7.滅蟑滅蟲：每年4次，根據(jù)衛(wèi)生防疫部門要求8.石材保養(yǎng)：大堂地面、外墻每年2次除以上常規(guī)保潔外，還將根據(jù)業(yè)主/住戶需求提供下列服務(wù)1.室內(nèi)吸塵2.室內(nèi)玻璃清潔，室內(nèi)保潔3.垃圾清運：辦公垃圾無償服務(wù)、施工垃圾有償服務(wù)十一、綠化管理外圍綠化及大堂綠色植物的設(shè)計、擺放水平關(guān)系到工程的整體形象和檔次，賞心悅

10、目的室內(nèi)外園林設(shè)計與擺設(shè)會大大提高招商環(huán)境氛圍，將會直接影響到業(yè)主/住戶的入住心理建議應(yīng)聘請專業(yè)有經(jīng)驗的室內(nèi)外園林設(shè)計專家進(jìn)行設(shè)計實施。十二、銷售與客服的管理銷售部的服務(wù)好與壞直接影響到日后的管理和服務(wù)，所以須全力以赴作好經(jīng)營工作。做好市場策劃、經(jīng)營及市場信息的搜集，分析和利用，根據(jù)市場的動態(tài)發(fā)展需要，制定銷售計劃及市場推廣計劃，采取有效措施搞好業(yè)主/住戶服務(wù)工作，樹立全局意識，搞好全程服務(wù)并制定切實可行的實施細(xì)則及操作程序，負(fù)責(zé)房屋租賃合同的生成及落實，保證整體市場營銷工作的順利完成。十三、如何做好日后的客服工作1.使業(yè)主/住戶在入住時就有一種在家的溫馨感受。2.急業(yè)主/住戶所需之需，想業(yè)主

11、/住戶所想之想。3.為業(yè)主/住戶提供全程高效的服務(wù)。建立和保持與業(yè)主/住戶的經(jīng)常不斷的溝通和聯(lián)系，做好業(yè)主/住戶的意見征詢和業(yè)主/住戶的回訪工作。4.對于業(yè)主/住戶所提岀的意見應(yīng)及時反饋到有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)，并制定解決方案，將處理完的結(jié)果及時給業(yè)主/住戶答復(fù)，達(dá)到滿足業(yè)主/住戶要求的目的。5.業(yè)主/住戶服務(wù)肩負(fù)著為業(yè)主/住戶創(chuàng)造一個輕松、愉快的辦公和居住的環(huán)境。女口：每逢重大節(jié)假日可根據(jù)業(yè)主/住戶的需求組織一些各種形式的聯(lián)誼會，豐富業(yè)主/住戶的業(yè)余生活，達(dá)到加深與業(yè)主/住戶的溝通和理解。十四、如何經(jīng)營在確保正常費用的收取工作的同時，我們也可以開展特約服務(wù)也就是說有償服務(wù)?？梢岳每罩玫姆块g對外招租，

12、同時也可以引進(jìn)一些方便業(yè)主/住戶在生活中必備的如：無水洗車、代售車、船、機(jī)票，洗衣中心等多項服務(wù)設(shè)施?？梢源鷺I(yè)主/住戶岀租房屋，代業(yè)主/住戶辦理一些日常沒有時間辦理的事情。十五、商場的管理因為我們的工程處在商業(yè)氛圍較濃的環(huán)境，所以在業(yè)主/住戶入住上存在著不太方便因素，所以建議商場應(yīng)以大型超市為主，因為超市包括的物品較全，從而能夠提供業(yè)主/住戶在生活方面的必須品。十六、工服配置基本標(biāo)準(zhǔn)1經(jīng)理(男)純毛藍(lán)西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙。領(lǐng)帶2條，襪子3雙。夏季：白色短袖襯衫2件，純毛薄料西褲2條。2經(jīng)理(女)純毛藍(lán)西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領(lǐng)結(jié)2個。夏季：長

13、筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。3部門主管(女)灰色西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領(lǐng)結(jié)2個。夏季：長筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。4.文員服裝：紅色西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領(lǐng)結(jié)2個。夏季：長筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。5.保安服裝(男內(nèi)保)深草綠色西服上衣2件，黑色長褲2條，白色襯衫2件，皮鞋1雙，領(lǐng)帶2條，襪子2雙。6.工程服裝(冬季)：外衣1件，長褲1條，白色襯衫2件，皮鞋1雙，襪子2雙。(夏季)：短袖襯衫2件，長褲2條。7.保潔員工服裝(冬季)：上衣應(yīng)為，長褲2條，白色襯衫2件，布鞋2雙酒店式公寓運營方案為更好地推進(jìn)酒店項目的經(jīng)

14、營管理，云中居對下一步的人員調(diào)配、財務(wù)管理、經(jīng)營考核機(jī)制等方面進(jìn)行了梳理，現(xiàn)匯報如下：一、人員調(diào)配方面項目正式運營后，需要管理、服務(wù)、廚師、保潔、保安等人員共六人(詳見附件一)。為最大限度節(jié)省開支，人員采取集團(tuán)公司內(nèi)部挖潛與招聘、購買服務(wù)等多種方式相結(jié)合的方法進(jìn)行。一是集團(tuán)公司安排部分人員赴臥云鋪常駐，進(jìn)行日常的管理、服務(wù)工作。抽調(diào)赴云中居幫忙工作人員所產(chǎn)生的餐飲、交通等費用開支由集團(tuán)公司承擔(dān)，期間道路交通安全由集團(tuán)公司負(fù)責(zé)。二是所有人員就位后，著手制定完善各項制度措施，加強(qiáng)崗前培訓(xùn)，落實各項責(zé)任，盡早達(dá)到工作要求。二、財務(wù)收支方面一是云中居財務(wù)人員由集團(tuán)公司派駐，財務(wù)管理由集團(tuán)公司統(tǒng)一核算，

15、實行預(yù)算管理體制。預(yù)算內(nèi)資金由分管副總與集團(tuán)公司財務(wù)部門負(fù)責(zé)人簽批，預(yù)算外開支或超出子公司審批權(quán)限的資金使用，經(jīng)集團(tuán)公司審批后執(zhí)行。云中居財務(wù)管理制度、年度預(yù)算及資金使用權(quán)限報集團(tuán)公司批準(zhǔn)后實施。二是云中居項目年支出資金預(yù)計約22萬元(不含宣傳費用)，年收入預(yù)計22萬余元，需要集團(tuán)公司在本年度給予20萬元啟動資金，后續(xù)是否需要資金支持待運營情況另行確定。(詳見附件二)三是云中居正式交付前所產(chǎn)生的相關(guān)費用支出，不計入云中居支出成本。云中居所屬車輛、家具等非固定性資產(chǎn)由集團(tuán)公司劃轉(zhuǎn)至云中居使用。后續(xù)各類相關(guān)補助、扶持資金留于云中居使用，列入營業(yè)外收入。三、經(jīng)營績效考核方面經(jīng)營績效考核內(nèi)容由集團(tuán)公司

16、確定，在年初下達(dá)，年底由集團(tuán)公司統(tǒng)一組織考核。參與考核人員，由云中居據(jù)實確定，報集團(tuán)公司批準(zhǔn)?？己撕细竦?，發(fā)放云中居績效獎金?？冃И劷鸱譃閮刹糠?，一部分為完成年度經(jīng)營績效考核指標(biāo)80%的，按年度經(jīng)營績效考核指標(biāo)20%進(jìn)行計提;另一部分為超額完成年度經(jīng)營績效考核指標(biāo)的，按超額部分40%進(jìn)行計提(剩余60%做為云中居下一年度運營管理費用)，兩者相加，根據(jù)績效考核制度和個人考核結(jié)果進(jìn)行分配，報集團(tuán)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。年度經(jīng)營績效考核目標(biāo)未完成，云中居不予發(fā)放績效獎金。四、安全管理方面云中居嚴(yán)格落實安全管理主體責(zé)任，集團(tuán)公司嚴(yán)格落實監(jiān)督責(zé)任。完善安全管理制度，確保交通、運營、財產(chǎn)、人身等安全。酒店式公寓運

17、營方案一、酒店式公寓的由來酒店式公寓來源于歐洲的產(chǎn)權(quán)式公寓，屬舶來品，起源于20世紀(jì)70年代歐美國家，由時權(quán)酒店(TimeshareHotel)演變過來。時權(quán)酒店是指出售一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。時權(quán)酒店發(fā)展到今天已演變成產(chǎn)權(quán)式酒店，即由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財服務(wù)。二、酒店式公寓的概念酒店式公寓亦即產(chǎn)權(quán)式酒店，指將公寓的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費

18、居住權(quán)。根據(jù)其用途，可以分為酒店式商務(wù)公寓和酒店式度假公寓，前者多建在經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)，目標(biāo)客戶為商務(wù)人士，典型如羅湖丹楓白露;而后者則建于景色優(yōu)美的旅游區(qū)，主要消費群體為旅游度假者，比如大梅沙雅藍(lán)酒店。三、酒店式公寓的經(jīng)營及利潤分配模式(一)包租型。即業(yè)主將公寓交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，酒店管理公司每月付給業(yè)主固定金額作為投資回報，也可看作是支付給業(yè)主的酒店房屋租金。典型如深圳羅湖的丹楓白露和成都的世代錦江。1.深圳丹楓白露羅湖丹楓白露項目定位為投資型產(chǎn)權(quán)式酒店項目。依托三九自身豐富的酒店客源和管理經(jīng)驗，其項目定價均價在12，600元/平方米左右，相比臨近住宅項目溢價超過100%。首付款比

19、例偏高(超過4成)。由于銷售情況理想，現(xiàn)只有4組合形式可選(4套69平方米一房一廳，總價350萬，首付150萬)，其中三套交與三九經(jīng)營，一套自用。利益分配模式：_年(三套)經(jīng)營協(xié)議，共返還業(yè)主200萬(供樓款);經(jīng)營期間業(yè)主無須交納任何其它費用;一套自用房若交與酒店經(jīng)營，每月固定返還4000元，業(yè)主無須支付其它費用。2.成都世代錦江世代錦江產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，總面積17750平方米，酒店客房252套;有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平方米五種精裝客房套型，集居住、商務(wù)、酒店于一身。投資及利益分配模式：投資金額：29.4532萬元投資物業(yè)：46.9平方米精裝酒店客房，62

20、80元/平方米投資方式：一次性付清全部房款，并和酒店管理公司簽訂委托協(xié)議十年。前_年收益：按照首付款的8%作為年度收益，_年則為29.4532萬元8%_年=234366元。后_年收益：若續(xù)約，則年收益為首付款的8.8%，_年則為29.4532萬元8.8%_年=259188.16元。包租型經(jīng)營模式優(yōu)缺點分析：優(yōu)點(1)固定經(jīng)營模式,購房附帶委托經(jīng)營協(xié)議書，業(yè)主無權(quán)協(xié)商和選擇，便于前期操作和統(tǒng)一經(jīng)營管理;(2)用高額而穩(wěn)定的回報吸引投資者，可以在促銷和提高房價的同時，讓更多的業(yè)主納入酒店整體經(jīng)營的范圍，壯大酒店的實力，也減少了后期管理隱患;(3)財務(wù)結(jié)算便利，如經(jīng)營管理得當(dāng)酒店管理公司有較大利潤空間;(4)簽約期長而回報金額固定，聯(lián)系貨幣貶值和通貨膨脹因素，對管理方后期經(jīng)營有利。缺點(1)包租后形成固定支出成本，對經(jīng)營方壓力較大，有一定金融風(fēng)險性;(2)據(jù)建設(shè)部20_年6月1日起施行商品房銷售管理辦法，明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。其出臺的初衷就是為了防范樓市泡沫，以防止哄抬樓價。但是業(yè)內(nèi)現(xiàn)在似乎認(rèn)為售后包租是一種發(fā)展方向，打擦邊球，有違規(guī)隱患。(二)委托經(jīng)營型。業(yè)主將公寓委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，酒店管理公司不承