11月南京仙林地區(qū)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、萬斗網(wǎng) 知識(shí)共享與文檔交易平臺(tái) 東寰大山地市場(chǎng)月度報(bào)告（2009年11月）二00九年十二月一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析1、國(guó)家相關(guān)政策資訊 國(guó)土部直指“地王”，大城市單幅住宅用地出讓禁超300畝11月12日，國(guó)土資源部印發(fā)了限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)和禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)，其中針對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限：小城市(鎮(zhèn))7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃 (約300畝)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉正是為了遏制“地王”頻出的現(xiàn)象，并抬高開發(fā)商囤地成本。另一方面，為從源頭上遏制一些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩，國(guó)土部在新目錄中還對(duì)煤炭、鋼鐵和有色金屬等建設(shè)項(xiàng)目在土地審

2、批中實(shí)行準(zhǔn)入限制，即小規(guī)模的項(xiàng)目將不會(huì)獲得土地審批。 央行銀監(jiān)會(huì)暫未調(diào)整政策，各大銀行自行收緊房貸房貸優(yōu)惠政策是否收緊、7折房貸優(yōu)惠會(huì)否取消，近來備受市場(chǎng)關(guān)注。從銀行監(jiān)管部門及部分商業(yè)銀行了解到，從政策層面而言，現(xiàn)行的房貸利率優(yōu)惠政策并未改變，但部分商業(yè)銀行根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)此確有調(diào)整。多家銀行已開始通過修改優(yōu)惠政策、篩選優(yōu)質(zhì)客戶等方式悄然收緊優(yōu)惠房貸政策。一些銀行雖然目前沒有展開實(shí)際行動(dòng)，但也有所打算。北京建行自11月起，申請(qǐng)房貸，首付兩成只能享受9折優(yōu)惠，首付三成只能享受8.5折優(yōu)惠，只有首付四成以上才能享受7折優(yōu)惠。 住建部要求對(duì)捂盤加大查處和曝光為了進(jìn)一步規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售行為，住建部近日

3、向各地下發(fā)通知，要求加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處和公開曝光力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并查處開發(fā)商炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。通知要求，地方住建部門要加強(qiáng)對(duì)在建項(xiàng)目的監(jiān)管。要摸清底數(shù),全面梳理檢查已批未建、已批未售項(xiàng)目的情況。督促已達(dá)到規(guī)定預(yù)售條件的項(xiàng)目及時(shí)申請(qǐng)預(yù)售公開銷售。此外，住建部還要求，要合理確定商品房項(xiàng)目預(yù)售許可規(guī)模。商品住宅項(xiàng)目一般不能分層、分單元辦理預(yù)售許可，對(duì)已經(jīng)辦理預(yù)售許可的，應(yīng)一次性將全部房源公開對(duì)外銷售，不得分批、分次銷售。 國(guó)土部將推廣農(nóng)村集體建設(shè)土地入市，調(diào)控高房?jī)r(jià)國(guó)土部近日已確定在浙江開展農(nóng)村土地整理改革試點(diǎn)。最快從2010年元旦起，浙江將在全省范圍內(nèi)推廣農(nóng)村集體建設(shè)

4、土地入市，并逐步實(shí)現(xiàn)與城市國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”的健康流轉(zhuǎn)模式。這種模式的核心，就是將來自宅基地置換后騰空出來的土地，用作工業(yè)用地和商業(yè)用地；原有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，吸引社會(huì)資本投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，大大提高土地經(jīng)營(yíng)效益。據(jù)悉，這種模式和實(shí)驗(yàn)獲得國(guó)土部、國(guó)務(wù)院研究中心等部門的高度關(guān)注，并有望獲得其他省份的借鑒。如果農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，顯然必將大大緩解目前土地供應(yīng)緊張的局面，而地價(jià)抬高房?jī)r(jià)的問題也將迎刃而解。2、南京市房地產(chǎn)相關(guān)資訊 南京將出新規(guī)完善住宅供應(yīng)，保障房商品房捆綁建設(shè)從11月3日召開的南京市十二屆十六次全委擴(kuò)大會(huì)議上獲悉，南京正在制定政策將保障性住房和商品房捆綁建設(shè)。據(jù)介紹，經(jīng)適房和廉租

5、房建設(shè)有兩大突出難點(diǎn)。一是選址難，在實(shí)際規(guī)劃建設(shè)中，保障性住房用地審批比投資項(xiàng)目建設(shè)和商品房建設(shè)用地困難，目前保障性住房基本都在繞城公路以外，且南京保障性住房缺口不小，雖然近年加大了建設(shè)力度，今年仍有2000戶拆遷戶在外過渡租房超過三年。二是保障性住房普遍公用配套不足，一片空地上除了幾幢房，教育、衛(wèi)生、交通近乎空白。為此，南京將出臺(tái)規(guī)定要求雨花臺(tái)、江寧、棲霞和江北四大片區(qū)要同步同區(qū)域配套建設(shè)保障性住房，配建數(shù)量是商品房建設(shè)的20%。這四大片區(qū)一年的商品房建設(shè)量是700萬-800萬平方米，新規(guī)實(shí)施后，全市一年能新增保障性住房100多萬平方米，不僅緩解總量供應(yīng)不足，還能解決保障性住房配套難題。 南

6、京規(guī)劃：南部新城將與主城、河西三足鼎立“南部新城”以南京南站地區(qū)(5.63平方公里)、紅花機(jī)場(chǎng)地區(qū)(約10平方公里)為核心，包括雨花臺(tái)寧南地區(qū)和江寧東山新市區(qū)(含土山)部分地區(qū)在內(nèi)共約48平方公里。作為未來的主城南部中心，南部新區(qū)將與主城區(qū)、河西共同構(gòu)建成三足鼎立的格局。 根據(jù)定位，南京的這一南部新城要形成區(qū)域交通與經(jīng)濟(jì)服務(wù)樞紐地位，使之成為南京的新標(biāo)志區(qū)。南京南站的建設(shè)，滬寧城際、京滬高鐵的建設(shè)，大大拉近了南京和上海的距離。 南京地鐵三條新線10萬商鋪首度公開招商11月30日，備受廣大投資者矚目的南京地鐵商業(yè)時(shí)光星街區(qū)商鋪招商推介會(huì)在金陵飯店舉行。推介會(huì)主要針對(duì)2010年5月份即將開通的三條

7、新線(含一號(hào)線南延線、二號(hào)線及其東延線)10萬地鐵商鋪首次公開面向社會(huì)公開招商。本次推出的時(shí)光星街區(qū)商業(yè)主要集中在河西新城、江寧區(qū)城及仙林大學(xué)城，以奧體東站、元通站、集慶門大街站、南大仙林校區(qū)站，河定橋站五個(gè)站點(diǎn)為重點(diǎn)招商對(duì)象，同時(shí)，根據(jù)站點(diǎn)周圍商住環(huán)境和乘客需求，在其他部分站點(diǎn)也設(shè)置了眾多零星商鋪。 額度已用完，南京部分銀行停止放貸房子賣得火，公積金貸款吃緊，許多商業(yè)銀行的商業(yè)房貸額度也吃緊，因此各銀行都已放緩放貸節(jié)奏，個(gè)別銀行甚至已悄悄暫停辦理公積金貸款和商業(yè)貸款的“組合貸款”。目前，某些銀行只選擇性針對(duì)客戶經(jīng)理手中的優(yōu)質(zhì)客戶，以及合作開發(fā)商等還可以放貸。上半年的放貸量過大導(dǎo)致了年底政策的

8、收緊，各家銀行目前貸款指標(biāo)都已經(jīng)基本完成，今年要辦7折的利率優(yōu)惠已經(jīng)很難。 11月份南京3幅土地成交，7幅土地掛牌待出讓2009年11月南京市土地市場(chǎng)成交情況地塊編號(hào)區(qū)域土地位置用地性質(zhì)容積率出讓面積（m2）掛牌價(jià)（萬元）成交價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元/）競(jìng)得公司no.2009g64江寧江寧區(qū)內(nèi)環(huán)路以南二類居住用地224025.07900133002768寶潤(rùn)置業(yè)no.2009g65江寧天印大道以西（中低價(jià)商品房）二類居住用地256998.574209850864上元房產(chǎn)no.2009g66江寧竹山路以東商務(wù)辦公用地2.214247.9640064002042景元置業(yè)臨近年末，南京土地市場(chǎng)歸于平靜

9、。11月，僅有3幅土地成交，全部集中在江寧區(qū)，且其中有一幅地塊為中低價(jià)商品房，一幅地塊以底價(jià)成交。截至11月，南京市國(guó)土局共賣出70塊地，實(shí)際出讓面積為356.5公頃，總成交價(jià)194.5億元。比08年少賣158.5公頃地，但成交額卻高了近60億。2009年11月南京市土地市場(chǎng)掛牌情況地塊編號(hào)區(qū)屬土地位置規(guī)劃用地性質(zhì)出讓面積（m2）容積率掛牌價(jià)（萬元）no.2009g67棲霞馬群中山門大街以北地塊1：二類居住用地、地塊2：商業(yè)、商務(wù)辦公用地地塊1：44038.5地塊2：22532.0地塊11.7地塊22.466500no.2009g68建鄴楠溪江西街以南地塊1：商業(yè)金融業(yè)用地地塊2地下：商業(yè)服務(wù)

10、及車庫地塊1：12977.1地塊2：9525.646270no.2009g69浦口高新技術(shù)開發(fā)區(qū)北苑路以北二類居住用地30877.71.87530no.2009g70六合橫梁鎮(zhèn)雨花石商城二期二類居住用地61421.63.53145no.2009g71江寧谷里街道趙宕水庫以西a、b地塊：二類居住用地；c地塊：旅館業(yè)用地110511.1a、b地塊0.71c地塊1.112350no.2009g72棲霞仙新路以西二類居住用地47457.12.226000no.2009g73六合橫梁鎮(zhèn)興鎮(zhèn)路以南二類居住用地、商業(yè)、金融4322.01.8310今年上半年，土地市場(chǎng)比較冷清，而從下半年開始，南京土地市場(chǎng)迅速

11、升溫，土地供應(yīng)速度相對(duì)較快，所以最后一季度，國(guó)土部門出于平穩(wěn)市場(chǎng)的考慮，放慢了推地的腳步，10月未推出土地，11月共推出7幅地塊。雖然沒有正式掛牌推地，但可以看到，從10月23日到11月20日，短短20多天的時(shí)間里，國(guó)土局發(fā)布了15幅土地的預(yù)公告，已開始為明年做準(zhǔn)備。3、仙林板塊市政動(dòng)態(tài)新聞 新堯新城供地破冰，今年首推住宅地塊上市11月20日，南京市國(guó)土局再次推出2幅住宅地塊。其中包括一幅位于城北新堯新城的住宅地塊，這是2009年以來，新堯新城首次推出住宅地塊。該地塊位于十月廣場(chǎng)的西南側(cè)，出讓面積為47457。用地性質(zhì)為二類居住用地，容積率2.2，建筑高度不超過60米，出讓起始價(jià)2.6億，樓面

12、地價(jià)2495元/。新堯新城位于南京新港開發(fā)區(qū)和仙林新市區(qū)之間。整個(gè)規(guī)劃南到滬寧鐵路，西臨繞城公路，東至仙西路，總面積682.37公頃，將形成一個(gè)地區(qū)中心、三個(gè)社區(qū)的布局，人口12萬，遠(yuǎn)景將達(dá)到15萬人。 仙林站引出聯(lián)絡(luò)線，滬寧城際將能直通南站南京南站仙林聯(lián)絡(luò)線位于南京城區(qū)，跨越白下、玄武及棲霞三個(gè)區(qū)，全長(zhǎng)20多公里，且9.8公里與既有寧蕪鐵路并行，間距最小處僅5.5米，涉及既有線臨邊開挖，線路改移等多項(xiàng)工作，施工難度大，工期緊、任務(wù)重。為了減少對(duì)周圍環(huán)境的影響，聯(lián)絡(luò)線將以全線高架形式穿越城市，同時(shí)聯(lián)絡(luò)線的標(biāo)準(zhǔn)也低于高鐵，與高鐵無砟軌道相比，這里鋪設(shè)的是有砟軌道，開行的動(dòng)車時(shí)速也會(huì)降低到160公

13、里左右。另外，根據(jù)模擬圖，滬寧城際到了南京南站將直接匯入寧安城際鐵路，從這里可直接通往馬鞍山、蕪湖、安慶。目前仙林聯(lián)絡(luò)線正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)到2011年建成。二、2009年11月份南京房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、2009年11月份南京商品房銷售情況分析 11月，南京樓市成交量突破了一萬大關(guān)，達(dá)到10894，成交量創(chuàng)今年以來最高峰。10月，南京土地市場(chǎng)地王頻現(xiàn)，助推了11月江北、仙林等相關(guān)板塊的銷售。同時(shí)，在前期樓市熱銷的刺激，及明年政策不明朗的情況下，開發(fā)商紛紛選擇年內(nèi)推盤走量。11月，江寧、河西、仙林等板塊都有大量新房源上市，且銷售情況良好。另外，年底樓市優(yōu)惠政策取消的預(yù)期，使得購房者選在最后的時(shí)機(jī)買房，

14、成為樓市火爆的又一原因。2、2009年11月份南京各板塊商品房銷售情況 11月，江北樓市在地王的刺激下，銷量和價(jià)格同步上揚(yáng)，排在各大板塊銷售第一的位置上。江寧暫時(shí)告別了“房荒”時(shí)期，10月份十余家新推樓盤，為11月份的江寧樓市注入了一股力量，銷量位居全市第二。仙林板塊的銷量雖仍是全市末梢，但從環(huán)比成交漲幅上來看，與10月相比，成交漲幅高達(dá)36.4%。雖然各板塊的銷售延續(xù)了10月的良好行情，地王等一些樓市利好的刺激繼續(xù)放大，銷量穩(wěn)步提升，但相比而言，河西、江寧兩大板塊隨著價(jià)格的逐步提升，開始出現(xiàn)價(jià)格瓶頸，成交量有所下降。且過高房?jī)r(jià)之下，購房者的心理也出現(xiàn)了一些動(dòng)搖。3、2009年11月份南京商品

15、房成交價(jià)格分析從成交價(jià)格分布情況上來看，4000-8000元/房源成為市場(chǎng)主力，占總成交量的54%，其中4000-6000元/的房源銷量占38%。但從走勢(shì)上可以看出，南京成交商品房的價(jià)格與市場(chǎng)整體走勢(shì)出現(xiàn)了一定的反差，在主城各板塊價(jià)格普漲的情況下， 4000-6000元/的房源銷量漲幅較大，而10000元/以上的房源銷量則呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)。由此可見，在各板塊房?jī)r(jià)均快速增長(zhǎng)的形勢(shì)下，購房者對(duì)于價(jià)格的承受能力和心理預(yù)期反而逐步降低。4、2009年11月南京商品房成交面積分析從商品房成交面積分布情況來看，以120為分界限，銷量各占半壁天下，其中以80-100、120-140兩個(gè)面積區(qū)間段銷量較好，

16、各占25%。從走勢(shì)圖上可以看出，11月，南京商品房成交面積中100-140的房源成交比例上升明顯，其中100-120的房源上升了2.77%，120-140的房源上升了7.51%，兩者的銷售比例占到了40%以上，其他面積的銷售都有不同程度的下降。100-140的房源是目前市場(chǎng)上主流戶型，說明改善型需求占據(jù)了市場(chǎng)購房需求的相當(dāng)比例。但100以下房源的銷售也占到了35%，自住等剛性需求也是樓市的一大支撐。160以上房源銷量下降，也說明了市場(chǎng)房?jī)r(jià)高漲，過高房?jī)r(jià)使得豪宅市場(chǎng)受到了一定的影響。 三、2009年11月仙林房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、11月份仙林板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 在新盤、老盤的推動(dòng)下，仙林板塊11月份

17、銷量雖然仍是全市末梢，但與之前的百套銷量增幅較大。11月，陸續(xù)有三味公寓、東方天郡、誠(chéng)品城等項(xiàng)目推出新房源，緩解了區(qū)域內(nèi)的房荒，成交量升至330套。此外，11月仙林南大教師公寓樓內(nèi)部銷售，銷量雖未計(jì)入板塊全月累計(jì)銷量?jī)?nèi)，但據(jù)了解，銷售成績(jī)?cè)谏锨鬃笥摇?、11月份仙林板塊每日銷售情況分析（以上每日數(shù)據(jù)中含南大教師公寓樓銷量） 從圖中可看出，在11月中旬，8日20日這段時(shí)間內(nèi)，仙林板塊的成交量比較活躍。主要因?yàn)?，期間有三味公寓、東方天郡、誠(chéng)品城等項(xiàng)目推出新房源，帶動(dòng)了整體區(qū)域內(nèi)的銷量走強(qiáng)。此外，南大教師公寓樓的內(nèi)部銷售，在很大程度上提升了11月份仙林板塊的成交量。在整個(gè)11月，有7天時(shí)間，仙林板

18、塊的成交量突破了100套，而每日的認(rèn)購量均達(dá)到兩位數(shù)?！暗赝酢毙?yīng)和各項(xiàng)配套利好的完善，在推動(dòng)仙林發(fā)展的同時(shí)，也拉動(dòng)了仙林板塊的房?jī)r(jià)。目前，仙林板塊的住宅價(jià)格闖過萬元大關(guān)，直追河西。四、仙林板塊典型項(xiàng)目銷售情況分析i戶型129.641、棲園 基礎(chǔ)信息項(xiàng)目地址：棲霞區(qū)仙林大道北側(cè)，學(xué)子路東側(cè)開 發(fā) 商：棲霞建設(shè)總建面積：22萬容 積 率：0.75綠 化 率：40%物業(yè)類型：疊加、聯(lián)排別墅兩種物業(yè)類型，共736套房源開盤日期：2009年11月，新推1棟疊加別墅價(jià)格情況：聯(lián)排價(jià)格16600-17600元/，疊加價(jià)格15000-17000元/ 項(xiàng)目銷售情況 11月初新推1棟疊加別墅共24套，截止12月

19、1日，去化16套，剩余8套疊加可售，戶型面積140-220，銷售價(jià)格為15000-16000元/，與前期11000元/的售價(jià)相比，該批房源價(jià)格漲幅較大。前期推出的聯(lián)排別墅尚有十余套在售，面積均為268，銷售均價(jià)17000元/。 后期該項(xiàng)目尚余1棟疊加、20余棟聯(lián)排，預(yù)計(jì)明年推出。隨著仙林地區(qū)別墅市場(chǎng)漸入無房可售階段，該項(xiàng)目以其品牌影響力、產(chǎn)品品質(zhì)等因素，價(jià)格也將一再攀升。2、東墅山莊 基礎(chǔ)信息項(xiàng)目地址：棲霞區(qū)東至學(xué)子路，南達(dá)靈山北路開 發(fā) 商：南京棲霞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積：53532容 積 率：0.65綠 化 率：47%物業(yè)類型：以聯(lián)排為主，規(guī)劃46 棟，200余戶。開盤日期：2008年11月15日價(jià)格情況：當(dāng)前價(jià)格11000-16000元/ 項(xiàng)目銷售情況 該項(xiàng)目一期93套聯(lián)排房源，截止12月1日剩余1套可售，面積為333的邊戶房源，銷售單價(jià)16000元/，總價(jià)高達(dá)500萬以上； 該