成本核算規(guī)程(國內(nèi)某知名地產(chǎn)公司).doc

1、 成本核算規(guī)程第一章 總則第一條 為了進(jìn)一步提高公司的成本管理水平，加強(qiáng)成本管理，規(guī)范公司成本核算，正確計(jì)算、歸集開發(fā)產(chǎn)品成本，根據(jù)財(cái)政部2006年2月15日頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及國家有關(guān)法律和法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的特點(diǎn)以及本公司的實(shí)際情況，特制定本辦法（本規(guī)程）。第二條 公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)本辦法的推行、解釋、修改并監(jiān)督執(zhí)行，以保證公司嚴(yán)格按照本辦法的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料。第三條：公司要不斷完善開發(fā)成本費(fèi)用管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目

2、都必須加強(qiáng)前期策劃、可行性研究、工程招投標(biāo)、工程投資估算、工程預(yù)、決算，工程施工的工期、質(zhì)量等管理，建立健全成本開支的各項(xiàng)原始記錄和各項(xiàng)計(jì)量檢測制度，做到及時(shí)、完整、準(zhǔn)確。（強(qiáng)調(diào)管理基礎(chǔ)工作）第四條：公司開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)算采用權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則。成本會(huì)計(jì)核算采用制造成本法，公司建造的開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括直接承包工程費(fèi)（建安工程費(fèi)、分包配套工程費(fèi)等）和其他直接工程費(fèi)，直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本；為建告開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的各項(xiàng)簡接費(fèi)用，按一定的標(biāo)準(zhǔn)（即施工圖紙載明的建筑面積）分配（分?jǐn)偅?、歸集各項(xiàng)成本費(fèi)用，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。第五條：公司發(fā)生的營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)作期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期（年度）損益

3、。第六條：公司建立、健全開發(fā)產(chǎn)品成本核算、管理體系，按照本規(guī)程，強(qiáng)化規(guī)范開發(fā)成本核算；運(yùn)用計(jì)算機(jī)和成本管理軟件等現(xiàn)代科技管理手段即我公司采用的金蝶k3成本解決方案、神機(jī)妙算預(yù)決算軟件的管理理念和手段，以逐步達(dá)到現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求。第二章 成本核算的基本程序第七條 成本核算的基本步驟：（一）根據(jù)成本核算對(duì)象的項(xiàng)目特點(diǎn)和核算原則，確定成本核算對(duì)象。（二）設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目（開發(fā)成本一級(jí)科目、二級(jí)科目以及開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房一級(jí)科目財(cái)政部已統(tǒng)一設(shè)定），核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用（開發(fā)間接費(fèi)用：完工前利息，公共部位分?jǐn)偟馁M(fèi)用，其他）。（三）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之

4、間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。（四）將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法（要明確辦法）、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。 （五）編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。 （按在建的項(xiàng)目、樓號(hào)并按成本項(xiàng)目歸集的和，設(shè)置在建開發(fā)成本表，各成本項(xiàng)目之和即開發(fā)總成本。（六）正確劃分在建開發(fā)產(chǎn)品和已完工之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。（七）正確劃分可售面積、不可售面積（按政府主管部門規(guī)定劃分），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。（八）按季編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，綜合反映各成本核算對(duì)象的成本情況。 第八條 成本核算對(duì)象的確定：（一）成本核算對(duì)象的確定原則：1

5、可售性原則：是區(qū)分是否作為成本核算對(duì)象的基本原則。如果某一類開發(fā)產(chǎn)品可以對(duì)外經(jīng)營銷售，則應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算。2.定價(jià)差異原則：是區(qū)分不同成本對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)之一，如果不同產(chǎn)品其預(yù)期售價(jià)存在較大差異，則應(yīng)單獨(dú)歸集核算其開發(fā)成本。（此條難于分清楚，要寫清楚，如同一棟樓上面是住宅房，下面是商業(yè)用房，可否先按該棟樓歸集（施工圖面積分配）成本，然后住宅和商業(yè)用房作為下分成本核算對(duì)象，再按住宅銷售收入和商業(yè)銷售收入之間的比例分?jǐn)?、歸集各自的成本。在建開發(fā)成本表、開發(fā)商品銷售明細(xì)報(bào)表也按此分，辦法（規(guī)程）必須規(guī)定清楚，以便今后清算土地增值稅。3.產(chǎn)品明顯差異原則：指所開發(fā)的產(chǎn)品在建筑上存在明顯的差

6、異從而可能導(dǎo)致其相應(yīng)成本差異較大時(shí)要分別作為成本核算對(duì)象。4.功能區(qū)分原則：指開發(fā)產(chǎn)品在使用功能上有明顯區(qū)分，使其在定價(jià)銷售及建造成本方面存在明顯差異。5.便于成本費(fèi)用的歸集：指確定成本對(duì)象時(shí)還要考慮成本費(fèi)用歸集是否方便的因素，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。（二）成本核算對(duì)象的確定方法各項(xiàng)目公司可根據(jù)上述原則，并結(jié)合本公司項(xiàng)目實(shí)際情況，按以下方法分別確定具體成本核算對(duì)象： 1.同期開發(fā)完畢的項(xiàng)目，：按獨(dú)立別墅、聯(lián)排（雙拼）別墅、多層洋房、普通多層、小高層、高層、超高層、獨(dú)立商業(yè)、底層商業(yè)、寫字樓、可售車位等不同的可售產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象，；如果同期開發(fā)分期交房，也可按樓棟劃分成本核算對(duì)象。 2.成片

7、分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，：應(yīng)分期分別核算。在此基礎(chǔ)上，若同一期內(nèi)有上述1中所述的可售產(chǎn)品類型，則再按可售產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。3.在同一建筑物上若有商業(yè)裙樓、住宅公寓、辦公寫字樓、可售車位等不同功能的可售產(chǎn)品，應(yīng)先按該建筑物整體作為一成本核算對(duì)象，完工后再按其功能劃分成明細(xì)成本核算對(duì)象。4.核算對(duì)象的劃分應(yīng)便于合同的拆分和費(fèi)用的歸集，差異性小的產(chǎn)品可合并作為同一核算對(duì)象，盡量歸屬于上述1中的某一核算對(duì)象類別中（如：14層高層和16層高層可同作為高層處理。同時(shí)，應(yīng)保持經(jīng)營信息分析和成本信息分析中核算對(duì)象劃分的一致性。針對(duì)我公司管理薄弱環(huán)節(jié)，成本對(duì)象確定方法是否可加：5. 為保證成本核算對(duì)象的確

8、定性，公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部為工程編號(hào)的歸口管理部院門，并負(fù)責(zé)對(duì)已開工的工程項(xiàng)目，下達(dá)工程項(xiàng)目開工通知單?！巴ㄖ獑巍毙杼顚懙闹饕獌?nèi)容有：1)、項(xiàng)目名稱。2)、工程項(xiàng)目編號(hào)（施工令號(hào)）。3)、工程項(xiàng)目樓號(hào)。4).樓號(hào)預(yù)算建筑面積。5)、施工建設(shè)單位。6)、開工日期。7)、預(yù)計(jì)完工日期。8)、下達(dá)編號(hào)部門經(jīng)辦人、負(fù)責(zé)人簽章。6. 對(duì)已完工的工程項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)部要及時(shí)下達(dá)工程項(xiàng)目完工通知單，成本部提供工程決算，填寫內(nèi)容同上。財(cái)務(wù)部門以此作為結(jié)轉(zhuǎn)成本的依據(jù)之一。合同外簽證7.工程項(xiàng)目完工后，工程部應(yīng)向財(cái)務(wù)部報(bào)送該工程經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審核后的工程決算，并作為結(jié)算工程款項(xiàng)和結(jié)轉(zhuǎn)成本的依據(jù)。8. 規(guī)劃設(shè)計(jì)部要對(duì)工程編號(hào)的

9、開發(fā)、中止、變更、完工注銷、清理進(jìn)行統(tǒng)一管理。公司各業(yè)務(wù)部門在發(fā)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)過程中，要嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的內(nèi)容、性質(zhì)、使用對(duì)象和工程編號(hào)管理的相關(guān)規(guī)定填寫有關(guān)的內(nèi)容，以便正確區(qū)分成本對(duì)象，準(zhǔn)確核算工程成本。甲供材料的業(yè)務(wù)核算按“甲供材管理和會(huì)計(jì)核算辦法”執(zhí)行。 第九條 車位、會(huì)所及教育等其他設(shè)施的處理： （一）車位的處理： 1.計(jì)容積率的地上車庫（一般情況下均可售）作為核算對(duì)象單獨(dú)核算； 2.地下、半地下及架空層車位（樓頂車位）應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、項(xiàng)目銷售承諾等具體情況確定是否獨(dú)立核算。通常情況下，如當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)規(guī)定其可以銷售，且銷售合同中明確其所有權(quán)，則應(yīng)獨(dú)立核算，預(yù)留相應(yīng)成本（具體方法見第

10、十三條）；3.專用臨時(shí)停車位（開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的車位，在銷售時(shí)明確公示在一定期限內(nèi)不予銷售，僅用于供業(yè)主或來訪車輛臨時(shí)停車出租的車位）的處理：如開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的可售車位中的一部分被明確作為專用臨時(shí)停車位，則此部分車位不作為核算對(duì)象，而作為配套設(shè)施，成本全部攤?cè)肫渌墒郛a(chǎn)品中；車庫、車位問題稍復(fù)雜些，其中涉及產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)歸歸屬和房產(chǎn)稅的交納，爭論較多。 4.人防地下室不論其是否作為車庫，均應(yīng)作為配套設(shè)施，成本全部攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品中；個(gè)別地區(qū)有當(dāng)?shù)卣咴试S其銷售的，則作為獨(dú)立核算對(duì)象，參照上述2、3處理。 （二）會(huì)所的處理：1.按商業(yè)報(bào)建的會(huì)所、對(duì)外出售（含出售給物業(yè)公司）的會(huì)所、開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)且對(duì)

11、外經(jīng)營的會(huì)所應(yīng)作為成本對(duì)象獨(dú)立核算，預(yù)留相應(yīng)成本（具體方法見第十三條）；2.明確約定所有權(quán)歸全體業(yè)主的會(huì)所，則應(yīng)視為配套設(shè)施，相應(yīng)成本應(yīng)該將全部攤銷轉(zhuǎn)入相關(guān)的可售產(chǎn)品中；3.混合性質(zhì)會(huì)所（部分可售、部分為配套）應(yīng)根據(jù)其可售和不可售部分建筑面積分別按前述兩種方式處理。（三）教育及其他設(shè)施處理： 1.無償將產(chǎn)權(quán)移交政府的以及銷售合同中明確約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的教育及其他設(shè)施應(yīng)作為公共配套，成本全部攤?cè)肫渌墒郛a(chǎn)品中； 2.有償移交政府的教育及其它配套設(shè)施，應(yīng)作為核算對(duì)象單獨(dú)核算成本，核算成本中是否包括地價(jià)視購入土地時(shí)是否計(jì)入教育配套部分地價(jià)決定，移交費(fèi)用與實(shí)際成本的差額計(jì)入當(dāng)期損益； 3.產(chǎn)權(quán)屬

12、于開發(fā)商的教育配套，按以下方式分別處理：（1）按出售方式的，應(yīng)單獨(dú)作為成本對(duì)象，按商業(yè)方式處理；（2）由于教育配套設(shè)施收費(fèi)按政府指導(dǎo)價(jià)而導(dǎo)致收益較低，該教育配套的全部開發(fā)成本分?jǐn)傊料鄳?yīng)可售產(chǎn)品中；（3）如果開發(fā)商或者開發(fā)商委托的教育機(jī)構(gòu)有權(quán)自主定價(jià)的，則應(yīng)單獨(dú)作為成本對(duì)象。第三章 成本核算對(duì)象的具體設(shè)置第十條 開發(fā)成本項(xiàng)目按下列六項(xiàng)設(shè)置：（一）土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；（二）開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)；前期工程費(fèi)（按教科書統(tǒng)一提法）（三）建筑安裝工程費(fèi)； （四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（五）配套設(shè)施費(fèi)；（六）開發(fā)間接費(fèi)。第十一條 各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容：（一） 土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)1、土地出讓金 5、土地稅費(fèi)指為取得土地開

13、發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：1.政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、土地交易環(huán)節(jié)交納的契稅、印花稅土地閑置費(fèi)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)；4、紅線外道路、水、電、氣、通訊、管線鋪設(shè)、高壓線埋地、市政接口等建設(shè)費(fèi)用或繳費(fèi)；2.合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等；3.拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等（8項(xiàng)）。 （二）開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期工程費(fèi)） 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)

14、前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：（1）勘察丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)等。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。3、設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。（3）建筑研究用房：包括材料及施工費(fèi)。（此條不清楚？4、報(bào)批報(bào)建費(fèi)：（1）報(bào)批報(bào)建費(fèi)：各地情況不同，包括交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建（人

15、防異地建設(shè)費(fèi)）費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)（招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)專家評(píng)標(biāo)費(fèi)）、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。蕪湖市征收：工程定額測定費(fèi)，人防工程易地建設(shè)費(fèi)，白螞蟻防治費(fèi)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用，散裝水泥專項(xiàng)基金，工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，數(shù)額化建設(shè)專項(xiàng)資金，煤氣建設(shè)安裝費(fèi)。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。（2）增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)。5.“三通一平”費(fèi)：（1）臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用、開設(shè)路口

16、工程及補(bǔ)償費(fèi)等；（2）臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用；（3）臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用；（4）場地平整費(fèi)用：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。6.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：（1）臨時(shí)圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用；（2）臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)；（3）臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)；（4）臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。（三）建筑安裝工程費(fèi) 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建和安裝預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：1.基礎(chǔ)工程：包括土方、護(hù)壁（坡基

17、坑支護(hù)）工程費(fèi)、基礎(chǔ)樁基（除獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)外的基礎(chǔ)形式）及檢測費(fèi)、降水。2.結(jié)構(gòu)及粗裝修工程：（1）混凝土框架：含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)框架中鋼筋、砼、模板造價(jià)，高層建筑的轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)造價(jià)并入塔樓；（2）砌體：主體砌體；（3）找平及抹灰：包含主體地面、墻面、天面抹灰；（4）防水：包含屋面、外墻、陽露臺(tái)、廚衛(wèi)等主體建筑防水費(fèi)用；（5）其他：垂直運(yùn)輸、腳手架、技術(shù)措施費(fèi)、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體。3.門窗工程：主要包括單元門、入戶門、防火門、戶內(nèi)門、窗及陽臺(tái)門費(fèi)用4.公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面、電梯廳、單元入口及雨蓬、建筑外保溫、欄桿、

18、其它（如標(biāo)識(shí)牌）等精裝修費(fèi)用。5.室內(nèi)裝修：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)、地面等精裝修費(fèi)用。6.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)：（1）室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水、排水、直飲水、熱水）； （2）室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片）； （3）室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；（4）室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋、航空障礙燈等。7.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)： （1）通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備、管道、通風(fēng)系統(tǒng)安裝費(fèi)用； （2）電梯及其安裝費(fèi)；（3）消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、通風(fēng)、防排煙工程費(fèi)。 8.弱

19、電系統(tǒng)費(fèi)： （1）居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等； （2）寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用； （3）有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用； （4）三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用； （5）對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用； （6）電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。9。防雷工程及柴油發(fā)電工程。建安工程費(fèi)分類各有各的分法（基本內(nèi)容已包括）（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1.室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：（1）室外給水系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)水泵房及設(shè)備、給水管道、檢查以及外接的消火栓等費(fèi)用；（2）雨污水系統(tǒng)：包括雨污水處

20、理相關(guān)建筑物、管道、檢查等費(fèi)用。中水（含室內(nèi)）系統(tǒng)；2.室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐等費(fèi)用以及需交納的政府費(fèi)用等；3.燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等費(fèi)用。4.室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)：（1）高低壓配電設(shè)備及安裝：包括配電用房、紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；（2）室外強(qiáng)電道及電纜敷設(shè)，室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；（3）室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用。5.發(fā)電機(jī)設(shè)備、安裝及降噪工程費(fèi)用。6.室外智能化系統(tǒng)費(fèi)：（1）停車管理系統(tǒng)：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用；（2

21、）小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；（3）周界紅外防越：紅外對(duì)掃等；（4）小區(qū)門禁系統(tǒng)；（5）電子巡更系統(tǒng)；（6）電子公告屏；（7）室外背景音樂；7.園林環(huán)境設(shè)施工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：（1）綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園等小區(qū)內(nèi)的綠化支出；（2）建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；（3）道路及廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、道路標(biāo)示系統(tǒng)等；（4）圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；（5）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；（6）室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。（五）配套設(shè)施費(fèi)

22、 通常情況指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施及其它應(yīng)歸公共配套的支出。主要包括以下幾類：1.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出。包括居委會(huì)用房、派出所或警務(wù)用房、崗?fù)ぁ⒆孕熊嚺锏龋?.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游戲池、球場、公共衛(wèi)生設(shè)施等；3.前述規(guī)定列為配套費(fèi)用的設(shè)施。例如：會(huì)所、幼兒園、學(xué)校等；4.屬于國家人防要求的設(shè)施，如：人防地下室等；5.前述第六條（一）3所述的公用車位。6.配套設(shè)施費(fèi)通常按

23、以下？（上）配套設(shè)施名稱設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行核算。根據(jù)城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范公共配套分類，大體歸納如下，僅供參考：（一）教育設(shè)施：包括幼兒園、小學(xué)、初中、高中及九年一貫制學(xué)校和完全中學(xué)。（二）醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：包括綜合醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（含計(jì)劃生育技術(shù)服務(wù)用房）和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。（三）文化體育設(shè)施：包括綜合文體活動(dòng)中心、文化活動(dòng)室和文體活動(dòng)場所。（四）社會(huì)服務(wù)設(shè)施：包括老年人服務(wù)設(shè)施、托老所、殘疾人托養(yǎng)所等。（五）行政管理設(shè)施：包括街道辦事處、派出所等行政管理用房。（六）基本單元服務(wù)設(shè)施：包括社區(qū)管理和服務(wù)用房、物業(yè)管理用房、垃圾收集設(shè)施、自行車庫和機(jī)動(dòng)車庫。（七）商業(yè)服務(wù)設(shè)施：包括農(nóng)貿(mào)市場（生鮮超

24、市）、郵政、儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)等。（八）根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范應(yīng)當(dāng)配套的其他公共建筑。（六） 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確所屬的特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出。1.工程管理費(fèi)：（此條歸納較好！但1-7項(xiàng)在支付時(shí)若有特定對(duì)象，可作直接費(fèi)公攤開支；分不清的作間接費(fèi)用。是否按本人改寫的第四條原則辦）（1）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；（2）造價(jià)咨詢費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用以及其他造價(jià)類咨詢費(fèi)用；（3）行政管理費(fèi)：在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)、財(cái)產(chǎn)費(fèi)（主要包括項(xiàng)目經(jīng)理

25、部、設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本部、采購部及從事市場分析與客戶定位工作的市場企劃人員等）；(4)施工合同外獎(jiǎng)金：工程實(shí)施過程中增加的發(fā)放給合作方的趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)、現(xiàn)場管理類獎(jiǎng)金以及由于參加工程類獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)比增加的費(fèi)用支出；(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)；(6)安全監(jiān)督費(fèi)；(7)工程保險(xiǎn)費(fèi)；5、營銷設(shè)施建造費(fèi)：a、廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)b、銷售環(huán)境改造費(fèi)c、售樓處裝修費(fèi)、裝飾費(fèi)d、樣板間e、其他2.資本化利息支出：包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等；3.物業(yè)管理完善費(fèi)：包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基

26、金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；支付給物業(yè)公司的項(xiàng)目開辦費(fèi)、物業(yè)細(xì)部檢查費(fèi)等以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用；住宅專項(xiàng)維修基金建設(shè)部、財(cái)政部及安徽省政府雖有明文，但我開發(fā)區(qū)各家房地產(chǎn)公司并未實(shí)行，此條是否寫，可能要牟總定，因要上交費(fèi)。4.其他：室內(nèi)環(huán)境污染物檢測費(fèi)、預(yù)售面積查丈費(fèi)（預(yù)售時(shí)一般按施工圖面積，不需查丈）。第十二條 期間費(fèi)用期間費(fèi)用不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，通常包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，與“開發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別。第十三條:預(yù)提費(fèi)用（會(huì)計(jì)準(zhǔn)則已取消，注）1.工程主體項(xiàng)目完工后而配套設(shè)施尚未完工的的一些項(xiàng)目工程,緩裝工程、應(yīng)付未付的工程尾款，在工程項(xiàng)目成 本結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)可通

27、過預(yù)提成本處理。2。工程管理部（或營銷中心物管部）應(yīng)提出收尾配套工程、緩裝工程明細(xì)量、價(jià)清單，經(jīng)公司成本部審核后，報(bào)分管副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)審核，最后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，公司財(cái)務(wù)部據(jù)此入帳，計(jì)入預(yù)提費(fèi)用；3.預(yù)提費(fèi)用要及時(shí)清理,完工后要按實(shí)際支出數(shù)沖銷已預(yù)提費(fèi)用；一般情況不超過一年,特殊情況超過一年有確切支付對(duì)象例外。附：三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用可以扣除國稅發(fā)200931號(hào)文件第三十二條允許三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用在預(yù)提時(shí)依法稅前扣除對(duì)納稅人有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機(jī)械性規(guī)定。除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)

28、票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10。2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。3.應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按

29、規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。第十四條 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象成本核算對(duì)象可分層設(shè)立開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期工程費(fèi)）按前述明細(xì)按合同號(hào)或項(xiàng)目各成本核算對(duì)象建筑安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按合同號(hào)各成本核算對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)按合同號(hào)各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)按合同號(hào)各成本核算對(duì)象開發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本預(yù)提（？）按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象待商榷？開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)子目資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)？按前述明細(xì)其他按費(fèi)用明細(xì)預(yù)提費(fèi)

30、用應(yīng)由工程管理部門按當(dāng)期（不可跨年）完工成本對(duì)象（一般是完工結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷售時(shí)），預(yù)計(jì)還將要可能發(fā)生的工程成本，需由工程管理部門提供工程量、價(jià)清單，財(cái)務(wù)部憑此做帳。二級(jí)科目仍為前設(shè)的成本項(xiàng)目（如預(yù)提建安工程費(fèi)）不能單設(shè)一個(gè)成本預(yù)提，不然以后土地增值稅表扣除項(xiàng)目仍然要重新分！第四章 成本費(fèi)用的歸集與分配第十五條 土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)若能直接歸屬成本核算對(duì)象的，可將相應(yīng)部分土地成本直接計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；若不能直接歸屬，則通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入相關(guān)成本核算對(duì)象，方法如下：步驟一：分期開發(fā)項(xiàng)目，按照各期占地面積比（不含公共部分占地面積）將總地價(jià)分?jǐn)偟礁髌凇Ｆ渲械臅?huì)所

31、、湖區(qū)、幼兒園等若為全期共有，此部分公共用地的地價(jià)應(yīng)按各期建筑面積比例再分?jǐn)傊粮髌凇?步驟二：將當(dāng)期地價(jià)在各成本核算對(duì)象間進(jìn)行分配：1.期內(nèi)各成本核算對(duì)象單獨(dú)構(gòu)成明顯組團(tuán)，能較為準(zhǔn)確劃分各自占地面積時(shí)，則按各獨(dú)立組團(tuán)的占地面積比分?jǐn)偟貎r(jià)。具體做法是將當(dāng)期地價(jià)按各組團(tuán)占地面積比例進(jìn)行分配。2.除1項(xiàng)外的情況，應(yīng)采用“容積率倒數(shù)法”分?jǐn)偟貎r(jià)。具體做法是用各成本核算對(duì)象的建筑面積乘以其“容積率倒數(shù)”計(jì)算出核算對(duì)象的占地面積，通過占地面積比分?jǐn)偖?dāng)期地價(jià)。（容積率值應(yīng)由設(shè)計(jì)部根據(jù)項(xiàng)目具體規(guī)劃及經(jīng)驗(yàn)值確定。對(duì)于底層商業(yè)，其占地面積可乘以適當(dāng)?shù)姆糯笙禂?shù)，使其合理的比上部住宅承擔(dān)更多比例的地價(jià)，放大系數(shù)的確定

32、可參照當(dāng)?shù)赜姓l(fā)布的住宅和商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的對(duì)比系數(shù)，亦可采用住宅和商業(yè)的預(yù)計(jì)售價(jià)比作為系數(shù)）。如：某期中多層、小高層、高層建筑面積分別為10000m2、20000m2、30000m2，容積率分別為1.2、2.0、4.8，則按“容積率倒數(shù)法”計(jì)算的多層、小高層、高層的地價(jià)分?jǐn)偙葹?0000/1.2：20000/2.0：30000/4.8=0.833：1：0.625。將按此比例分?jǐn)傊粮鞒杀緦?duì)象的地價(jià)除以其可售面積即得各成本對(duì)象單位可售面積地價(jià)。土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)分?jǐn)?，參考今后土地增值稅的交納，簡便方法：1）組團(tuán)，先按占地面積分?jǐn)偅?）組團(tuán)各樓號(hào)可按施工建筑面積分?jǐn)偅ㄍ坏貕K建建筑層次一樣，容積率是一

33、樣的；多層與高層同一地塊，可按容積率倒數(shù)法）；3）商業(yè)與住宅土地成本再按銷售收入比例再分?jǐn)傄淮?。分?jǐn)偡椒ㄒ坏┐_定不可再變更。附：第十六條 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配能夠分清成本核算對(duì)象的成本，應(yīng)直接計(jì)入該成本核算對(duì)象中的相應(yīng)科目：應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備前期工程費(fèi)1）存在跨期分?jǐn)偟?，先在整個(gè)項(xiàng)目中按各期建筑面積比分?jǐn)偟礁髌?，再在?dāng)期中按各核算對(duì)象建筑面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓?duì)象。2）不存在跨期分?jǐn)偟模锤骱怂銓?duì)象建筑面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓?duì)象。建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)實(shí)際發(fā)生直接歸

34、屬產(chǎn)品類型基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1）存在跨期分?jǐn)偟?，先在整個(gè)項(xiàng)目中按各期建筑面積比分?jǐn)偟礁髌?，再在?dāng)期中核算對(duì)象按建筑面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓?duì)象。2）不存在跨期分?jǐn)偟?，按各核算?duì)象建筑面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓?duì)象。配套設(shè)施費(fèi)1）存在跨期分?jǐn)偟?，先在整個(gè)項(xiàng)目中按各期建筑面積比分?jǐn)偟礁髌?，再在?dāng)期中按各核算對(duì)象建筑面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓?duì)象。2）不存在跨期分?jǐn)偟模锤骱怂銓?duì)象建筑面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓?duì)象。3）車位分?jǐn)偅?若別墅產(chǎn)品本身自帶車位，則該車位成本直接歸屬到該產(chǎn)品； 地下人防車位：按各核算對(duì)象建筑面積比分?jǐn)偝杀尽５谑邨l 產(chǎn)品成本的歸集與分?jǐn)偅海ㄒ唬┯?jì)容積率的產(chǎn)品（包括住宅、商業(yè)、地面車庫等）成本核算時(shí)均應(yīng)歸集土地價(jià)

35、款；不計(jì)容積率的產(chǎn)品成本核算時(shí)不歸集土地價(jià)款。（二）作為核算對(duì)象的地上、地下、半地下可售車位的地價(jià)成本參照上述原則歸集，其他成本中每個(gè)車位應(yīng)承擔(dān)2.4m5m標(biāo)準(zhǔn)車位面積對(duì)應(yīng)建安成本。不承擔(dān)前期準(zhǔn)備費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、間接費(fèi)用的分?jǐn)?。（三）車庫總面積與標(biāo)準(zhǔn)車位總面積的差額面積對(duì)應(yīng)的建安成本在車位和其它產(chǎn)品之間按比例分?jǐn)偅唧w分?jǐn)偙壤曑囄慌c上部住宅的市場價(jià)值和銷售預(yù)計(jì)情況自行確定。（四）按商業(yè)報(bào)建或?qū)ν獬鍪鄣臅?huì)所視同商業(yè)，歸集各項(xiàng)開發(fā)成本；出售給物業(yè)公司的會(huì)所、開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)且對(duì)外經(jīng)營的會(huì)所作為成本對(duì)象獨(dú)立核算時(shí)只隨當(dāng)期對(duì)應(yīng)主體建安成本。（五）除車位、會(huì)所外的其他產(chǎn)品，參照第十一條

36、規(guī)定進(jìn)行成本歸集。第十八條 開發(fā)間接費(fèi)用的分?jǐn)偅海ㄒ唬┵Y本化利息的分?jǐn)?開發(fā)項(xiàng)目借入的專門借款，資本化利息應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期發(fā)生的利息費(fèi)用，減去尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得利息收入或進(jìn)行暫時(shí)性投資所得的投資收益后的金額確定。除專門借款以外的一般借款，資本化利息應(yīng)當(dāng)根據(jù)累計(jì)項(xiàng)目支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出的加權(quán)平均數(shù)乘以所占用的一般借款的資本化率計(jì)算確定。借款發(fā)生的輔助費(fèi)用包括借款手續(xù)費(fèi)、顧問費(fèi)、傭金等借款款項(xiàng)所需要付出的成本，計(jì)算方法參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定。（作財(cái)務(wù)費(fèi)用？）2借款費(fèi)用資本化的期限為自滿足可開始資本化的條件起至竣工日止。項(xiàng)目分期開發(fā)的，資本化利息按項(xiàng)目各期實(shí)際資金占用分別計(jì)算。

37、因非正常原因造成的停工，停工時(shí)間未超過3個(gè)月（含）的，借款費(fèi)用可繼續(xù)資本化；停工超過3個(gè)月的，則期間所發(fā)生的借款費(fèi)用作為公司期間費(fèi)用處理。3.為簡化處理，資本化利息可按照各受益成本核算對(duì)象當(dāng)月使用借款支付建筑安裝工程費(fèi)和土地成本的金額為權(quán)數(shù)，分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。（難于分清和做到，先歸集，年終一次性分?jǐn)偅ǘ┕こ坦芾碣M(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)及其他開發(fā)間接費(fèi)分?jǐn)偅好吭履瑧?yīng)將當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的工程管理費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)及其他開發(fā)間接費(fèi)按各成本核算對(duì)象當(dāng)月建筑安裝工程費(fèi)和土地成本的發(fā)生額為權(quán)數(shù)，分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)偅洪_發(fā)企業(yè)作為持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)，經(jīng)營過程中不斷有項(xiàng)目（樓棟）開工、完

38、工，如同工業(yè)企業(yè)一樣，在月生產(chǎn)產(chǎn)量比較均衡的前提下，費(fèi)用可按月分?jǐn)?，受益成本比較均衡。房地產(chǎn)公司，我個(gè)人的想法是，可以按年歸集各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用；年度終了，按各受益的在建項(xiàng)目（樓號(hào)）的施工圖建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?；至于?dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品是否分?jǐn)?，視其綜合成本水平和企業(yè)盈虧水平而定?？傊?，以項(xiàng)目受益成本比較均衡為原則，便于分析和考核。第五章 成本報(bào)表第十九條 成本報(bào)表是成本信息管理的中心，通過成本報(bào)表可動(dòng)態(tài)了解項(xiàng)目成本總體情況、與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。公司應(yīng)完整、詳細(xì)、動(dòng)態(tài)的編制成本報(bào)表。成本報(bào)表種類、編報(bào)時(shí)間及要求詳見附件。(電話聯(lián)系尚未設(shè))第六章 附則第二十條 本規(guī)范未涉

39、及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。第二十一條：本辦法（規(guī)程）自2010年1月1日起施行。附錄：主要會(huì)計(jì)事項(xiàng)分錄舉例說明：【】內(nèi)表示核算項(xiàng)目，在未分配至具體核算對(duì)象前，在【歸集待分?jǐn)偂宽?xiàng)目中核算。第一部分 土地成本1、根據(jù)土地出讓合同，支付土地價(jià)款：借：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)-政府地價(jià)及市政配套費(fèi)【歸集待分?jǐn)偂?貸：銀行存款、應(yīng)付賬款土地價(jià)款2、辦理土地證繳納各項(xiàng)規(guī)費(fèi)：借：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)-政府地價(jià)及市政配套費(fèi)【歸集待分?jǐn)偂?貸：銀行存款3、繳納項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的土地使用費(fèi)：借：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)-政府地價(jià)及市政配套費(fèi)【歸集待分?jǐn)偂?貸

40、：銀行存款4、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，支付拆遷安置補(bǔ)償款：借：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)【歸集待分?jǐn)偂?貸：銀行存款、應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償款5、在某一確定的成本核算對(duì)象的土地成本已能完整歸集和核算的情況下，如某一期或某一組團(tuán)土地已完成拆遷，可實(shí)施開發(fā)時(shí)，首先評(píng)估成本歸集是否完整，如根據(jù)合同或者決算，尚有款項(xiàng)未列入賬簿，則：借：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)【歸集待分?jǐn)偂?貸：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償款在此基礎(chǔ)上編制土地成本歸集分配表，歸集該成本核算對(duì)象的土地成本：借：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)各明細(xì)項(xiàng)目【成本核算對(duì)象】 貸：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)各明細(xì)項(xiàng)目【歸集待分?jǐn)偂康诙?/p>

41、分 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1、根據(jù)合同或者政府繳費(fèi)通知，支付款項(xiàng)時(shí)，如能直接認(rèn)定歸集至具體成本核算對(duì)象：借：開發(fā)成本開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-各合同號(hào)或項(xiàng)目【成本核算對(duì)象】 貸：銀行存款、應(yīng)付賬款等如不能直接認(rèn)定歸集至具體成本核算對(duì)象，則先歸集：借：開發(fā)成本開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-各合同號(hào)或項(xiàng)目【歸集待分?jǐn)偂?貸：銀行存款、應(yīng)付賬款等在該合同號(hào)全部完成或者某一確定的成本核算對(duì)象已竣工驗(yàn)收擬結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，分配至該成本核算對(duì)象：借：開發(fā)成本開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-各合同號(hào)或項(xiàng)目【成本核算對(duì)象】 貸：開發(fā)成本開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-各合同號(hào)或項(xiàng)目【歸集待分?jǐn)偂?、在某一確定的成本核算對(duì)象已竣工驗(yàn)收擬結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)全面評(píng)估該成本核算對(duì)象的開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)歸集是否完整，如根據(jù)合同或者決算，尚有款項(xiàng)未列入賬簿，則：借：開發(fā)成本-開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-各明細(xì)項(xiàng)目【成本核算對(duì)象】 貸：應(yīng)付賬款各施工單位-各合同號(hào)第三部分 建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)的核算如下：1、每月末，根據(jù)當(dāng)月經(jīng)公司相關(guān)部門或者監(jiān)理公司審計(jì)的工程進(jìn)度報(bào)表和材料領(lǐng)用表，如能直接認(rèn)定歸集至具體成本核算對(duì)象