成本核算規(guī)程(國內某知名地產公司).doc

1、 成本核算規(guī)程第一章 總則第一條 為了進一步提高公司的成本管理水平，加強成本管理，規(guī)范公司成本核算，正確計算、歸集開發(fā)產品成本，根據財政部2006年2月15日頒布的企業(yè)會計準則及國家有關法律和法規(guī)，結合房地產企業(yè)成本核算的特點以及本公司的實際情況，特制定本辦法（本規(guī)程）。第二條 公司財務部負責本辦法的推行、解釋、修改并監(jiān)督執(zhí)行，以保證公司嚴格按照本辦法的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料。第三條：公司要不斷完善開發(fā)成本費用管理的各項基礎工作，每一個開發(fā)項目

2、都必須加強前期策劃、可行性研究、工程招投標、工程投資估算、工程預、決算，工程施工的工期、質量等管理，建立健全成本開支的各項原始記錄和各項計量檢測制度，做到及時、完整、準確。（強調管理基礎工作）第四條：公司開發(fā)產品的計算采用權責發(fā)生制的原則。成本會計核算采用制造成本法，公司建造的開發(fā)產品發(fā)生的各項支出，包括直接承包工程費（建安工程費、分包配套工程費等）和其他直接工程費，直接記入開發(fā)產品成本；為建告開發(fā)產品發(fā)生的各項簡接費用，按一定的標準（即施工圖紙載明的建筑面積）分配（分攤）、歸集各項成本費用，計入開發(fā)產品成本。第五條：公司發(fā)生的營業(yè)費用、管理費用、財務費用應作期間費用，直接計入當期（年度）損益

3、。第六條：公司建立、健全開發(fā)產品成本核算、管理體系，按照本規(guī)程，強化規(guī)范開發(fā)成本核算；運用計算機和成本管理軟件等現(xiàn)代科技管理手段即我公司采用的金蝶k3成本解決方案、神機妙算預決算軟件的管理理念和手段，以逐步達到現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求。第二章 成本核算的基本程序第七條 成本核算的基本步驟：（一）根據成本核算對象的項目特點和核算原則，確定成本核算對象。（二）設置有關成本核算會計科目（開發(fā)成本一級科目、二級科目以及開發(fā)產品、周轉房一級科目財政部已統(tǒng)一設定），核算和歸集開發(fā)成本及費用（開發(fā)間接費用：完工前利息，公共部位分攤的費用，其他）。（三）按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之

4、間的分配方法、標準。（四）將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法（要明確辦法）、標準在各成本核算對象之間進行分配。 （五）編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 （按在建的項目、樓號并按成本項目歸集的和，設置在建開發(fā)成本表，各成本項目之和即開發(fā)總成本。（六）正確劃分在建開發(fā)產品和已完工之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產品成本。（七）正確劃分可售面積、不可售面積（按政府主管部門規(guī)定劃分），根據有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本。（八）按季編制成本報表，根據成本核算和管理要求，綜合反映各成本核算對象的成本情況。 第八條 成本核算對象的確定：（一）成本核算對象的確定原則：1

5、可售性原則：是區(qū)分是否作為成本核算對象的基本原則。如果某一類開發(fā)產品可以對外經營銷售，則應當作為獨立的成本對象進行成本核算。2.定價差異原則：是區(qū)分不同成本對象的標準之一，如果不同產品其預期售價存在較大差異，則應單獨歸集核算其開發(fā)成本。（此條難于分清楚，要寫清楚，如同一棟樓上面是住宅房，下面是商業(yè)用房，可否先按該棟樓歸集（施工圖面積分配）成本，然后住宅和商業(yè)用房作為下分成本核算對象，再按住宅銷售收入和商業(yè)銷售收入之間的比例分攤、歸集各自的成本。在建開發(fā)成本表、開發(fā)商品銷售明細報表也按此分，辦法（規(guī)程）必須規(guī)定清楚，以便今后清算土地增值稅。3.產品明顯差異原則：指所開發(fā)的產品在建筑上存在明顯的差

6、異從而可能導致其相應成本差異較大時要分別作為成本核算對象。4.功能區(qū)分原則：指開發(fā)產品在使用功能上有明顯區(qū)分，使其在定價銷售及建造成本方面存在明顯差異。5.便于成本費用的歸集：指確定成本對象時還要考慮成本費用歸集是否方便的因素，適應成本監(jiān)控的要求。（二）成本核算對象的確定方法各項目公司可根據上述原則，并結合本公司項目實際情況，按以下方法分別確定具體成本核算對象： 1.同期開發(fā)完畢的項目，：按獨立別墅、聯(lián)排（雙拼）別墅、多層洋房、普通多層、小高層、高層、超高層、獨立商業(yè)、底層商業(yè)、寫字樓、可售車位等不同的可售產品類型劃分成本核算對象，；如果同期開發(fā)分期交房，也可按樓棟劃分成本核算對象。 2.成片

7、分期（區(qū)）開發(fā)的項目，：應分期分別核算。在此基礎上，若同一期內有上述1中所述的可售產品類型，則再按可售產品類型劃分成本核算對象。3.在同一建筑物上若有商業(yè)裙樓、住宅公寓、辦公寫字樓、可售車位等不同功能的可售產品，應先按該建筑物整體作為一成本核算對象，完工后再按其功能劃分成明細成本核算對象。4.核算對象的劃分應便于合同的拆分和費用的歸集，差異性小的產品可合并作為同一核算對象，盡量歸屬于上述1中的某一核算對象類別中（如：14層高層和16層高層可同作為高層處理。同時，應保持經營信息分析和成本信息分析中核算對象劃分的一致性。針對我公司管理薄弱環(huán)節(jié)，成本對象確定方法是否可加：5. 為保證成本核算對象的確

8、定性，公司規(guī)劃設計部為工程編號的歸口管理部院門，并負責對已開工的工程項目，下達工程項目開工通知單?！巴ㄖ獑巍毙杼顚懙闹饕獌热萦校?)、項目名稱。2)、工程項目編號（施工令號）。3)、工程項目樓號。4).樓號預算建筑面積。5)、施工建設單位。6)、開工日期。7)、預計完工日期。8)、下達編號部門經辦人、負責人簽章。6. 對已完工的工程項目，規(guī)劃設計部要及時下達工程項目完工通知單，成本部提供工程決算，填寫內容同上。財務部門以此作為結轉成本的依據之一。合同外簽證7.工程項目完工后，工程部應向財務部報送該工程經中介機構審核后的工程決算，并作為結算工程款項和結轉成本的依據。8. 規(guī)劃設計部要對工程編號的

9、開發(fā)、中止、變更、完工注銷、清理進行統(tǒng)一管理。公司各業(yè)務部門在發(fā)生經濟業(yè)務過程中，要嚴格按照經濟業(yè)務發(fā)生的內容、性質、使用對象和工程編號管理的相關規(guī)定填寫有關的內容，以便正確區(qū)分成本對象，準確核算工程成本。甲供材料的業(yè)務核算按“甲供材管理和會計核算辦法”執(zhí)行。 第九條 車位、會所及教育等其他設施的處理： （一）車位的處理： 1.計容積率的地上車庫（一般情況下均可售）作為核算對象單獨核算； 2.地下、半地下及架空層車位（樓頂車位）應根據當地政府法規(guī)、項目銷售承諾等具體情況確定是否獨立核算。通常情況下，如當地政策法規(guī)規(guī)定其可以銷售，且銷售合同中明確其所有權，則應獨立核算，預留相應成本（具體方法見第

10、十三條）；3.專用臨時停車位（開發(fā)商擁有產權的車位，在銷售時明確公示在一定期限內不予銷售，僅用于供業(yè)主或來訪車輛臨時停車出租的車位）的處理：如開發(fā)商擁有產權的可售車位中的一部分被明確作為專用臨時停車位，則此部分車位不作為核算對象，而作為配套設施，成本全部攤入其他可售產品中；車庫、車位問題稍復雜些，其中涉及產權、使用權歸歸屬和房產稅的交納，爭論較多。 4.人防地下室不論其是否作為車庫，均應作為配套設施，成本全部攤入相應可售產品中；個別地區(qū)有當地政策允許其銷售的，則作為獨立核算對象，參照上述2、3處理。 （二）會所的處理：1.按商業(yè)報建的會所、對外出售（含出售給物業(yè)公司）的會所、開發(fā)商保留產權且對

11、外經營的會所應作為成本對象獨立核算，預留相應成本（具體方法見第十三條）；2.明確約定所有權歸全體業(yè)主的會所，則應視為配套設施，相應成本應該將全部攤銷轉入相關的可售產品中；3.混合性質會所（部分可售、部分為配套）應根據其可售和不可售部分建筑面積分別按前述兩種方式處理。（三）教育及其他設施處理： 1.無償將產權移交政府的以及銷售合同中明確約定產權歸全體業(yè)主所有的教育及其他設施應作為公共配套，成本全部攤入其它可售產品中； 2.有償移交政府的教育及其它配套設施，應作為核算對象單獨核算成本，核算成本中是否包括地價視購入土地時是否計入教育配套部分地價決定，移交費用與實際成本的差額計入當期損益； 3.產權屬

12、于開發(fā)商的教育配套，按以下方式分別處理：（1）按出售方式的，應單獨作為成本對象，按商業(yè)方式處理；（2）由于教育配套設施收費按政府指導價而導致收益較低，該教育配套的全部開發(fā)成本分攤至相應可售產品中；（3）如果開發(fā)商或者開發(fā)商委托的教育機構有權自主定價的，則應單獨作為成本對象。第三章 成本核算對象的具體設置第十條 開發(fā)成本項目按下列六項設置：（一）土地及拆遷安置補償費；（二）開發(fā)前期準備費；前期工程費（按教科書統(tǒng)一提法）（三）建筑安裝工程費； （四）基礎設施費；（五）配套設施費；（六）開發(fā)間接費。第十一條 各成本項目的核算內容：（一） 土地及拆遷安置補償費1、土地出讓金 5、土地稅費指為取得土地開

13、發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內容：1.政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、土地交易環(huán)節(jié)交納的契稅、印花稅土地閑置費、項目竣工驗收前的土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價和相關稅費；4、紅線外道路、水、電、氣、通訊、管線鋪設、高壓線埋地、市政接口等建設費用或繳費；2.合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等；3.拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等（8項）。 （二）開發(fā)前期準備費（前期工程費） 指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)

14、前期的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、設計可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：1.勘察設計費：（1）勘察丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費等。2、規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。3、設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。（3）建筑研究用房：包括材料及施工費。（此條不清楚？4、報批報建費：（1）報批報建費：各地情況不同，包括交易中心手續(xù)費、人防報建（人

15、防異地建設費）費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費（招標代理費、招標專家評標費）、產權登記費等。蕪湖市征收：工程定額測定費，人防工程易地建設費，白螞蟻防治費，城市基礎設施配套費，新型墻體材料專項費用，散裝水泥專項基金，工程質量監(jiān)督費，數額化建設專項資金，煤氣建設安裝費。項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。（2）增容費：包括水、電、煤氣增容費。5.“三通一平”費：（1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用、開設路口

16、工程及補償費等；（2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；（3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用；（4）場地平整費用：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。6.臨時設施費：（1）臨時圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用；（2）臨時辦公室：租金、建造及裝飾費；（3）臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費；（4）臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。（三）建筑安裝工程費 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建和安裝預算內的各項費用。主要包括：1.基礎工程：包括土方、護壁（坡基

17、坑支護）工程費、基礎樁基（除獨立柱基和條基等淺基礎外的基礎形式）及檢測費、降水。2.結構及粗裝修工程：（1）混凝土框架：含獨立柱基和條基等淺基礎在內的結構框架中鋼筋、砼、模板造價，高層建筑的轉換層結構造價并入塔樓；（2）砌體：主體砌體；（3）找平及抹灰：包含主體地面、墻面、天面抹灰；（4）防水：包含屋面、外墻、陽露臺、廚衛(wèi)等主體建筑防水費用；（5）其他：垂直運輸、腳手架、技術措施費、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體。3.門窗工程：主要包括單元門、入戶門、防火門、戶內門、窗及陽臺門費用4.公共部位精裝修費：主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面、電梯廳、單元入口及雨蓬、建筑外保溫、欄桿、

18、其它（如標識牌）等精裝修費用。5.室內裝修：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺、地面等精裝修費用。6.室內水暖氣電管線設備費：（1）室內供排水系統(tǒng)費（自來水、排水、直飲水、熱水）； （2）室內采暖系統(tǒng)費（地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片）； （3）室內燃氣系統(tǒng)費；（4）室內電氣系統(tǒng)費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具開關插座、含弱電工程管盒預埋、航空障礙燈等。7.室內設備及其安裝費： （1）通風空調系統(tǒng)及安裝費：包括空調設備、管道、通風系統(tǒng)安裝費用； （2）電梯及其安裝費；（3）消防系統(tǒng)及其安裝費：包括水消防、電消防、氣體滅火、通風、防排煙工程費。 8.弱

19、電系統(tǒng)費： （1）居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等； （2）寬帶網絡費用：包括主體內外布線及終端插座費用； （3）有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座費用； （4）三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用； （5）對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用； （6）電話系統(tǒng)費用：包括主體內外布線及終端插座費用。9。防雷工程及柴油發(fā)電工程。建安工程費分類各有各的分法（基本內容已包括）（四）基礎設施費：1.室外給排水系統(tǒng)費：（1）室外給水系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內水泵房及設備、給水管道、檢查以及外接的消火栓等費用；（2）雨污水系統(tǒng)：包括雨污水處

20、理相關建筑物、管道、檢查等費用。中水（含室內）系統(tǒng)；2.室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐等費用以及需交納的政府費用等；3.燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調壓站等費用。4.室外電氣及高低壓設備費：（1）高低壓配電設備及安裝：包括配電用房、紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；（2）室外強電道及電纜敷設，室外強電總平線路部分費用；（3）室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用。5.發(fā)電機設備、安裝及降噪工程費用。6.室外智能化系統(tǒng)費：（1）停車管理系統(tǒng)：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；（2

21、）小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；（3）周界紅外防越：紅外對掃等；（4）小區(qū)門禁系統(tǒng)；（5）電子巡更系統(tǒng)；（6）電子公告屏；（7）室外背景音樂；7.園林環(huán)境設施工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：（1）綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園等小區(qū)內的綠化支出；（2）建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；（3）道路及廣場建造費：道路廣場鋪設、道路標示系統(tǒng)等；（4）圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；（5）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；（6）室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。（五）配套設施費

22、 通常情況指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能作自留固定資產的公共配套設施及其它應歸公共配套的支出。主要包括以下幾類：1.在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不可經營性公共配套設施支出。包括居委會用房、派出所或警務用房、崗亭、自行車棚等；2.在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游戲池、球場、公共衛(wèi)生設施等；3.前述規(guī)定列為配套費用的設施。例如：會所、幼兒園、學校等；4.屬于國家人防要求的設施，如：人防地下室等；5.前述第六條（一）3所述的公用車位。6.配套設施費通常按

23、以下？（上）配套設施名稱設置明細科目進行核算。根據城市居住規(guī)劃設計規(guī)范公共配套分類，大體歸納如下，僅供參考：（一）教育設施：包括幼兒園、小學、初中、高中及九年一貫制學校和完全中學。（二）醫(yī)療衛(wèi)生設施：包括綜合醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務中心（含計劃生育技術服務用房）和社區(qū)衛(wèi)生服務站。（三）文化體育設施：包括綜合文體活動中心、文化活動室和文體活動場所。（四）社會服務設施：包括老年人服務設施、托老所、殘疾人托養(yǎng)所等。（五）行政管理設施：包括街道辦事處、派出所等行政管理用房。（六）基本單元服務設施：包括社區(qū)管理和服務用房、物業(yè)管理用房、垃圾收集設施、自行車庫和機動車庫。（七）商業(yè)服務設施：包括農貿市場（生鮮超

24、市）、郵政、儲蓄網點等。（八）根據城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范應當配套的其他公共建筑。（六） 開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確所屬的特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出。1.工程管理費：（此條歸納較好！但1-7項在支付時若有特定對象，可作直接費公攤開支；分不清的作間接費用。是否按本人改寫的第四條原則辦）（1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；（2）造價咨詢費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用以及其他造價類咨詢費用；（3）行政管理費：在項目開發(fā)周期內直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費、財產費（主要包括項目經理

25、部、設計部、工程管理部、成本部、采購部及從事市場分析與客戶定位工作的市場企劃人員等）；(4)施工合同外獎金：工程實施過程中增加的發(fā)放給合作方的趕工獎、進度獎、現(xiàn)場管理類獎金以及由于參加工程類獎項評比增加的費用支出；(5)工程質量監(jiān)督費；(6)安全監(jiān)督費；(7)工程保險費；5、營銷設施建造費：a、廣告設施及發(fā)布費b、銷售環(huán)境改造費c、售樓處裝修費、裝飾費d、樣板間e、其他2.資本化利息支出：包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等；3.物業(yè)管理完善費：包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基

26、金、公建維修基金或其他專項基金；支付給物業(yè)公司的項目開辦費、物業(yè)細部檢查費等以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用；住宅專項維修基金建設部、財政部及安徽省政府雖有明文，但我開發(fā)區(qū)各家房地產公司并未實行，此條是否寫，可能要牟總定，因要上交費。4.其他：室內環(huán)境污染物檢測費、預售面積查丈費（預售時一般按施工圖面積，不需查丈）。第十二條 期間費用期間費用不屬于房地產的制造成本范疇，通常包括管理費用、銷售費用、財務費用三類，與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和區(qū)別。第十三條:預提費用（會計準則已取消，注）1.工程主體項目完工后而配套設施尚未完工的的一些項目工程,緩裝工程、應付未付的工程尾款，在工程項目成 本結轉時可通

27、過預提成本處理。2。工程管理部（或營銷中心物管部）應提出收尾配套工程、緩裝工程明細量、價清單，經公司成本部審核后，報分管副總經理、財務總監(jiān)審核，最后報公司總經理批準，公司財務部據此入帳，計入預提費用；3.預提費用要及時清理,完工后要按實際支出數沖銷已預提費用；一般情況不超過一年,特殊情況超過一年有確切支付對象例外。附：三項預提費用可以扣除國稅發(fā)200931號文件第三十二條允許三項預提費用在預提時依法稅前扣除對納稅人有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規(guī)定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。1.出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)

28、票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10。2.公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。3.應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按

29、規(guī)定計入計稅成本。第十四條 房地產成本核算科目明細表：一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地及拆遷安置補償費按前述明細各成本核算對象成本核算對象可分層設立開發(fā)前期準備費（前期工程費）按前述明細按合同號或項目各成本核算對象建筑安裝工程費按前述明細按合同號各成本核算對象基礎設施費按前述明細按合同號各成本核算對象配套設施費按前述明細按合同號各成本核算對象開發(fā)間接費按前述明細按前述明細各成本核算對象自一級科目開發(fā)間接費轉入成本預提（？）按前述明細各成本核算對象待商榷？開發(fā)間接費工程管理費按前述明細定期轉入開發(fā)成本-開發(fā)間接費子目資本化利息物業(yè)管理完善費？按前述明細其他按費用明細預提費

30、用應由工程管理部門按當期（不可跨年）完工成本對象（一般是完工結轉轉銷售時），預計還將要可能發(fā)生的工程成本，需由工程管理部門提供工程量、價清單，財務部憑此做帳。二級科目仍為前設的成本項目（如預提建安工程費）不能單設一個成本預提，不然以后土地增值稅表扣除項目仍然要重新分！第四章 成本費用的歸集與分配第十五條 土地及拆遷安置補償費的歸集與分配土地及拆遷安置補償費若能直接歸屬成本核算對象的，可將相應部分土地成本直接計入特定的成本核算對象中；若不能直接歸屬，則通過設定分攤方法分配計入相關成本核算對象，方法如下：步驟一：分期開發(fā)項目，按照各期占地面積比（不含公共部分占地面積）將總地價分攤到各期。其中的會所

31、、湖區(qū)、幼兒園等若為全期共有，此部分公共用地的地價應按各期建筑面積比例再分攤至各期。 步驟二：將當期地價在各成本核算對象間進行分配：1.期內各成本核算對象單獨構成明顯組團，能較為準確劃分各自占地面積時，則按各獨立組團的占地面積比分攤地價。具體做法是將當期地價按各組團占地面積比例進行分配。2.除1項外的情況，應采用“容積率倒數法”分攤地價。具體做法是用各成本核算對象的建筑面積乘以其“容積率倒數”計算出核算對象的占地面積，通過占地面積比分攤當期地價。（容積率值應由設計部根據項目具體規(guī)劃及經驗值確定。對于底層商業(yè)，其占地面積可乘以適當的放大系數，使其合理的比上部住宅承擔更多比例的地價，放大系數的確定

32、可參照當地有政府發(fā)布的住宅和商業(yè)基準地價的對比系數，亦可采用住宅和商業(yè)的預計售價比作為系數）。如：某期中多層、小高層、高層建筑面積分別為10000m2、20000m2、30000m2，容積率分別為1.2、2.0、4.8，則按“容積率倒數法”計算的多層、小高層、高層的地價分攤比為10000/1.2：20000/2.0：30000/4.8=0.833：1：0.625。將按此比例分攤至各成本對象的地價除以其可售面積即得各成本對象單位可售面積地價。土地及拆遷補償費分攤，參考今后土地增值稅的交納，簡便方法：1）組團，先按占地面積分攤；2）組團各樓號可按施工建筑面積分攤（同一地塊建建筑層次一樣，容積率是一

33、樣的；多層與高層同一地塊，可按容積率倒數法）；3）商業(yè)與住宅土地成本再按銷售收入比例再分攤一次。分攤方法一旦確定不可再變更。附：第十六條 開發(fā)前期準備費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費的歸集與分配能夠分清成本核算對象的成本，應直接計入該成本核算對象中的相應科目：應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象。成本項目分攤標準開發(fā)前期準備前期工程費1）存在跨期分攤的，先在整個項目中按各期建筑面積比分攤到各期，再在當期中按各核算對象建筑面積比分攤到各核算對象。2）不存在跨期分攤的，按各核算對象建筑面積比分攤到各核算對象。建筑安裝工程費根據實際發(fā)生直接歸

34、屬產品類型基礎設施費1）存在跨期分攤的，先在整個項目中按各期建筑面積比分攤到各期，再在當期中核算對象按建筑面積比分攤到各核算對象。2）不存在跨期分攤的，按各核算對象建筑面積比分攤到各核算對象。配套設施費1）存在跨期分攤的，先在整個項目中按各期建筑面積比分攤到各期，再在當期中按各核算對象建筑面積比分攤到各核算對象。2）不存在跨期分攤的，按各核算對象建筑面積比分攤到各核算對象。3）車位分攤： 若別墅產品本身自帶車位，則該車位成本直接歸屬到該產品； 地下人防車位：按各核算對象建筑面積比分攤成本。第十七條 產品成本的歸集與分攤：（一）計容積率的產品（包括住宅、商業(yè)、地面車庫等）成本核算時均應歸集土地價

35、款；不計容積率的產品成本核算時不歸集土地價款。（二）作為核算對象的地上、地下、半地下可售車位的地價成本參照上述原則歸集，其他成本中每個車位應承擔2.4m5m標準車位面積對應建安成本。不承擔前期準備費用、基礎設施費用、配套設施費用、間接費用的分攤。（三）車庫總面積與標準車位總面積的差額面積對應的建安成本在車位和其它產品之間按比例分攤，具體分攤比例視車位與上部住宅的市場價值和銷售預計情況自行確定。（四）按商業(yè)報建或對外出售的會所視同商業(yè)，歸集各項開發(fā)成本；出售給物業(yè)公司的會所、開發(fā)商保留產權且對外經營的會所作為成本對象獨立核算時只隨當期對應主體建安成本。（五）除車位、會所外的其他產品，參照第十一條

36、規(guī)定進行成本歸集。第十八條 開發(fā)間接費用的分攤：（一）資本化利息的分攤1開發(fā)項目借入的專門借款，資本化利息應當以專門借款當期發(fā)生的利息費用，減去尚未動用的借款資金存入銀行取得利息收入或進行暫時性投資所得的投資收益后的金額確定。除專門借款以外的一般借款，資本化利息應當根據累計項目支出超過專門借款部分的資產支出的加權平均數乘以所占用的一般借款的資本化率計算確定。借款發(fā)生的輔助費用包括借款手續(xù)費、顧問費、傭金等借款款項所需要付出的成本，計算方法參照會計準則相關規(guī)定。（作財務費用？）2借款費用資本化的期限為自滿足可開始資本化的條件起至竣工日止。項目分期開發(fā)的，資本化利息按項目各期實際資金占用分別計算。

37、因非正常原因造成的停工，停工時間未超過3個月（含）的，借款費用可繼續(xù)資本化；停工超過3個月的，則期間所發(fā)生的借款費用作為公司期間費用處理。3.為簡化處理，資本化利息可按照各受益成本核算對象當月使用借款支付建筑安裝工程費和土地成本的金額為權數，分配計入各成本核算對象。（難于分清和做到，先歸集，年終一次性分攤）（二）工程管理費、物業(yè)管理完善費及其他開發(fā)間接費分攤：每月末，應將當月實際發(fā)生的工程管理費、物業(yè)管理完善費及其他開發(fā)間接費按各成本核算對象當月建筑安裝工程費和土地成本的發(fā)生額為權數，分配計入各成本核算對象。關于開發(fā)間接費用分攤：開發(fā)企業(yè)作為持續(xù)經營的企業(yè)，經營過程中不斷有項目（樓棟）開工、完

38、工，如同工業(yè)企業(yè)一樣，在月生產產量比較均衡的前提下，費用可按月分攤，受益成本比較均衡。房地產公司，我個人的想法是，可以按年歸集各項開發(fā)間接費用；年度終了，按各受益的在建項目（樓號）的施工圖建筑面積進行分攤；至于當年結轉完工開發(fā)產品是否分攤，視其綜合成本水平和企業(yè)盈虧水平而定?？傊皂椖渴芤娉杀颈容^均衡為原則，便于分析和考核。第五章 成本報表第十九條 成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態(tài)了解項目成本總體情況、與目標成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。公司應完整、詳細、動態(tài)的編制成本報表。成本報表種類、編報時間及要求詳見附件。(電話聯(lián)系尚未設)第六章 附則第二十條 本規(guī)范未涉

39、及或未盡的成本核算事項，按企業(yè)會計準則有關成本管理的規(guī)定執(zhí)行。第二十一條：本辦法（規(guī)程）自2010年1月1日起施行。附錄：主要會計事項分錄舉例說明：【】內表示核算項目，在未分配至具體核算對象前，在【歸集待分攤】項目中核算。第一部分 土地成本1、根據土地出讓合同，支付土地價款：借：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補償費-政府地價及市政配套費【歸集待分攤】 貸：銀行存款、應付賬款土地價款2、辦理土地證繳納各項規(guī)費：借：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補償費-政府地價及市政配套費【歸集待分攤】 貸：銀行存款3、繳納項目竣工驗收前的土地使用費：借：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補償費-政府地價及市政配套費【歸集待分攤】 貸

40、：銀行存款4、簽訂拆遷補償協(xié)議，支付拆遷安置補償款：借：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補償費拆遷補償費【歸集待分攤】 貸：銀行存款、應付賬款拆遷補償款5、在某一確定的成本核算對象的土地成本已能完整歸集和核算的情況下，如某一期或某一組團土地已完成拆遷，可實施開發(fā)時，首先評估成本歸集是否完整，如根據合同或者決算，尚有款項未列入賬簿，則：借：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補償費拆遷補償費【歸集待分攤】 貸：應付賬款拆遷補償款在此基礎上編制土地成本歸集分配表，歸集該成本核算對象的土地成本：借：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補償費各明細項目【成本核算對象】 貸：開發(fā)成本-土地及拆遷安置補償費各明細項目【歸集待分攤】第二部

41、分 開發(fā)前期準備費1、根據合同或者政府繳費通知，支付款項時，如能直接認定歸集至具體成本核算對象：借：開發(fā)成本開發(fā)前期準備費-各合同號或項目【成本核算對象】 貸：銀行存款、應付賬款等如不能直接認定歸集至具體成本核算對象，則先歸集：借：開發(fā)成本開發(fā)前期準備費-各合同號或項目【歸集待分攤】 貸：銀行存款、應付賬款等在該合同號全部完成或者某一確定的成本核算對象已竣工驗收擬結轉開發(fā)產品時，分配至該成本核算對象：借：開發(fā)成本開發(fā)前期準備費-各合同號或項目【成本核算對象】 貸：開發(fā)成本開發(fā)前期準備費-各合同號或項目【歸集待分攤】2、在某一確定的成本核算對象已竣工驗收擬結轉開發(fā)產品時，應全面評估該成本核算對象的開發(fā)前期準備費歸集是否完整，如根據合同或者決算，尚有款項未列入賬簿，則：借：開發(fā)成本-開發(fā)前期準備費-各明細項目【成本核算對象】 貸：應付賬款各施工單位-各合同號第三部分 建筑安裝工程費、基礎設施費和配套設施費建筑安裝工程費的核算如下：1、每月末，根據當月經公司相關部門或者監(jiān)理公司審計的工程進度報表和材料領用表，如能直接認定歸集至具體成本核算對象