項目開發(fā)不同階段的資金需求及融資渠道

1、項目開發(fā)不同階段的資金需求及融資渠道文/偉業(yè)投資顧問公司總經(jīng)理 楊泓自2003年人民銀行“121”號文頒布以來，房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅項目開發(fā)的不同階段的融資行為均受到一定的影響，具體表現(xiàn)在：（1）各商業(yè)銀行不再向開發(fā)商發(fā)放流動資金貸款；（2）各商業(yè)銀行不再向開發(fā)商發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；（3）申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目必須“四證”齊全，且自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%；（4）各商業(yè)銀行只對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。因此，國內(nèi)開發(fā)商能從商業(yè)銀行獲取的貸款種類減少，貸款要求更嚴，同時向購房者收取的購房總價款的時間亦相對滯后，其在項目開發(fā)的各個階段會面臨越來越大的資金壓

2、力。由此，融資成為了2004-2005年房地產(chǎn)行業(yè)的熱點討論問題，各種房地產(chǎn)金融論壇也層出不窮。本文擬結(jié)合偉業(yè)顧問開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際案例對北京市住宅項目在開發(fā)的不同階段的資金需求進行剖析，并就可能的融資渠道進行探討，以期能對國內(nèi)開發(fā)商有所裨益。一北京市住宅項目在開發(fā)的不同階段的資金需求分析 結(jié)合偉業(yè)顧問給開發(fā)商提供融資服務(wù)的經(jīng)驗，開發(fā)商在項目開發(fā)的過程中，會在若干個時點產(chǎn)生很大的資金壓力，形成現(xiàn)金缺口，如下圖所示：上圖中藍色線表示隨著項目不斷開發(fā)，開發(fā)商累計支出的現(xiàn)金；紅色線表示自項目開始銷售起，開發(fā)商累計回收的現(xiàn)金。時點一：在取得國有土地使用證后及施工許可證之前北京市的住宅項目由于下述

3、原因，土地費用較高：（1）招拍掛的實施，抬高了土地取得成本；（2）北京市作為一線城市，平均地價水平比其他城市相對要高；（3）由于很多項目涉及拆遷，巨額的拆遷費用亦加大了土地成本；（4）有些項目經(jīng)過幾次轉(zhuǎn)讓，項目轉(zhuǎn)讓費逐漸增加，亦加大了土地成本。據(jù)統(tǒng)計，土地成本約占項目總成本的40%左右。因此，開發(fā)商為了獲取土地，必須支付一筆金額很大的土地費用。而商業(yè)銀行已不再向開發(fā)商發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款，而開發(fā)商申請商品房開發(fā)貸款須項目“四證”齊全，因此在開發(fā)商支付了土地費用取得項目的國有土地使用證后及取得施工許可證之前，開發(fā)商尚不能從商業(yè)銀行獲取貸款支持，此時會面臨很大的資金壓力，形成現(xiàn)金缺口一，如

4、上圖所示。時點二：在取得施工許可證后及銷售許可證之前偉業(yè)顧問在開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的過程中，接觸到某些住宅開發(fā)項目，此類項目在取得銷售許可證之前，由于未能及時地從銀行取得商品房開發(fā)貸款（或者銀行本身不支持此類住宅開發(fā)項目），開發(fā)商的凈現(xiàn)金流一直為負，而又不能通過銷售獲得銷售回款及現(xiàn)金流入，在此階段會面臨一定的資金壓力，產(chǎn)生現(xiàn)金缺口二，如上圖所示。時點三：在開發(fā)商取得銷售許可證后及項目主體結(jié)構(gòu)封頂之前某些開發(fā)商在取得銷售許可證后及項目主體結(jié)構(gòu)封頂之前，雖然能取得一部分銷售回款，但是由于各商業(yè)銀行只對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，個人購房者還不能從銀行取得按揭貸款來支付購房款，使得開

5、發(fā)商收到銷售回款的時間相對滯后。而在此期間，開發(fā)商會不斷地支出現(xiàn)金，包括支付工程款等。這樣，由于現(xiàn)金流入及現(xiàn)金流出的時間差，亦會使得開發(fā)商面臨一定的資金壓力，形成現(xiàn)金缺口三，如上圖所示。時點四：在項目主體結(jié)構(gòu)封頂后及竣工之前在北京市的住宅項目中，有一部分為精裝修項目。對于此類項目，在主體結(jié)構(gòu)封頂后及竣工之前，開發(fā)商會繼續(xù)支付工程款，同時亦需要支出一大筆精裝修費用。如果銷售回款的速度滿足不了此階段現(xiàn)金支付的需求，開發(fā)商同樣會面臨一定的資金壓力，形成現(xiàn)金缺口四，如上圖所示。 偉業(yè)顧問曾為某住宅開發(fā)項目提供融資服務(wù)。該項目住宅總建筑面積約8萬平方米，主體結(jié)構(gòu)已封頂，外立面裝修已完成，但是開發(fā)商需要支

6、付一筆工程尾款，同時尚需要支付一定金額的精裝修費用。由于某些原因影響了該項目的銷售，使得銷售回款滿足不了開發(fā)商的資金需求，使得開發(fā)商面臨很大的資金壓力。在此背景下，偉業(yè)顧問為該開發(fā)商提供融資服務(wù)。時點五：在項目竣工后及銷售結(jié)束之前某些房地產(chǎn)項目，如別墅或高檔公寓，由于銷售速度較慢，現(xiàn)金回流亦相對較慢，而開發(fā)商仍然按開發(fā)進度支付相關(guān)款項，導致凈現(xiàn)金流持續(xù)為負值，形成現(xiàn)金缺口五，如上圖所示。 二北京市住宅項目在開發(fā)的不同階段的融資渠道分析上文從五個時點分析了開發(fā)商在項目開發(fā)的各個階段可能產(chǎn)生的現(xiàn)金缺口，下面將結(jié)合偉業(yè)顧問開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際操作經(jīng)驗，闡述在上述五種情況下，開發(fā)商應(yīng)如何獲取資金支

7、持。時點一：在取得國有土地使用證后及施工許可證之前在此種條件下，開發(fā)商可以考慮的融資渠道有：l 信托公司融資l 過橋貸款l 尋找機構(gòu)投資者，包括房地產(chǎn)投資基金2005年8月銀監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知，明確規(guī)定信托公司向開發(fā)商發(fā)放貸款時，項目必須滿足：（1）“四證”齊全；（2）自有資金占開發(fā)項目總投資的35%以上。因此，開發(fā)商在此階段由于項目“四證”不齊，尚無法向信托公司申請貸款，但是可以通過“夾層融資”的方式獲得信托公司的資金支持，即開發(fā)商將國有土地使用權(quán)抵押給信托公司，信托公司以股權(quán)投資的方式注入資金，不參與企業(yè)的具體經(jīng)營管理，同時要求固定的資金回報。提供過橋貸款

8、的機構(gòu)大部分為非金融機構(gòu)，此類機構(gòu)往往需要通過委托貸款的方式來提供資金支持，同時亦會要求開發(fā)商將國有土地使用權(quán)進行抵押。過橋貸款一般期限較短，且要求的資金成本相對較高。開發(fā)商亦可以考慮尋找機構(gòu)投資者，如外資房地產(chǎn)投資基金。外資房地產(chǎn)投資基金選擇合作伙伴時，一般希望合作伙伴具有如下特征：（1）擁有很好的政府關(guān)系資源；（2）有很好的公司戰(zhàn)略目標及計劃；（3）專業(yè)的管理團隊；（4）健全的法人治理結(jié)構(gòu)，良好的業(yè)務(wù)運營體系；（5）擁有很好的房地產(chǎn)項目。時點二：在取得施工許可證后及銷售許可證之前在此種條件下，開發(fā)商可以考慮的融資渠道有：l 向銀行申請商品房開發(fā)貸款l 信托公司融資l 過橋貸款l 尋找機構(gòu)投

9、資者，包括房地產(chǎn)投資基金此時，由于項目“四證”齊全，開發(fā)商可以考慮向銀行申請商品房開發(fā)貸款。而此時信托公司可以采取兩種方式提供融資支持：（1）信托貸款；（2）夾層融資。后兩種方式不作贅述。時點三：在開發(fā)商取得銷售許可證后及項目主體結(jié)構(gòu)封頂之前在此種條件下，開發(fā)商可以考慮的融資渠道有：l 向銀行申請商品房開發(fā)貸款l 信托公司融資l 賣方信貸l 包銷l 過橋貸款l 尋找機構(gòu)投資者，包括房地產(chǎn)投資基金在此僅對“賣方信貸”及“包銷”作詳細闡述。賣方信貸具體操作模式為：如果開發(fā)商具有一定的資金，可以將資金以委托貸款的方式貸給個人購房者，而個人購房者再將首付款及從開發(fā)商處得到的購房貸款作為購房總價款支付予開發(fā)商。開發(fā)商可以獲得的利益有：（1）提前鎖定客戶，避免客戶流失；（2）解決了銀行在此階段不能發(fā)放個人住房貸款的問題，客戶獲得了購房貸款，同時開發(fā)商亦向購房者進行了杠桿融資，獲得了更多的資金。在此階段，由于該項目已具備銷售條件，亦可以通過“包銷”的方式獲得資金支持。偉業(yè)顧問在開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的過程中，曾對數(shù)個住宅項目深入探討通過包銷的方式對其提供融資支持，具體模式如下圖：偉業(yè)顧問聯(lián)合其他投資者共