物業(yè)經(jīng)營管理7-9章(1)完整版

1、 目 錄 1 成本管理成本管理 3 1 2 合同與風(fēng)險管理合同與風(fēng)險管理 10 6 15 財務(wù)管理與績效評價財務(wù)管理與績效評價 3 一、成本管理 2 2、物業(yè)管理成本構(gòu)成、物業(yè)管理成本構(gòu)成（兩部分） 一）、物業(yè)管理成本含義及構(gòu)成一）、物業(yè)管理成本含義及構(gòu)成 單位：萬元單位：萬元 指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程發(fā)生的各項支出 。主要包括人工費用、辦公費用、物業(yè)共同部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護(hù)費用、保安費、清潔綠化 費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、保險費等。 1 1）、營業(yè)成本：）、營業(yè)成本：企業(yè)從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，包括直接人工、

2、直接材料、間接費用。注 ：是直接從事物業(yè)管理活動，如公司的項目 直接人工：即項目秩序維護(hù)人員、保潔人員、工程維修人員工資、獎金、加班費各項福利等 直接材料：指為項目物業(yè)管理及設(shè)備設(shè)施維護(hù)所產(chǎn)生的物料消耗，包括各種材料、燃料、動力等 間接費用：是指為保證項目管理和有效運行產(chǎn)生的相關(guān)人工費用，物料費用等， 2 2）、期間費用或經(jīng)營管理費用：）、期間費用或經(jīng)營管理費用：指物業(yè)管理管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù) 沒有直接聯(lián)系，屬于會計期間耗用的費用，主要為管理費用和財務(wù)費用。注：是物業(yè)管理公司，而非項目， 如公司總部人員工資及費用。 二）、物業(yè)管理成本的分類二）、物業(yè)管理成本的

3、分類 1 1、物業(yè)管理成本含義、物業(yè)管理成本含義 一、成本管理 單位：萬元單位：萬元 經(jīng)濟(jì)性質(zhì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì) 1 1、外購材料、外購材料 物業(yè)管理成本分類物業(yè)管理成本分類 經(jīng)濟(jì)用途經(jīng)濟(jì)用途 計算依據(jù)不同計算依據(jù)不同 與業(yè)務(wù)量的關(guān)系與業(yè)務(wù)量的關(guān)系與決策的關(guān)系與決策的關(guān)系 2 2、工資、工資 5 5、利息支出、利息支出 4 4、折舊費、折舊費 3 3、職工福利費、職工福利費 7 7、其他支出、其他支出 6 6、稅金、稅金 1 1、營業(yè)成本、營業(yè)成本 2 2、期間費用或經(jīng)、期間費用或經(jīng) 營管理費用營管理費用 3 3、半固定半變動成、半固定半變動成 本本 2 2、變動成本、變動成本 1 1、固定成本、固定成

4、本 2 2、差異成本、差異成本 2 2、定額成本、定額成本 4 4、實際成本、實際成本 3 3、計劃成本、計劃成本 1 1、邊際成本、邊際成本 1 1、目標(biāo)成本、目標(biāo)成本 3 3、機會成本、機會成本 4 4、估計成本、估計成本 6 6、可緩成本、可緩成本 5 5、沉沒成本、沉沒成本 7 7、可免成本、可免成本 8 8、附加價值成本、附加價值成本 一、成本管理 五）、成本預(yù)算五）、成本預(yù)算 1 1、包干制：、包干制：即所收取的物管費包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)企業(yè)的利潤，目前我公司采取的為 此種收費方式。 三）、物業(yè)管理服務(wù)費收費方式三）、物業(yè)管理服務(wù)費收費方式 2 2、酬金制：、酬金制：即

5、所收取的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)企業(yè)的酬金，注：在兩種方式所收 取的資金的措詞。 四）、成本估算四）、成本估算 成本估算方法：成本估算方法：將物業(yè)管理成本按成本大類進(jìn)行分類，對各大類成本項目下的具體成本內(nèi)容的年支付 總額進(jìn)行估算，再匯總大類成本項目總成本，除以物業(yè)項目的總面積后，得出大類成本項目的單位面 積成本，再將各項大類成本項目的單位面積成本加總，得出該物業(yè)項目的單位面積物業(yè)管理成本。 成本大類項目：成本大類項目：人工費用、辦公費用、其用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護(hù)費、保安費、清潔 衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護(hù)費、固定資產(chǎn)折舊費、保險費、專項維修資金。 成本預(yù)算的意義：成本預(yù)算的意

6、義： 1）、為企業(yè)預(yù)算期成本管理工作指明奮斗目標(biāo) 2）、為企業(yè)進(jìn)行成本管理提供直接依據(jù) 3）、能動員和組織全休職工精打細(xì)算、挖掘潛力，控制成本耗費，促使企業(yè)有效地利用人力、物業(yè)、 財力努力改善經(jīng)營管理，以盡可能少的勞動耗費獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。 4）、可作為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的考評標(biāo)準(zhǔn)。 一、成本管理 單位：萬元單位：萬元 七）、成本預(yù)算編制方法七）、成本預(yù)算編制方法 六）、成本預(yù)算要求六）、成本預(yù)算要求 1、成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào) 2、成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ) 3、成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證 4、成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益 5、成本預(yù)算既要符合實際，又要適當(dāng)留有余地

7、 2、彈性預(yù)算（變動預(yù)算）：是指在成本習(xí)性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤之間的依存關(guān)系為 依據(jù)，按照預(yù)算期可預(yù)見的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計支出的費用數(shù)額，并據(jù)此 編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算的預(yù)算編制管理方法。 1、固定預(yù)算（靜態(tài)運算）：是指以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水 平可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。 3、零基預(yù)算：指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算，在每一預(yù)算期對任何一項預(yù)算開支項目，不考慮以往會計期間所 發(fā)生的費用項目或費用額，一切從實際需要和可能出發(fā)，逐項審議預(yù)算期內(nèi)各項費用的內(nèi)容及開支標(biāo)準(zhǔn) 是

8、否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。 4、滾動預(yù)算和概率預(yù)算 成本控制成本控制 事先控制事先控制 按控制時間特征分按控制時間特征分 含義：見含義：見P200頁頁 一、成本管理一、成本管理 前饋性控制前饋性控制 按控制機制分按控制機制分 事中控制事中控制 事后控制事后控制 防護(hù)性控制防護(hù)性控制 反饋性控制反饋性控制 八）、成本預(yù)算編制程序及控制分類八）、成本預(yù)算編制程序及控制分類 收集整理資料收集整理資料預(yù)測成本指標(biāo)預(yù)測成本指標(biāo)編制成本預(yù)算編制成本預(yù)算 一、成本管理 成本控制原則成本控制原則 成本控制程序成本控制程序 4 4、例外管理原則、例外管理原則 3 3、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則、責(zé)權(quán)利相結(jié)合

9、原則 2 2、講求經(jīng)濟(jì)效益原則、講求經(jīng)濟(jì)效益原則 1 1、全面控制原則、全面控制原則成本控制要實行全員控制，全過程控制成本控制要實行全員控制，全過程控制 成本控制要與效益結(jié)合，不能為控制面控制，也不能成本控制要與效益結(jié)合，不能為控制面控制，也不能 做無效控制，做無效控制， 成本控制的主體必須要責(zé)任與權(quán)利、利益相對等。成本控制的主體必須要責(zé)任與權(quán)利、利益相對等。 對成本控制中出現(xiàn)的重要的、不正常的、不符合常規(guī)對成本控制中出現(xiàn)的重要的、不正常的、不符合常規(guī) 的關(guān)鍵性成本差異集中精力重點處理，深入分析、追的關(guān)鍵性成本差異集中精力重點處理，深入分析、追 根究底，查明原因及時采取措施解決。根究底，查明原

10、因及時采取措施解決。 1 1、確定控制標(biāo)準(zhǔn)、確定控制標(biāo)準(zhǔn) 2 2、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn) 3 3、分析相關(guān)差異、分析相關(guān)差異 5 5、進(jìn)行考核獎罰、進(jìn)行考核獎罰 4 4、糾正成本偏差、糾正成本偏差 九）、成本控制原則及程序九）、成本控制原則及程序 十）、成本的日常管理十）、成本的日常管理 一、成本管理 2 2、嚴(yán)格實施預(yù)算的憑證控制、嚴(yán)格實施預(yù)算的憑證控制 1 1、利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制、利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制 即對總額進(jìn)行控制，發(fā)生一筆減少總額一筆，即對總額進(jìn)行控制，發(fā)生一筆減少總額一筆， 將支出累計控制在預(yù)算內(nèi)將支出累計控制在預(yù)算內(nèi) 起步、成長、成熟、衰退、消亡起步

11、、成長、成熟、衰退、消亡 3 3、建立健全費用開支與報銷審批制度、建立健全費用開支與報銷審批制度 對不同種類的費用采取不同的人員進(jìn)行審批，對不同種類的費用采取不同的人員進(jìn)行審批， 保證費用支付能得到有效控制保證費用支付能得到有效控制 十一）、摸擬練習(xí)十一）、摸擬練習(xí) 二、合同與風(fēng)險管理 一）、合同定義一）、合同定義 指平等主體的自然人、法人、其他組強之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議指平等主體的自然人、法人、其他組強之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 二）、物業(yè)管理活動中主要涉及的合同類型二）、物業(yè)管理活動中主要涉及的合同類型 1 1、物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同、物業(yè)

12、建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同 如：土地使用合同、設(shè)計規(guī)劃合同、建設(shè)如：土地使用合同、設(shè)計規(guī)劃合同、建設(shè) 施工合同、售房合同等施工合同、售房合同等 2 2、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同 3 3、業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同、業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同 4 4、物業(yè)管理企業(yè)與專營公司簽訂的有關(guān)物業(yè)管、物業(yè)管理企業(yè)與專營公司簽訂的有關(guān)物業(yè)管 理活動的專項服務(wù)合同理活動的專項服務(wù)合同 如：租賃合同、業(yè)主公約、業(yè)主與物業(yè)公如：租賃合同、業(yè)主公約、業(yè)主與物業(yè)公 司簽訂的裝修合同等司簽訂的裝修合同等 如：電梯維保合同，保潔外包合同，消防如：電梯維保合同

13、，保潔外包合同，消防 維保合同等維保合同等 二、合同與風(fēng)險管理 三）、物業(yè)服務(wù)合同的類型三）、物業(yè)服務(wù)合同的類型 1 1、前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同 四）、兩個物業(yè)服務(wù)合同的差異四）、兩個物業(yè)服務(wù)合同的差異 2 2、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同 1 1）、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物）、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物 業(yè)管理企業(yè)簽訂業(yè)管理企業(yè)簽訂 2 2）、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性）、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 3 3）、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同）、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同 1 1）、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互）、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互 信任為前提。信任為前提。 2

14、2）、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)模?、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?3 3）、物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是）、物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是 雙務(wù)合同。雙務(wù)合同。 4 4）、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。）、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。 特征特征 特征特征 合同主體差異、簽訂時間差異、合同有效期差異（詳見合同主體差異、簽訂時間差異、合同有效期差異（詳見P211P211頁）頁） 二、合同與風(fēng)險管理 五）、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點（四要點）五）、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點（四要點） 1 1、“宜細(xì)不宜粗宜細(xì)不宜粗”的原則的原則 2 2、不應(yīng)有無償無限期的承諾、不應(yīng)有無償無限期的承諾4 4、明確界定違約責(zé)任與處理方式、明確界定違

15、約責(zé)任與處理方式 3 3、實事求是留有余地、實事求是留有余地 六）、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則六）、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 1 1、公開原則、公開原則 2 2、公平原則、公平原則 3 3、公正原則、公正原則 4 4、合理原則、合理原則 指招標(biāo)過程中的各項程序都要公開發(fā)布，使用關(guān)各方都指招標(biāo)過程中的各項程序都要公開發(fā)布，使用關(guān)各方都 能了解，便于行業(yè)監(jiān)督和社會監(jiān)督，保護(hù)招投標(biāo)雙方的能了解，便于行業(yè)監(jiān)督和社會監(jiān)督，保護(hù)招投標(biāo)雙方的 合法、正當(dāng)權(quán)益合法、正當(dāng)權(quán)益 指要使所有物業(yè)管理企業(yè)在相同條件下參加投標(biāo)，招標(biāo)方指要使所有物業(yè)管理企業(yè)在相同條件下參加投標(biāo)，招標(biāo)方 在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提供的資料、提

16、出的投在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提供的資料、提出的投 標(biāo)條件和投標(biāo)書編制要求都是一致的標(biāo)條件和投標(biāo)書編制要求都是一致的 指要用同樣的準(zhǔn)則，作為衡量所有投標(biāo)書的尺度，即一視指要用同樣的準(zhǔn)則，作為衡量所有投標(biāo)書的尺度，即一視 同仁同仁 指評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)過程中，在確定物業(yè)管理服務(wù)項目、指評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)過程中，在確定物業(yè)管理服務(wù)項目、 內(nèi)容、檔次、收費標(biāo)準(zhǔn)時要合理。內(nèi)容、檔次、收費標(biāo)準(zhǔn)時要合理。 二、合同與風(fēng)險管理 七）、物業(yè)管理招標(biāo)方式（三種）七）、物業(yè)管理招標(biāo)方式（三種） 3 3、議標(biāo)、議標(biāo)2 2、邀請招標(biāo)、邀請招標(biāo)1 1、公開招標(biāo)、公開招標(biāo) 八）、風(fēng)險管理理論八）、風(fēng)險管理理論 2、風(fēng)險

17、類型、風(fēng)險類型 1、風(fēng)險特點、風(fēng)險特點 3、風(fēng)險成本、風(fēng)險成本 3 3）、）、可測性可測性 2 2）、）、不確定性不確定性 1 1）、負(fù)面性）、負(fù)面性 風(fēng)險是與損失或不利事件相聯(lián)系的，沒有損失就沒有風(fēng)險。風(fēng)險是與損失或不利事件相聯(lián)系的，沒有損失就沒有風(fēng)險。 風(fēng)險是與偶然事件相聯(lián)系的，即不利事件和損失是不確定風(fēng)險是與偶然事件相聯(lián)系的，即不利事件和損失是不確定 的，可能發(fā)生，也可能不發(fā)生。的，可能發(fā)生，也可能不發(fā)生。 風(fēng)險都是與特定的時間和空間條件相聯(lián)系的，風(fēng)險的發(fā)生風(fēng)險都是與特定的時間和空間條件相聯(lián)系的，風(fēng)險的發(fā)生 是可以測定的。是可以測定的。 純粹風(fēng)險與投機風(fēng)險純粹風(fēng)險與投機風(fēng)險 財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)

18、任風(fēng)險及人身風(fēng)險財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險及人身風(fēng)險 自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險 1 1）、按損失性質(zhì)劃分）、按損失性質(zhì)劃分 2 2）、）、按風(fēng)險對象劃分按風(fēng)險對象劃分 3 3）、）、按風(fēng)險發(fā)生原因劃分按風(fēng)險發(fā)生原因劃分 1 1）、防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險的費用。）、防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險的費用。 2 2）、）、風(fēng)險帶來的損失及處理費用。風(fēng)險帶來的損失及處理費用。 3 3）、）、風(fēng)險的社會成本。風(fēng)險的社會成本。 二、合同與風(fēng)險管理 九）、保險與物業(yè)保險九）、保險與物業(yè)保險 1 1、保險定義、保險定義 2 2、保險的一般原則、保險的一般原則

19、 3 3、物業(yè)保險的主要險種、物業(yè)保險的主要險種 保險是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過訂立合同實現(xiàn)保險是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過訂立合同實現(xiàn) 補償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。補償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。 1 1）、誠信原則：訂立保險合同雙方都要誠實守信。）、誠信原則：訂立保險合同雙方都要誠實守信。 3 3）、近因原則：對風(fēng)險的致因要求以最直接的因果關(guān)系來衡量。）、近因原則：對風(fēng)險的致因要求以最直接的因果關(guān)系來衡量。 2 2）、可保利益的原則：投保人對投標(biāo)的具有一定的經(jīng)濟(jì)利益、經(jīng)）、可保利益的原則：投保人對投標(biāo)的具有一定的經(jīng)濟(jì)利益、經(jīng) 濟(jì)效益或責(zé)任關(guān)系。濟(jì)效益或責(zé)任關(guān)系。 4 4）

20、、比例分?jǐn)傇瓌t：投保人對投保標(biāo)的進(jìn)行重復(fù)保險情況下，投）、比例分?jǐn)傇瓌t：投保人對投保標(biāo)的進(jìn)行重復(fù)保險情況下，投 保標(biāo)的發(fā)生的損失按承保責(zé)任的大小來共同分?jǐn)?。保?biāo)的發(fā)生的損失按承保責(zé)任的大小來共同分?jǐn)偂?1 1）、財產(chǎn)保險）、財產(chǎn)保險 2 2）、雇主責(zé)任保險）、雇主責(zé)任保險 3 3）、公眾責(zé)任保險）、公眾責(zé)任保險 十）、摸擬練習(xí)十）、摸擬練習(xí) 三、財務(wù)管理與績效評價 一）、財務(wù)的含義一）、財務(wù)的含義 二）、財務(wù)管理對象（兩方面）二）、財務(wù)管理對象（兩方面） 1 1、企業(yè)財務(wù)活動、企業(yè)財務(wù)活動 財務(wù)是指為了達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運用資金等活動及這些活動所財務(wù)是指為了達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集

21、和運用資金等活動及這些活動所 體現(xiàn)的各種關(guān)系體現(xiàn)的各種關(guān)系。 2 2、企業(yè)財務(wù)關(guān)系、企業(yè)財務(wù)關(guān)系 1 1）、資金籌集）、資金籌集 2 2）、資金運用）、資金運用 3 3）、資金耗費）、資金耗費 4 4）、資金收回）、資金收回 5 5）、資金分配）、資金分配 1 1）、企業(yè)同其所有者之間的財務(wù)關(guān)系）、企業(yè)同其所有者之間的財務(wù)關(guān)系 2 2）、企業(yè)同其債權(quán)人之間的財務(wù)關(guān)系）、企業(yè)同其債權(quán)人之間的財務(wù)關(guān)系 3 3）、企業(yè)同其債務(wù)人之間的財務(wù)關(guān)系）、企業(yè)同其債務(wù)人之間的財務(wù)關(guān)系 4 4）、企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務(wù)關(guān)系）、企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務(wù)關(guān)系 5 5）、企業(yè)同職工之間的財務(wù)關(guān)系）、企業(yè)同職工之間的

22、財務(wù)關(guān)系 6 6）、企業(yè)同國家機關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系）、企業(yè)同國家機關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系 三、財務(wù)管理與績效評價 三）、財務(wù)管理目標(biāo)三）、財務(wù)管理目標(biāo) 1 1、總體目標(biāo)、總體目標(biāo) 2 2、具體目標(biāo)、具體目標(biāo) 1 1）、利潤最大化）、利潤最大化 2 2）、資本利潤率最大化）、資本利潤率最大化 或每股利潤最大化或每股利潤最大化 3 3）、企業(yè)價值最大化或）、企業(yè)價值最大化或 股東財富最大化股東財富最大化 用最少的用最少的資產(chǎn)資產(chǎn)獲得最大的利潤獲得最大的利潤 用即定的用即定的資本資本投入投入獲得最大的利潤獲得最大的利潤 1 1）、籌資管理目標(biāo)）、籌資管理目標(biāo) 2 2）、投資管理目標(biāo)）、投資管理目標(biāo) 3 3）

23、、利潤分配管理目標(biāo)）、利潤分配管理目標(biāo) 以較低的成本和較小的風(fēng)以較低的成本和較小的風(fēng) 險取得較多的資金險取得較多的資金 以較低的投資風(fēng)險和資資以較低的投資風(fēng)險和資資 投放取得較多的投資收益投放取得較多的投資收益 正確處理和分配各利益主正確處理和分配各利益主 體的利潤分配，提高企業(yè)體的利潤分配，提高企業(yè) 總價值總價值 1 1）、籌資決策）、籌資決策 2 2）、投資決策）、投資決策 3 3）、利潤分配決策）、利潤分配決策 3 3、財務(wù)管理的內(nèi)容、財務(wù)管理的內(nèi)容 企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營期間所能獲得的企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營期間所能獲得的 凈利潤的現(xiàn)值最大化凈利潤的現(xiàn)值最大化 三、財務(wù)管理與績效評價 四）、財務(wù)報告分析

24、四）、財務(wù)報告分析 1 1、財務(wù)報告構(gòu)成、財務(wù)報告構(gòu)成 （兩部分）（兩部分） 1 1）、會計報表部分）、會計報表部分 2 2）、文字報告部分）、文字報告部分 A A、主表、主表: :資產(chǎn)負(fù)責(zé)表、利潤表、現(xiàn)金流量表、成本表資產(chǎn)負(fù)責(zé)表、利潤表、現(xiàn)金流量表、成本表 B B、附表、附表: :資產(chǎn)負(fù)責(zé)表附表（三個表）、利潤表附表資產(chǎn)負(fù)責(zé)表附表（三個表）、利潤表附表 （兩個表（兩個表 A A、會計報表附注：企業(yè)基本情況，不符合基本會計假、會計報表附注：企業(yè)基本情況，不符合基本會計假 設(shè)的說明，重要會計政策和會計估計及變更，或者事設(shè)的說明，重要會計政策和會計估計及變更，或者事 項的說明，資產(chǎn)負(fù)責(zé)表日后事項的

25、說明等項的說明，資產(chǎn)負(fù)責(zé)表日后事項的說明等 B B、財務(wù)情況說明書：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本情況；利潤、財務(wù)情況說明書：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本情況；利潤 實現(xiàn)和分配情況；資金增減和周轉(zhuǎn)情況；對企業(yè)財務(wù)實現(xiàn)和分配情況；資金增減和周轉(zhuǎn)情況；對企業(yè)財務(wù) 狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流有重大最響的其他事項狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流有重大最響的其他事項 三、財務(wù)管理與績效評價 2 2、財務(wù)報告分析特征、財務(wù)報告分析特征 3 3、財務(wù)報告分析的方法、財務(wù)報告分析的方法 1 1）、拓展性：以財務(wù)報告信息為基礎(chǔ)，進(jìn)一點提供財務(wù)信）、拓展性：以財務(wù)報告信息為基礎(chǔ)，進(jìn)一點提供財務(wù)信 息，是財務(wù)報告編制工作的延續(xù)和拓展。息，是財務(wù)報告編

26、制工作的延續(xù)和拓展。 2 2）、判斷性：財務(wù)報告分析是通過比較，觀察等方法，對）、判斷性：財務(wù)報告分析是通過比較，觀察等方法，對 企業(yè)的經(jīng)營管理活動作出判斷。企業(yè)的經(jīng)營管理活動作出判斷。 3 3）、依耐性：財務(wù)報告分析對科學(xué)的評價標(biāo)準(zhǔn)和適用的分）、依耐性：財務(wù)報告分析對科學(xué)的評價標(biāo)準(zhǔn)和適用的分 析方法有較高的依耐性析方法有較高的依耐性 1 1）、比率分析法：是最重要的分析方法，是將影響財務(wù)狀）、比率分析法：是最重要的分析方法，是將影響財務(wù)狀 況、經(jīng)營成果的兩個或者兩個以上相關(guān)因素聯(lián)系起來，況、經(jīng)營成果的兩個或者兩個以上相關(guān)因素聯(lián)系起來， 通過計算比率，反映它們之間的關(guān)系，借以評價企業(yè)通過計算比

27、率，反映它們之間的關(guān)系，借以評價企業(yè) 財務(wù)狀況、經(jīng)營成果的一種分析方法。（相關(guān)指標(biāo)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果的一種分析方法。（相關(guān)指標(biāo) 比率、構(gòu)成比率、效率比率）比率、構(gòu)成比率、效率比率） 2 2）、比較分析法：是最常用的分析方法，是將實際數(shù)同特）、比較分析法：是最常用的分析方法，是將實際數(shù)同特 定的各種標(biāo)準(zhǔn)（基數(shù)）相比較，從數(shù)量上確定其差異，定的各種標(biāo)準(zhǔn)（基數(shù)）相比較，從數(shù)量上確定其差異， 并找出產(chǎn)生差異的原因及其影響程度，為改進(jìn)物業(yè)經(jīng)并找出產(chǎn)生差異的原因及其影響程度，為改進(jìn)物業(yè)經(jīng) 營管理提供參考的一種分析方法。（絕對數(shù)比較和相營管理提供參考的一種分析方法。（絕對數(shù)比較和相 對數(shù)比較）對數(shù)比較） 三

28、、財務(wù)管理與績效評價 五）、物業(yè)管理績效評價五）、物業(yè)管理績效評價 1 1、評價類型、評價類型 2 2）、社會評價：企業(yè)出資人、債權(quán)人及利益相關(guān)者，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)）、社會評價：企業(yè)出資人、債權(quán)人及利益相關(guān)者，根據(jù)國家有關(guān)規(guī) 定和自己評價的需要自行確定，并單獨或聯(lián)合有關(guān)方面組織實施定和自己評價的需要自行確定，并單獨或聯(lián)合有關(guān)方面組織實施 的評價。的評價。 1 1）、政府評價：主要對國有獨資或國家控股的其他企業(yè)集團(tuán)的下屬物）、政府評價：主要對國有獨資或國家控股的其他企業(yè)集團(tuán)的下屬物 業(yè)管理子企業(yè)。業(yè)管理子企業(yè)。 3 3）、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價：企業(yè)集團(tuán)基于發(fā)展戰(zhàn)略、提前效益、加強）、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價：

29、企業(yè)集團(tuán)基于發(fā)展戰(zhàn)略、提前效益、加強 管理等目的，對內(nèi)部物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的評價。管理等目的，對內(nèi)部物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的評價。 4 4）、企業(yè)自我診斷評價：物業(yè)管理企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營管理的特）、企業(yè)自我診斷評價：物業(yè)管理企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營管理的特 定需要而自行組織開展的績效評價。定需要而自行組織開展的績效評價。 5 5）、物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價：物業(yè)管理企業(yè)對所管理的獨立的物業(yè)）、物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價：物業(yè)管理企業(yè)對所管理的獨立的物業(yè) 資產(chǎn)管理績效進(jìn)行的評價。資產(chǎn)管理績效進(jìn)行的評價。 三、財務(wù)管理與績效評價 2 2、物業(yè)管理績效評價的基本要素（三要素）、物業(yè)管理績效評價的基本要素（三要素） 評價

30、指標(biāo)、評價標(biāo)準(zhǔn)、評價方法評價指標(biāo)、評價標(biāo)準(zhǔn)、評價方法 3 3、物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系、物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系 1 1）、基本指標(biāo)）、基本指標(biāo) A A、財務(wù)效益狀況指標(biāo)、財務(wù)效益狀況指標(biāo) B B、資產(chǎn)營運狀況指標(biāo)、資產(chǎn)營運狀況指標(biāo) C C、償債能力狀況指標(biāo)、償債能力狀況指標(biāo) a a、凈資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率 b b、總資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)報酬率 a a、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 c c、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率 b b、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 a a、資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率 b b、利息保障倍數(shù)、利息保障倍數(shù) D D、發(fā)展能力狀況指標(biāo)、發(fā)展能力狀況指標(biāo) a a、營業(yè)增長率

31、、營業(yè)增長率 b b、資本積累率、資本積累率 三、財務(wù)管理與績效評價 2 2）、修正指標(biāo)）、修正指標(biāo) A A、財務(wù)效益狀況修正指標(biāo)、財務(wù)效益狀況修正指標(biāo) B B、資產(chǎn)營運狀況修正指標(biāo)、資產(chǎn)營運狀況修正指標(biāo) C C、償債能力狀況修正指標(biāo)、償債能力狀況修正指標(biāo) a a、主營業(yè)務(wù)利潤率、主營業(yè)務(wù)利潤率 b b、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù) a a、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率 c c、成本費用利潤率、成本費用利潤率 b b、不良資產(chǎn)比率、不良資產(chǎn)比率 a a、流動比率、流動比率 b b、速動比率、速動比率 D D、發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)、發(fā)展能力狀況修正指標(biāo) a a、總資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)增長率 b b、三年利潤平均增長率、三年利潤平均增長率 c c、資產(chǎn)損失比率、資產(chǎn)損失比率 c c、現(xiàn)金流動負(fù)債比率、現(xiàn)金流動負(fù)債比率 c c、三年資本平均增長率、三年資本平均增長率 d d、長期資產(chǎn)適合率、長期資產(chǎn)適合率 e e、經(jīng)營虧損持賬比率、經(jīng)營虧損持賬比率 三、財務(wù)