湘江時代花苑營銷思路探討

1、湘江時代花苑營銷思路探討提案結構o 市場概述o 項目本體分析o 銷售困境難點o 突圍辦法項目區(qū)位34521本項目12345湘江翡翠城尚城家園淇水春天陽光美邸清華園66菁華園競爭項目概述位置位置產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)規(guī)模規(guī)模戶型戶型價格價格尚城家園尚城家園黃山路與鶴煤大道交叉口2000香江翡翠城香江翡翠城期期官邸官邸興鶴大街與鶴煤大道交叉口（湘江時代花苑南隔壁）總占地150畝清華園清華園淮河路與泰山路交匯處(鶴壁高中東側(cè))多層（在售）主導；小高層占地240畝，總約25萬兩房83.06、99.56；三房一衛(wèi)117.09、107.80、130.65；三房兩衛(wèi)140.65；四房一衛(wèi)140.90；四房兩衛(wèi)17

2、6.11淇水春天淇水春天興鶴大街與黃河路交叉口多層；小高層（在售）占地140畝，總約15萬兩房一衛(wèi)95；三房一衛(wèi)119、128；三房兩衛(wèi)135；四房170陽光美邸陽光美邸黃河路東段世紀廣場東南角8棟多層，2棟小高層三房兩衛(wèi)150.6、158.08、163.25、190；四房176 海韻海韻 . 菁花園菁花園黃河路與長江路交叉口西北角4棟小高層兩房一衛(wèi)113；三房兩衛(wèi)138；四房160市場情況概述o 新區(qū)南強北弱o 多層主導市場，小高層正在逐步進入市場o 規(guī)模不大，小盤居多o 規(guī)劃簡單，多采用兵營式布局o 產(chǎn)品均好性差，沒有景觀概念o 推廣手法單一，產(chǎn)品和推廣結合度不夠酒店賓館、大型商業(yè)開始出現(xiàn)

3、酒店賓館、大型商業(yè)開始出現(xiàn)住宅、寫字樓與商業(yè)配套住宅、寫字樓與商業(yè)配套住宅與寫字樓住宅與寫字樓住宅住宅寫字樓檔次提升寫字樓檔次提升寫字樓：檔次稍低，樓盤市場好寫字樓：檔次稍低，樓盤市場好進入成熟進入成熟期期時間時間商業(yè)項目商業(yè)項目開發(fā)開發(fā)時間時間高品質(zhì)住宅高品質(zhì)住宅辦公項目辦公項目開發(fā)開發(fā)時間時間居住項目居住項目開發(fā)開發(fā)時間時間土地開發(fā)土地開發(fā)時間時間住宅：高層為主、實現(xiàn)高價格住宅：高層為主、實現(xiàn)高價格基礎設施基礎設施建設建設時間時間開始啟動開始啟動時間時間住宅：多層為主、品質(zhì)住宅：多層為主、品質(zhì)低低規(guī)劃規(guī)劃時間時間常態(tài)下的區(qū)域發(fā)展規(guī)律常態(tài)下的區(qū)域發(fā)展規(guī)律目前階段目前階段 多層主導多層主導價格

4、品質(zhì)不高價格品質(zhì)不高沒有高端項目沒有高端項目stow位置較好，區(qū)位優(yōu)越位置較好，區(qū)位優(yōu)越戶型均好性好戶型均好性好產(chǎn)品線單一產(chǎn)品線單一小高層產(chǎn)品市場接受度低小高層產(chǎn)品市場接受度低規(guī)劃經(jīng)過調(diào)整規(guī)劃經(jīng)過調(diào)整湘江社區(qū)內(nèi)部的競爭湘江社區(qū)內(nèi)部的競爭暢銷多層產(chǎn)品的威脅暢銷多層產(chǎn)品的威脅小高層產(chǎn)品正逐漸在市場上成為小高層產(chǎn)品正逐漸在市場上成為開發(fā)主流開發(fā)主流項目swot分析目前項目銷售困境o 未取得預售證o 規(guī)劃變更o 知名度不高o 市場形象較差o 缺乏來訪量o 小高層的抗性對比湘江翡翠城類別湘江時代花苑 湘江翡翠城位置優(yōu)劣規(guī)模劣優(yōu)戶型優(yōu)劣產(chǎn)品線劣優(yōu)價格優(yōu)劣景觀劣優(yōu)售房部劣優(yōu)推廣力度劣優(yōu)推廣手法劣優(yōu)互有優(yōu)劣的

5、兩個項目，在銷售業(yè)績與形象上出現(xiàn)了極大的反差。在業(yè)內(nèi)湘江翡翠城是鶴壁最知名、最高端的項目之一，銷售也取得了不錯的業(yè)績。湘江時代花苑在市場上知名度不高，形象模糊，銷售業(yè)績較差。問題界定o 預售問題o 產(chǎn)品問題o 推廣問題針對三大問題，我們下面一一解決如何突圍？我們的突圍之路在哪里？預售問題只有一條路盡快辦理商品房預售證產(chǎn)品問題o 產(chǎn)品線單一是因為我們需要選擇最適合居住、市場最需求的產(chǎn)品投放市場o 規(guī)劃變更和小高層的接受問題，甚至于后期的物業(yè)費問題，都需要放大小高層產(chǎn)品的居住感受，帶客戶上樓（8樓以上），讓客戶感受高層的空間感、視野推廣問題從三個方面來解決1.售房部、戶外的整改2.宣傳物料的再制作3.其他媒體的組合與運用內(nèi)部問題外部問題全新的包裝主題思路全新的包裝主題思路支持支持推廣思路