不動產投資與區(qū)域發(fā)展

1、不動產投資與區(qū)域發(fā)展不動產投資與區(qū)域發(fā)展 2015、3、26一、不動產及其特征二、不動產投資及其特征三、不動產投資對區(qū)域發(fā)展影響的實證分析 （以建筑業(yè)為例）目 錄 不動產（英語：Real Estate）是一個民法概念。它包括土地及其上之房屋等不可移動、可以有固定地址的建筑物，因此物業(yè)也屬于不動產 不動產是指不可移動或者如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財產，包括土地及其定著物，包括物質實體及其相關權益。如建筑物及土地上生長的植物。 民通意見第186條規(guī)定，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產。比如尚未收割的農作物，就是不動產，但收割后的農作物就是動產。不動產及

2、其特征 自然特征 不動產作為自然物的特性。1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。2、個別性：也稱獨特性、異質性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權利差異 。3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。我國土地有使用年限。4、數量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限 ，經濟供給有彈性。不動產及其特征 社會經濟特征1、價值量大：與一般物品相比，不動產不僅單價高，而且總價大。2、用途多樣性：不動產也稱用途的競爭、轉化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經濟角度土地利用的優(yōu)先順序：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。3、涉及廣泛性：

3、又稱相互影響，不動產涉及社會多方面，容易對外界產生影響。在經濟學中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。4、權益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設置管制權、征收權、征稅權和充公權四種特權進行管理。5、難以變現性：也稱為變現力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現的因素主要有不動產的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場狀況等。6、保值增值性：增值指不動產由于面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產能抵御通貨膨脹。不動產及其特征 不動產投資 是指投資者為了獲取預期不確定的效益而將一定的現金收入轉

4、為不動產的經營行為。 不動產投資的形式1、按投資主體的不同，有國家投資、企業(yè)投資、個人投資2、按投資方式不同，分為直接投資和間接投資； 3、按投資項目不同，分為地產投資、住宅房地產投資、商業(yè)房地產投資、工業(yè)房地產投資不動產投資及其特征 不動產投資的特征不動產投資的特征1、不動產投資的巨額性；、不動產投資的巨額性；2、不動產投資的長期性；、不動產投資的長期性；3、不動產投資的風險性（不確定性）；、不動產投資的風險性（不確定性）；4、不動產投資有較強的金融依賴性；、不動產投資有較強的金融依賴性；5、不動產投資有較強的專業(yè)性；、不動產投資有較強的專業(yè)性；6、不動產投資的高度關聯性，、不動產投資的高度

5、關聯性，7、不動產投資的大眾化觀望性、不動產投資的大眾化觀望性不動產投資及其特征2021-10-10ESDA（探索性空間數據分析） 通過GEODA軟件得到單變量Morans I 指數，觀測某一單元與周邊相鄰單元同一觀測值之間的相似程度。 其取值位于-1，1，若為正值表示該觀測值具有高高或低低相鄰的正時空相關性，表現為時空集聚特征；若為負值表示該觀測值具有高低不同值相鄰的負時空相關性，表現為時空分散性；若為0表示其不具有時空相關性，為時空隨機分布。人均人均GDPGDP20032003200420042005200520062006200720072008200820092009201020102

6、01120112012201220132013鄭州鄭州17063170632123321233254742547430739307393406934069406164061644231442314760847608568555685562054620546807368073開封開封598159817294729485708570996399631185511855147131471316571165711975019750229722297225922259222932729327洛陽洛陽10823108231420414204173831738320715207152512025120300

7、843008431170311703576235762411984119845316453164756947569平頂山平頂山7502750295989598114071140713659136591697616976219982199823081230812673026730302273022730380303803149631496安陽安陽6869686987478747104721047212071120711552615526199241992421578215782533025330288062880630624306243310033100鶴壁鶴壁85878587109341093

8、4129761297615378153781919519195240702407025370253702853128531317633176334456344563891938919新鄉(xiāng)新鄉(xiāng)69406940841484149876987611557115571409514095172171721717992179922119621196261982619828598285983113831138焦作焦作1011510115134261342617145171452042020420252302523030356303563135631356357673576740810408104402944

9、0294854548545濮陽濮陽7495749589298929107541075412719127191497614976188031880318855188552178721787250662506627654276543148331483許昌許昌922992291151811518134681346815916159161996819968247062470626227262273053630536369243692439947399474429744297漯河漯河8868886811122111221275912759149971499717601176012223722237237

10、77237772697426974294872948731211312113356833568三門峽三門峽10181101811241612416151241512418558185582320123201295152951531587315873917639176460494604950406504065386353863南陽南陽68146814837083709826982611167111671381413814163671636716997169971914519145215902159023086230862469224692商丘商丘4200420056135613687968797

11、95179511001410014120921209212779127791508515085177791777919029190292107321073信陽市信陽市446244625553555364766476744474441053910539130151301513780137801693616936206032060322347223472475424754周口周口38173817491249125579557963136313805180519905990510649106491294412944157341573417734177342035920359駐馬店駐馬店4197419

12、753815381601060106827682786658665106101061011708117081411714117173691736919592195922229622296濟源市濟源市14501145011841718417218632186327054270543319933199424764247642181421815049150491550955509562358623586489964899不動產投資對區(qū)域發(fā)展影響的實證分析人均建筑業(yè)產值人均建筑業(yè)產值200320032004200420052005200620062007200720082008200920092010

13、2010201120112012201220132013鄭州鄭州1734173422262226173517351937193719771977236423643138313832233223351835183695369540524052開封開封36936940640635135138238243343351951962562568868884284299199111541154洛陽洛陽72572512241224128712871468146816561656199419942119211923492349272827283114311433843384平頂山平頂山338338514514

14、429429492492563563675675860860986986115611561324132414311431安陽安陽390390587587685685781781904904108710871321132114931493173417341860186020752075鶴壁鶴壁5335336746744744745365366016017437431056105612351235142314231775177520382038新鄉(xiāng)新鄉(xiāng)68968997497484384389889899899811921192132313231499149917621762199919992217

15、2217焦作焦作60160110741074837837892892993993119111911312131214681468162516251762176219171917濮陽濮陽694694925925763763808808897897105910591016101610931093128712871435143515961596許昌許昌4084086146145655656076077127128568561089108912631263147914791712171219231923漯河漯河3613615025024424424674675115116036037357358678

16、67103610361204120413731373三門峽三門峽7307308588586366367207207907909769761426142616471647195619562321232126242624南陽南陽40640656656655855861061073773787887893493410441044119211921366136615291529商丘商丘341341467467463463507507604604722722767767892892103510351127112713101310信陽市信陽市49149161361351251257557576676691

17、69161069106913021302160116011735173518641864周口周口26026034034028328331431438138145745754654669069083783795795710781078駐馬店駐馬店23923928128124224226026033233238838853753764664682282298698611581158濟源市濟源市1129112914801480103210321094109411841184140514051714171420262026233723372594259427492749不動產投資對區(qū)域發(fā)展影響的實證分

18、析GDPGDP建筑建筑200320030.33270.3327200320030.12720.1272200420040.36890.3689200420040.29780.2978200520050.4060.406200520050.30680.3068200620060.40390.4039200620060.29370.2937200720070.44220.4422200720070.29380.2938200820080.42540.4254200820080.30020.3002200920090.40060.4006200920090.24720.2472201020100.40820.4082201020100.2640.264201120110.39380.3938201120110.25940.2594201220120.38470.3847201220120.2910.291201320130.3650.365201320130.27580.2758不動產投資對區(qū)域發(fā)展影響的實證分析各市人均各市人均GDP和人均建筑產值在不同時期的和人均建筑產值在不同時期的Moran s I 指數