地產(chǎn)王牌—房地產(chǎn)成本控制

1、薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃

2、裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇

3、蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁

4、蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆

5、螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀

6、薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄

7、袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻

8、蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅

9、蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀

10、螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄

11、薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈

12、螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂

13、蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇

14、袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄

15、螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈

16、薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂

17、螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆

18、蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁

19、袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅

20、蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞

21、薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆

22、螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀

23、蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅

24、袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿

25、蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃

26、薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇

27、蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆肇節(jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃 第二章開發(fā)成本與立項階段的成本控制策略第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成企業(yè)必須在明確成本組成之后進行精確的成本結(jié)算與盈利分析。第二節(jié)整體成本的控制通過對工程造價的預估與開發(fā)全過程的了解，找到平衡成本、工期、質(zhì)量的方法并優(yōu)化實施過程。第三節(jié)項目開發(fā)成本的管理在滿足工期、質(zhì)量等合同要求的前提下，對項目實施過程中發(fā)生的費用，通過計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)等活動實現(xiàn)預定的成本目標。第四節(jié)成本核算的四大步驟和七大項目對開發(fā)項

28、目的支出費用按成本項目進行歸納、分配，以達到最小誤差的計算出項目總成本和單位建筑面積成本的目的。第五節(jié)立項階段的成本控制項目的成敗往往決定一個開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展，因此，立項階段的工作顯得尤為重要。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成開發(fā)成本的分類房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項目所支出的全部費用即開發(fā)成本，按用途可分為：土地費用、建安成本、配套費用、管理費用、銷售費用、財務費用和維修基金（見圖2-1）開發(fā)成本的分類 建安成本土地費用配套費用管理費用銷售費用財務費用維修基金 圖2-1開發(fā)成本的分類開發(fā)成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本在核算上分為八個成本項目（如表2-1所示）表2-1開發(fā)成本的構(gòu)成成本項目釋義土地征用及拆遷補

29、償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘查、測繪、場地平整等費用基礎(chǔ)設(shè)施費土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費公共配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、消防、自行車棚、公測等設(shè)施的費

30、用支出開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等不可預見費包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1-6項之和為基數(shù)，按3%-5%計算開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比例，應根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算說明：如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營

31、活動而發(fā)生的管理費用、財務費用以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。成本控制的四大核心企業(yè)必須在明確成本組成之后進行精確的成本結(jié)算與盈利分析，并建立合同構(gòu)架，科學的控制成本。項目成本控制的關(guān)鍵在于前期的投資決策與規(guī)劃設(shè)計控制。核心一：項目開發(fā)成本項目開發(fā)成本的構(gòu)成參見表2-2表2-2房地產(chǎn)開發(fā)項目四大類成本成本項目釋義土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本

32、的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程等）所發(fā)生的各項費用支出核心二：項目成本估算項目開發(fā)前必須對整個項目的運作有一個精確的成本估算，并充分考慮市場因素，進行合理的盈利分析，為盈利預留適當?shù)膹椥钥臻g。1、 項目成本估算一、二級科目項目成本估算一、二級科目參見表2-3表2-3成本估算一、二級科目項目總價單位建筑面積單位銷售面積備注土地費用勘察、設(shè)計費用建安工程費公共配套行政及其他收費不可預測費維修基金管理費用銷售費用財務費用成本費用合計2、 項目成本估算二、三級科目（以某項目為例）項目成本估算二、三級科目

33、參見表2-4表2-4成本估算二、三級科目項目總價（萬元）單位建筑面積分攤額（元/平方米）單位銷售面積分攤額（元/平方米）勘察、設(shè)計費用1990100119（1）勘察費12067（2）方案設(shè)計費5002530（3）施工圖設(shè)計8004048（4）環(huán)境設(shè)計12069（5）其他設(shè)計15086（6）咨詢費100512（7）臨設(shè)及其他費用20010建安工程費413002245（1）基礎(chǔ)工程3700185基坑、土石方70035樁基工程3000150（2）主體工程（建筑結(jié)構(gòu)）245001225地下室工程 3500175上部主體工程土建18000900水電工程3000150（3)公共裝修2600130（4）智能

34、化150075（5）人防30015（6）消防130065（7）燃氣400200（8）電梯150075（9）電信30015（10）高低壓配電120060（11）區(qū)內(nèi)環(huán)境4000200公共配套11005566（1）會所7003542會所土建000會所精裝修7003542（2）幼兒園裝修2001012（3）商場裝修2001012行政及其他收費13006578（1）樁基檢測2001012（2）監(jiān)理費5002530（3）質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費2001012（4）報批2001012（5）其他收費2001012不可預測費2065103124維修基金95648管理費用84842銷售費用3221161（1）廣告、售樓處等

35、費用（2）銷售提成（3）代建費用財務費用6622331（1）土地費用利息（2）建筑工程費用利息成本費用合計594023150核心三：工程造價控制1、 加強工程設(shè)計環(huán)節(jié)控制 工程設(shè)計環(huán)節(jié)的控制措施參見表2-5表2-5工程設(shè)計環(huán)節(jié)的控制措施控制措施具體內(nèi)容實行設(shè)計方案招投標制度開發(fā)單位在委托設(shè)計時應引進競爭機制，加強管理工作。通過設(shè)計招投標來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題而出現(xiàn)的工程糾紛實行限額設(shè)計限額設(shè)計是工程建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。項目設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工程的長短，同樣也影響建設(shè)項目以后的

36、使用價值和經(jīng)濟效益開展價值工程以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究的對象進行功能分析，使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下降低成本。加強圖紙會審工作對設(shè)計單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審核，要像工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對圖紙技術(shù)的合理性、施工的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟損失2、 控制工程造價的核心招投標施工隊伍的優(yōu)劣關(guān)系到工程造價控制的成效。因此，在招投標過程中，要從價格、質(zhì)量等方面來選擇施工隊伍。施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實力，不僅能使開發(fā)商企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)和低耗，還能使

37、企業(yè)自身有實力在工程造價上給予建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。工程招標書的編制要嚴謹、準確，盡量理清甲乙雙方的關(guān)系。相關(guān)負責人要熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范。3、 實行項目管理方式實行項目管理是提高勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟效益的有效途徑，而加強項目成本管理、降低工程造價，更是項目管理的重中之重，它與工程質(zhì)量相提并論，是企業(yè)的生命線。核心四：建立合同網(wǎng)絡(luò)框架在工程項目中，參與工程建設(shè)的各方，包括設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料供應單位是具體的組織單位。這些單位根據(jù)不同的情況。分別與開發(fā)商管理部簽訂合同，最重要的合同是設(shè)計合同、監(jiān)理合同以及施工總包合同。開發(fā)商、施工單位與供貨單位簽訂設(shè)備、材料供應

38、合同。由于地產(chǎn)項目的開發(fā)上極少由一家施工單位承擔所有的施工業(yè)務，而是外包給不同的分包商，所以分包單位與總包單位簽訂的分包合同也屬于最重要的合同之一。建立合同網(wǎng)絡(luò)框架的作用如下：1、 將整個項目劃分為相對獨立的、易于管理的較小單位；2、 將這些單位與單價項目的組織相聯(lián)系，要完成的工作用合同形成確定下來3、 對每一單位做出詳細的時間與費用估計，形成進度目標和費用目標；4、 確定項目需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標準和各項工作的順序，建立項目質(zhì)量控制計劃5、 估計項目全過程的費用，建立項目成本控制計劃；6、 預計項目的完成時間，監(jiān)理項目進度控制計劃。全程成本控制的五大要點要點一、項目前期的成本控制1、 定

39、位是關(guān)鍵 措施一，搞好市場預測；措施二，選擇定價目標。、2、 土地價格與獲取方式由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式很大程度上關(guān)系到開發(fā)商能否達到預期的回報率。3、 施工圖的設(shè)計與審核設(shè)計階段的造價是建安工程費控制的關(guān)鍵，優(yōu)秀的設(shè)計是項目贏利最基本的保障。設(shè)計采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與項目成本有著直接的關(guān)系。要點二：項目建設(shè)階段的成本控制項目建設(shè)階段的成本控制包括以下四個方面：招投標管理 合同簽署 工程變更 竣工結(jié)算 要點三：管理費用的控制管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應當通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。要點四：銷售費用的控制銷售

40、費用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況合理控制銷售費用。要點五：財務費用的控制財務費用的控制實際上是對資金時間價值的控制沒通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務費用的控制。整體工程造價的四種策略策略一：加強設(shè)計環(huán)節(jié)控制設(shè)計階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項目中設(shè)計的節(jié)約是最大的節(jié)約，設(shè)計確定了工程造價，預算、結(jié)算只能計量而不能改變工程造價，因此工程造價控制要以設(shè)計階段為重點，這是有效控制建設(shè)項目投資的根本所在。設(shè)計階段的造價控制有以下四個措施：1、 實行設(shè)計方案招投標制度2、 實行限額設(shè)計；3、 開展價值工程 ；4、 加強圖紙會審工作。策略二

41、：工程造價的核心工程造價的核心是工程招投標，招投標所引進的競爭機制，很大程度上為項目的成本控制把好了關(guān)鍵性的一關(guān)。策略三：實行項目管理開發(fā)商應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關(guān)部門人員的職權(quán)和分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實際虛假簽證的發(fā)生。通過項目管理提高勞工生產(chǎn)率和經(jīng)濟效益。策略四：加強工程審計項目的審計必須對工程項目整個施工生產(chǎn)活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的時候?qū)徲?、竣工審計，更要重視事前和事中審計。成本管理?nèi)容：成本預測、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。工程項目成本的現(xiàn)行模式1、 確定成本控制目標預測人工材料費用；預測方案可能引起的費用變化；

42、預測輔助工程費；預測臨時設(shè)施費；預測工地轉(zhuǎn)移費；預測失控風險。2、 確定成本控制原則節(jié)約原則。節(jié)約原則是項目施工用人力、物力和財力的節(jié)省，是成本控制的基本原則。全面控制原則。全面控制原則包括兩個含義，即全員控制和全過程控制。全員控制：成本控制涉及項目組織中的所有部門、團隊和員工的工作，并與每一個員工的切身利益有關(guān)，因此應調(diào)動每一個員工關(guān)心成本，樹立全員控制的觀念。全過程控制：成本的發(fā)生涉及項目的整個周期，項目成本形成的全過程，從前期策劃，經(jīng)施工到竣工移交后的保修期結(jié)束。成本控制工作伴隨項目的每一個階段。目標控制原則。目標控制是通過對目標的管理實現(xiàn)，把計劃的方針、任務目標和措施等逐一分解落實，是

43、最基本的技術(shù)和方法。動態(tài)控制原則。動態(tài)控制原則即將工、料、機等投入到施工過程中，收集成本發(fā)生的實際值，將其與目標值相比較，分析偏差。3、 尋找有效控制成本的途徑采取組織措施控制工程成本。首先，明確項目經(jīng)理部的機構(gòu)設(shè)置與人員配備，明確經(jīng)理部、公司、施工隊質(zhì)監(jiān)職權(quán)關(guān)系的劃分。其次，明確成本控制者及分清任務職權(quán)問題。采取技術(shù)措施控制工程成本。充分發(fā)揮技術(shù)人員的主觀能動性，對標書中主要技術(shù)方案做必要的技術(shù)經(jīng)濟論證，以尋求較為經(jīng)濟可靠的方案，從而降低成本。采取經(jīng)濟措施控制工程成本。開發(fā)成本核算程序的四大步驟步驟一：歸集開發(fā)產(chǎn)品費用小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)

44、立一個成本核算單位。大規(guī)模的開發(fā)如街坊改或小區(qū)開發(fā)，必須科學地確定成本歸集對象。應以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度，作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應該按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。步驟二：正確劃分成本項目按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并根據(jù)自身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務要求設(shè)置一下兩類賬戶。1、開發(fā)成本賬戶 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程

45、的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。2、開發(fā)間接費賬戶 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各核算對象的開發(fā)間接費用，月末本賬戶無余額。步驟三、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完工項目時間成本計算已完工項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本，并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。步驟四：將開發(fā)項目實際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關(guān)賬戶按已完工開發(fā)項目的實

46、際功能和去向，將開發(fā)項目實際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關(guān)賬戶，即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶。成本核算的七大項目項目一：動遷項目成本費用核算對這類項目的開發(fā)成本土地征用及遷移補償?shù)暮怂悖康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度及各級會計主管部門都沒有明確的、詳細的規(guī)定，在實踐中也是仁者見仁，智者見智。用于安置動遷居民的房屋，不論外購房屋的購入成本，還是自建房屋的建造成本，都應視為取得該土地所需的費用，列入“開發(fā)成本（項目）土地遷移及補償”科目核算。項目二、周轉(zhuǎn)房成本核算周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。在核算周轉(zhuǎn)房的實際成本時，企業(yè)應該在“周轉(zhuǎn)房：

47、總分類賬戶下設(shè)立“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個二級賬戶。項目三：土地開發(fā)成本核算1、 土地開發(fā)兩種分類 為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）； 為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。2、 土地開發(fā)的歸集所開發(fā)的自用土地分不清負擔對象的，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔，其費用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)

48、生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并在開發(fā)完成時結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品“賬戶。待使用土地時，將其從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，計入商品房、出租房等房屋開發(fā)成本。3、 土地開發(fā)成本核算確定對象的原則開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象。對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域為土地開發(fā)成本核算對象。4、設(shè)置土地開發(fā)成本項目企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算可設(shè)置如下幾

49、個成本項目：土地征用及拆遷補償費或土地批租費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 開發(fā)間接費4、 土地開發(fā)成本的核算在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶核算。項目四：發(fā)包工程價款結(jié)算核算 按月結(jié)算，按照每月實際完成的工程進行結(jié)算； 分段結(jié)算，將一個單位工程按進度劃分為幾個階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等，按照完成的階段分段驗收階段工程價款； 竣工一次結(jié)算，開發(fā)項目或單項工程施工工期在12個月以內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工后一次結(jié)算。

50、不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95%。結(jié)算雙方可以在5%的范圍內(nèi)協(xié)商確認尾款比例，并在工程承包合同中訂明。項目五：材料、設(shè)備采購成本核算1、采購成本的會計科目設(shè)置采購成本的會計科目設(shè)置參見表2-7會計科目作 用物資采購核算企業(yè)購入的設(shè)備和材料的采購成本。采購保管費核算企業(yè)為采購、驗收、保管以及收發(fā)設(shè)備和材料所發(fā)生的各種費用庫存設(shè)備核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際成本庫存材料核算企業(yè)各種庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本材料成本差異核算企業(yè)各種材料的實際成本與計劃成本之間的差異2、 采購的核算假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)公司從外地采購用于開發(fā)工程的設(shè)備一臺，有

51、關(guān)發(fā)票賬單列明其買價（含稅）80000元，代墊運雜費4500元，已通過銀行予以承付。會計分錄如下：支付款項借物資采購84500貸銀行存款84500按計劃分配率應負擔的采購保管費借物資采購（設(shè)備采購）4225貸采購保管費4225上述設(shè)備到達并驗收入庫借庫存設(shè)備88725貸物資采購（設(shè)備采購）88725假設(shè)采購上述設(shè)備時，按購貨合同規(guī)定應預付50%的尾款，余款在收到設(shè)備后一次付清，會計分錄如下：預付款項40000（80000*50*）借預付賬款40000貸銀行存款40000收到發(fā)票、賬單借物資采購（設(shè)備采購）845000貸應付賬款845000結(jié)轉(zhuǎn)預付款項借應付賬款40000貸預付賬款40000付清

52、余款借應付賬款44500貸銀行存款44500分配該項設(shè)備應負擔的采購保管費，仍按計劃分配率5%進行分配，為4225元借物資采購（設(shè)備采購）4225貸采購保管費4225設(shè)備驗收入庫，結(jié)轉(zhuǎn)其成本借庫存設(shè)備88725貸物資采購（設(shè)備采購）887253、 材料采購的核算某房地產(chǎn)開發(fā)公司采用商業(yè)承兌匯票結(jié)算方式購甲材料一批，價款（含稅）為200000元，運雜費5000元（貨到支付）。改材料采用計劃成本核算，其計劃總成本為210000元。會計分錄如下：開出承兌商業(yè)匯票借物資采購（設(shè)備采購）200000貸應付票據(jù)200000貨到時支付運雜費借物資采購（設(shè)備采購）5000貸銀行存款5000材料全部驗收入庫后，

53、結(jié)轉(zhuǎn)其計劃成本借庫存材料（甲材料）210000貸物資采購（材料采購）2100004、 采購保管費的核算采購保管費核算較簡單，日常發(fā)生的各項采購保管費，應根據(jù)有關(guān)憑證直接歸集到“采購保管費”科目。項目六：配套設(shè)施開發(fā)成本核算1、 配套設(shè)施種類配套設(shè)置種類參見表2-8種類內(nèi)容小區(qū)內(nèi)開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣、交通道路等設(shè)施（這累配套設(shè)施如果沒有投資來源，不

54、能有償轉(zhuǎn)讓，也將歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本）2、 配套設(shè)施支出歸集種類配套設(shè)施支出歸集種類參見表2-9配套設(shè)施支出歸集種類內(nèi)容房屋開發(fā)成本對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出配套設(shè)施開發(fā)成本對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本對能有償轉(zhuǎn)讓的第二大類配套設(shè)施支出，應在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集3、 核算對象的確定與成本項目的設(shè)置4、 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算5、 已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)項目七：房地產(chǎn)開發(fā)間接費用核算1、 開發(fā)間接費用的組成和核算2、 開發(fā)間接費用的分配項目前期策劃的成本控制、1、 市場預測 2、選擇定價目標 3、土地