房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況調(diào)研報告

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況調(diào)研報告 市涉外房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況調(diào)查分析 一、市涉外房地產(chǎn)企業(yè)稅收基本情況： （一）登記情況： 20*年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)正式登記注冊的有4戶。至20*年，由于項目開發(fā)和銷售完結(jié)，有兩家企業(yè)停止經(jīng)營，另外又有新注冊的企業(yè)兩家。故20*年登記戶數(shù)仍為4戶。注冊類型均為外商投資企業(yè)。 （二）經(jīng)濟(jì)稅源及入庫稅收收入： 20*年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入3721萬元。20*年實現(xiàn)銷售收入574萬元。 20*年元至12月，我分局共計入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營業(yè)稅340萬元、個人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。

2、 20*年元至12月，我分局共計入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營業(yè)稅156.30萬元、個人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。 二、市涉外房地產(chǎn)企業(yè)趨勢分析： 從調(diào)查分析的情況來看，我市房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是涉外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈以下幾個趨勢： （一）在新一輪國家宏觀調(diào)控政策尤其是金融緊縮政策出臺后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對房地產(chǎn)市場帶來較大沖擊，產(chǎn)生“急剎車”效應(yīng)。 （二）隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導(dǎo)

3、的情況下，房地產(chǎn)投資的高速增長帶來的影響和沖擊相當(dāng)嚴(yán)重。最直接的后果就是房地產(chǎn)的投資增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態(tài)。 （三）私有制股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。涉外房地產(chǎn)企業(yè)中更是100%的為私有性質(zhì)，且銷售和財務(wù)人員多為家族成員，納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。 （四）市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策的不斷規(guī)

4、范，我是原有易開發(fā)資源逐漸萎縮。新項目開發(fā)地由西向東，逐漸由市中心轉(zhuǎn)移向市區(qū)邊緣城郊結(jié)合部，或地價相對便宜、房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的的縣級區(qū)域，而且時間和項目都比較集中。在這個因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。 三、涉外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理上存在的問題： 根據(jù)省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產(chǎn)企業(yè)20*年度和20*年度稅收管理情況進(jìn)行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個方面的問題： （一）因房地產(chǎn)企業(yè)自身原因，造成發(fā)展受阻。在涉外分局征管的四家房地產(chǎn)企業(yè)中，真正形成一定規(guī)模集約化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的只有華嵩置業(yè)有限公司，其他幾家為“項目”公司，規(guī)模小，競爭和抗風(fēng)險能力差，做完單一項

5、目就陷入半關(guān)停狀態(tài)。新增房產(chǎn)項目不多，部分在建房產(chǎn)項目還因受挫而停工。如招商國際房產(chǎn)公司就已處于停產(chǎn)狀態(tài)而無稅可交。 （二）納稅主觀方面的因素：不少企業(yè)存在主觀意識上的偷欠稅收。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收賬款”或“其他應(yīng)付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、所得稅申報納稅滯后。另外還有企業(yè)提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發(fā)等手段增加稅務(wù)人員核算難度，達(dá)到少繳或不繳相關(guān)稅款的目的。 （三）納稅客觀方面的因素：企業(yè)帳務(wù)混亂。該行業(yè)大部分是私營經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，帳務(wù)設(shè)置

6、不規(guī)范，沒有專門的稅收會計。雖然設(shè)置了帳務(wù)，但科目不齊全、核算不準(zhǔn)確，基本上只將銷售（預(yù)售）收入費(fèi)用等進(jìn)行了登記，而沒有系統(tǒng)地核算和調(diào)整。另外，財務(wù)憑據(jù)以白條居多，甚至僅憑經(jīng)理的一張便條就予以開支。帳務(wù)處理上的極不規(guī)范，使得稅務(wù)檢查有一定難度。 四、關(guān)于房地產(chǎn)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議。 (一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財務(wù)管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預(yù)算造價的計算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。 (二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，特別對房地產(chǎn)開

7、發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。 (三)完善對預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現(xiàn)場實地的調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對售樓部加強(qiáng)適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實性、準(zhǔn)確性，多角度對預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時足額入庫。 (四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地數(shù)據(jù)資料做到及時溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。 (五)完善規(guī)范二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報制度。針對二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點(diǎn)。首先通過與房管部門的聯(lián)系和配合，及時掌握二手房轉(zhuǎn)讓的納稅人及交易額的情況，規(guī)范賣房人的納稅申報制度，為下一步的稅款征收提供依據(jù)；其次加大對房屋中介機(jī)構(gòu)的管理，