皖江城市帶九座城市房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析

1、皖江城市帶九城市房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析 2009年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)報(bào)告一“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃”介紹安徽省“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃”已報(bào)國(guó)務(wù)院審批，目前全省以及示范區(qū)內(nèi)各城市正在抓緊制訂更詳細(xì)的規(guī)劃細(xì)節(jié)。“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃”將按照“兩軸三區(qū)三組團(tuán)”的空間分布格局，建設(shè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，提升現(xiàn)有開(kāi)發(fā)區(qū)，合理開(kāi)發(fā)岸線資源，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)承載能力，使之成為科學(xué)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要載體。以合肥市為起點(diǎn)，經(jīng)巢湖、蕪湖到宣城市，形成縱向軸線；以滁州市為起點(diǎn)，經(jīng)馬鞍山、蕪湖、銅陵、池州到安慶市，形成橫向軸線，兩軸交叉于蕪湖市，構(gòu)成“十”字型產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。 在綜合實(shí)力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的合肥

2、、蕪湖、馬鞍山、安慶等市，建設(shè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，集中連片開(kāi)發(fā)，大規(guī)模承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力度推進(jìn)工業(yè)化、城市化進(jìn)程，形成皖江城市帶三大增長(zhǎng)極。依托銅陵、池州、宣城、滁州產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和開(kāi)發(fā)園區(qū)，發(fā)展銅池產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、宣城產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、滁州產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，形成皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)多點(diǎn)支撐的格局。 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)由合肥、蕪湖、馬鞍山、巢湖、宣城、安慶、銅陵、池州、滁州九城市組成。二皖江城市帶各城市近兩年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況匯總城市g(shù)dp增長(zhǎng)人口數(shù)量(萬(wàn)人)人均可支配收入(元)商品房銷(xiāo)售(萬(wàn)平米/億元)200720082007200820072008200720082009合肥18.1%17.2%198.39(市區(qū))203.

3、49(市區(qū))13427155911028.35921.9696.22(1-8月)蕪湖16.5%15.8%105.28(市區(qū))105.58(市區(qū))1323414939195.92172.79227.08(1-9月)馬鞍山18.5%15.5%126.57(全市)127.32(全市)1370516137228110.71105.3(1-8月)巢湖13.4%13.2%455.03(全市)456.8(全市)113311304434.6億元36.88億元宣城17.59%13.0%275.2(全市)276.8(全市)10432.611809.7149.3135.8117.05(1-6月)安慶13.4512.

4、2%610.99(全市)613.89(全市)1071012418.934.8億元39.9億元24.5億(1-7月)銅陵15.1%13.2%73.65(全市)73.89(全市)132661517319.59億元12.71億元9.7億元(1-6月)池州15.2%16%158.0(全市)158.9(全市)110191284812.73億元18.53億元滁州12.8%11.3%443.95(全市)447.37(全市)1090312255134.8128.973.5(1-7月)三皖江城市帶各城市土地交易市場(chǎng)情況1各城市近三年土地（住宅、商住）交易情況比較 城市成交地塊總面積(平米)樓板價(jià)（元/平米）說(shuō)明

5、200720082009200720082009平均值合肥3167163123017518435002308103313201760蕪湖83078513893427321114971馬鞍山9560117885348315310688309021003巢湖128008004370824140137967008年無(wú)住宅商住地塊出讓宣城5948471411700106556060541068254107、08年出讓地塊缺少規(guī)劃指標(biāo)信息安慶173891708482707762751銅陵414383692279731499586池州334866150484822375民宅類(lèi)缺少規(guī)劃容積率指標(biāo)信息 滁州5

6、26470525合計(jì)710970注：2009年數(shù)據(jù)為1-9月統(tǒng)計(jì)值。2各城市土地出讓情況淺析皖江城市帶各城市2009年住宅、商住土地出讓面積比2008年明顯增加，全年出讓總量估計(jì)將超過(guò)2007年全年總量。2009年1-9月平均樓板價(jià)(不含池州、滁州兩市)從2008年710元/平米增加至970元/平米左右，同比增長(zhǎng)36%。（1）合肥市合肥市2007年商住地塊比例大，整體樓板價(jià)達(dá)2308元/平米，2009年1-9月出讓總量已超2008年全年總量，平均樓板價(jià)比2008年提高約300元/平米，達(dá)到1320元/平米。從近年情況來(lái)看，合肥市各類(lèi)土地年供應(yīng)總量平均在4500畝左右。而09年上半年合肥市就已供

7、應(yīng)土地3251.36畝，是計(jì)劃供應(yīng)總量的72.2%。按此標(biāo)準(zhǔn)下半年供應(yīng)量只有1200多畝。但是由于去年流拍現(xiàn)象，往年有不少土地結(jié)余下來(lái)，預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)縮減。9月份成交住宅、商住359畝，而且政務(wù)區(qū)純住宅地塊zwqtb-034將住宅類(lèi)土地樓板價(jià)提高到5120元/平米。10月份供應(yīng)住宅、商住用地630畝，從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，下半年出讓土地總量不會(huì)下降，成交價(jià)格還會(huì)延續(xù)全年保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2009年9月合肥市土地成交列表：2009年10月合肥市土地供應(yīng)列表：（2）蕪湖市蕪湖市2009年1-9月出讓面積超出2008年全年出讓總量50萬(wàn)平米，平均樓板價(jià)同比提高380元/平米，達(dá)到1114元/平米

8、。（3）馬鞍山市估計(jì)2009年全年出讓總量將和2007年出讓總量1400畝相當(dāng)，2009年1-9月平均樓板價(jià)為902元/平米,低于2007年的1068元/平米。但出讓總量已遠(yuǎn)超2008年出讓總量，平均樓板價(jià)比08年上漲70元/平米。（4）巢湖市巢湖市2007年全年出讓128萬(wàn)平米，土地成交量偏大,其中07-22號(hào)商住地塊占全年出讓總面積的51.93%，由碧桂園以樓板價(jià)187.556元/平米獲取，而且將全年商住地塊平均樓板價(jià)攤薄至414元/平米，如果不考慮該地塊，2007年成交住宅地塊平均樓板價(jià)在900-1000元/平米之間。2008年全年沒(méi)有住宅、商住土地出讓。2009年1-9月出讓43萬(wàn)平米

9、，地塊位置較好，平均樓板價(jià)達(dá)到1379元/平米，比2007年有較大幅度提高。（5）其它城市宣城市從2007年至2009年土地出讓保持增長(zhǎng)，目前出讓地塊平均樓板價(jià)為682元/平米，仍然處于較低水平。 安慶市2009年1-9月出讓面積比08年全年出讓總量多50萬(wàn)平米，目前平均樓板價(jià)760元/平米，仍然處于較低水平。3結(jié)論 從各城市目前土地交易樓板價(jià)來(lái)看，皖江城市帶九城市可以大致劃分為4個(gè)級(jí)別，第一級(jí)別有合肥、蕪湖、巢湖，第二級(jí)別為馬鞍山，第三級(jí)別為宣城、安慶，第四級(jí)別為銅陵、池州、滁州。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，合肥的樓板價(jià)絕對(duì)值將高于其它城市，而蕪湖、馬鞍山、巢湖將成為第二級(jí)別，安慶成為第三級(jí)別，而其它為

10、樓板價(jià)稍低的第四級(jí)別城市。城市2009年平均樓板價(jià)范圍（元/平米）級(jí)別趨勢(shì)預(yù)測(cè)（元/平米）合肥1000 第一級(jí)別1500以上蕪湖1000-1500巢湖馬鞍山800-1000 第二級(jí)別宣城600-800第三級(jí)別600-800 安慶800-1000 銅陵600 第四級(jí)別600-800 池州600-800 滁州600-800 四2009年上半年商品房交易情況1各城市2009年商品房銷(xiāo)售情況比較城市銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）價(jià)格同比上漲樓板價(jià)/銷(xiāo)售均價(jià)備注合肥414.43410211.66%32.18%1-6月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類(lèi)蕪湖176.724051-2.3627.5%1-9月數(shù)據(jù)，市區(qū)住

11、宅類(lèi)馬鞍山35.9400022.55%1-6月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類(lèi)巢湖23.06267053%1-5月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類(lèi)宣城36.052939-3.13%23.21%1-6月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類(lèi)安慶52.1733388.78%22.83%1-5月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類(lèi)銅陵19.63610-5.15%13.82%1-4月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類(lèi)池州64.492412-1.15%1-8月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類(lèi)滁州88.03340015.4%1-8月數(shù)據(jù)，全市商品房2各城市商品房銷(xiāo)售情況分析合肥市2009年上半年共銷(xiāo)售了住宅類(lèi)商品房414.43萬(wàn)，銷(xiāo)售金額達(dá)167.00億元，均價(jià)為4102元/。與2008年上半年相比，2009年

12、上半年的銷(xiāo)售面積下跌了4.17%，銷(xiāo)售金額上漲了5.12%，銷(xiāo)售均價(jià)則上漲了11.66%。蕪湖市19月市區(qū)累計(jì)住宅用房銷(xiāo)售面積 176.72萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)157.38，銷(xiāo)售金額為71.59億元，較去年同期增長(zhǎng)151.28 ，銷(xiāo)售均價(jià)為 4051元/平方米，較去年同期下降2.36，巢湖市1-5月商品住房實(shí)際銷(xiāo)售備案面積23.06萬(wàn)平方米，平均銷(xiāo)售價(jià)格約2600元/平米，由于09年在售項(xiàng)目樓板價(jià)較低，目前巢湖住宅類(lèi)銷(xiāo)售價(jià)格偏低，隨著09年出讓地塊的開(kāi)發(fā)上市，預(yù)計(jì)未來(lái)本市商品房?jī)r(jià)格有較明顯上漲。09年土地平均樓板價(jià)占銷(xiāo)售均價(jià)比例達(dá)到50%以上，土地成本的提高必將推高銷(xiāo)售價(jià)格，從09年6月以

13、來(lái)本市商品住宅價(jià)格保持在2800元/平米以上。宣城市上半年備案登記商品住宅銷(xiāo)售36.05萬(wàn)，同比增長(zhǎng)84.97，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)2939元/，同比下降3.13。安慶市15月份商品住宅銷(xiāo)售面積為52.17萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)，商品住房平均價(jià)格為3338元/平方米，同比增長(zhǎng)8.78%，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展通道，安慶瞎一市七縣三區(qū)，總?cè)丝?10萬(wàn)人，其中市區(qū)59.57萬(wàn)人，隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持較快速度增長(zhǎng)。3結(jié)論從銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，我們將皖江城市帶九城市劃分為三個(gè)級(jí)別，第一級(jí)別城市有合肥、蕪湖、馬鞍山，第二級(jí)別城市有安慶、銅陵、滁州，第三級(jí)別城市有巢湖、宣城、滁州。城市

14、銷(xiāo)售均價(jià)范圍（元/平米）級(jí)別合肥4000第一級(jí)別蕪湖馬鞍山安慶3000-4000第二級(jí)別銅陵滁州巢湖2500-3000第三級(jí)別宣城池州從2009年前三季度銷(xiāo)售量來(lái)看，我們將皖江城市帶九城市劃分為三個(gè)級(jí)別，第一級(jí)別城市為合肥，全年銷(xiāo)售量400萬(wàn)平米以上；第二級(jí)別城市為蕪湖，全年銷(xiāo)售量在100萬(wàn)平米以上；其它城市估計(jì)全年銷(xiāo)售總量低于100萬(wàn)平米。本組數(shù)據(jù)僅代表2009年銷(xiāo)售狀況，從發(fā)展趨勢(shì)判斷，合肥的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)在全省范圍內(nèi)一枝獨(dú)秀，蕪湖、安慶的銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快，馬鞍山城市區(qū)域較小，市場(chǎng)空間有限，巢湖和宣城07、08年大量的土地成交將增加后市商品房供應(yīng)。城市住宅類(lèi)銷(xiāo)售量（萬(wàn)平米）級(jí)別合肥400第一級(jí)

15、別蕪湖100第二級(jí)別滁州100第三級(jí)別馬鞍山安慶銅陵巢湖宣城池州五皖江城市帶主要城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)淺析1總體發(fā)展趨勢(shì)從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，九城市2009年土地出讓、住宅銷(xiāo)售量均有較明顯增加，平均樓板價(jià)巢湖市上漲幅度最大。但是，從09年銷(xiāo)售均價(jià)除少數(shù)城市如合肥以外其它均比08年同期稍有下跌。從目前房地產(chǎn)整體運(yùn)行形勢(shì)判斷未來(lái)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格上漲幅度依然不會(huì)很明顯。分析各城市09年土地成交樓板價(jià)與目前銷(xiāo)售均價(jià)之比。合肥超過(guò)30%，蕪湖為27%左右；馬鞍山、宣城和安慶均為23%左右，其它城市更低。對(duì)于皖江城市帶九城市未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷，我們認(rèn)為合肥、蕪湖、馬鞍山屬于第一級(jí)別，巢湖、宣城、安慶屬于第二級(jí)別，其它

16、屬于第三級(jí)別。2主要城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)合肥市作為安徽省省會(huì)城市，近年隨著合武高鐵的通車(chē)，濱湖新區(qū)的開(kāi)發(fā)等城市建設(shè)成果逐步顯現(xiàn)，商品房銷(xiāo)售量2007年已突破1000萬(wàn)平米，2009年土地交易市場(chǎng)和商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)在全省內(nèi)一枝獨(dú)秀，住宅類(lèi)價(jià)格本年度上漲達(dá)到11.66%，合肥作為中部崛起城市之一，在政策支持下將迎來(lái)新一輪發(fā)展周期，可作為尋求短平快的普通住宅項(xiàng)目的重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)之一。巢湖市2007年土地供應(yīng)量較大，其中碧桂園低價(jià)獲取全年51%土地，從銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，巢湖市通過(guò)控制08、09年住宅土地供應(yīng)量來(lái)調(diào)控商品住房供應(yīng)量，同時(shí)調(diào)節(jié)銷(xiāo)售價(jià)格。09年成交樓板價(jià)的上漲一定程度上會(huì)推高銷(xiāo)售均價(jià)至3000元/平米左右；安慶市08-09年銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格的增長(zhǎng)幅度較大。兩市郊縣人口比例