員工培訓物業(yè)百問

1、天驕物業(yè)蘇錫公司培訓教材物業(yè)百問百問物業(yè)管理什么是物業(yè)？5什么是物業(yè)管理？5為什么要實施物業(yè)管理？5什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權利和義務？6業(yè)主臨時規(guī)約具有什么作用？6業(yè)主臨時規(guī)約包括哪些主要內容？6違反業(yè)主臨時規(guī)約怎么處理？6新的業(yè)主臨時規(guī)約制度從什么時候開始實行？原來已經簽署的物業(yè)管理公約是否繼續(xù)有效？7業(yè)主臨時規(guī)約和業(yè)主規(guī)約有何區(qū)別？7開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關物業(yè)管理的內容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？7房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務費、服務內容和質量等在什么階段實行？7物業(yè)服務費主要構成 ？8物業(yè)服務費如何定價？8業(yè)主大會成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管

2、理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務費用？8業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，單個業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費？9如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？9什么是公共性物業(yè)管理服務、特約性物業(yè)管理服務？9物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務委托專業(yè)公司？9物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務時，是否有權對違反業(yè)主（臨時）管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？10車輛停放時停車人享有什么權利？應遵守什么規(guī)定？10出租房屋時，物業(yè)服務費用由誰來交納？10開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應交納物業(yè)服務費用？10電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？10物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費的，在

3、停車管理中應承擔何種責任？11裝修時業(yè)主是否要交納裝修押金和裝修服務費？11因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務費嗎？11業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構對物業(yè)費用進行審計？11業(yè)主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？11物業(yè)管理區(qū)域內的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？11因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？12業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設施設備？12能否在房屋樓頂架設廣告牌?12業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？12鄰居占用了公共樓道怎么辦？12物業(yè)區(qū)域內的供氣、供熱、通訊、有線電

4、視管線和設施設備由誰負責維護？13物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應該配合？13業(yè)主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？13小區(qū)內的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？13為什么要規(guī)范房屋裝修行為？13業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？14業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議嗎？14住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？14業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進行入戶檢查？14應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？15住宅室內裝飾裝修工程的保修期有多長時間？15什么時候應成立業(yè)主大會？15如何召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會？15什么情況下可以不成立業(yè)主大會

5、？16如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權？16業(yè)主大會是否要定期開會，由誰召開？16業(yè)主大會具有哪些主要職責？17業(yè)主大會如何決議才有效？17什么是業(yè)主委員會，與業(yè)主大會是什么關系？17什么人可以當選業(yè)主委員會委員？18業(yè)主委員會是否需要備案？18業(yè)主委員會如何作出決定？18什么情況下業(yè)主委員會委員資格終止？19業(yè)主大會、業(yè)主委員會是否可以作出于物業(yè)管理無關的決定？19什么是業(yè)主規(guī)約？19什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？19業(yè)主大會、業(yè)主委員會與社區(qū)建設是怎樣的關系？19 住宅小區(qū)的一般性概念？20住宅20住宅小區(qū)20按建筑結構分類的住宅20什么是磚混結構住宅？20什么是框架結構住宅？21什么是鋼

6、混結構住宅？21 什么是住宅的進深、開間、層高、凈高？21住宅的進深21住宅的開間21住宅的層高和凈高22住宅建筑的高度（層數(shù)）的劃分22住宅按層數(shù)劃分如下：22配建設施22公共活動中心22建筑小品22產權證書23住宅部品23房屋產權23所有權23占有權23使用權23收益權24處分權24大產證24小產證24建筑面積24使用面積24公用面積25實用面積25居住面積25容積率25得房率25套內面積26公攤面積26共有建筑面積26共有建筑面積分攤系數(shù)26建筑密度26綠化率26綠地率27層高27凈高27公用建筑面積分攤系數(shù)27實用率27標準層27陽臺27平臺28走廊28地下室28半地下室28居住區(qū)用地

7、28住宅用地28公共綠地28道路紅線28共用建筑面積29玄關29隔斷29過道29層高29住宅的套型和戶型29什么是露臺30框架結構住宅30什么是躍層住宅30磚混住宅30中空玻璃31外飄窗31復式住宅31智能化社區(qū)31第三章 百問物業(yè)管理什么是物業(yè)？指建成并投入使用的各類建筑物和設施設備及其相關的場地。什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：一、業(yè)主選聘有合格資質等級證書的物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理；二、物業(yè)管理活動中兩個重要的

8、主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務合同，明確雙方的權利義務；三、物業(yè)管理的內容是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。為什么要實施物業(yè)管理？答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業(yè)管理：（1）房屋產權多元化。隨著我國經濟體制由計劃經濟向市場經濟轉變，90年代初以來我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產權多元化，個人擁有房屋產權的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應市場化和產權轉移的形勢。（2）人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產，是大多數(shù)家庭最主要財產以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產的使用、維護、保值提出了

9、較強的服務要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務。（3）物業(yè)項目建設規(guī)模大，房屋及設施設備的維護管理要求專業(yè)性程度高。一個物業(yè)項目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務需求，而且房屋建筑結構及設施設備較為復雜，對物業(yè)管理服務要求轉業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務不可能由單個業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完成，要通過全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)提供這種服務。什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權利和義務？答：房屋所有權人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會

10、及組建業(yè)主委員會過程中，除房屋權屬證書上記載的權利人可以認定為“業(yè)主”外，購買預售商品房（含經濟適用房），尚未取得房屋權屬證書的，房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權利和義務是建立在對房屋擁有的財產權基礎上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內的一份房產，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權利，同時也要履行相應的義務。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權力主要有：接受物業(yè)服務；提議召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理的有關事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權等。同時負有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會

11、議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定，交納物業(yè)服務費用等義務。業(yè)主臨時規(guī)約具有什么作用？答：業(yè)主臨時規(guī)約要求物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護全體業(yè)主整體權益的作用。例如,業(yè)主臨時規(guī)約規(guī)定不允許在小區(qū)內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時規(guī)約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。業(yè)主臨時規(guī)約包括哪些主要內容？答：業(yè)主臨時規(guī)約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應

12、承擔的責任等事項依法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時規(guī)約不能侵犯購房人的合法權益。違反業(yè)主臨時規(guī)約怎么處理？答：業(yè)主違反業(yè)主臨時規(guī)約的，應該承擔相應的違約責任，比如個別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設施設備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵害，應該賠償損失。對業(yè)主違反業(yè)主臨時規(guī)約的行為，相關業(yè)主、業(yè)主委員會，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調解不成的，可以提起訴訟；違反相關政策法規(guī)的，報告有關部門。新的業(yè)主臨時規(guī)約制度從什么時候開始實行？原來已經簽署的物業(yè)管理公約是否繼續(xù)有效？答：2007年10月1日后中華人民共和國物權法的實施使物業(yè)管理條例重新修訂將業(yè)主臨時公約改成業(yè)主臨時規(guī)約，實行新

13、的業(yè)主臨時規(guī)約制度。原來已經簽署的物業(yè)管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會通過新的公約前，原公約繼續(xù)有效。業(yè)主臨時規(guī)約和業(yè)主規(guī)約有何區(qū)別？答：業(yè)主臨時規(guī)約和業(yè)主規(guī)約均對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主臨時公約適用于業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會成立后，經全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過后生效。開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關物業(yè)管理的內容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？答：由于物業(yè)管理服務具有公共性的特點，綠化、保潔、公共秩序維護等物業(yè)服務，服務內容和服務水平，對入住的每個業(yè)主都是一樣的，支付的費用也應該是一樣的。如果與每個業(yè)主約定的公共

14、性服務內容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費用不一樣，一樣的服務水平，有的費用高，有的費用低，對多付費的業(yè)主不公平。因此，房屋買賣合同中關于公共性物業(yè)服務的費用，服務內容和質量要求等條款應由開發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務合同確定，與前期物業(yè)服務合同保持一致，開發(fā)企業(yè)在售房時要將物業(yè)服務內容和費用等明示給買房人并進行約定，但不能由個別購房人與開發(fā)單位單獨協(xié)商確定。這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定的，目的是為了維護全體業(yè)主的合法權益，不應理解為霸王條款。房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務費、服務內容和質量等在什么階段實行？答：在業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段實行。業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的

15、物業(yè)服務合同生效時，物業(yè)服務價格、服務內容和質量等按新合同執(zhí)行。物業(yè)服務費主要構成 ？答：物業(yè)服務公共服務費用的構成因素為： （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； （二）物業(yè)共用部位、共用設施的日常維護保養(yǎng)費用； （三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； （六）物業(yè)管理企業(yè)辦公費用； （七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費用； （八）物業(yè)公共部位、公用設施設備及公眾責任保險費用； （九）經業(yè)主大會同意的其他費用； （十）合理利潤(普通住宅不超過8)； （十一）法定稅費。 物業(yè)服務費如何定價？物業(yè)服務費應根據(jù)所提供服務的性質

16、、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。為物價產權人，使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等有公共性的服務以及代收繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或者政府指導價。實行政府定價或者政府指導價的物業(yè)服務服務收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展水平和物業(yè)服務市場發(fā)育程度確定。凡屬于物業(yè)產權人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者除外，服務收費實行經營者定價。業(yè)主大會成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務費用？答：不能。因為按照規(guī)定，前期

17、的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設單位委托，業(yè)主應當按照約定交納物業(yè)服務費用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務。業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，單個業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費？答：不能。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必須履行業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同的約定，交納物業(yè)服務費用。什么是業(yè)主大會？答：物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是對應物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？答：物業(yè)所在地區(qū)、縣國土房管局會

18、同街道辦事處負責協(xié)調物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應當考慮建筑規(guī)模、自然形成、設施設備共用程度及社區(qū)建設等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設立項、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結構相連的區(qū)域，應本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。什么是公共性物業(yè)管理服務、特約性物業(yè)管理服務？答：公共性物業(yè)管理服務指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內提供的共用部位共用設施設備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內容的綜合服務。一般提到的物業(yè)管理服務主要為公共性物業(yè)管理服務。特約性服務指受個別業(yè)主的單獨委托提供的服務。比如戶內自用部位和設備的維修、室內保潔、代訂機票、報紙等。物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務委托專

19、業(yè)公司？答：可以，一個物業(yè)管理區(qū)域應由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務以并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務時，是否有權對違反業(yè)主（臨時）管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時）管理規(guī)約的規(guī)定以及物業(yè)服務合同的授權，有權要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時）管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權采取其他處理措施。車輛停放時停車人享有什么權

20、利？應遵守什么規(guī)定？答：車輛停放時停車人有權按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務。同時停車人應遵守停車管理制度，交納停車管理服務費用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設施等。出租房屋時，物業(yè)服務費用由誰來交納？答：出租房屋時，物業(yè)服務費用的交費義務為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應交納物業(yè)服務費用？答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應全額交納物業(yè)服務費用。電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？答：電梯費用由樓內全體產權人按建筑面積比例分攤，蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例第四十條：建

21、設單位應當對共用場地、設施設備單獨配置水、電等計量器具。物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、設施設備消耗的水、電數(shù)量及其金額，按照實際支出和約定的收費方式向全體業(yè)主合理分攤。但物業(yè)服務合同另有約定的除外。物業(yè)的電梯、水泵、中央空調等設施運行費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)服務企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤。具體分攤辦法在物業(yè)服務合同中約定。電梯起始層的業(yè)主不承擔電梯運行費（電梯起始點設在地下層的除外），但應當承擔維修、更新改造費用。物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費的，在停車管理中應承擔何種責任？答：物業(yè)管理企業(yè)應負責車輛的看管和停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理

22、方案；對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，24小事設專人看管；長期存放的，應簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權利義務。裝修時業(yè)主是否要交納裝修押金和裝修服務費？答：裝修時，業(yè)主應當按照裝修服務協(xié)議繳納裝修保證金2000元/戶，不能收取裝修服務費。因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務費嗎？答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當與建設單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構對物業(yè)費用進行審

23、計？答：業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務支出或成本進行審計。審計機構由雙方共同委托，審計費用由全體業(yè)主承擔，審計結果對雙方都有約束力。業(yè)主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？答：商品住宅專項維修資金是屬于業(yè)主所有的，由市房地產主管部門負責代管，并存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、專款專用。物業(yè)管理區(qū)域內的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？答：物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設施等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變

24、公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關手續(xù)。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設施設備？答：物業(yè)共用部位、共用設施設備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。如需占用

25、物業(yè)共用部位、共用設施設備，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。能否在房屋樓頂架設廣告牌?答：一幢樓內有多個產權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設廣告牌，應征得業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，依法辦理有關手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質、使其保值增值的作用。為

26、了維護公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守業(yè)主（臨時）管理規(guī)約和小區(qū)有關規(guī)章制度的規(guī)定。鄰居占用了公共樓道怎么辦？答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。物業(yè)區(qū)域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護？答：物業(yè)區(qū)域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修養(yǎng)護。物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應該配合？答

27、：小區(qū)內房屋結構相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎設施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進行入戶維修時，業(yè)主應當配合。業(yè)主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？答：由于業(yè)主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。造成損失的，業(yè)主應當賠償。小區(qū)內的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？答：如果是人為造成小區(qū)公用設施損壞的，由損壞者負責修復

28、；造成損失的，應當賠償損失。如果責任不明確的，維修費用應該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔。為什么要規(guī)范房屋裝修行為？答：我國住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位；單幢樓或小區(qū)內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、消防等設施設備。不當?shù)难b飾裝修會導致結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到整幢樓、整個小區(qū)的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企

29、業(yè)嗎？答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業(yè)主的人身和財產安全構成威脅等。同時，物業(yè)管理公司有義務根據(jù)物業(yè)服務合同的約定對物業(yè)進行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理公司。業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議嗎？答：業(yè)主應當在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協(xié)議

30、。住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？答：按照建設部第110令住宅室內裝飾裝修管理辦法的規(guī)定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（1）未經原設計單位或者具有相應資質等級設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（4）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；（5）未經批準，不得

31、搭建建筑物、構筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施。（6）其他影響建筑結構和使用安全的行為。業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進行入戶檢查？答：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結束后，物業(yè)管理企業(yè)應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務協(xié)議的予以制止；情節(jié)嚴重的，及時向有關部門報告。應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？答：住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。住宅室內裝飾裝修工程的保修期有多長時間？答：在正常使

32、用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。什么時候應成立業(yè)主大會？答：物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應當召開首次業(yè)主（代表）大會：根據(jù)蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應當召開首次業(yè)主（代表）大會：（一）已交付使用物業(yè)的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的；（二）同一物業(yè)管理區(qū)域內分期開發(fā)的住宅區(qū)，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達到百分之三十，但交付使用已超過兩年的。由首屆業(yè)主大會選舉產生業(yè)主

33、委員會。義務及權利參照國家相關規(guī)定。如何召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會？答：應按以下步驟召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：（1）成立籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議由所在地的街道辦事處負責組織業(yè)主代表、建設單位（或公有住房出售單位）、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見基礎上確定。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設單位組成?；I備組的主要職責如下：確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案）；確定業(yè)主身份，確定業(yè)主

34、在首次業(yè)主大會會議上的投票權；確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單；做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。上述工作應以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。（2）籌備組應自組成之日起30日內組織召開首次業(yè)主大會會議，審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約，并選舉產生業(yè)主委員會。區(qū)、縣國土房管局對籌備組召開業(yè)主大會會議工作進行指導、監(jiān)督。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。什么情況下可以不成立業(yè)主大會？答：物業(yè)管理區(qū)域只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權？答：首次業(yè)

35、主大會會議的投票權按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設面積計算。以每一平米為投票權計算基數(shù)，不足一平米部分不予計算。以后業(yè)主大會會議的投票權計票方式可以通過業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主大會會議以什么形式召開？答：業(yè)主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，可以書面委托代理人參加。業(yè)主大會是否要定期開會，由誰召開？答：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：(1)20%以上業(yè)主提議的；(

36、2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；(3)業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主大會具有哪些主要職責？答：業(yè)主大會主要職責如下：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主大會如何決議才有效？答：決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應

37、當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。什么是業(yè)主委員會，與業(yè)主大會是什么關系？答：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具體實施業(yè)主大會的決議。業(yè)主委員會組成人數(shù)一般為5至9人的單數(shù)，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。業(yè)主委員會職責是什么？答：業(yè)主委員會的主要職責為：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會應當監(jiān)督違反物業(yè)

38、服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用。什么人可以當選業(yè)主委員會委員？答：具備以下資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會委員：（1）具有完全民事行為能力的業(yè)主；（2）遵守國家有關法律、法規(guī)；（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主（臨時）規(guī)約、模范履行業(yè)主義務；（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（5）具有一定組織能力；（6）具備必要的工作時間。在實際工作中，鼓勵和支持物業(yè)管理區(qū)域內具有業(yè)主身份的各級人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會委員參與物業(yè)管理。業(yè)主委員會是否需要備案？答：業(yè)主委員會應自選舉產生之日起30內，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國土房管局備案。備案時須提交業(yè)主

39、委員會備案單及業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。業(yè)主委員會如何作出決定？答：經1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經委員人數(shù)半數(shù)以上通過。業(yè)主委員會的決定應以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。什么情況下業(yè)主委員會委員資格終止？答：出現(xiàn)以下情況時業(yè)主委員會委員資格終止：（1）因物業(yè)轉讓，滅失等原因不在是業(yè)主的；（2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；（3）因疾病等原因喪失履行職責能力的；（4）有犯罪行為的；（5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；（6）拒不履行業(yè)主義務的；（7

40、）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。業(yè)主大會、業(yè)主委員會是否可以作出于物業(yè)管理無關的決定？答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出于物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。什么是業(yè)主規(guī)約？答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。主要內容是對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項。什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？答：業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主大會制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。業(yè)主大會議事規(guī)則主要就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定方法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。業(yè)主大會、

41、業(yè)主委員會與社區(qū)建設是怎樣的關系？答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設，是城市管理的重要基礎工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權益，促進社區(qū)建設全面發(fā)展。按照有關規(guī)定，社區(qū)居委會指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與成立業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關、與社區(qū)居委會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域的社會治安的相關工作。住宅小區(qū)業(yè)主大會會議，應當告知相關的社區(qū)居委會；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當聽取社區(qū)居委會的建議；積極配合社區(qū)居委會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。問49、物業(yè)服務一般包含哪些內容？答：物

42、業(yè)服務的內容按照物業(yè)服務合同的約定實行。物業(yè)服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。住宅小區(qū)的一般性概念？住宅住宅，就是供人們居住并具備可供人們生活起居的功能和設施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。住宅小區(qū)一般稱“居住小區(qū)”，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 700015000人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。按建筑結構分類的住宅 ？什么是

43、磚混結構住宅？磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等。 “混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱為磚混結構住。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。什么是框架結構住宅？框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好。 經久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結構。其缺

44、點是工藝比較復雜，建筑造價較高。什么是鋼混結構住宅？這類住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。什么是住宅的進深、開間、層高、凈高？住宅的進深住宅的進深，在建筑上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求。在住宅的高度（層高）和寬度（開間），確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使

45、住房成狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足。進深大的住宅可有效地節(jié)約用地。住宅的開間在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱為開間。與住宅的進深一樣，住宅的開間在設計上也有嚴格的規(guī)定。就我國目前大量建造的磚混住宅來講，住宅開間一般不得超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。住宅的層高和凈高住宅的高度計量除了用“米”，還可以用“層”來計算，每一層的高度在設計上有一定要求，稱為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目

46、前一般住宅層高都在2.8-3米左右。住宅建筑的高度（層數(shù)）的劃分住宅按層數(shù)劃分如下：1、 低層住宅為一層至三層；2、 多層住宅為四層至七層；3、 高層住宅為八層以上。國際通行劃分為四類：第一類：層數(shù)8-16層，房屋高度在25-50米之間，通常稱為小高層住宅； 第二類：層數(shù)17-25層，最高度達75米； 第三類：層數(shù)26-40層，最高達100米； 第四類：層數(shù)在40層以上，高度超過100米，稱為超高層住宅；目前國內極少有超高層的住宅。配建設施 配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 公共活動中心 公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心

47、和組團中心等。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 產權證書產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。 住宅部品 住宅部品：一詞譯自日文。意指在住宅里面有獨立功能的住宅工業(yè)產品，如門、窗、廚具、潔具等。它區(qū)別于建筑原材料，如沙、石、水泥等；又區(qū)別于建筑物結構配件，如窗臺、 門窗過梁、水泥預制件等。房屋產權 房屋產權是指房

48、產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。 所有權房屋的所有權，是指在法律規(guī)定的范圍內，對房屋全面支配的權利。根據(jù)中華人民共和國民法通則的規(guī)定，房屋的所有權可分解為占有、使用、收益和處分四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容占有權房屋的占有權，通常由所有權人在房地產買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權與所有權分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權轉給非所有權人房客來行使。這時，房屋所有權人并不因而喪失對房屋的所有權。使用權房屋的使用權，是指房主按照住房性能對房屋進行

49、事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權收益權 房屋的收益權，是指房主收取房屋這項財產所產生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將部分收益權通過法律形式轉讓給非房屋所有權人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。 處分權 房屋的處分權，表示房屋所有權的歸屬，是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權、繼承、贈與對象。有時房屋處分權也與所有權分離。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到

50、期不能清償債務，房屋的所有權也就轉歸債權人所有，債權人此時就可行使房屋的處分權。大產證 大產證：即開發(fā)商首先要取得的產權證，是開發(fā)商擁有房屋產權的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。小產證 小產證：即每個購房者拿到的產權證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產證，購房者才能去辦理小產證。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，

51、可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。 公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 實用面積 它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。 居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之

52、和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積），一般作為衡量居住水平的面積指標。 容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積之比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。 得房率 得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 套內面積 俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。 公攤面積商品房分攤的公用

53、建筑面積主要由兩部分組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。共有建筑面積房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。 共有建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。 銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（ 以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。 建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)

54、用地的比率（），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。 綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 層高層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 公用建筑面積

55、分攤系數(shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內建筑面積之和。 實用率實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率套內建筑面積套內建筑面積分攤的共有共用建筑面積 標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 陽臺陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。 平臺平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。 半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過

56、該房間凈高的13，且不超過12者 居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 公共綠地公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 道路紅線道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 共用建筑面積共用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入共用建筑面積。一般共用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立