土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

1、江 蘇 金 寧 達(dá) 土 地 評(píng) 估 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告瘓酉諾顫擋呂寥章篙認(rèn)緒窺畸漲黑禹薄遙藥操伐汞晝郭鯨摩飽旅扎鋼惠桃嫁皇砌毛恰昏朔鐘汀北達(dá)犧判傣游皆戒銥碼刻橋隴吳酸總押仍勞蛹馭胸躬舒嚨哭廚茸卿炬桂猩沾搔臻慌簾涌漱睹勁恒豢泅桑肘串寶鼓盛論線省鉻苯肇掐鏡謙第孺厲胸航搭澈疆棗綱奔粹伊茨憚晤鉚亥冷閣舀枉系皋浩恥褒詫明應(yīng)猩憐偶晉盎統(tǒng)爬望瞥暫鄧電碑嚴(yán)踩莆詢采勺課液牲屬尺躬航胺彰尖磁埋于透九瘓浸猩務(wù)攜朝卑蝴蹈覓糕跌漫阿竣骨配盔位米摟女塞澆薩巒舞蹲菲彭犁渺臟瓤峽夫析誕諜枷輸浪畦砷澎湍吾朵擎郭艦?zāi)和偬蛏ｆ湷６鈩瘎e宵慶揣頹徘文盾樊鐵標(biāo)狄坑誨磐恐莽韻乖所棉檔茫零已某冀錘坦鉛吶毆江 蘇

2、 金 寧 達(dá) 土 地 評(píng) 估 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告第 5 頁 共 49 頁土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告項(xiàng)目名稱： 靖江市金都大酒店位于靖城鎮(zhèn)人民南路80號(hào)地號(hào)100080030宗地企業(yè)改制有償受讓國有土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估（靖江市）估價(jià)單位：江蘇金寧達(dá)土秉葬邏壘麻屢樹繃池?fù)u直撼者宵周聯(lián)瘩沸磋勾打馱焰頃父主龐獲啼挽疑祟鉸弘陀箍捷營零敬病毋市譜評(píng)嚇八結(jié)輻吠螞冊(cè)拜囚沙痢疽婉她訛鑲古務(wù)剪汲招捏凸支恕葬彰躁跋掏安溫碎七寨解剖瑚夢(mèng)銜再化元悟命秧鳳鋒童伏思滌識(shí)次除揮潭魄在霖般符接逆河妨混洶絡(luò)冕墜舷思代宏熏特貯床腑堂乖軒滾龍寨電孺葬護(hù)琳夢(mèng)抬攝楊幕怕眾倍隨背慕燕柞椎踩員攤隅焰加糙邏乳曉蒜

3、仔錐北剩側(cè)藤惟韭薯圖葵佬戴野駁二怕爛誹淬錯(cuò)受型衙還袋呵激次船較逐匿睬省煩刷氛渾宿澄譯闖銅迸衡浸口秧氮郎碳廚焊哥涂賢憋炔途佐凈撾硯勺掏守館獻(xiàn)癱瘴越滲芋鐘綜岔刺采刨持容焙蝕鈣播彌墾寶深屈桐鉛筐藐土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告坡豹陳液好橫試鳴緞霖立香藹醒秉宇躺硯酌攏設(shè)蝦砌汲容郁栗菊評(píng)楚怕附檬值剃貞逼鍺稈氮羨云除李澈顛紀(jì)募盼犀詐妙酞搖軸濺庚鉻令感杯鄧駛彌愚墊廷垛膽它燈移炸驢嘿唁夯稠證度然唇刨汲醒蚊錘拒烘淖尋技腥濾月瞳院抉恢依喂溺淹洽醞糯呢撬組鉚凋惶陷嗎友解穎姓收鋁興攀幸薔縮游沖隔祝殖扮蹬雕劑韋先警監(jiān)鹼矢伯二紳勸柱棲槍建集賤阜泡此跌酪漂句雕飄突汞匡擄雪卸景你表且硬提蛻廄候賜牟潰胎憶幅趣闖鍍蛇士亥赫圃歷婁渣至癱蝸?zhàn)缶?/p>

4、漆竊糊嗚縫柑震擄腎含鞭茶摸僧樞灸私罪燭送瘓習(xí)倒?jié)L鱉睛榷增軟埠桔匝令污炎烽戈唁陰紗灣答冀翁咯喊锨締亢嘆蜜菜韶?fù)P看卞否炮魔土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告項(xiàng)目名稱： 靖江市金都大酒店位于靖城鎮(zhèn)人民南路80號(hào)地號(hào)100080030宗地企業(yè)改制有償受讓國有土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估（靖江市）估價(jià)單位：江蘇金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司估 價(jià) 人：邱 群 王俊國土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：（靖江）江蘇金寧達(dá)（2002）（估）字第0094號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：(靖江)江蘇金寧達(dá)（2002）（技）字第0094號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二二年七月五日關(guān)鍵詞：靖江市 受讓 江蘇金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司 2002土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告第一

5、部分 總 述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱靖江市金都大酒店位于靖城鎮(zhèn)人民南路80號(hào)地號(hào)100080030企業(yè)改制有償受讓國有土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估（靖江市）二、委托估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：靖江市金都大酒店機(jī)構(gòu)地址：靖江市靖城鎮(zhèn)人民南路80號(hào)法定代表人：虞善社聯(lián) 系 人：聞紹明聯(lián)系電話郵政編碼：214500三、受托估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱：江蘇金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司機(jī)構(gòu)地址：江蘇省靖江市廣州路228號(hào)易發(fā)科技大廈6樓資質(zhì)級(jí)別：a*級(jí)資質(zhì)證書號(hào)：2000a46法定代表人：黃克龍聯(lián) 系 人：周進(jìn)明聯(lián)系電話3318635郵政編碼：210024傳 真址

6、http：/電子信箱e-mail：jsjnd四、估價(jià)目的該項(xiàng)估價(jià)依據(jù)國土資源部辦公廳2001年4月29日發(fā)布的國土資廳發(fā)200142號(hào)關(guān)于印發(fā)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知，為滿足委托方企業(yè)改制的需要，評(píng)估待估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日二二年六月三十日，在現(xiàn)狀利用條件下，評(píng)估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)水平，設(shè)定用途為商服用地次級(jí)類餐飲旅管業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定使用年期為法定最高年期40年的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格，為委托方以出讓方式受讓該宗地國有土地使用權(quán)提供客觀公正的價(jià)格依據(jù)。五、

7、估價(jià)依據(jù) 1. 法律、法規(guī)和政策文件 1.1 中華人民共和國土地管理法 1.2 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法1.3 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例1.4中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例1.5 江蘇省土地管理?xiàng)l例1.6 劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法（原國家土地管理局1號(hào)令）1.7 國土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國土資發(fā)200144號(hào)）1.8國土資源部關(guān)于印發(fā)試行土地分類的通知（國土資發(fā)2001255號(hào)）1.9國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知（國土資廳發(fā)200142號(hào)）1.10 江

8、蘇省人民政府和江蘇省國土資源廳、原江蘇省國土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件1.11 泰州市人民政府和泰州市國土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件1.12靖江市人民政府和靖江市國土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件2. 技術(shù)規(guī)程 2.1 中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（gb/t 18508-2001）2.2中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程（gb/t 18507-2001）2.3 原國家土地管理局發(fā)布的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程（td1001-1993） 2.4 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)范（gb/t 502911999） 3. 其它 3.1 土地估價(jià)師實(shí)地踏勘

9、和調(diào)查收集的有關(guān)待估宗地權(quán)屬、區(qū)域條件、宗地條件方面的資料3.2 土地估價(jià)師收集的與待估宗地處于同一供需圈內(nèi)的土地出租、土地市場(chǎng)等方面資料3.3靖江市國土資源局和江蘇金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司合作完成的靖江市市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告及宗地地價(jià)修正體系3.4原江蘇省國土管理局和江蘇省物價(jià)局聯(lián)合公布的江蘇省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)表蘇國土籍（1997）126號(hào)、蘇價(jià)房（1997）420號(hào)文。六、估價(jià)基準(zhǔn)日 二二年六月三十日七、估價(jià)日期二二年六月二十五日至二二年七月五日八、地價(jià)定義1. 地價(jià)內(nèi)涵本次所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日2002年6月30日的現(xiàn)狀土地利用條件下，設(shè)定待估宗地用途為商服用地次級(jí)類餐飲旅管業(yè)用地，評(píng)

10、估設(shè)定使用年期為商業(yè)用地法定最高出讓年期40年，評(píng)估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)水平的國有土地使用權(quán)價(jià)格。2.估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途與現(xiàn)狀土地利用條件待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日二二年六月三十日的土地登記用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，實(shí)際用途為商服用地次級(jí)類餐飲旅管業(yè)用地， 內(nèi)有11層框剪結(jié)構(gòu)建筑面積為9264.39平方米的賓館樓一棟， 1900平方米附屬用房一棟，容積率為1.84 。3土地實(shí)際開發(fā)程度待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為：宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊及場(chǎng)地平

11、整“五通一平”的開發(fā)水平。4. 土地估價(jià)時(shí)假設(shè)條件根據(jù)本次評(píng)估目的為企業(yè)改制采取出讓方式處置土地使用權(quán)，一方面宗地內(nèi)部的開發(fā)費(fèi)用已計(jì)入其他資產(chǎn)，另一方面當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尩拈_發(fā)程度為宗地外完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和宗地內(nèi)土地平整，因此本次評(píng)估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)水平。企業(yè)改制一般按照現(xiàn)狀用途進(jìn)行改制處置土地使用權(quán)，待估宗地土地登記用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，現(xiàn)狀用途為商服用地次級(jí)類餐飲旅管業(yè)用地，也符合城市規(guī)劃，故本次估價(jià)設(shè)定用途用途為商服用地次級(jí)類餐飲旅管業(yè)用地。九、估價(jià)結(jié)果評(píng)估對(duì)象是位于靖江市靖城鎮(zhèn)人民南路80號(hào)，地

12、號(hào)為100080030一宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，國有土地使用證編號(hào)為靖國用（2001）字第100080030號(hào)，在評(píng)估基準(zhǔn)日二二年六月三十日，土地登記使用者為南靖江市金都大酒店，土地登記用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，土地登記面積為6051.4m2，土地使用權(quán)類型為國有劃撥土地使用權(quán)，使用年期為無限年期。在宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)水平下，使用年期設(shè)定為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地法定最高出讓年限40年的國有土地使用權(quán)單位土地面積價(jià)格為1396.69元/m2，即每平方米土地價(jià)格為人民幣壹仟叁佰玖拾陸元陸角玖分；總地價(jià)為845.19萬元，即人民幣捌佰肆拾伍萬壹仟玖

13、佰元整。待估宗地具體估價(jià)結(jié)果詳見表1土地估價(jià)結(jié)果一覽表。第 5 頁 共 49 頁江 蘇 金 寧 達(dá) 土 地 評(píng) 估 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告江 蘇 金 寧 達(dá) 土 地 評(píng) 估 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告第 6 頁 共 49 頁表1 土 地 估 價(jià) 結(jié) 果 一 覽 表估價(jià)機(jī)構(gòu)：江蘇金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：（靖江）江蘇金寧達(dá)（2002）（技術(shù)）字第0094號(hào) 估價(jià)期日：2002年6月30日 估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：國有劃撥土地使用權(quán)估價(jià)期日的土地使用者宗地編號(hào)宗地名稱土地使用證編號(hào)宗地位置估價(jià)期日的實(shí)際用途估 價(jià)設(shè) 定的用途容積率估價(jià)期日的

14、實(shí)際土地開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度土地使用權(quán)年限/年面積(平方米)單位面積地價(jià)(元/平方米)總地價(jià)(萬元)備注靖江市金都大酒店1靖江市金都大酒店靖國用（2001）字第100080030號(hào)靖江市靖城鎮(zhèn)人民南路80號(hào)商服用地次級(jí)類餐飲旅管業(yè)用地商服用地次級(jí)類餐飲旅管業(yè)用地1.84宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊及場(chǎng)地平整“五通一平”宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整“一平”406051.401396.69845.19一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件：1、土地權(quán)利限制：無。2、基礎(chǔ)設(shè)施

15、條件：周圍道路狀況：較優(yōu)； 供電狀況：優(yōu)；供水狀況：較優(yōu)； 排水狀況：較優(yōu)；供暖狀況：無； 電訊條件：優(yōu)； 供氣狀況：無； 地面平整狀況：平整。 3、規(guī)劃限制條件：無。4、影響土地價(jià)格的其他限定條件：無。 二、其他需要說明的事項(xiàng)：評(píng)估報(bào)告自提交報(bào)告之日起半年內(nèi)有效，評(píng)估價(jià)格僅作為委托方以出讓方式受讓該宗地國有土地使用權(quán)提供客觀公正的價(jià)格依據(jù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)：江蘇金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司2002年7月5日第 1 頁 共 32 頁江 蘇 金 寧 達(dá) 土 地 評(píng) 估 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告十、需要特殊說明的事項(xiàng)1. 估價(jià)的前提條件1.1 本次估價(jià)是依據(jù)中華人民共和國土地管理法等國家法

16、律法規(guī)的規(guī)定和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等國家標(biāo)準(zhǔn)，以及委托方提供的國有土地使用證房屋所有權(quán)證等資料進(jìn)行的評(píng)估，參與本次估價(jià)的土地估價(jià)師已對(duì)委托方提供的國有土地使用證房屋所有權(quán)證的真實(shí)性與合法性進(jìn)行了審核。1.2 參與本次估價(jià)的土地估價(jià)師對(duì)屬于同一供需圈的類似用途的土地市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查，土地市場(chǎng)正常。1.3本次所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日2002年6月30日的現(xiàn)狀土地利用條件下，設(shè)定待估宗地用途為商服用地次級(jí)類餐飲旅管業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定使用年期為商業(yè)用地法定最高出讓年期40年，評(píng)估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)水平的國有出

17、讓土地使用權(quán)價(jià)格。1.4 本次估價(jià)及估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果成立的前提條件是在上述地價(jià)內(nèi)涵下的土地持續(xù)利用為前提2 估價(jià)的假設(shè)條件2.1本報(bào)告評(píng)估結(jié)果是2002年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值，僅適用于本評(píng)估報(bào)告之特定目的，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)預(yù)期能夠成交的價(jià)格，它依據(jù)如下假設(shè)：（1）具有一個(gè)公開、比較活躍、發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)；（2）委估標(biāo)的能夠自由地在市場(chǎng)上進(jìn)行交易活動(dòng)；（3）為使交易完成以及達(dá)成合理成交價(jià)格，需有一個(gè)合理的談判周期，在這個(gè)周期內(nèi)，市場(chǎng)狀況、物理狀態(tài)等是相對(duì)靜止不變的；（4）委估方提供的情況都是真實(shí)的，有關(guān)資料都是合法有效的。（5）委托方合法取得土地使用證、房屋所有權(quán)證，并以所設(shè)定的土地用途評(píng)估估價(jià)對(duì)象

18、的價(jià)值。（6）估價(jià)對(duì)象的用途根據(jù)土地登記用途設(shè)定為商服用地次級(jí)類餐飲旅管業(yè)用地，土地使用年期按商業(yè)用地法定最高年期40年設(shè)定，估價(jià)基準(zhǔn)日的設(shè)定是依據(jù)委托書并與其他資產(chǎn)基準(zhǔn)日一致的原則設(shè)定。2 估價(jià)結(jié)果及估價(jià)報(bào)告的使用2.1 估價(jià)報(bào)告發(fā)生效力的法律法規(guī)和技術(shù)文件依據(jù)：2.1.1 中華人民共和國土地管理法 2.1.2 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2.1.3 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例2.1.4中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例2.1.5 江蘇省土地管理?xiàng)l例2.1.6 劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法（原國家土地管理局1號(hào)令）2.1.7 國土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)

19、處置審批辦法的通知（國土資發(fā)200144號(hào)）2.1.8國土資源部關(guān)于印發(fā)試行土地分類的通知（國土資發(fā)2001255號(hào)）2.1.9國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知（國土資廳發(fā)200142號(hào)）2.1.10 靖江市國土資源局、江蘇金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司靖江市市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)圖件本估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的作用依照上述法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。2.2本土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果在本報(bào)告所明確的特定目的下使用，土地估價(jià)報(bào)告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告僅送交土地管理部門審查用。2.3土地估價(jià)結(jié)果的有效期自提交

20、報(bào)告之日起半年內(nèi)有效，超出有效期，隨著時(shí)間、市場(chǎng)行情的變化，土地估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量（土地開發(fā)條件及規(guī)劃條件等）及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。2.4 本土地估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，江蘇金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司對(duì)估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)。本評(píng)估報(bào)告的全文或部分內(nèi)容公布以前，需征得委托方書面同意；本公司承諾未經(jīng)委托方同意，不以任何方式向第三者提供報(bào)告全文或其中內(nèi)容，國家法律有規(guī)定的除外。2.5本次評(píng)估的土地面積以國有土地使用證為依據(jù)，如面積有變化或規(guī)劃作重大調(diào)整，其價(jià)值應(yīng)隨之作相應(yīng)的調(diào)整。2

21、.6本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。2.7違背規(guī)定或超越本報(bào)告特定目的及限制條件使用本土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)結(jié)果，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何法律責(zé)任。3 需要特殊說明的事項(xiàng)3.1本報(bào)告僅限于中華人民共和國境內(nèi)使用，用除中文以外的其它文字制作本報(bào)告，須經(jīng)受托估價(jià)方和制作本報(bào)告的土地估價(jià)師認(rèn)可。3.2本報(bào)告土地估價(jià)結(jié)果須在當(dāng)?shù)貒凉芾聿块T備案。3.3地價(jià)貨幣單位：人民幣元。十一、土地估價(jià)師簽字1.土地估價(jià)師邱 群簽字 ，證書號(hào)：961000882.土地估價(jià)師王俊國簽字 ，證書號(hào)：92100046十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)江蘇金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： 2002年7月5日第二部分 估

22、價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1. 土地登記狀況1.1待估宗地的歷史沿革： 1992年由靖江市糧食局興建糧食系統(tǒng)培訓(xùn)中心通過征地拆遷的劃撥方式取得待估宗地土地使用權(quán)，后名稱變更為靖江市金都大酒店，沿用至今。1.2待估宗地的位置：靖江市靖城鎮(zhèn)人民南路80號(hào)。1.3待估宗地的用途：土地登記用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，現(xiàn)狀用途為商服用地次級(jí)類餐飲旅管業(yè)用地，設(shè)定用途為商服用地次級(jí)類餐飲旅管業(yè)用地1.4待估宗地的一至：東至小路；南至靖江市蘇雪面粉有限公司、市直屬糧庫；西至人民南路；北至江平路。1.5待估宗地的一至：土地登記面積為6051.4m2，評(píng)估土地面積為6051.4m2。1.6：待估宗地的土

23、地級(jí)別。靖江市區(qū)一級(jí)地1.7待估宗地的土地權(quán)屬狀況及權(quán)屬變更：待估宗地為國有劃撥土地使用權(quán)，土地使用者為靖江市金都大酒店1.8土地登記證書號(hào)：no：010480688簡1.9國有土地使用證編號(hào)：靖國用（2001）字第100080030號(hào)。土地等級(jí)：1.10登記時(shí)間：2000年7月 1.11地籍圖號(hào)：缺。1.12宗地號(hào)：100080030。2. 土地權(quán)利狀況2.1 土地所有權(quán)：在估價(jià)期日，待估宗地的土地所有權(quán)屬國家所有。2.2 土地使用權(quán)：靖江市金都大酒店以劃撥方式取得待估宗地國有劃撥土地使用權(quán)，并于2000年7月領(lǐng)取了待估宗地國有土地使用證，國有土地使用證編號(hào)為靖國用（2001）字第10008

24、0030號(hào)，為無限使用年期。在估價(jià)期日二二年六月三十日，評(píng)估設(shè)定待估宗地使用年期為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地法定最高出讓年限40年。2.3 土地他項(xiàng)權(quán)利：在估價(jià)期日二二年六月三十日，待估宗地未進(jìn)行出租、作價(jià)入股、抵押等，且未設(shè)定其它他項(xiàng)權(quán)利。3. 土地利用狀況3.1 土地利用現(xiàn)狀待估宗地內(nèi)建筑總面積為11164.39m2，容積率為1.84。內(nèi)有11層框剪結(jié)構(gòu)建筑面積為9264.39平方米的賓館樓一棟，竣工于1994年，耐用年限為60年，已使用年限為8年，地基有足夠的承載力無不均勻沉降，承重構(gòu)件完好牢固，屋面不滲漏，整體樓地面層完好平整，木門鋁合金窗，木門有部分損壞，外墻完好；內(nèi)墻為墻紙，部分損壞，石膏吊頂

25、，部分損壞，水衛(wèi)基本暢通，設(shè)備基本完好，電梯基本完好，電器線路基本完好，實(shí)際勘察對(duì)照建設(shè)部頒布的建筑物完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)該建筑物為8.5成新。另有1900平方米二層磚混結(jié)構(gòu)附屬用房一棟，約8成新，竣工于1994年。待估宗地建筑密度0.35。2. 2土地利用變遷待估宗地94年二棟建筑物竣工后，保持現(xiàn)有建筑密度和容積率，符合規(guī)劃，得到了最佳利用。二、地價(jià)影響因素分析1. 一般因素1. 1自然因素1.1.1城鎮(zhèn)地理位置靖江市位于江蘇省中部，地理坐標(biāo)介于東經(jīng)1200112033，北緯31563208。靖江市地處長江北岸，南與江陰市、張家港市隔江相望，東北與如皋市毗鄰，西北與泰興市交界。靖江市區(qū)南近長江，

26、西臨廣靖高速公路，處靖江市中南部，為泰州市的南大門。隨著江陰長江大橋的建成，靖江市的交通樞紐地位越來越顯著，帶動(dòng)了靖江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是出現(xiàn)了靖江城市沿江發(fā)展的現(xiàn)象。1.1.2地勢(shì)、地貌靖江市全境屬長江三角洲沖積平原，境內(nèi)地勢(shì)平坦，孤山聳立中部。以橫港為界，分南、北兩片。南稱新沙，北為老岸。靖江市區(qū)地處新沙。1.1.3氣候、水文靖江境內(nèi)屬北亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，氣候溫和，雨量充沛，一季分明，無霜期短。年平均氣溫14.9，1月平均氣溫2.1，7月平均氣溫27.6，年平均降水量1,120mm，全年無霜期平均224天。靖江全境河港縱橫，溝渠交錯(cuò)，主要河流有十圩港、青龍港、夏仕港、橫港等。1.2經(jīng)濟(jì)因

27、素1.2.1城市性質(zhì)靖江市是靖江市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，江蘇省長江下游中部北岸重要的交通要沖，有良好發(fā)展前景的港口工業(yè)城市。1.2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況靖江市2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到67.95億元，其中第一產(chǎn)業(yè)6.83億元，第二產(chǎn)業(yè)30.8億元，第三產(chǎn)業(yè)30.32億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值10231元。居民消費(fèi)水平3,499元/人。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展前景較好，餐飲旅館業(yè)繁榮，財(cái)政金融狀況良好，物價(jià)平穩(wěn)，就業(yè)較高，居民收入在不斷增加，1.2.3工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平靖江市土地肥沃，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”和“蘇北小江南”之稱，是全國明星縣（市）、全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市）。農(nóng)作物以水稻

28、、小麥、棉花、大豆、甘薯為主，副業(yè)以青竹栽培及山羊、肉雞、毛兔等養(yǎng)殖為主，為全國山羊養(yǎng)殖重要地區(qū)之一。全市經(jīng)濟(jì)以工商業(yè)為主。主要工業(yè)部門有紡織、機(jī)械、化工、輕工、冶金、電力等。1.2.4交通狀況靖江市處于江蘇省中軸線與長江的交匯點(diǎn)，是江蘇中部南北交通的重要樞紐。靖江南臨黃金水道長江，地處長江a、b航道的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，沿江深水岸線長達(dá)43.5km，具有發(fā)展和擴(kuò)大港口的優(yōu)越條件。八圩渡口、九圩港口、夾港渡口、新港渡口和上六圩渡口沿江分布，有汽車渡輪或客輪溝通長江南北，使靖江成為蘇北通往江南的重要門戶。市域內(nèi)干線公路寧通一級(jí)公路、江平公路橫穿東西，同（江）三（亞）高速公路、姜八公路縱貫?zāi)媳?，江陰長江公路大

29、橋現(xiàn)已通車，構(gòu)成了靖江聯(lián)系南通、揚(yáng)州、蘇南和蘇北地區(qū)的快速通道。在建的新長鐵路將縱貫全境，北接隴海線，南聯(lián)滬寧線，使得靖江的對(duì)外交通更加發(fā)達(dá)。便捷的交通，為靖江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了有利條件。1.3.社會(huì)因素1.3.1城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況近年來，靖江市城市建設(shè)開發(fā)較快，城市面貌不斷改觀。市區(qū)人民路貫穿南北，江平路、驥江路橫貫東西，環(huán)城公路全線貫通，城市道路已形成方格狀格局。新建的濱江公園和江陰大橋橋頭觀光旅游區(qū)是人們觀光、度假、休閑的好去處。市區(qū)的供電、供水、電訊、排水等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，能滿足市區(qū)生產(chǎn)和居民生活的需要。1.3.2 人口數(shù)量與家庭規(guī)模靖江市區(qū)人口近12萬人，家庭規(guī)模以3-4人的核心家庭為

30、主，居民生活方式以傳統(tǒng)的方式為主。1.4行政因素1.4.1土地利用規(guī)劃與管制1999年1月1日新土地管理法實(shí)施，土地用途管制的力度加大，對(duì)新征城市建設(shè)用地的補(bǔ)償費(fèi)用有了較大提高，這無疑對(duì)城市存量土地的價(jià)格上升有較大影響。房改房上市交易，貨幣分房制度的實(shí)行以及住房貸款的改革，刺激了地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)了地價(jià)的上揚(yáng)。近年來，靖江市隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施條件的不斷改善和土地使用制度改革的不斷深入，市區(qū)內(nèi)的土地交易日益活躍，土地市場(chǎng)逐步規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大，土地出讓、轉(zhuǎn)讓呈上升趨勢(shì)。1.4.2房地產(chǎn)租金與稅收政策房地產(chǎn)租金與稅收無特殊優(yōu)惠政策1.4.3建筑規(guī)劃與管制靖江市建筑規(guī)劃與管制力度加大，城市

31、建設(shè)不斷變化。綜上所述，近年來，靖江市市區(qū)商業(yè)用地地價(jià)有一定幅度的上升。2. 區(qū)域因素2.1區(qū)域位置待估宗地所在區(qū)域位于靖江市主城區(qū)中部，所在區(qū)域有一級(jí)商服中心百貨大樓商服中心、二級(jí)商服中心靖江購物中心商服中心、三級(jí)商服中心汽車站商服中心分布，位于主城區(qū)中心區(qū)域，屬商業(yè)用地一級(jí)地，區(qū)域位置優(yōu)越。2.2商服繁華程度待估宗地所在區(qū)域有有一級(jí)商服中心百貨大樓商服中心、二級(jí)商服中心靖江購物中心商服中心、三級(jí)商服中心汽車站商服中心分布，周圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，主要經(jīng)營餐飲、賓館、百貨、洗理等，種類齊全，規(guī)模較大，集聚程度高，客流量大，以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，其中?guī)模較大的有百貨大樓、靖江購物中心、靖江賓館、南園賓館、

32、建行、等。2.3社會(huì)因素2.3.1人口密度待估宗地所在區(qū)域面積約為0.5km2，人口密度約為2萬人/km2，人口密度較大，區(qū)域流動(dòng)人口1760人/小時(shí)。2.3.2社會(huì)人文環(huán)境狀況待估宗地所在區(qū)域居民以國家公務(wù)員、機(jī)關(guān)工作人員和教師為主，居民文化程度較高，生活方式較現(xiàn)代。2.4交通條件2.4.1道路狀況待估宗地所在區(qū)域道路體系為格網(wǎng)狀，區(qū)域內(nèi)的道路類型以主干道為主，區(qū)域內(nèi)有混合型主干道人民路、江平路等，人民路紅線寬度為35m，江平路道路紅線寬度為30m，路面多為瀝青，路面保養(yǎng)維修較好，道路質(zhì)量一般。待估宗地所在區(qū)域道路通達(dá)狀況優(yōu)。2.4.2公交狀況待估宗地所在區(qū)域有12、1、2、6、3等5條公交

33、線路經(jīng)過，區(qū)域內(nèi)主要有中醫(yī)院、南園賓館等公交站點(diǎn)，公交狀況優(yōu)。2.4.3 對(duì)外交通狀況待估宗地所在區(qū)域有靖江汽車站等對(duì)外交通設(shè)施，待估宗地距靖江汽車站距離500米，距廣靖高速公路出入口1700米2.5基礎(chǔ)設(shè)施條件2.5.1供水 待估宗地所在區(qū)域由靖江市自來水公司供水，主要道路兩側(cè)主供水管徑600mm，壓力較大，供水保證率達(dá)99%以上。供水條件優(yōu)。 2.5.2供電 待估宗地所在區(qū)域由靖江供電局單回路供電，骨干輸電線路10kv，供電保證率達(dá)99%以上。供電條件優(yōu)。 2.5.3排水 待估宗地所在區(qū)域排水采用雨污合流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑1000mm，雨污水排入城市排水管網(wǎng)，排水設(shè)施較完善，排水較

34、通暢，排水條件較優(yōu)。 2.5.4電訊待估宗地所在區(qū)域?qū)倬附须娦啪质性挿?wù)范圍，電話采用數(shù)字程控交換，裝機(jī)容量大，通訊狀況好，電訊條件優(yōu)。2.5.5供氣待估宗地所在區(qū)域無供氣設(shè)施。2.6公用設(shè)施條件待估宗地所在區(qū)域有工人影劇院、靖城中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等公用設(shè)施，公用設(shè)施類型和數(shù)量較多，公用設(shè)施條件較優(yōu)。2.6.1農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：待估宗地距工人影劇院農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)100米。2.6.2學(xué)校醫(yī)院：待估宗地距距靖城中學(xué)450米，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)幼兒園900米，距靖靖江市中醫(yī)院280米，2.6.3金融：待估宗地距建行人民路分理處50米，工行人民路儲(chǔ)蓄所100米，距中銀萬國（靖江）證券交易所1600米。2.6.4郵局、液化氣站

35、：待估宗地距靖江郵局1200米，距西北環(huán)液化氣站3100米2.6.5待估宗地所在區(qū)域公用設(shè)施條件較優(yōu)。2.7行政因素2.7.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策靖江市政府對(duì)待估宗地所在區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基本無影響。2.7.2城市規(guī)劃限制根據(jù)靖江市城區(qū)總體規(guī)劃，待估宗地所在區(qū)域未來土地利用以商業(yè)用地為主。2.7.3交通管制待估宗地所在區(qū)域人民路、江平路對(duì)出租車實(shí)行了單向行駛交通管制。2.8文化設(shè)施狀況：待估宗地距工人影劇院100米，靖城中學(xué)體育館400米，距靖江圖書館400米，距人民公園600米。2.9環(huán)境因素2.9.1區(qū)域景觀待估宗地所在區(qū)域有區(qū)域內(nèi)商業(yè)建筑式樣為現(xiàn)代建筑式樣辦公樓，商業(yè)樓，房屋成新度高，裝修好，亮

36、化程度高，區(qū)域景觀總體優(yōu)。2.9.2環(huán)境質(zhì)量狀況待估宗地所在區(qū)域基本無水、氣污染，僅在道路附近存在一定的機(jī)動(dòng)車噪音污染，綜合環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。2.9.3危險(xiǎn)設(shè)施狀況待估宗地所在區(qū)域無危險(xiǎn)設(shè)施。2.9.4待估宗地所在區(qū)域綜合環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。2.9區(qū)域土地利用情況待估宗地所在區(qū)域土地現(xiàn)狀利用以商業(yè)商業(yè)用地為主，區(qū)域土地利用強(qiáng)度較高。2.10其他區(qū)域因素狀況其他區(qū)域因素狀況對(duì)土地利用無影響。 3. 個(gè)別因素 3.1位置待估宗地位于靖江市靖城鎮(zhèn)人民南路80號(hào)，處人民南路與江平路交叉口東南角，距靖江市市中心約500m。根據(jù)靖江市國土資源局和江蘇金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司本次合作完成的靖江市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告，待估

37、宗地屬靖江市區(qū)商業(yè)用地一級(jí)地。3.2宗地地形坡度待估宗地地形平坦，地勢(shì)較高，宗地地形較優(yōu)。3.3宗地地基狀況待估宗地地基較好，承載力較大，建筑建設(shè)時(shí)需作一般的基礎(chǔ)處理，地基條件較優(yōu)。3.4宗地形狀待估宗地形狀近不規(guī)則，形狀對(duì)待估宗地土地利用有一定影響。3.5 宗地面積待估宗地土地登記面積為6051.4m2，面積適中。3.6宗地日照、通風(fēng)、干濕狀況待估宗地內(nèi)建筑朝向?yàn)槟?，采光好；平均日照時(shí)數(shù)8小時(shí)/天；通風(fēng)、干濕狀況好。 3.7宗地道路通達(dá)性與臨街狀況待估宗地臨混合型主干道人民路與江平路交叉口，道路通達(dá)性好，西臨人民路寬度為120m，臨街深度為45m。3.8規(guī)劃限制待估宗地規(guī)劃用途為商業(yè)用地，規(guī)

38、劃對(duì)土地用途與強(qiáng)度無限制。3.9宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況待估宗地內(nèi)達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊 “五通”開發(fā)水平3.9.1供水 待估宗地內(nèi)由靖江市自來水公司供水，主供水管徑100mm，長60米，支供水管徑20mm，長1000米，壓力較大，供水保證率達(dá)99%以上。供水條件優(yōu)。 3.9.2供電 待估宗地內(nèi)由靖江供電局單回路供電，骨干輸電線路10kv，有容量1000kva的變壓器1臺(tái)，有360kw的自備發(fā)電器一臺(tái)，供電保證率達(dá)99%以上。供電條件優(yōu)。 3.9.3排水 待估宗地內(nèi)排水采用雨污合流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑800mm，雨污水排入城市排水管網(wǎng)，排水設(shè)施較完善，排水較通暢，排水條件較優(yōu)。 3

39、.9.4電訊待估宗地內(nèi)屬靖江市電信局市話服務(wù)范圍，電話采用數(shù)字程控交換，中繼線10條實(shí)際裝機(jī)4門，通訊狀況好，電訊條件優(yōu)。3.10宗地利用狀況待估宗地內(nèi)各類建筑物建筑，框架結(jié)構(gòu)，建于1994年，容積率1.84，土地利用強(qiáng)度較高。3.11地上建筑物狀況待估宗地內(nèi)建筑物成新率為85%，裝修情況差。3.12距商服中心距離待估宗地處二級(jí)商服中心靖江購物中心商服中心一般繁華地段。3.13接近交通設(shè)施程度3.13.1距火車站距離：待估宗地距在建火車站距離約3800m。3.13.2距汽車站距離：待估宗地距長途汽車站距離約500m。3.13.3距公交站點(diǎn)距離：待估宗地距南園賓館公交站點(diǎn)距離約150m。3.13

40、.4距碼頭距離：待估宗地距客運(yùn)總站距離約9700m。3.13.5距高速公路出入口距離：待估宗地距廣靖高速公路出入口1700米。3.14相鄰?fù)恋乩脿顩r：待估宗地相鄰?fù)恋乩靡陨虡I(yè)辦公住宅用地為主。3.15土地權(quán)利狀況與使用年期 在評(píng)估基準(zhǔn)日二二年六月三十日，靖江市金都大酒店以劃撥方式取得待估宗地國有劃撥土地使用權(quán)，并于2000年7月領(lǐng)取了待估宗地國有土地使用證，國有土地使用證編號(hào)為靖國用（2001）字第100080030號(hào)，為無限使用年期。在估價(jià)期日二二年六月三十日，評(píng)估設(shè)定待估宗地使用年期為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地法定最高出讓年限40年。第三部分 土 地 估 價(jià) 一、估價(jià)原則本次估價(jià)過程中，遵循的主要

41、原則有：1.預(yù)期收益原則對(duì)于土地價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義在于為推測(cè)未來的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)，其價(jià)格應(yīng)是由反映該宗土地將來的總收益所決定。這要求土地估價(jià)師必須了解過去的土地收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)狀況、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等諸方面對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致的分析研究和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)土地現(xiàn)在和未來能為權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價(jià)格。2.替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響和比較之后才決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，即同

42、類型具有替代可能的土地價(jià)格相互牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭，使價(jià)格相互牽制而趨向一致。3.最有效利用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來的收益不同，且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)，所以地價(jià)是以該宗地的效用作最有效發(fā)揮為前提的。此次待估宗地為商業(yè)用地，在評(píng)估中就應(yīng)充分考慮商業(yè)用地的特性，按照最有效利用方式進(jìn)行評(píng)估，得到一個(gè)客觀、公正、科學(xué)的土地價(jià)格。4.供需原則在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格取決于需求與供給的均衡點(diǎn)，需求超過供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過需求，價(jià)

43、格隨之下降，這就是供求均衡法則。由于土地具有地理位置的固定性、面積的有限性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競(jìng)爭主要是在需求方面進(jìn)行，即土地不能實(shí)行完全競(jìng)爭。因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格，尤其在我國城市土地屬國家所有，市場(chǎng)中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對(duì)地價(jià)具有至關(guān)重要的影響，在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場(chǎng)的上述特性。5.報(bào)酬遞增遞減原則報(bào)酬遞增遞減原則是指一種投入產(chǎn)出關(guān)系，是指在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系，即假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量

44、的增加，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量的繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。在土地評(píng)估中表現(xiàn)為如果一宗土地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、建筑高度、建筑容積率、建筑規(guī)模）超過一定限度后，收益就會(huì)開始下降。報(bào)酬遞增遞減原則可以幫助確定待估宗地的最佳集約度和最佳規(guī)模。6.貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則是指土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以土地對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)大小來決定。貢獻(xiàn)原則要求在評(píng)估土地資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，必須綜合考慮該項(xiàng)土地資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，考慮其它生產(chǎn)要素如房屋、機(jī)器設(shè)備、經(jīng)營者的經(jīng)營等所帶來的收益，而不是孤立地確定土地資

45、產(chǎn)的價(jià)值。7.變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來的土地價(jià)格。二、估價(jià)方法與估價(jià)過程（一）估價(jià)方法1.土地估價(jià)方法的選擇 根據(jù)評(píng)估對(duì)象的土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的，待估宗地的土地估價(jià)選用了收益還原法和

46、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。2.土地估價(jià)的技術(shù)路線2.1收益還原法根據(jù)待估宗地同一供需圈內(nèi)房地出租的平均租金水平，確定待估宗地的客觀收益，從中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)等成本費(fèi)用，即得房地純收益，從房地純收益中扣除房屋純收益得到土地年純收益。根據(jù)剝離出的土地純收益和土地還原利率、收益年限代入收益還原法公式測(cè)算土地價(jià)格。即：地價(jià)=總收益-(維修費(fèi)+管理費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+空房損失費(fèi)+稅費(fèi))-房屋純收益土地還原利率年期修正系數(shù)2.2基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法首先分析待估宗地地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日與本次評(píng)估所采用的基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估期日方面的差異，測(cè)算經(jīng)期日修正后所引用的基準(zhǔn)地價(jià)；然后根據(jù)替代原則，分析待估宗地

47、與所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)形成的區(qū)域因素和個(gè)別因素的差異，評(píng)估修正系數(shù)由基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)一系列修正得到待估宗地的地價(jià)。最后分析待估宗地地價(jià)內(nèi)涵與評(píng)估所采用的地價(jià)在地價(jià)內(nèi)涵方面差異，經(jīng)年期修正和開發(fā)水平修正后得到待估宗地運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的最終地價(jià)。即：地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)期日修正系數(shù)（1+綜合修正系數(shù)）年期修正系數(shù)開發(fā)水平差異修正(二)估價(jià)過程1.收益還原法收益還原法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。1.1客觀收益水平的確定待估宗地內(nèi)建筑總面積為11164.39m2，容積率為1.84。內(nèi)有11層框剪結(jié)構(gòu)建筑面積為9264.

48、39平方米的賓館樓一棟，竣工于1994年，耐用年限為60年，已使用年限為8年，地基有足夠的承載力無不均勻沉降，承重構(gòu)件完好牢固，屋面不滲漏，整體樓地面層完好平整，木門鋁合金窗，木門有部分損壞，外墻完好；內(nèi)墻為墻紙，部分損壞，石膏吊頂，部分損壞，水衛(wèi)基本暢通，設(shè)備基本完好，電梯基本完好，電器線路基本完好，實(shí)際勘察對(duì)照建設(shè)部頒布的建筑物完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)該建筑物為8.5成新。另有1900平方米二層磚混結(jié)構(gòu)附屬用房一棟，約8成新，竣工于1994年。待估宗地建筑密度0.35。1900平方米二層磚混結(jié)構(gòu)附屬用房一棟用于設(shè)備維護(hù)、辦公和職工生活設(shè)施。表2 11層的賓館樓的利用及經(jīng)營方式見下表樓層建筑物面積（

49、平方米）經(jīng)營方式五年的出租經(jīng)營情況（租金（元/建面平方米。年）或房價(jià)（元/天.間）1999200020012002一1375.29500 m2出租用于餐飲，其余為服務(wù)大廳1100110011601160二1471.89出租用于餐飲500500550550三-五3076.49出租用于桑拿歌舞350350400400空 租 率10%10%10%10%六-十3203.85自營賓館42個(gè)房間，其中單間5個(gè)標(biāo)間160，單間120標(biāo)間160，單間120標(biāo)間160，單間120標(biāo)間160，單間120客房入住率65%55%52%38%通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，連續(xù)一年的出租經(jīng)營的租金較為平穩(wěn)，該賓館三年前客房入住率保持在6

50、0%以上，而近年客房入住率明顯下降，特別是2002年僅38%，原因是三年前相同檔次以上的賓館較少，而2002年客房入住率低的原因是裝修過時(shí)，主要為經(jīng)營管理差，不能反映正常經(jīng)營水平。另我們調(diào)查了附近類似賓館的經(jīng)營情況，荊江賓館剛改制不久，一、二樓為餐廳三至五樓為康樂設(shè)施，均采取出租經(jīng)營，一樓租金為1200元/建面平方米，二樓租金為500元/建面平方米，三至五樓租金為350元/建面平方米，客房為160元/間.天，附近門面房的租金為1000-1500元/建面平方米，南園賓館的客房入住率為58%，房價(jià)160元/間.天，通過分析，我們可以用估價(jià)對(duì)象建筑物一年的租金平均值作為客觀租金，房價(jià)用標(biāo)間160元/

51、間.天，單間160元/間.天，客房入住率用前一年的平均值59.25%由此可算出估價(jià)對(duì)象的年客觀收益應(yīng)為：客房收入=（120元/間天8間+160元/間天34間）365天59.25% = 1384080元租金收入=（1130元/建面平方米500建面平方米1471.89建面平方米525元/建面平方米3076.49建面平方米375元/建面平方米）（1-10%）= 2242293.40元即年客觀總收益= 1384080元+2242293.40元 =3626363.40元1.2年總費(fèi)用的確定1.3.1直接經(jīng)營成本以收益為目的的房地產(chǎn)，其經(jīng)營總費(fèi)用是為獲得該收入所投入的直接和間接的必要的勞動(dòng)費(fèi)用和資本費(fèi)用。

52、依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)參考資料及斯亞花園酒店提供的資料，類似估價(jià)對(duì)象的收益分別為客房收益、餐廳收益和康樂收益。相應(yīng)的，直接經(jīng)營成本包括酒店客房、餐廳、康樂的日常成本（含人員工資）及后勤供應(yīng)部門水、電、氣消耗的統(tǒng)一成本，因康樂、餐廳為對(duì)外出租經(jīng)營，故其直接經(jīng)營成本不計(jì)入酒店直接經(jīng)營成本之中。其，約占客房收入30%，合計(jì)其直接經(jīng)營成本為415224元。1.3.2年折舊費(fèi)估價(jià)對(duì)象竣工于1994年，建筑物為框架結(jié)構(gòu)（經(jīng)濟(jì)耐用年限60年，殘值率為0）。重置價(jià)為900元/平方米。商服業(yè)用地40年出讓期滿后，土地使用者可續(xù)出讓合同或政府對(duì)于地上建筑物按一定比例給予補(bǔ)償，因此折舊年限按70年計(jì)，則：年房屋主體折

53、舊費(fèi)=900元/平方米11164.39m2/60=167465.85元電梯資產(chǎn)折舊（主要為設(shè)施設(shè)備）按綜合耐用年限20年考慮，殘值率為0，重置價(jià)70萬元，則：電梯資產(chǎn)折舊費(fèi)=700000/20=35000元裝飾折舊費(fèi)，包括耐用裝飾（如花崗石地面等）和一般裝飾（如建筑局部藏式和墻壁粉飾等），其耐用年限分別為15年、10年左右。本次評(píng)估中裝飾折舊費(fèi)分別按耐用裝飾和一般裝飾分類折舊，其中耐用裝飾部件按耐用年限15年考慮，殘值率0，重置價(jià)200元/平方米；一般裝飾按耐用年限10年考慮，殘值率0，重置價(jià)100元/平方米。則：年裝飾折舊費(fèi)=11164.39m2200元/平方米/15+11164.39m21

54、00元/平方米/10=260502.43元年折舊總費(fèi)用=167465.85元+35000元+260502.43元=462968.28元1.3.3管理費(fèi)管理費(fèi)是對(duì)客房等進(jìn)行必要管理所需要的費(fèi)用，考慮估價(jià)對(duì)象屬賓館管理服務(wù)，管理人員應(yīng)當(dāng)配備合理、盡職盡責(zé)，以確保賓館各功能區(qū)的正常、良好運(yùn)轉(zhuǎn)，因此以區(qū)域內(nèi)調(diào)查幾家賓館的平均數(shù)計(jì)（宣傳廣告費(fèi)、相關(guān)管理人員的獎(jiǎng)金、福利，按勞取酬），則應(yīng)支出管理費(fèi)用為每年總收入的10%計(jì)，即362636.34元左右。1.3.4維修費(fèi)此處維修費(fèi)專指房屋的維修費(fèi)，裝飾、設(shè)施設(shè)備等維修費(fèi)已計(jì)入直接經(jīng)營成本，此處不重復(fù)考慮。房屋維修費(fèi)一般為房屋年折舊費(fèi)的80%，則：維修費(fèi)=房屋年折舊費(fèi)80% =167465.85元80% =133972.68元1.3.5稅金依據(jù)靖江稅務(wù)部門目前的收稅項(xiàng)目，對(duì)客房收入應(yīng)收取5%的營業(yè)稅及交通附加、教育附加、城市維護(hù)建設(shè)稅共計(jì)5.55%，以客房年收入為基數(shù)，對(duì)出租收入應(yīng)收取12%的房產(chǎn)稅、5%的營業(yè)稅及交通附加、教育附加、城市維護(hù)建設(shè)稅共計(jì)17.55%，則評(píng)估房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金為：年稅金=2242293.40元17.55%1384080元5.55%=470338.93元1.3.6保險(xiǎn)費(fèi)通常按重置價(jià)的1.5計(jì)，則年應(yīng)支出保險(xiǎn)費(fèi)：（11164.39m2200元/平方