某某縣福晟商貿(mào)有限責任公司倉儲物流中心建設(shè)項目

1、倉儲物流中心建設(shè)項目可行性研究報告第一章 總 論1.1 項目簡介1.1.1 項目名稱：某某縣福晟商貿(mào)有限責任公司倉儲物流中心建設(shè)項目1.1.2 項目公司概況某某縣福晟商貿(mào)有限責任公司成立于二零一零年二月二日，公司注冊資本一百萬（人民幣），主要經(jīng)營工程機械出租；土石方工程施工；五金、建材（除油漆）、砂石批發(fā)與零售。該公司從砂石開挖，批發(fā)，零售開始創(chuàng)業(yè)，隨著公司的不斷發(fā)展壯大，在原有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，開拓業(yè)務(wù)范圍，現(xiàn)已發(fā)展成為某某地區(qū)較有影響力的綜合性商貿(mào)公司，公司現(xiàn)有員工65人，其中管理層6人，公司管理結(jié)構(gòu)已經(jīng)比較完善。公司除砂石批發(fā)，銷售以外的其他業(yè)務(wù)在不斷擴大，尤其是經(jīng)營工程機械出租業(yè)務(wù)，建材批

2、發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，公司在慎重研究某某及周邊毗鄰區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展形勢后，決定新建與某某經(jīng)濟發(fā)展特點相適應(yīng)的倉儲物流中心，即某某縣福晟商貿(mào)有限責任公司倉儲物流中心項目。本項目是在公司現(xiàn)有經(jīng)營狀況允許的基礎(chǔ)上，新投資的項目，主要從事五金、建材及汽車零配件的倉儲物流服務(wù)。1.1.3 項目負責人：某省懷1.1.4 編制依據(jù)本報告的編制依據(jù)為某某縣福晟商貿(mào)有限責任公司提供的某某縣福晟商貿(mào)有限責任公司倉儲物流中心建設(shè)項目功能分區(qū)平面圖及相關(guān)情況介紹、物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃、關(guān)中-天水發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）及國家現(xiàn)行財稅政策、會計制度與相關(guān)法規(guī)。1.1.5 項目建設(shè)地址及規(guī)模某某縣福晟商貿(mào)有

3、限責任公司倉儲物流中心建設(shè)項目是通過對目前某某及周邊倉儲物流市場狀況進行考察論證的基礎(chǔ)上，擬新建倉儲物流中心，該項目的建成將促進當?shù)氐膫}儲物流業(yè)的快速發(fā)展。本項目位于某某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨新規(guī)劃的西五路，南臨鳳凰西路，北臨食品公司及中石油某某分公司某某銷售中心，西臨岐星十三組土地，交通運輸方便快捷。 項目計劃占地13500，其中建筑占地面積8339.50,綠化占地面積1147.50,廠區(qū)道路占地面積4013?？偨ㄖ娣e11343.00。購置運輸設(shè)備及其他相關(guān)設(shè)施設(shè)備，并配套道路、綠化、停車場、給排水和變配電等輔助工程。 經(jīng)估算，本項目總投資2000萬元，其中建設(shè)投資1930萬元、流動資金70

4、萬元。資金來源由企業(yè)自籌。項目計算期10年，其中項目第一年為建設(shè)期，第二年以后為經(jīng)營期，根據(jù)項目實施進度安排投資計劃。1.2 項目結(jié)論1.2.1 項目財務(wù)分析評論本項目計算期10年，總收入為9044萬元，總成本為5788萬元，內(nèi)部收益率12.26%,高于行業(yè)基準收益率10%；項目凈現(xiàn)值257.75萬元,大于0，經(jīng)濟效益顯著。綜上所述，此項目是可行的。1.2.2 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號名稱單位數(shù)量備注1總收入萬元90442總成本萬元57883營業(yè)稅金及附加萬元319.704利潤總額萬元29055投資回收期年5.35靜態(tài) 6內(nèi)部收益率12.26%8財務(wù)凈現(xiàn)值萬元257.

5、759所得稅萬元72610稅后利潤萬元217911就業(yè)人數(shù)人42第二章 項目背景及建設(shè)的必要性2.1 項目市場研究- pest模型分析外部環(huán)境對市場作用的因素主要由政治法律（political）、經(jīng)濟（economic）、社會文化（social）、技術(shù)(technological)等環(huán)境因素構(gòu)成，建立在這幾種要素基礎(chǔ)上的市場宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析方法稱為pest模型分析法。2.1.1 政策法律因素的分析2.1.1.1物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃2009年2月25日，國務(wù)院常委會議審議并原則通過了十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中的第十個產(chǎn)業(yè)物流業(yè)，規(guī)劃中提出物流業(yè)是融合運輸業(yè)、倉儲業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國

6、民經(jīng)濟的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進生產(chǎn)、拉動消費作用大，在促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和增強國民經(jīng)濟競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。國家支持物流業(yè)的大力發(fā)展充分發(fā)揮市場配置資源的作用，調(diào)動企業(yè)的積極性，從滿足物流需求的實際出發(fā)，注重投資的經(jīng)濟效益。政府要為物流業(yè)的發(fā)展營造良好的政策環(huán)境，扶持重要的物流基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。統(tǒng)籌國內(nèi)與國際、全國與區(qū)域、城市與農(nóng)村物流協(xié)調(diào)發(fā)展，做好地區(qū)之間、行業(yè)之間和部門之間物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展的協(xié)調(diào)和銜接，走市場化、專業(yè)化、社會化的發(fā)展道路，合理布局重大項目。建立技術(shù)標準，推進一體化運作。按照現(xiàn)代物流理念，加快技術(shù)標準體系建設(shè)，綜合集成倉儲、

7、運輸、貨代、包裝、裝卸、搬運、流通加工、配送、信息處理等多種功能，推進物流一體化運作，提高物流效率。大力推進物流服務(wù)的社會化和專業(yè)化。鼓勵生產(chǎn)和商貿(mào)企業(yè)按照分工協(xié)作的原則，剝離或外包物流功能，整合物流資源，促進企業(yè)內(nèi)部物流社會化。推動物流企業(yè)與生產(chǎn)、商貿(mào)企業(yè)互動發(fā)展，促進供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)有機結(jié)合。積極發(fā)展多式聯(lián)運、集裝箱、特種貨物、廂式貨車運輸以及重點物資的散裝運輸?shù)痊F(xiàn)代運輸方式，加強各種運輸方式運輸企業(yè)的相互協(xié)調(diào)，建立高效、安全、低成本的運輸系統(tǒng)。加強運輸與物流服務(wù)的融合，為物流一體化運作與管理提供條件。加強對制造業(yè)物流分離外包的指導(dǎo)和促進，支持制造企業(yè)改造現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程，促進物流業(yè)務(wù)分離外包，提

8、高核心競爭力。培育一批適應(yīng)現(xiàn)代制造業(yè)物流需求的第三方物流企業(yè)，提升物流業(yè)為制造業(yè)服務(wù)的能力和水平。制定鼓勵制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展的相關(guān)政策，組織實施一批制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展的示范工程和重點項目，促進現(xiàn)代制造業(yè)與物流業(yè)有機融合、聯(lián)動發(fā)展。本項目作為某某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的倉儲物流中心，將緊緊圍繞為相關(guān)制造業(yè)服務(wù)的宗旨，力爭在有利政策及園區(qū)實際情況的基礎(chǔ)上發(fā)展成為區(qū)域內(nèi)一流的倉儲物流中心。2.1.1.2 關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)（以下簡稱經(jīng)濟區(qū)）包括陜西省西安、銅川、某某、咸陽、渭南、楊凌、商洛（部分區(qū)縣）和甘肅省天水所轄行政區(qū)域，面積7.98萬平方公里，2007年末總?cè)丝跒?842萬

9、人，直接輻射區(qū)域包括陜西省陜南的漢中、安康，陜北的延安、榆林，甘肅省的平?jīng)?、慶陽和隴南地區(qū)。 經(jīng)濟區(qū)地處亞歐大陸橋中心，處于承東啟西、聯(lián)接南北的戰(zhàn)略要地，是我國西部地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)好、自然條件優(yōu)越、人文歷史深厚、發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)。是亞歐大陸橋的重要支點，多條鐵路、公路、航線、管線在此交匯，是全國交通、信息大通道的重要樞紐和西部地區(qū)連通東中部地區(qū)的重要門戶。2000年至2007年，經(jīng)濟區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13%，2007年達到3765億元，占西北地區(qū)的28.6%；地方財政收入年均增長15%，2007年達到189億元，占西北地區(qū)的16.3 %。經(jīng)濟增長速度不斷加快，運行質(zhì)量明顯提升，發(fā)展實力顯著增

10、強。人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近2000美元，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速推進。關(guān)中-天水規(guī)劃中提出大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，進一步加大物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，加快西安國際港務(wù)區(qū)、咸陽空港產(chǎn)業(yè)園、某某陳倉、商洛、天水秦州、麥積等重點物流園區(qū)項目建設(shè)。著力打造在國內(nèi)有重要影響的內(nèi)陸港口岸和亞歐大陸橋上重要的現(xiàn)代物流中心，逐步形成區(qū)域一體化的物流新格局。加強城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點和農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、批發(fā)市場建設(shè)，培育大型流通骨干企業(yè)。加強農(nóng)村流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃中國家將加大政策支持力度，做好規(guī)劃組織實施。1、財稅政策：加大一般性財政轉(zhuǎn)移支付和基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、重點項目、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)等專項轉(zhuǎn)移支付力度。2、

11、金融政策：發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資和股權(quán)投資。發(fā)展中小民營企業(yè)貸款業(yè)務(wù)、農(nóng)戶小額信貸業(yè)務(wù)。積極發(fā)展企業(yè)債、短期融資券和中期票據(jù)等債務(wù)融資工具。支持經(jīng)濟區(qū)內(nèi)大型市政、城建企業(yè)發(fā)行節(jié)能環(huán)保、城市建設(shè)特別企業(yè)債券。3、投資政策：優(yōu)先布局重大建設(shè)項目，由國家審批或核準的水利、交通、生態(tài)環(huán)境、特色農(nóng)業(yè)、航空航天、優(yōu)勢能源、礦產(chǎn)資源開發(fā)利用和旅游等重點產(chǎn)業(yè)項目，優(yōu)先在經(jīng)濟區(qū)布局。積極鼓勵社會投資，加大招商引資力度，對區(qū)外企業(yè)特別是東部企業(yè)投資經(jīng)濟區(qū)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保項目等，在項目審批、核準方面在同等條件下優(yōu)先考慮，并給予稅收、土地等方面的合理優(yōu)惠。允許和鼓勵民間資本在符合國家政策法規(guī)的條件下，通過參股、控股、兼并

12、、收購等形式，參與國有企業(yè)資產(chǎn)重組。鼓勵民間資本以獨資或股份制形式成立各種非金融類投資公司。4、土地政策：統(tǒng)籌建設(shè)用地計劃。國家批準的重點基礎(chǔ)設(shè)施項目用地計劃指標，由國家統(tǒng)籌安排；省重點建設(shè)項目用地計劃指標，由省在用地年度計劃指標中解決。加大土地整理復(fù)墾開發(fā)力度。統(tǒng)籌使用好新增建設(shè)用地土地有償使用費等各類專項資金，用于土地整理復(fù)墾開發(fā)，補充耕地數(shù)量，提高耕地質(zhì)量。經(jīng)濟區(qū)內(nèi)開展農(nóng)村建設(shè)用地整理符合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤條件的，可在國家下達的周轉(zhuǎn)指標控制下，開展掛鉤工作。農(nóng)村宅基地和村莊整理出的土地，優(yōu)先用于增加耕地；用于建設(shè)用地的，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃，并優(yōu)先用于新農(nóng)村建設(shè)。從以上可以看出，本項

13、目地處關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，國家將加大財稅、金融、投資及土地政策的支持力度，這些都為本項目的順利實施提供有利政策條件。2.1.1.3 某某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)總體目標某某處于陜西省實施“一線兩帶”建設(shè)的核心層和某某市“工業(yè)強市”戰(zhàn)略的重點區(qū)域。東距西安128公里，西距某某44公里，北靠磧雍塬，南依秦嶺，渭河穿境，依山傍水。區(qū)域內(nèi)交通便捷，隴海鐵路、西寶中線、西寶南線（310國道）、西寶高速公路（g30）穿區(qū)而過，關(guān)中旅游環(huán)線（s107）貫穿南北，鄭西客運專線在此設(shè)站，距西安咸陽國際機場1個小時車程，自古就是兵家必爭之地。某某區(qū)位優(yōu)勢明顯，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，自然條件得天獨厚，水利資源豐富，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)

14、化程度較高，境內(nèi)商賈云集，人民富裕，歷史上就是關(guān)中西部地區(qū)重要的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)基地、西北地區(qū)著名的工商業(yè)重鎮(zhèn)和地方貨運進出關(guān)口。 良好的交通基礎(chǔ)設(shè)施及完善的配套環(huán)境將會為本項目的建設(shè)及發(fā)展提供外部環(huán)境。2.1.2 經(jīng)濟環(huán)境分析2.1.2.1 國內(nèi)市場需求分析要發(fā)展經(jīng)濟，倉儲物流業(yè)是重中之重。中國經(jīng)濟要發(fā)展，商品要流通，那么倉儲物流業(yè)是首當其沖。倉儲物流業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的助推器和加速器，現(xiàn)代物流決定了現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模、效益和質(zhì)量。2006年在國家繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控政策的影響下，我國物流運行仍保持較快增長。2006年前三季度，我國社會物流總費用為22253億元， 2008年，全國社會物流總額達8

15、9.9萬億元，比2000年增長4.2倍，年均增長23%；物流業(yè)實現(xiàn)增加值2.0萬億元，比2000年增長1.9倍，年均增長14%。2008年，物流業(yè)增加值占全部服務(wù)業(yè)增加值的比重為16.5%，占gdp的比重為6.6%。2008年，全國社會物流總費用為54542億元，增幅比2007年回落4.4個百分點。社會物流總費用與gdp的比率為18.1%，比2007年下降0.1個百分點。2008年，經(jīng)歷了罕見的雨雪冰凍、汶川地震等災(zāi)害的重大考驗和國際金融危機的嚴峻挑戰(zhàn)，但是我國物流業(yè)仍然實現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展。2005年，我國倉儲型物流企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入增長比例為43.4%。2006年倉儲外包增長速度為10%-15

16、%。2007年上半年社會物流費用構(gòu)成結(jié)構(gòu)中，倉儲費用占了32.8%。2008年末，我國倉儲企業(yè)的數(shù)量已達17416個，比2004年的10177個增加了7239個，增長了71%。倉儲業(yè)的從業(yè)人數(shù)已達51.1萬人比2004年39.9萬人增加了11.2萬人，增長了28%。倉儲業(yè)的總資產(chǎn)已達5694.5億元，比2004年的2578億元增加了3116.5億元，增長了120%。倉儲業(yè)的營業(yè)收入已達3020.9億元，比2004年897億元增加了2123.9億元，增長了236.7%。倉儲業(yè)的利潤總額已達240.3億元，比2004年的23.6億元增加了216.7億元，增長了近10倍、達918%。2008年倉儲業(yè)

17、的資產(chǎn)利潤率已達4.22%，比2004年0.9%增加了3.32個百分點。倉儲業(yè)的收入利潤率已達7.95%,比2004年的2.6%增加了5.35個百分點。隨著中國經(jīng)濟的逐步復(fù)蘇和物流專業(yè)化的分工，將會催生出一個龐大倉儲物流。2.1.2.2 區(qū)域市場需求分析某某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)于一九九二年設(shè)立，一九九五年三月經(jīng)省政府批準為省級開發(fā)區(qū)，設(shè)有某某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會（副縣級），管委會作為某某縣政府派出機構(gòu)。二00九年底，某某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會設(shè)置為某某市政府派出機構(gòu)（正縣級）。大某某地區(qū)面積282.37平方千米，人口24.5萬?，F(xiàn)有入?yún)^(qū)企業(yè)90多戶，規(guī)劃開發(fā)建設(shè)面積為4.6平方公里。2009年1-9月

18、，某某市某某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車及零部件企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值41億元，同比增長19%，區(qū)內(nèi)8大科技項目進展順利。近年來，區(qū)內(nèi)順利實施了漢德車轎技改、冷彎型材、車架總成、華強替型砂鑄件、法士特消失模、散熱器、汽車內(nèi)飾件、眾喜水泥技改、岐星熱電聯(lián)產(chǎn)等90多個重點項目，有力地支撐了地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。目前，區(qū)內(nèi)以汽車零部件為主導(dǎo)產(chǎn)品的機械加工企業(yè)達到200戶，其中，規(guī)模以上汽車零部件企業(yè)10多戶，2008年3月，陜汽10萬輛微型車項目落戶某某，標志著全省兩大汽車工業(yè)基地之一的某某汽車工業(yè)園正式實施。以上區(qū)情表明某某地區(qū)將成為我省裝備制造業(yè)的一個集聚區(qū)，按照國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃精神，大力發(fā)展與現(xiàn)代制造業(yè)相配套的第三方物

19、流將進一步提高該區(qū)域制造業(yè)的發(fā)展速度，這將為本項目的建成提供很大的市場發(fā)展空間。2.1.1.3 社會文化分析 2.1.1.3.1 區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施分析倉儲物流業(yè)的發(fā)展要求公路等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，某某工業(yè)園，以建設(shè)某某大城市副中心為目標，大手筆高標準重新修編某某總體規(guī)劃。全面加強舊城改造和新城開發(fā)，總投資4.8億元的鳳凰現(xiàn)代城建設(shè)項目前期投資2500萬元，西寶快客專線和寶某城際兩條鐵路已進入建設(shè)規(guī)劃。投資3000萬元的西三路中段北側(cè)綜合開發(fā)項目已經(jīng)完工，西寶鐵路某某公鐵立交橋等投資1.9億元的8個工程均已建成投用?；疖囌緩V場、孔明大道分車帶和另胡市場等28個舊城拆遷改造工程已完工，投資1118萬

20、完成了天然氣管網(wǎng)建設(shè)，總投資2700萬元的垃圾處理場即將建成投用，總投資1.2億元的某某西一路、東一路、東二路延伸段及紅旗路拓寬改造工程完工。某陽、龔劉兩座渭河大橋建成通車，岐某東線建設(shè)，搭起了城市主框架，完善了路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化了工業(yè)布局，為本項目的發(fā)展提供了廣闊的空間條件。2.1.1.3.2區(qū)域的投資環(huán)境分析項目是發(fā)展的載體，環(huán)境是發(fā)展的生命。某某鼎立支持企業(yè)發(fā)展，投資60萬元修建起了金洹億公司進出道路，投資60萬元建成并綠化了某某西公鐵立交橋廣場、某陽大橋綠地、某某、陜汽兩個綠化坡面和曹五等綠化示范道路，某某建成了省級衛(wèi)生鎮(zhèn)，投資環(huán)境得到改善。僅2008年以來，某五地區(qū)共簽招商引資項目47個

21、，合同引資63.08億元，到位資金14.06億元，同比增長270和133。同時某某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)對于招商引資出臺了很多優(yōu)惠政策：1、土地優(yōu)惠政策：投資所需用地由縣政府統(tǒng)征后優(yōu)惠出讓，按該宗土地用途的最高年限計算，其土地使用權(quán)在使用期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，期滿可依法延續(xù)。投資興辦交通、水利、市政建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施和文化、教育、衛(wèi)生等社會公益事業(yè)項目，經(jīng)縣政府研究可減繳或免繳土地出讓金留開發(fā)區(qū)部分。從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（需經(jīng)省或省以上科技主管部門認定），農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)環(huán)境保護的建設(shè)項目，土地出讓金留開發(fā)區(qū)部分先繳后返方式按50%予以返還。一般性工業(yè)項目（旅游項目）的土地出讓金留開發(fā)區(qū)部分先繳后返按3

22、0%予以返還。客商投資的生產(chǎn)性企業(yè)一次性付清土地出讓金確有困難，在交清省、市上解部分的情況下，留開發(fā)區(qū)可先交50%即可開工建設(shè)，其余部分二年內(nèi)交清。兼并、收購區(qū)內(nèi)企業(yè)，土地資產(chǎn)采取出讓方式處置的，土地出讓金以標定地價計算，按優(yōu)惠60%90%比例繳納；集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，使用權(quán)可采取作價入股形式；租賃區(qū)內(nèi)企業(yè)的，土地資產(chǎn)采取租賃方式處置，年租金標準按土地等級情況在0.58元/m2范圍內(nèi)確定繳納。對高新技術(shù)企業(yè)或投資額在億元以上，且對區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展具有強大拉動作用的項目，經(jīng)縣、開發(fā)區(qū)研究可實行零地價供地。2、稅費優(yōu)惠政策：投資興辦生產(chǎn)性項目，經(jīng)營期在10年以上的，前兩年所繳的企業(yè)所得稅留縣、開發(fā)

23、區(qū)部分由縣、開發(fā)區(qū)財政按100%返還，后三年按50%返還；非生產(chǎn)性項目，經(jīng)營期在五年以上的，從獲利年度起，第一年所得稅留縣、開發(fā)區(qū)部分由縣、開發(fā)區(qū)財政按50%返還，第二年至第五年按25%返還。新辦高新技術(shù)企業(yè)在國家有關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行結(jié)束后，再給予兩年全額返還所得稅留縣、開發(fā)區(qū)部分的優(yōu)惠。新辦企業(yè)當年所招用下崗失業(yè)人員達到職工總數(shù)（50人以上）30%（含30%）以上，并簽訂三年以上期限勞動合同的，經(jīng)勞動部門和稅務(wù)機關(guān)認定審核后，三年內(nèi)企業(yè)所得稅由財政全額返還?？蒲袡C構(gòu)、大專院校在區(qū)內(nèi)從事技術(shù)培訓(xùn)、咨詢、服務(wù)所得收入繳納的企業(yè)所得稅由財政全額返還。3、其它優(yōu)惠政策：投資興辦的各類企業(yè)要根據(jù)對財政貢獻

24、的多少納入百戶財政骨干企業(yè)予以獎勵。租賃、承包、收購、兼并區(qū)內(nèi)企業(yè)，資產(chǎn)評估、驗資、交易等手續(xù)，按最低收費標準的50%收取。變更稅務(wù)、產(chǎn)權(quán)、工商登記及貸款單位，只收取工本費。對經(jīng)濟貢獻大、產(chǎn)業(yè)帶動明顯且投資在1億元以上的重大項目，根據(jù)投資者意愿，實行一事一議，特事特辦。通過以上對某某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的招商引資的具體政策可以看出，本項目的建設(shè)具有良好發(fā)展前景。2.1.1.4技術(shù)因素分析倉儲物流企業(yè)的建設(shè)在技術(shù)上主要有兩大方面：一是建立現(xiàn)代的倉儲物流服務(wù)理念；二是建立物流信息化管理。按照現(xiàn)代物流理念，加快技術(shù)標準體系建設(shè)，綜合集成倉儲、運輸、貨代、包裝、裝卸、搬運、流通加工、配送、信息處理等多種功能

25、，推進物流一體化運作，提高物流效率。以滿足生產(chǎn)者和消費者不斷增長的物流需求為出發(fā)點，不斷創(chuàng)新物流服務(wù)方式，提升服務(wù)水平。建立信息化管理制度，提高物流信息化水平。制訂物流信息技術(shù)標準和信息資源標準，建立物流信息采集、處理和服務(wù)的交換共享機制。建立物流網(wǎng)站，推動物流信息平臺建設(shè)， 本項目將采用良好的倉儲物流管理模式及信息化管理制度，為本項目的發(fā)展提供良好的技術(shù)基礎(chǔ)。2.1.2市場特征分析2.1.2.1市場生命周期市場生命周期反映了一個市場的活力和發(fā)展趨勢。一般而言，一個市場從開始到消亡的過程需要四個階段：幼稚期、成長期、成熟期和衰退期。圖2-1 市場生命周期圖引入期成長期成熟期衰退期本段要分析該項

26、目的四個階段的市場狀況、時間、市場占有率等指標，說明當前所處的市場階段。我國倉儲物流作為國家現(xiàn)階段的重點支持產(chǎn)業(yè)，本項目作為帶動地區(qū)倉儲物流行業(yè)的發(fā)展，其將會按照市場生命周期快速進入成長期。2.1.2.2 經(jīng)濟周期經(jīng)濟周期一般會經(jīng)歷繁榮期、持續(xù)增長期、衰退期及恢復(fù)期四個階段。2001年到2004年，我國經(jīng)濟增長速度連續(xù)4年達到或超過10%，數(shù)據(jù)顯示，本輪經(jīng)濟的快速啟動是從1999年開始的。從2003年到2004年，我國gdp增長均速達到了10.6%。這一成就的取得與投資、出口和消費“三駕馬車”的拉動密不可分。我國經(jīng)濟能夠取得連續(xù)5年的增長相當不易，與以往經(jīng)濟上升階段時間過短不同，本輪宏觀增長顯

27、示出良好勢頭。圖2-2 經(jīng)濟周期圖2000年以來經(jīng)濟開始回升，實際gdp增長率又逐步靠近潛在經(jīng)濟增長率，經(jīng)濟步入復(fù)蘇階段。2001年gdp增長率又有所下降，經(jīng)濟波動出現(xiàn)反復(fù)，體現(xiàn)經(jīng)濟復(fù)蘇的不穩(wěn)定性。2002年開始，經(jīng)濟真正開始走上穩(wěn)步增加的回升之路，2003年經(jīng)濟增長躍上一個新的臺階，gdp增長率高達9.5%，再次超越潛在經(jīng)濟增長率水平，實際經(jīng)濟增長率和潛在經(jīng)濟增長率的缺口又轉(zhuǎn)變?yōu)檎龜?shù)。2004年gdp增長率持續(xù)上升，實際經(jīng)濟增長率和潛在經(jīng)濟增長率的缺口也不斷擴大，這表明2003年以來經(jīng)濟已位于繁榮階段。根據(jù)預(yù)測的結(jié)果，20052010年間我國經(jīng)濟增長將保持在9%以上，高于潛在經(jīng)濟增長率，這表

28、明，未來幾年我國經(jīng)濟很有可能持續(xù)位于周期的繁榮階段。2008年雖受經(jīng)濟危機的影響經(jīng)濟增長有所減慢，但我國經(jīng)濟很快進入復(fù)蘇期。本項目處于這樣的一個經(jīng)濟周期里，既有機遇，又有挑戰(zhàn)，關(guān)鍵在于項目負責人如何抓住有利的機遇，并規(guī)避風險，在國家的政策引導(dǎo)下尋找到企業(yè)的發(fā)展空間，既提高了企業(yè)的效益，又能對國民經(jīng)濟盡到企業(yè)家的責任，推動經(jīng)濟的進一步發(fā)展和良性循環(huán)。綜上倉儲物流業(yè)發(fā)展狀況在政策、經(jīng)濟、社會文化及技術(shù)發(fā)展分析可以看出，本項目的提出符合國家政策及區(qū)域發(fā)展的總體目標，適應(yīng)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展需要，在區(qū)域招商政策及技術(shù)方面都有利于本項目的發(fā)展，其建成將會快速成長，為當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展作出一定貢獻。2.2 倉儲物流項

29、目建設(shè)的必要性2.2.1 項目的建設(shè)符合物流業(yè)的國家相關(guān)政策物流產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中明確提出發(fā)展現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)。大力推進物流服務(wù)的社會化和專業(yè)化，優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，提高物流信息化水平，加強對制造業(yè)物流分離外包。本項目將以建設(shè)現(xiàn)代倉儲物流服務(wù)業(yè)為目標，符合國家物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策。2.2.2項目的建設(shè)增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會 本項目可以獲得較好的經(jīng)濟效益，為某某增加財政及稅收收入項目建成后的未來10年內(nèi)將繳納各種稅費1077.67萬元。同時項目將新增就業(yè)崗位42個，為市民開辟新的就業(yè)門路，緩解就業(yè)矛盾，有利于維護社會穩(wěn)定，擴大經(jīng)濟內(nèi)需，起到繁榮城市經(jīng)濟的作用，為地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的

30、投資環(huán)境，促進地區(qū)經(jīng)濟的振興。2.2.3項目的建設(shè)有利于區(qū)域產(chǎn)品的流通本區(qū)域內(nèi)聚集著以陜西汽車集團公司，陜西法士特齒輪公司，西北機器廠等多家以汽車，機械，化工，制藥，食品生產(chǎn)為主的企業(yè)集群，但同時該區(qū)域內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)獨大，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不足，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)較少，針對本區(qū)域內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，大力發(fā)展該區(qū)域倉儲物流業(yè)對于優(yōu)化該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升該區(qū)域內(nèi)企業(yè)的產(chǎn)品流通速度有著非常重要的意義。按照某某未來規(guī)劃定位的要求，即建成50萬人口的中等城市要求，本項目更是具有極強的示范帶動效應(yīng)。2.2.4提升城市形象，完善城市功能本項目也是某某地區(qū)趕超現(xiàn)代城市發(fā)展步伐的需要，也符合近年來國內(nèi)外城市發(fā)展的潮

31、流。從國內(nèi)外許多有影響的城市看，都爭相把建設(shè)當?shù)噩F(xiàn)代物流擺上日程。該項目已同時具備各方面比較成熟的操作條件。第三章 市場營銷策略及項目定位3.1 產(chǎn)品策略本項目的建設(shè)產(chǎn)品主要有二部分：一是提供倉儲服務(wù)；二是提供交通運輸服務(wù)。企業(yè)將以建立現(xiàn)代倉儲物流中心為宗旨，結(jié)合現(xiàn)代的管理和服務(wù)理念，努力打造區(qū)域內(nèi)一流的服務(wù)水平。3.1 價格策略本項目定價結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平及成本，采取適中的定價策略。3.1 銷售渠道及促銷策略采用人員促銷及發(fā)送紙質(zhì)宣傳資料方式進行大范圍宣傳；結(jié)合園區(qū)制造業(yè)布局情況，積極推進園區(qū)制造業(yè)委托倉儲物流服務(wù)；利用現(xiàn)代電子商務(wù)系統(tǒng)，進行網(wǎng)上推廣；3.4 項目定位 本項目市場定位如下：

32、結(jié)合區(qū)域環(huán)境，創(chuàng)建一流倉儲物流服務(wù)中心。第四章 項目建設(shè)規(guī)模、土地利用情況4.1 項目建設(shè)原則和指導(dǎo)思想4.1.1項目建設(shè)標準根據(jù)國家建設(shè)標準，結(jié)合地區(qū)實際情況建設(shè)。在充分考慮項目功能齊全，配套設(shè)施完善，環(huán)境美觀優(yōu)雅的基礎(chǔ)上，計劃項目占地13500 m2 總建筑面積11343.00m2。4.1.2 規(guī)劃指導(dǎo)思想依據(jù)城市總體規(guī)劃要求，同時參照政府對城市建設(shè)的意見，結(jié)合地形特點，合理進行規(guī)劃。遵守統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局的原則，合理劃分不同功能片區(qū)以利于可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的要求。重視整體設(shè)計。內(nèi)部力求合理布局，外部處理好與城區(qū)大環(huán)境的有機聯(lián)系，注重開發(fā)綜合效益。4.1.3 規(guī)劃原則:效益性原則效益性原則具有

33、雙重含義，宏觀而言效益性原則就是要求本次續(xù)建建設(shè)借鑒外部成功經(jīng)驗，將土地資源、項目資源、設(shè)施資源以效益優(yōu)化原則進行優(yōu)化配置，形成社會、經(jīng)濟、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。微觀而言，應(yīng)體現(xiàn)我倉儲物流建設(shè)的實際需求，合理布局，拉動地方經(jīng)濟的發(fā)展。4.2 項目建設(shè)方案及土地利用情況分析4.2.1 項目建設(shè)方案本項目位于某某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨規(guī)劃中的西五路，南臨鳳凰西路，北臨食品公司及中石油某某分公司某某銷售中心，西臨岐星十三組土地。計劃項目占地13500，其中建筑占地面積8339.50,綠化占地面積1147.50,廠區(qū)道路占地面積4013。總建筑面積11343.00，分為1#-4#倉庫、辦公樓、生活用房及公共配套

34、用房等。具體建設(shè)面積見下表： 中心建筑物情況表序號名 稱占地面積建筑面積層數(shù)11#倉庫2905.982905.98122#倉庫1821.661821.66133#倉庫1821.663643.32244#倉庫918.06918.0615辦公樓590.451771.3536生活用房251.70251.7017配套用房30.9430.9418合 計8339.5011343其中1#，2#，4#倉庫為五金、建材倉儲物流之用，3#倉庫為汽車零配件倉儲物流之用。4.2.2 工程技術(shù)方案1、主體建筑結(jié)構(gòu)（1）工程設(shè)計工程建設(shè)充分結(jié)合地形、利用地形，并同周圍的自然環(huán)境取得有機的聯(lián)系；在規(guī)劃設(shè)計上，要有利于地面水

35、的排除，減少土石方的工程，以降低建筑的造價；大樓內(nèi)部空間布置、形式、結(jié)構(gòu)等要最大限度地滿足多功能的要求。1#.2#.3#.4#倉庫均采用框架結(jié)構(gòu)， 1#，2#，4#為1層，3#為2層。辦公樓一樓為配送中心。其余兩層為公司其他部門辦公之用。（2）建筑標準：內(nèi)外墻體為19cm空心磚墻，鋼筋混凝土墻，內(nèi)部采用輕質(zhì)隔墻；頂棚用泰柏板，硅鈣板吊天棚；門窗采用鋁合金；內(nèi)外飾面采用外貼面磚，低層貼磨光花崗巖，內(nèi)墻噴塑、涂料。（3）結(jié)構(gòu)構(gòu)造：抗震烈度按6度設(shè)防，基礎(chǔ)地耐力218kpa，基礎(chǔ)構(gòu)造為獨立柱基礎(chǔ)；混凝土強度為c20，上部結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，底層柱混凝土強度為c30，上部柱為c25。（4）

36、建筑工程特征地基：大開挖。基礎(chǔ)：獨立柱基礎(chǔ)。墻體：用多孔磚、標準磚。樓板：現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、預(yù)應(yīng)力多孔板。屋蓋：現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、預(yù)應(yīng)力多孔板。地面：水泥砂漿、水磨石、地磚。樓面：水泥砂漿、水磨石、地面磚。屋面：現(xiàn)澆水泥蛭石漿、二氈三油一砂防水層。頂棚：輕鋼龍骨、石膏板、石灰砂漿、水泥砂漿、106涂料。內(nèi)粉：石灰砂漿、瓷磚、乳膠漆、大理石板。外粉：面磚、乳膠漆。門窗：塑鋼窗帶紗扇，鐵門。其他等。（4）安裝工程特征衛(wèi)生設(shè)施：高水箱、蹲便器、洗滌盆。采暖通風：風機、排氣扇或空調(diào)。電器照明：鞍配管線、日光燈、吸頂燈、花燈。其他：成套消防箱、電話配線、電纜、防雷接地。2、配送中心建設(shè)（1）規(guī)劃

37、設(shè)計原則由于配送中心是集約化、多功能的物流據(jù)點，系統(tǒng)極為復(fù)雜，各子系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)尤為重要。在規(guī)劃設(shè)計時，必須切實掌握以下三項原則。系統(tǒng)工作原則：配送中心的工作包括驗貨、搬運、儲存、裝卸、分揀、配貨、送貨、信息處理以及與供應(yīng)商的銜接，使它們之間十分均衡、協(xié)調(diào)地運轉(zhuǎn)。盡量實現(xiàn)工藝、設(shè)備、管理科學化的原則：近年來，配送中心均廣泛采用計算機進行物流管理和信息管理，大大加速了產(chǎn)品的流轉(zhuǎn)，提高了經(jīng)濟效益和現(xiàn)代化管理水平。同時，要合理地選擇、組織、使用各種先進機械化、自動化物流設(shè)備，以充分發(fā)揮配送中心多功能、高效益的特點。發(fā)展的原則：規(guī)劃配送中心時，無論是建筑物、信息系統(tǒng)的設(shè)計，還是機械設(shè)備的選擇，都要考慮到

38、有較強的應(yīng)變能力，以適應(yīng)物流量擴大、經(jīng)營范圍的拓展。（2）倉庫平面布置設(shè)計與安全倉庫地址確定后，就必須對倉庫的平面進行合理的布置設(shè)計。倉庫的總平面布置設(shè)計是根據(jù)庫址的自然條件和倉庫的使用特點進行的設(shè)計。在滿足防火間距的原則下，做到布局緊湊合理，交通運輸路線短捷，物資出入方便，以創(chuàng)造一個盡可能安全、經(jīng)濟、合理的倉儲作業(yè)環(huán)境。在進行倉庫總平面布置設(shè)計時為了達到安全、經(jīng)濟、合理的要求，必須按照以下原則進行布置設(shè)計。第一，庫區(qū)的劃分以及建筑物、構(gòu)筑物平面位置的確定，應(yīng)滿足倉儲功能要求，節(jié)約用地。第二，交通運輸線路的組織與布置，應(yīng)做到符合倉儲作業(yè)工藝，盡可能減少不同運輸路線的交叉和干擾。第三，庫區(qū)自然條

39、件的適應(yīng)和利用，應(yīng)結(jié)合地形、地質(zhì)、水文、氣象等條件因地制宜，力求在工程技術(shù)上經(jīng)濟合理。第四，庫區(qū)安全防護設(shè)計，應(yīng)滿足防火、防爆、衛(wèi)生、防震、隱蔽等安全方面的要求，嚴格執(zhí)行有關(guān)部門頒發(fā)的設(shè)計規(guī)范。第五，庫區(qū)的綠化和環(huán)境保護，應(yīng)充分利用各種樹木、草坪改善庫區(qū)小氣候、凈化空氣、降溫防燥，使工作人員對環(huán)境有良好的適應(yīng)性。在總平面布置設(shè)計時，主要是進行以下幾方面的設(shè)計：庫區(qū)的布置設(shè)計倉庫一般分為倉庫作業(yè)區(qū)、輔助生產(chǎn)區(qū)。倉庫作業(yè)區(qū)包括庫房專用線作業(yè)站臺等。輔助生產(chǎn)區(qū)包括停車庫（場）、檢修車間和充電間等輔助生產(chǎn)用房。倉庫作業(yè)區(qū)、輔助生產(chǎn)區(qū)分區(qū)布置設(shè)計。規(guī)模較大的有條件的倉庫，應(yīng)用實體圍墻隔開。倉庫作業(yè)區(qū)按工

40、作性質(zhì)又可進一步分為裝卸作業(yè)區(qū)、儲存作業(yè)區(qū)和貨場等。儲存作業(yè)區(qū)應(yīng)布置在庫內(nèi)主要干道與裝卸作業(yè)區(qū)之間，使得裝卸作業(yè)區(qū)與儲存作業(yè)區(qū)的聯(lián)系快捷，密切，保證殘存區(qū)的物資出入庫方便順暢。不過儲存區(qū)的周轉(zhuǎn)性庫房與儲備性庫房應(yīng)分組均衡布置，避免周轉(zhuǎn)性庫房過分集中造成車輛阻塞和相互干擾。在庫區(qū)的布置設(shè)計中，保證防火間距與節(jié)約用地是主要矛盾，可采取提高庫房耐火等級，充分利用零星地布置次要建筑物；用不燃材料建防火隔斷，隔離危險性大的設(shè)施以縮小防火間距用地。倉庫的分區(qū)布置沒有統(tǒng)一規(guī)定，在具體設(shè)計時，應(yīng)結(jié)合工藝特點和自然條件，在保證安十全和有利操作管理的前提下靈活布置。運輸線路的布置設(shè)計庫內(nèi)不論采用何種運輸、裝卸搬運

41、方式，道路運輸都是必不可少的，都要涉及道路在庫內(nèi)的布置問題，道路布置時應(yīng)注意以下幾個方面的要求：第一，庫房所存物資的周轉(zhuǎn)快慢和儲量大小的要求；第二，庫內(nèi)貨流組織要合理，盡可能減少貨流的混雜、交叉、迂回，不同的貨流最好組織在不同的道路上運行；第三，充分利用地形；第四，滿足衛(wèi)生要求；第五，滿足防火要求。進人庫區(qū)的道路不宜少于兩條，以便火災(zāi)發(fā)生時的安全疏散和盡快撲滅。庫區(qū)安全防護設(shè)計倉庫是物資最集中的地方，安全問題十分突出。其中對倉庫安全威脅最大的是火災(zāi)，這是因為倉庫的庫房、貨場等的藥品都是易燃品，不僅火災(zāi)危險性大，而月一旦發(fā)生火災(zāi)后，燃燒猛烈，蔓延迅速，危及范圍廣。為了阻止火災(zāi)發(fā)生后火勢的蔓延，除

42、在單個庫房的設(shè)計時，須采取必要的防火設(shè)施外，在倉庫的總平面布置沒計時就應(yīng)給予充分考慮。從現(xiàn)有的防火措施看，在建筑物間設(shè)置防火間距是最普遍的做法。根據(jù)庫房所儲物資的火災(zāi)危險性類別，周圍建筑物的耐火等級，確定其必要的防火間距。為了保證防火安全和良好的衛(wèi)生條件，平面布置設(shè)計時要選擇有利的風向，把有明火作業(yè)的場所（如鍋爐房）布置在經(jīng)常排放可燃蒸汽和可燃粉塵地的下風或側(cè)風方向。3、信息中心建設(shè)（1）網(wǎng)絡(luò)設(shè)計及其考慮重點依據(jù)配送中心的辦公需求和模式、業(yè)務(wù)需求和模式、管理機制和體制、投資與回報預(yù)算、廣域網(wǎng)供應(yīng)商平臺能力等的不同，實施web化管理。（2）軟件、硬件配置硬件配置信息中心服務(wù)器配置采取高低檔次配合

43、的原則配備2臺服務(wù)器，其中：1臺作為中心主控服務(wù)器，1臺作為備份服務(wù)器；為以后升級更新，各鋪面內(nèi)設(shè)計算機工作站，根據(jù)配送中心的實際情況，配置10臺左右。外設(shè)情況說明：為配合信息管理工作，信息中心內(nèi)將配有打印機、調(diào)制解調(diào)器、復(fù)印機等。局域網(wǎng)絡(luò)的硬件配置情況：包括主交換機（千兆交換）、二級交換機、網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備（如路由器、光纖傳輸設(shè)備、綜合布線系統(tǒng)、相關(guān)網(wǎng)絡(luò)測試、維護設(shè)備）。軟件配置該倉儲配送中心的信息系統(tǒng)將由其軟件來支撐，軟件分為系統(tǒng)軟件和應(yīng)用軟件兩部分構(gòu)成。系統(tǒng)支持軟件計算機、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)軟件（如網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)操作平臺windows xp等）；系統(tǒng)應(yīng)用軟件（如microsoft office xp、多媒體

44、制作軟件等）；網(wǎng)絡(luò)防火墻軟件和網(wǎng)絡(luò)防病毒系統(tǒng)：neteye2.0防火墻、trend pc-cillin網(wǎng)絡(luò)防病毒系統(tǒng)；數(shù)據(jù)庫軟件：sqlserver7.0網(wǎng)管軟件：根據(jù)市場網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的選擇而定。網(wǎng)絡(luò)安全整個網(wǎng)絡(luò)的安全可分成外部網(wǎng)絡(luò)（internet）安全和內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)（intranet）安全。而外部網(wǎng)絡(luò)對內(nèi)部網(wǎng)造成的威脅可以通過防火墻等技術(shù)加以防范。網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的安全可以通過劃分vlan和在catalyst4908上做access-list，以限制不同網(wǎng)段及vlan之間的相互訪問。同時，通過行政規(guī)定對內(nèi)部人員加以約束。在應(yīng)用服務(wù)器端，采用對用戶進行管理、賦予用戶相應(yīng)的權(quán)限、網(wǎng)絡(luò)加密等手段來保障安全。另外

45、，要求網(wǎng)絡(luò)管理人員要經(jīng)常監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)安全的新情況，做出相應(yīng)的防范措施。電子監(jiān)控系統(tǒng)海康威視系統(tǒng)主要設(shè)備：工控機、視頻采集設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)。海康威視系統(tǒng)特點：本系統(tǒng)主要是通過網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)，進行實時監(jiān)視，同時可把現(xiàn)場檢測信息公開。該系統(tǒng)使用簡單，界面友好，是綜合性能檢測線管理自動化的一個新穎手段。4、給排水工程（1）給排水工程給水工程生產(chǎn)、生活用水符合生活飲用水衛(wèi)生標準gb5749-2006衛(wèi)生要求；生產(chǎn)應(yīng)用去離子水，選用國內(nèi)較先進的反滲透加混合離子交換柱系統(tǒng)制備，配以過濾裝置，即可滿足生產(chǎn)的需要。（2）排水工程本項目排水主要來自于生活廢水以及循環(huán)冷卻水排水，道路綠化澆灑水等。其中生產(chǎn)生活廢水進入廠區(qū)污水管網(wǎng)。

46、而循環(huán)排水，道路綠化澆灌下水等，因無污染，故納入廠區(qū)雨水管網(wǎng)排出。整個工程排水實行清污分流。廠區(qū)雨水排水組織。廠區(qū)整平坡度一般應(yīng)不小于5，困難地段不宜小于3；最大坡度也不宜超過6，以便廠區(qū)的雨水能順利的匯集到某一集水口或明溝。排放方式和管材：廠區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)采用環(huán)狀結(jié)構(gòu)，經(jīng)污水處理設(shè)施后排入污水管網(wǎng)。室內(nèi)排水管采用upvc排水管，承插膠粘接口；室外采用混凝土預(yù)應(yīng)力管，水泥沙漿接口。5、供電系統(tǒng)該物流中心電源電壓為10kv，按二級負荷要求設(shè)計，電路分兩路引入，當任何一路10kv電纜發(fā)生故障或因故退出時，所帶負荷不停電，不減負荷，確保中心電力的供應(yīng)。電力線路在區(qū)內(nèi)均采用電纜形式地下暗敷，在規(guī)劃干道

47、及主要道路的人行道或慢車道下設(shè)電纜溝。電源來自廠區(qū)外供電網(wǎng)，架空引至廠區(qū)圍墻邊后改用電纜引至廠區(qū)總變電所高壓配電柜室，經(jīng)隔離開關(guān)引入高壓開關(guān)柜，再經(jīng)變壓器降壓為220v380v后，由低壓開關(guān)柜分若干回路采用電纜直埋式引至各用電場所。變配電室以放射式向動力配電箱供電，動力配電箱以放射式和樹干式相結(jié)合的方式向各用電器具供電。6、消防系統(tǒng)室內(nèi)消防系統(tǒng)是安裝在室內(nèi)，用以撲滅發(fā)生在建筑物內(nèi)初起的火災(zāi)的設(shè)施。根據(jù)火災(zāi)統(tǒng)計資料證明，安裝室內(nèi)消防系統(tǒng)是有效的和必要的安全措施。室內(nèi)消防系統(tǒng)主要有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、防火卷簾系統(tǒng)。在建筑物內(nèi)應(yīng)根據(jù)使用要求和貯存物品的性質(zhì)，設(shè)置消火栓系統(tǒng)和其他滅火系統(tǒng)。管網(wǎng)和消火栓等應(yīng)

48、布置在取用方便和易著火的地點，例如通常將消火栓設(shè)在樓梯間附近。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)是低層和多層建筑的室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，一般用于撲滅建筑物內(nèi)初起的火災(zāi)，撲滅大火則主要依靠室外消防給水系統(tǒng)。高度超過24米的建筑物，使用一般消防車救火已極困難，因此，其室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)應(yīng)具有撲救大火的能力。室內(nèi)消火栓箱內(nèi)一般設(shè)有水槍、水帶等。為撲救初起火災(zāi)，水槍流量一般按兩支水槍同時出水，每支水槍的平均用水量約按5升/秒計算。7、公共服務(wù)設(shè)施及其它工程（1）通訊設(shè)施設(shè)程控自動交換機，供物流中心通信使用，行管辦公部門配置電腦并接入電信寬帶網(wǎng)，確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營按照現(xiàn)代企業(yè)模式進行信息化標準化管理。（2）綠化物流中心綠化是環(huán)

49、境保護的重要措施，有調(diào)節(jié)空氣、美化環(huán)境的作用。綠地率應(yīng)保證在5%以上。在建筑物四周，道路兩側(cè)廣植樹木、花草，使道路和場地不露裸土，盡量增綠化面積，營造優(yōu)美的環(huán)境，以保持良好的生態(tài)環(huán)境和衛(wèi)生標準。4.2.2 用地情況分析序號技術(shù)指標名稱指標數(shù)值1項目用地面積135002項目總投資2000萬元3項目投資強度1480萬元/公頃4主要建筑面積113435建筑密度61.77%6建筑占地面積8339.507容積率0.848綠化面積1147.509綠化率8.5%10廠區(qū)道路面積401311行政辦公及生活設(shè)施占地面積873.1012行政辦公及生活設(shè)施用地占比6.4%1、本項目采取科學布局，充分利用現(xiàn)有資源，建

50、設(shè)中合理安排資金用度。2、本項目建成后倉儲入流量欲估計為300噸/天，保證園區(qū)制造業(yè)生產(chǎn)需要。4.3 項目功能平面圖具體見附件汽車維修城建設(shè)項目功能分區(qū)平面圖.4.4 項目建設(shè)用地的結(jié)論根據(jù)國家，省、市、開發(fā)區(qū)相關(guān)規(guī)定：倉儲物流型企業(yè)分大、中、小三種類型。大型企業(yè)標準：以入流量噸/天計算，大于5000噸/天，土地使用標準為26平方米/噸；中型倉儲物流企業(yè)分為兩種類型：包含以下兩種情況，以入流量大于3000-5000噸/天，每噸土地使用標準為31-21平方米；入流量大于1000-3000噸/天，每噸使用土地為39-31平方米。小型倉儲物流企業(yè)入流量小于等于1000噸/天，土地使用標準為每噸45-

51、39平方米。依據(jù)以上標準該項目為小型倉儲物流企業(yè)，占地為20畝，為13333.4平方米。取土地占用標準45平方米/噸，則要求入流量達到296.3噸/天。綜上所述該項目用地符合國家建設(shè)用地指標的要求。第五章 環(huán)境影響分析5.1 項目選址環(huán)境現(xiàn)狀該項目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量良好，空氣環(huán)境質(zhì)量滿足區(qū)劃的大氣環(huán)境質(zhì)量二類功能區(qū)標準；聲環(huán)境達到區(qū)域環(huán)境噪聲標準的類標準；該處地下水、地表水資源豐富，水環(huán)境質(zhì)量達到國家生活飲用水衛(wèi)生標準。5.2 項目建設(shè)期的環(huán)境影響本項目工程內(nèi)容主要以土建為主，土方的開挖和運輸量較多，在施工過程中產(chǎn)生大量粉塵，同時施工機械本身產(chǎn)生廢氣及煙塵，水泥、沙子、石料的采集、搬運、篩分產(chǎn)生

52、粉塵，瀝青熬制過程中產(chǎn)生瀝青煙等，這些對大氣環(huán)境產(chǎn)生影響。施工中應(yīng)加強管理，對運送散體物質(zhì)的車輛應(yīng)用篷布蓋嚴，避免運輸過程中產(chǎn)生粉塵污染；正在施工的場地應(yīng)經(jīng)常灑水，以達到降塵、抑塵的目的。5.2.1 污水施工材料如瀝青、水泥、油漆等化學品應(yīng)遠離地面水，以防外溢污染地面水；工區(qū)所積雨水應(yīng)排至市政雨水管道；施工人員的生活污水應(yīng)達標后就近排入環(huán)境；在此期間，應(yīng)盡快進入附近污水排放管網(wǎng)。5.2.2 噪聲施工期的噪聲主要來自施工機械和運輸車輛。施工期間施工機械采用有減振消聲裝置的機械，避免在干擾居民休息的時間進行施工，同時調(diào)整施工作業(yè)時間及同時施工作業(yè)的施工機械數(shù)量，滿足建筑施工場界噪聲限值(gb125

53、2390)，施工期的噪聲限值為：推土機、挖掘機、裝載機：晝間75dba，夜間55dba；各種混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸；晝間70dba，夜間55dba。施工車輛，特別是重型運載車輛的運行路線和時間，應(yīng)盡量避開噪聲敏感區(qū)和敏感時段。文明施工，尤其在夜間，盡量減少機具和材料的撞擊。5.2.3 生態(tài)地基開挖工程直接破壞植被，擾動土壤，在施工范圍內(nèi)造成一定的水土流失。對裸露面在施工中或竣工后應(yīng)進行整治、植草綠化、及時加固，最大限度的恢復(fù)植被，使因該工程占地而失去的植被得到有效補償，施工期的臨時工棚、料場等臨時占地，待施工結(jié)束后，應(yīng)立即全部進行復(fù)墾和綠化，減少植被覆蓋度。5.2.4 固體廢物建設(shè)過程中所

54、產(chǎn)生的磚塊、沙子、包裝廢料等垃圾、施工人員的生活垃圾(如蔬菜葉、瓜果皮、廢紙等)應(yīng)集中堆放，及時運至垃圾場集中處理。5.3 綠化原則本項目設(shè)計綠化面積1147.50平方米,綠化設(shè)計本著投資少、收益多、易管理的原則，在選擇樹種時，根據(jù)當?shù)嘏瘻貛О敫珊档拇箨懠撅L氣候的特點，選擇根系發(fā)達在此地大量生長、對土壤要求不高的樹種，并可抑制粉塵、吸收有害氣體。5.4 項目營運期環(huán)境影響項目運營后，汽車維修城人流量將增大，生產(chǎn)垃圾及生活垃圾產(chǎn)生量會愈來愈多，在汽車維修城內(nèi)應(yīng)按照規(guī)范設(shè)立生產(chǎn)及生活垃圾收集設(shè)施，實行垃圾袋裝化，并分類收集，保障日產(chǎn)日清，由環(huán)衛(wèi)部門送垃圾場填埋處理，減少對周圍環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生的影響

55、。5.5 環(huán)境影響評價該項目本身污染較小，建設(shè)期及運營期均有相應(yīng)的環(huán)保措施進行有效控制，項目建設(shè)地址環(huán)境質(zhì)量良好，因此，項目在環(huán)保方面是可行的。 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限公司 page - 59 - of 59第六章 員工隊伍建設(shè)及培訓(xùn)計劃6.1 員工隊伍安排項目建成后，計劃招收員工42人。其中包括總經(jīng)理在內(nèi)的高級管理人員10名，營銷人員8人，倉儲及司機24人。6.2 組織管理機構(gòu)為了實現(xiàn)倉儲物流中心的良好管理，提高經(jīng)營效率，堅持精簡、高效的企業(yè)管理原則，實行總經(jīng)理負責制，所屬員工實行按事定崗、按崗定員、全部實行聘任制。6.3 人員培訓(xùn)企業(yè)根據(jù)總體經(jīng)營計劃及部門培訓(xùn)申請制定年度培訓(xùn)計劃、組織各級人員進行系統(tǒng)或?qū)I(yè)培訓(xùn)。決策層和管理人員，主要進行質(zhì)量管理深化教育和整體素質(zhì)的提高培訓(xùn)；倉儲人員主要進行專業(yè)知識和質(zhì)量管理知識的培訓(xùn)；營銷人員重點進行市場營銷知識及前景分析培訓(xùn)，通過培訓(xùn)反饋，進行效果評估，掌握企業(yè)人力資源情況，最終有效、合理地管理和使用企業(yè)現(xiàn)有最寶貴的人力資源，從而實現(xiàn)企業(yè)的既定目標。 第七章 項目分析的假設(shè)前提7.1 項目的順利開展本項目為新建項目，只有項目方在該項目實施過程中進展是順利的，依法按照國家相關(guān)的法律、法規(guī)、政策及某某市有關(guān)政策規(guī)定，同時符合某某所在地方規(guī)劃、消防、環(huán)保、建設(shè)等各有關(guān)職能部門的要求，