土地評估項(xiàng)目實(shí)施方案

1、七、評估項(xiàng)目實(shí)施方案鄭州市市國土資源局為了規(guī)范本級協(xié)議土地出讓和劃撥土地宗地評估行為，采用公開招標(biāo)的方式確定土地評估中介機(jī)構(gòu)。我公司擬投標(biāo)，為了規(guī)范入圍后我公司參與的具體宗地評估項(xiàng)目的評估行為，按時(shí)、保質(zhì)完成具體宗地評估業(yè)務(wù)，保證我公司出具的評估結(jié)果科學(xué)、合理，且符合鄭州市和具體估價(jià)對象的實(shí)際情況，特制訂本方案。一、機(jī)構(gòu)人員組織、業(yè)務(wù)流程及崗位職責(zé)我公司具備從事河南省范圍內(nèi)的土地評估業(yè)務(wù)的資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，自公司成立以來一直從事涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥、企業(yè)改制等地價(jià)評估工作。另外，除了日常的宗地評估外，本公司還承擔(dān)著中原出版?zhèn)髅酵顿Y控股集團(tuán)有限公司下屬子公司企業(yè)改制項(xiàng)目等，本公司目前已經(jīng)充分掌

2、握了河南省大部分地區(qū)的土地、房地產(chǎn)交易資料，對河南省土地市場的現(xiàn)狀特點(diǎn)、發(fā)展規(guī)律有較為全面的了解。本公司具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目評估項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和土地估價(jià)師均是長期從事宗地地價(jià)評估的專職資深注冊土地估價(jià)師，從事過大量土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、企業(yè)改制項(xiàng)目的評估工作，不但理論功底扎實(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，而且對河南省，尤其是鄭州市涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥的有關(guān)政策、辦理流程有充分的了解，完全有能力為委托方提供高質(zhì)量、高效率的服務(wù)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，本公司擬安排公司總經(jīng)理徐進(jìn)蘭為總負(fù)責(zé)人，孫建偉作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組織、協(xié)調(diào)具體評估工作。另抽調(diào)多名豐富經(jīng)驗(yàn)的土地估價(jià)師成立兩個(gè)項(xiàng)目小組，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的組織實(shí)施（詳見下表）。

3、項(xiàng)目實(shí)施主要人員情況職責(zé)姓名學(xué)歷執(zhí)業(yè)資格從業(yè)時(shí)間總負(fù)責(zé)人徐進(jìn)蘭本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師6項(xiàng)目負(fù)責(zé)人孫建偉本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師6第一組項(xiàng)目負(fù)責(zé)人鄭占蕊本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師5第一組工作人員名單秦利軍?？谱酝恋毓纼r(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師3張紅娜本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師4程超峰本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師3第二組項(xiàng)目負(fù)責(zé)人趙新偉本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師3第二組工作人員名單孟令華本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師8王得位本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師3張德恩?？仆恋毓纼r(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師3本公司宗地評估項(xiàng)目依據(jù)中華人民

4、共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（gbt185082001）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（cbt185072001）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類（gbt 210102007）、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部第21號）、劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法（國家土地管理局第1號）及委托方提供的有關(guān)估價(jià)對象的資料（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)資料、宗地圖及出讓前置條件和配套保障性住房的文件、委托評估約定書等）受理業(yè)務(wù)，之后進(jìn)入估價(jià)程序到完成估價(jià)報(bào)告，主要經(jīng)過以下步驟：1、明確評估的基本事項(xiàng)。內(nèi)容主要包括估價(jià)對象（權(quán)屬、用途、面積等）、估價(jià)目的、基準(zhǔn)日、價(jià)格類型、估價(jià)日期等。2、擬定估價(jià)作業(yè)

5、計(jì)劃；3、收集資料，實(shí)地踏勘，分析整理相關(guān)資料，商討估價(jià)技術(shù)方法；4、選擇合適的估價(jià)方法，確定相關(guān)的技術(shù)參數(shù)，確定試算價(jià)格；5、初算結(jié)果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自檢，并將自檢結(jié)果交于項(xiàng)目經(jīng)理會議討論；6、項(xiàng)目經(jīng)理會議討論結(jié)果報(bào)技術(shù)總負(fù)責(zé)人審核，,總估價(jià)師審核評估報(bào)告書是否符合合法性原則，委托方的委托依據(jù)、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及評估過程是否符合城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，評估結(jié)果是否客觀、公正、科學(xué)、可行，審核通過的技術(shù)總負(fù)責(zé)人簽署審核意見；7、確定估價(jià)結(jié)果；8、撰寫估價(jià)技術(shù)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果報(bào)告初稿；9、報(bào)告初稿提交審核小組審核；10、經(jīng)審核過的報(bào)告提交委托方。二、項(xiàng)目工作進(jìn)度安排鄭州市國土資源局委托

6、的協(xié)議土地出讓評估、劃撥土地評估項(xiàng)目的完成日期按照正常情況，承諾5個(gè)工作日完成，如果委托方有其他特殊情況需要加快進(jìn)度的，在保證成果質(zhì)量的前提下，我方承諾全力配合保證不影響委托方需求。一般情況下，具體工作進(jìn)度安排如下：收到委托方作業(yè)通知后：第l天明確估價(jià)基本事項(xiàng)、擬定作業(yè)計(jì)劃、完成現(xiàn)場踏勘、估價(jià)對象資料收集、周邊房地產(chǎn)市場情況和上地利用情況調(diào)查；第2天分析整理相關(guān)資料，選定適合方法試算價(jià)格；第3天土地評估公司內(nèi)部進(jìn)行三級審核，確定測算價(jià)格；第4天撰寫估價(jià)報(bào)告并自審；第5天審核報(bào)告，裝訂成果，提供成果給委托方。三、項(xiàng)目實(shí)施技術(shù)路線根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，宗地地價(jià)評估的技術(shù)途徑是利用調(diào)查的有關(guān)資料，采

7、用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地地價(jià)。估價(jià)方法的選擇要根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對象所在的區(qū)域條件和估價(jià)對象的具體利用條件，選擇合適的估價(jià)方法進(jìn)行評估。根據(jù)鄭州市城市資源保障能力、當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及房產(chǎn)、地產(chǎn)市場的發(fā)育水平，考慮到估價(jià)目的，對于不同用途估價(jià)對象的首選估價(jià)方法按以順序進(jìn)行：1、商服用地采用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估；2、城鎮(zhèn)住宅用地可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估；3、工業(yè)用地采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、成本逼近法評估；4、其他地類采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、成本法評估。以上方法

8、為通常情況所用的測算方法，在具體項(xiàng)目評估中，根據(jù)宗地具體狀況、估價(jià)目的對各估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析，總體原則就是方法要適合估價(jià)對象的客觀存在情況。按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程要求，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)至少選擇兩種以上方法，考慮到涉及政府收益評估的復(fù)雜性，具體評估項(xiàng)目要根據(jù)估價(jià)對象的具體利用方式選擇適合的方法。 四、確保工程質(zhì)量、工期的技術(shù)和組織措施我公司自成立以來，一直從事地價(jià)評估工作，并多次作為牽頭機(jī)構(gòu)，參與全省范圍內(nèi)的各種類型宗地評估項(xiàng)目，積累了豐富的地價(jià)資料和地價(jià)評估經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和較高的專業(yè)技術(shù)水平，能夠保證高效率、高質(zhì)量完成委托方的宗地評估業(yè)務(wù)；并且能夠充分應(yīng)用各項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)成果，保證

9、估價(jià)結(jié)果的客觀、真實(shí)。（一）質(zhì)量方針質(zhì)量方針：遵守規(guī)范、質(zhì)量為先、精誠團(tuán)結(jié)、改革創(chuàng)新。（二）質(zhì)量保證體系公司為確保本項(xiàng)目以順利的完成，實(shí)現(xiàn)宗地評估項(xiàng)目成果達(dá)到優(yōu)良等級的總目標(biāo)，公司決定建立一套完整的質(zhì)量保證體系，組織一支技術(shù)精湛、經(jīng)驗(yàn)豐富的質(zhì)量管理隊(duì)伍。公司總經(jīng)理對工程質(zhì)量總負(fù)責(zé)。公司技術(shù)負(fù)責(zé)人在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下具體地對宗地評估工作負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)、定期定時(shí)檢查，對薄弱環(huán)節(jié)和重大技術(shù)問題組織攻關(guān)活動，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。項(xiàng)目經(jīng)理對宗地評估項(xiàng)目負(fù)責(zé)。公司和評估部設(shè)立專職審核部門，設(shè)立兼職審核員，形成質(zhì)量控制網(wǎng)，一層抓一層，層層抓質(zhì)量。1、項(xiàng)目組質(zhì)量管理職責(zé)規(guī)定(1)項(xiàng)目總經(jīng)理是本評估項(xiàng)目質(zhì)量的第一

10、責(zé)任人。負(fù)責(zé)組織貫徹公司的質(zhì)量方針目標(biāo)，保證整體質(zhì)量體系的有效運(yùn)行。(2)評估部評估部對項(xiàng)目總經(jīng)理和公司技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)具體宗地評估的評估方法、計(jì)算參數(shù)和方案方法的貫徹實(shí)施；負(fù)責(zé)日常的技術(shù)管理工作；做好具體項(xiàng)目的組織設(shè)計(jì)、方案、進(jìn)度計(jì)劃的必要修改和報(bào)審；填寫項(xiàng)目日志；處理解決技術(shù)問題。(3)審核部審核部對公司技術(shù)負(fù)責(zé)人和技術(shù)組負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，認(rèn)真按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中規(guī)定的合格評審要求，對評估部出具的數(shù)據(jù)及其文本文件進(jìn)行檢查，做好檢驗(yàn)記錄，保證內(nèi)容齊全、數(shù)字準(zhǔn)確、情況真實(shí)；制定質(zhì)量不合格項(xiàng)目的糾正和預(yù)防措施，并監(jiān)督實(shí)施。2、質(zhì)量獎(jiǎng)罰制度按照各崗位職責(zé)分工，能夠圓滿完成各自職責(zé)的

11、，公司酌情給予物資獎(jiǎng)勵(lì)和精神鼓勵(lì)。對于不能堅(jiān)守崗位、玩忽職守，給公司形象造成不良影響的，并造成評估項(xiàng)目不能按照約定時(shí)間交付的，將給予扣減獎(jiǎng)金處罰；情節(jié)較重的，將酌情扣減基本工資。3、評估結(jié)果一票否決制度在對宗地評估項(xiàng)目的各個(gè)階段堅(jiān)持“三級檢查制度”的同時(shí)，公司堅(jiān)決支持各級審核人員的工作，賦予其“一票否決”的權(quán)力，在公司內(nèi)部三級檢查過程中，無論哪一級審核人員認(rèn)定該分項(xiàng)質(zhì)量達(dá)不到合格等級，都不再向上一級審核部門申報(bào)檢驗(yàn)，待完全達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)后，方可向上一級審驗(yàn)，直到每一級都達(dá)到合格評審要求為止。4、質(zhì)量控制程序(1)文件和資料的控制針對管理性文件，由項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)與委托方進(jìn)行溝通并索要管理性文件?，F(xiàn)

12、場勘查土地估價(jià)師負(fù)責(zé)具體宗地評估項(xiàng)目有關(guān)文件的收集、整理和歸檔。 （2）技術(shù)控制嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（gbt185082001）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（cbt185072001）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類（gbt 210102007）及其他國家和河南省及鄭州市的相關(guān)規(guī)定，保證估價(jià)結(jié)果獨(dú)立、客觀、公正、公平。 （3）質(zhì)量記錄的控制宗地評估項(xiàng)目文件保存時(shí)間為二十年，在檔案室專人保留存放。文字記錄、照片及其他資料應(yīng)注意保存環(huán)境條件，不能使之霉變，針對電子文件資料專門進(jìn)行可移動硬盤備份并定期檢查，審批存放和失效銷毀由公司技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。5、

13、質(zhì)量保證措施一般要求（1）認(rèn)真貫徹質(zhì)量方針，建立以項(xiàng)目總經(jīng)理為質(zhì)量第一責(zé)任者的崗位責(zé)任制。實(shí)行三級質(zhì)量檢查制，嚴(yán)格控制分部分項(xiàng)工程的質(zhì)量。加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高技術(shù)素質(zhì)。對質(zhì)量事故處理堅(jiān)持“三不放過”的原則。（三）保證措施1、工期保證措施為了保證按時(shí)、保質(zhì)的完成鄭州市協(xié)議土地出讓評估、劃撥土地評估工作，我公司制定了以下措施：（1）對于涉及政府土地收益的宗地評估項(xiàng)目不同于一般的抵押、核定資產(chǎn)、企業(yè)改制等市場類評估項(xiàng)目，不但要求評估結(jié)果客觀、公正，估價(jià)中所采用的各種參數(shù)的確定也必須依據(jù)充分，估價(jià)報(bào)告經(jīng)得起檢驗(yàn)。因此，對于這類項(xiàng)目的評估不能僅靠加班加點(diǎn)來縮短工期，要嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，把需要做的工作

14、分解到日常工作中，以此提高工作效率。（2）我公司自成立以來，已經(jīng)完成多項(xiàng)土地出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥土地評估項(xiàng)目，了解土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥的辦理程序，知道這類項(xiàng)目評估的要點(diǎn)。我公司有專人負(fù)責(zé)搜集鄭州市土地出讓、轉(zhuǎn)讓等交易資料，并對資料進(jìn)行錄入、上傳、分析工作，同時(shí)，我們建立了資料定期收集制度，每一位土地估價(jià)師每年采集一定數(shù)量的土地交易數(shù)據(jù)，是公司考核的一項(xiàng)重要指標(biāo)。目前我們不但有豐富的交易信息，而且有歷年來社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展資料、規(guī)劃資料、基準(zhǔn)地價(jià)資料、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施資料、環(huán)境條件資料等影響地價(jià)的資料。因此，估價(jià)師在做該類項(xiàng)目評估時(shí)，只需要結(jié)合現(xiàn)場踏勘，收集、調(diào)查估價(jià)對象的現(xiàn)狀和規(guī)劃利用資料、估價(jià)對

15、象所在區(qū)域土地利用情況。不需要再花費(fèi)大量的時(shí)間收集影響地價(jià)的其他信息?？纱蟠蠊?jié)約時(shí)間，提高工作效率。（3）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和參加人員都是經(jīng)過公司反復(fù)研究抽調(diào)的業(yè)務(wù)骨干，有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，他們可根據(jù)具體估價(jià)項(xiàng)目的特點(diǎn)，快速做出科學(xué)判斷，選擇合適的估價(jià)方法和技術(shù)路線，利用公司豐富的地價(jià)信息，合理測算地價(jià)。（4）由于我們每年都在做土地出讓項(xiàng)目評估工作，可利用已有的評估案例，提高報(bào)告撰寫的工作效率。（5）目前評估部每2天召開一次評估交流會，重點(diǎn)檢查評估項(xiàng)目的執(zhí)行情況，并針對估價(jià)技術(shù)問題，由技術(shù)小組提出解決的措施，限期解決，確保工期的按時(shí)和提前完成。（6）評估項(xiàng)目承包制，各小組要按下達(dá)的評估項(xiàng)目準(zhǔn)時(shí)完成任務(wù)，

16、對提前完成的予以獎(jiǎng)勵(lì)，對拖延工期的給予懲罰。積極組織技術(shù)人員，根據(jù)工期和項(xiàng)目需求，隨時(shí)增加技術(shù)人員。2、質(zhì)量保證措施(1)建立評估項(xiàng)目質(zhì)量管理體系，由項(xiàng)目總經(jīng)理擔(dān)任該評估項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人，落實(shí)評估項(xiàng)目各級人員的職責(zé)，責(zé)任到人。(2)堅(jiān)持：“以人為本”的管理理念，嚴(yán)格要求評估項(xiàng)目成員的資格，在項(xiàng)目開展中對項(xiàng)目成員進(jìn)行考核。(3)編制明確細(xì)致的質(zhì)量計(jì)劃，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中采取適宜的質(zhì)量保證措施，抓好質(zhì)量流程各環(huán)節(jié)的工作，明確每個(gè)崗位的質(zhì)量責(zé)任。(4)嚴(yán)格按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)及省廳的技術(shù)規(guī)程進(jìn)行操作。(5)對出現(xiàn)質(zhì)量問題的小組，查明原因，嚴(yán)重者調(diào)出本項(xiàng)目。(6)堅(jiān)持自檢、互檢、復(fù)檢的三級檢查制度，保證項(xiàng)

17、目質(zhì)量。3、人員保證措施項(xiàng)目主要人員情況表職責(zé)姓名學(xué)歷執(zhí)業(yè)資格從業(yè)時(shí)間總負(fù)責(zé)人徐進(jìn)蘭本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師6項(xiàng)目負(fù)責(zé)人孫建偉本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師6第一組項(xiàng)目負(fù)責(zé)人鄭占蕊本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師5第一組工作人員名單秦利軍?？谱酝恋毓纼r(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師3張紅娜本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師4程超峰本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師3第二組項(xiàng)目負(fù)責(zé)人趙新偉本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師3第二組工作人員名單孟令華本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師8王得位本科注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師3張德恩?？仆恋毓纼r(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師34、資金

18、保證措施為了使評估工作不因資金問題而影響工作進(jìn)度和參加人員的工作積極性，使大家始終保持高昂的斗志和工作熱情，公司決定會針對此次評估項(xiàng)目設(shè)立專項(xiàng)資金，專門用于外業(yè)勘查的交通、就餐、外業(yè)補(bǔ)助，內(nèi)業(yè)用于評估項(xiàng)目設(shè)計(jì)等工作的需要?？傊恋卦u估公司在資金需求方面一定會大力支持評估人員的需要。5、資料保障地價(jià)評估實(shí)質(zhì)上是在對大量資料分析基礎(chǔ)上，對地價(jià)水平的科學(xué)判斷。占有資料的多少以及對資料分析的深度直接影響估價(jià)師對地價(jià)形成機(jī)制、土地市場發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)律的把握，進(jìn)而影響方法選擇、估價(jià)參數(shù)確定及估價(jià)結(jié)果的客觀、公正。6、組織保障考慮到鄭州市國土資源局采用招標(biāo)方式確定協(xié)議土地出讓評估、劃撥土地評估項(xiàng)目評估機(jī)構(gòu)，為了做好該項(xiàng)目，公司領(lǐng)導(dǎo)多次開會研究，根據(jù)估價(jià)師的特點(diǎn)和專長，成立了兩個(gè)項(xiàng)目組，為該項(xiàng)目提供專職服務(wù)。可從組織上保障項(xiàng)目的順利實(shí)施。7、嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、確保報(bào)告高質(zhì)量的措施為確保估價(jià)質(zhì)量及工期的技術(shù)措施，在接受委托后，我公司將確定該項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人，由總負(fù)責(zé)人安排車輛、人員、資金，然后安排一個(gè)工作組進(jìn)行實(shí)地勘察