中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及展望

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)（內(nèi)部研究機(jī)構(gòu)，中文版最新）摘要1. 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈和地產(chǎn)泡沫3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景4. 政策建議中國(guó)房地產(chǎn)政策及市場(chǎng)展望摘要1. 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈和地產(chǎn)泡沫3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景4. 政策建議2009. 11.(第09-18 號(hào))作者 馬茲暉(ma zihui) 首席研究員審閱 劉晉碩（liu jinshuo）首席研究員摘要1998年-2007年中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額平均每年增長(zhǎng)24.3%，銷(xiāo)售額年均增長(zhǎng)33.2%，但在2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面萎縮，房地產(chǎn)交易量和房?jī)r(jià)齊跌。2008年全年總計(jì)商品房銷(xiāo)售面積下跌19

2、.7%，銷(xiāo)售額下跌20.1%，十年來(lái)首次出現(xiàn)年度房?jī)r(jià)下跌。房地產(chǎn)業(yè)萎縮的主要原因是政策調(diào)控和國(guó)際金融危機(jī)影響。中國(guó)政府從2007年開(kāi)始強(qiáng)化宏觀調(diào)控，多次上調(diào)利率和準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的貸款減少，資金鏈緊縮。2009年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始反彈，量?jī)r(jià)齊升，這主要得益于金融危機(jī)以后中國(guó)政府推進(jìn)的信貸寬松政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。房地產(chǎn)業(yè)反彈，泡沫再度出現(xiàn)。部分城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，大型城市的銷(xiāo)售價(jià)格，租金以及房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)不平衡，開(kāi)發(fā)商高價(jià)搶購(gòu)?fù)恋兀?gòu)地價(jià)格已嚴(yán)重偏離合理水平，呈現(xiàn)泡沫化。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二級(jí)城市擴(kuò)散。地方政府，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)商的共同利益

3、推高房?jī)r(jià)，中央政府難以進(jìn)行調(diào)整，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成的內(nèi)在原因。房地產(chǎn)泡沫影響金融及實(shí)體資源的有效分配加重了貧富差距和社會(huì)矛盾。如果泡沫破裂，有可能引發(fā)金融危機(jī)。短期內(nèi)隨著房地產(chǎn)的活躍，房?jī)r(jià)較低的中小型城市將面臨上漲壓力，但是長(zhǎng)期來(lái)看中國(guó)房?jī)r(jià)仍面臨下調(diào)壓力。目前維持資產(chǎn)泡沫的低利率和信貸寬松政策是不可持續(xù)的，今后隨著膨脹壓力的擴(kuò)大有望實(shí)施信貸緊縮政策。同時(shí)供需不均衡導(dǎo)致的相對(duì)過(guò)剩，價(jià)格下調(diào)是不可避免的。相比“硬著陸”，“軟著陸”的可能性更大，但是隨著中國(guó)城市化進(jìn)程住房的實(shí)際需求將持續(xù)增加。中國(guó)內(nèi)陸城市或者中小型城市的房地產(chǎn)過(guò)熱不是很?chē)?yán)重，不會(huì)發(fā)生整體不均衡問(wèn)題。房地產(chǎn)政策方面，提供可持續(xù)的，

4、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境是至關(guān)重要的。建立個(gè)人信用制度，加強(qiáng)個(gè)人收入審核的同時(shí)控制住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資的多元化，限制銀行直接融資的同時(shí)建立金融風(fēng)險(xiǎn)管理體系。長(zhǎng)期來(lái)看，土地政策改革是關(guān)鍵。構(gòu)建廉租房保障制度，提供廉價(jià)房，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。1. 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)入2009 年以后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇 2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面萎縮，房地產(chǎn)交易量?jī)r(jià)齊跌，企業(yè)面臨困境 1998-2007年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷黃金十年，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額平均每年增長(zhǎng)24.3%，銷(xiāo)售額年均增長(zhǎng)33.2% 2008年初，全國(guó)商品房交易開(kāi)始萎縮，至8月起開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格下跌，全年總計(jì)商品房銷(xiāo)售面積下跌

5、19.7%，銷(xiāo)售額下跌20.1%，十年來(lái)首次出現(xiàn)年度房?jī)r(jià)下跌 深圳、北京、上海一些地區(qū)，房?jī)r(jià)一度比2007年最高點(diǎn)下跌了30%以上 房地產(chǎn)業(yè)收縮的主要原因是政策調(diào)控和國(guó)際金融危機(jī)影響 中國(guó)政府從2007年強(qiáng)宏觀調(diào)控，多次上調(diào)利率和準(zhǔn)備金率，減少了居民購(gòu)買(mǎi)第二套房的貸款比例，提高了購(gòu)房實(shí)際成本，壓制了購(gòu)房需求 政府通過(guò)銀監(jiān)會(huì)對(duì)各大國(guó)有銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，減少了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊縮，不得不降價(jià)促銷(xiāo)，回籠資金 美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅和國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，改變了居民對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，并削弱了海外客戶、中國(guó)一些富商的投資性購(gòu)房能力，大量潛在購(gòu)房者開(kāi)始觀望 2009年開(kāi)始，剛性需求1釋放帶動(dòng)

6、房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇 2009年春節(jié)后，中國(guó)房地產(chǎn)交易出現(xiàn)反彈，一些2008年推遲了購(gòu)房計(jì)劃的居民開(kāi)始入市購(gòu)房 這一階段的特點(diǎn)是購(gòu)房者主要是自用的首次購(gòu)房者，投資性購(gòu)房、改善型購(gòu)房較少，小戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌 中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年3月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)8.2%，但全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.3%，實(shí)際下跌幅度可能更大2中國(guó)房地產(chǎn)剛性需求是指由于社會(huì)習(xí)俗和社會(huì)體制下形成的一部分對(duì)房地產(chǎn)缺乏彈性的需求。例如，“買(mǎi)房子再結(jié)婚”習(xí)俗使要結(jié)婚的年輕人產(chǎn)生購(gòu)房需求，“兒童按居住地入學(xué)”制度和“戶口”制度使一些父母需要購(gòu)房為子女落戶等 這一時(shí)期很多開(kāi)發(fā)商采取

7、了“優(yōu)惠促銷(xiāo)”方式暗中降價(jià)，實(shí)際房地產(chǎn)降價(jià)幅度可能高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。在北京、上海、深圳等地，很多樓盤(pán)降價(jià)幅度達(dá)30%，據(jù)野村證券估算，相對(duì)2008 年初最高點(diǎn)，全國(guó)房地產(chǎn)平均降幅最高為7.2%中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)資料來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng) 2009年二季度以后，房地產(chǎn)業(yè)全面復(fù)蘇，量?jī)r(jià)齊升，地產(chǎn)商再度活躍 與市場(chǎng)預(yù)期相反，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)不但沒(méi)有降溫，反而繼續(xù)升溫，部分高檔樓盤(pán)交易開(kāi)始活躍 2009年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比上漲，6月出現(xiàn)同比增長(zhǎng) 北京等地部分樓盤(pán)已經(jīng)反彈30%以上，甚至已創(chuàng)下房?jī)r(jià)新高 房地產(chǎn)商再度活躍，積極競(jìng)投土地，土地交易價(jià)格屢創(chuàng)新高本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇的特

8、點(diǎn)和動(dòng)力 金融危機(jī)后，中國(guó)政府推動(dòng)的信貸寬松政策是房地產(chǎn)復(fù)蘇的關(guān)鍵 2008年9月全球金融危機(jī)爆發(fā)后，中國(guó)政府推出4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，信貸政策也由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向“適度寬松”，導(dǎo)致2009年上半年信貸規(guī)?？涨霸鲩L(zhǎng) 2009年1-6月，中國(guó)銀行新增信貸高達(dá)7.36萬(wàn)億元，增量和增幅都創(chuàng)下歷史記錄 流動(dòng)性注入經(jīng)濟(jì)后分布不均勻，很大部分流向價(jià)格波動(dòng)性高、投機(jī)性強(qiáng)的資產(chǎn)市場(chǎng) 理論上，流動(dòng)性注入經(jīng)濟(jì)后，利率下降，投資成本下降，將刺激企業(yè)增加投資，最終推動(dòng)gdp增長(zhǎng)，但中國(guó)資本市場(chǎng)不完善，中小民營(yíng)企業(yè)因缺乏擔(dān)保、信用記錄等，融資仍然困難，且外需萎縮導(dǎo)致嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩，缺乏高利潤(rùn)的投資機(jī)會(huì) 于是大量流動(dòng)性流向價(jià)格

9、波動(dòng)性高的資本市場(chǎng)，尋求投機(jī)機(jī)會(huì) 信貸寬松降低了資金成本，引起通脹預(yù)期，推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格暴漲 由于流動(dòng)性分布不均勻，過(guò)多流入資產(chǎn)市場(chǎng)，資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“超調(diào)”(overshooting)，大量流動(dòng)性已經(jīng)推動(dòng)中國(guó)股指從最低點(diǎn)反彈了100%以上，房地產(chǎn)價(jià)格也大幅反彈 貨幣信貸增長(zhǎng)過(guò)快，企業(yè)和居民產(chǎn)生了強(qiáng)烈的通脹預(yù)期，大量購(gòu)買(mǎi)土地和物業(yè)對(duì)抗通脹風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)上漲 政府大力扶持房地產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)房?jī)r(jià)反彈的重要原因 政府放松了對(duì)投資性購(gòu)房4的首付要求的監(jiān)控 2007年，為抑制房屋投機(jī)，央行銀監(jiān)會(huì)曾規(guī)定居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付不得低于40% 金融危機(jī)爆發(fā)后，各地商業(yè)銀行實(shí)際上已突破這一規(guī)定，部分城市已允許20

10、%首付，這刺激了投資性購(gòu)房需求 地方政府通過(guò)各種政策直接補(bǔ)貼、扶持房地產(chǎn)業(yè) 例如很多城市推行“購(gòu)房落戶”政策，允許有房者獲得本地戶口，陜西西安市政府直接對(duì)購(gòu)房提供1.5%的補(bǔ)貼 房地產(chǎn)企業(yè)化解流動(dòng)性危機(jī)是避免市場(chǎng)崩潰并推動(dòng)反彈的基礎(chǔ) 2008年下半年至2009年初，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)大跌，部分企業(yè)一度面臨破產(chǎn)威脅 由于交易量萎縮，價(jià)格下跌，2008年中國(guó)各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)都大幅下滑，著名房企萬(wàn)科、碧桂園凈利潤(rùn)比07年分別下跌16.7%和66.7% 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，必須不斷投入資金進(jìn)行已啟動(dòng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，部分實(shí)力較弱、土地儲(chǔ)備過(guò)多的開(kāi)發(fā)商一度面臨現(xiàn)金枯竭、資金鏈斷裂的困境 開(kāi)發(fā)商借助寬松的信

11、貸政策，通過(guò)債務(wù)重組解決了部分條件苛刻的債務(wù)綠城中國(guó)案例綠城中國(guó)控股有限公司是一家香港上市的房地產(chǎn)公司，2008 年銷(xiāo)售額152 億元，為中國(guó)第八大房地產(chǎn)公司。2008 年末，由于銷(xiāo)售額下降和銀行收緊信貸，綠城中國(guó)資金面臨枯竭。2009 年一季度，中低檔物業(yè)銷(xiāo)售回暖，但綠城中國(guó)并未明顯受惠，其一季度同銷(xiāo)售金額僅25.8 億元。危機(jī)關(guān)頭，綠城中國(guó)得到了政府和銀行的大力支持。杭州市政府表示房地產(chǎn)企業(yè)可緩交土地出讓金半年，僅此一項(xiàng)綠城即可節(jié)約現(xiàn)金流10 億元以上。2009 年初，中國(guó)主要銀行向綠城中國(guó)授信200 億元用于新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。2009 年4 月以后，樓市繼續(xù)升溫，綠城中國(guó)銷(xiāo)量大增。2009 年

12、截至5 月19 日，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同及協(xié)議售房回款共131 億元，流動(dòng)性危機(jī)已經(jīng)化解。綠城中國(guó)是一個(gè)代表性案例，2009 年初因過(guò)度擴(kuò)張陷入危機(jī)，先后得到地方政府和商業(yè)銀行支持而免于破產(chǎn)清算，并隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖而復(fù)興。 住房需求通常分為自住性需求、投資性需求和投機(jī)性需求。投資性和投機(jī)性需求都不是為了自住，兩者界限不是特別明顯，但通常認(rèn)為投資性購(gòu)房者是指有長(zhǎng)期還貸能力、可能較長(zhǎng)期持有住房的購(gòu)房者，而投機(jī)性購(gòu)房者則沒(méi)有長(zhǎng)期還貸能力，只愿意短期持有住房的購(gòu)房者。 “高檔豪宅領(lǐng)先俏銷(xiāo) 樓市回暖結(jié)構(gòu)存疑”（2009 年7 月27 日）中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)b15 版 本輪復(fù)蘇特點(diǎn)之一：投資性購(gòu)房引起非均衡過(guò)熱 一季度剛

13、性需求釋放階段，小戶型、低價(jià)樓盤(pán)暢銷(xiāo)，二季度市場(chǎng)持續(xù)升溫階段，中心城市位置較好的樓盤(pán)銷(xiāo)量較好，量?jī)r(jià)齊升 到目前為止，漲幅大、銷(xiāo)量好的主要都是中高端、流動(dòng)性好的樓盤(pán)，中低端樓盤(pán)價(jià)格銷(xiāo)量欠佳，這與2007年地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，高中低檔樓盤(pán)價(jià)格全面攀升局面很不相同 據(jù)報(bào)道6，2009年16月，140平方米以上的高檔住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)77.2%，而90140平方米的中小戶型銷(xiāo)量下跌了10.7% 出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因主要有兩點(diǎn)：一是2008年中高檔樓盤(pán)價(jià)格下調(diào)力度較大，價(jià)格反彈力度也更大；二是一季度剛性需求釋放完后，購(gòu)房需求主要是投資性購(gòu)房，追求高價(jià)和高流動(dòng)性，而普通居民仍持觀望態(tài)度 本輪復(fù)蘇特點(diǎn)之二：民企謹(jǐn)慎觀望，

14、國(guó)資積極進(jìn)取 2009年5月的廣渠門(mén)外10號(hào)地和6月的廣渠路15號(hào)地兩大“地王”中標(biāo)者分別是富力地產(chǎn)和中化方興，都是國(guó)資背景的房地產(chǎn)企業(yè)，國(guó)資地產(chǎn)企業(yè)還在上海、成都等地積極競(jìng)購(gòu)?fù)恋?而以萬(wàn)科為代表的民資地產(chǎn)企業(yè)則較為穩(wěn)重，雖然也積極參加土地拍賣(mài)，但只要認(rèn)為價(jià)格過(guò)高就果斷退出，目前民企主要在二線城市買(mǎi)地房地產(chǎn)已再度泡沫化 地房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，中心城市售價(jià)租金比例、房?jī)r(jià)收入比都嚴(yán)重失衡 房?jī)r(jià)大幅上漲的同時(shí)，房租卻基本穩(wěn)定 2009年6月，全國(guó)租房?jī)r(jià)格同比上漲1.1%，而北京上海等外來(lái)人口較多、租房需求較大的中心城市，租房?jī)r(jià)格更呈下跌趨勢(shì) 根據(jù)我們抽樣調(diào)查，北京上海多數(shù)地區(qū)房屋租售比7已經(jīng)超過(guò)1：

15、350，遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了1：300的國(guó)際警戒線 中心城市房?jī)r(jià)收入比平均高達(dá)23：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)7：1左右的世界平均水平 自用性購(gòu)房比例下降，投資性購(gòu)房比例上升，住房空置率呈上升趨勢(shì) 2009年二季度后，投資性購(gòu)房比例大幅上升，大批購(gòu)房者不是為了自用而是為了投資、防通脹而購(gòu)房，商品房空置率攀升 雖然中國(guó)缺乏公認(rèn)的全國(guó)性房屋空置率數(shù)據(jù)，但根據(jù)一些機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，中心城市空置率已處于較高水平 根據(jù)2009年4月上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國(guó)商品房空置研究，2008年中國(guó)商品房空置率8為9.503%，從國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看屬于偏高水平，當(dāng)時(shí)北京、上海等中心城市空置率分別比全國(guó)平均水平高75%和50% 2009年房地

16、產(chǎn)復(fù)蘇后，這一比例繼續(xù)上升，目前很可能已突破10%的國(guó)際警戒線，北京、上海的空置率可能已接近20%的危險(xiǎn)水平 高空置率顯示房?jī)r(jià)上漲缺乏真實(shí)需求推動(dòng)，主要是預(yù)期推動(dòng)的 投資性購(gòu)房需求是不穩(wěn)定的，如果房?jī)r(jià)上漲預(yù)期消失，投資性購(gòu)房者會(huì)立刻退出市場(chǎng)并拋售持有的物業(yè)，引起泡沫破滅和房?jī)r(jià)崩盤(pán) 開(kāi)發(fā)商高價(jià)搶購(gòu)?fù)恋?，?gòu)地價(jià)格已嚴(yán)重偏離合理水平，呈現(xiàn)泡沫化 中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)使用土地主要是由地方政府拍賣(mài)，開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán) 開(kāi)發(fā)商獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，可以土地為抵押，向銀行貸款，只需要使用很少的自有資金，由于利率低、通脹高，企業(yè)資金成本極低。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商高價(jià)搶購(gòu)、囤積土地 北京上海一些地區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)“

17、地價(jià)等于樓價(jià)”的怪現(xiàn)象 2009年6月30日中化方興以40.6億元拍下的北京廣渠路15號(hào)地塊，根據(jù)建筑規(guī)劃，建筑面積單價(jià)高達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米，而目前周邊中檔成品樓盤(pán)價(jià)格僅為1.6萬(wàn)元/平方米，只有本區(qū)房?jī)r(jià)維持每年30%的增幅，開(kāi)發(fā)商3年后完成開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售才可能盈利9 到目前為止，地產(chǎn)泡沫仍是主要集中在中心城市、大城市的局部性泡沫，但未來(lái)可能向二線城市擴(kuò)散 到目前為止，本輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲仍然集中在北京、上海、深圳、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市，內(nèi)陸城市、中小城市價(jià)格漲幅較為溫和 內(nèi)陸城市空置率、租售比等指標(biāo)總體上仍然處于較為安全的水平 扣除北京上海等中心城市，目前全國(guó)商品房空置率仍然低于10%，屬于略

18、微偏高但未到危險(xiǎn)水平，租售比仍在1：300以內(nèi) 但從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中心城市房?jī)r(jià)上漲往往會(huì)帶動(dòng)二線城市10房?jī)r(jià)上漲，且一些房地產(chǎn)企業(yè)正在向二線城市積極發(fā)展，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)值得關(guān)注 例如，2009年上半年中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科在二線城市購(gòu)買(mǎi)土地約405萬(wàn)平方米，顯示地產(chǎn)企業(yè)看好二線城市2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈和地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)市場(chǎng)大博弈 中央政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)，希望維持市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，擁有強(qiáng)大的調(diào)控手段，但實(shí)施具體政策中面臨信息不對(duì)稱和道德風(fēng)險(xiǎn) 中央政府的目標(biāo)是維持經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定，所以不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng) 一方面，房地產(chǎn)約占固定資產(chǎn)投資總額的20%，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ?duì)金融體系和其

19、他產(chǎn)業(yè)有很大影響，因此希望房地產(chǎn)保持平穩(wěn)增長(zhǎng) 中國(guó)中央政府權(quán)力高度集中，可通過(guò)信貸、財(cái)政、行政命令強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) 中央政府可通過(guò)央行調(diào)整利率和信貸供應(yīng)量、金融管理部門(mén)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房屋按揭的信貸門(mén)檻進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控 中央政府也可以通過(guò)加大對(duì)建設(shè)廉租房、限價(jià)房的財(cái)政投入，增加低價(jià)房供應(yīng)來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) 然而，中央政府面臨信息不對(duì)稱問(wèn)題，判斷“過(guò)熱”滯后，往往不能及時(shí)調(diào)整政策 大量信息需要地方政府提供，而地方政府出于自身利益可能扭曲、選擇性提供信息，影響中央政府對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷 中央政府實(shí)施調(diào)控政策需要通過(guò)銀行和地方政府來(lái)具體實(shí)施，容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，造成政策扭曲 根據(jù)建筑規(guī)劃估算，這一地塊建筑

20、和營(yíng)銷(xiāo)成本約為1.5 萬(wàn)元/平米，也即總成本高達(dá)3 萬(wàn)元/平米。按建設(shè)規(guī)劃3 年完成后，房?jī)r(jià)需超過(guò)3 萬(wàn)元/平米才有利可圖也即3 年內(nèi)房?jī)r(jià)需上漲100%，平均每年需上漲30%一線城市一般指北京、上海、杭州、廣州、深圳。 其他一些大中城市、有一些名氣的城市被稱為二線城市。如：一些省會(huì)、旅游城市，京廣、京滬等主要干線旁邊的城市等 地方政府能直接影響房市，是高房?jī)r(jià)的受益者，有推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng) 地方政府是土地的供應(yīng)者，能通過(guò)控制土地供應(yīng)影響房?jī)r(jià)，也可以通過(guò)一些財(cái)政手段調(diào)控房?jī)r(jià) 根據(jù)中國(guó)法律，城市土地歸國(guó)家所有，地方政府通過(guò)拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)，地方政府能夠通過(guò)增減土地供應(yīng)影響土地價(jià)格 土地價(jià)格變動(dòng)會(huì)影響人

21、們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，從而影響鄰居地區(qū)的房?jī)r(jià)，反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)上漲也會(huì)帶動(dòng)地價(jià)上漲11 地方政府可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、購(gòu)房入戶等政策扶持樓市 賣(mài)地收入是地方政府重要財(cái)源，且不受?chē)?yán)格監(jiān)管，地方政府有通過(guò)抬高房?jī)r(jià)來(lái)推高地價(jià)的激勵(lì) 據(jù)媒體報(bào)道，2007、2008年全國(guó)土地出讓收入分別為1.2萬(wàn)億元和9600億元，約占全國(guó)財(cái)政總收入的20%、地方財(cái)政收入的50% 在中國(guó)目前的財(cái)政體制下，土地出讓收入都?xì)w地方政府所有，不屬于預(yù)算內(nèi)收入 另外，房?jī)r(jià)上漲能推高gdp增長(zhǎng)率，對(duì)地方政府政績(jī)有利，因此地方政府偏好房?jī)r(jià)上漲 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偏好高房?jī)r(jià)，但對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響并不大 由于土地供應(yīng)受到嚴(yán)格控制，且地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期穩(wěn)定，

22、地產(chǎn)商即使快速回籠資金后也無(wú)法開(kāi)始新的投資，因此地產(chǎn)商通常不愿采取薄利多銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)的模式，偏好高房?jī)r(jià)高利潤(rùn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著激烈競(jìng)爭(zhēng)，且二手房市場(chǎng)對(duì)新房有替代效應(yīng)，單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操控整體房?jī)r(jià)走勢(shì)幾乎不可能 商業(yè)銀行出于自身利益，偏好房?jī)r(jià)上漲和房市繁榮 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和按揭購(gòu)買(mǎi)都需要銀行貸款，都是商業(yè)銀行的重要客戶，是商業(yè)銀行利潤(rùn)的重要來(lái)源 2009年1-6月北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增899.1億元，占全部新增貸款的20.3% 如果房?jī)r(jià)暴跌，銀行可能會(huì)面臨巨額呆壞賬，因此銀行通常不愿對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控，往往淡化中央政府的調(diào)控措施 例如，2007年9月27日，中國(guó)人民銀行銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地

23、產(chǎn)信貸管理的通知，上調(diào)居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付比例和利率水平，但各大商業(yè)銀行都盡可能地推遲實(shí)施 根據(jù)2009 年6 月中國(guó)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，在目前的房屋價(jià)格中，土地成本平均僅占23%，但這一數(shù)據(jù)并不意味著地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。目前建成的房屋絕大多數(shù)是2006-2007 年房?jī)r(jià)大漲前完成土地拍賣(mài)的，因此地價(jià)房?jī)r(jià)比較低。事實(shí)上，地價(jià)上漲通常會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，推動(dòng)周邊樓盤(pán)價(jià)格上漲，高地價(jià)高房?jī)r(jià)的反饋循環(huán)在北京、上海等地已多次出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈圖 房?jī)r(jià)上漲對(duì)不同的居民影響不同，有得有失 由于歷史原因，中國(guó)城市居民住房自有率較高 上世紀(jì)90年代，大量城鎮(zhèn)居民通過(guò)住房制度改革獲得了居住房屋的產(chǎn)權(quán)，

24、據(jù)2007年12月29日建設(shè)部公布數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)居民住房自有率達(dá)到83，這一數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性有爭(zhēng)論，但總體來(lái)說(shuō)中國(guó)城鎮(zhèn)居民擁有住房的比率不低 因各種原因持有多套住房的居民、投資于房地產(chǎn)的居民是房?jī)r(jià)上漲的受益者 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展吸引大批農(nóng)村人口流向城市、小城市居民流向大城市，他們中的低收入者成為高房?jī)r(jià)的受害者 總之，在目前的環(huán)境下，地方政府、商業(yè)銀行和地產(chǎn)商基于共同利益推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，中央政府調(diào)控困難重重，這是地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的內(nèi)在動(dòng)力 中央政府有控制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲的傾向，但由于需要通過(guò)商業(yè)銀行和地方政府實(shí)施政策，很容易出現(xiàn)調(diào)控?zé)o效和調(diào)控過(guò)度 如果房?jī)r(jià)暴跌，銀行可能會(huì)面臨巨額呆壞賬，地方政府也會(huì)面臨財(cái)政困難，因此政

25、府實(shí)際上希望維持穩(wěn)定，并不希望房?jī)r(jià)暴跌房地產(chǎn)泡沫的負(fù)面影響 房地產(chǎn)泡沫擾亂了金融資源和實(shí)體資源有效分配 房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致大量融資源流入房地產(chǎn)界，擠占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要的信貸資源 房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，回報(bào)高、違約率低，吸引了大量資金，銀行也把房地產(chǎn)相關(guān)信貸視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量放貸 2009年上半年，中國(guó)信貸史無(wú)前例的高速擴(kuò)張，但民營(yíng)中小企業(yè)融資依然困難，信貸資金流向股市、房市而脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)是一個(gè)重要原因 房地產(chǎn)泡沫造成社會(huì)財(cái)富再分配，加劇了貧富分化和社會(huì)緊張 房?jī)r(jià)上漲，置業(yè)成本增加，普通城鎮(zhèn)新居民和青年人經(jīng)濟(jì)壓力加大，房地產(chǎn)商卻暴富。貧富分化加劇了社會(huì)關(guān)系緊張 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，一些農(nóng)村和中小城市出生的居民

26、到大城市發(fā)展，但樓價(jià)高漲使得普通人窮一生收入也難以購(gòu)房置業(yè)，無(wú)法安居 地方政府在土地交易中尋租，腐敗大案不斷發(fā)生，引起民眾對(duì)政府的不信任乃至反對(duì) 地產(chǎn)泡沫引起資源浪費(fèi)，房屋供給脫離居民實(shí)際需求 由于房?jī)r(jià)飆升，中國(guó)城市中普遍出現(xiàn)拆除僅建成1020年、沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題的樓房重建新樓牟利的現(xiàn)象，造成資源財(cái)富極大浪費(fèi) 由于地價(jià)高漲和投資性購(gòu)房需求旺盛，開(kāi)發(fā)商傾向于開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)、大戶型住房，而不是滿足大多數(shù)居民實(shí)際需求的低成本、小戶型住房，供給和實(shí)際需求脫節(jié) 泡沫破滅可能引發(fā)金融危機(jī) 脫離基本面的房地產(chǎn)泡沫是不可持續(xù)的，由于房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大、與金融業(yè)聯(lián)系密切，泡沫破滅可能會(huì)引發(fā)金融危機(jī) 房地產(chǎn)泡沫破滅可能引起企

27、業(yè)和居民財(cái)富大幅下降，銀行呆壞賬增加，流動(dòng)性緊縮，引發(fā)銀行危機(jī)甚至全面經(jīng)濟(jì)危機(jī)3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景中國(guó)房地產(chǎn)的前景和主要風(fēng)險(xiǎn) 短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還可能進(jìn)一步走強(qiáng)，原來(lái)房?jī)r(jià)較低的中等城市、省會(huì)城市將面臨房?jī)r(jià)上漲壓力 由于上半年樓盤(pán)熱銷(xiāo)和信貸寬松，地產(chǎn)商資金較為充裕，且需要消化2006-2007年高價(jià)買(mǎi)入的土地，地產(chǎn)商缺乏降價(jià)動(dòng)力，房?jī)r(jià)將維持高位 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退引起新房供給減少，可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 2004-2007年，全國(guó)房屋竣工面積平均每年同比增長(zhǎng)13.0%，但2008年減少3.5% 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.7億平方米，同比下降8.6%；完成土地開(kāi)發(fā)面積2.6億平方米

28、，同比下降 5.6%，這意味著2009-2010年新房供應(yīng)量可能下降 中心城市房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，未來(lái)投資者可能轉(zhuǎn)向中等規(guī)模的地方經(jīng)濟(jì)中心如地方省會(huì)城市，使房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)向全國(guó)蔓延 但長(zhǎng)期來(lái)看，目前中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格特別是中心城市的房?jī)r(jià)，有下調(diào)壓力 支撐目前資產(chǎn)泡沫的低利率、寬松信貸政策不可能長(zhǎng)期持續(xù)，未來(lái)如果出現(xiàn)通脹壓力，信貸政策必然緊縮，資產(chǎn)泡沫將隨之破滅 高地價(jià)、看漲預(yù)期推動(dòng)的大戶型、豪華型住房不適應(yīng)中低收入者的需求，供需錯(cuò)配引起相對(duì)過(guò)剩，迫使價(jià)格下調(diào)12 中國(guó)土地市場(chǎng)沒(méi)有完全市場(chǎng)化，土地按用途分為工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等，不同用途的土地定價(jià)方式不同，工業(yè)用地往往比住宅用地價(jià)格低很多

29、，一些地方政府不依法定程序把工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，開(kāi)發(fā)商獲得巨大利益 到目前為止，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)集中在開(kāi)發(fā)商銀行一側(cè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高債務(wù)杠桿、長(zhǎng)周期經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)資本成本和流動(dòng)性環(huán)境非常敏感 據(jù)估計(jì)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率約為70%-75%，往往依靠競(jìng)拍獲得的土地作為抵押借債經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期通常長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，必須有大量資金支持 如果出現(xiàn)信貸緊縮，開(kāi)發(fā)商不能獲得足夠資金完成開(kāi)發(fā)，就會(huì)出現(xiàn)“爛尾樓”，資產(chǎn)價(jià)值會(huì)大幅縮水，企業(yè)將陷入破產(chǎn) 但將來(lái)購(gòu)房者銀行一側(cè)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)逐步上升 經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃實(shí)施以來(lái)，商業(yè)銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)放松，對(duì)貸款人資質(zhì)審核不夠嚴(yán)格，部分銀行沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行央行關(guān)于“二

30、套房首付比例不得低于40%”的規(guī)定 二是投資性購(gòu)房熱潮中，存在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者虛報(bào)高房?jī)r(jià)騙取銀行貸款的現(xiàn)象中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整一“軟著陸”的可能性大于“硬著陸” 如果中國(guó)不能有效抑制資產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)張，最終將無(wú)以為繼，面臨硬著陸 央行實(shí)施緊縮性貨幣政策后，資金鏈條緊縮，資金將流出房地產(chǎn)市場(chǎng)，脫離真實(shí)需求的房屋價(jià)格將會(huì)快速下跌，泡沫急劇破滅 部分城市和地區(qū)泡沫可能會(huì)先破滅，再擴(kuò)散至全國(guó)，成交萎縮可能導(dǎo)致房地產(chǎn)商和中介公司陷入困境，造成惡性循環(huán) 中國(guó)各地房地產(chǎn)泡沫不均衡，東南沿海、大城市泡沫更為嚴(yán)重，風(fēng)險(xiǎn)更大 北京、海南、上海、天津和廣東為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最高的地區(qū) 如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%，將會(huì)引起銀行貸款

31、素質(zhì)嚴(yán)重惡化，流動(dòng)性緊縮，甚至導(dǎo)致金融癱瘓，引起經(jīng)濟(jì)衰退 房?jī)r(jià)下跌引起抵押品貶值，銀行風(fēng)險(xiǎn)加大 將會(huì)出現(xiàn)抵押品價(jià)值低于貸款數(shù)額的“負(fù)資產(chǎn)”狀況 但即使發(fā)生“硬著陸”，中國(guó)可能面臨日本式的長(zhǎng)期調(diào)整而不是美國(guó)式的爆發(fā)式危機(jī) 中國(guó)銀行體系仍然由國(guó)有銀行主導(dǎo)，人們對(duì)銀行有充分信心 人們普遍相信，如果中國(guó)大型國(guó)有銀行陷入困境，中國(guó)政府必定會(huì)進(jìn)行干預(yù) 如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸，中國(guó)可能陷入日本式危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑，經(jīng)濟(jì)需要經(jīng)過(guò)多年調(diào)整 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展結(jié)構(gòu)存在著有利于房?jī)r(jià)軟著陸的因素 中國(guó)仍處于高速城市化階段，真實(shí)住房需求仍將持續(xù)增長(zhǎng) 與歐美日本等發(fā)達(dá)國(guó)家不同，目前中國(guó)仍有一半以上的農(nóng)業(yè)人口，人口增長(zhǎng)也

32、尚未停止，未來(lái)十十五年內(nèi)城市人口仍將快速增長(zhǎng)，存在巨大的住房需求 中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于高速增長(zhǎng)階段，居民收入快速提高，居民需要改善居住環(huán)境，對(duì)高房?jī)r(jià)的承受能力也在提高 中國(guó)內(nèi)陸城市、中小城市房地產(chǎn)過(guò)熱情況不太嚴(yán)重，尚未出現(xiàn)整體性的失衡 抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲、控制信貸膨脹是軟著陸的關(guān)鍵 信貸寬松一方面引起通脹預(yù)期，另一方面使開(kāi)發(fā)、按揭成本都下降，必須收緊信貸，加強(qiáng)對(duì)資金流入房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控 如果成功實(shí)現(xiàn)軟著陸，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將能夠繼續(xù)維持高速穩(wěn)定增長(zhǎng) 如果房?jī)r(jià)保持大體穩(wěn)定或輕微下跌，銀行呆壞賬比率不會(huì)顯著提高，經(jīng)濟(jì)不會(huì)受太大影響 部分高價(jià)拿地的房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨困境甚至倒閉，但不會(huì)產(chǎn)生全局性影響，房地產(chǎn)業(yè)仍將得到

33、穩(wěn)定發(fā)展，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展地支柱之一4. 政策建議 房地產(chǎn)政策的目標(biāo)是保證居民的住宿條件，避免房?jī)r(jià)大起大落，為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境 房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，過(guò)度波動(dòng)將會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定 房?jī)r(jià)大幅回落將引起一系列經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)問(wèn)題，不應(yīng)當(dāng)追求房屋降價(jià)，不應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)具體價(jià)格為目標(biāo)進(jìn)行調(diào)控 房地產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格只能在市場(chǎng)交易中確定，政府很難設(shè)定一個(gè)合理價(jià)格，政府如果進(jìn)行價(jià)格管制，可能導(dǎo)致政府失靈和短缺，或是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商供應(yīng)低質(zhì)量住房，損害市場(chǎng)效率，且政府干預(yù)效應(yīng)往往滯后，產(chǎn)生負(fù)面效果 政府不應(yīng)當(dāng)以打擊投機(jī)炒房為目標(biāo)，提高交易稅費(fèi)無(wú)助于實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo) 在現(xiàn)實(shí)世界中，由于信息不對(duì)稱

34、，居民購(gòu)房是為了“自用”還是“投機(jī)”，常常很難區(qū)分，絕大多數(shù)購(gòu)房者還是以自住為主，打擊投機(jī)的政策常常傷及無(wú)辜 對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控手段應(yīng)以間接手段為主，政策應(yīng)當(dāng)保持穩(wěn)定性和連續(xù)性 2004-2007年，中央政府曾經(jīng)多次采取直接微觀干預(yù)，但效果不佳 例如2006年政府曾經(jīng)規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，本意是增加小戶型供應(yīng)量，抑制泡沫 但由于缺乏有效監(jiān)控手段，地方政府也無(wú)意強(qiáng)力推行，出現(xiàn)了一些開(kāi)發(fā)商把一套大戶型名義上分割成兩套房，規(guī)避戶型限制的現(xiàn)象，目前這一政策已名存實(shí)亡 政府不穩(wěn)定、不連續(xù)引起了更多的不確定性，一定程度上加劇了風(fēng)險(xiǎn) 例如，中國(guó)政府多次通過(guò)調(diào)整交易稅、按揭比例、戶型比例來(lái)壓制或