淺談市場比較法在房地產(chǎn)估價中的運(yùn)用

1、淺談市場比較法在房地產(chǎn)估價中的運(yùn)用摘要：在房地產(chǎn)估價中，市場比較法因最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價的基本原理、最直觀、適用性最廣、也最容易準(zhǔn)確把握的特點成為估價師運(yùn)用最多的方法，當(dāng)然，市場比較法在房地產(chǎn)估價運(yùn)用中存在房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟、信息不對稱、信息不透明、交易背景不透明、估價經(jīng)驗不足等問題，這些問題必須有一一對用的對策或方法來解決。本文從市場比較法的理論依據(jù)、適用對象、存在問題及對策方面進(jìn)行簡述，旨在指導(dǎo)估價員在運(yùn)用市場比較法時能避免不必要的問題，準(zhǔn)確無誤地獲取估價結(jié)果，減少損失。關(guān)鍵字：市場比較法 房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)市場 市場信息 交易實例目錄1、市場比較法的理論依據(jù)2、市場比較法的適用對象3

2、、運(yùn)用市場比較法存在的問題3.1、房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟，市場環(huán)境變化大3.2、信息不對稱，導(dǎo)致案例搜集困難，尤其是成交案例更加難以獲得3.3、信息資料不清，交易背景不透明，交易情況這一項幾乎無法修正3.3.1、信息資料不清3.3.2、交易背景不透明3.4、估價經(jīng)驗不足，所選擇的案例沒有考慮非市場行為對價格產(chǎn)生的影響4、征對上述問題的對策分析4.1、政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場機(jī)制建設(shè)，擴(kuò)充信息來源渠道4.2、政府方面對信息不對稱的彌補(bǔ)4.3、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)采取積極措施4.3.1、對可比實例進(jìn)行充分調(diào)查4.3.2、設(shè)立專門的信息資料部門4.4、估價人員培養(yǎng)較強(qiáng)的專業(yè)知識水平和極強(qiáng)的敬業(yè)精神

3、5、參考文獻(xiàn)市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價的基本原理、最直觀、適用性最廣、也最容易準(zhǔn)確把握的一種估價方法，也是有條件選用市場比較法估價時的首選估價方法。1、市場比較法的理論依據(jù)市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。市場經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)主體的行為普遍遵循理性原則，追求效用最大化。由于商品購買者的行為通常只是為了滿足其一定的效用需求，當(dāng)市場上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價格不等的商品時，購買者將力求選擇價格較低的商品；而當(dāng)價格相同效用不

4、等時，購買者又將選擇效用較大的商品。這樣，通過市場供求和競爭機(jī)制的作用，效用均等的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)，最終使得市場上具有同等效用的商品獲得相同的市場價格。這一替代原理作用于房地產(chǎn)市場，便表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致，因此，估價對象的市場價值可以由近期出售的類似房地產(chǎn)的價格來決定。也就是說，可以利用與估價對象同類型的具有替代性的交易實例的價格，來推測委估房地產(chǎn)可能實現(xiàn)的市場價格。市場比較法的估價思路由此而形成。2、市場比較法的適用對象市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生

5、交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場比較法。市場比較法的適用條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點近期，存在者較多類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場比較法估價。3、運(yùn)用市場比較法存在的問題盡管市場法是一種最簡單、最便捷的、最適用的估價方法，估價結(jié)果最容易得到相關(guān)利益各方認(rèn)可，但是市場法實際運(yùn)用中還是存在不少問題。下面是對我國房地產(chǎn)評估運(yùn)用市場法存在的問題的提出與分析。3.1、房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟，市場環(huán)境變化大市場法的應(yīng)用是建立在有一個規(guī)范、成熟、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)之上的，也就是說在房地產(chǎn)市場發(fā)育

6、不夠充分的地區(qū)，采用市場法所取得的評估結(jié)果不能夠反映房地產(chǎn)的正常價格。而在我國這樣的新興市場經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)市場僅有二十余年的歷史，目前還處于較低的層次，房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟、不完善，市場環(huán)境變動較大。3.2、信息不對稱，導(dǎo)致案例搜集困難，尤其是成交案例更加難以獲得信息流暢，有足夠多的交易案例可供選擇，是市場比較法的運(yùn)用前提之一。但是任何一個評估機(jī)構(gòu)搜集和整理全社會的房地產(chǎn)信息，在目前的房地產(chǎn)管理體制下都是比較困難的。因為我們根本沒有建立一個開放共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，就是掌握信息資源較多的政府房地產(chǎn)管理部門不但內(nèi)部之間相互封鎖信息，而且外界要獲取他們的信息也非常困難。各個評估機(jī)構(gòu)收集自己的

7、交易案例，互相之間也持保守態(tài)度，互不公用交易案例，使得我國的交易案例庫比較匾乏，并且時效性較差。由于缺少可比的房地產(chǎn)市場交易信息這種直接反映市場價格的信號，各房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)不能及時得到想要的交易案例，往往使評估結(jié)果的正確性受到影響，進(jìn)而使市場法在我國房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用受到影響。3.3、信息資料不清，交易背景不透明，交易情況這一項幾乎無法修正3.3.1、信息資料不清市場比較法是一種最簡單、最便捷的估價方法，一般是通過收集可比實例資料與估價對象進(jìn)行比較來評估估價對象的價格或價值。所以對估價對象的區(qū)位狀況和實物狀況了解以及估價對象的具體情況、特點等信息的掌握是不可少的。但是由于某些資料的不清晰，如發(fā)

8、布在網(wǎng)上的或報紙上的信息不全、在記錄評估對象的各種相關(guān)資料的不詳細(xì)或不及時等，導(dǎo)致了信息的查找困難。對信息的無法掌握，會使交易情況的無法修正，也會影響評估結(jié)果的真實性。3.3.2、交易背景不透明在房地產(chǎn)評估中必須了解估價對象所處地區(qū)的狀況，如當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平、社區(qū)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價水平等，因為這些都可以作為房地產(chǎn)的交易背景。但是由于有些信息政府、房地產(chǎn)主管部門認(rèn)為的信息屏障，導(dǎo)致信息的不通暢，無法真正的價交易背景透明化，從而無法對交易情況進(jìn)行修正 3.4、估價經(jīng)驗不足，所選擇的案例沒有考慮非市場行為對價格產(chǎn)生的影響交易案例庫中的案例并不都來自市場，其中有相當(dāng)部分是估價機(jī)構(gòu)近一

9、段時間估價業(yè)務(wù)案例，還有相當(dāng)一部分是從網(wǎng)上下載的賣房或買房者的報價。房地產(chǎn)估價師雖然不能左右房地產(chǎn)市場交易價格，但可以用估價結(jié)果影響房地產(chǎn)市場交易價格。特別是當(dāng)事人對交易價格缺乏自主性認(rèn)識時，很多估價結(jié)果被當(dāng)事人共同認(rèn)可直接作為成交價格，從而使估價項目案例演化為成交案例。利用成交案例估價結(jié)果作為可比實例是可行的，可以節(jié)約可比實例調(diào)查費(fèi)用。必須指出的是由于當(dāng)事人直接采用估價結(jié)果，本身就說明市場和當(dāng)事人本身存在一定問題，這張成交價格本身就是非正常市場價格，需要進(jìn)行交易情況修正。有的機(jī)構(gòu)甚至并不調(diào)查估價結(jié)果是否被直接利用就作就把近期的同類估價項目作為可比實例。估價效率是提高了，項目成本是降低了，但估

10、價結(jié)果會和市場產(chǎn)生越來越大的差異，就像近親繁殖一樣。最終會使估價結(jié)果脫離市場。 不要忘了市場才是最準(zhǔn)確的估價師。在價格方面應(yīng)永遠(yuǎn)向市場看齊。4、征對上述問題的對策分析提高市場法在估價中應(yīng)用的對策針對市場法在我國房地產(chǎn)評估運(yùn)用中存在的若干問題分析，提出如下具體的對策建議：4.1、政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場機(jī)制建設(shè)，擴(kuò)充信息來源渠道為了規(guī)范和完善我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，減少由于房地產(chǎn)市場不規(guī)范，房地產(chǎn)價格虛高等問題導(dǎo)致的市場法的適用性缺陷，降低評估風(fēng)險，政府應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，盡快建立和完善房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)和信息披露制度，監(jiān)測和判斷房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理

11、性投資，引導(dǎo)住房消費(fèi)者理性消費(fèi)，及時制止和防范房地產(chǎn)過熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。另外政府還應(yīng)積極提供多渠道信息來源，主動推動信息的公開透明，提高信息化水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)信息的標(biāo)準(zhǔn)化、公開化。4.2、政府方面對信息不對稱的彌補(bǔ)（1）完善制度和法規(guī)建設(shè)制度和法規(guī)是市場正常運(yùn)行的保障。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史短而速度快，房地產(chǎn)市場的制度和法規(guī)建設(shè)始終跟不上市場的需要，這也是目前很多房地產(chǎn)交易糾紛無法解決的原因之一。行政部門和立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加快這方面的步伐，只有這樣才能在市場中強(qiáng)烈地顯示出公平和秩序，這兩個促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本信號。例如:對于賣方發(fā)布信息的行為，應(yīng)當(dāng)有類似于反欺騙法和真

12、實披露法這樣的法律來加以管制。（2）完善監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制歷來是房地產(chǎn)的薄弱環(huán)節(jié)。監(jiān)督機(jī)制的缺乏只能說明市場的透明度不高。完善的監(jiān)督機(jī)制可以保障制度和法規(guī)的實施和執(zhí)行，也可以保障各種標(biāo)準(zhǔn)的正確使用，以及保證市場運(yùn)行的透明和公平。（3）建立客觀有效的評價標(biāo)準(zhǔn)目前在有些地方市場炒作力度大于運(yùn)作力度，對概念的瘋狂炒作等于向市場散布真假混淆的信息，降低了消費(fèi)者的鑒別能力，從而達(dá)到增加賣點甚至渾水摸魚的目的，但這樣做的直接后果就是擾亂了市場的秩序，并且降低消費(fèi)者對市場的信心，因此必須由行政主管部門、行業(yè)協(xié)會和有關(guān)的研究機(jī)構(gòu)組織建立并審定有關(guān)的一系列評判標(biāo)準(zhǔn)，對新出現(xiàn)的概念進(jìn)行客觀詳盡的描述和界定，并進(jìn)行評

13、級，只有這樣才能避免賣方惡意增加自己的信息優(yōu)勢，增加市場的透明度。4.3、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)采取積極措施4.3.1、對可比實例進(jìn)行充分調(diào)查估價人員不可以忽視可比實例的查勘工作，及時時過境遷，時點屬于過去，也不一定沒有調(diào)查價值，對網(wǎng)上的報價案例也要進(jìn)行必要的調(diào)查，勿必不要想當(dāng)然的認(rèn)為房地產(chǎn)狀況應(yīng)該是怎樣。對可比實力的調(diào)查和研究必須充分，盡量避免造成市場比較法中房地產(chǎn)狀況調(diào)查屬于紙上談兵。4.3.2、設(shè)立專門的信息資料部門 設(shè)立專門的信息資料的部門，負(fù)責(zé)收集市場信息、房地產(chǎn)交易資料，進(jìn)行實地查看，核對成交的真實性；對資料進(jìn)行匯總、分析、歸納，以掌握市場動態(tài)和發(fā)展趨勢，為估價部門提供翔實、準(zhǔn)確、及時的

14、交易案例，從而提高參考案例的可比精度。4.4、估價人員培養(yǎng)較強(qiáng)的專業(yè)知識水平和極強(qiáng)的敬業(yè)精神按照房地產(chǎn)評估規(guī)范要求，房地產(chǎn)估價師應(yīng)有極強(qiáng)的敬業(yè)精神，要有高度的政治責(zé)任心和社會責(zé)任心，以及職業(yè)的使命感和榮譽(yù)感，要有較強(qiáng)的專業(yè)知識和水準(zhǔn)，這是從事房地產(chǎn)估價的行為準(zhǔn)則和指導(dǎo)思想。這就要求我們房地產(chǎn)評估師要認(rèn)真執(zhí)行國家規(guī)定的房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，遵守公開、公平、公正的原則，客觀公正地體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場價格。對于每個項目，估價師都要親臨實例現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場勘察，有條件的應(yīng)該到交易案例的現(xiàn)場進(jìn)行勘察，實地了解情況。尤其是拆遷評估，應(yīng)嚴(yán)格按照技術(shù)參數(shù)和量化標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真實施必要的流程和步驟。市場比較法市房地產(chǎn)評估中運(yùn)用最多的估價一種方法，也是最得心應(yīng)手的一種方法，但是不是所有的評估對象都是用市場比較法。在運(yùn)用市場比較法時我們必須要仔細(xì)認(rèn)真，不斷地發(fā)現(xiàn)問題解決問題。也許市場比較法在房地產(chǎn)估價中存在的問題并不知以上所述的幾個，所以市場比較法還有待我們?nèi)パ芯?，以?/p>