中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式的研究

1、中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式的研究size=3從十七屆三中全會(huì)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)做出了明確的規(guī)定后，不少地方開(kāi)始探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式。通過(guò)對(duì)網(wǎng)上、書上等資料整理與收集，對(duì)中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式做一下梳理。 c( sdh79o+ 8*;oo-y 一、中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的五種模式 iddcj 從國(guó)內(nèi)一些地方探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式來(lái)看，主要有以下五種土地流轉(zhuǎn)模式： at0xo 1、土地互換模式 jc iutpc 互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對(duì)各自土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的簡(jiǎn)單交換，是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營(yíng)的必由之路。 ?&svnw. 互換是原始的交易方式，是農(nóng)民自發(fā)、資

2、源采取的方式。 sd/q= 2、出租模式 v*xh%: e 在市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租方按年度以實(shí)物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金。 d!8z(yf 3、入股模式 m or 入股，指在堅(jiān)持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，建立股份公司。農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營(yíng)，也可不參與土地經(jīng)營(yíng)，農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，按股份分紅。這種優(yōu)點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接，農(nóng)民既是公司經(jīng)營(yíng)的參與者，也是利益的所有者，這是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的新突

3、破。 9:)+hss*6 4、土地?fù)Q保障模式 d%;)cs7 p- 農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。 :+us2 5、“股份合作”模式 q)fbti 農(nóng)戶以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為股份共同組建合作社。合作社按照民主原則對(duì)土地統(tǒng)一管理，不再由農(nóng)民分散經(jīng)營(yíng)。合作社掛靠龍頭企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。合作社實(shí)施土地保底收益和按效益分紅的方式支配收益。 q+q)ovv 二、成都與重慶的探索 ykt:7r72 成都與重慶是中國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗(yàn)的先行試點(diǎn)區(qū)域，在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革尤其是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)上可以說(shuō)是走在了全國(guó)的前

4、列。本文將成都與重慶的探索作為案例研究。 ooevz ,vo r612 成都溫江模式的第一步是農(nóng)村集體土地和房屋所有權(quán)的確權(quán)登記。頒發(fā)“四證兩卡”。 ul :l,s| 首先是對(duì)全區(qū)集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，然后核發(fā)相關(guān)的確權(quán)證書。確權(quán)的過(guò)程是先對(duì)村里的土地進(jìn)行測(cè)量，由地方國(guó)土資源局等相關(guān)部門參與，然后將測(cè)量的結(jié)果公示，以此為依據(jù)，再由當(dāng)?shù)貒?guó)土局、房管局、農(nóng)業(yè)局發(fā)放各種權(quán)證，主要是 “四證”，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、集體建設(shè)用地使用權(quán)證(即宅基地使用權(quán)證)、房屋所有權(quán)證、集體林地使用權(quán)證。 .jcio&= 與“四證”同時(shí)發(fā)給農(nóng)民的還有“兩卡”，即耕地保護(hù)卡和養(yǎng)老保險(xiǎn)卡。創(chuàng)新耕地保護(hù)機(jī)制也是成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)

5、改革的核心內(nèi)容，其中最有特色的是設(shè)立耕地保護(hù)基金，建立耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制。成都市和下屬區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政每年拿出26億元設(shè)立耕地保護(hù)基金，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為基本農(nóng)田每年每畝400元，一般耕地每年每畝300元，扣除10%的土地流轉(zhuǎn)擔(dān)保金和農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，打到農(nóng)民“耕?？ā鄙系姆謩e是360元和270元。根據(jù)本人意愿，可將耕保補(bǔ)貼轉(zhuǎn)到養(yǎng)老保險(xiǎn)卡，抵扣保費(fèi)。農(nóng)民可查詢“耕?？ā鄙辖痤~，但不能領(lǐng)取。成都市規(guī)定，農(nóng)民男到60歲、女到55歲，經(jīng)耕地保護(hù)協(xié)會(huì)確認(rèn)承包地沒(méi)有遭受破壞，方可一次性領(lǐng)取耕保補(bǔ)貼，否則將予以扣除。 ?,&tb2d （2）成立產(chǎn)權(quán)交易所，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn) fi| s=dzrn?m 成都溫江模式的第二步是成立農(nóng)村產(chǎn)

6、權(quán)交易所和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保公司，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 9t/.| 具體來(lái)講有三種土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)方式： d$vte( | 第一種方式是土地?fù)Q保障。即按照“大統(tǒng)籌、大集中”的思路，對(duì)農(nóng)民“雙放棄”（即自愿放棄宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）后的宅基地和耕地兩類土地實(shí)施整理，推進(jìn)土地跨區(qū)域流轉(zhuǎn)。這種模式主要針對(duì)已在城市找到工作、且家庭收入中有80以上是非農(nóng)收入、又有宅基地和耕地的農(nóng)戶，申請(qǐng)雙放棄后由當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行核查批準(zhǔn)后獲得一定補(bǔ)償，入住政府出資統(tǒng)一建設(shè)的集中居住點(diǎn)，戶口變成居民，進(jìn)入失地農(nóng)民社保系統(tǒng)。 x_83h （3）九龍模式。主要特點(diǎn)：住房換宅基地、社保換承包地。一是以社保置換土地。

7、九龍坡區(qū)頒布相應(yīng)政策，凡是擁有穩(wěn)定收入的非農(nóng)收入來(lái)源，有自愿退出宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，就可以申報(bào)為九龍坡區(qū)城鎮(zhèn)居民戶口，并在子女就學(xué)、就業(yè)扶持、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、生活保障等方面與城鎮(zhèn)居民享有同樣待遇。二是住房換宅基地。為集約利用、集中布局農(nóng)村建設(shè)用地，拿出原農(nóng)村宅基地的20%集中興建新型農(nóng)村新區(qū)，剩余80%宅基地復(fù)墾為耕地，其余農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)則置換為本城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。對(duì)流轉(zhuǎn)的宅基地的每個(gè)村民能免費(fèi)置換20平米住房、優(yōu)惠5平米住房，多余的按照580元/平米計(jì)算。 w q,ed&1z4 前兩種模式僅是涉及到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，而九龍模式則涉及到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村建

8、設(shè)用地流轉(zhuǎn)，其核心還主要是農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)利用，帶有極強(qiáng)的政府化色彩。 5 t)p ;|&vdv9 %2*v*v z: 46h7 （4）“地票模式”。成立農(nóng)村土地交易所，利用市場(chǎng)化運(yùn)作引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易，其核心是解決農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的流轉(zhuǎn)交易。重慶市成立重慶農(nóng)村土地交易所，并開(kāi)展“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)”的拍賣交易。 /dr font=timesa、/font重慶農(nóng)村土地交易所的機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)： =rmfre 機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)上主要考慮兩個(gè)層面的設(shè)計(jì)，首先，有相關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人組成農(nóng)村土地交易所監(jiān)管委員會(huì)，負(fù)責(zé)農(nóng)村土地使用權(quán)交易的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。農(nóng)村土地交易所監(jiān)管委員會(huì)下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)審查交易服務(wù)機(jī)構(gòu)

9、資質(zhì)、核發(fā)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)等，并對(duì)交易所進(jìn)行監(jiān)督。其次，成立農(nóng)村土地交易所，建立交易信息庫(kù)，發(fā)布供求信息，提供交易場(chǎng)所，辦理交易事務(wù)。 h1xqdubc) font=timesb、 /font農(nóng)村土地交易所的交易品種與方式： q +usov8f 農(nóng)村土地交易所的主要品種為農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為耕地而產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)，表現(xiàn)為“地票”。當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的宅基地、村落公共用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等集體建設(shè)用地，在經(jīng)過(guò)復(fù)墾整理并驗(yàn)收后，農(nóng)村建設(shè)用地的“地票”就可以經(jīng)過(guò)該交易所交易，置換為城市建設(shè)用地指標(biāo)。 onr| 地票交易方式主要有兩類：一，如果建設(shè)用地指標(biāo)對(duì)應(yīng)的土地在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，買家在交易所競(jìng)價(jià)，直

10、接獲得該土地的使用權(quán)。二，如果不在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，則需先購(gòu)買的上述指標(biāo)，再到城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，征用和指標(biāo)數(shù)量同等面積的土地。第二種交易方式類似于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)的做法。 +4s7h dlp 所謂城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤：在國(guó)土資源部門的直接監(jiān)管下，把農(nóng)村宅基地等作為“拆舊復(fù)墾區(qū)”，與擬增加建設(shè)用地的“新建區(qū)”組成項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)把拆舊復(fù)墾區(qū)的農(nóng)村建設(shè)用地整理為耕地，然后在新建區(qū)劃出相應(yīng)的城市建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，耕地總量不減少。 wl x1/ e t 進(jìn)入農(nóng)村土地交易所的農(nóng)地指標(biāo)，與現(xiàn)行的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增加掛鉤的不同在于：后者拆舊復(fù)墾區(qū)和新建區(qū)的用地指標(biāo)置換不能跨縣，而農(nóng)村土地交易所所交易的城鄉(xiāng)建