重慶現(xiàn)代廣場整體運營方案

1、重慶現(xiàn)代商業(yè)廣場整體商業(yè)運營方案目 錄第一部分 前 言 1.背 景 42.目 的 43.方案的涉及出發(fā)點 54.方案說明 6第二部分 市場研究 1. gdp 72. gdp的構(gòu)成 83. 居民消費價格指數(shù) 104. 固定資產(chǎn)投入 115. 社會消費品零售總額 126. 居民消費能力 157. 人口及人口發(fā)展狀況 188. 重慶未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 259. 零售業(yè)趨勢及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 3110. 重慶商圈現(xiàn)狀及商圈發(fā)展趨勢 37第三部分 項目概要 46第四部分 項目swot分析 53第五部分 項目定位及定位思想 1. 商圈戰(zhàn)略定位 582. 項目戰(zhàn)略定位 603. 企業(yè)文化 614

2、. 業(yè)態(tài)定位 635. 主體定位 646. 功能定位 667. 市場定位 678. 形象定位 69第六部分 項目規(guī)劃與布局 1. 資產(chǎn)處建議與規(guī)劃規(guī)模確定 702. 業(yè)態(tài)組合及分布 723. 項目物業(yè)規(guī)劃及改造 82第七部分 運營管理綱要 1. 組織機構(gòu) 872. 招商運營 883. 營銷策略 914. 管理理念 93第八部分 項目投資、經(jīng)營績效分析（概算） 1. 項目投資概算 942. 年度經(jīng)營績效概算 963. 年度經(jīng)營費用概算 984. 五年財務(wù)流量分析 1005. 物業(yè)價值變現(xiàn)及變現(xiàn)能力分析 102題后記說明 104重慶現(xiàn)代廣場整體商業(yè)運營方案第一部分：前 言1 背 景 重慶市江北區(qū)國

3、有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司(以下簡稱“國資委”)在江北區(qū)觀音橋商業(yè)步行街所屬項目“現(xiàn)代廣場”為大型綜合性商業(yè)項目，共分a、b、c、d四個區(qū)域。本方案另綜合考慮原觀音橋農(nóng)貿(mào)市場納入整體規(guī)劃之中，共有商業(yè)（裙樓）建筑面積約234722平方米（未含農(nóng)貿(mào)市場部分）。 重慶盎然實業(yè)有限公司與國資委共同協(xié)商，就上述項目的商業(yè)部分（以下簡稱“本項目”）擬共同出資合作運營。特出具本報告以確立本項目的宏觀運營方略。2.目 的 研究并評估本項目的商業(yè)經(jīng)營潛力； 為本項目確立可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和運營方略； 就本項目的影響因素預(yù)以評估并確立新的規(guī)劃思路； 評估本項目未來的投資、經(jīng)營、回報前景及整體投資收益。3方案設(shè)計的出

4、發(fā)點 以長、中、短期目標相結(jié)合，并以資源系統(tǒng)整合為目標，確保本項目能成為未來北部商圈的新龍頭企業(yè)，重慶、乃至西南地區(qū)的知名企業(yè)。 方案設(shè)計中期望通過高遠戰(zhàn)略和大手筆，以期拉動觀音橋商圈的升級和商圈整體價值。 方案設(shè)計是充分考慮了資產(chǎn)的保值和增值的長期效益，盡量回避因急功近利而損害整體效益和整體商業(yè)價值的體現(xiàn)。 方案的系統(tǒng)設(shè)計中充分考慮了操作和實施的可行性和可操作性。 因項目原規(guī)劃、設(shè)計、內(nèi)外交通組織等存在致命性的先天性缺陷，加之資產(chǎn)關(guān)系錯綜復(fù)雜，因而，在方案設(shè)計中以盤活和提升項目整體商業(yè)價值的出發(fā)點，增加了投資和實際操作的復(fù)雜性。 本方案盡可能結(jié)合項目本身與商業(yè)大環(huán)境，商業(yè)發(fā)展趨勢等宏觀和微宏

5、因素而規(guī)劃和定位。4說明 因時間原因，市調(diào)方法略顯單一，市場的詳盡調(diào)研尚不夠充分。因此，實操部分及市場資料部分在未來運營中會加以針對性調(diào)查。 本方案著重于戰(zhàn)略性設(shè)計，加之有關(guān)項目的諸多細節(jié)了解尚不夠充分。因此本方案尚有不完善之處，有待進一步完善。 項目的實際運營是在較系統(tǒng)的機構(gòu)組織和各專業(yè)分工形成，因此有關(guān)物業(yè)規(guī)劃、招商組織、企業(yè)文化、管理理念、營銷推廣等各內(nèi)容上需在戰(zhàn)略方向的指引下分別策劃和實施，本方案尚未能就此做具體描述。 本項目中有關(guān)投資和經(jīng)營的相關(guān)數(shù)據(jù)為概算，加之細節(jié)不充分而不夠精確，未來的各專項投資將另行分類預(yù)算。第二部分： 市場研究1 國民生產(chǎn)總值（gdp） 總體特征：重慶市的經(jīng)濟

6、在近年保持了連續(xù)高速增長的良好勢頭，1997年2004年期間，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值增速高于全國平均水平，比直轄前水平翻了一番。2004年重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2665億元，比上年增長12.2%。 1997年6月18日，重慶直轄，使重慶從經(jīng)濟發(fā)展，城市建設(shè)、區(qū)域影響力和綜合競爭能力等綜合方面均得以飛速發(fā)展。國家于1999年開始實施的西部大開發(fā)政策，使作為西部重鎮(zhèn)的重慶發(fā)生了翻天覆地的變化。重慶享有的地方政策和大規(guī)模的固定資產(chǎn)投入促使重慶成為在全國具較強影響力和代表意義的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。 但是，從經(jīng)濟規(guī)模上看，重慶與國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和一線城市在經(jīng)濟規(guī)模上仍存在著較大差距。在西部十二省區(qū)中經(jīng)濟總量排在四川、廣

7、西、陜西、云南之后，居第五位。增長率在西部排第六位。2 gdp的構(gòu)成 第一產(chǎn)業(yè) 1997年到2004年期間，重慶市第一產(chǎn)業(yè)在數(shù)量逐年下降，在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比例亦逐年下降，第一產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟總量的比例從1997年的22.8%，下降到2004年的16.2%。第一產(chǎn)業(yè)在gdp中比例的下降，標志著重慶城市化進程的快速提高，經(jīng)濟形態(tài)在逐步走向現(xiàn)代化。由于重慶下屬區(qū)縣的城市化進程和眾多農(nóng)業(yè)人口的影響，重慶與國內(nèi)的一線城市及發(fā)達地區(qū)相比仍存在一定的差距。 第二產(chǎn)業(yè) 1997年到2004年間，重慶市第二產(chǎn)業(yè)在數(shù)量上保持了高速增長。在gdp總量中的比例基本保持穩(wěn)定，由1997年的42.1%增長到2004年的44.

8、3%，第二產(chǎn)業(yè)在gdp總量的比例比較高，一方面說明了重慶仍然以機械、汽車、電子、航空等重工業(yè)為主體，另一方面，重慶第二產(chǎn)業(yè)總量的較高增長速度得益于重慶市政府對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展和招商引資的成效。 第三產(chǎn)業(yè) 重慶市第三產(chǎn)業(yè)在gdp總量中的比例逐年提高，已由1997年的35.1%增長到2004年的39.5%。第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差距進一步縮小，第三產(chǎn)業(yè)將逐步在整個國民經(jīng)濟中逐漸占有主導(dǎo)地位。 重慶市第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)與發(fā)達地區(qū)仍有較大差距，但增長速度強勁，隨城市化進程的高速發(fā)展，預(yù)計重慶在第三產(chǎn)業(yè)仍有巨大潛力。3 居民消費價格指數(shù)（cpi） 2004年，重慶市居民消費價格指數(shù)為103.7%；進

9、入2005年居民消費價格指數(shù)逐月下降，05年10月份cpl指數(shù)已降至99.4%，國家抑制投資政策及金融新政效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。 物價水平進入負增長區(qū)間，消除了通貨膨漲的風(fēng)險，卻增加了通縮緊根的陰影，但物價指數(shù)的下降主要因房地產(chǎn)新政及國家產(chǎn)業(yè)政策對汽車、鋼鐵、水泥、鋁制品、房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投入較大產(chǎn)業(yè)的抑制和食品價格指數(shù)的下降所致。因此對消費品市場的增長將起到推動作用，使居民的實質(zhì)消費力處于上升態(tài)勢，從而帶來對商品需求的增加。4 固定資產(chǎn)投入重慶市固定資產(chǎn)投入自1997年后大幅增長，總量從1997年的不足450億元增長到2004年的1609億元。2004年在宏觀調(diào)控背景下仍然達到26.8%的增速，在

10、本西部十二省區(qū)的投資總量排在四川、內(nèi)蒙、陜西之后，居第四位，但重慶與之相比區(qū)域面積較小，且內(nèi)蒙、陜西有大量投資為國家用于水土保持和退耕還林，相比之下重慶的實際投資效果和對經(jīng)濟的刺激更為明顯。 固定資產(chǎn)投入的不斷加大和絕對總量將促使重慶經(jīng)濟繼續(xù)保持高速增長，并對第三產(chǎn)業(yè)的拉動、農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)、城市建設(shè)規(guī)模的擴大和就業(yè)產(chǎn)生重要而積極的影響。5社會消費品零售額 社會消費品零售總額體現(xiàn)了重慶市總體的購買能力，增長水平則體現(xiàn)了消費趨勢和市場潛力，是影響商業(yè)物業(yè)和零售企業(yè)的重要因素。 2004年重慶市全年實現(xiàn)社會消費品零售總額955億元，比上年增長14.3%，比2003年提高4.8個百分點，2005年上半

11、年仍保持了13.8%的增速。自直轄以來的8年間，社會消費品零售總額保持了持續(xù)、穩(wěn)定、高速增長的態(tài)勢。 重慶市社會消費品零售總額的增長因素可歸納為重慶的經(jīng)濟快速增長，居民可支配收入的上升。另外一方面表現(xiàn)出居民消費升級的快速形成，儲蓄意愿的下降和對收入預(yù)期的增長。 另外隨重慶商業(yè)大都市的膨勃興起，商業(yè)設(shè)施日趨完善，各商圈不斷擴大，商業(yè)網(wǎng)點急劇膨脹，商業(yè)流通規(guī)模進一步擴大，也促使社會零售總額的快速增長。 重慶市政府的“大商貿(mào)、大流通”政策及各區(qū)對本區(qū)商貿(mào)流通和商圈建設(shè)的重視也促使產(chǎn)業(yè)的升級和規(guī)模的擴大。 零售業(yè)各新興業(yè)態(tài)的快速崛起和連鎖業(yè)的快速發(fā)展對消費市場產(chǎn)生重大影響，到2004年全市連鎖企業(yè)門店

12、總數(shù)達到6000多個，實現(xiàn)零售額162億元，分別比上年增長20.4%和28.9%；連鎖企業(yè)占社會消費品零售總額的比例上升到12%。 按行業(yè)分析，2004年批發(fā)零售貿(mào)易零售總額達812.9億元，占社會消費品總額的比重提高到85%，較上年增長13%；其次為餐飲業(yè)，達到132億元，比上年增長23.1%，值得留意的是，餐飲業(yè)連續(xù)保持了高速增長，并超過總體零售額增幅的8.8個百分點，表現(xiàn)出城市生活水平的顯著提高，生活節(jié)奏加快對餐飲市場的積極推動，同時飲食多元化和網(wǎng)點的大規(guī)模擴張，為餐飲業(yè)發(fā)展提供了廣闊空間，也顯示居民對餐飲服務(wù)業(yè)需求殷切。 按區(qū)域分析，2004年重慶市城市消費品市場完成社會消費品零售額5

13、55.1億元，比上年增長15.1%，占重慶市總量的58.1%；農(nóng)村消費品市場完成社會消費品零售額399.9億元，比上年增長13.2%，其中縣的社會消費品零售額129.5億元，增長14.9%；縣以下的社會消費品零售額270.4億元，同比增長12.4%。 從區(qū)域消費及重慶的人口分布結(jié)構(gòu)來看，重慶主城區(qū)對各區(qū)、縣、鎮(zhèn)的商業(yè)輻射力仍然較強，但主要體現(xiàn)在高檔、大件和耐用消費品上。另外隨城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化進程和農(nóng)村經(jīng)濟改革的深入，各經(jīng)濟區(qū)域的快速發(fā)展，促使區(qū)、縣和農(nóng)村的消費正處于快速升級進程，消費能力也得以快速增強。6居民消費能力可支配收入 重慶市2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9221元，較上年增長13.9

14、%，扣除價格性因素實際增長9.8%;直轄后的8年間,重慶居民生活水平不斷提高，可支配收入持續(xù)增長。在西部大開發(fā)十二省、區(qū)中躍居第一位，但與高收入地區(qū)仍有較大差距，如與上海相差63%，與深圳仍相差61%。 近年農(nóng)業(yè)改革推動和農(nóng)民稅費的大幅減負，農(nóng)村居民近年的純收入已扭轉(zhuǎn)緩慢增長趨勢而實現(xiàn)快速增長，2004年農(nóng)村居民的人均純收入2535元，較上年增長14.5%，扣除價格因素實際增長6.9%。 居民收入的持續(xù)增長對于第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了積極的促動作用，居民對收入預(yù)期整體看好，也促使各階層消費需求處于升級階段；農(nóng)村居民促動縣域，縣域促動城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)促動重慶主城區(qū)，各級呈逐級放大效應(yīng)。消費性支出 2004年重慶

15、城鎮(zhèn)居民消費性支出7933元，較上年增長12%；其中食品性支出3015元，增長11.6%；衣著支出780元，增長6.1%；家庭設(shè)備及用品性支出474元，下降0.3%；醫(yī)療保健支出538元，增長17%；交通通信支出865元，增長95%；教育文化及娛樂服務(wù)支出1201元，增長17%；居住及用房支出903元，增長218%。城市居民的恩格爾系數(shù)378%，農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)仍高達56%。家庭消費支出結(jié)構(gòu) 家庭支出結(jié)構(gòu)中食品占37.8%；衣著占10%；家庭設(shè)備及用品占6%；醫(yī)療保健占7%；交通通信占8%；教育文化和娛樂服務(wù)占15%；居住及用房占11%；其它性支出占2.2%。家庭支出結(jié)構(gòu)中呈現(xiàn)出新的特征。

16、消費特征由于政策性原因和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的局限性，居民的收入、支出及在消費市場中心的體現(xiàn)與實際情況有一定偏差，具體特征表現(xiàn)為： 收入兩極分化嚴重，并呈現(xiàn)出日趨嚴重的態(tài)勢。 社會的高收入階層如公務(wù)員、企業(yè)主及對企業(yè)和社會資源占支配能力人群的實際收入和可統(tǒng)計收入差距甚大，社會隱性收入在這部分人群中占有比例極大，同時帶動周邊親朋好友的財富效應(yīng)亦有擴大，因此在實際收入和支出中有較大偏差。 由于權(quán)力資源相對壟斷性和中國人情事故的文化背景，在實際消費中會有大量的請客、送禮和集團購買性消費，而這部分消費在一定程度上占有較大份額，而實際數(shù)據(jù)尚無法統(tǒng)計。 各階層消費支出均呈現(xiàn)出升級特征，從農(nóng)村居民換彩電，到城市居民換液

17、晶電視，高收入階層二次置業(yè)等，各階層呈現(xiàn)逐級放大和上升態(tài)勢。 由于醫(yī)療、教育體制改革的失敗，社會保障體系的弱化，人際交往費用的增加，做為社會主體的普通城市居民用于醫(yī)療、教育、交通、通信等方面的負擔(dān)較重，對于收入單一，保障收入不足的家庭而言，消費能力普遍仍顯不足。 隨消費能力的提升，居民生活品質(zhì)的提高。家庭用于旅游和服務(wù)性支出呈快速增長勢頭，因此對第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂、休閑、文化等方面行業(yè)將產(chǎn)生巨大的促進作用。7人口及人口發(fā)展狀況對于零售企業(yè)和零售物業(yè)來說，做為城市最終消費者的人口。無疑是最重要的影響因素之一。 城市人口與城市建設(shè)的發(fā)展，規(guī)劃和區(qū)位的演變將對商圈和未來零售格局產(chǎn)生重要的影響

18、。重慶地理位置和地域特征的特殊性與人口的規(guī)模、發(fā)展、演變、遷移都將對零售業(yè)產(chǎn)生根本性的影響。戶籍人口 據(jù)統(tǒng)計局公布資料，2004年重慶市戶籍人口3144.23萬人，較上年增長64.13萬人，常住人口2770.98萬人，較上年減少6.49萬人，其中城鎮(zhèn)人口為1205.2萬人，城鎮(zhèn)化率43.5%；人口出生率9.45%；自然死亡率6.6%；自然增長率2.85%。城鎮(zhèn)化水平 2000年2004年，重慶市城鎮(zhèn)化水平分別為35.6%、37.4%、39.9%、41.9%和43.5%，年均增長1.98%；需要說明的是2004年較1997年直轄前的城鎮(zhèn)化率提高了14.5%；隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市進程的加快，大

19、批農(nóng)村人口正從土地中解放出來，逐漸向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口的空間分布也逐漸向城鎮(zhèn)聚集。人口結(jié)構(gòu) 在人口年齡結(jié)構(gòu)方面014歲的人口占21.2%；1564歲占67.9%；65歲以上人口占10.9%；其中80歲以上人口達到1.2%；按性別化分的男、女比例為108：80。老齡化社會 2004年,重慶市65歲以上老年人口比重達10.9%，總量達302萬人。已超過7%的老齡社會分界線3.9%。隨生活質(zhì)量的不斷提高，老齡化趨勢在未來20年間還將呈現(xiàn)高速增長趨勢。老齡化社會的日益突出將對社會、經(jīng)濟、生產(chǎn)、分配、消費、社會保障產(chǎn)生重大影響和沖擊。 老齡化將導(dǎo)致老年撫養(yǎng)比提高，加重勞動人口的負擔(dān)，增加社會保障負擔(dān)；

20、從而降低政府資金積累和投資能力，亦對家庭消費收支、經(jīng)濟發(fā)展和帶動生產(chǎn)率的提高產(chǎn)生消極影響，亦對消費市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。流動人口 2004年，重慶市流動人口總量達到649萬人，占全市總?cè)丝诘?3.5%；其中流出市外的人口407萬人，外?。ㄊ校┝魅肴丝诩s56萬人；省際間人口總遷移率為16.7%，凈遷移率為-12.7%。 市域內(nèi)流動人口187萬人，占全部流動人口總數(shù)的28.7%，在本區(qū)、縣以內(nèi)流動的人口為88萬人；區(qū)、縣間流動的人口為98萬人。按戶籍在市區(qū)主城九區(qū)流動的人口占總流動人口的25%，主要在主城區(qū)間流動和遷移。渝西經(jīng)濟走廊（萬盛區(qū)、雙橋區(qū)、潼南縣、銅梁縣、大足縣、榮昌縣、江津市、合川市、

21、南川市）人口流動比例占總流動比例的42.4%；三峽庫區(qū)經(jīng)濟生態(tài)區(qū)（萬州區(qū)、涪陵區(qū)、長壽區(qū)、梁平縣、城口縣、豐都縣、武陵縣、忠縣、開縣、奉節(jié)縣、巫山縣、秀山縣、彭水縣）人口流動比例占總流動人口的比例為32.6%。 根據(jù)重慶市的人口、經(jīng)濟及流動特征，有400萬人在中國其它經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)從事建筑、工業(yè)生產(chǎn)，且流出人口多為農(nóng)村閑置勞動力，一方面可表現(xiàn)他們將異地收入的相當(dāng)部分用于重慶消費，另一方面則反映他們整體消費能力多顯不足，主要分布在縣域。流入人口多為學(xué)習(xí)、經(jīng)商或異地工作，消費能力相對較強，區(qū)內(nèi)流動人口則對重慶主城區(qū)消費有較明顯的拉動作用。同時反映有大量外區(qū)、縣人口在主城區(qū)購房、生活的特征極為明顯，且

22、各區(qū)、縣消費能力較強的人口在主城區(qū)消費比例較大。人口分布 主城九區(qū)共計人口550萬人，其中城鎮(zhèn)人口318萬人，農(nóng)業(yè)人口232萬人。各區(qū)人口總量分別為渝中區(qū)60萬人；大渡口區(qū)20.59萬人（其中農(nóng)業(yè)人口6萬人）；江北區(qū)47.16萬人(其中農(nóng)業(yè)人口10萬人)；沙坪壩區(qū)68.85萬人(其中農(nóng)業(yè)人口為21萬人);九龍坡區(qū)73.26萬人(其中農(nóng)業(yè)人口24萬人)；南岸區(qū)49萬人(其中農(nóng)業(yè)人口13萬人)；北碚區(qū)64萬人(其中農(nóng)業(yè)人口36萬人)；渝北區(qū)81.6萬人(其中農(nóng)業(yè)人口59萬人)；巴南區(qū)85.73萬人(其中農(nóng)業(yè)人口62萬人)。各區(qū)人口分布中，渝北、巴南、北碚新轄區(qū)農(nóng)業(yè)人口占較大比重。 本人口分布統(tǒng)計為

23、2002年底數(shù)據(jù)，而近年房地產(chǎn)市場的快速崛起使人口分布發(fā)生了較大變化，各區(qū)居住人口因此而不斷發(fā)生區(qū)域變化。尤其江北、渝北區(qū)域的大型住宅樓盤較為集中，未來幾年中北部區(qū)域的居住人口將激增，而渝中區(qū)實際居住人口將呈下降趨勢，預(yù)計未來十年渝中區(qū)人口將從高峰期的70萬降至50萬人口。 隨城市的拆遷改造，農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地的大規(guī)模征用。居住狹窄區(qū)域的人口將遷至環(huán)境更為適宜居住的新區(qū)域，而農(nóng)業(yè)人口因農(nóng)轉(zhuǎn)非和拆遷安置而演變?yōu)槌擎?zhèn)人口。另一方面一些高收入人群及政府機關(guān)人員正處于二次置業(yè)階段，而北部地區(qū)的交通、環(huán)境和密集高檔樓盤將形成高消費人群居住區(qū)。 由此，未來重慶主城區(qū)域的實際消費人口和區(qū)域的分布也將發(fā)生根本

24、性改變。就目前來看主城九區(qū)的總?cè)丝谝?guī)模為戶籍人口550萬人，非農(nóng)業(yè)人口318萬人，外省區(qū)流入人口56萬，九區(qū)以外區(qū)、縣流入主城區(qū)約88萬人。由此得出主城消費的城鎮(zhèn)人口為318萬+56萬+88萬=462萬人，若計算農(nóng)業(yè)人口區(qū)、縣人口和旅游人口在主城的消費，則實際人口規(guī)模超過500萬人。五年以后重慶主城的非農(nóng)業(yè)居住人口將超過730萬人，而江北、渝北兩區(qū)的城鎮(zhèn)居住人口將會從目前的60萬增加至超過120萬人口的規(guī)模。8重慶未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析在以下部分，將通過簡要對重慶未來的城市發(fā)展規(guī)劃和商來發(fā)展規(guī)劃，以及將對重慶市經(jīng)濟、特別是零售業(yè)企業(yè)及物業(yè)產(chǎn)生影響的重大事件給以描述后，綜合分析對本項目可

25、能產(chǎn)生的影響。81 城市規(guī)劃 城市總體規(guī)劃是城市發(fā)展和建設(shè)的依據(jù)，它確立了重慶未來的城市格局和各區(qū)域的功能定位、發(fā)展方向，對于江北觀音橋商圈和本項目有著根本的影響作用。 2005年3月，重慶市人大通過了重慶市城市總體規(guī)劃（20052020）的報告，該報告是在1998年經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的總體規(guī)劃基礎(chǔ)上的最新修編報告，明確了重慶主城九區(qū)都市經(jīng)濟圈的未來城市發(fā)展和建設(shè)方向。城市規(guī)劃范圍 規(guī)劃對重慶轄區(qū)8.24萬k (修編前為26.6 k)進行經(jīng)濟帶劃分和整體規(guī)劃，其中都市經(jīng)濟區(qū)為主城九區(qū)，面積達5473 k。規(guī)劃至2010年，都市區(qū)總?cè)丝?30萬人，至2020年都市區(qū)人口930萬人，城市規(guī)劃配套按107

26、0萬規(guī)模進行預(yù)設(shè)。城市格局 預(yù)計至2010年，重慶市城鎮(zhèn)化水平將達到50%以上；2020年達到65%左右。市域城鎮(zhèn)分為市域中心城市（主城九區(qū)）、區(qū)域中心城市、次區(qū)域中心城市。中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)5個等級。依托交通干線，點軸式發(fā)展，逐步形成以都市區(qū)為核心，區(qū)域中心為增長級，次區(qū)域中心城市和中心鎮(zhèn)為主體，其它小城鎮(zhèn)拱衛(wèi)的級次分明，結(jié)構(gòu)合理，點軸相連，互動并進的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。 重慶以“一片五城多中心組團式”布局結(jié)構(gòu)，由中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)，一個城市中心和6個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶cbd地區(qū)。6個副中心則由觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)、菜園壩、西永中心區(qū)

27、組成。 重慶主城區(qū)規(guī)模的不斷擴大，將促使城市消費的急劇升級和總量擴大，同時使中心城區(qū)的輻射力更為強大，眾星捧月的效應(yīng)使主城區(qū)商業(yè)機會倍增。城市交通 規(guī)劃建立以大運量快速干道交通為骨干，一環(huán)6線的軌道網(wǎng)為基本車線網(wǎng)，除快速干道、輕軌、地鐵外，還規(guī)劃在嘉陵江規(guī)劃建設(shè)16座大橋（含現(xiàn)狀8座），長江規(guī)劃建設(shè)15座（現(xiàn)狀5座），兩江遠景預(yù)留7座大橋及越江隧道。中梁山規(guī)劃8座隧道（含現(xiàn)狀3座），銅鑼山規(guī)劃建設(shè)6座穿山隧道（含現(xiàn)狀3座），兩山遠景預(yù)留4座穿山隧道。 城市交通的日益改善，使原本因地理特征相對獨立的各個片區(qū)逐步形成強勢互動的整體。各片區(qū)之間的相互滲透和相互輻射力日益增強。 主城各區(qū)功能和各階層的

28、遷移，演變隨城市新格局的形成而加快，這也使各區(qū)域的未來定位戰(zhàn)略后隨之做出調(diào)整，在城市的發(fā)展和演變中演繹未來新格局的形成。82 重大影響事件分析西部大開發(fā) 西部大開發(fā)戰(zhàn)略自1999年實施以來對西部地區(qū)的經(jīng)濟促進成效卓著，雖然政策效應(yīng)已日趨弱化，但已形成的區(qū)域經(jīng)濟帶已形成良好勢頭。西部大開發(fā)依托歐亞大陸橋、長江水道、西南出海道等交通線，發(fā)揮中心城市作用，以線串點，以點帶面，逐步形成了隴海蘭新線，長江上游經(jīng)濟帶，南（寧）貴（陽）昆（明）經(jīng)濟帶。 西部大開發(fā)除鼓勵政策外，針對西部地區(qū)改善投資環(huán)境的資金投入也日益增大，并優(yōu)先安排基礎(chǔ)建設(shè)項目，加大財政轉(zhuǎn)移力度和金融信貸支持，重慶享有的財政稅收先征后返的優(yōu)

29、惠對重慶投資環(huán)境的改善產(chǎn)生了巨大的促進作用。 重慶是長江上游經(jīng)濟區(qū)域的龍頭，成渝經(jīng)濟圈的核心，對區(qū)域的帶動和促進作用明顯，同時具有對長江經(jīng)濟帶和西南出海經(jīng)濟線、東盟經(jīng)濟區(qū)域的較強輻射力。西部大開發(fā)戰(zhàn)略對重慶城市經(jīng)濟、商貿(mào)流通和零售物業(yè)均將產(chǎn)生積極的推動作用。加入世貿(mào)組織（wto） 中國加入世界貿(mào)易組織的4年間，使中國卷入全球一體化浪潮之中，對重慶的經(jīng)濟發(fā)展、企業(yè)管理、社會生活均產(chǎn)生了重大影響。2003年按入世承諾，零售業(yè)已全面向外資開放，除批發(fā)、文化產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、成品油等領(lǐng)域外幾無限制。 零售業(yè)的全面開放，加劇了重慶商業(yè)的競爭，國際性商業(yè)企業(yè)已全面進入重慶，而國內(nèi)零售企業(yè)為搶占競爭先機，紛紛跑

30、馬圈地，爭奪網(wǎng)點資源，加劇了對商業(yè)物業(yè)需求的同時，也使得零售企業(yè)生存環(huán)境日益惡化。未來間的兼并、重組浪潮亦將愈演愈烈。 零售業(yè)的當(dāng)前形勢和發(fā)展趨勢將對商業(yè)物業(yè)有積極的影響，也促使各種資金，乃至海外基金大量涌進國內(nèi)商業(yè)項目，但這對項目的規(guī)劃、建設(shè)、運營和人才要求也愈來愈高。成渝經(jīng)濟帶 成渝兩地的互補性，是成渝地區(qū)成為中國西部唯一成片發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口最為集中的地區(qū)，西部大開發(fā)最重要的地區(qū)，被喻為繼“長三角”、“珠三角”、“京津”經(jīng)濟帶后中國經(jīng)濟帶第四增長極，除廣泛被經(jīng)濟界看好外，國家也將“成渝經(jīng)濟帶”列為西部最優(yōu)先發(fā)展地區(qū)，并納入國家重點發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。 隨重慶在各經(jīng)濟圈的作用發(fā)揮，重慶物業(yè)價值較國

31、內(nèi)中心城市偏低的現(xiàn)狀將很快被改變，而作為增值空間巨大的商業(yè)物業(yè)（尤為稀缺的中心優(yōu)勢網(wǎng)點資源）將成為受惠的產(chǎn)業(yè)而被廣泛挖掘。重慶cbd建設(shè) cbd是城市商業(yè)和商務(wù)的核心,依托便利的交通和聚合效應(yīng)的影響,在相對狹小的區(qū)域內(nèi),聚集著大量的人口和商機。 重慶的cbd將分成三大塊：現(xiàn)代cbd江北城，傳統(tǒng)cbd解放碑，cbd配套服務(wù)區(qū)南岸彈子石。重慶cbd建設(shè)的遠期目標是成為長江上游和西南地區(qū)的區(qū)域性國際化商務(wù)中心區(qū)。依據(jù)cbd的功能劃分，加之解放碑交通制約將給江北cbd提供巨大的機遇，雖然當(dāng)前的建設(shè)尚顯緩慢，但隨著區(qū)域經(jīng)濟的形成，cbd將會使周邊區(qū)域帶來巨大變化和商機。尤其江北地勢平坦、交通發(fā)達，與外區(qū)

32、域相連緊密，緊臨機場。隨著江北房地產(chǎn)市場的發(fā)展可能形成的馬太效應(yīng)，重慶北部的吸引力將會越來越大，竟爭力越來越強。 cbd的建設(shè)對城市發(fā)展的改變和影響巨大，例如美國紐約曼哈頓，在區(qū)區(qū)6.1k的土地上，有多達2700多萬的各類功能性建筑，每平方公里的就業(yè)人口達到85000人。再如北京的東三環(huán)中路以國貿(mào)為中心迅速成為北京新的城市中心，北京消費能力最強的人群有很大的比例集中在此，由此造就了國貿(mào)、燕莎，等多個高檔商業(yè)區(qū)域。9零售業(yè)發(fā)展趨勢及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢91國內(nèi)零售業(yè)現(xiàn)狀 在對外開放的推動下，中國零售業(yè)經(jīng)過多年的快速發(fā)展，取得了驚人的成就，隨著零售業(yè)的全面開放，外資大舉進入。零售業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為規(guī)模迅速提

33、升。新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展，市場集中力度和零售現(xiàn)代化水平迅速提高。但是國內(nèi)零售業(yè)仍存在規(guī)模偏小、戰(zhàn)略缺失、經(jīng)營管理水平粗放，盲目快速膨脹等問題。零售業(yè)態(tài)重新整合定位 在充分競爭的市場背景和消費市場日趨細分趨勢中。新興業(yè)態(tài)發(fā)展勢頭迅猛，新興業(yè)態(tài)層出不窮。商務(wù)部于2004年7月1日正式發(fā)布了國內(nèi)17種業(yè)態(tài)的界定標準，現(xiàn)代百貨、超市、專業(yè)店和正迅猛發(fā)展的購物中心在零售市場中逐漸占據(jù)了主導(dǎo)地位。零售業(yè)規(guī)模迅速提升 2004年全國社會消費品零售總額達到42600億元，中國的消費品市場規(guī)模增長迅猛，從1978年到2004年間年均增長率超過10%，而90年代以后的平均增長率超過15%。行業(yè)規(guī)模較90年代初增長了5

34、.5倍，預(yù)計到2010年市場總規(guī)模將超過10萬億元。年平均增長將保持在11%以上，五年后的市場規(guī)模將在2005年基礎(chǔ)上增長1倍。市場集中度提高 從零售百強企業(yè)的商品銷售額和商品零售額的平均規(guī)模超出市場規(guī)模增長速度，商品銷售總額和商品零售額近年的平均年增長率高達23.6%和26.8%，增長速度比社會消費品零售總額高16.3%，市場份額也正向各地的優(yōu)勢企業(yè)集中，零售行業(yè)市場集中度提高，不僅發(fā)揮了穩(wěn)定市場的作用，并正在帶來工業(yè)、商業(yè)、消費者三者關(guān)系和地位的調(diào)整。新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展 90年代之前，中國零售市場長期保持著國有百貨商場一統(tǒng)天下的格局，市場份額高達60%以上，隨消費需求的變化和競爭的加劇。大型

35、綜合超市，精品、時尚等主題百貨，專業(yè)店、便利店、專賣店、家居建材中心、倉儲百貨等新興零售業(yè)態(tài)迅速崛起，成為擴大市場的重要動力。尤為超市及專業(yè)店的發(fā)展最為迅猛，近年的增長速度超過了40%。 受到新型零售業(yè)態(tài)的巨大沖擊，傳統(tǒng)百貨和綜合商場進入了巨大的調(diào)整和轉(zhuǎn)型期。百貨店也仍然保持著市場的主要業(yè)態(tài)地位，百貨店中的五金、電氣、家居、食品、日雜等品類逐漸淡出，專注于精品化、品牌化、時尚化的高毛利商品。傳統(tǒng)百貨在滿足大眾消費的基礎(chǔ)上，也正經(jīng)歷著定位和經(jīng)營的調(diào)整和轉(zhuǎn)型之中。全行業(yè)的現(xiàn)代化水平顯著提高 中國零售業(yè)現(xiàn)代化水平的顯著提高，除了現(xiàn)代流通方式和新型業(yè)態(tài)發(fā)展較快外，先進流通經(jīng)營與管理技術(shù)也得到快速推廣和

36、應(yīng)用?，F(xiàn)代信息技術(shù)的在管理方法中的廣泛應(yīng)用，電子商務(wù)等新技術(shù)的發(fā)展，極大提高了零售業(yè)的管理水平。經(jīng)營、管理和資源整合的高素質(zhì)人才也逐步成為行業(yè)的重要競爭因素，促使行業(yè)的運營管理水平顯著提高，一批現(xiàn)代化水平較高的零售企業(yè)應(yīng)運而生。外資大舉進入 從1992年至2003年，全國零售行業(yè)累計實際利用外資約30億美元，批準設(shè)立外資商業(yè)企業(yè)300家，分店2300多個。分布在全國近30個省市，世界前50強大型零售企業(yè)有超過40家進入了中國。知名的如沃爾瑪、家樂福、麥德龍、伊藤洋化堂等，已經(jīng)逐步在國內(nèi)形成了一定的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模。9.2國內(nèi)零售業(yè)趨勢 零售業(yè)企業(yè)已逐漸成為渠道主導(dǎo)者，對上游產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位進一步加強。國

37、內(nèi)已有超過95%的商品處于供過于求的狀況。中國經(jīng)濟已由供給約束型轉(zhuǎn)為需求約束型，零售業(yè)已成為市場經(jīng)濟運行的起點。未來幾年，隨著中國推進流通現(xiàn)代化進程的加快，零售業(yè)對上游的決定性作用將更加突出。連鎖經(jīng)營將是零售企業(yè)居主導(dǎo)地位的經(jīng)營方式 企業(yè)聯(lián)合、兼并、重組步伐加快，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴張和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式。 零售業(yè)態(tài)競爭將更加激烈，百貨店將向細分化、個性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店的市場份額將逐漸萎縮。大型的購物中心將在未來幾年中迅猛發(fā)展，成為優(yōu)勢渠道資源擁者，而成為未來零售業(yè)態(tài)的新型主導(dǎo)業(yè)態(tài)。 零售業(yè)專有技術(shù)，信息技術(shù)的應(yīng)用，使經(jīng)營技術(shù)和管理手段日益現(xiàn)代化，而零售企業(yè)對新技術(shù)、新人才的運用而促使其

38、迅速成為各區(qū)域的優(yōu)勢企業(yè)。 外商進入步伐進一步加快，也促使國內(nèi)零售企業(yè)快速膨脹，競爭形勢更為激烈。93購物中心發(fā)展趨勢 90年代國內(nèi)的房地產(chǎn)多為小規(guī)模樓盤，底商是中國商用房地產(chǎn)的典型特征，隨著土地價格的不斷上漲，商業(yè)用房在房地產(chǎn)項目的比例也日益增大。 舊城改造、城市規(guī)模擴大、商業(yè)企業(yè)跑馬圈地、第三產(chǎn)業(yè)澎渤興起等因素促使中國的商用房地產(chǎn)呈燎原之勢，在巨大利益的引誘下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)項目和規(guī)模也呈現(xiàn)迅猛擴大之勢，2000年后商業(yè)房地產(chǎn)成為新的務(wù)稱，也衍生出了一個巨大產(chǎn)業(yè)市場商業(yè)房地產(chǎn)，全國號稱大型購物中心的商業(yè)地產(chǎn)項目已多達近1000家。 中國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)一直未能超越房地產(chǎn)的局限，而

39、始終在營銷技術(shù)上尋找突破，眾多的商業(yè)房地產(chǎn)一直在“一賣就死，一租就亂”的怪圈中循環(huán)，究竟是租還是售，是回籠資金還是兼顧商業(yè)經(jīng)營，成為營銷無法逾越的高坎。分零發(fā)售、零散出租的風(fēng)險在全國各地的商業(yè)房地產(chǎn)項目中擴大和漫延。統(tǒng)一規(guī)劃、定位、經(jīng)營終成大勢所趨，廣州天河城、杭州金涌廣場、萬達購物廣場等大型商業(yè)樓盤在付出慘痛的教訓(xùn)和沉重的代價之后，為中國的商業(yè)房地產(chǎn)探索出了新的運作理念和方法為業(yè)界所廣泛借鑒。 “購物中心”這一新的概念和業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)的集成發(fā)展之下，成為商業(yè)物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的新模式。購物中心是一種復(fù)合性業(yè)態(tài)，也是零售業(yè)態(tài)的最高級形態(tài)，但西方的理論和實踐與中國實際情況差距甚遠，無法適中國國情，這

40、一概念在中國被房地產(chǎn)企業(yè)和營銷企業(yè)以“漫天過?！敝g(shù)使眾多項目變成為了形似而神不似的“偽購物中心”。而“中國式的”符合中國不同地區(qū)消費特征的購物中心必將顯現(xiàn)出強大的生命力和發(fā)展?jié)摿?。這種集零售管理與地產(chǎn)開發(fā)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、教育、服務(wù)等多功能為一體，在統(tǒng)一籌劃、規(guī)劃、經(jīng)營模式為大型商業(yè)地產(chǎn)的最佳模式。成為在充分體現(xiàn)經(jīng)營價值和整體商業(yè)價值的基礎(chǔ)上，兼有豐富生活、表現(xiàn)文化、細化服務(wù)、促進消費、經(jīng)營和帶動城市、活躍旅游等多元功能組合的商業(yè)形態(tài)。10重慶商圈現(xiàn)狀及商圈發(fā)展趨勢圖十四：重慶市商圈規(guī)劃圖總體狀況 特殊的地理環(huán)境決定了重慶的商業(yè)組團式結(jié)構(gòu)發(fā)展，圍繞主城渝中、沙坪壩、江北、九龍

41、坡、南岸等五區(qū)，相繼形成了解放碑、沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪五大商圈形成了各呈鼎立之勢。 在各區(qū)政府對商貿(mào)流通的大力投入和積極推動下，各商圈得以飛躍式發(fā)展，但普遍存在缺少統(tǒng)一規(guī)劃和長遠的戰(zhàn)略性考慮，由此形成了各商圈自身的特點不足，商業(yè)規(guī)模龐大而互動性不足的特點。除解放碑商圈因傳統(tǒng)地位的影響對全市有極強的輻射力外，各商圈對外輻射力較弱，甚至本商圈內(nèi)的消費者到解放碑消費的習(xí)慣始終難以扭轉(zhuǎn)，且各商圈規(guī)模的不斷擴大，商業(yè)物業(yè)過剩，一定比例的商業(yè)企業(yè)經(jīng)營績效偏低成為重慶商業(yè)的一大特征。附表一：各商圈商業(yè)面積供應(yīng)量仍呈不斷放大之勢商圈當(dāng)前經(jīng)營面積當(dāng)前供應(yīng)量預(yù)計近期供應(yīng)量預(yù)計遠期供應(yīng)量當(dāng)前年銷售面積解放碑

42、60萬30萬60萬75萬135億沙坪壩45萬18萬30萬40萬65億南坪20萬15萬30萬45萬54億觀音橋35萬12萬32萬45萬38億楊家坪25萬14萬34萬40萬29億合計185萬89萬186萬245萬371億注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)調(diào)研和對大型商業(yè)網(wǎng)點的綜合估計而得。以上面積僅計算各商圈內(nèi)步行街和步行街延伸范圍的主導(dǎo)性商業(yè)項目，未包括其他區(qū)域的商業(yè)面積。解放碑商圈特征 商圈范圍以步行街為核心，北起臨江門，南至校場口，西達民生路，東到小十街，由臨江路、滄白路、新華路、民生路合圍而成的多邊形區(qū)域，總面積約1.2k。解放碑因歷史沿革而形成至今，是重慶市的核心商圈，重慶市各區(qū)、各縣市民最重要、最常去的

43、購物、娛樂、休閑的集聚場所，被譽為“西部第一街”。網(wǎng)點密集程度在全國居于前列，已形成商業(yè)網(wǎng)點4000多個，服務(wù)機構(gòu)5000多家，年營業(yè)額已達135億元。 解放碑是傳統(tǒng)的商貿(mào)集散地，各主要商業(yè)業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全，精品百貨的代表企業(yè)有大都會廣場、美美時代百貨（香港）等，時尚百貨的代表有太平洋百貨（臺灣）、王府井百貨（北京）、銀泰百貨（北京）、迪康百貨（深圳）等，品類百貨的代表有重百、新世紀等，大賣場的代表有家樂福（法國）、新世紀超市等，專業(yè)（電器）店的代表企業(yè)有國美（北京）、蘇寧（南京）、大中（北京）、商社電器等。 解放碑商圈因地域狹小,建設(shè)成本高昂,交通體系和周邊環(huán)境擁堵,成為制約該商圈發(fā)展的關(guān)鍵因素

44、,加上開發(fā)商實力和眼光受限的因素,解放碑尚未有真正含義的符合重慶大都市特點的滿足廣大居民的大型購物中心。大都會雖規(guī)模較大,業(yè)態(tài)和功能有一定的復(fù)合性,但因中高檔定位線路和經(jīng)營特征尚不能成為重慶代表性的購物中心。 隨著各區(qū)域商圈和社區(qū)商業(yè)的逐步形成，新城區(qū)的大規(guī)模建設(shè)，加之解放碑交通和行車因素的影響，商圈絕對霸主的地位將逐漸被削弱，未來的商業(yè)熱點將進一步擴散。南坪商圈的特征 南坪商圈以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北起長江大橋南橋頭，南至四公里學(xué)府大道，東臨海棠溪立交，西至融僑半島，規(guī)劃面積達4 k。南坪區(qū)政府就此還提出新的步行街擴建計劃，并在未來2年內(nèi)重點發(fā)展會展、醫(yī)藥、汽車、家居四大產(chǎn)業(yè)，并建設(shè)休閑運動、燈

45、飾建材、會展、汽摩四大街道，南坪商圈年銷售規(guī)模已超過50億元。 南坪商圈形成起步較早，但原規(guī)劃滯后，街區(qū)交通狀況欠佳，區(qū)域內(nèi)大型零售網(wǎng)點少，規(guī)模偏小，購物環(huán)境偏低。但醫(yī)藥批零市場、家居、建材店、汽車交易市場已成為南坪商圈的重要引力。2004年的醫(yī)藥批零規(guī)模已超過40億元，區(qū)內(nèi)在建的帝景mall，已引入的萬達商業(yè)廣場將成為南坪商圈未來的重要新生力量。已經(jīng)營的流行百貨代表性企業(yè)有百盛百貨（馬來西亞），品類百貨代表性企業(yè)有重百、新世紀等，綜合超市的代表性企業(yè)有好又多（臺灣）、人人樂（深圳），倉儲超市的代表性企業(yè)有武漢中百、麥德龍（德國、不在商圈內(nèi)），家居建材專業(yè)店的代表性企業(yè)有百安居（英國）、建瑪特

46、等，電器專業(yè)店的代表性企業(yè)有蘇寧（南京）、國美（北京）等。 南坪尚未有大型購物中心，但通過以家居、建材為主力店的帝景mall正緊鑼密鼓，萬達購物廣場以劃定地界，長江實業(yè)也已在南濱路運籌帷幄，未來幾年南坪商圈將后來居上，產(chǎn)生較強的競爭力。楊家坪商圈特征 楊家坪商圈構(gòu)建是以步行街為核心，以長江路、西郊路、直港大道、楊九路、石楊路為軸心，按“一點兩線”呈放射型網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)延伸，并以此構(gòu)成商務(wù)區(qū)，商圈規(guī)模達2 k，步行街是幾大商圈中第一個進行統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造的商圈，“商住分流、人車分流、整體打造”是楊家坪商圈的規(guī)劃特點，未來規(guī)劃強調(diào)特色休閑、餐飲、旅游業(yè)的發(fā)展為特點。 楊家坪商圈相對獨立，并以交通上的優(yōu)

47、勢有效輻射了大渡口區(qū)域的部分消費，年銷售規(guī)模居各商圈第二位，達到近80億元，僅次于解放碑商圈。商圈內(nèi)時尚百貨的代表性企業(yè)有富安百貨（臺灣）、立丹百貨等，品牌百貨的代表性企業(yè)有重百、新世紀，電器專業(yè)店有國美、蘇寧、商社電器等。沙坪壩商圈特征 沙坪壩商圈是以三峽廣場為主導(dǎo)的商業(yè)經(jīng)濟圈，呈十字型結(jié)構(gòu)，步行街內(nèi)由三峽景觀園、名人雕塑園、綠色藝術(shù)園和商業(yè)步行街四部分構(gòu)成，由多達20余處的人文景觀。依托高校林立的背景，沙坪壩形成了以文化休閑和時尚為主題的商圈特征，商圈年銷售規(guī)模65億元。 沙坪壩商圈區(qū)域面積較大，區(qū)域相對獨立，對本區(qū)域消費輻射力較江北和南岸有明顯優(yōu)勢。商圈內(nèi)的百貨業(yè)態(tài)代表性企業(yè)有明日百貨、

48、立洋百貨、重百、新世紀、華聯(lián)（北京）等。觀音橋商圈特征 觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，以建設(shè)東、西、南、北路為延伸方向，規(guī)劃商圈總規(guī)模達4 k。觀音橋商圈是起步最晚的商圈。但商圈內(nèi)規(guī)劃和建設(shè)立足高、觀念新、設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)代化程度較高，具有一定的前瞻性，充分體現(xiàn)了“商住分流、人車分流、集中打造、立體開發(fā)”的特征。由于商圈開街較晚，尚有較多商業(yè)項目在建設(shè)中，北城天街購物中心、金源地下娛樂廣場已構(gòu)成了江北商圈特色雛形，年銷售規(guī)模近40億元。 江北往解放碑交通便利，一橋通達渝中區(qū)的慣性消費心理對江北商圈形成較大壓力。江北的交通改造大大改觀了區(qū)內(nèi)交通擁擠的狀況，自身擁有較強的便利優(yōu)勢。但商圈的周邊主體部分

49、為快速車道環(huán)圍，車流進出的不便對商圈車流和人流的進入形成障礙。環(huán)形商圈內(nèi)的主體項目尚未竣工使用，也使商圈規(guī)模尚未充分體現(xiàn)。商圈內(nèi)已營業(yè)的代表性精品百貨業(yè)態(tài)有遠東百貨（臺灣），精品購物中心代表性企業(yè)有北城天街，時尚百貨的代表性企業(yè)有茂業(yè)百貨（深圳）。品類百貨的代表性企業(yè)有重百、新世紀、北京華聯(lián)等；家居專業(yè)店的代表性企業(yè)有青田家居等，電器專業(yè)店的代表性企業(yè)有國美、蘇寧等；大賣場的代表性企業(yè)有家樂福（法國）等，以娛樂為主體代表性企業(yè)有金源廣場等。 江北區(qū)政府積極促進區(qū)內(nèi)商貿(mào)拉動戰(zhàn)略的實施，大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，擬通過“重慶的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費的天堂”為定位目標，以生態(tài)景觀為優(yōu)勢，集中打

50、造西南最大的生態(tài)商圈。在商圈之外分別形成了農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品、花鳥樹草市場和家居建材市場為外圍促進，構(gòu)成了江北的大商貿(mào)格局。商圈發(fā)展及競爭特點商圈輻射力互為交叉，商圈規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模過度 在交通未改善之前各區(qū)被兩江分隔，交通環(huán)境決定各區(qū)域的相對獨立性，隨著交通的四通八達，便捷、快速的交通改變了商圈的生活環(huán)境，區(qū)域性商圈的戰(zhàn)略格局構(gòu)想已開始經(jīng)受嚴峻的挑戰(zhàn)。 各區(qū)大商貿(mào)戰(zhàn)略構(gòu)想促使各商圈的規(guī)模不斷擴大，重復(fù)建設(shè)，過度開發(fā)使商業(yè)物業(yè)空置率急劇上升，各商圈內(nèi)的企業(yè)經(jīng)營績效不甚理想，也形成了巨大的資源浪費，企業(yè)生存環(huán)境亦較為艱難。 各商圈之間競爭殘酷，但各區(qū)域商圈和大型商業(yè)項目仍表現(xiàn)為規(guī)模越來越大，商業(yè)項目的范圍越

51、來越廣，大渡口、巴南紛紛打造自己的商業(yè)中心。已有商圈的區(qū)域內(nèi)也不斷衍生小型商圈，大坪、石橋鋪、菜園壩等也紛紛參與商圈大戰(zhàn)。甚至一些本該是社區(qū)商業(yè)的項目也試圖擴大其商圈輻射范圍。 2004年重慶市商業(yè)營業(yè)用房的空置總面積高達250萬，其中空置1年以上的面積150萬，主城區(qū)中渝中區(qū)空置面積近30萬，其次分別為江北、南岸、沙坪壩、九龍坡、大渡口。各項目同質(zhì)化競爭嚴重 解放碑是人氣中心，優(yōu)勢在于它是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，具有很深的歷史、文化底蘊，對主城以外地區(qū)和外來人口、旅游人口有極強的吸引力。其他各商圈在高密度商圈的背景下，又紛紛定位于綜合商業(yè)中心，而從戰(zhàn)略上又為區(qū)域商圈，同質(zhì)化競爭在所難免，彼此消耗各商圈的輻射能力。 各自為政，缺乏統(tǒng)一、系統(tǒng)的規(guī)劃使商圈難以形成自身特色，在規(guī)模龐大，而商圈密度極高的環(huán)境中，各商圈已不能單獨在本區(qū)域?qū)ふ沂袌?，而?yīng)根據(jù)自身特點和地段特征尋找差異化定位，以擴大市場輻射能力和商圈自身的核心競爭力。第三部分 項目概要圖十五：