剛泰·藝鼎廣場入駐策劃書

1、入住策劃書 剛泰藝鼎廣場管理處 目 錄1、 剛泰藝鼎廣場簡介32、 物業(yè)竣工前物業(yè)管理服務4-73、 剛泰藝鼎廣場物業(yè)管理處人員架構(gòu)表 84、 人員崗位職責說明 9105、 物業(yè)管理處人員工作作息表 116、 剛泰藝鼎廣場入住(前)細案12-137、 物業(yè)竣工承接查驗入伙階段 14-158、 剛泰藝鼎廣場房屋承接查驗收匯總表169、 房屋設施交接書 17-1810、 驗收工作內(nèi)容、標準、流程19-2611、 承接查驗計劃表.2712、 物業(yè)交付使用后物業(yè)管理服務28-2913、 剛泰藝鼎廣場“入住日”執(zhí)行細案30-3214、 剛泰藝鼎廣場入住工作明細33-3415、 剛泰藝鼎廣場物業(yè)入住流程3

2、516、 承 諾 書3617、 入住收費通知書3718、 業(yè)主授權(quán)委托書3819、 入 住 流 程 表.3920、 入 住 確 認 單4021、 室內(nèi)裝修責任書41-4322、 承 諾 書.4523、 裝修申請表.4524、 裝 修 委 托 書.4725、 裝修許可證存根和裝修許可證.4826、 裝修審批工作流程圖.49剛泰藝鼎廣場簡介 剛泰藝鼎廣場位于臺州市路橋區(qū)遠東商貿(mào)廣場，位于南官大道與騰達路西南角，地塊北臨騰達路，東至南官大道，西南向為會展西路，與會展中心隔路相鄰，地理位置優(yōu)越。遠東商貿(mào)廣場作為臺州市級商業(yè)區(qū)貿(mào)易中心和路橋區(qū)級商務中心，是理想的商住綜合開發(fā)區(qū)塊。 剛泰藝鼎廣場項目土地總

3、面積39畝，總建筑面積95997平方米，整個小區(qū)以四幢高層辦公住宅為主建筑，32000平方米的商業(yè)街用房，配備5500平方米的大型廣場和20000平方米的地下車庫，氣勢宏偉。它擁有使得的交通，宜人的環(huán)境，完善的商業(yè)網(wǎng)點和市政配套設施，新型的物業(yè)管理將為入住者安居樂業(yè)，提高工作效率做出貢獻。 物業(yè)竣工前物業(yè)管理服務一、物業(yè)工程：1、項目：我們已詳細閱讀剛泰藝鼎廣場部份設計圖紙及建筑材料規(guī)格書，以使用者的角度向業(yè)主方提供有利于未來管理之改善建議，諸如人流車流控制，交通控制，綠化等的布局；提出將來剛泰藝鼎廣場保養(yǎng)維修可能產(chǎn)生的問題，并能在建筑期內(nèi)做出相應的增刪建議。2、機電設備:按照我們曾管理眾多不

4、同類型，不同組合之物業(yè)經(jīng)驗，向業(yè)主方提供了本剛泰藝鼎廣場的機電設備咨詢建議，再加上我們對該等機電設備之實際操作經(jīng)驗，為業(yè)主方在選用最合適之機電設備時提供物業(yè)管理上的專業(yè)意見。二、物業(yè)管理:1、保安系統(tǒng):在詳細考慮剛泰藝鼎廣場的整體設計組合后，我們將對剛泰藝鼎廣場在安保的要求做出評估，并建議的未來安保系統(tǒng)安排，以配合項目智能型的硬件設計和安裝。2、清潔要求:整個剛泰藝鼎廣場發(fā)展過程中，我們將提供所有符合剛泰藝鼎廣場具備清潔要求需要的意見，如清潔器材配置、垃圾處理器械等。同時根據(jù)剛泰藝鼎廣場的特點，提出必要的清潔要求，如遇有特別或新穎的建材用料，可及時提出要求聯(lián)絡供應商，提供材料的清理方法；又如提

5、出每棟、每層垃圾桶的配置及總垃圾房之理想位置，以配合廢物的清倒和垃圾車的進出。3、管理預算：在剛泰藝鼎廣場交付使用前，我們將參照臺州市和路橋區(qū)及周邊其它物業(yè)管理費用收支，生活指數(shù)，物價幅度，提供準確及合理的管理支出預算方案給開發(fā)商。原則上，首期項目交付使用前12個月，我們應開始下列前期物業(yè)管理服務：4、人事管理制訂分期及整個物業(yè)之管理員工編制，根據(jù)國家的法制及參考同區(qū)行情訂定各級職員薪酬、津貼、福利之標準，如依勞動法現(xiàn)行法例，物業(yè)管理處員工的工作時間為每周工作不得超過40小時， 5天工作及每天8小時，以保持二十四小時之服務；安保、客戶、工程人員會安排二班制，每天工作十二小時(做二休一)，以配合

6、各部門編班上的安排及人員調(diào)動之靈活性。l 草擬各級管理員工的崗位職責及權(quán)限；l 安排員工招募及聘用，包括制定招聘要求及人員面試、考核及挑選等工作；l 根據(jù)公司的人事制度、員工守則及協(xié)助簽定員工之勞動合同，勞務協(xié)議；l 與公司人事部門聯(lián)絡，安排一切有關(guān)員工聘用之登記、轉(zhuǎn)職等手續(xù)；l 安排物業(yè)管理處員工的制服制作，務求為隊伍塑造一個專業(yè)、熱忱的服務形象。5、員工招聘培訓: 第一線(基層)員工表現(xiàn)是西潭子物業(yè)形象的直接及首要反映,加上我們對員工質(zhì)素一向非常重視，因此招聘及培訓工作為物業(yè)管理最重要及影響最深遠的一環(huán)，在物業(yè)落成前，我們將根據(jù)剛泰藝鼎廣場的特點制訂員工招聘及測試準則，先行甄選重要崗位員工

7、，向其提供全面的管理課程培訓，確保物業(yè)落成營運時，即具備一批已接受訓練，可提供高質(zhì)素的管理服務的員工。6、保險估值: 我們將按獨立評估之專業(yè)報告，建議-保險計劃的項目公共區(qū)域及設備，如第三者責任保險等。7、規(guī)章制度的訂立： 為使物業(yè)自交付之日起，管理服務之水平即維持在高水準之上，故在前期物業(yè)管理階段即結(jié)合剛泰藝鼎廣場之特點，訂立以下管理規(guī)章制度：業(yè)戶手冊：內(nèi)容包括管理費的繳付方式及盈虧、聯(lián)絡途徑，包括填報緊急聯(lián)絡資料等；加建及改建、裝修守則、如裝修承造商、施工保險及責任、施工期間注意事項等；清潔服務：如公共地方清潔及垃圾清到安排；保安服務：防火及防風須知、停車場須知；各項服務之說明和注 意事項

8、；其它業(yè)戶守則：如室內(nèi)維修保養(yǎng)責任、招牌及告示海報等規(guī)定。員工工作指引：內(nèi)容包括管理工作、保安工作、公共衛(wèi)生、電梯、電力系統(tǒng)、消防、給排水、樓宇結(jié)構(gòu)及維修、防洪及防火、各項服務之流程、投訴處理、各項緊急突發(fā)事件預案、防止賄賂條例等。管理工作使用：內(nèi)容包括入伙、收樓、裝修規(guī)定、制訂項目機電、 消防的管理。表格之匯總：保安、車場之管理、管理處及員工的管理、各項服務、清潔衛(wèi)生、財務等使用表格。各崗位的責任制度：(略)詳見各崗位職責。8、融洽外部管理環(huán)境： 聯(lián)絡政府相關(guān)職能部門，如市建設規(guī)劃局、建設規(guī)劃局路 橋分局辦公室等； 與業(yè)務部門進行溝通、協(xié)調(diào)工作,如工程承建商、業(yè)戶等。三、交付使用前工作流程（

9、略）： 詳見交付使用前的工作流程。 剛泰藝鼎廣場物業(yè)管理處人員架構(gòu)表管 理 處 經(jīng) 理（1名）保 安 主 管（1名）客 戶 部 主 管： (1名)工程主管（1名）保安領班（三班：3名）接侍人員：（2名）管理員（2名）水電維修人員：（2名）保 員三行工：（ 1名）保 員監(jiān)控中心人員：（3名）保 員各門崗人員：（9名)）車輛管理（12名）巡檢人員：（6名）保潔員（10名） 共計：54名 剛泰藝鼎廣場物業(yè)管理處 人員崗位職責說明1、小區(qū)經(jīng)理：（1名）; 全面負責并主持本物業(yè)管理處有關(guān)物業(yè)管理方面的各項管理工作。2、客戶部主管：（1名）； 負責本管理管轄范圍內(nèi)物業(yè)管理的事務性工作。3、管理員：（2名）

10、； 負責處理客戶部日常事務(包括財務、行政人事、保潔、保綠)。4、前臺接待：（2名）； 負責對來訪客人的接待，來訪電話的接聽，傳真件、電子郵件以及管理處接 待的日常事務。5、工程部主管:(1名); 負責管理處所管轄區(qū)域的設施設備運行、維護、維修及工程改造的計劃和統(tǒng) 計工作，總結(jié)當月工作，安排次月計劃。6、工程人員：（3名）； 對管理處所轄區(qū)域內(nèi)的樓宇、給排水、電、道路等公共設施設備進行養(yǎng)護及 管理；為業(yè)主或租戶提供維修服務。7、安保部主管：（1名）； 全面負責管轄范圍內(nèi)的治安維護和消防安全管理工作。8、安保領班：（3名）； 配合和協(xié)助主管的管理工作，全面負責本班組的日常安全管理工作。9、監(jiān)控人

11、員：（3名）； 全面負責對管轄區(qū)域內(nèi)的監(jiān)控管理，積極配合、協(xié)助本班領班的日常安全管 理工作。10、門崗：（9名）； 全面負責對外來車輛、外來人員的進行管理工作，積極配合監(jiān)控人員的工作。11、車輛管理員：（12名）；在領班的領導下，負責對所管轄物業(yè)紅線范圍內(nèi)的 停車場、車輛等進行管理。 12、巡邏：（6名）；在領班的領導下，負責所管理物業(yè)紅線范圍的小區(qū)樓宇、綠 地、休閑場所、廣場、道路、車輛及小區(qū)配套設施、設備等 的守護管理和維持正常秩序。13、保潔：（10名）；全面負責對公共部位和包干樓宇的清潔服務工作。以上各人員將嚴格按照各自崗位職責中的工作責任、范圍和要求進行每月考核。 物業(yè)管理處人員工作

12、作息表1、 小區(qū)經(jīng)理、客戶主管、安保主管、工程主管:工作時間: 8:3017:00時; 做五休二;2、 管理員: 工作時間: 8:3017:00時; 做五休二;3、 工程人員、保安領班、安保隊員; 工作時間: 8:0020:00時; 20:00次日8:00時; 做二休一;4、 接待人員; 工作時間: 8:0020:00時 做一休一; 剛泰藝鼎廣場入住(前)細案時間：2008年10月 日2008年10月 日目標：為平穩(wěn)入住，做好基礎。 口號：要為成功找方法，不要為失敗找理由；參與人員：剛泰藝泰廣場全體人員。文件檔案的準備工作：1. 簽約文件：前期物業(yè)管理服務合同:需向臺州市建設規(guī)劃局路橋分局備案

13、。業(yè)主臨時公約：入住時與業(yè)主的簽約。住戶手冊：已有初稿，需領導審核。裝修管理服務協(xié)議：已有初稿，需領導審核。設備設施驗收單：正在前期跟進驗收中使用，建立每戶業(yè)主檔案。 房屋質(zhì)量保證書：需要開發(fā)商提供。房屋使用說明書：需要開發(fā)商提供。檔案袋：擬印刷專用檔案袋，尚未定稿。2. 流程文件：房屋檔案：按每戶一表的原則建檔。入住通知書（含入住流程說明書、收費清單）：由開發(fā)商負責印制后 與入住通知書一并投遞。入住流程表：由物業(yè)編制由開發(fā)商印刷。統(tǒng)一說辭：已制訂并組織培訓學習。3. 規(guī)章制度：住宅裝修管理規(guī)定環(huán)境衛(wèi)生管理綠化管理治安消防管理車輛管理公共設施管理費用收取房屋租售管理人員及車輛進出管理電梯管理寵

14、物喂養(yǎng)管理緊急事件及應急措施： 各規(guī)章制度均已擬訂，待公司領導審核后印刷。4. 政府文件和批文：房屋交付許可書物價局收費批文物業(yè)管理條例維修基金使用管理辦法裝修管理規(guī)定 物業(yè)竣工承接查驗入伙階段一、 物業(yè)竣工驗收前的準備工作：1. 根據(jù)剛泰藝鼎廣場物業(yè)的實際情況，準備符合物業(yè)管理要求的物業(yè)驗收文件、資料和驗收表格；2. 準備物業(yè)交接時與業(yè)主方和業(yè)戶之間的物業(yè)交接文件、資料、表格；3. 與業(yè)主方共同協(xié)商確定物業(yè)驗收、入伙交接程序，必要時進行模擬演練、現(xiàn)場培訓；4. 準備剛泰藝鼎廣場業(yè)戶手冊、業(yè)主臨時公約、裝修手冊，于物業(yè)交付使用前印刷到位；5. 向業(yè)主方提交剛泰藝鼎廣場物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各類告示牌、標

15、識、交通導向指示牌、停車庫（場）區(qū)域交通限制標識、設施及設備運行標識的具體數(shù)量，各類標識設置位置的專題報告；6. 以物業(yè)管理、使用者的立場，向開發(fā)商提交項目環(huán)境、綠化等竣工驗收注意事項；7. 物業(yè)辦公用房和管理用房的準備，物業(yè)管理處的形象設計、物業(yè)管理辦公和物業(yè)管理各崗位需要的設施、設備的準備；8. 參與剛泰藝鼎廣場項目竣工驗收的物業(yè)管理人員，按計劃 到位。二、 竣工驗收階段：1. 整理匯總剛泰藝鼎廣場項目施工過程中，物業(yè)管理方面提出的各類問題，與業(yè)主方和施工單位共同檢查有關(guān)問題的整改情況；2. 根據(jù)業(yè)主方的需要，參與政府和業(yè)主方對工程項目的竣工驗收，對涉及到物業(yè)交付使用的質(zhì)量問題，向業(yè)主方提

16、出建議；3. 在政府對項目竣工驗收完成后，由業(yè)主方組織監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)管理處共同對剛泰藝鼎廣場進行物業(yè)交接驗收。以物業(yè)交付使用的標準，根據(jù)準備的物業(yè)交接驗收文件，逐項、逐層、逐間、逐區(qū)域?qū)偺┧嚩V場進行物業(yè)竣工驗收交接。對交接過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時進行整改；4. 與施工單位進行設施、設備交接，操作交接；5. 編制并建立物業(yè)管理項目驗收檔案；6. 由業(yè)主方組織剛泰藝鼎廣場所有設施、設備制造商或供應商與物業(yè)管理處建立聯(lián)系。并確保上述制造商、供應商根據(jù)報修要求，在保修期內(nèi)履行保修義務；7. 與業(yè)主方、施工單位進行物業(yè)竣工驗收資料交接，并負責妥善保管。 房屋承接查驗匯總表序 號 單元號室 號

17、 驗 收 結(jié) 果 整 改 情 況 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 監(jiān)理確認/日期： 物業(yè)確認/日期：房屋設施交接書業(yè)權(quán)人單元室號驗收日期單元驗收項目驗收部位序號項目名稱驗收情況整改內(nèi)容驗收部位序號項目名稱驗收情況整改內(nèi)容客 廳1進戶門臥 室1房頂2進戶門鎖2地坪3房頂3墻面4地坪4開關(guān)5墻面5插座6玻璃窗6空調(diào)口/漏水口7插座/有線插座7頂燈8配電箱/開關(guān)8窗戶9空調(diào)口/漏水管臥 室1房頂10門對講/電話插座2地坪11頂燈3墻面12寬帶插座4開關(guān)5插座6空調(diào)口/漏水口廚 房1房頂7頂燈2地坪8窗戶3墻面臥 室1房頂4開關(guān)2地坪5插座3墻面6頂

18、燈4開關(guān)7下水道5插座8排氣孔/煙道口6空調(diào)口/漏水口9脫排口7頂燈10水斗/水龍頭8窗戶陽 臺1房頂報警系統(tǒng)弱電接線箱1緊急報警按鈕2地坪2紅外探頭3墻面3門磁4頂燈5開關(guān)表具 讀數(shù)水表表具水表讀數(shù)6插座7地漏電表表具電表讀數(shù)8欄桿 平段衛(wèi) 生 間1房頂 谷段2地坪鑰匙 移交鑰匙名稱/數(shù)量簽收備注3墻面4開關(guān)進戶門 把5插座6頂燈陽臺門 把7地漏8水斗/水龍頭信報箱 把9座便器/水箱電表箱 把備注業(yè)權(quán)人剛泰藝鼎物業(yè)管理處 驗收工作內(nèi)容、標準、流程一、驗收工作內(nèi)容接管驗收應具備的條件1、建設工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗收合格；2、供電、給水排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常 使用；3、房屋幢

19、、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認。 接管驗收程序建設單位書面提請接管單位接管驗收接管單位應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間接管單位會同建設單位進行檢驗對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進行處理經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應前驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件 接管驗收內(nèi)容 主體結(jié)構(gòu)地基、梁、柱、板、鋼砼、抗震性能 墻 面面層、墻體、滲漏水點 屋 面排水、隔熱、排水口滲漏 樓 地 面面層、基層、平整、裂縫、衛(wèi)生間、防水層、陽臺倒泛水 門 窗安裝五金件、開啟縫隙、門鎖 隱蔽工程強電、弱電 上、下水管道走向、排放，檢修滴漏，試壓、放球陽臺、平臺平臺鋪設結(jié)構(gòu)，欄桿牢固 其 它家防、可視、遙控二、驗收工作標準1、內(nèi)墻面、天花

20、表面平整清潔、無明顯抹紋，接搓平整，無空鼓開裂，批嵌細膩，無脫皮。2m靠尺檢查，平整度允許偏差小于3mm；立面垂直，允許偏差小于3mm，陰陽角方正順直，允許偏差小于3mm，預留洞、槽、管道等的位置、尺寸正確、出墻口整潔、順直；檢查每個面不少于3個點。墻表面細裂縫空鼓處，經(jīng)修補后應保持與原墻面色澤一致，無修補痕跡。2、地坪地坪表面平整、無開裂3、地下室（1） 地下工程防水等級對“濕漬面積”與“總防水面積”（包括頂板、墻面、地面）的比例做了規(guī)定（2） 濕漬的檢測方法：檢查人員用干手觸摸濕斑，無水分浸潤感覺。用吸墨紙或報紙貼附，紙不變色。（3） 滲水的檢測方法：檢查人員用干手觸摸可感覺到水分浸潤。用

21、吸墨紙或報紙貼附，紙會浸潤變顏色（4） 對房屋的建筑地下室檢測出來的“滲水點”，一般情況下應準予堵漏，然后重新驗收（5） 發(fā)現(xiàn)嚴重滲水必須分析、查明原因，應準予修補堵漏，然后重新驗收4、進戶門、電表箱門 門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象；表面平整、光潔、色澤一致，無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角；門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框的正、側(cè)面垂直，允許偏差小于3mm；框與扇，門與門框接縫寬度為1.52.5mm，高低差小于2mm，門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準確，另參照相關(guān)驗收規(guī)范。5、陽臺除符合樓地面地坪要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，無空鼓開裂；陽臺

22、欄桿表面無明顯劃痕、無凹損和明顯色差，欄桿整齊一致，位置正確；陽臺掛落線寬度一致，山底板高度一致；陽臺墻面涂料無色差；陽臺立管清潔無污染。6、衛(wèi)生間、廚房間（1） 墻地面平整清潔，無裂縫，不起殼。（2） 衛(wèi)生間地面24小時盛水試驗，以水覆蓋滿地面為準，達到不滲不漏。（3） 各出水管道灌水通球試驗，每根管道試驗2分鐘。（4） 給水進戶閥門開啟靈活，水表運轉(zhuǎn)正常。7、鋁合金門窗門窗安裝牢固，安裝位置符合設計要求。門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確；門窗框扇表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象；滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔通暢，玻璃表面潔凈，無明顯劃傷、氣泡，雙層玻璃夾層無灰塵和水

23、氣，雙玻璃條橫平豎直，不翹曲；硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設計要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊，圓弧光滑。8、樓梯、踏步樓梯、踏步面層處理平整，結(jié)點安裝牢固，面層不允許裂縫、脫皮和起砂等缺陷。9、屋面（1） 屋面欄桿油漆均勻，無流墜起皺，無銹斑，無焊縫，脫焊現(xiàn)象。（2） 屋面地坪地坡準確，無溝部位防水卷材鋪貼密實，無孔洞，裂口，裂縫。（3） 天溝排水通暢，無明顯積水。整個屋面48小時盛水無滲漏。10、木制品 表面平整光潔，本格柵應牢固，間隙符合要求；鋪設后地板牢固不松動，行走無響聲，地板與墻面之間應留8-10mm伸縮縫。木欄桿牢固符合安全要求。給排水11、給排水（1） 明敷管每層應設支架，

24、管卡牢固，間距符合要求，與管子接觸緊密。管壁及接口無污物，鍍鋅管接口及損傷的應作防腐處理。（2） 給水閥門的位置準確，開關(guān)嚴密、靈活。（3） 水表安裝位置正確、平整。水表運轉(zhuǎn)正常。（4） 試壓檢驗無滲漏。（5） 安裝的各種閥門位置應便于使用與維護。12、排水管（1） 潔具排水口留位準確。廚房、衛(wèi)生間地漏高出地坪0.5-1cm，陽臺地漏位置為最低點，低于地表面0.5cm.（2） 檢查口位置正確，清掃方便。（3） 灌水通球?qū)嶒炞龅讲粷B不漏，排水通暢。（4） 管道坡度應符合要求。（5） 排水管道等于或大于110mm時，在穿越樓層和墻體處必須設置防火套管。（6） 管道與架安裝牢固，間距符合要求。（7）

25、 伸出層面透氣管四周應作密封處理，確保平頂無滲漏現(xiàn)象。13、水管（1） 按規(guī)范安裝伸縮節(jié)，伸縮節(jié)安裝高度應統(tǒng)一。（2） 管道支架的間距應統(tǒng)一，立管直徑75以上的支架檢舉不大于2m。（3） 立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm.（4） 雨落管口與排水明溝中心、月亮彎中心三點成一線。（5） 所有管道不堵不漏，排水通暢。14、氣管（1） 立管的垂直度，每5m及以下允許誤差不大于2mm。（2） 煤氣管明敷，離墻面3.54cm。（3） 煤氣管每層加管卡，安裝位置準確牢固。（4） 管道安裝完畢后應將接口和管壁清理干凈，作防腐處理及標識。（5） 試壓檢驗無泄漏。（6） 穿越吊平頂內(nèi)的管

26、道不得有接頭。（7） 穿越樓板、墻體和梁等處應設置套管。15、電氣（1） 配電箱、柜l 配件齊全，接地正確，線材色標正確，排列清楚，接觸嚴密。（相線為紅線、黃線、綠線，零線為蘭線，接地線為綠黃雙色線）l 配電箱、柜垂直度：箱體高50cm以下，允許偏差1.5mm;箱體高50cm以上,允許偏差3mm。l 配電柜與基礎型鋼之間接觸應緊密平整，不得墊入任何物體，并不得焊接。l 設在水泵間的配電柜應在地面砌筑基礎，高度宜為200mm。 l 箱、關(guān)門閉緊閉，無小動物鉆入空隙或孔洞。（2） 開關(guān)、插座（含有線電視、寬帶、電話）l 線材色標合理，接線正確，左零右相，相線為紅線，零線為蘭線，接地線為綠黃雙色線，

27、接線緊密。l 開關(guān)、插座面板并列安裝高差允許偏差0.5mm;每戶內(nèi)面板高差允許偏差5mm;面板的垂直度允許偏差0.5mm。16、消防（1） 消防水管進入消防箱應“橫平豎直”，不得斜進箱內(nèi)，進箱短管長度不大于500mm，或雙管進箱的應有支架固定。消防槍口應朝外，槍口中心距地面的高度應為1.2米,允許偏差不大于20mm.（2） 消防箱內(nèi)的水帶、水槍、水喉，接合器應完好無缺，無生銹、漏水現(xiàn)象，箱門應能正常開啟和鎖閉。（3） 滅火器箱內(nèi)滅火器的品種、數(shù)量應按規(guī)定配置齊全，并在有效使用期內(nèi)。（4） 疏散通道安全出口的防火門完好，符合功能要求，常閉防火門閉門器啟閉靈活有效，應急照明、疏散指示指標有效正常。

28、（5） 煙感、溫感探頭、報警按鈕、水流指示器安裝位置正確，功能實驗正常。（6） 消防泵、噴淋泵為自動控制狀態(tài)時，模擬啟動時其運轉(zhuǎn)正常。（7） 防火門（包括防火卷簾）、防排煙系統(tǒng)、噴淋頭、水流指示器、報警按鈕、消防電梯和消防水泵聯(lián)動實驗，應功能齊全完好，消防控制室信號顯示正常。17、弱電系統(tǒng)（1） 可視對講機系統(tǒng)：l 能實現(xiàn)三方通話功能，通話時聲音清晰，無雜音干擾l 室內(nèi)機和中心機開鎖功能正常l 圖像清晰，無雜波（2） 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 圖像清晰，無雜波（能看清人員樣貌、車牌號）l 能隨意觀察任意圖像l 各種錄像功能正常l 圖像再現(xiàn)功能正常，不能失直l 同報警聯(lián)動正常l 各監(jiān)控點設置布局合理，

29、和環(huán)境協(xié)調(diào)（3） 電子巡更系統(tǒng)l 巡更器牢固可靠，適應各種惡劣環(huán)境l 巡更點安設牢固、比較隱蔽l 巡更管理軟件編寫和更改工作正常l 信息存取和打印工作正常（4） 防越系統(tǒng)l 紅外線觸動報警位置準確，反映時間小于等于2秒l 報警時聯(lián)動拍攝錄像，沙盤顯示正常，本系統(tǒng)電腦自動保存（5） 家庭報警系統(tǒng)l 紅外線觸動報警或手動報警時，反應時間小于等于2秒l 報警后監(jiān)控機房有聲音提示，在管理機上能及時反映出報警類型及具體的報警地址，并能自動生成表格。l 通過管理電腦可進行有權(quán)限地報警信息管理、系統(tǒng)設置及報警信息打印。（6） 遠程抄表系統(tǒng)l 能實現(xiàn)水、電、煤氣表具計數(shù)據(jù)的遠程自動抄收l 可隨時查詢、統(tǒng)計、打

30、印整個小區(qū)各表讀數(shù)并計算l 可定時、實時、分時段記錄各表具數(shù)據(jù)l 系統(tǒng)設備具備在線故障實時檢測，并完成故障定位和分析（7） 公共設備監(jiān)控系統(tǒng)l 小區(qū)所有機電設備均納入電腦統(tǒng)籌系統(tǒng)l 可實現(xiàn)監(jiān)視遙控、時間程序、事件程序、保養(yǎng)程序等軟件功能l 對機電設備的機械運動和電氣控制作故障報警及記錄18、室外總體部分、（1） 室外排水工程l 窨井布置符合設計要求，管口四周封閉緊密，粉刷符合要求l 各窨井蓋完整無缺，無翹裂、斷裂、變形，易于開啟并作好防腐處理l 管道系統(tǒng)作閉水實驗和沖水實驗，系統(tǒng)無外泄，排水通暢l 方型窨井應與道路平行，不得斜置。（2） 行車道路l 混凝土路面無裂紋、脫皮、麻面和起啥等缺陷，接

31、縫高差不得不大于2mm。l 混凝土路面的縱縫、橫縫必須延長作通，縱縫和橫縫必須貫通；允許偏差：縱縫20cm長度內(nèi)不得大于20mm，橫縫在路面寬度內(nèi)不得小于10mm.l 路面的平整度符合允許偏差，3m直尺檢查時允許偏差小于5mm.l 路面坡度符合設計允許偏差小于0.15%，無積水現(xiàn)象。（3） 小區(qū)景觀l 各分項按相應驗收標準進行驗收，綠化用水要作試壓，室外照明系統(tǒng)須作線路絕緣測試和通電試驗l 小區(qū)內(nèi)道路平整，陶板磚鋪設整齊，無松翹，分界處層次清晰，集水井分布合理，無積水現(xiàn)象（4） 通用檢查內(nèi)容與標準l 安裝施工應貫徹國家、行業(yè)和地方有關(guān)現(xiàn)行標準和技術(shù)規(guī)程l 安裝施工應符合設計規(guī)定和圖紙要求l 竣

32、工驗收評定時，質(zhì)量保證資料必須與工程同步l 設備材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量、生產(chǎn)廠家應與合同相符l 設備材料的外觀無缺陷、損傷l 設備材料應有合格證或質(zhì)保書，進口設備應有產(chǎn)地證l 設備實際運行的性能參數(shù)應與銘牌相符l 設備管道安裝處應有足夠的維修空間承接查驗計劃表序號承接查驗項目安 排 時 間 查 驗 方 01a1單元的各房屋、走道等物業(yè)方、監(jiān)理等 02a2單元的各房屋、走道等物業(yè)方、監(jiān)理等 03b1單元的各房屋、走道等物業(yè)方、監(jiān)理等 04b2單元的各房屋、走道等物業(yè)方、監(jiān)理等 05c1單元的各房屋、走道等物業(yè)方、監(jiān)理等 05c2單元的各房屋、走道等物業(yè)方、監(jiān)理等 06d1單元的各房屋、走道

33、等物業(yè)方、監(jiān)理等 07d2單元的各房屋、走道等物業(yè)方、監(jiān)理等 08地下車庫、小區(qū)綠化、非機動車庫、園區(qū)路燈、樓宇平臺等。物業(yè)方、監(jiān)理等 物業(yè)交付使用后物業(yè)管理服務一、業(yè)主入伙：建立業(yè)主入伙的程序，培訓所有參加業(yè)主入伙交接工作的物業(yè)管理服務員工，使業(yè)主入伙工作標準化、規(guī)范化。最大限度地為業(yè)主入伙提供方便，保證入伙工作正常有序，同時為每戶業(yè)主單獨建立檔案，保證業(yè)主入伙時各項私人資料的私密性，并妥善保管。1. 剛泰藝鼎廣場物業(yè)管理處在業(yè)主入伙前，根據(jù)政府房屋面積測繪報告，編制、統(tǒng)計每戶業(yè)主應繳納的物業(yè)管理費和其他代收代付、代收代管費用表；2. 并按規(guī)定設立 銀行維修基金專用帳戶；3. 在業(yè)主入伙前將

34、已經(jīng)準備完畢的各項文件資料，再次檢查核對；4. 將“業(yè)主房屋驗收單”、剛泰藝鼎廣場用戶手冊、“住宅裝修責任書” （裝修須知）、“安全及防火責任書”、 “業(yè)戶登記表”及各類鑰匙、禮品按戶裝袋，準備交接的配套物品（如ic卡、可視對講電話機等）；5. 再次檢查物業(yè)交接公共區(qū)域及設施、設備運行和保潔情況；6. 再次檢查業(yè)主的房屋內(nèi)部保潔情況；7. 與業(yè)主驗收交接物業(yè)時，應讓業(yè)主充分體會到物業(yè)管理接待人員的規(guī)范服務、禮貌、熱情、有序；8. 按物業(yè)交接程序，查驗業(yè)主“入伙通知書”、“結(jié)清購房余款通知書”、“售房合同”、業(yè)主身份證明、其它注明應具備的文件資料；9. 請業(yè)主簽署“消防安全責任書”等相關(guān)的文件；

35、10. 收取業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金、12月預付物業(yè)管理費及其他費 用，并按規(guī)定將當天收取的現(xiàn)金存入銀行專用帳戶（不得將現(xiàn) 金留在保險柜內(nèi)）；11. 業(yè)主交清費用后，由物業(yè)接待人員陪同業(yè)主驗房并做好驗收記 錄，驗收合格后填寫房屋交接驗收單，請業(yè)主簽收。如有需 要整改的項目，及時通知發(fā)展商和有關(guān)施工單位或產(chǎn)品供應商 進行整改，必要時通知業(yè)主復驗；12. 業(yè)主驗收合格辦理交接登記，記錄業(yè)主物業(yè)的水、電表讀數(shù)、 交接ic卡、交接鑰匙，記錄鑰匙類型和數(shù)量（包括房屋進戶門、 戶內(nèi)門、信箱、水表箱、電表箱）。如驗收不合格，盡力使業(yè)主 先把鑰匙簽收，待整改合格后，再由業(yè)主驗收認可。 剛泰藝泰廣場“入住日”執(zhí)行

36、細案入住時間：2008年10月 日2008年10月 日。辦理地點：剛泰藝鼎廣場。服務對象：剛泰藝鼎廣場全體業(yè)主。參加人員： 剛泰藝鼎廣場物業(yè)管理處全體工作人員和開發(fā)商人員全面配合。入住目標：服務質(zhì)量類投訴0，妥善處理房屋質(zhì)量類投訴，確保平穩(wěn)入住，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，延續(xù)剛泰良好口碑。辦理內(nèi)容：銷售尾款、繳納契稅、物管費等；簽約、驗房、領取鑰匙。活動流程：一、入住當天時間安排：6：30 保潔人員到場保潔。7：45 工作人員到場。8：00 晨會（領導動員、注意事項、發(fā)放工具）。8：45 各崗位人員到位。9：00 開始辦理手續(xù)。11：00 輪流就餐。12：00 午間休息并總結(jié)會。13：00 開始辦理

37、手續(xù)。16：30 停止接待新到業(yè)主。17：30 總結(jié)。18：00 準備明天入住資料。業(yè)主到達小區(qū)指引業(yè)主將車停放在小區(qū)入口的兩側(cè)道路詢問業(yè)主房間號并用對講機通知收樓現(xiàn)場調(diào)度有安保員引導接待員接待業(yè)主收到安保員的通知后，立即趕往小區(qū)入口處迎接業(yè)主 引導業(yè)主走向入住現(xiàn)場并簡單介紹收樓流程二、入住當日流程將業(yè)主引導到休息大廳有接待引導物業(yè)管理處財務部銷售部 辦理入住手續(xù)將有異議業(yè)主引導到辦公室,妥善解決工程人員陪同業(yè)主現(xiàn)場驗房業(yè)主滿意業(yè)主情緒激動盡量說服業(yè)主收房業(yè)主情緒穩(wěn)定業(yè)主對房屋不滿意業(yè)主對房屋基本滿意接待員填寫房屋設備設施交接書并請業(yè)主簽字確認引導業(yè)主到辦公室解決收樓結(jié)束恭送業(yè)主主剛泰藝鼎廣場

38、入住工作明細一、物業(yè)管理處入住工作人員安排：1、 總指揮：管理處經(jīng)理。2、 現(xiàn)場指揮、協(xié)調(diào)：客戶部主管。3、 小區(qū)設施設備保障：工程部主管。4、 小區(qū)安全防范：安保部主管。5、 各門崗安保：4名。7、 小區(qū)巡邏：2名。8、 入住現(xiàn)場門崗：2名。9、 銷售、物業(yè)財務處安保員：2名。（如無銀行人員，物業(yè)保安負責護送銀行）10、 入住現(xiàn)場巡視員：1名。11、 地面車輛管理員：2名。12、 入住內(nèi)場保潔：2名。13、 入住外場保潔：1名。14、 專職復印人員：1名。15、 物業(yè)財務處：2名。16、 物業(yè)接待處：2名。17、 禮品及鑰匙發(fā)放處：3名。18、 工程驗房人員：10名。19、 物業(yè)管理處接待：

39、2名。二、入住工作明細表工 作 內(nèi) 容完 成 時 間負 責 人配合部門或人員氛圍布置1、 大門：充氣拱門+歡迎詞。 月 日銷售物業(yè)2、 外場：彩旗。 月 日銷售物業(yè) 3、入住現(xiàn)場：、流程圖等指路牌若干個， 均用易拉寶制作。 月 日銷售物業(yè) 4、辦公家具調(diào)整：、業(yè)主休息區(qū)。、長桌：4張。、椅子：15只。、保險箱：1臺。、文件柜：四組。 月 日 物業(yè)5、公示入住流程圖。月 日物業(yè) 剛泰藝鼎廣場入住流程12個月的物業(yè)管理費建筑垃圾清運費有線電視初裝費 代辦小產(chǎn)證分時電表費抄錄水、電、煤讀數(shù)請業(yè)戶試用鑰匙填驗收交接確認表確定整改時間開發(fā)商開具入住確認單業(yè)主身份證、售房合同業(yè)主委托書、代理人身份證入住通

40、知書中所列的其它資料入住手續(xù)開始業(yè)主（或代理人）核對業(yè)戶資料向業(yè)戶收取費用，開具正規(guī)票據(jù)1. 與業(yè)戶填寫業(yè)戶信息表，簽收入住資料簽收表并發(fā)放。受理業(yè)戶委托代辦水電 煤等手續(xù)由相關(guān)人員陪同業(yè)戶驗房，按驗收交接確認表請業(yè)戶逐項驗收、確認驗收表 請業(yè)戶在驗收交接確認表上簽字管理處整理保存業(yè)戶檔案入住手續(xù)結(jié)束承 諾 書 號室剛泰藝鼎廣場業(yè)主、臺州市剛泰房地產(chǎn)有限公司、上海西潭子物業(yè)管理有限公司三方已全文詳細閱讀剛泰藝鼎廣場小區(qū)業(yè)主臨時公約，并已完全理解該公約所述各項條款。為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益以及公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，營造高雅、舒適、安全的生活環(huán)境，本公約對三方均有約束力，現(xiàn)特鄭重簽字蓋章，承諾三方愿意共同遵守。同時申明已收悉詳閱上海西潭子物業(yè)管理有限公司剛泰藝鼎廣場物業(yè)管理處發(fā)放的所有入戶文件及相關(guān)規(guī)定，本承諾書作為住宅銷售合同的附件，是合同的有效文件，與合同具有同等法律效力。發(fā)展商簽章：浙江省臺州市剛泰房地產(chǎn)有限公司 業(yè) 主 簽 署：管理者簽章：上海西潭子物業(yè)管理有限公司臺州市分公司日 期： 年 月 日 收 費 項 目收 費 標 準 收 費 說 明 首期房屋維修資金房屋成本價3建筑面積（有電梯）；房屋成本價2建筑面積（無電