17責(zé)任成本管理制度

1、海爾地產(chǎn)(集團)有限公司制度匯編文件編號版本/修訂試行責(zé)任成本管理制度編制人編制日期審核人簽發(fā)人修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人簽發(fā)人390海爾地產(chǎn)（集團）有限公司管理體系文件海爾地產(chǎn)(集團)有限公司制度匯編文件編號版本/修訂試行1. 目的為提高海爾地產(chǎn)集團成本管理水平，形成分工負(fù)責(zé)、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，特制定本制度。2. 范圍適用于海爾地產(chǎn)集團及各下屬開發(fā)企業(yè)。3. 職責(zé)3.1 海爾地產(chǎn)集團成本管理中心負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實。3.2 海爾地產(chǎn)集團下屬各公司負(fù)責(zé)貫徹實施本制度。4. 方法與過程控制 4.1體系釋義4.1.1 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強的專

2、業(yè)合作過程，各個專業(yè)過程所確定、形成的經(jīng)濟支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。4.1.2 房地產(chǎn)成本管理的效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作,依賴于各環(huán)節(jié)之間有機協(xié)調(diào)與配合。4.1.3 責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門和各下屬開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)來反饋、考核評價其職責(zé)履行情況。4.1.4 責(zé)任成本體系旨在加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。4.2 組成要素 海爾地產(chǎn)集團成本管理中心對項目開發(fā)成本負(fù)總責(zé)。4.2.1 責(zé)任主體：以集團投資發(fā)展、研發(fā)設(shè)計、工程管理、成本管理、區(qū)域公司、企劃營銷等職能部門及各下屬開發(fā)企業(yè)為責(zé)任主體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分責(zé)

3、任部門和配合部門。4.2.2 責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項目劃分責(zé)任范圍。4.2.3 責(zé)任目標(biāo)：按集團成本管理宗旨：以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。各個責(zé)任范圍內(nèi)成本管理目標(biāo)應(yīng)以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標(biāo)。4.2.4 反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實反映成本合理性。4.2.5 評價部門：及時計算并提供反饋指標(biāo)。在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責(zé)任成本分析報告。4.2.6 責(zé)任

4、成本體系之要素概括表責(zé)任范圍責(zé)任主體配合部門評價部門土地、報批報建費投資發(fā)展中心財務(wù)管理中心/成本管理中心建造成本責(zé)任目標(biāo)1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化研發(fā)設(shè)計中心企劃營銷中心成本管理中心2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工圖質(zhì)量研發(fā)設(shè)計中心工程管理中心區(qū)域公司成本管理中心3、獲取競爭性的合理低價成本管理中心區(qū)域公司/工程管理中心/成本管理中心招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組4、現(xiàn)場成本管理、施工質(zhì)量與效率區(qū)域公司工程管理中心成本管理中心銷售費用企劃營銷中心財務(wù)管理中心/成本管理中心管理費用各職能部門財務(wù)管理中心4.3 責(zé)任成本體系的范例海爾地產(chǎn)集團房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任成本體系表成本科目責(zé)任部門配合部門反饋指標(biāo)考核部門土地獲得成本土

5、地費投資發(fā)展中心每平米地價財務(wù)管理中心土地獲得時間三通一平費區(qū)域公司工程管理中心成本管理中心開發(fā)前期準(zhǔn)備費-報批報建費區(qū)域公司工程管理中心 報建費用節(jié)減率財務(wù)管理中心-勘察設(shè)計費研發(fā)設(shè)計中心工程管理中心/區(qū)域公司每平米設(shè)計費成本管理中心 -臨時設(shè)施費區(qū)域公司工程管理中心 成本管理中心主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費)社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費）:方案規(guī)劃研發(fā)設(shè)計中心企劃營銷中心設(shè)計周期成本管理中心擴初設(shè)計及施工圖設(shè)計研發(fā)設(shè)計中心區(qū)域公司每平米鋼筋含量成本管理中心每平米含砼量 招標(biāo)及簽約成本管理中心區(qū)域公司/工程管理中心招標(biāo)結(jié)果符合目標(biāo)成本率成本管理中心

6、設(shè)計變更研發(fā)設(shè)計中心/工程管理中心 區(qū)域公司變更比率成本管理中心 工程簽證區(qū)域公司工程管理中心簽證比率成本管理中心配套設(shè)施費用區(qū)域公司成本管理中心/工程管理中心成本管理中心 工程結(jié)算區(qū)域公司工程管理中心結(jié)算錯漏率成本管理中心開發(fā)間接費 -工程管理費區(qū)域公司工程管理中心每平米管理費成本管理中心/財務(wù)管理中心 -資本化利息財務(wù)管理中心每平米費用銷售費用企劃營銷中心每平米營銷費成本管理中心/ 財務(wù)管理中心每平米銷售費用每平米廣告費用人均銷售員面積稅金財務(wù)管理中心實際交納稅率物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)管理公司物業(yè)實際盈虧額財務(wù)管理中心上表供各區(qū)域公司建立責(zé)任成本體系參考用，其中：責(zé)任成本范圍至少應(yīng)包括上述劃分范

7、圍，但可作更明細(xì)的劃分。4.4 建立程序4.4.1 由集團企業(yè)管理中心牽頭，成本管理中心具體組織，按本指引劃分責(zé)任成本范圍，確定責(zé)任主體和配合部門，并進(jìn)一步細(xì)分職責(zé)；4.4.2 各區(qū)域公司可根據(jù)本指引選擇、調(diào)整具體反饋指標(biāo)，可自行協(xié)商確定反饋指標(biāo)的合理區(qū)間。4.4.3 經(jīng)各部門討論、總裁批準(zhǔn)，整理形成適用于本公司的“責(zé)任成本管理辦法”，報總部企業(yè)管理中心備案； 4.4.4 考核指標(biāo)：（示例） 招標(biāo)金額定價比例85%以上設(shè)計變更占造價的比例5%以下鋼筋含量的合理控制比率90%以上每平米質(zhì)量維修成本1元/平米銷售費用占銷售收入比率 2.50%集團成本管理中心會同財務(wù)管理中心按項目定期公布“責(zé)任成本

8、考核報告”，并抄報海爾地產(chǎn)集團相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。5. 支持性文件成本指標(biāo)明細(xì)表396 海爾地產(chǎn)（集團）有限公司管理體系文件 反饋指標(biāo)單位計算公式備注土地獲得成本每平米地價元/平米 =土地獲得成本/總建筑面積與聽證會通過時的指標(biāo)相比較土地獲得時間天 從購地簽約到土地按約定使用功能落實到名下時為止。與聽證會通過時的指標(biāo)相比較開發(fā)前期準(zhǔn)備費-報批報建費報建費用節(jié)減率% =（按政策應(yīng)繳納報批報建費-實際交納報批報建費）/按政策應(yīng)交納費用-設(shè)計費每平米設(shè)計費元/平米 = 設(shè)計費總額/總建筑面積可分類計算每平米規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、景觀設(shè)計費-臨時設(shè)施費每平米臨時設(shè)施費元/平米 =臨時設(shè)施費用總額/總建筑面積

9、主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費)社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費）: 規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計周期天自土地協(xié)議簽署日（或上一期動工之日）至施工圖完畢之日可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方案實施周期 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計每平米鋼筋含量公斤/平米 =鋼筋總用量/總建筑面積可分類計算基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、屋面的鋼含量每平米含砼量立方/平米 =砼總用量/總建筑面積可分類計算基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、屋面的砼含量，注明砼標(biāo)號。招標(biāo)及簽約招標(biāo)比率% =通過招標(biāo)定價的合約總額/造價總金額也可按合同次數(shù)來統(tǒng)計。招標(biāo)結(jié)果符合目標(biāo)成本率% =符合目標(biāo)成本的招標(biāo)合同總額/招標(biāo)合同總金額 設(shè)計變更變更比率% =設(shè)計變更造價總額/工程造價總額可分類計算設(shè)計錯漏、市場變更、客戶要求的變更比率 工程簽證簽證比率% =現(xiàn)場簽證的成本總額/工程造價總額 工程結(jié)算結(jié)算錯漏率% =(區(qū)域公司審核上報結(jié)算價格 集團審核后結(jié)算價格)/審核后結(jié)算價格開發(fā)間接費 -工程管理費每平米管理費元/平米 =項目工程管理費總額/項目建設(shè)總面積 -利息管理費用人均行政費用元/人 =行政費用總額/當(dāng)年加權(quán)總?cè)藬?shù)每平米管理費用元/平米 =管理費用總額/當(dāng)年結(jié)算面積人均銷售收入元/人 =銷售收入總額/當(dāng)年加權(quán)