東方酒店項(xiàng)目方案

1、東方酒店股權(quán)投資并購(gòu)項(xiàng)目方案初稿1 項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述1.1 項(xiàng)目基本情況及要素1、 本信托計(jì)劃擬投資公司-北京南潤(rùn)酒店投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京南潤(rùn)”）是一家民營(yíng)企業(yè)，注冊(cè)資本1000萬(wàn)，法人代表毛海濱，股東分別為福建天鵝商貿(mào)有限公司（持股比例49%）、深圳市兆萬(wàn)達(dá)投資有限公司（持股比例48%）及深圳市百匯祥投資有限公司（持股比例3%），實(shí)際控股集團(tuán)為深圳市萬(wàn)邦置業(yè)有限公司（主業(yè)：房地產(chǎn)、旅游、酒店）。北京南潤(rùn)在2010年以6.91億元的現(xiàn)金增資持有東方酒店控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東方酒店”）51%股份。出資額中注冊(cè)資本約3,122萬(wàn)，資本公積約6.3億；2、 東方酒店注冊(cè)資本約為6,

2、122萬(wàn)元人民幣，主要從事賓館、酒店、寫字樓的投資及管理，并進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)及咨詢服務(wù)。目前股東為：北京南潤(rùn)（出資額3,122萬(wàn)，持股比例51%），東方資產(chǎn)管理有限公司的全資子公司邦信資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“邦信資產(chǎn)”出資3,000萬(wàn)，持股49%）；東方酒店目前旗下控股酒店8家，參股酒店6家，全部由東方酒店全資子公司東方嘉柏酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東方嘉柏”）進(jìn)行管理，具體酒店名單見(jiàn)后附表2-東方酒店下屬酒店資產(chǎn)估值表3、 2011年7月邦信資產(chǎn)公告擬出售其持有的東方酒店49%的股份，經(jīng)過(guò)評(píng)估并報(bào)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)，2011年12月15日邦信資產(chǎn)將其持有的49%股份以71,265.01萬(wàn)元起

3、拍價(jià)在北京金融資產(chǎn)交易所掛牌出讓，該股權(quán)評(píng)估價(jià)值已在財(cái)政部備案；【評(píng)估依據(jù)待查詢-北京金融資產(chǎn)交易所】按現(xiàn)有掛牌公告顯示：標(biāo)的企業(yè)東方酒店評(píng)估值為：資產(chǎn)總額165,539.11萬(wàn)，負(fù)債總額20,100.32萬(wàn)（據(jù)客戶介紹現(xiàn)已經(jīng)還清），凈資產(chǎn)145,438.79萬(wàn)；評(píng)估基準(zhǔn)日為2011年6月30日；截至2011年6月30日資產(chǎn)負(fù)債表賬面價(jià)值（未經(jīng)審計(jì)）：資產(chǎn)總額139,131.8萬(wàn)，負(fù)債總額114,014.14萬(wàn)，凈資產(chǎn)25,117.66萬(wàn)；4、 根據(jù)戴德梁行2007年出具的評(píng)估報(bào)告顯示，東方酒店下屬酒店資產(chǎn)按其權(quán)益份額估價(jià)合計(jì)約為18.76億（不考慮酒店現(xiàn)有管理協(xié)議的市場(chǎng)價(jià)值），其中控股8家酒

4、店資產(chǎn)估價(jià)合計(jì)約為14.24億元（按照當(dāng)時(shí)評(píng)估時(shí)點(diǎn)，所有控股酒店土地均為國(guó)家劃撥，未繳納土地出讓金，因此評(píng)估價(jià)值中不包含土地價(jià)值 根據(jù)與客戶訪談，目前已有三處酒店繳納了土地出讓金，有土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，可以抵押；三處酒店分別是大連麗景、保定中銀及桂林桂湖；具體評(píng)估價(jià)值待評(píng)估師預(yù)評(píng)估結(jié)果；）；5、 北京南潤(rùn)作為東方酒店大股東，對(duì)于邦信資產(chǎn)的49%股份有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。北京南潤(rùn)愿意以其公司持有的51%股份質(zhì)押融資7億元人民幣，來(lái)共同收購(gòu)49%股份，到期由北京南潤(rùn)公司按照約定價(jià)格用現(xiàn)金收購(gòu)49%股份。酒店項(xiàng)目南潤(rùn)來(lái)消息，由于桂林酒店不是全資的，怕溝通影響進(jìn)度，所以改成汕頭金海灣的酒店抵押，目前該酒

5、店有房產(chǎn)證和土地證，但是土地是劃撥的，需要交納800萬(wàn)的土地出讓就可以變性，如果公司最后批了定完方案后，一個(gè)月企業(yè)能辦完所有手續(xù)6、 公司關(guān)系圖：7、 表2-東方酒店下屬酒店資產(chǎn)估值表（參照 2007年戴德梁行評(píng)估報(bào)告數(shù)據(jù)，單位：萬(wàn)元）1保定中銀大廈與香港東銀發(fā)展（控股）有限公司簽署聲明，香港東銀發(fā)展（控股）有限公司代保定中銀大廈持有保定中銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司25%股權(quán)。2 東方酒店持有北京京倫飯店、杭州新橋飯店和紹興越都酒店股權(quán)已簽署受讓協(xié)議，但截至2011年12月為辦理股權(quán)變更審批和登記手續(xù)，不過(guò)東方酒店仍享有上述股權(quán)對(duì)應(yīng)的權(quán)益。-待確認(rèn)1.2 交易結(jié)構(gòu)概述1.2.1 信托交易結(jié)構(gòu)49%股

6、權(quán)轉(zhuǎn)讓優(yōu)先級(jí)投資人（信托計(jì)劃）規(guī)模7億外貿(mào)信托東方酒店股權(quán)投資信托計(jì)劃100%控股東方酒店現(xiàn)金投資 現(xiàn)金分配北京南潤(rùn)抵押與質(zhì)押合同均執(zhí)行強(qiáng)制公證； 三個(gè)酒店抵押擔(dān)保（大連麗景、保定中銀及桂林桂湖），目前均未設(shè)抵押；抵押房產(chǎn)購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，我司為受益人東方酒店51%股權(quán)質(zhì)押給我司；我司作為股東向東方酒店派駐高管，參與重大事項(xiàng)決策；公司章程約定派駐董事在董事會(huì)中擁有一票否決權(quán)；保障措施從邦信資產(chǎn)處收購(gòu)東方酒店49%股權(quán)49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓按期支付行權(quán)費(fèi)和受讓款行權(quán)費(fèi)受讓款支付保證金賬戶信托名稱：東方酒店股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃信托規(guī)模：預(yù)計(jì)融資總規(guī)模為人民幣7億元信托期限：1.5年，滿1年可提前終止資金來(lái)

7、源：社會(huì)合格投資人，發(fā)行方待定資金用途：用于收購(gòu)綁信資產(chǎn)持有的東方酒店49%股權(quán)信托總成本：16-17%/年（暫定） -發(fā)行方包干費(fèi)率13%/年（委托人預(yù)期收益率約11.5%）（暫定）-信托報(bào)酬率：3-4%/年（暫定）我司預(yù)計(jì)總收入：公司年化收入2,800萬(wàn)元，按1.5年計(jì)算，公司收入達(dá)4200萬(wàn)元行權(quán)費(fèi)支付：自信托生效日起，每年支付一次行權(quán)費(fèi)，信托自生效之日起滿第13個(gè)月到第18個(gè)月，北京南潤(rùn)將股權(quán)受讓費(fèi)與剩余行權(quán)費(fèi)之和按10%、10%、20%、20%、20%、20%比例 存入保證金賬戶；信托分配：信托計(jì)劃存續(xù)期間每年分配一次信托受益，信托終止時(shí)一次性分配信托本金及剩余信托收益；1.2.2

8、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施a. 我司信托計(jì)劃入股北京南潤(rùn)，收購(gòu)東方酒店49%股權(quán)，參與東方酒店經(jīng)營(yíng)管理決策和財(cái)務(wù)決策；同時(shí)在公司章程中約定我司向東方酒店派駐董事，該董事代表我司對(duì)重大決策擁有一票否決權(quán)；b. 東方酒店將其持有的三家酒店房產(chǎn)抵押給我司；三家酒店分別為：大連麗景大酒店（東方酒店持股比例100%），保定中銀大廈（東方酒店持股比例100%）及桂林桂湖酒店（東方酒店持股比例64%），根據(jù)評(píng)估師預(yù)評(píng)估結(jié)果，三處房產(chǎn)評(píng)估值合計(jì)為【 】，本息抵押率【 】。該抵押將辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證；此外，融資方將為抵押酒店購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，我司為唯一受益人。（是否是在股權(quán)過(guò)戶后才能操作需要落實(shí)）c北京南潤(rùn)將其所持東方酒店51

9、%的股權(quán)質(zhì)押給我司作為其到期償還東方酒店借款（過(guò)戶給我司后，南潤(rùn)將向東方股東借款3億元，該部分資金用于支付到期股權(quán)受讓款的一部分，受我司監(jiān)管使用）和支付我司行權(quán)費(fèi)（對(duì)應(yīng)利息部分）和股權(quán)受讓款（本金部分）的保障；該股權(quán)價(jià)值按東方酒店目前在北京金融資產(chǎn)交易所掛牌評(píng)估結(jié)果估算約為7億；該股權(quán)質(zhì)押辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證；d保證金賬戶：信托自生效之日起滿第13個(gè)月到第18個(gè)月，北京南潤(rùn)將股權(quán)受讓費(fèi)按10%、10%、20%、20%、20%、20%比例存入保證金賬戶，以保障信托資金安全退出；如北京南潤(rùn)未能及時(shí)存入保證金，則我司由于持有東方酒店100%股權(quán)（含北京南潤(rùn)51%股權(quán)質(zhì)押給我司），將以控股股東身份對(duì)東方酒

10、店資產(chǎn)進(jìn)行處置，包括但不限于將酒店單獨(dú)出售或整體打包出售等；1.2.3 項(xiàng)目操作要點(diǎn)信托資金進(jìn)入：我司設(shè)立東方酒店股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃來(lái)募集資金（7億元），從邦信資產(chǎn)購(gòu)買東方酒店49%股權(quán)；信托資金退出 ：信托計(jì)劃到期，北京南潤(rùn)受讓東方酒店49%股權(quán)，信托計(jì)劃將以股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款對(duì)信托計(jì)劃受益人進(jìn)行分配；如信托計(jì)劃到期，北京南潤(rùn)未受讓股權(quán)，則我司有權(quán)將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方、處置抵押物或以控股股東身份（含北京南潤(rùn)質(zhì)押給我司的51%股權(quán)）處置東方酒店控股的酒店物業(yè)； 2 東方酒店和北京南潤(rùn)基本情況介紹2.1 基礎(chǔ)信息2.1.1被收購(gòu)目標(biāo)公司基礎(chǔ)信息公司全稱東方酒店控股有限公司成立時(shí)間1997-9-

11、1法人代表姚彬捷注冊(cè)資本6122.44898萬(wàn)元住所北京西城區(qū)金融街23號(hào)平安大廈企業(yè)類型有限責(zé)任公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)企業(yè)代碼貸款卡號(hào)貸款卡密碼股東結(jié)構(gòu)北京南潤(rùn)酒店投資有限公司（出資額3122.44898萬(wàn)，占比51%）邦信資產(chǎn)管理有限公司（出資額3000萬(wàn)，占比49%）經(jīng)營(yíng)范圍一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：賓館、酒店、寫字樓的投資管理；賓館、酒店、寫字樓、住宅小區(qū)的管理、人員培訓(xùn)及相關(guān)服務(wù)；室內(nèi)裝飾、裝修；五金交電、紡織品、建筑材料、日用百貨、工藝美術(shù)品的銷售；與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的咨詢服務(wù)。許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：無(wú)。東方酒店設(shè)立情況：1997年9月9日，中國(guó)東方信托投資公司與深圳盛世發(fā)投資發(fā)展有限公司共同出資設(shè)立了公司，

12、公司設(shè)立時(shí)中國(guó)東方信托投資公司出資人民幣2,910萬(wàn)元，出資比例97%，深圳盛世發(fā)有限公司出資人民幣90萬(wàn)元，出資比例3%。2000年11月，財(cái)政部出具關(guān)于東方信托投資公司拆分劃轉(zhuǎn)的函），對(duì)中國(guó)東方信托投資公司進(jìn)行拆分劃轉(zhuǎn)，批復(fù)將其實(shí)業(yè)投資劃轉(zhuǎn)中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司。2001年12月，中國(guó)東方信托投資公司與中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司簽署了劃轉(zhuǎn)協(xié)議，約定中國(guó)東方信托投資公司將其持有的公司97%的股權(quán)劃轉(zhuǎn)至中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司。2001年，公司股東會(huì)通過(guò)決議，同意中國(guó)東方信托投資公司將其在公司持有的97股權(quán)劃轉(zhuǎn)給中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司。2006年9月，深圳市盛世發(fā)投資發(fā)展有限公司與上海東興投資控股發(fā)展公司簽

13、署股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書，約定深圳市盛世發(fā)投資發(fā)展有限公司將其持有的公司3股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海東興投資控股發(fā)展公司。2006年，公司召開(kāi)第三屆第一次董事會(huì)決議，同意深圳市盛世發(fā)投資發(fā)展有限公司將其持有的公司3的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海東興投資控股發(fā)展公司（東方資產(chǎn)管理公司全資子公司）。2006年10月，公司股東變更為上海東興投資控股發(fā)展公司。2006年10月30日，公司領(lǐng)取了新的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。根據(jù)2005年11月，國(guó)家工商行政管理總局出具的準(zhǔn)予變更登記通知書，公司名稱變更為東方酒店控股有限公司。2009年，東方資產(chǎn)整合部分轄內(nèi)資產(chǎn)，重組至邦信資產(chǎn)，將其作為東方資產(chǎn)國(guó)內(nèi)實(shí)業(yè)領(lǐng)域運(yùn)作的唯一投融資平臺(tái)。2010年，北京

14、南潤(rùn)現(xiàn)金增發(fā)6.91億入股東方酒店，持股比例51%;2.1.2融資公司基礎(chǔ)信息公司全稱北京南潤(rùn)酒店投資有限公司成立時(shí)間2009-7-17法人代表毛海濱注冊(cè)資本1000萬(wàn)元住所北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路丙2號(hào)6層07b08企業(yè)類型其他有限責(zé)任公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)110105012102889企業(yè)代碼69233804-4貸款卡號(hào)貸款卡密碼12345678股東結(jié)構(gòu)福建天鵝商貿(mào)有限公司（49%）深圳市兆萬(wàn)達(dá)投資有限公司（48%）深圳市百匯祥投資有限公司（3%）經(jīng)營(yíng)范圍一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：投資與經(jīng)營(yíng)管理；酒店管理；企業(yè)策劃、設(shè)計(jì)；投資咨詢；企業(yè)管理咨詢；經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢；許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：無(wú)。北京南潤(rùn)酒店實(shí)際控股股東是深圳

15、市萬(wàn)邦置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)邦置業(yè)”），南潤(rùn)公司是深圳市萬(wàn)潤(rùn)集團(tuán)公司的子公司，深圳市萬(wàn)邦置業(yè)有限公司是深圳市萬(wàn)潤(rùn)集團(tuán)公司的控股股東。1994年，經(jīng)批準(zhǔn)，深圳市萬(wàn)邦置業(yè)有限公司注冊(cè)成立，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。萬(wàn)邦置業(yè)目前已發(fā)展成為一家集房地產(chǎn)、旅游和投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)擴(kuò)展至深圳、上海、北京、廣州、長(zhǎng)春、香港等地，并確定了以珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海區(qū)域三大經(jīng)濟(jì)圈及其它重點(diǎn)城市為中心的發(fā)展戰(zhàn)略。2.2 財(cái)務(wù)狀況分析2.2.1被收購(gòu)目標(biāo)公司財(cái)務(wù)信息東方酒店2009-2011年合并資產(chǎn)負(fù)債表簡(jiǎn)表（單位：元）項(xiàng)目2011.12.312010.12.312009.12.31貨幣資金17

16、1,698,645436,505,319571,117,939應(yīng)收賬款35,140,34835,900,17933,863,221預(yù)付賬款6,454,0733,162,7432,010,231應(yīng)收利息-2,361,629其他應(yīng)收款519,260,206278,400,778243,353,021存貨61,681,08546,313,87046,919,631其他流動(dòng)資產(chǎn)1,012,539748,839827,249流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)795,246,894801,031,727900,452,921長(zhǎng)期股權(quán)投資48,355,93148,355,93148,355,931投資性房地產(chǎn)13,358,094

17、13,358,09413,358,094固定資產(chǎn)原值1,527,841,3191,526,000,159補(bǔ)充減：累計(jì)折舊1,085,472,9041,061,962,085補(bǔ)充固定資產(chǎn)凈值442,368,415464,038,074補(bǔ)充減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備29,621340,168補(bǔ)充固定資產(chǎn)凈額442,338,793463,697,906490,464,621在建工程5,994,3134,529,4206,705,387固定資產(chǎn)清理-22,19723,612無(wú)形資產(chǎn)79,845,70681,034,51183,181,876長(zhǎng)期待攤費(fèi)用12,329,52313,098,6243,800,66

18、9其他非流動(dòng)資產(chǎn)1,348,683280,948-非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)603,571,043624,377,630645,890,191資產(chǎn)合計(jì)1,398,817,9371,425,409,3571,546,343,111短期借款13,064,00013,664,00014,414,000應(yīng)付賬款42,793,07566,984,78867,003,926預(yù)收賬款13,315,15313,188,483440,990,656應(yīng)付職工薪酬19,411,47118,591,58120,479,583應(yīng)交稅費(fèi)29,391,79228,106,42430,322,612應(yīng)付股利（應(yīng)付利潤(rùn)）23,463-其他

19、應(yīng)付款503,708,619532,965,194863,669,377其他流動(dòng)負(fù)債191,793329,6411,235,312流動(dòng)負(fù)債合計(jì)621,899,366673,830,1101,438,115,466長(zhǎng)期借款477,335,588460,839,254457,319,913專項(xiàng)應(yīng)付款8,5008,5008,500預(yù)計(jì)負(fù)債19,102,77519,102,77519,102,775非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)496,446,864479,950,529476,431,188負(fù)債合計(jì)1,118,346,2291,153,780,6391,914,546,654實(shí)收資本61,224,49061,224

20、,49030,000,000資本公積787,491,860787,491,860152,716,350未分配利潤(rùn)-634,800,336-643,884,893-616,524,644歸屬于母公司所有者權(quán)益213,916,014204,831,457-433,808,294少數(shù)股東權(quán)益66,555,69466,797,26065,604,751所有者權(quán)益合計(jì)280,471,708271,628,717-368,203,543負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)1,398,817,9371,425,409,3571,546,343,111東方酒店2008-2011年合并利潤(rùn)表簡(jiǎn)表（單位：元）項(xiàng) 目2011年20

21、10年2009年2008年一、營(yíng)業(yè)收入358,009,419316,568,610287,406,186263,563,807減：營(yíng)業(yè)成本82,001,27466,944,59559,887,66952,733,100營(yíng)業(yè)稅金及附加19,462,23115,309,85513,938,25912,492,225銷售費(fèi)用115,958,935103,837,39397,313,95388,309,902管理費(fèi)用152,000,599139,403,327133,198,597130,174,795財(cái)務(wù)費(fèi)用-6,748,99814,444,3005,645,595-1,339,113資產(chǎn)減值損失-

22、411,191-加：投資收益（損失以“-”號(hào)填列）3,180,899600,0006,987,7097,854,629二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-1,483,723-22,770,860-16,001,368-10,952,475加：營(yíng)業(yè)外收入17,430,464706,151813,369376,702減：營(yíng)業(yè)外支出2,314,9442,667,3025,053,3905,380,787三、利潤(rùn)總額13,631,797-24,732,011-20,241,390-15,956,560減：所得稅費(fèi)用1,346,2831,197,5742,361,495976,123四、凈利潤(rùn)12,285,514-25,92

23、9,585-22,602,885-16,932,683減：少數(shù)股東損益871,5771,172,9751,165,040222,133五、歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)11,413,937-27,102,560-23,767,925-17,154,816東方酒店2008-2011年合并現(xiàn)金流量表簡(jiǎn)表（單位：元）項(xiàng) 目2011年2010年2009年2008年一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-97,517,68431,230,3323,724,590-12,661,5661-1經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)440,770,505388,855,7299,802,71612,332,2221-2經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)

24、538,288,188357,625,3976,078,12724,993,788二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-42,639,256-24,252,3366,620,976-205,5322-1投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)3,980,732672,0316,987,70910,166,8082-2投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)46,619,98824,924,368366,73310,372,340三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-124,656,454-141,594,568110,000,000120,000,0003-1籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)26,200,000236,265,607110,000,0001

25、20,000,0003-2籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)150,856,454377,860,175-四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響2016,7203,953-五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額-264,806,674-134,612,620120,345,566107,132,902財(cái)務(wù)分析：東方酒店截至2011年底總資產(chǎn)約13.98億，總負(fù)債11.18億，資產(chǎn)負(fù)債率80%；總資產(chǎn)中占比最大的是其他應(yīng)收款（性質(zhì)待定）約5.2億，其次為固定資產(chǎn)約為4.4億（固定資產(chǎn)原值約15.3億，累計(jì)折舊約10.8億，說(shuō)明東方酒店下屬酒店已使用年限較長(zhǎng)）；負(fù)債中占比最大的為其他應(yīng)付款約5億（性質(zhì)待定，貌似非內(nèi)部往來(lái)款），其次為長(zhǎng)

26、期借款約4.77億（待取得明細(xì)后分析）；短期借款余額為1306萬(wàn)。東方酒店近三年平均收入增長(zhǎng)率為10%，2011年實(shí)現(xiàn)收入3.58億；但由于管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用支出較大，除2011年實(shí)現(xiàn)凈利1228萬(wàn)外，近年來(lái)均在虧損，每年虧損額在2000萬(wàn)左右；截至2011年12月31日，未分配利潤(rùn)已達(dá)-6.3億?，F(xiàn)金流方面：東方酒店經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入2010年和2011年分別為3.88億和4.4億；2011年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流出約9,750萬(wàn)；投資活動(dòng)現(xiàn)金流出4,662萬(wàn)，性質(zhì)【】，現(xiàn)金流入約400萬(wàn)，主要是對(duì)外參股酒店投資收益；籌資活動(dòng)方面流出約1.5億，主要為償付債務(wù)支出。財(cái)務(wù)狀況分析小結(jié)：東方酒店整體盈利能

27、力較差，每年3個(gè)多億的收入，而銷售和管理費(fèi)用支出就高達(dá)2.7億，可見(jiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方面存在重大問(wèn)題。2.2.2融資公司財(cái)務(wù)信息北京南潤(rùn)2009-2011年資產(chǎn)負(fù)債表簡(jiǎn)表（單位：元）2011.12.312010.12.312009.12.31貨幣資金343,8031,126,110471,695預(yù)付賬款57,88054,10030,000其他應(yīng)收款37,384,3807,472,5668,988,000流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)37,786,0648,652,7769,489,695長(zhǎng)期股權(quán)投資691,000,000691,000,000230,000,000固定資產(chǎn)原價(jià)455,826451,876159,6

28、98減:累計(jì)折舊114,93556,903242固定資產(chǎn)凈值340,891394,973159,456非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)691,340,891691,394,973230,159,456資產(chǎn)合計(jì)729,126,955700,047,749239,649,152短期借款136,200,000其他應(yīng)付款178,017,2485,523,5332,169應(yīng)付職工薪酬74,85764,87722,811應(yīng)付賬款32,15532,1554,624應(yīng)交稅費(fèi)3,1582,468261流動(dòng)負(fù)債合計(jì)178,127,418141,823,03329,865負(fù)債合計(jì)178,127,418141,823,03329,86

29、5實(shí)收資本10,000,00010,000,00010,000,000資本公積554,800,000554,800,000230,000,000未分配利潤(rùn)-13,800,463-6,575,283-380,714所有者權(quán)益合計(jì)550,999,537558,224,717239,619,286負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì)729,126,955700,047,749239,649,152北京南潤(rùn)2009-2011年利潤(rùn)表簡(jiǎn)表（單位：元）2011年2010年2009年一、營(yíng)業(yè)收入-減：營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅金及附加-管理費(fèi)用3,317,6393,011,544402,611財(cái)務(wù)費(fèi)用3,904,6733,

30、183,014-21,897二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-7,222,312-6,194,557-380,714加：投資收益-營(yíng)業(yè)外收入-減：營(yíng)業(yè)外支出2,86812-四、利潤(rùn)總額-7,225,180-6,194,570-380,714減：所得稅-五、凈利潤(rùn)-7,225,180-6,194,570-380,714北京南潤(rùn)作為項(xiàng)目公司，其目前沒(méi)有收入，全部為費(fèi)用支出。截至2011年12月31日，公司資產(chǎn)總額約7.3億，其中6.91億為對(duì)東方酒店的長(zhǎng)期股權(quán)投資。2.3 東方酒店及北京南潤(rùn)貸款卡查詢結(jié)果【待補(bǔ)充】2.4 東方酒店控股及參股酒店基本情況簡(jiǎn)介2.4.1 東方酒店控股酒店基本信息及權(quán)屬情況2.4.2 戴德

31、梁行2007年出具的評(píng)估報(bào)告摘要（一）控股酒店：（二）參股酒店2.4.3 東方酒店控股及參股酒店簡(jiǎn)介小結(jié)：酒除石家莊銀泉酒店外，控股及參股酒店均為4星級(jí)或5星級(jí)酒店，營(yíng)業(yè)時(shí)間較早，普遍為80年代末、90年代初開(kāi)辦的，具有一定的知名度和固定客戶群；地理位置絕佳，均為城市核心地帶或著名景區(qū)附近，土地資源稀缺，；但目前設(shè)施陳舊且經(jīng)營(yíng)管理水平較差（費(fèi)用支出大）。整體價(jià)位與同級(jí)別酒店相比偏低。2.4.4 東方酒店下屬控股酒店財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘要表（單位：元）3 還款來(lái)源分析及稅費(fèi)3.1 還款來(lái)源分析（該部分需要再跟南潤(rùn)落實(shí)，以下內(nèi)容僅供參考）注：以下為客戶提供的還款來(lái)源，目前未確認(rèn)哪個(gè)為第一還款來(lái)源酒店資產(chǎn)抵質(zhì)

32、押貸款。東方酒店控股的酒店是原來(lái)中國(guó)銀行為政府建造的，位置不是城市的核心，就是湖景或海景旁邊。比如大連麗景酒店在老虎灘旁邊，桂林桂湖酒店在桂湖旁邊，現(xiàn)在都屬于絕版海景湖景地塊。這些酒店的位置都具有不可復(fù)制性。按照商業(yè)地產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)，北京南潤(rùn)可在實(shí)現(xiàn)100%股權(quán)后通過(guò)銀行貸款來(lái)替換信托投資款。目前，北京市一家銀行已經(jīng)與北京南潤(rùn)有初步約定，同意在北京南潤(rùn)拿到100%股權(quán)時(shí)為其發(fā)放5億元左右酒店裝修貸款。該貸款資金不被銀行監(jiān)管，可以用來(lái)償還信托投資款。、單體出售：完成對(duì)東方酒店整體收購(gòu)后，北京南潤(rùn)可選擇將部分酒店以及酒店附屬資產(chǎn)進(jìn)行分割處置，單體出售籌資還款。現(xiàn)有香港某公司欲購(gòu)買東方酒店屬下全資的珠海銀都酒店，其出價(jià)從最初的6億元提高到現(xiàn)在的7億元人民幣。