居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算

1、居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(賀劍華)(2007-06-14 14:22:44) 轉(zhuǎn)載 居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(賀劍華)(2007-06-14 14:22:44) 轉(zhuǎn)載 居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算v = vi （i =1，2，3，12）v-代表求得的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元月平方米或元/年平方米）；vi-代表各分項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元月平方米或元年平方米）；n費(fèi)用項(xiàng)目一般分為：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理公共區(qū)域安全和公共秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固

2、定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)v1 v1 = fis （i = 1，2，3，4）（元月平方米）n該項(xiàng)費(fèi)用是用于物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，但是不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金。獎(jiǎng)金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提取。n其中：nfl-基本工資（元月），各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。nf2-按規(guī)定提取的福利費(fèi)（元/月），包括福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金等。nf3-加班費(fèi)（元月）。nf4-服

3、裝費(fèi)（元/月）。ns-表示可分?jǐn)傎M(fèi)用的建筑面積之和。單位為平方米（m2）。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用v2 v2=fis （i=1，2，3，4，5）（元月平方米）n其中：nf1-公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)和維修費(fèi)：n電費(fèi)：（w1t1+w2t2+wntn）30pe w1表示每日開(kāi)啟時(shí)間為tl（小時(shí)）的照明電器總功率（千瓦小時(shí)）；t1表示每日開(kāi)啟時(shí)間（小時(shí)）；30代表每月測(cè)算的天數(shù)；pe表示電費(fèi)單價(jià)（元kw）；n維修費(fèi)：這是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)值，一般按照當(dāng)?shù)氐墓べY水平費(fèi)用和使用的零配件、進(jìn)貨的價(jià)格來(lái)測(cè)算。nf2-給排水設(shè)施的費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算時(shí)又可分項(xiàng)為：n給水泵的電機(jī)功率（可包括生活水

4、泵、消防蓄水池泵），電費(fèi) = w24i30 pe （元月）。i代表使用系數(shù) = 平均每天開(kāi)啟小時(shí)數(shù)24；n消防泵的電機(jī)費(fèi)（包括噴淋泵、消防栓泵），電費(fèi) = w24i30 pe，（元月）；n排污泵的電機(jī)功率（包括集水井排水泵、污水處理排水泵），電費(fèi)=w24i30 pe （元月）：n維修費(fèi)（元月）。nf3-配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)（元/月）。nf4-建筑、道路維修費(fèi)（元月）。nf5-電梯費(fèi)用的核算：n電費(fèi)=n w24i30 pe （元月），其中n為電梯臺(tái)數(shù)；w為電梯功率；i為電梯使用系數(shù)，由于不同類型物業(yè)的電梯使用時(shí)間和頻率不同，會(huì)產(chǎn)生差異，一般可通過(guò)統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行估算。居住類物業(yè)大致在0.4

5、；n維修費(fèi)（元/月），可分包給電梯專業(yè)的維修公司，也可自行維修（包括人工費(fèi)、材料費(fèi)）；n年檢費(fèi)（元月）。費(fèi)用項(xiàng)f1f5 并非固定項(xiàng)目，不同物業(yè)項(xiàng)目不一，不能機(jī)械套用。以下各項(xiàng)也是如此。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用v3 v3=fis （i=l，2，3，4，5，6）（元月平方米）n其中：nfl-人工費(fèi)（元月）。nf2-清潔機(jī)械、工具、材料、服裝費(fèi)，按價(jià)值和使用年限折算出每月的值（元/月）。nf3-消殺費(fèi)（元/月）。nf4-化糞池清理費(fèi)（元月）。nf5-垃圾清運(yùn)費(fèi)（元月）。nf6-水池（箱）清潔費(fèi)（元月）4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用v4 v4=f i s （i=l，2，3，4，5）（元月平方米）n其

6、中：nf1-人工費(fèi)（元月）。nf2-綠化工具費(fèi)（元月）。nf3-化肥除草劑等材料費(fèi)（元月）。nf4-綠化用水費(fèi)（元月）。nf5-園林景觀再造費(fèi)（元月）。5.物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用v5 v5 = fi / s （i=l，2，3，4，5）（元月平方米）n其中：nf1-人工費(fèi)（元月）。nf2-服裝費(fèi)（元月）。nf3-維修費(fèi)（元/月）。nf4-日常保衛(wèi)器材費(fèi)（元/月），包括對(duì)講機(jī)、多功能警棍、110報(bào)警聯(lián)網(wǎng)等。nf5-保安用房及保安人員住房租金（元月）。6.辦公費(fèi)用v6 v6=fis （i=1，2，3，4，5，6，7） （元月平方米）n常用全年的費(fèi)用預(yù)算來(lái)折算出每月費(fèi)用，即全年費(fèi)用除以12個(gè)月。

7、n其中：nf1-交通、通訊費(fèi)用（元月）。nf2-文具、辦公用品等低值易耗品費(fèi)（元月）。nf3-車(chē)輛使用費(fèi)（元/月）。nf4-節(jié)日裝飾費(fèi)（元/月）。nf5-公共關(guān)系費(fèi)及宣傳廣告費(fèi)（元月）。nf6-辦公水電費(fèi)（元月）。nf7-書(shū)報(bào)費(fèi)（元月）。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)v7n該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)擁有各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備等。按實(shí)際擁有的上述各項(xiàng)固定資產(chǎn)總額除以平均折舊年限，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。值得注意的是，這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項(xiàng)目服務(wù)的固定資產(chǎn)。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用v8nv8

8、= （ 投?？偨痤~ 保險(xiǎn)費(fèi)率 ）保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積n物業(yè)管理企業(yè)必須對(duì)住宅物業(yè)區(qū)內(nèi)水、電、電梯等設(shè)施設(shè)備投財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)（如電梯責(zé)任保險(xiǎn)）、公眾責(zé)任險(xiǎn)。保費(fèi)按保險(xiǎn)受惠物業(yè)總建筑面積分?jǐn)偂?.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用v9n該項(xiàng)是指業(yè)主大會(huì)同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費(fèi)用。10.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用v10n不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（一般按上述費(fèi)用總和的310計(jì)）。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)應(yīng)單獨(dú)設(shè)賬，嚴(yán)格控制其支出。11.利潤(rùn)或管理酬金v11n物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：n（1）按照租金收入確定 管理酬金=業(yè)主租金收入酬金比率n（2）按物業(yè)價(jià)值的約定使用年限計(jì)算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法。

9、 管理酬金=（物業(yè)價(jià)值物業(yè)約定使用年限）酬金比率n（3）按定額利潤(rùn)/酬金或行業(yè)利潤(rùn)率酬金率確定。定額酬金或利潤(rùn)是指雙方協(xié)商在管理企業(yè)完成合同規(guī)定的服務(wù)任務(wù)情況下給服務(wù)者已固定數(shù)額的酬金或利潤(rùn)。不過(guò)，現(xiàn)行最通常的利潤(rùn)酬金確定方式是以上述110項(xiàng)的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率付給管理企業(yè)利潤(rùn)/酬金，即 管理利潤(rùn)/酬金=服務(wù)費(fèi)行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率n物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率一般在815，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素協(xié)商確定。12.法定稅費(fèi)v12n按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，上繳的稅金包括：n（1）須按營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5。n（2）城市建設(shè)維護(hù)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7計(jì)征。n（

10、3）教育費(fèi)附加，按營(yíng)業(yè)稅稅額的3計(jì)征。合計(jì)總營(yíng)業(yè)額的5.5。n不過(guò)依照最新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含稅金。 v = vi （i =1，2，3，12）v-代表求得的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元月平方米或元/年平方米）；vi-代表各分項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元月平方米或元年平方米）；n費(fèi)用項(xiàng)目一般分為：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理公共區(qū)域安全和公共秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同

11、意的其他費(fèi)用1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)v1 v1 = fis （i = 1，2，3，4）（元月平方米）n該項(xiàng)費(fèi)用是用于物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，但是不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金。獎(jiǎng)金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提取。n其中：nfl-基本工資（元月），各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。nf2-按規(guī)定提取的福利費(fèi)（元/月），包括福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金等。nf3-加班費(fèi)（元月）。nf4-服裝費(fèi)（元/月）。ns-表示可分?jǐn)傎M(fèi)用的建筑面積之和。單位為平方米（

12、m2）。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用v2 v2=fis （i=1，2，3，4，5）（元月平方米）n其中：nf1-公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)和維修費(fèi)：n電費(fèi)：（w1t1+w2t2+wntn）30pe w1表示每日開(kāi)啟時(shí)間為tl（小時(shí)）的照明電器總功率（千瓦小時(shí)）；t1表示每日開(kāi)啟時(shí)間（小時(shí)）；30代表每月測(cè)算的天數(shù)；pe表示電費(fèi)單價(jià)（元kw）；n維修費(fèi)：這是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)值，一般按照當(dāng)?shù)氐墓べY水平費(fèi)用和使用的零配件、進(jìn)貨的價(jià)格來(lái)測(cè)算。nf2-給排水設(shè)施的費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算時(shí)又可分項(xiàng)為：n給水泵的電機(jī)功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），電費(fèi) = w24i30 pe （元月）。i代表

13、使用系數(shù) = 平均每天開(kāi)啟小時(shí)數(shù)24；n消防泵的電機(jī)費(fèi)（包括噴淋泵、消防栓泵），電費(fèi) = w24i30 pe，（元月）；n排污泵的電機(jī)功率（包括集水井排水泵、污水處理排水泵），電費(fèi)=w24i30 pe （元月）：n維修費(fèi)（元月）。nf3-配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)（元/月）。nf4-建筑、道路維修費(fèi)（元月）。nf5-電梯費(fèi)用的核算：n電費(fèi)=n w24i30 pe （元月），其中n為電梯臺(tái)數(shù)；w為電梯功率；i為電梯使用系數(shù)，由于不同類型物業(yè)的電梯使用時(shí)間和頻率不同，會(huì)產(chǎn)生差異，一般可通過(guò)統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行估算。居住類物業(yè)大致在0.4；n維修費(fèi)（元/月），可分包給電梯專業(yè)的維修公司，也可自行維修（包

14、括人工費(fèi)、材料費(fèi)）；n年檢費(fèi)（元月）。費(fèi)用項(xiàng)f1f5 并非固定項(xiàng)目，不同物業(yè)項(xiàng)目不一，不能機(jī)械套用。以下各項(xiàng)也是如此。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用v3 v3=fis （i=l，2，3，4，5，6）（元月平方米）n其中：nfl-人工費(fèi)（元月）。nf2-清潔機(jī)械、工具、材料、服裝費(fèi)，按價(jià)值和使用年限折算出每月的值（元/月）。nf3-消殺費(fèi)（元/月）。nf4-化糞池清理費(fèi)（元月）。nf5-垃圾清運(yùn)費(fèi)（元月）。nf6-水池（箱）清潔費(fèi)（元月）4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用v4 v4=f i s （i=l，2，3，4，5）（元月平方米）n其中：nf1-人工費(fèi)（元月）。nf2-綠化工具費(fèi)（元月）。nf3-化

15、肥除草劑等材料費(fèi)（元月）。nf4-綠化用水費(fèi)（元月）。nf5-園林景觀再造費(fèi)（元月）。5.物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用v5 v5 = fi / s （i=l，2，3，4，5）（元月平方米）n其中：nf1-人工費(fèi)（元月）。nf2-服裝費(fèi)（元月）。nf3-維修費(fèi)（元/月）。nf4-日常保衛(wèi)器材費(fèi)（元/月），包括對(duì)講機(jī)、多功能警棍、110報(bào)警聯(lián)網(wǎng)等。nf5-保安用房及保安人員住房租金（元月）。6.辦公費(fèi)用v6 v6=fis （i=1，2，3，4，5，6，7） （元月平方米）n常用全年的費(fèi)用預(yù)算來(lái)折算出每月費(fèi)用，即全年費(fèi)用除以12個(gè)月。n其中：nf1-交通、通訊費(fèi)用（元月）。nf2-文具、辦公用品等低

16、值易耗品費(fèi)（元月）。nf3-車(chē)輛使用費(fèi)（元/月）。nf4-節(jié)日裝飾費(fèi)（元/月）。nf5-公共關(guān)系費(fèi)及宣傳廣告費(fèi)（元月）。nf6-辦公水電費(fèi)（元月）。nf7-書(shū)報(bào)費(fèi)（元月）。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)v7n該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)擁有各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備等。按實(shí)際擁有的上述各項(xiàng)固定資產(chǎn)總額除以平均折舊年限，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。值得注意的是，這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項(xiàng)目服務(wù)的固定資產(chǎn)。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用v8nv8 = （ 投?？偨痤~ 保險(xiǎn)費(fèi)率 ）保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積n物業(yè)管理企業(yè)

17、必須對(duì)住宅物業(yè)區(qū)內(nèi)水、電、電梯等設(shè)施設(shè)備投財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)（如電梯責(zé)任保險(xiǎn)）、公眾責(zé)任險(xiǎn)。保費(fèi)按保險(xiǎn)受惠物業(yè)總建筑面積分?jǐn)偂?.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用v9n該項(xiàng)是指業(yè)主大會(huì)同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費(fèi)用。10.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用v10n不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（一般按上述費(fèi)用總和的310計(jì)）。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)應(yīng)單獨(dú)設(shè)賬，嚴(yán)格控制其支出。11.利潤(rùn)或管理酬金v11n物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：n（1）按照租金收入確定 管理酬金=業(yè)主租金收入酬金比率n（2）按物業(yè)價(jià)值的約定使用年限計(jì)算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法。 管理酬金=（物業(yè)價(jià)值物業(yè)約定使用年限）酬金比率n（3）按定額利潤(rùn)/酬金或行業(yè)利潤(rùn)率酬金率確定。定額酬金或利潤(rùn)是指雙方協(xié)商在管理企業(yè)完成合同規(guī)定的服務(wù)任務(wù)情況下給服務(wù)者已固定數(shù)額的酬金或利潤(rùn)。不過(guò)，