河南漯河土地投資分析報(bào)告(47頁(yè)）

1、 漯河土地投資分析報(bào)告前言漯河土地調(diào)研概述2一、漯河宏觀經(jīng)濟(jì)綜述31、漯河市描述32、漯河市區(qū)現(xiàn)狀與經(jīng)濟(jì)發(fā)展4二、宏觀市場(chǎng)分析7三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況71、城市定位及城市發(fā)展方向72、房地產(chǎn)投資分析83、住宅價(jià)格走勢(shì)94、現(xiàn)期漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)特征105、漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)12四、漯河市樓盤(pán)的總體特征13五、重點(diǎn)地塊投資分析16地塊a：漯河“交通路與濱河路”地塊16地塊b：漯河“金山路”地塊（200943號(hào)地）25地塊c：漯河召陵區(qū)“黃河路、中山路東北角”地塊36前言漯河土地調(diào)研概述投資發(fā)展部在漯河共考察土地信息并對(duì)漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行針對(duì)性調(diào)研。現(xiàn)將所調(diào)研土地羅列如下：地塊名稱(chēng)地塊位置面積備

2、注2011-41濱河路與交通路西北角33581.69土地招拍掛文件獲取2011-43金山北路與53853.33土地招拍掛文件獲取黃河路與中山路東北角102畝召陵區(qū)政府推介黃河路北、魯山路東、東環(huán)路西500畝召陵區(qū)政府推介松江路北、中山路東400畝召陵區(qū)政府推介淞江路南、中山路西80畝召陵區(qū)政府推介根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)考察，確定其中2009-41、2009-43與黃河路與中山路地塊為重點(diǎn)考察對(duì)象,現(xiàn)將漯河宗地考察結(jié)果匯報(bào)如下：一、漯河宏觀經(jīng)濟(jì)綜述1、漯河市描述 漯河市位于河南省中部,伏牛山東麓平原與淮北平原交錯(cuò)地帶,境內(nèi)河流為淮河流域沙潁河水系,淮河兩大支流沙河、澧河貫穿全境并在市區(qū)交匯,濱河城市特色明

3、顯。 交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居，境內(nèi)地勢(shì)平坦,四通八達(dá),京廣鐵路縱貫漯河南北，漯寶(豐)鐵路西接焦枝線，漯阜（陽(yáng)）鐵路聯(lián)通京廣、京滬兩大干線，京珠（海）、南（京）洛（陽(yáng)）高速公路交匯于此，漯河現(xiàn)已成為中原地區(qū)重要的鐵路、高速公路“雙十字”交通樞紐。 漯河的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速?！鞍宋濉睍r(shí)期是全國(guó)發(fā)展最快的30個(gè)城市之一,“九五”、“十五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直保持兩位數(shù)的增幅,并高于全國(guó)、全省平均增長(zhǎng)水平；漯河 是全國(guó)首家“中國(guó)食品名城”，食品加工主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色和優(yōu)勢(shì)日益明顯,培育出了全國(guó)最大的肉類(lèi)加工企業(yè)雙匯集團(tuán)、全國(guó)最大的方便面生產(chǎn)企業(yè)之一南街村集團(tuán)、全國(guó)第一 家葡萄糖飲料生產(chǎn)企業(yè)澳的利集團(tuán)等一批知名

4、食品加工企業(yè)。 漯河市的城市定位為國(guó)家食品工業(yè)城、豫中區(qū)域性中心城市和具有較高品位的生態(tài)宜居城市。2、漯河市區(qū)現(xiàn)狀與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 城市面積與人口 2004年新的行政區(qū)劃調(diào)整后，轄區(qū)由原來(lái)的郾城、臨潁、舞陽(yáng)、源匯區(qū)“三縣一區(qū)”調(diào)整為郾城、源匯、召陵三區(qū)和臨潁、舞陽(yáng)二縣。漯河城區(qū)面積1020平方公里，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，郾城、源匯、召陵、高新區(qū)等新城區(qū)建設(shè)以及淞江新區(qū)、開(kāi)源新區(qū)的開(kāi)發(fā)步伐加快，市區(qū)建成區(qū)面積由“九五”末的平方公里發(fā)展到平方公里，常住人口由萬(wàn)人增加到萬(wàn)人。到年，市區(qū)建成區(qū)面積平方公里，常住人口萬(wàn)人以上，中心城市區(qū)域率先實(shí)現(xiàn)一體化。到2015年，市區(qū)建成區(qū)面積80平方米公里，人口80萬(wàn)，到2

5、020年，市區(qū)建成區(qū)面積100平方米公里，人口100萬(wàn)。 轄區(qū)簡(jiǎn)述 漯河市轄臨潁縣、舞陽(yáng)縣、源匯區(qū)、郾城區(qū)、召陵區(qū)和高新區(qū)，總面積2617平方公里，2008年末總?cè)丝?56.90萬(wàn)人，常住人口248.05萬(wàn)人。1948年設(shè)縣級(jí)市，1986年升格為省轄市，是省定“內(nèi)陸特區(qū)”，2004年9月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，漯河市再次進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整，由三縣一區(qū)調(diào)整為兩縣三區(qū)，并設(shè)立高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。這給漯河市的發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇。漯河市歷年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(1)漯河市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好，房產(chǎn)政策日益趨嚴(yán)。 房地產(chǎn)業(yè)是漯河市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，也是人們生活水平不斷提高的顯著標(biāo)志。近幾年來(lái)，漯河

6、市房地產(chǎn)業(yè)一直保持高位運(yùn)行、穩(wěn)步發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。自2004年以來(lái)，漯河市房地產(chǎn)業(yè)更是得到了全面的釋放，開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛，成為漯訶市新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。漯河宏觀經(jīng)濟(jì)健康的運(yùn)行形勢(shì)為本市房地產(chǎn)業(yè)提供了十分有利的發(fā)展契機(jī)。(2)源源不斷的需求動(dòng)力國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng) 2003年代以來(lái)，漯河市g(shù)dp增長(zhǎng)一直穩(wěn)定在13%15%之間，連年保持兩位數(shù)增幅并高于全國(guó)、全省的平均增長(zhǎng)水平，運(yùn)行質(zhì)量不斷提高；2008年，全市生產(chǎn)總值550.3億元，增長(zhǎng)13.4%；城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資213.6億元，增長(zhǎng)33.6%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入19.2億元，增長(zhǎng)15.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額157億元，增長(zhǎng)22.8%；糧食總產(chǎn)量

7、166萬(wàn)噸，再創(chuàng)歷史新高。 (3)市民收入增長(zhǎng)，消費(fèi)升級(jí) 全市居民收入繼續(xù)增加，房產(chǎn)等高檔消費(fèi)品支出明顯增加。2008年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12364元，增長(zhǎng)15.2%；農(nóng)民人均純收入5230元，增長(zhǎng)14.5%；高檔消費(fèi)品支出明顯增加，消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)日益明顯。指標(biāo)2004年2005年2006年2007年2008年建成區(qū)面積39平方公里467平方公里48.6平方公里52.9總?cè)丝?31萬(wàn)人4363萬(wàn)人46萬(wàn)人47.4萬(wàn)人60職工人均工資8971元10270元12000元16429元人均支配收入7064元7923元9034元10732元12364元gdp279億元322億元377億元446.6億

8、元550.3億元消費(fèi)品零售額89.7億元95.4億元109.5億元127.9億元157.1億元全社會(huì)固定資產(chǎn)投資713億元1042億元138.7億元159.7億元246.2億元現(xiàn)住房人均建筑面積2681平方米/人28平方米/人32.6平方米/人33.67平方米/人38.21平方米/人由上表可以看出，漯河市近兩年漯河市注重舊城改造和路網(wǎng)規(guī)劃，城市風(fēng)貌有了較大改觀；物價(jià)指數(shù)穩(wěn)定，職工平均工資穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)能力日益提高；從全社會(huì)固定資產(chǎn)投資來(lái)看，漯河市住宅消化量基本在40-60萬(wàn)平方米之間；食品工業(yè)與商品貿(mào)易作為漯河市的支柱產(chǎn)業(yè)，直接反映了漯河市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總額維持高位。 總體來(lái)看，以食品工業(yè)和中部貿(mào)

9、易為支柱產(chǎn)業(yè)的漯河市，近幾年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平日益提高，在崗職工月收入已經(jīng)接近千元，消費(fèi)力日益提高，現(xiàn)人均住房面積仍然較小，房地產(chǎn)需求日益放大。二、宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的回暖，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)逐步走出低谷，漯河房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，銷(xiāo)售速度也在穩(wěn)步上升；由于漯河沿河改造工程、召陵新區(qū)、淞江新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致漯河土地供應(yīng)量充足，未來(lái)幾年房地產(chǎn)供應(yīng)量將持續(xù)爆發(fā)，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況1、城市定位及城市發(fā)展方向u 城市性質(zhì)根據(jù)對(duì)漯河市的現(xiàn)狀條件、發(fā)展優(yōu)勢(shì)、制約因素等的分析，漯河市的城市性質(zhì)擬確定為：國(guó)家食品工業(yè)城，豫中區(qū)域性中心城市。u 城市規(guī)模主要包括人口規(guī)模和用地規(guī)模兩

10、方面的內(nèi)容。規(guī)劃確定中心城區(qū)近、中、遠(yuǎn)期人口規(guī)模為：近期2010年中心城區(qū)60萬(wàn)人，中期2015年中心城區(qū)80萬(wàn)人，遠(yuǎn)期2020年中心城區(qū)100萬(wàn)人。u 發(fā)展目標(biāo)將漯河市設(shè)成為一個(gè)綜合實(shí)力較強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、交通便捷、環(huán)境良好、城市與自然共生的開(kāi)放型區(qū)域性中心城市和濱水宜居城市。u 根據(jù)漯河新一輪城市總體規(guī)劃，漯河的城市發(fā)展方向是“東拓、西進(jìn)、北優(yōu)、南控”，東拓作為城市發(fā)展的首選方向。此次規(guī)劃的漯河新區(qū)位于漯河?xùn)|北部，有利于進(jìn)一步增強(qiáng)與鄭州向心發(fā)展的合力。規(guī)劃的漯河新區(qū)空間范圍是：以漯河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為基礎(chǔ)，逐步向東北方向拓展，西起金山

11、路，東至召陵區(qū)姬石鄉(xiāng)、召陵鎮(zhèn)的東邊界，南至規(guī)劃建設(shè)的南環(huán)路，北至沙河，總規(guī)劃面積148平方公里。漯河新區(qū)的功能定位和發(fā)展目標(biāo)是：全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極、改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)，食品產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，現(xiàn)代生物醫(yī)藥制造基地，承接輕工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移密集區(qū)，現(xiàn)代食品物流園區(qū)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革發(fā)展先行先試區(qū)，現(xiàn)代復(fù)合型新區(qū)，生態(tài)宜居型新區(qū)。2、房地產(chǎn)投資分析近年漯河房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)20042005200620072008房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率35.1%53.5%33.2-14.4%15.2%gdp增長(zhǎng)率13.3%15.8%14.813.8%13.4%占固定資產(chǎn)投資比例1516%138%7%投資額（億元）10.916.7115

12、.117.4數(shù)據(jù)來(lái)源：漯河市統(tǒng)計(jì)局從上表發(fā)現(xiàn)，在從04年到06年，漯河房地產(chǎn)投資額經(jīng)歷了一個(gè)快速增長(zhǎng)過(guò)程，而且增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于gdp增長(zhǎng)率，一方面顯示房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中地位日益重要，另一方面表明漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)快速發(fā)展的階段，但在07年和08年由于城市框架及拆遷速度、土地規(guī)模限制和金融經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，房地產(chǎn)增速放緩，值得高度關(guān)注的是地產(chǎn)投資的絕對(duì)值確是居于歷史高位運(yùn)行！3、住宅價(jià)格走勢(shì)從1999年到2004年6年間，每平方米房屋均價(jià)上漲387元，即使2004年全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲一片，也沒(méi)有對(duì)漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生產(chǎn)生太大的影響。2005年雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但由于漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)

13、并不存在泡沫，價(jià)格沒(méi)有下降，反而有所提高，達(dá)到每平方1142元。07年漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)有了飛躍性變化一年漲幅為350 達(dá)到1550元，跟樓盤(pán)品質(zhì)和拆遷及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有關(guān)系。目前09年的高層住宅均價(jià)已經(jīng)為2960元，小高層為2290元。4、現(xiàn)期漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)特征漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的迅速發(fā)展，開(kāi)始呈現(xiàn)了一下幾方面特征：（1）09年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降 （2）新開(kāi)工面積和竣工面積下降 （3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域分化十分明顯 開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)緊隨市場(chǎng)的導(dǎo)向，越是熱點(diǎn)的地區(qū)，開(kāi)發(fā)商越熱情高漲，目前已形成以淞江新區(qū)版塊、沙北行政區(qū)版塊、沙北東區(qū)版塊等三區(qū)規(guī)模，成為眾多開(kāi)發(fā)商角逐的地方。（4）規(guī)模型住宅區(qū)

14、不斷出現(xiàn) 隨著投資額度明顯增大，大型住宅社區(qū)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)， 10萬(wàn)以上的項(xiàng)目大部集中在以上三區(qū)，且這些大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售均有上佳的表現(xiàn)。（5）開(kāi)發(fā)企業(yè)追求品牌化 為擴(kuò)大市場(chǎng)占有率和提高公眾認(rèn)知度，目前眾多房產(chǎn)商都競(jìng)相利用廣告和媒體樹(shù)立企業(yè)品牌，實(shí)力強(qiáng)者已導(dǎo)入ci系統(tǒng)。（6）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)追求個(gè)性化 開(kāi)發(fā)商利用位置、景觀、質(zhì)量、新建材、新工藝等因素，追求開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的個(gè)性化來(lái)吸引購(gòu)房者，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)商則以低價(jià)格和完善的配套設(shè)施滿足消費(fèi)者。（7）產(chǎn)品設(shè)計(jì)追求人性化 以人為本、房適應(yīng)人已成為市場(chǎng)導(dǎo)向，樓盤(pán)的設(shè)計(jì)更趨人性化，戶型設(shè)計(jì)注重功能分區(qū)，景觀設(shè)計(jì)注重人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一，實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商已把申報(bào)人

15、居獎(jiǎng)作為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。（8）戶型瘦身化趨勢(shì)明顯隨著國(guó)家政策調(diào)控、家庭人口結(jié)構(gòu)的日趨縮小、消費(fèi)者認(rèn)知的理性回歸再加上漯河樓盤(pán)價(jià)格快速上升，導(dǎo)致總價(jià)持續(xù)攀升，使得漯河市場(chǎng)消費(fèi)者購(gòu)房戶型和面積趨向緊湊。目前漯河現(xiàn)售樓盤(pán)都有不同程度的增加小戶型的比例，一室一廳，二室二廳，小面積的三房二廳都有抬頭。 （9）地下車(chē)庫(kù)及停車(chē)位漯河市場(chǎng)供應(yīng)地下車(chē)庫(kù)較少，現(xiàn)在僅有個(gè)別樓盤(pán)有少量發(fā)售，大部分樓盤(pán)都以地上停車(chē)為主，隨著消費(fèi)者生活水平的提高，對(duì)于停車(chē)空間的關(guān)注也將日趨增加。5、漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)按人口計(jì)算： 2007年漯河市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到33.67平方米。目前，漯河市區(qū)人口46萬(wàn)人，按照城市發(fā)展規(guī)劃，到2

16、010年城市人口將達(dá)到60萬(wàn)人。2007年漯河平均每戶平均人口3.5人，到2010年，僅新增人口每年需要增加：（60-46）*33.67/3=157.13萬(wàn) 按照漯河市的2020年規(guī)劃計(jì)劃，到2015年，城區(qū)人口將達(dá)到80萬(wàn)，到2020年，城區(qū)人口將達(dá)到100萬(wàn)。到2015年每年需要增加：（80-46）*33.67/10=80.8萬(wàn) 到2020年每年需要增加：（100-46）*33.67/15=121.21萬(wàn)綜合以上地產(chǎn)投資數(shù)值、價(jià)格趨勢(shì)判斷、未來(lái)城市容量增加，漯河地產(chǎn)在未來(lái)5年內(nèi)持續(xù)升溫。四、漯河市樓盤(pán)的總體特征目前在售的住宅項(xiàng)目有30余個(gè)，雙匯歐洲故事、雙匯國(guó)際花園、銀河灣、建業(yè)森林半島、

17、蘭橋圣菲、天明第一城等超過(guò)10萬(wàn)平米的規(guī)模也越來(lái)越多，展示了漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了大盤(pán)時(shí)代；住宅整體供應(yīng)量較大，特別是近兩年來(lái)，隨著土地價(jià)格的提升，市區(qū)可用土地的減少，漯河市高層住宅供應(yīng)成上升趨勢(shì)，大型純高層住宅社區(qū)如亞泰名士家園、蘭橋圣菲、建業(yè)淞江新區(qū)項(xiàng)目等即將入市，勢(shì)必給漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的沖擊，高層住宅市場(chǎng)逐步成熟。 在售項(xiàng)目中，小戶型公寓的供應(yīng)量較小，僅有蘋(píng)果派、blog公寓（火車(chē)站附近）、建業(yè)森林半島為主。住宅項(xiàng)目主要分布在沙北新區(qū)和源匯區(qū)，可以看出沙北新區(qū)是城市發(fā)展的方向，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。建筑類(lèi)型上，高層住宅逐步占據(jù)市場(chǎng)。住宅在售項(xiàng)目的戶型中，140平米以下的三房是主流產(chǎn)品

18、；價(jià)格根據(jù)位置、建筑類(lèi)型和樓盤(pán)品質(zhì)不同，從13003000元/平米不等；目前各個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度最快的戶型是三房的，面積大約120140平米，這種戶型功能齊全，面積適中。速度最慢的是小高層、高層的價(jià)位高的部分，這類(lèi)房子價(jià)格較高。1、召陵新區(qū)召陵新區(qū)屬于新興板塊，但是由于建設(shè)時(shí)間較短，各種配套設(shè)施還不完善，區(qū)域土地供應(yīng)充足，目前在售項(xiàng)目較少，售價(jià)不高。2、 沙北板塊隨著漯河市區(qū)劃調(diào)整，傳統(tǒng)意義上的沙北區(qū)逐步細(xì)分為四個(gè)組團(tuán)：傳統(tǒng)沙北、淞江新區(qū)、沙北東區(qū) 、郾城。這個(gè)區(qū)域代表漯河房地產(chǎn)發(fā)展的最高水平，競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈。價(jià)格區(qū)間跨度最大，產(chǎn)品也良莠不齊。傳統(tǒng)沙北隨著土地資源日趨緊張，開(kāi)發(fā)規(guī)模非常有限，主要以

19、建業(yè).森林半島和金地.翠園2期為代表，價(jià)格最高；淞江新區(qū)無(wú)疑是最閃耀的明星，眾多樓盤(pán)匯聚與此，代表了目前漯河的水平；沙北地區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量占全市53%，檔次以中高檔為主。3、 沙南板塊沙南樓盤(pán)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量占全市20%?；疖?chē)站地區(qū)以高檔樓盤(pán)為主，沿沙河開(kāi)發(fā)的中低檔樓盤(pán)較多。五、重點(diǎn)地塊投資分析地塊a：漯河“交通路與濱河路”地塊一、 基本情況1、 地理位置地塊位于漯河市交通路與濱河路西北角。地塊四至東至交通路、南至濱河路、西和北至沙河河堤。2、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 漯河新區(qū)010號(hào)（住宅）總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)備注毛地面積52.1畝，34728地形不規(guī)則建設(shè)用地面積50.3畝，33581.69容積率3.5建筑密度

20、20%指標(biāo)受限嚴(yán)重綠化率35%限高無(wú)總建筑面積100745.07因?yàn)榻ㄖ芏群偷匦我蛩貢喊慈莘e率3.0設(shè)計(jì)3、 區(qū)域特征 該地塊位于漯河市中心城區(qū)核心位置，濱河景觀大道與交通路交匯處，位于連接連接沙穎河南北的第一座大橋俗稱(chēng)“老橋”的西南角，北依沙穎河景觀帶、過(guò)河即為部為黃河路行政區(qū)沿線、南處在中心城市商業(yè)商務(wù)和生活區(qū)。可以說(shuō)是漯河城市的最聚景觀、生活配套便利優(yōu)勢(shì)的黃金地塊。二、 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模和價(jià)格特征項(xiàng)目名稱(chēng)位置物業(yè)形態(tài)規(guī)模現(xiàn)期價(jià)格在售情況備注雙匯歐洲故事淞江新區(qū)科教文化藝術(shù)中心西北鄰多層、高層、小高層30萬(wàn)2000完畢二期預(yù)計(jì)以高層為主，高價(jià)入市雙匯西班牙

21、玫瑰淞江新區(qū)科教文化藝術(shù)中心北鄰多層、小高層16萬(wàn)3100在售尾期小高層6棟，銷(xiāo)售遲緩建業(yè)壹號(hào)城邦淞江新區(qū)科教文化藝術(shù)中心北鄰高層60萬(wàn)預(yù)計(jì)突破4000近期開(kāi)工見(jiàn)表下建業(yè)森林半島嵩山路、淮河路交叉口多層、小高層、高層、聯(lián)排21萬(wàn)均價(jià)已突破3400，高企接近4000在售主要3期高層雙匯國(guó)際花園金山路、黃河路交口北200米多層、小高層、獨(dú)棟22萬(wàn)均價(jià)29004棟小高層，銷(xiāo)量較低銀鴿銀河灣金山路與黃河路交叉口東南角8層電梯洋房11萬(wàn)均價(jià)24008棟電梯洋房在售，銷(xiāo)量較低金地蘭喬圣菲黃河路、昆侖路交叉口高層13萬(wàn)預(yù)計(jì)3000正在認(rèn)籌一期8棟17純高層，即期期房入市亞泰名仕公館建業(yè)森林半島西鄰高層7.6

22、萬(wàn)預(yù)計(jì)3000正在認(rèn)籌一期4棟30層高層建筑金鼎濱河花園項(xiàng)目東隔交通路對(duì)面高層5萬(wàn)為20萬(wàn)以上的規(guī)模大盤(pán)有4（含60萬(wàn)1個(gè)）個(gè)，其他在售項(xiàng)目規(guī)模集中在8-16萬(wàn)，中等規(guī)模為主，高層樓盤(pán)增多，大的高檔樓盤(pán)后期均為高層、小高層。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格集中在3000元左右；建業(yè)以高達(dá)3300-3400元左右。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：漯河建業(yè)壹號(hào)城邦建設(shè)項(xiàng)目總占地面積22.45萬(wàn)m2（336.77畝），由a、b、c三個(gè)相臨地塊組成。a地塊建設(shè)10棟樓11層的小高層住宅，b地塊南部建設(shè)2棟商業(yè)酒店，北部為2棟22層和1棟25層的住宅；c地塊為單獨(dú)一塊地塊，該地塊建設(shè)內(nèi)容包括2棟30層和24棟18層的住宅樓。項(xiàng)目總建筑面積6

23、0多萬(wàn)m2，共設(shè)計(jì)有4476戶住戶，并在c地塊的南部和北部拐角處輔助建設(shè)2層的商鋪。三、swot分析1、優(yōu)勢(shì)：市中心區(qū)域，隨著城市框架拉大，地塊升值潛力較大。生活配套齊全，處在老商業(yè)中心區(qū)和行政中心之內(nèi)。北臨濱河公園，自然生態(tài)景觀好。處在城市主干道交通路與濱河路交叉、老橋下，出行極其便利。2、劣勢(shì)：地塊規(guī)模較小、地形呈三角形、建筑密度過(guò)低且容積率高、地價(jià)起始水平高，小區(qū)規(guī)劃難度較高。公司在漯河無(wú)品牌形象，需要重新打造企業(yè)形象價(jià)值。3、機(jī)會(huì)：漯河城市發(fā)展迅速，城市凝聚力和影響力逐步提升，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。隨著漯河城市中心優(yōu)質(zhì)住宅用地的稀缺，漯河市住宅產(chǎn)品進(jìn)入品質(zhì)化和高層時(shí)代，純高層住宅已出

24、現(xiàn)4個(gè)7-60萬(wàn)規(guī)模的社區(qū)，本案為高層高檔社區(qū)優(yōu)選之地。4、威脅：市場(chǎng)經(jīng)過(guò)將近3個(gè)季度的瘋狂后，有下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)前景有些微妙。多個(gè)上游城市開(kāi)發(fā)商進(jìn)入漯河市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。橋北蘭喬圣菲的成本優(yōu)勢(shì)和建業(yè)壹號(hào)城邦的規(guī)模、品牌、區(qū)位居住氛圍優(yōu)勢(shì)，對(duì)本案有強(qiáng)烈影響。5、綜合分析：本地塊最核心的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)在于地段價(jià)值和專(zhuān)業(yè)程度。在整個(gè)操盤(pán)過(guò)程中，地段價(jià)值是我們必須強(qiáng)調(diào)并著重宣傳的要素之一，通過(guò)專(zhuān)業(yè)手段對(duì)地段價(jià)值的挖掘，投放與地段價(jià)值相匹配的產(chǎn)品，進(jìn)而提升項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值，樹(shù)立專(zhuān)業(yè)、可信、適宜居住的項(xiàng)目品牌形象，以吸引目標(biāo)客戶群。四、項(xiàng)目測(cè)算分析1土地單價(jià)遞增投資收益分析，見(jiàn)下表：序號(hào)每畝地價(jià)（萬(wàn)元）土地總

25、價(jià)款（萬(wàn)元）建設(shè)投資總額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售單價(jià)（元/）總市值（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率銷(xiāo)售單價(jià)（元/）總市值（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率1130.04655031797389440601589814.53%411242868718116.75%2132.02665031903389440601582714.35%411242868711016.59%3134.01675032009389440601575614.18%411242868703916.42%4135.99685032115389440601568514.00%411242868696816.25%5137.98695032221

26、389440601561413.83%411242868689716.09%6139.96705032327389440601554313.65%411242868682615.92%7141.95715032433389440601547213.48%411242868675515.76%8143.93725032539389440601540113.30%411242868668415.59%9145.92735032645389440601533013.13%411242868661315.43%10147.91745032751389440601525912.95%4112428686

27、54215.26%11149.89755032857389440601518812.78%411242868647115.10%12151.88765032963389440601511712.60%411242868640014.93%13153.86775033069389440601504612.43%411242868632914.76%14155.85785033175389440601497512.25%411242868625814.60%15157.83795033281389440601490412.08%411242868618714.43%16159.8280503338

28、7389440601483311.90%411242868611614.27%17161.8815033493389440601476211.73%411242868604514.10%18163.79825033599389440601469111.55%411242868597413.94%19165.77835033705389440601462011.38%411242868590313.77%20167.76845033811389440601454911.20%411242868583213.60%21169.74855033917389440601447811.03%411242

29、868576113.44%22171.73865034023389440601440710.85%411242868569013.27%23173.71875034129389440601433610.68%411242868561913.11%備注：本表為總地價(jià)每遞升100萬(wàn)后根據(jù)土地單價(jià)測(cè)算的集合表格，測(cè)算的各項(xiàng)成本參數(shù)參照河南省建設(shè)工程造價(jià)管理站公布的價(jià)格信息測(cè)算，并參考近期漯河同行提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。本表按照不含地下停車(chē)場(chǎng)容積率3.0（規(guī)劃為3.5）計(jì)算總建筑面積總計(jì)100745.7，按照總地價(jià)每累計(jì)遞增100萬(wàn)按照綜合平均單價(jià)3894或4112元/分別進(jìn)行集成測(cè)算。平均單價(jià)3891

30、元/按高層住宅3300、商業(yè)6000、地下停車(chē)場(chǎng)3200元/，平均單價(jià)4108元/按高層住宅3600、商業(yè)6000、地下停車(chē)場(chǎng)3200元/分別折合而成。由上表可知：l 在預(yù)期售價(jià)在3894元/時(shí)，在土地單價(jià)在130.04萬(wàn)/畝其投資純利潤(rùn)率為14.53%、獲取純利潤(rùn)為5898萬(wàn)元，此價(jià)格拿地一般合適；此價(jià)位拿地風(fēng)險(xiǎn)線為在土地單價(jià)在145.99萬(wàn)/畝，此時(shí)其投資純利潤(rùn)率為14.00%、獲取純利潤(rùn)為5685萬(wàn)元，投資回報(bào)尚可。l 在預(yù)期售價(jià)在4112元/時(shí)，在土地單價(jià)在149.89萬(wàn)/畝其投資純利潤(rùn)率為15.10%、獲取純利潤(rùn)為6471萬(wàn)元，此價(jià)格拿地較為合適；此價(jià)位拿地風(fēng)險(xiǎn)線為在土地單價(jià)在163

31、.79萬(wàn)/畝，此時(shí)其投資純利潤(rùn)率為13.94%、獲取純利潤(rùn)為5974萬(wàn)元，投資回報(bào)尚可。結(jié)論：從經(jīng)濟(jì)收益和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避角度，該地塊在145萬(wàn)/畝左右取得最為理想；如果超過(guò)170萬(wàn)/畝則風(fēng)險(xiǎn)較大。五、項(xiàng)目投資建議(容積率按3.0計(jì)算)本項(xiàng)目按照地塊位置和規(guī)劃指標(biāo)只能做高品質(zhì)的高層加沿街底商的城市綜合體項(xiàng)目，在漯河地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的情況下，如果地價(jià)在170萬(wàn)/畝以下本項(xiàng)目將是建立公司漯河品牌、獲取預(yù)期價(jià)格至高層3600-4000元/可以值得優(yōu)先考慮的項(xiàng)目，否則將有很大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)！地塊b：漯河“金山路”地塊（200943號(hào)地）一、 基本情況1、 地理位置43號(hào)地塊位于漯河市郾城區(qū)，金山路與黃河路

32、交叉口北，東至沙河河堤，西至金山路，南至漯河鑄造機(jī)械廠，北至雙匯國(guó)際花園。地塊基本呈長(zhǎng)方形，平整無(wú)拆遷物，周邊分布新建住宅區(qū)和村莊及工業(yè)企業(yè)。2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2009-43號(hào)地塊規(guī)劃條件類(lèi)別指標(biāo)備注毛地面積62267.35建設(shè)用地面積53853.33容積率3.0建筑密度25%綠地率35%限高18-60米總建筑面積161560二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析1.主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布2.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)特征除雙匯國(guó)際花園與天明第一城體量較大外，其余項(xiàng)目均為8-12萬(wàn)的中等體量項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱(chēng)位置物業(yè)形態(tài)規(guī)模價(jià)格（元/）銷(xiāo)售進(jìn)度雙匯國(guó)際花園金山路與淞江路交叉口多層、小高層22萬(wàn)2900接近清盤(pán)銀河灣金山路黃河路交叉口多層11

33、萬(wàn)2400銷(xiāo)售停滯天明第一城中山路淞江路交叉口多層、小高層18萬(wàn)未定未開(kāi)盤(pán)上城公館中山路汾河路交叉口多層、小高層12萬(wàn)1600一期清盤(pán)、二期尚未開(kāi)售山水杭城淞江路青山路交叉口小高層8.5萬(wàn)200030%左右價(jià)格分析：高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格在2800左右，召陵區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，普遍在16002000元之間。三、swot分析優(yōu)勢(shì)(1)東臨沙河，良好的沙河景觀資源以及沙河沿河改造工程有助于區(qū)域居住價(jià)值的提升。(2)項(xiàng)目附近的雙匯國(guó)際花園及銀河灣項(xiàng)目均為已經(jīng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售多年的知名項(xiàng)目，區(qū)域關(guān)注度高，有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。(3)金山路、黃河路、淞江路三條主干道近鄰地塊，交通條件良好，出行方便。（4）西鄰金山路，為進(jìn)入

34、漯河的形象大道，有利于項(xiàng)目形象的展示。(5) 地塊形狀規(guī)整，可塑性強(qiáng)，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。劣勢(shì)(1) 位居郾城區(qū)和召陵區(qū)交界地帶，周邊居住人口稀少；(2)附近生活配套設(shè)施基本為附近小區(qū)的附屬商業(yè)，無(wú)大型商業(yè)，生活配套不夠完善；(3)銀鴿紙廠的廢氣污染可能對(duì)影響項(xiàng)目的居住環(huán)境；(4)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度速度較低，開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售周期將會(huì)拉長(zhǎng)；(5)控規(guī)要求建筑密度不高于25%，對(duì)建筑排布有一定的限制；(6)地塊容積率要求不大于3.0，而點(diǎn)式高層、小高層物業(yè)的市場(chǎng)接受度仍需要進(jìn)一步的提高。機(jī)會(huì)(1) 漯河市東向發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，有利于區(qū)域價(jià)值的提升；(2)漯河市高檔項(xiàng)目如建業(yè)森林半島、雙匯西班牙玫瑰等價(jià)格持續(xù)拉升，

35、表明中高端市場(chǎng)存在一定的發(fā)展?jié)摿?。威脅(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及金融政策的影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在不確定風(fēng)險(xiǎn)；(2)召陵區(qū)多塊土地低價(jià)出讓?zhuān)磥?lái)項(xiàng)目將面臨大較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。swot總結(jié)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)(1)充分挖掘項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)和景觀資源，打造高端生態(tài)居住區(qū)；(2)以差異化的市場(chǎng)定位和適度領(lǐng)先的產(chǎn)品，擴(kuò)大項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力，加快銷(xiāo)售速度，規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；(3)重視項(xiàng)目從外到內(nèi)的主題形象打造，突出項(xiàng)目與周邊樓盤(pán)形象的區(qū)別性差異性；(4)隨著銀鴿.銀河灣和雙匯國(guó)際花園的開(kāi)發(fā)，該區(qū)域中高檔物業(yè)已經(jīng)得到市場(chǎng)一定的程度的認(rèn)知、認(rèn)同，有利于項(xiàng)目中高檔次物業(yè)的開(kāi)發(fā)；(5)充分利用銀鴿.銀河灣和雙匯國(guó)際花園的配套和人氣

36、帶動(dòng)的條件，弱化地塊區(qū)域人氣不旺、配套差的不利情況。利用機(jī)會(huì)、規(guī)避威脅(1)檔次定位中高端，與召陵新區(qū)低價(jià)項(xiàng)目拉開(kāi)距離，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，最大限度的挖掘土地價(jià)值；(2)借助漯河?xùn)|向發(fā)展和區(qū)域價(jià)值提升的契機(jī)，完善區(qū)域配套，改善區(qū)域環(huán)境，提升居住價(jià)值。四、投資測(cè)算分析以容積率3.0、建筑密度25%為標(biāo)準(zhǔn)考慮建筑排布，進(jìn)行成本和售價(jià)的預(yù)估。土地單價(jià)變化下的利潤(rùn)率變化序號(hào)每畝地價(jià)（萬(wàn)元）土地總價(jià)款（萬(wàn)元）建設(shè)投資總額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售單價(jià)（元/）總市值（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率銷(xiāo)售單價(jià)（元/）總市值（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率銷(xiāo)售單價(jià)（元/）總市值（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率180.1126465435

37、02320152361593611.34%329954749683612.49%30064917741348.41%281.351656543608320152361586511.20%329954749676512.36%30064917740638.26%382.59666543714320152361579311.06%329954749669412.23%30064917739928.12%483.829676543820320152361572210.93%329954749662312.10%30064917739217.97%585.06868654392632015236156

38、5110.79%329954749655211.97%30064917738507.83%686.307696544032320152361558010.66%329954749648111.84%30064917737797.68%787.546706544138320152361550910.52%329954749641011.71%30064917737087.54%888.786716544244320152361543810.39%329954749633911.58%30064917736377.40%990.025726544350320152361536710.25%3299

39、54749626811.45%30064917735667.25%1091.264736544456320152361529610.11%329954749619711.32%30064917734957.11%1192.50374654456232015236152259.98%329954749612611.19%30064917734246.96%1293.74275654466832015236151549.84%329954749605511.06%30064917733536.82%1394.98176654477432015236150839.71%329954749598410

40、.93%30064917732826.67%1496.22177654488032015236150129.57%329954749591310.80%30064917732116.53%1597.4678654498632015236149419.44%329954749584210.67%30064917731406.39%1698.69979654509232015236148709.30%329954749577110.54%30064917730696.24%1799.93880654519832015236147999.17%329954749570010.41%300649177

41、29986.10%18101.1881654530432015236147289.03%329954749562910.28%30064917729275.95%19102.4282654541032015236146578.89%329954749555810.15%30064917728565.81%20103.6683654551632015236145868.76%329954749548710.02%30064917727855.66%21104.8984654562232015236145158.62%32995474954169.89%30064917727145.52%2210

42、6.1385654572832015236144448.49%32995474953459.76%30064917726435.37%備注：l 上表以起始價(jià)為基準(zhǔn)、單價(jià)每畝遞增100萬(wàn)進(jìn)行測(cè)算，進(jìn)而分析地價(jià)變化對(duì)利潤(rùn)率的影響；l 住宅銷(xiāo)售單價(jià)分別按照3000元/、3200元/和3300元/測(cè)算利潤(rùn)率的變化，商業(yè)單價(jià)以6000元/、地下車(chē)庫(kù)以6萬(wàn)元每個(gè)為標(biāo)準(zhǔn)。由上表分析可知：l 住宅均價(jià)為3300元/、地價(jià)在起始價(jià)80萬(wàn)/畝時(shí)，利潤(rùn)率達(dá)到12.49%，純利潤(rùn)為6836萬(wàn)元，投資回報(bào)基本令人滿意。l 住宅均價(jià)為3200元/、地價(jià)為起始價(jià)80萬(wàn)/畝時(shí)，利潤(rùn)率為11.34%，純利潤(rùn)為5936萬(wàn)元，利潤(rùn)

43、回報(bào)一般。l 住宅均價(jià)為3000元/時(shí)項(xiàng)目、地價(jià)為起始價(jià)80萬(wàn)/畝時(shí)，利潤(rùn)率為8.41%，純利潤(rùn)為4134萬(wàn)元，利潤(rùn)率低。結(jié)論：根據(jù)項(xiàng)目投資收益測(cè)算，80萬(wàn)/畝的地價(jià)較為理想，可考慮拿地；地價(jià)達(dá)到91萬(wàn)/畝以上時(shí)，盈利空間較小，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，建議放棄。五、項(xiàng)目投資建議根據(jù)地塊價(jià)格及規(guī)劃條件，本項(xiàng)目將是一個(gè)全高層社區(qū)，在現(xiàn)有的成本、售價(jià)下，高利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)較為困難。建議項(xiàng)目通過(guò)以下兩種方式增加利潤(rùn)回報(bào)：l 通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)提升項(xiàng)目檔次，進(jìn)入高端項(xiàng)目行列，提升銷(xiāo)售單價(jià)，實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)率；l 以高端項(xiàng)目定位擴(kuò)大客群來(lái)源地域，規(guī)避區(qū)域客戶量較少的劣勢(shì)，提升銷(xiāo)售速度，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。地塊c：漯河召陵區(qū)“黃

44、河路、中山路東北角”地塊一、 基本情況1、 地理位置該項(xiàng)目是緊鄰黃河?xùn)|路、中山路，召陵區(qū)區(qū)委、區(qū)政府、區(qū)公安局、圖書(shū)館、青少年活動(dòng)中心等召陵區(qū)機(jī)關(guān)辦公單位及國(guó)家肉類(lèi)食品檢驗(yàn)中心與項(xiàng)目一路之隔，建設(shè)用地面積102畝。規(guī)劃用地現(xiàn)狀為居住用地，土地方正，地勢(shì)平坦，地塊靠南有小河經(jīng)過(guò)，無(wú)影響建設(shè)的建筑設(shè)施。2、 區(qū)域特征宗地位于召陵區(qū)新規(guī)劃行政辦公中心區(qū)，目前周邊區(qū)委區(qū)政府等行政單位辦公區(qū)已經(jīng)建成并進(jìn)駐辦公，國(guó)家肉類(lèi)食品檢疫中心也在此辦公，周邊包括圖書(shū)館、文化中心、科教中心、婦幼保健院、小學(xué)等文化配套設(shè)施也在規(guī)劃建設(shè)中，召陵區(qū)政府提出新規(guī)劃的漯東新區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)已經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)，現(xiàn)在正在規(guī)劃之中，黃河?xùn)|路規(guī)

45、劃打通至新規(guī)劃漯東新區(qū)。召陵區(qū)屬新建區(qū)劃，其集中漯河雙匯集團(tuán)、銀鴿集團(tuán)等大型企業(yè)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，但是由于規(guī)劃建區(qū)時(shí)間較短，現(xiàn)新區(qū)城市化建設(shè)落后于其它成熟地區(qū)，新建行政辦公區(qū)各辦公區(qū)已經(jīng)入住，但是周邊配套不完善，空地較多，近幾年來(lái)區(qū)政府大力推介周邊土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地供應(yīng)量大，在客戶資源有限情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。二、 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 （一）住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖雙匯國(guó)際花園銀河灣區(qū)灣地塊b上城公館天明第一城（二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析項(xiàng)目名稱(chēng)位置物業(yè)形態(tài)規(guī)模銷(xiāo)售情況均價(jià)雙匯國(guó)際花園金山路與淞江路東南獨(dú)棟、聯(lián)排、多層、小高層占地320畝，總建筑面積22萬(wàn)平米現(xiàn)在銷(xiāo)售三

46、期四棟小高層，處于清盤(pán)階段2900元/銀河灣金山路黃河路東南二期為多層電梯洋房占地300畝，總建筑面積11萬(wàn)平米現(xiàn)銷(xiāo)售三期三棟8層電梯洋房及二期現(xiàn)房，銷(xiāo)售處于停滯。現(xiàn)房2400元/期房2500元/天明第一城淞江路與中山路多層、小高層、高層，一期為5萬(wàn)平米多層18萬(wàn)平米意大利風(fēng)情社區(qū)預(yù)計(jì)11月份開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)處于咨詢(xún)階段。預(yù)計(jì)2000元左右上城公館汾河路以北，桐柏路以東，灤河路以南多層、小高層總占地面積122畝，總建筑面積11萬(wàn)一期基本銷(xiāo)售完畢。1500元/山水杭城淞江路與青山路交叉口小高層71畝，8.5萬(wàn)平米建筑面積現(xiàn)銷(xiāo)售一期四棟小高層2000元/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研總結(jié)： 1、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)雙匯國(guó)際花園、銀

47、河灣、上城公館屬于成熟社區(qū)，景觀環(huán)境已經(jīng)成熟，現(xiàn)在屬于后續(xù)開(kāi)發(fā)的尾盤(pán)階段；2、由于所處區(qū)位尚處于發(fā)展階段，人氣不足，所以各樓盤(pán)都以精品項(xiàng)目為主，努力營(yíng)造各自的特色產(chǎn)品，以求獨(dú)特的品質(zhì)來(lái)聚攏人氣，如銀河灣的多層電梯房、天明第一城的意大利建筑風(fēng)情，雙匯國(guó)際花園的豐富配套。3、由于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，導(dǎo)致該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲較其它區(qū)域?yàn)榈?，整體房?jī)r(jià)低于開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；4、隨著土地供應(yīng)量加大，客戶資源有限，勢(shì)必引起更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。三、項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)(1)毗鄰沙河，優(yōu)質(zhì)的沙河景觀資源，沙河改造將提升很大發(fā)展空間；(2)良好的居家自然環(huán)境；(3)位于召陵新區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著；(4)南靠沙北主干道黃河路，黃河路沙河

48、大橋的建成通車(chē)、東向打通新區(qū)給整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)方便快捷的交通；(5)地塊形狀規(guī)整，可塑性強(qiáng)，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；(6)政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持。劣勢(shì)(1) 地段相對(duì)偏遠(yuǎn)，區(qū)位人氣不旺，帶來(lái)推廣難度；(2)日常生活配套設(shè)施尚不健全；(3)公共交通系統(tǒng)待加強(qiáng)，目前線路單一；(4)周邊人氣不足，缺乏居家氛圍；(5)項(xiàng)目西南有造紙廠，容易造成空氣環(huán)境污染；(6)同區(qū)域空地較多，政府低價(jià)大量出售土地，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目日益增多，分薄客戶資源。機(jī)會(huì)(1)區(qū)域眾多企事業(yè)單位和生活小區(qū)，提供數(shù)量巨大的消費(fèi)群；(2)隨著市政建設(shè)和城區(qū)規(guī)劃的實(shí)施，居住生活的便利舒適度將有較大提高；(3)漯河市“北優(yōu)東擴(kuò)，沿河推進(jìn)”的城市發(fā)展方向?yàn)楸卷?xiàng)目提供了最佳的機(jī)遇。威脅(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及金融政策的影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在不確定風(fēng)險(xiǎn)；(2)周邊區(qū)域待投放市場(chǎng)項(xiàng)目充足（天明第一城、雙匯國(guó)際花園3期、銀河灣的3期、山水杭城等項(xiàng)目上市），項(xiàng)目投放市場(chǎng)存在較大消化壓力、競(jìng)爭(zhēng)存在不確定因素；(3)周邊政府部門(mén)的單位自建房分流了一部分客