大豐市豐中某地塊項目市場定位報告

1、 大豐市豐中某地塊項目市場定位報告一、 大豐市房地產(chǎn)市場背景分析一） 城市概況大豐市地處江蘇東部，鹽城市東南。東聯(lián)黃海，南與東臺市接壤。2006年末城市總?cè)丝?3萬，面積2367平方公里，轄14個鎮(zhèn)、兩個省級開發(fā)區(qū)，境內(nèi)有省屬農(nóng)場和滬屬農(nóng)場各3個。大豐是新興港口城市。國家重點工程大豐港位于江蘇沿海海岸線中部，是填補江蘇沿海港口空白帶的中心戰(zhàn)略大港。2005年10月18日，大豐港一期工程兩個萬噸級泊位已建成試航，2006年6月大豐港一類口岸獲國家批準，并同時開工建設(shè)6個5萬噸級泊位。二） 經(jīng)濟總量及人口與收入分析2006年底大豐市經(jīng)濟總量近150億元，年末總?cè)丝诮?3萬人，其中城鎮(zhèn)居民達超過21

2、萬人，城市化率41.1%，人均gdp更是首次突破20000元人民幣大關(guān)。大豐市做為蘇北的經(jīng)濟強縣，經(jīng)濟總量在鹽城市排列前矛。2006年底統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在蘇北24個縣中，大豐的經(jīng)濟總量處于第三位。在過去的幾年中大豐市的經(jīng)濟總量每年都以15%以上的速率上漲。經(jīng)濟的高速發(fā)展帶來的是居民收入的提高。同比鹽城市的其他縣市的發(fā)展速度，大豐市的經(jīng)濟總量上升速度較快，這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源：大豐市統(tǒng)計局、2005、2006年統(tǒng)計年鑒從上圖可看出，2006年底大豐市的gdp總量已近150億元，而每年平均發(fā)展速度已超過15%，在蘇北的縣市中屬于非常高的位置。數(shù)據(jù)來源：大豐市統(tǒng)計局、2005、

3、2006年統(tǒng)計年鑒與經(jīng)濟總量的增速相類似，自2005年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速已達到了15%，這樣的收入水平已超過鹽城市的平均收入水平。數(shù)據(jù)來源：大豐市統(tǒng)計局、2005、2006年統(tǒng)計年鑒從上圖看出，根據(jù)統(tǒng)計年鑒可發(fā)現(xiàn)，大豐市自2004年以來，人均住房面積就已經(jīng)達到了32平方米，超過全省居民住房面積，但增長率沒有大幅提高。原因在于2005年以來的商品房雖然開工面積很多，但入住率不高。三） 影響房產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素分析1、 港口建設(shè)國家一級港大豐港，經(jīng)過了近9年的建設(shè)，已于2006年10月被國家正式批準為一類港口。在此之前，大豐港已于2005年完成了一期兩個萬噸工程，并將在2007年9

4、月正式對外開放并營業(yè)。港口的建設(shè)極大帶動了港區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但受配套設(shè)施不全的影響，目前港區(qū)的商品房均價在1600-1900元/平方米左右。但港口建設(shè)的成功改變了政府原來將城市向西發(fā)展的規(guī)劃，轉(zhuǎn)而向東發(fā)展，并促使市政府向東搬遷，由此帶動東部區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。本地塊處于東部區(qū)域，港口的建設(shè)所帶來的系列搬遷，必然對本項目產(chǎn)生積極影響。2、 市政府搬遷在2005年左右的時候，政府即傳出將搬遷至西區(qū)，并已先行搬遷并建設(shè)了大豐市高級中學。而本地塊內(nèi)的大豐市初級中學，在地塊拍賣成功之后也將搬遷至現(xiàn)在的大豐市高級中學南側(cè)。這系列的政策信號傳輸出一個信號，對房地產(chǎn)市場的刺激信號非常明顯，目前西區(qū)扎堆開發(fā)的

5、大型項目即有嘉英陽光城市、豐惠蝴蝶灣、御景佳苑、東方錦繡城、上?；▓@，還有一些小型項目如金宇景苑、聚龍苑等。目前市委市政府位于黃海東路，而市政府已經(jīng)決定搬遷，且目前市政府內(nèi)的辦公環(huán)境也決定了即將搬遷。但隨著大豐港一期的建設(shè)成功，政府已決定搬遷至東部，能夠?qū)⒏蹍^(qū)與大豐市區(qū)的聯(lián)系更加緊密。受此信息刺激，本地塊南側(cè)的恒達世紀新城在今年上半年即告售罄。3、 大豐初級中學搬遷本地塊原屬于大豐市初級中學，中學的搬遷將帶動相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，并吸引部分教師群體至西區(qū)置業(yè)。政府提出配合港區(qū)建設(shè)，期望東遷的政策對西區(qū)有影響，但目前的現(xiàn)狀是西區(qū)房產(chǎn)供應(yīng)與銷售都比較火熱，學校的搬遷與建設(shè)對西區(qū)的項目有積極的影響。四

6、） 小結(jié)n 大豐市經(jīng)濟總量較高，名列蘇北縣市前矛大豐市的經(jīng)濟發(fā)展速度較快，其中尤為關(guān)鍵的港口建設(shè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動，帶來了投資，同時提高了區(qū)域內(nèi)居民的收入。從而為地區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展建立物質(zhì)方面的基礎(chǔ)。n 居民收入較高，購房意識日漸成熟綜觀2006年以來的住宅供應(yīng)與銷售情況，大豐市居民購房熱情高漲。一方面由于市區(qū)供應(yīng)較少，居民收入得到提高，對住宅的需求逐漸顯現(xiàn)。從西區(qū)集中的供應(yīng)與銷售來看，居民的購房意識逐漸強烈。n 對政府依賴度高，政府即將東遷對地塊將產(chǎn)生積極影響政府的政策指向性非常之高，這對地區(qū)內(nèi)的所有項目都具有同樣的效力。但只有市政府的最終搬遷地址，會對搬遷的小區(qū)域產(chǎn)生非常良好的效果，對房產(chǎn)的

7、銷售與價格提高都可預(yù)期。二、 大豐市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析一） 土地市場數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局2004年大豐市土地供應(yīng)量達到歷史最高，達到了484.55畝，同比增長率達到了110%！這與當時全國房地產(chǎn)市場一片火熱是同步的。若將2004-2007年土地供應(yīng)按60%的開發(fā)率，普通容積率以1.8測算，則3年來形成的住宅供應(yīng)量約為87萬平方米的供應(yīng)量。而自2004-2007年以來的銷售量約58.51萬平方米，可見總體供應(yīng)要略超過銷售。但2005年以后土地供應(yīng)逐步降低，而進入2007年上半年以來土地供應(yīng)為0，本次的土地供應(yīng)尚屬2007年的第一批?？深A(yù)見的是，土地供應(yīng)的乏力與銷售的持續(xù)向好將迫使商品房供需趨向

8、平衡。二） 房地產(chǎn)開發(fā)投資分析數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局大豐市的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高漲，經(jīng)歷了2004年的暴漲之后，房地產(chǎn)投資的上漲幅度有大幅回落，但2007年上半年以來又已經(jīng)達到了49.6%的漲幅！房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情較高。三） 商品房開工、竣工面積分析數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局商品房開工面積逐年上升，而且上升幅度越來越大，如2007年上半年的開工量就已達到26.8萬平方米，即使按保守估計，全年的開工量也將超過50萬平方米。而竣工面積明顯趕不上開工面積，說明了商品房在過去的1年左右的時間內(nèi)，開始出現(xiàn)大規(guī)模的囤積現(xiàn)象。四） 商品房供銷分析1、 商品房供銷面積同比大幅上升，供銷比急速增大類別上市量銷售量總

9、計(萬)增長率住宅(萬)增長率總計(萬)增長率住宅(萬)增長率2004年12.444.9%6.48-1.1%8.9918.9%4.67-10.0%2005年18.6549.9%12.7596.8%17.7497.3%14.36207.5%2006年32.3773.6%26.06104.4%20.8617.6%18.2326.9%2007上半年20.86104.0%16.96157.0%10.91113.0%8.9278.4%數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局類別商品房上市(萬)商品房銷售(萬)供銷比住宅上市(萬)住宅銷售(萬)供銷比2004年12.448.991.386.484.671.382005年18

10、.6517.741.0512.7514.360.892006年32.3720.861.5526.0618.231.432007上半年20.8610.911.9116.968.921.90數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局如上表所示，上市量為統(tǒng)計已開工建設(shè)且獲得預(yù)售許可證的項目?？梢园l(fā)現(xiàn)，2004年以來上市量一直在高速上升，而銷售率也同樣高速上漲。自2005年以來，商品房上市與銷售面積迅速上升，但供銷比也開始變大，至2007年上半年已達到1.9：1，遠遠超過供應(yīng)，這值得我們警惕。截止到2007年7月底，獲得預(yù)售許可證的項目累計總量達到了20.86萬平方米，其中住宅16.96萬平方米；而同期銷售累計已達到8.

11、92萬平方米，同比增長78.4%?？砂l(fā)現(xiàn)，目前的市場環(huán)境下，供應(yīng)要大于銷售量，且供應(yīng)主要集中于西區(qū)的住宅。2、 商品房銷售總額增幅顯著數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局在供應(yīng)大于銷售的情況下，商品房的銷售額依然保持了高速增長，2007年上半年，商品房銷售額達到了2.94億元，預(yù)計全年可超過6億元。上半年商品住宅銷售額2.06億元，同比增長了96%，這是一個良好的勢頭與信號，預(yù)計下半年的銷售形勢將更好。五） 商品房銷售價格走勢分析數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局上圖的商品房銷售均價走勢包括了大豐市的商業(yè)、住宅及港口區(qū)域的房產(chǎn)，而港口由于建設(shè)周期較長，配套不齊全，目前均價只有1600-1800元/平方米，在數(shù)據(jù)上將大豐

12、市的商品房均價拉低。事實上，大豐市的房價發(fā)力上漲是在2006年底及2007年上半年。但由于西區(qū)及港口房產(chǎn)的總體價格較低，因此影響了大豐市的整體房價。六） 小結(jié)n 土地供應(yīng)逐年遞減，而銷售逐年上升，形勢看好前面已分析過，土地供應(yīng)的逐年下降，導(dǎo)致可開發(fā)土地短時間內(nèi)變短，有利于房地產(chǎn)開發(fā)的理性投資。n 西區(qū)開發(fā)相對集中，供應(yīng)量巨大，銷售速度趨平穩(wěn)西區(qū)是目前大豐市的熱點區(qū)域，也是開發(fā)商扎堆取暖的一個區(qū)域。在開發(fā)項目體量較大。目前供應(yīng)量明顯偏大，銷售速度落后于供應(yīng)速度。目前在售項目的銷售情況仍較好，但銷售速度已有變緩的跡象，天氣炎熱是其中原因之一，政府的搬遷方向則是又一原因。n 市中心供應(yīng)稀少，成交活躍

13、，成交價格逐步上行目前市區(qū)內(nèi)項目供應(yīng)較少，在售項目如世紀新城等二期已結(jié)束，而豐和麗都及永泰國際廣場等項目目前住宅都未能上市，因此市區(qū)內(nèi)的供應(yīng)稀少已形成在售項目價格逐漸上行的趨勢。n 商品房銷售速度與價格上漲幅度都較快自2006年下半年以來，大豐市的房地產(chǎn)市場開始快速發(fā)展，綜合看來有幾個方面的因素，港口的建設(shè)、市政府的即將搬遷、土地供應(yīng)的逐漸減少，需求的持續(xù)旺盛等造成了商品房價格的迅速上行，同時幅度也較大。n 房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，市場不理性因素開始聚集隨著市場的持續(xù)向好，價格持續(xù)上行，房地產(chǎn)市場中的投資、投機因素開始聚集，最明顯的是，一些投資客開始對西區(qū)及市區(qū)內(nèi)的項目投資，而開發(fā)商尚未對項目的推

14、出體量進行有意識的控制。三、 主要競爭項目研究一） 本地塊周邊直接競爭項目分析1、 恒達世紀新城恒達世紀新城位于黃海東路以南、康平路以西，由大豐市恒達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目總規(guī)模為481套，總建筑面積約6.5萬平方米。項目共分為三期建設(shè)，已完成一、二期的建設(shè)，并銷售完畢。其中一期于2005年建設(shè)完成，并已銷售完畢，共推出1-4幢共4棟多層住宅，當時銷售均價為2000元/；二期分為兩個組團建設(shè)，其中第一組團為5棟多層住宅，于2006年年初推出銷售，銷售均價2300元/；二期第二組團于2006年9月推出銷售，于2007年3月銷售完畢，共推出6棟多層住宅，至今年3月時，實現(xiàn)銷售均價2600-2

15、700元/。分期一期二期第一組團二期第一組團三期預(yù)計均價2000元/2300元/2700元/3000元/時間2005年2006年9月2007年3月未定目前在建為三期，包括6棟多層住宅，和部分沿街商鋪，具體推出時間未定。該項目與本地塊有直接的競爭，尤其在住宅方面，但從區(qū)域與配套上來說，比本地塊要差。2、 豐和麗都豐和麗都位于黃海東路以南，恒達世紀新城以西，由大豐晟大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，總建筑面積約6-7萬平方米，以多層住宅為主。目前該項目正處于建設(shè)中，售樓處已對外開放，但一期尚未開盤，銷售價格與上市時間仍需繼續(xù)跟蹤。3、 永泰國際廣場永泰國際廣場位于大豐市商業(yè)最繁華的地段人民路與健康路的

16、交界處。由大豐永泰置業(yè)投資有限公司開發(fā)建設(shè)，項目占地面積近60000，規(guī)劃總建筑面積130000。規(guī)劃建設(shè)有9棟19層高層住宅，其中2棟為單身公寓；另有一總建筑面積約25600的四層商場，計劃引進一大型超市。沿街建設(shè)有3層商業(yè)，還建設(shè)有一棟沿街4層商業(yè)為華聯(lián)超市的回遷商業(yè)。該項目目前尚未開盤，預(yù)計將于8月底左右推出該項目沿街商鋪共32間，上市面積2560平方米，住宅部分尚未建設(shè)。具體上市商業(yè)面積及銷售價格如下：樓層開間（m）進深（m）建筑面積銷售單價備注1層412米或8米48或80外鋪3100040000元/；內(nèi)鋪15000元/一層商鋪可根據(jù)需要，內(nèi)外鋪同時購買，也可單獨購買；商鋪開間為4米，

17、但柱間距為8米2層420806500元/進深為20米，可兩間合買3層8201603500元/進深為20米4、 匯豪雅苑匯豪雅苑位于康平路以東，幸福路以北，由江蘇匯豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，項目總建筑面積約1.5萬平方米，共包括6棟多層住宅及部分沿街2層商業(yè)。住宅部分目前已銷售近80%以上，住宅銷售均價2300元/平方米，商業(yè)部分一層銷售均價7000元/平方米，開間在3-6米之間。進深為7.32米，單間建筑面積16-57平方米左右。二層商業(yè)銷售單價為3000元/平方米。商業(yè)部分一層已銷售近90%，但二層僅銷售約10%左右。項目體量較小，目前已銷售近80%，因此后期對本地塊的影響不大。二） 西

18、區(qū)代表樓盤分析1、 嘉英陽光城市陽光城市分為兩期建設(shè)，規(guī)劃總建筑面積為29萬平方米，由大豐嘉英置業(yè)有限公司投資開發(fā)建設(shè)。目前在建的為一期，一期總建筑面積為15萬平方米左右，規(guī)劃建設(shè)有27棟多層及小高層住宅。2007年上半年累計推出04號、08號、09號、12號、14-25號共16棟多層住宅，累計推出面積59794平方米，目前銷售已接近85%。銷售形勢非常好，對外公布銷售均價2800元/，但多數(shù)多層房源的售價已超過3000元/。主力戶型為85-95平方米的2房2廳1衛(wèi)、105-115平方米的3房2廳1衛(wèi)、125-130平方米的3房2廳2衛(wèi)；戶型總體設(shè)計合理，屬于市場比較受歡迎的2房及3房。該項目

19、也是目前西區(qū)市場上銷售均價格最高、整體形象最好的項目。項目銷售處位于大豐唯一一家四星級酒店新詞大酒店內(nèi)。2、 東方錦繡城（南城）東方錦繡城分為北城及南城，由江蘇鹽海置業(yè)有限公司、鹽城市匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。其中北城已于2007年之前完成開發(fā)并已全部交付并入住，屬于西區(qū)最早開發(fā)的起點較高的項目。前期的項目建設(shè)為公司的南城開發(fā)起到了良好的帶動作用，目前該項目為一期，共200多套住宅，銷售情況非常好。項目對外銷售均價為2400元/平方米，樓層差價上，3層價格最高，達到2800元/，比2層高240-280元/，4層比3樓便宜100元/；5層與6層價格相同，頂層閣樓贈送。自行車庫銷售單價110

20、0元/，汽車庫銷售單價為3500元/。商業(yè)部分共建設(shè)有2層沿街商業(yè)，其中一層商業(yè)銷售單價為10000元/，二層銷售單價為3000元/。2007年上半年以來，該項目共推出1-10號共10棟多層住宅，累計推出住宅面積31000平方米，目前已銷售近70%。3、 御景佳苑御景佳苑位于大豐市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，與建設(shè)中的大豐市初級中學及使用中的高級中學相鄰。項目由大豐瑞城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，共分為兩期開發(fā)建設(shè)，總建筑面積約32萬平方米，其中一期約17萬平方米。目前推出部分為一期，對外銷售均價2600-2700元/平方米。項目主打意大利風格，戶型配置則以80-100平方米為主力戶型，是大豐首個以中小套型

21、為主體定位的項目，與競爭項目陽光城市定位進行合理區(qū)分，因此銷售也較良好。4、 金宇景苑金宇景苑位于大豐市黃海路與金豐南路交界處，由大豐市金宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)。項目規(guī)劃建設(shè)有25棟多層住宅，目前已推出20棟左右多層住宅，總體銷售率達65%。2006年該項目對外銷售均價為2380元/平方米，目前銷售均價為2600元/平方米，其中自行車庫銷售單價為1200元/平方米，汽車庫銷售單價為2580元/平方米。頂層部分銷售單價為1900元/平方米，連同閣樓一起出售。大豐市在售及未來即將上市項目圖示房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫四、 地塊分析及swot分析一） 地塊概況地塊為原大豐市初級中學的學校

22、用地，地塊北至健康東路，西至財政巷，南至大華路，東與住宅小區(qū)相聯(lián)。地塊形狀較為方正，呈梯形布局，便于規(guī)劃。由于之前為學校用地，地塊內(nèi)部綠化及基地條件良好。雖然目前地塊尚未拆遷，拆遷工程量不大。地塊西面即為大豐市財政管理局，東面則為大豐市工商局等機關(guān)，區(qū)域內(nèi)人群收入及需求比較強大。地塊南側(cè)為大華路，緊鄰二卯酉河，適合作為小區(qū)的主入口。地塊北側(cè)為健康路，可根據(jù)實際情況建設(shè)部分商業(yè)。地塊占地面積為7.32萬平方米，規(guī)劃容積率為2.0，綠地率大于30%，建筑密度小于28%，可規(guī)劃建設(shè)有商業(yè)及住宅。地塊所處位置與市中心繁華地段僅5分鐘路程，在調(diào)查中，來自政府官員與周邊居民及部分開發(fā)企業(yè)，對本地塊的地理位

23、置非常認可。二） 周邊商業(yè)分析大豐市的商圈以人民路與健康東路的交界處為中心，商圈半徑約500-800米。區(qū)域內(nèi)商業(yè)比較散亂，目前區(qū)域內(nèi)有農(nóng)工商超市、世紀華聯(lián)超市等，經(jīng)營狀況良好。本地塊與該商圈的距離為步行時間約3-5分鐘，地塊北側(cè)為沿街2層商業(yè)，西側(cè)為沿街1-3層商鋪，目前仍處于營業(yè)中。在地塊的西面為大豐市目前較為集中的批發(fā)市場，且該區(qū)域內(nèi)有一個正處于整修中的菜市場，規(guī)模較大。地塊西側(cè)部分商業(yè)經(jīng)營狀況經(jīng)營類別開間進深面積租金平均月租金日用紙張4米3米124000元/年27.8元/月日用調(diào)味品7米5米3510000元/年23.8元/月日用百貨5米3米158000元/年44.4元/月煙酒批發(fā)6米2.5米（兩層）3011000元/年30.55元/月如上表所示，目前地塊西側(cè)的商業(yè)租金屬于商圈中的中等水平，基本維持在25-35元/月。盡管知道