一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

1、2009年一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 一、全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體運(yùn)行情況1、投資下滑較快，景氣跌至十年新低09 年1-2 月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成10276 億元，同比增長(zhǎng)26.5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成2398 億元，同比僅1%增長(zhǎng)，低于本期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)率25.5個(gè)百分點(diǎn)，而去年同期增速為32.9%，下滑迅猛（如圖2）。 1-2 月房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為23.3%，比去年同期低6個(gè)百分點(diǎn)。2、銷(xiāo)量回暖仍未能提振開(kāi)發(fā)商信心，戰(zhàn)略收縮仍是主基調(diào)09 年1-2 月，土地購(gòu)置0.23 億平方米、開(kāi)發(fā)0.26 億平方米，分別同比增-30.3%和-16.1%，增速分別比去年同期低68 和35

2、個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開(kāi)工1.08 億平方米，同比增長(zhǎng)-15%，增速比去年同期低42 個(gè)百分點(diǎn)。這三項(xiàng)指標(biāo)表明銷(xiāo)量回暖仍未能提振開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的信心，買(mǎi)地及新開(kāi)工意愿薄弱，戰(zhàn)略收縮仍是主基調(diào)。二、重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、新政暖市效應(yīng)持續(xù)，重點(diǎn)城市出現(xiàn)“暖春”行情，地產(chǎn)新政和開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量策略取得一定效果08年11月份以來(lái)，由于中央和地方地產(chǎn)新政的暖市效應(yīng)，深圳、廣州、北京等地商品房銷(xiāo)量率先出現(xiàn)了回暖態(tài)勢(shì)。進(jìn)入09年，這種回暖態(tài)勢(shì)向多個(gè)城市蔓延，3月份，從我們跟蹤的十多個(gè)重點(diǎn)城市的商品房銷(xiāo)量看，各地普遍出現(xiàn)暖春行情，大部分城市同比、環(huán)比增幅巨大，一些城市（如深圳）行情尤為火爆，2008年壓抑的剛性需

3、求得到一定程度的釋放。受益于暖春行情，部分開(kāi)發(fā)商一季度的銷(xiāo)售額也呈井噴之勢(shì)，如龍湖地產(chǎn)一季度銷(xiāo)售額達(dá)35.3億元，占08年全年銷(xiāo)售額的31%；富力地產(chǎn)一季度合同銷(xiāo)售額達(dá)61.5億元，同比增80%，創(chuàng)歷史最佳季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，比預(yù)計(jì)的47 億元目標(biāo)高出31%；萬(wàn)科、金地、保利等公司今年1月、2月的新房銷(xiāo)售量也較去年大幅度上升。城市成交套數(shù)（套）環(huán)比增幅成交均價(jià)（元/）環(huán)比增幅北京1258192%待定待定上海2273179%12314-12.80%深圳850961%11099-13%天津11777114%6565-7%南京763697%待定待定杭州4767194%11294-17%武漢661451.2

4、5%5315.75-1.38%西安93.89萬(wàn)51.75%47273.70%蕪湖246580%39762.10%重慶182813.33%36891.93%惠州171882.60%3987下跌合肥81.7萬(wàn)待定42530.70%2、供大于求形勢(shì)略有緩解，多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比小幅下跌隨著 08 年四季度以來(lái)銷(xiāo)售逐步回暖，重點(diǎn)城市商品房庫(kù)存逐漸步入下行通道，可售量呈逐月減少態(tài)勢(shì)，供大于求形勢(shì)略有緩解；房?jī)r(jià)方面，多數(shù)城市同比下跌，下跌原因主要是開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期仍謹(jǐn)慎，定價(jià)較為理性，營(yíng)銷(xiāo)策略上多傾向于主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)。三、短期房地產(chǎn)行業(yè)政策趨勢(shì)分析1、當(dāng)前最大隱憂(yōu)是投資下滑較快，09年政策松動(dòng)仍可期從投資下滑和

5、土地開(kāi)發(fā)、購(gòu)置及新開(kāi)工面積出現(xiàn)的負(fù)增長(zhǎng)來(lái)看，當(dāng)前最大隱憂(yōu)是投資衰退。從一些典型房企08 年土地購(gòu)置面積的情況看，碧桂園同比下降98%，金地下降82%，中海外73%，綠城63%，世貿(mào)58%，合生53%，萬(wàn)科36%，保利15%，開(kāi)發(fā)商投資意愿明顯下降，有現(xiàn)實(shí)被動(dòng)調(diào)整和主動(dòng)應(yīng)對(duì)雙重因素影響。為了緩解投資負(fù)增長(zhǎng)對(duì) gdp 增長(zhǎng)的負(fù)面影響，我們預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，對(duì)房地產(chǎn)的政策總體是偏“暖”的，我們?nèi)詧?jiān)持我們?cè)谀甓炔呗灾械呐袛唷敖?jīng)濟(jì)下滑不息，政策松動(dòng)不止”。2、短期政策分析與預(yù)期雖然 08 年四季以來(lái)出臺(tái)了一些松動(dòng)政策，但力度仍不夠。一些限制房地產(chǎn)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的政策并沒(méi)有取消；抑制改善需求的政策（如“二套

6、房貸款政策”）也沒(méi)有從中央層面完全取消；針對(duì)供需兩端的稅費(fèi)還有很大減免空間；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建涉及幾十個(gè)審批環(huán)節(jié)和多項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)，政府辦事效率對(duì)開(kāi)發(fā)商控制成本及時(shí)把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)有舉足輕重的影響，還有很大提升空間。我們認(rèn)為，如果這波回暖行情無(wú)法持續(xù)或房地產(chǎn)投資遲遲不能見(jiàn)底回升的話(huà)，相關(guān)政策將陸續(xù)推出，將包括：1）調(diào)整90/70 政策；2）可能明確二套房貸政策；3）進(jìn)一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)；4）調(diào)低一些行政規(guī)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)（西安、南京等地已經(jīng)實(shí)施）；5）適當(dāng)調(diào)整土地增值稅和所得稅的預(yù)征制度，預(yù)征率適當(dāng)下調(diào)的可能性非常大，甚至不排除調(diào)低土地增值稅稅率的可能；6）部分城市可能推出購(gòu)房入戶(hù)政策、購(gòu)房退個(gè)

7、稅政策；7）調(diào)整對(duì)“普通住房”的界定標(biāo)準(zhǔn)，使大部分商品房能享受“普通住房”的房貸利率和交易稅費(fèi)的政策優(yōu)惠（在北京、上海等地已經(jīng)實(shí)施）；8）放寬境外、港澳臺(tái)人士在國(guó)內(nèi)置業(yè)的限制（在廣東已經(jīng)實(shí)施）。上述政策不一定都從中央層面出臺(tái)，很大一部份將從地方層面推出。3、對(duì)保障性住房立法，一定程度上化解了市場(chǎng)對(duì)樓市的擔(dān)憂(yōu)，減輕了政府面對(duì)“住不起房”、公共服務(wù)功能缺位的社會(huì)壓力。另外，從保障性住房方面看，近期廈門(mén)、深圳運(yùn)用地方立法權(quán)率先探索建立了住房保障法規(guī)，為國(guó)家層面進(jìn)行相關(guān)立法積累了經(jīng)驗(yàn)。立法堅(jiān)持居者“有房住”而非“有房產(chǎn)”理念、“以租為主出售為輔” 、并且對(duì)保障性住房的居住條件做出了限制，這使保障性住房

8、與商品房明顯區(qū)隔，有效化解了市場(chǎng)對(duì)“保障性住房會(huì)沖擊商品房”的擔(dān)憂(yōu)。4、地方托市，區(qū)域龍頭房企更受青睞最近幾個(gè)月來(lái)，媒體報(bào)道的一些新聞事件，如“去年下半年萬(wàn)科在杭州掀起降價(jià)風(fēng)波后被政府問(wèn)話(huà)”、以及“恒大、萬(wàn)科南京降價(jià)受罰”、“沈陽(yáng)房協(xié)組織不降價(jià)聯(lián)盟”等，應(yīng)值得我們關(guān)注。雖然“恒大降價(jià)受罰事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在經(jīng)濟(jì)下滑的嚴(yán)峻形勢(shì)下，地方托市有所抬頭。四、分析與對(duì)策建議1、目前的產(chǎn)業(yè)政策既有有利也有不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素，但是總體上有利于房地產(chǎn)業(yè)后市的發(fā)展，短期內(nèi)仍是一個(gè)行業(yè)信心恢復(fù)的過(guò)程。2、全國(guó)各中心城市08、09年土地投放量巨減，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量大幅下滑，今后2-3年內(nèi)房地產(chǎn)供需在現(xiàn)階段供大于求的情況將可能趨向于供需動(dòng)態(tài)平衡，城市中心區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求，市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的發(fā)展。3、暖市行情短期內(nèi)能否持續(xù)需進(jìn)一步觀察。2008年壓抑的剛性需求在階段性釋放后，可能存在后市有支付能力的有效需求不足的問(wèn)題，后期市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展有待于進(jìn)一步挖掘改善型和投資型的潛在需求，只有調(diào)動(dòng)改善型和投資型的潛在需求后市才能獲得持續(xù)發(fā)展，而無(wú)論是首次置業(yè)、改善型需求、投資型需求都是以性?xún)r(jià)比作為重要參考指標(biāo)的，特別是首次置業(yè)和投資型需求其潛在需求轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求，降低購(gòu)房進(jìn)入門(mén)檻是其必然選擇，