成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃

1、成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃 目 錄前 言3第一部分 開發(fā)模式建議及我們的服務(wù)內(nèi)容41.1 導(dǎo)入現(xiàn)代成功的開發(fā)模式-全程控制策劃方法論41.1.1 什么是全程控制策劃41.1.2全程控制策劃的目的：價(jià)值發(fā)現(xiàn)與價(jià)值兌現(xiàn)41.2 全程控制策劃的實(shí)踐論51.2.1 開發(fā)概念策劃的宗旨贏在開始51.2.2 建設(shè)策劃的宗旨保障成功51.2.3 營銷策劃的宗旨精確營銷51.3 全過程控制策劃和控制實(shí)施的幾個(gè)主要工作階段61.3.1 概念策劃價(jià)值發(fā)現(xiàn)階段71.3.2 詳細(xì)策劃保障成功階段71.3.3 實(shí)施管理價(jià)值實(shí)現(xiàn)階段81.4 我們提供的服務(wù)內(nèi)容101.4.1 項(xiàng)目概念策劃101.4.2

2、營銷策劃和實(shí)施管理11第二部分 項(xiàng)目定位初步建議132.1 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析132.2 項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢分析132.2.1 項(xiàng)目優(yōu)勢分析132.2.2 項(xiàng)目劣勢分析142.3 項(xiàng)目的基本操作思路分析152.4 項(xiàng)目功能定位構(gòu)思152.4.1 運(yùn)動(dòng)板塊152.4.2 商業(yè)板塊17第三部分 概念策劃階段的工作計(jì)劃203.1 現(xiàn)階段主要工作203.2 前期策劃主要研究的問題203.3 概念方案設(shè)計(jì)213.4 主要策劃思路223.5 項(xiàng)目組成員233.6 工作進(jìn)度計(jì)劃243.7 概念策劃研究大綱25第四部分 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)28附件：投標(biāo)單位簡介29一、廣州宏一投資策劃咨詢有限公司簡介30二、廣州宏達(dá)工程顧問有

3、限公司簡介31三、我們承擔(dān)本項(xiàng)目的優(yōu)勢33四、同類型項(xiàng)目業(yè)績(部分)35附圖：成都錦江先鋒運(yùn)動(dòng)場地功能布局構(gòu)思37 前 言根據(jù)貴司關(guān)于成都錦江先鋒運(yùn)動(dòng)場、商業(yè)部分招商、銷售代理公司招標(biāo)書的要求，廣州宏一投資策劃咨詢有限公司和廣州宏達(dá)工程顧問有限公司決定結(jié)成聯(lián)合體，共同組建穩(wěn)定的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，參加貴司組織的“成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場商業(yè)部分招商、銷售代理公司”的國內(nèi)公開招標(biāo)，并承諾一旦我方中標(biāo)，我們將嚴(yán)格按照本建議書的內(nèi)容提供優(yōu)質(zhì)的策劃及代理服務(wù)。我方專案小組于4月24日至26日對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，對(duì)成都地區(qū)及周邊市場進(jìn)行了初步調(diào)研，并與貴司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了多次溝通交流，在此基礎(chǔ)上，我方提出在本項(xiàng)目

4、的開發(fā)及營銷過程中采用“全程控制策劃”的模式，并進(jìn)一步結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況和我們操作商業(yè)項(xiàng)目全程策劃的豐富經(jīng)驗(yàn)，完成了本建議書，希望與貴司就本項(xiàng)目的整體運(yùn)作達(dá)成更進(jìn)一步的合作，為實(shí)現(xiàn)成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益利潤最大化而努力。以下是我司專案小組提出針對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)模式、總體定位、策劃工作方案的初步考慮，僅供貴司參考與探討，以便確定更進(jìn)一步的合作事宜。 第一部分 開發(fā)模式建議及我們的服務(wù)內(nèi)容1.1 導(dǎo)入現(xiàn)代成功的開發(fā)模式-全程控制策劃方法論1.1.1 什么是全程控制策劃全程控制策劃是在動(dòng)態(tài)市場中建立土地價(jià)值發(fā)現(xiàn)控制系統(tǒng)和土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)控制系統(tǒng)的全面解決方案。它以土地所在地區(qū)的市場成熟度、有效

5、市場需求力、發(fā)展商實(shí)力、工程技術(shù)為邊界條件，全過程適應(yīng)市場需求，動(dòng)態(tài)中控制各條件，適時(shí)轉(zhuǎn)化為收益的實(shí)現(xiàn)、資本的回報(bào)與增值。它涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，即管理項(xiàng)目發(fā)展的全過程，它由開發(fā)概念策劃、建設(shè)策劃和營銷策劃構(gòu)成。商用物業(yè)的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)中最具挑戰(zhàn)性的類別，風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)高，復(fù)雜性、專業(yè)性要求高。一方面商用物業(yè)使用目的不像住宅，住宅主體的目的是滿足個(gè)人居住所需，而商用物業(yè)則是滿足經(jīng)營所需，從中長期而言升值速度商用大于住宅。另一方面商用物業(yè)的需求是經(jīng)營需求，對(duì)交通條件、周邊環(huán)境、商業(yè)組合、經(jīng)營規(guī)模的要求依存度高。好則回報(bào)高，差則可能滿盤皆輸，不單是要銷售成功、建設(shè)成功，而且要成功經(jīng)營，并

6、要解決商用物業(yè)特有的二元消費(fèi)主體，即投資人士與商家經(jīng)營人士的不同，及二元主體造成的業(yè)權(quán)分散與經(jīng)營旺場所需統(tǒng)一業(yè)權(quán)的矛盾。在商用物業(yè)房地產(chǎn)實(shí)踐中和商業(yè)經(jīng)營中，全程控制策劃較好地解決了上述問題。1.1.2全程控制策劃的目的：價(jià)值發(fā)現(xiàn)與價(jià)值兌現(xiàn)成功的房地產(chǎn)投資在于土地價(jià)值的發(fā)現(xiàn)。價(jià)值和金錢都是一種觀念，價(jià)值處于波動(dòng)之中，房地產(chǎn)也處于波動(dòng)之中。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)尤為關(guān)鍵。不同的價(jià)值觀賦予土地不同的靈魂，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值的不同。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，這種特性在商業(yè)物業(yè)里表現(xiàn)得特別明顯。商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)的價(jià)值不同，從而為發(fā)展商、消費(fèi)者、投資者和經(jīng)營者提供了共贏的場所。所以說，對(duì)土地價(jià)值的

7、挖掘，即是對(duì)金錢和價(jià)值的認(rèn)識(shí)。也就是說，土地價(jià)值的發(fā)現(xiàn)是成功的房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵。1.2 全程控制策劃的實(shí)踐論1.2.1 開發(fā)概念策劃的宗旨贏在開始打破傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法，以市場為導(dǎo)向，以市場需求為終極目標(biāo)，以開發(fā)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)來分析產(chǎn)品，作為概念策劃指導(dǎo)、控制設(shè)計(jì)行為及其結(jié)果，不讓設(shè)計(jì)行為從利潤中心思想漂移，讓建筑設(shè)計(jì)一開始即為贏利服務(wù)。市場調(diào)查到專業(yè)分析，專業(yè)分析加行業(yè)積累到概念設(shè)計(jì)，概念設(shè)計(jì)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)利潤設(shè)計(jì)。1.2.2 建設(shè)策劃的宗旨保障成功一般認(rèn)為完整的規(guī)范的工程運(yùn)作可能對(duì)質(zhì)量保障有作用，也能節(jié)省經(jīng)費(fèi)，其實(shí)最主要的是我們擁有實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品流水線工廠式生產(chǎn)的積累，不單是省錢保障質(zhì)量

8、，也縮短了時(shí)間，贏得了房地產(chǎn)開發(fā)最為重要的先機(jī)，降低了房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。1.2.3 營銷策劃的宗旨精確營銷完整的成功地產(chǎn)營銷不單是短線銷售出產(chǎn)品，而且銷售出的產(chǎn)品為產(chǎn)品擁有人帶來長期利益，形成正循環(huán)的賺錢效應(yīng)，這不單是道德使然，也是成功生意的必由之路。我們十年成功經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)，積累在正謀奇勝之道中。價(jià)格價(jià)值策略到面積分割策劃，到市場推廣與廣告設(shè)計(jì)，到銷售計(jì)劃實(shí)施，再到招商組合與實(shí)施，商業(yè)經(jīng)營及商業(yè)管理，再交付到物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)投資、經(jīng)營、管理三方三贏局面。 1.3 全過程控制策劃和控制實(shí)施的幾個(gè)主要工作階段全過程控制策劃是以市場之贏利為中心，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)條件，確定項(xiàng)目開發(fā)方案并指導(dǎo)實(shí)施的全過程

9、經(jīng)濟(jì)技術(shù)戰(zhàn)略服務(wù)工作。它與具體的設(shè)計(jì)與施工事務(wù)脫離開來，緊緊抓住項(xiàng)目的方向，保證項(xiàng)目有效地運(yùn)行并達(dá)到或超出預(yù)期的收益。項(xiàng)目發(fā)展全程顧問包括全過程控制策劃和全過程控制實(shí)施，由概念策劃、詳細(xì)策劃和實(shí)施管理三個(gè)工作階段組成。注：涂黑的部分是我方在本項(xiàng)目中應(yīng)承擔(dān)的工作重點(diǎn)。 1.3.1 概念策劃價(jià)值發(fā)現(xiàn)階段1、開發(fā)概念策劃即開發(fā)模式策劃，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑概念風(fēng)格、項(xiàng)目發(fā)展階段規(guī)劃、資金籌措計(jì)劃、項(xiàng)目管理模式及組織等。2、建筑功能策劃建筑功能策劃也是概念策劃階段的核心工作之一，它首先通過對(duì)項(xiàng)目地塊及區(qū)位的經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件分析確定建筑功能定位；其次對(duì)建筑各功能營造空間環(huán)境進(jìn)行策劃并對(duì)可

10、行性進(jìn)行詳細(xì)分析，相當(dāng)于對(duì)建筑方案進(jìn)行預(yù)設(shè)計(jì)；最后編制建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑方案設(shè)計(jì)。1.3.2 詳細(xì)策劃保障成功階段1、專項(xiàng)功能策劃這里的專業(yè)策劃是指對(duì)商業(yè)、酒店、體育設(shè)施等專項(xiàng)功能體系的策劃，需要達(dá)到初步設(shè)計(jì)的詳細(xì)程度。許多項(xiàng)目在施工階段再回頭抓這部分工作，因項(xiàng)目總體已定型而無法糾正項(xiàng)目方向。經(jīng)過各專業(yè)策劃的鋪位、設(shè)備布置后，才能進(jìn)行建筑布置。2、初步設(shè)計(jì)管理及報(bào)建跟進(jìn)初步設(shè)計(jì)工作，把握設(shè)計(jì)方向及進(jìn)度，分析規(guī)劃、消防等職能管理部門的意見及可突破的余地，在技術(shù)上統(tǒng)籌把握項(xiàng)目發(fā)展方向并取得管理部分的認(rèn)可。3、項(xiàng)目合同及計(jì)劃部署依據(jù)已完成的策劃工作對(duì)工程實(shí)施步驟階段及范圍進(jìn)行劃分，合

11、同銜接及整體實(shí)施規(guī)劃進(jìn)行部署，并擬訂合同文本體系。4、營銷及市場推廣計(jì)劃擬定物業(yè)定位和物業(yè)包裝原則，市場營銷及推廣計(jì)劃，包括價(jià)格策略、廣告策略以及銷售策略等。5、物業(yè)管理模式策劃引導(dǎo)物業(yè)管理介入到項(xiàng)目發(fā)展的前期階段，根據(jù)物業(yè)檔次及其功能定位確定各項(xiàng)服務(wù)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，并制定物業(yè)管理方案及制度。1.3.3 實(shí)施管理價(jià)值實(shí)現(xiàn)階段1、工程實(shí)施專業(yè)調(diào)整：在施工與銷售中對(duì)物業(yè)需求條件的具體確定和變化應(yīng)及時(shí)對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行調(diào)整，沒有策劃的調(diào)整很容易造成治好腳痛引起頭痛的局部行為，因此必須在前期策劃的方向下統(tǒng)籌考慮、系統(tǒng)處理。工程施工：包括對(duì)工程采購和產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)進(jìn)行全過程技術(shù)監(jiān)控和計(jì)劃實(shí)施控制，通過制定詳細(xì)的工作

12、計(jì)劃，精確控制掌握計(jì)劃進(jìn)程，利用合同手段滿足工程施工的控制，達(dá)到項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)之總目標(biāo)。運(yùn)行監(jiān)控：主要是商務(wù)方面內(nèi)外體系的監(jiān)控與調(diào)整。內(nèi)部體系包括業(yè)主管理體系與銷售體系，外部體系是設(shè)計(jì)施工及設(shè)備供應(yīng)體系，對(duì)原部署的體系運(yùn)行中的問題進(jìn)行督促、處置及調(diào)整。2、營銷實(shí)施價(jià)格策略的調(diào)整：隨著供求關(guān)系的變化和市場競爭的激烈，價(jià)格也就有上升或下降的波動(dòng)，為配合銷售情況，有必要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，以反映市場需求變化。同時(shí)，隨著銷售過程的不斷深入，以及營銷策略的不斷調(diào)整，價(jià)格的調(diào)整也變得很有必要。促銷策略的調(diào)整：一個(gè)大的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從開盤銷售、招商到結(jié)束，往往會(huì)持續(xù)相當(dāng)長的一段時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間內(nèi)，由于市場的進(jìn)步，客

13、戶需求的進(jìn)步，使得規(guī)劃概念可能發(fā)生較大變化，這類變化，往往在項(xiàng)目初期無法預(yù)見的，因此，本項(xiàng)目的促銷策略必須分階段運(yùn)作，根據(jù)銷售中的市場反饋信息加以調(diào)整。銷售和招商進(jìn)度控制：就是注意防范銷售階段性問題，對(duì)不同階段的營銷進(jìn)度進(jìn)行控制，保持本項(xiàng)目持續(xù)性競爭力。銷售和招商管理：在物業(yè)銷售的不同階段采用的銷售或推廣方式往往是不同的，除了要著重策劃物業(yè)開盤初期的營銷手段外，還要制定尾盤的銷售策略，以及在不同的銷售期間發(fā)生滯銷情況時(shí)的應(yīng)對(duì)策略。 1.4 我們提供的服務(wù)內(nèi)容1.4.1 項(xiàng)目概念策劃1、市場調(diào)研l(wèi)宏觀及區(qū)位經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境分析l微觀環(huán)境調(diào)查l問卷調(diào)查及上門拜訪l競爭項(xiàng)目與競爭對(duì)手調(diào)查l成都地區(qū)商業(yè)

14、物業(yè)、酒店業(yè)及體育設(shè)施之市場走勢預(yù)測l成都地區(qū)商業(yè)物業(yè)、酒店業(yè)及體育設(shè)施之價(jià)格調(diào)整l需求分析2、市場定位和經(jīng)濟(jì)分析l制定競爭目標(biāo)l選擇目標(biāo)市場l發(fā)掘項(xiàng)目的差別優(yōu)勢l本項(xiàng)目swot分析l經(jīng)濟(jì)分析l分析消費(fèi)者心理l項(xiàng)目的開發(fā)概念設(shè)計(jì)3、物業(yè)價(jià)值及功能分析l物業(yè)價(jià)值分析l平面分割策劃l建筑功能策劃4、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)l項(xiàng)目總體構(gòu)思l空間關(guān)系處理l規(guī)劃設(shè)計(jì)要素及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)訂立l景觀分析與規(guī)劃l交通規(guī)劃l項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃1.4.2 營銷策劃和實(shí)施管理1、物業(yè)包裝策劃l視覺vi系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議l工地現(xiàn)場形象誘導(dǎo)l工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)建議2、市場推廣和銷售計(jì)劃l各銷售期的營銷策略擬定l銷售形式l銷售渠道選擇l營銷

15、計(jì)劃安排l營銷費(fèi)用安排3、促銷手段策劃l廣告策劃l展銷會(huì)策劃l慶典儀式策劃l促銷方法設(shè)計(jì)4、物業(yè)管理模式策劃l物業(yè)管理的前期介入l管理費(fèi)的確定l具體對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的建議5、銷售與招商代理實(shí)施l招商及銷售策略的制定l推廣計(jì)劃及策略的制定l物業(yè)或經(jīng)營權(quán)的租金及售價(jià)的確定l招商及銷售部門的組織架構(gòu)建立l招商及銷售部門人員的系統(tǒng)培訓(xùn)l大客戶引進(jìn)與談判協(xié)助l客戶資料的收集與管理l現(xiàn)場銷售和招商的組織與實(shí)施l各類促銷活動(dòng)的舉辦和執(zhí)行l(wèi)參與各類商家的洽談、確定商家的意向與進(jìn)駐l商家進(jìn)場裝修的建議l協(xié)助制定管理規(guī)定l協(xié)助確定或組建經(jīng)營管理公司l參與試業(yè)、開業(yè)的造勢活動(dòng)l售后服務(wù)協(xié)助等 第二部分 項(xiàng)目定位初步

16、建議2.1 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析經(jīng)過對(duì)成都市錦江區(qū)原錦江體育公園周邊實(shí)地調(diào)研，我司專案小組通過研究分析認(rèn)為，目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀主要呈現(xiàn)以下幾方面：1、項(xiàng)目位于成都市南三環(huán)二段（嬌子立交橋與琉璃立交橋之間）路段，隸屬錦江區(qū)，該區(qū)系成都市老城區(qū)，也是成都市向東發(fā)展的主要區(qū)域之一。2、目前，項(xiàng)目周邊主要以拆遷安置生活小區(qū)、城東客運(yùn)中心、人才市場、錦江青少年活動(dòng)中心、醫(yī)院、學(xué)校、錦江高新區(qū)、農(nóng)村等為主。3、項(xiàng)目早已建成，但因功能與市場脫節(jié)、宣傳推廣方面或種種其它原因致使該項(xiàng)目沒能發(fā)揮應(yīng)有的城市配套功能，而且項(xiàng)目知名度非常低。4、項(xiàng)目周邊道路交通狀況發(fā)達(dá)，又在成都市形象工程三環(huán)路以內(nèi)，臨街面較長，項(xiàng)

17、目本身植被很好，環(huán)境優(yōu)美。5、項(xiàng)目所在地周邊根據(jù)成都市規(guī)劃，將來以發(fā)展居住房地產(chǎn)項(xiàng)目為主，但目前人氣明顯不足。2.2 項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢分析由于本項(xiàng)目位于成都錦江區(qū)，南三環(huán)二段路邊上，是成都市規(guī)劃向東發(fā)展的主要區(qū)域之一，雖然本項(xiàng)目所處位置不錯(cuò)，而且是政府部門重視與支持的項(xiàng)目，但在市場中是一個(gè)全新的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目。我司的專案小組經(jīng)過研究分析，初步認(rèn)為本項(xiàng)目具有以下幾方面的優(yōu)、劣勢：2.2.1 項(xiàng)目優(yōu)勢分析1、項(xiàng)目位于成都市錦江區(qū)內(nèi)，地段優(yōu)越，前景看好，而且是成都市規(guī)劃向東發(fā)展的重要區(qū)域之一；2、項(xiàng)目周邊及2公里商圈范圍內(nèi)擁有眾多有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的成熟高尚社區(qū)住宅樓盤（如：萬科城市花園、卓錦城

18、、藍(lán)谷地等），以及多個(gè)大型政府安置住宅小區(qū)（如上東家園、皇經(jīng)樓住宅小區(qū)等）；3、項(xiàng)目前身是錦江森林體育公園，已有多個(gè)體育運(yùn)動(dòng)措施建設(shè)完成并可投入使用，而且土地較為平整，大量的綠化植被仍有較高的利用價(jià)值，部分體育措施仍可重復(fù)利用，可減少今后二次建設(shè)的部分投資；4、項(xiàng)目位于成都第一形象工程的三環(huán)路的嬌子立交橋與琉璃立交橋中間路邊，臨街面長，可充分利用發(fā)揮最大的商業(yè)價(jià)值；地理交通位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)。5、項(xiàng)目周邊日益增多的人口及便利的交通環(huán)境使本項(xiàng)目體育功能定位成為該片區(qū)的必然配套，同時(shí)也為項(xiàng)目今后的投入運(yùn)作帶來無限的商機(jī)和良好的經(jīng)濟(jì)收益，項(xiàng)目長期效益看好。6、近年來，隨著成都市民的生活水平提

19、高，全民分健身意識(shí)較強(qiáng)，尤其是網(wǎng)球、高爾夫練球場、戶外拓展等新型運(yùn)動(dòng)開始風(fēng)行，而本項(xiàng)目的資源條件非常適合開展這類活動(dòng)，經(jīng)過策劃可以提高項(xiàng)目的附加值。2.2.2 項(xiàng)目劣勢分析1、項(xiàng)目投資以bot模式運(yùn)作，主體功能為面向全民健身服務(wù)的體育措施，具有很強(qiáng)的社會(huì)公益性，與一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有很大區(qū)別；2、本項(xiàng)目周邊雖有幾個(gè)成規(guī)模的住宅小區(qū)，但多為新區(qū)及老城區(qū)居民安置小區(qū)，消費(fèi)力較弱，距本項(xiàng)目一公里以外雖有幾個(gè)高尚樓盤，但對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度非常低，人氣的增旺仍需時(shí)日；3、限于本項(xiàng)目整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo)的限制，重新策劃后可用于增加經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)不多，難于形成大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，不利于吸引大型品牌運(yùn)營商入駐，

20、項(xiàng)目運(yùn)營的短期風(fēng)險(xiǎn)較大；4、項(xiàng)目的地理位置原因及用地限制使從事有規(guī)模的、支付較高租金的高端經(jīng)營零售業(yè)態(tài)暫難引入。2.3 項(xiàng)目的基本操作思路分析根據(jù)本項(xiàng)目與周邊環(huán)境的實(shí)際情況，通過綜合貴司的標(biāo)書要求及相關(guān)負(fù)責(zé)人意見與我司的專業(yè)判斷，我司認(rèn)為成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場總體運(yùn)營的基本操作思路如下：1、將本項(xiàng)目打造成為集“康體住娛商宴”一體化，“吃喝練玩賞購”一條龍的復(fù)合型商業(yè)運(yùn)動(dòng)場所；2、重新整合項(xiàng)目規(guī)劃，使項(xiàng)目內(nèi)的體育設(shè)施與市場對(duì)接，增加項(xiàng)目功能配套設(shè)施，盡量滿足周邊消費(fèi)者日益對(duì)加強(qiáng)自身身體健康鍛煉的需要，同時(shí)也為開發(fā)商創(chuàng)造更高、更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。3、適當(dāng)引進(jìn)品牌餐飲名店、家居裝飾城、連鎖超市

21、、汽車4s店、戶外拓展項(xiàng)目基地等等；4、經(jīng)營盡量分類經(jīng)營，將場地按分類交給專業(yè)的經(jīng)營公司進(jìn)行管理經(jīng)營與維護(hù)，尤其是商業(yè)設(shè)施用地與體育設(shè)施用地要以兩種不的思路來進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營，要讓消費(fèi)者通過體育鍛煉得到全面的療養(yǎng)，形成一種“消費(fèi)在健康快樂中”的體育運(yùn)動(dòng)場所；5、由于本項(xiàng)目所處的地段周邊因素，體育設(shè)備的建設(shè)必須充分考慮周邊日益增長的人流與消費(fèi)力，要有超前的引導(dǎo)意識(shí)，避免出現(xiàn)過早“老化”的現(xiàn)象。2.4 項(xiàng)目功能定位構(gòu)思2.4.1 運(yùn)動(dòng)板塊重新調(diào)整體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施的布局，選定的目標(biāo)顧客為成都市喜愛戶外運(yùn)動(dòng)一族。運(yùn)動(dòng)場內(nèi)各體育設(shè)施，主要為民眾平時(shí)健身運(yùn)動(dòng)服務(wù)；兼顧舉辦中小型的體育比賽及文化娛樂活動(dòng)；兼顧戶外

22、拓展運(yùn)動(dòng)。突出各體育實(shí)施的使用功能，避免建設(shè)成為高端競技比賽的場館。主要用以運(yùn)營的設(shè)施有：（見附圖“功能布局構(gòu)思圖”）（1）高爾夫球練習(xí)場（1個(gè)）。建設(shè)東西走向的高爾夫球練習(xí)場，場內(nèi)可設(shè)計(jì)400米跑道，兼做足球和田徑練習(xí)場。（2） 綜合體育館（1座/6,000）。建設(shè)的綜合體育館面向全民使用，不布置坐席，并根據(jù)不同運(yùn)動(dòng)需要的空間要求，規(guī)劃籃球及羽毛球區(qū)（單層大空間）、乒乓球區(qū)（雙層或多層矮空間）和康體健身區(qū)。場地可夜間使用。（3）籃球場（2個(gè)）。在綜合體育館外建設(shè)室外標(biāo)準(zhǔn)籃球場2個(gè)，可夜間使用。（4）網(wǎng)球場（4個(gè)）。結(jié)合高爾夫會(huì)所，建設(shè)室外標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場4個(gè)，可夜間使用。（5）游泳池（1個(gè)/1,2

23、00）。在四星級(jí)酒店外，建設(shè)非標(biāo)準(zhǔn)游泳池1個(gè)，由酒店統(tǒng)一管理。（6）戶外拓展訓(xùn)練場全民健身廣場（1個(gè)/12,000）。將一般的全民健身廣場通過增加戶外拓展訓(xùn)練設(shè)施（障礙物、攀巖墻等），提高體育場地的使用率，并對(duì)接新興的戶外拓展訓(xùn)練市場，以團(tuán)體客戶為主，與酒店內(nèi)的住宿、餐飲、休閑等功能配套。（7）綠竹園（1個(gè)）。將位于東南角高差較大的竹林綠化區(qū)建設(shè)成適合老人練習(xí)太極、氣功、坐憩的場地，也可開發(fā)茶室，使整個(gè)體育運(yùn)動(dòng)場地的空間形態(tài)更加多元化。2.4.2 商業(yè)板塊根據(jù)市場的需求，建設(shè)星級(jí)酒店、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、運(yùn)動(dòng)用品專營店、商業(yè)街 （城）、停車場等，選定的目標(biāo)顧客為戶外運(yùn)動(dòng)者和附近小區(qū)消費(fèi)者，將運(yùn)動(dòng)與休閑相

24、結(jié)合，在項(xiàng)目中建設(shè)商用物業(yè)。主要經(jīng)營設(shè)施有：1、三星/四星級(jí)酒店（1座/35,000）。在有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地上開發(fā)建設(shè)一座中型酒店，框架參照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，裝修在前期按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以后在周邊市場成熟后再升級(jí)為四星。該酒店將為前來此處運(yùn)動(dòng)的消費(fèi)者提供餐飲、休假、會(huì)議、零售、娛樂、美容、美發(fā)、茶藝、棋牌、健身等服務(wù)?；竟δ苡校簂客房330-350間。l中、西餐廳。l多功能會(huì)議廳。l品牌專賣店。l茶藝棋牌館。l夜總會(huì)（包括舞廳、包廂）。l洗浴中心。l美容美發(fā)中心。l商務(wù)中心。l停車場。2、商業(yè)街或商業(yè)中心（1座/18,000）。商業(yè)中心每層6,000平方米，層高5米，荷載450公斤/平方米，柱距

25、8米，共三層。商業(yè)中心經(jīng)營業(yè)態(tài)的引進(jìn)與布局，根據(jù)目標(biāo)顧客來決定。同時(shí)要根據(jù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置模式來規(guī)劃場地或店鋪。商業(yè)中心各層功能劃分和業(yè)態(tài)分布：（1）預(yù)案一：以家居、建材專營店組團(tuán)。第一層：品牌建材：陶瓷、衛(wèi)浴、地板、櫥柜 五金、吊頂、墻紙等。第二層：品牌家飾：玻璃制品、布藝家紡、床墊 、沙發(fā)、地毯、燈飾、人造花卉、畫框等。第三層：品牌家私：客廳家私、臥房家私、書房家私、兒童房家私等。（2）預(yù)案二：以零售、家居專營店組團(tuán)。第一層：日用品超市、運(yùn)動(dòng)用品專賣店等。第二層：電器、數(shù)碼專營店等。 第三層：家居專營店等。 3、汽車4s店（2個(gè)/3,360）。按規(guī)劃平整汽車4s店地盤，事后由汽車廠家或經(jīng)銷商自

26、行設(shè)計(jì)與建設(shè)。汽車4s店為進(jìn)場活動(dòng)有車一族在運(yùn)動(dòng)之余提供最新的汽車信息，需要時(shí)為他們的車輛進(jìn)行全面檢修與保養(yǎng)。項(xiàng)目開發(fā)早期，由于市場不成熟，可先引進(jìn)幾家汽車專賣店，一方面可增加收益，同時(shí)吸引人氣，遠(yuǎn)期視市場情況也較易調(diào)整功能，或者建設(shè)室內(nèi)網(wǎng)球館用于市場經(jīng)營。4、康體會(huì)所（座/3,360）。在酒店、高爾夫球練習(xí)場、游泳池之間的地域建造，建立會(huì)員制，為會(huì)員消費(fèi)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5、商業(yè)服務(wù)設(shè)施（若干/1,280）。為消費(fèi)者提供配套服務(wù)：餐飲、零售、更衣室等。以上設(shè)施除了酒店及其配套設(shè)施擁有產(chǎn)權(quán)外，其它體育及商業(yè)設(shè)施沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，但均可采用銷售經(jīng)營權(quán)、冠名費(fèi)的方式對(duì)外銷售或出租，增加開發(fā)商投資回報(bào)率。同

27、時(shí)也使項(xiàng)目本身具備強(qiáng)大的服務(wù)功能組合，形成了休閑服務(wù)和商貿(mào)服務(wù)的集中整合，它不僅不影響原用地公共體育設(shè)施性質(zhì)，還聚集了不同階層群體使用各類設(shè)施，做到了“康體住娛商宴”一體化、“吃喝練玩賞購”一條龍，較好地解決了體育設(shè)施的運(yùn)用與市場接駁的問題。本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于解決好體育設(shè)施的公益性要求與商業(yè)經(jīng)營的統(tǒng)一，主題突出、特色鮮明的體育設(shè)施可以塑造項(xiàng)目的社會(huì)形象及公眾認(rèn)知度，管理良好的酒店及定位準(zhǔn)確的商業(yè)設(shè)施則可以為開發(fā)商帶來良好的經(jīng)濟(jì)收益。 第三部分 概念策劃階段的工作計(jì)劃“千里之行始于足下”，本項(xiàng)目在現(xiàn)階段首先要高質(zhì)量地完成概念策劃工作。根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的理解，我們在這一節(jié)中先針對(duì)概念策劃提出詳細(xì)的工

28、作計(jì)劃，在概念策劃工作完成后，就可以厘定出詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書，指導(dǎo)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行下上步的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)。3.1 現(xiàn)階段主要工作通過與貴司負(fù)責(zé)人的溝通，我們了解到本項(xiàng)目正處于起步階段，正是對(duì)項(xiàng)目以后的成敗最關(guān)鍵的時(shí)候，因?yàn)楹芏嘀饕牟呗院头较蚨夹枰诂F(xiàn)時(shí)決定，如可以把這些前期策劃安排做好，將更能保證本項(xiàng)目的成功。我們認(rèn)為，目前最急切的就是通過多層次調(diào)研，全面認(rèn)識(shí)和解決成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場及商業(yè)配套設(shè)施項(xiàng)目在開發(fā)前期所面臨的有關(guān)市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、功能策劃、建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資分析和成本控制等具體事宜，從中立的角度，客觀公正、科學(xué)合理地系統(tǒng)性分析影響項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的主要因素，尋求供

29、委托方?jīng)Q策與參考的專業(yè)顧問意見。我司將就本項(xiàng)目的發(fā)展提供具實(shí)操性的前期概念策劃研究工作，包括進(jìn)行全面細(xì)致的現(xiàn)狀分析和市場調(diào)查、意識(shí)超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、客觀真實(shí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析；既提供可實(shí)際操作的項(xiàng)目發(fā)展策劃研究報(bào)告或書面咨詢意見，同時(shí)亦提供貼身式的專業(yè)性顧問服務(wù)。3.2 前期策劃主要研究的問題為本項(xiàng)目的發(fā)展提供一份戰(zhàn)略性的研究報(bào)告。根據(jù)項(xiàng)目用地的區(qū)位及資源條件，針對(duì)項(xiàng)目的市場定位及各功能區(qū)設(shè)計(jì)作較為深化的論述，并規(guī)劃出主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以便于在下步建筑設(shè)計(jì)及功能布局上體現(xiàn)出來，并配合市場定位的各考慮因素，融合成一個(gè)可行的發(fā)展方案。在研究中著重考慮下面幾個(gè)問題：l根據(jù)區(qū)域的總體規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)

30、業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定本項(xiàng)目在成都城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位。l利用我司掌握的大量市場基礎(chǔ)資料，結(jié)合成都同類商業(yè)中心的發(fā)展趨勢、產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及規(guī)劃，確定本項(xiàng)目的各功能的市場容量、價(jià)格、競爭力，以及市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析預(yù)測，其結(jié)果為確定項(xiàng)目功能定位、建設(shè)規(guī)模與開發(fā)方案提供依據(jù)。l項(xiàng)目定位研究及規(guī)模分析。l本項(xiàng)目開發(fā)的各方面條件如何？優(yōu)勢和劣勢如何？l明確項(xiàng)目形象、檔次，確定開發(fā)的技術(shù)方案，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的物業(yè)價(jià)值及功能策劃。l本項(xiàng)目開發(fā)對(duì)周邊環(huán)境、生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展方面的影響。l項(xiàng)目開發(fā)的資金如何籌措。l項(xiàng)目建成后的管理模式如何？ 3.3 概念方案設(shè)計(jì)在研究工作初步完成后，將對(duì)選擇的產(chǎn)品方案（硬件

31、）進(jìn)行初步的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，具有以下作用：l表述研究的方案成果l驗(yàn)證策劃的建造可行性l發(fā)現(xiàn)并解決規(guī)劃條件中的問題l對(duì)主功能的配套服務(wù)設(shè)施按照策劃成果進(jìn)行量化l提供經(jīng)濟(jì)分析的重要依據(jù)在前期策劃階段應(yīng)考慮多方案比較，結(jié)合業(yè)主的意愿不斷調(diào)整，最終確定一個(gè)實(shí)施方案，與策劃報(bào)告一起報(bào)主管部門審批立項(xiàng)。3.4 主要策劃思路（1）成立項(xiàng)目研究小組分工負(fù)責(zé)，控制前期調(diào)研、項(xiàng)目定位研究及投資策劃進(jìn)度；（2）市場定位調(diào)查成都地區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)、建筑、檔次、經(jīng)營特點(diǎn)、價(jià)格水平、行業(yè)特征及發(fā)展趨勢等；（3）場地功能定位確定建設(shè)的功能方案、檔次，明確物業(yè)各項(xiàng)功能要求，作為方案設(shè)計(jì)的依據(jù)；（4）投資分析根據(jù)設(shè)計(jì)要求和經(jīng)營設(shè)

32、施估算開發(fā)投資額；并進(jìn)行融資模式的研究，做出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及不確定性分析。（5）概念性方案設(shè)計(jì)包括現(xiàn)狀分析圖、現(xiàn)狀建筑評(píng)價(jià)圖、總平面布置圖、鳥瞰圖、功能布局圖、交通分析圖、景觀分析圖、分期建設(shè)圖、重點(diǎn)建筑透視圖、必要的分析圖等。 3.5 項(xiàng)目組成員序號(hào)姓名年齡專業(yè)領(lǐng)域職稱/職位1.劉益彬35mba 注冊咨詢工程師、經(jīng)濟(jì)師2.何 堅(jiān)50商業(yè)策劃策劃總監(jiān)3.吳冠文34國際貿(mào)易高級(jí)策劃經(jīng)理4.梁 嵐33城市建設(shè)管理經(jīng)濟(jì)師5.林 昆30建筑學(xué)博士6.劉玉峰29房地產(chǎn)管理經(jīng)濟(jì)師7.黃 英27項(xiàng)目管理/建筑學(xué)工程師8.鄭亞路27房地產(chǎn)營銷策劃經(jīng)理9.黎 莉30建筑建筑師10.李炳強(qiáng)33城市規(guī)劃城市規(guī)劃師11.黃

33、一文34工程造價(jià)注冊造價(jià)工程師12.宋小勇28工程經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)師 3.6 工作進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目前期策劃及概念方案設(shè)計(jì)時(shí)間約需60天。時(shí)間實(shí)施項(xiàng)目階段目標(biāo)20天1接受委托2制定詳細(xì)工作計(jì)劃及調(diào)研提綱3現(xiàn)場座談、交換意見4現(xiàn)場調(diào)研、收集各類資料5整理、篩選各類數(shù)據(jù)、資料6擬定研究報(bào)告詳細(xì)提綱7基本明確項(xiàng)目的定位及風(fēng)格調(diào)研并經(jīng)與業(yè)主及項(xiàng)目組成員的充分討論形成報(bào)告的詳細(xì)提綱。25天1分頭起草報(bào)告草稿2項(xiàng)目組組長負(fù)責(zé)統(tǒng)稿，形成報(bào)告初稿、概念方案設(shè)計(jì)3項(xiàng)目小組內(nèi)部討論報(bào)告初稿4組織公司外聘專家座談，征求修改意見5修改報(bào)告并提交研究報(bào)告初稿及概念規(guī)劃方案 完成報(bào)告初稿9天1組織修改報(bào)告并征求委托方意見2. 完成報(bào)

34、告修改稿提交報(bào)告修改稿6天1. 專家評(píng)審并綜合委托方的修改意見2. 根據(jù)專家及委托方意見修改報(bào)告及方案3報(bào)告的裝訂、包裝提交報(bào)告送審稿 3.7 概念策劃研究大綱（報(bào)告大綱將根據(jù)項(xiàng)目具體情況調(diào)整）1.0項(xiàng)目概述1.1項(xiàng)目概況1.2建設(shè)單位簡介1.3項(xiàng)目策劃的主要依據(jù)說明1.4項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性1.5項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2.0區(qū)域市場狀況2.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況分析2.2區(qū)域房地產(chǎn)及商用物業(yè)市場分析2.3本地區(qū)競爭對(duì)手分析2.4本地區(qū)優(yōu)質(zhì)與滯銷項(xiàng)目個(gè)案分析3.0房地產(chǎn)未來近期市場預(yù)測3.1整體市場概況3.2市場熱點(diǎn)板塊預(yù)測3.3物業(yè)特色及類型預(yù)測3.4市場競爭焦點(diǎn)3.5成都市同類型物業(yè)概況3.6成都市

35、同檔次類型物業(yè)成功個(gè)案分析4.0項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀特點(diǎn)4.1項(xiàng)目所在區(qū)位現(xiàn)狀特征4.2交通條件分析4.3項(xiàng)目周邊市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施情況4.4項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測5.0項(xiàng)目（swot）分析5.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析（s）5.2項(xiàng)目劣勢分析（w）5.3項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)（o）5.4面臨的挑戰(zhàn)（t）5.5綜合評(píng)述6.0顧客及購買行為分析6.1顧客需求動(dòng)機(jī)、期望6.2消費(fèi)決策角色分析6.3消費(fèi)行為分析6.4顧客對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇分析7.0項(xiàng)目發(fā)展構(gòu)想及管理7.1 項(xiàng)目定位7.2 發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)7.3 發(fā)展模式7.4 運(yùn)營功能模式8.0項(xiàng)目發(fā)展建議8.1項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析（目標(biāo)市場分析）8.2項(xiàng)目功能檔次定位8.3

36、項(xiàng)目規(guī)模及概念分布建議8.4各功能區(qū)的分析8.5項(xiàng)目價(jià)格定位（租金及售價(jià)）9.0項(xiàng)目建設(shè)方案9.1 規(guī)劃依據(jù)9.2 規(guī)劃建設(shè)構(gòu)思9.3 空間與景觀結(jié)構(gòu)9.4 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)9.5 分期建設(shè)步驟10.0項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營組織10.1組織與管理模式10.2人員配置及培訓(xùn)11.0項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度11.1 工期計(jì)劃11.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表11.3 項(xiàng)目招投標(biāo)管理12.0項(xiàng)目投資估算與資金籌措12.1基本參數(shù)的選定和預(yù)測12.2項(xiàng)目成本估算12.3資金籌措方案13.0項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析13.1經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)前提13.1.1項(xiàng)目開發(fā)及投資進(jìn)度計(jì)劃13.1.2項(xiàng)目收益測算13.1.3經(jīng)營稅費(fèi)及所得稅13.1.4

37、開發(fā)投資資金來源及資金的運(yùn)作成本設(shè)定13.2項(xiàng)目盈利能力分析13.3項(xiàng)目不確定性分析（敏感性分析）14.0研究結(jié)論附圖： 規(guī)劃說明書區(qū)位分析圖現(xiàn)狀分析圖功能分區(qū)圖總平面圖道路系統(tǒng)規(guī)劃圖交通組織方案圖景觀分析圖分期建設(shè)圖其它必要的分析圖 第四部分 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在我們提供的服務(wù)范圍中，主要分為項(xiàng)目的概念策劃、銷售和招商過程以及綜合月度服務(wù)費(fèi)。我們根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的不同需求，制定了各種不同的收費(fèi)內(nèi)容，為項(xiàng)目提供各種不同的服務(wù)內(nèi)容，相對(duì)應(yīng)有相應(yīng)的收費(fèi)方式。根據(jù)同類型項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，考慮到本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們針對(duì)本項(xiàng)目收取的服務(wù)費(fèi)用如下：服務(wù)內(nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付方式前期策劃報(bào)告及概念方案（包括本建議書3.7的內(nèi)容

38、）35萬元l簽訂合同預(yù)付15萬元，乙方全面開展調(diào)研及策劃工作；l提交策劃報(bào)告及規(guī)劃方案文本初稿時(shí)支付10萬元；l根據(jù)甲方修改意見，修改完成策劃報(bào)告及規(guī)劃方案終稿時(shí)支付余款10萬元。月度管理費(fèi)4萬元/月按月支付銷售代理傭金（包括產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)等）2.5%銷售額按月結(jié)算招商代理傭金2個(gè)月租金按月結(jié)算 附件：投標(biāo)單位簡介一、廣州宏一投資策劃咨詢有限公司簡介二、廣州宏達(dá)工程顧問有限公司簡介三、我們承擔(dān)本項(xiàng)目的優(yōu)勢四、同類型項(xiàng)目業(yè)績一覽表 一、廣州宏一投資策劃咨詢有限公司簡介廣州宏一投資策劃咨詢有限公司是一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃運(yùn)營機(jī)構(gòu)，隸屬廣東宏達(dá)建業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司的全資子公司。宏一致力打造中國商業(yè)

39、地產(chǎn)策劃運(yùn)營專家第一品牌。公司擁有完善的市場調(diào)研、整合推廣、營銷代理、品牌招商、全程策劃服務(wù)的運(yùn)作模式，憑借多年商業(yè)地產(chǎn)策劃招商及操盤經(jīng)驗(yàn)，為各類客戶提供優(yōu)質(zhì)而專業(yè)的服務(wù)，包括項(xiàng)目的市場調(diào)查及可行性研究、整體定位報(bào)告、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究、商業(yè)及業(yè)態(tài)規(guī)劃、概念方案設(shè)計(jì)、廣告品牌推廣、營銷策劃及實(shí)施監(jiān)控、銷售及招商代理、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理等，我們擅長的項(xiàng)目類型包括大型購物中心、主題商場、商業(yè)步行街、專業(yè)批發(fā)交易市場、星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、商業(yè)展館、體育場館、物流園、旅游區(qū)等等。宏一立足珠三角，面向全國。公司擁有一批在海外和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域馳騁多年、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)具有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，熟悉國際先進(jìn)的商

40、業(yè)運(yùn)作理念，了解中國市場。通過整合資源優(yōu)勢，匯聚行業(yè)精英，公司已形成了專業(yè)化、規(guī)范化、全程化的高效運(yùn)作體系，是國內(nèi)最具影響力的大型商業(yè)策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。多年市場經(jīng)驗(yàn)的積累，宏一已形成獨(dú)具特色的核心優(yōu)勢，包括：l準(zhǔn)確的市場把握能力l實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富的人力資源l統(tǒng)籌和協(xié)作能力l全程策劃的能力l龐大的品牌客戶資源 二、廣州宏達(dá)工程顧問有限公司簡介“宏達(dá)”是中港合資企業(yè)，于1993年在廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立，是一家具獨(dú)立性的工程咨詢及項(xiàng)目管理顧問公司，有著國內(nèi)、國際工程咨詢和項(xiàng)目管理的豐富經(jīng)驗(yàn)。公司擁有國際化的專業(yè)技術(shù)及工程咨詢水平，能提供一系列廣泛而綜合的工程顧問服務(wù)，從投資策劃、可行性研究到實(shí)施性的管

41、理，或從小型的單一工程到大型的綜合項(xiàng)目，都游刃有余。經(jīng)過多年的發(fā)展，宏達(dá)目前已具備甲級(jí)工程咨詢、甲級(jí)工程招標(biāo)代理資質(zhì)、甲級(jí)工程監(jiān)理和甲級(jí)工程造價(jià)咨詢等資質(zhì)，并通過了iso9001:2000質(zhì)量管理體系的認(rèn)證，是國際咨詢工程師協(xié)會(huì)（fidic）、中國工程咨詢協(xié)會(huì)、中國建設(shè)監(jiān)理協(xié)會(huì)以及中國建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)等協(xié)會(huì)組織的會(huì)員單位。公司所提供的專業(yè)服務(wù)包括了項(xiàng)目投資策劃、工程可行性研究、項(xiàng)目開發(fā)及籌建顧問、招投標(biāo)代理、設(shè)計(jì)顧問、設(shè)計(jì)監(jiān)理、施工監(jiān)理服務(wù)、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)審報(bào)批咨詢服務(wù)、編制審查工程概預(yù)結(jié)算等等，涉及項(xiàng)目建設(shè)各環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)、全過程工程管理和咨詢服務(wù)。公司成立十年多來，已在中國大陸承擔(dān)了四百多

42、項(xiàng)工程咨詢及項(xiàng)目管理服務(wù)，深受業(yè)主的好評(píng)。我們所從事的專業(yè)范疇非常廣泛，承擔(dān)的咨詢項(xiàng)目包括了廣州越秀區(qū)舊城改造可行性研究、廣州白云區(qū)豐泰物流園可研、佛山瀾石舊城改造項(xiàng)目全程策劃、佛山中心組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)等區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目；珠海香州及北區(qū)污水處理廠、佛山體育中心（世紀(jì)蓮）及綜合體育館（嶺南明珠）、佛山垃圾處理站bot項(xiàng)目咨詢、廣州南沙管道燃?xì)馓卦S經(jīng)營權(quán)（bot）招標(biāo)等市政配套項(xiàng)目；香港新世界東逸花園、富力廣場、珠江帝景苑、匯僑新城、以及中泰國際廣場、光明廣場、深圳中心廣場、廣州香格里拉大酒店等地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；上海通用汽車、廣州寶潔、安利化工、美標(biāo)搪瓷、埃爾夫潤滑油、百事可樂、南方高科等工業(yè)項(xiàng)目。服務(wù)對(duì)

43、象涵蓋政府機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)商、外商投資企業(yè)等，迅速確定了在同業(yè)中的領(lǐng)先位置。作為一個(gè)技術(shù)智力密集型的咨詢服務(wù)企業(yè)，宏達(dá)在不斷提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，時(shí)刻注重企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量保證體系、信息資源和專業(yè)人才資源的建立、發(fā)展和完善。目前，宏達(dá)擁有從事工程前期咨詢、項(xiàng)目開發(fā)策劃、工程設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人員，其中既有經(jīng)驗(yàn)豐富、長期從事投資項(xiàng)目咨詢、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略策劃和建設(shè)工程全過程統(tǒng)籌管理的資深專家，又有來自長期工作在工程建設(shè)第一線、熟悉國際慣例、精通外語和信息技術(shù)的招標(biāo)投標(biāo)咨詢和造價(jià)咨詢等專業(yè)的青年精英。公司職員在工作中所表現(xiàn)出的團(tuán)隊(duì)精神和職業(yè)素質(zhì)深得廣大客戶的好評(píng)。長期以來，宏達(dá)致力于推動(dòng)我國工程咨詢業(yè)的專業(yè)化進(jìn)程，以往的業(yè)績反映了這種努力。在更高層次的企業(yè)追求意識(shí)指引下，我們提出了以下質(zhì)量方針，作為我們在工作實(shí)踐中的原則性方向：l嚴(yán)格品質(zhì)控制l嚴(yán)密系統(tǒng)管理l快速響應(yīng)客戶l全面實(shí)現(xiàn)承諾l超越客戶期望 三、我們承擔(dān)本項(xiàng)目的優(yōu)勢1、“宏一”專注于商業(yè)地產(chǎn)全程策劃及代理，積累了豐富的商家資源，而“宏達(dá)”在工程顧問及管理方面是國內(nèi)的領(lǐng)先品牌，雙方組成聯(lián)合體，針對(duì)本項(xiàng)目提供全程控制策劃服務(wù)，可以較好地解決項(xiàng)目發(fā)展過程中所面臨的功能復(fù)合性、客戶