土地項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案

1、士地項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制單位:巾報(bào)日期:一、 項(xiàng)目基本情況1 、 項(xiàng)目狀況項(xiàng)目位于 村，總用地面積為 公頃，具體四至為：東至,南至,西至,北至。2 、 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃用途主要為居住及商業(yè)配套，總用地面積為 平方米，其中建設(shè)用地面積為 平方米，代征道路用地為 平方米，代征綠化用地為 平方米；規(guī)劃總建筑面積為 平方米，其中住宅為米米米平方米，公共服務(wù)設(shè)施米米米平方米，公共設(shè)施（商業(yè) 金融）為米米米平方米，配套中小學(xué)為米米米平方米。 3 、 項(xiàng)目背景為了推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，市政府決定分期實(shí)施建設(shè)，具體四至為：東至米米米，南至米米米，西至米米米，北至米米米。規(guī)劃范圍面積為米米 米公頃。4 、 項(xiàng)目自然

2、特征（ 1 ）項(xiàng)形項(xiàng)貌項(xiàng)目所屬項(xiàng)區(qū)主要為平原項(xiàng)貌，項(xiàng)勢起伏較小，土質(zhì)大部分屬于輕壤，適宜進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。（ 2 ）氣候氣象本項(xiàng)區(qū)氣候四季分明，春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。（ 3 ）河流水系域內(nèi)項(xiàng)下水資源及項(xiàng)熱資源非常豐富，水質(zhì)優(yōu)良。（ 4 ）項(xiàng)質(zhì)項(xiàng)目宗項(xiàng)已經(jīng)聘請米米米米勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司進(jìn)行項(xiàng)質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估，根據(jù)項(xiàng)災(zāi)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒副?，本?xiàng)塊評(píng)估級(jí)別為一級(jí)，適合 進(jìn)行房項(xiàng)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。5 、項(xiàng)目區(qū)位特征景觀資源得天獨(dú)厚，也具有較好的外部交通環(huán)境。6 、土項(xiàng)利用現(xiàn)狀分析（ 1）規(guī)劃用項(xiàng)現(xiàn)狀權(quán)屬項(xiàng)目用項(xiàng)范圍面積約為米米米公頃（合米米米畝） ，全部為米米米市 米米米鎮(zhèn)米米村

3、集體土項(xiàng)。（ 2 ）現(xiàn)狀項(xiàng)上物狀況項(xiàng)目總用項(xiàng)面積米米米公頃，共涉及米米米村居民約米米米戶，戶口薄登記人口約米米米人，經(jīng)過現(xiàn)場查勘，平均每戶宅基項(xiàng)面積約米米平方米，故宅基項(xiàng)總面積約米米米平方米。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，房屋的成新率大多為 8、 9成新，建筑容積率約為 1.0 。非居民住宅涉及敬老院、燃?xì)庹?、日化廠、鋁合金門窗廠等一家單位，非住宅建筑面積約 平方米。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)另有其它征地補(bǔ)償?shù)厣衔锴闆r如下：1。農(nóng)作物合計(jì)畝。其中：玉米畝；苜蓿畝；黃豆 畝；小麥畝；2。樹木。道路兩側(cè)及項(xiàng)目范圍內(nèi)樹木：槐樹約 棵，楊樹約畝棵，柳樹約畝畝畝棵；3機(jī)井畝眼；4墳冢畝座；5電線桿畝畝根；6配電室畝座；7魚塘畝畝畝

4、畝；8承包果園：蘋果園畝畝畝畝，梨園畝畝畝畝，苗圃畝畝畝畝；9現(xiàn)狀鄉(xiāng)村道路畝畝畝米。7 、土地一級(jí)開發(fā)成本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)總成本為畝畝畝畝萬元。二、成立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)1 、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)由投標(biāo)人畝畝畝畝畝畝畝為本次招標(biāo)的畝畝畝畝畝畝畝一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成立項(xiàng)目部，派駐總經(jīng)理一人負(fù)責(zé)該項(xiàng)目建設(shè)的全部工作，并相應(yīng)成立負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷、市政建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)的專門部門；負(fù)責(zé)評(píng)估、拆遷等經(jīng)濟(jì)合同以及工程造價(jià)等具體工作的經(jīng)濟(jì)管理部門；負(fù)責(zé)具體組織拆遷、大市政建設(shè)的工程管理部門；為保證整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)還成立了項(xiàng)目部內(nèi)部管理的文秘、檔案以及后勤保證的綜合管理部門。2 、公司與項(xiàng)目管理部門之間的關(guān)系畝畝畝畝畝畝畝畝一級(jí)開

5、發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目部是畝畝畝畝畝下屬部門，項(xiàng)目部總經(jīng)理對(duì)畝畝畝畝畝畝畝畝畝負(fù)責(zé)，全面管理畝畝畝畝畝一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)。（ 1 ） 、項(xiàng)目部的權(quán)限：完成畝畝畝畝畝畝畝畝畝一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目所需要的人力、財(cái)力、物力，直接對(duì)畝畝畝畝畝畝畝畝畝畝畝畝畝負(fù)責(zé)。（ 2 ） 、項(xiàng)目部的職責(zé)：1）、負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷、市政建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)；2） 、負(fù)責(zé)完成拆遷、大市政建設(shè)實(shí)施全過程的所有工作；3） 、負(fù)責(zé)與本項(xiàng)目有關(guān)系外部單位的協(xié)調(diào)；4） ） 、完成政府規(guī)定、公司規(guī)定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。三、納入儲(chǔ)備計(jì)劃自獲得一級(jí)開發(fā)授權(quán)并簽訂開發(fā)協(xié)議起，主要開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃如下：（一）、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷等相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)：目前已完成報(bào)批規(guī)劃

6、意見書、用地預(yù)審、立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等前期手續(xù)，從年月至年月將完成勘測釘樁、地下文物勘測、拆遷手續(xù)辦理等前期工作；（二）、組織實(shí)施拆遷工作；從從從年從月至從從年從月確定拆遷方案，辦理拆遷批準(zhǔn)手續(xù)，拆遷公示，委托評(píng)估、拆遷機(jī)構(gòu)，入戶調(diào)查評(píng)估、與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議、支付拆遷費(fèi)用，拆除地上物平整場地，辦理拆遷結(jié)案。（三）、進(jìn)行大市政建設(shè)：時(shí)間從從從年從月至從從年從月：辦理大市政工程建設(shè)報(bào)批，委托電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視、上水、雨水、污水道路等各專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)并組織審圖、進(jìn)行市政綜合審批，辦理各專項(xiàng)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)、組織專項(xiàng)工程開工建設(shè)、辦理竣工驗(yàn)收。（四）、定向安置房建設(shè)：定向安置

7、房擬建設(shè)在現(xiàn)場廠房處，在廠房拆遷完成后將盡快辦理相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開工等手續(xù)，在從從年從月前完成全部房屋、小市政、配套等工程建設(shè)并組織入住。（五）、從從年從月辦理本項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)建設(shè)驗(yàn)收手續(xù)，達(dá)到土地供應(yīng)條件。（六） 、從從年度工期安排：本年度完成國有企業(yè)收購及拆遷工作量的從%或?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目投資額一億元。四、土地一級(jí)開發(fā)一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位具體承擔(dān)的任務(wù)主要包括三大塊內(nèi)容， 即前期手續(xù) 辦理、實(shí)施征地拆遷及市政設(shè)施建設(shè)1、前期工作前期工作包括有：辦理規(guī)劃意見書，進(jìn)行用地預(yù)審，編制項(xiàng)目申請報(bào)告并申請發(fā)改委的立項(xiàng)核準(zhǔn)批復(fù)，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。2、征地征地工作包括有：根據(jù)規(guī)劃意見書進(jìn)行釘樁，土地勘測定界，組

8、織征地補(bǔ)償談判，組織村民代表會(huì)議，簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，征地報(bào)批及公告，辦理征地結(jié)案，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書等。3、拆遷拆遷工作包括有：評(píng)估、拆遷公司招標(biāo)，入戶調(diào)查，進(jìn)行拆遷公示，制訂拆遷補(bǔ)償安置方案，拆遷許可聽證，核發(fā)拆遷許可證，評(píng)估拆遷公司開展評(píng)估及拆遷補(bǔ)償談判工作，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，房屋拆除，拆遷結(jié)案等。4、市政建設(shè)根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目市政方案綜合咨詢， 委托施工圖設(shè)計(jì)、 工程投招標(biāo)， 組織施工隊(duì)伍進(jìn)行市政基礎(chǔ)建設(shè)，市政工程驗(yàn)收結(jié)案。5、土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收土地一級(jí)開發(fā)工作完成后， 應(yīng)及時(shí)進(jìn)行各種資料的整理， 委托審計(jì)機(jī) 構(gòu)對(duì)成本進(jìn)行審計(jì)，申請土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收等。6、土地入市交易完成土地一級(jí)開發(fā)后，

9、進(jìn)行地價(jià)評(píng)估及審核，入市交易。（ 一 ） 征地實(shí)施方案1 、征地情況概述項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)總面積或或或公頃（合或或或畝） ，全部為或或或鎮(zhèn)或或或村集體土地，征地范圍四至為：東至或或或或，南至或或或或，西至或或或或，北至或或或或。根據(jù)或或或村土地統(tǒng)計(jì)簿及現(xiàn)場調(diào)查初步估算，項(xiàng)目用地范圍土地利用現(xiàn)狀情況如下表所示，具體數(shù)據(jù)以項(xiàng)目完成釘樁工作后，國土管理部門出具的地類勘測成果通知單位準(zhǔn)。項(xiàng)目用地利用現(xiàn)狀情況序號(hào)用地性質(zhì)用地面積(萬m2)比例 (%)1耕地2果園3苗圃4農(nóng)村居民點(diǎn)5獨(dú)立工礦6交通用地7坑塘水面8溝渠合計(jì)2、征地補(bǔ)償方案(1)、征地補(bǔ)償內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗

10、和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償費(fèi)不低于最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土 地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn) 值、土地區(qū)位及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)等綜合因素確定，報(bào)市人民政 府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)用于人員安置后，其余作為土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地的 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)，用于農(nóng)村村民生產(chǎn)生活。(2)、征地補(bǔ)償方案項(xiàng)目征地采用貨幣補(bǔ)償方式。項(xiàng)目所征土地為 鎮(zhèn) 村的集體土地合計(jì) 公頃(一畝)，征地補(bǔ)償費(fèi)由土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和地上附著物補(bǔ)償 及相關(guān)稅費(fèi)構(gòu)成，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，除不低于最低保護(hù)標(biāo)

11、準(zhǔn)外，還要滿 足支付安置補(bǔ)助費(fèi)的要求。(3)、勞動(dòng)力安置方案主要涉及以下三類人員，一是只辦理戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，是指征地后只是戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口(城鎮(zhèn)居民戶口)的人員，主要是不滿16周歲的未成年人及16周歲以上正在接受義務(wù)教育和學(xué)歷教育的學(xué)生；二是轉(zhuǎn)非 勞動(dòng)力，是指征地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口且在法定勞動(dòng)年齡范圍內(nèi)具有勞動(dòng)能 力的人員，不包括16周歲以上正在接受義務(wù)教育和學(xué)歷教育的學(xué)生；三 是指超轉(zhuǎn)人員，包括一般超轉(zhuǎn)人員及孤寡老人和病殘人員，指因國家建設(shè)征地農(nóng)民戶轉(zhuǎn)為居民戶的原農(nóng)村勞動(dòng)力中年齡超過轉(zhuǎn)工安置年限（男滿 60 周歲，女滿50 周歲及其以上）人員，包含無人贍養(yǎng)的孤寡老人以及法定勞動(dòng)年齡范圍內(nèi)經(jīng)有關(guān)

12、部門鑒定完全喪失勞動(dòng)能力且不能進(jìn)入社會(huì)保險(xiǎn)體系的病殘人員。只辦理戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非人員補(bǔ)助轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力補(bǔ)助轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力的補(bǔ)助包括一次性就業(yè)補(bǔ)助費(fèi)、 基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、 基本醫(yī) 療保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。1）一次性就業(yè)補(bǔ)助費(fèi)：2）基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)3）基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)4）失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助包括生活補(bǔ)助費(fèi)和醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)。1）生活補(bǔ)助費(fèi)2）醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)一般超轉(zhuǎn)人員：養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)醫(yī)療保險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)孤寡老人和病殘人員：養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)醫(yī)療保險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)（ 4 ） 、征地費(fèi)用支付方式本項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)用在一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位與集體土地所有權(quán)人簽訂補(bǔ)償協(xié)議后分期支付，在取得征地批復(fù)后三個(gè)月內(nèi)支付完畢。3、征地費(fèi)用構(gòu)成依據(jù)有關(guān)規(guī)定及本

13、項(xiàng)目的實(shí)際情況， 本項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置補(bǔ)助費(fèi)，青苗補(bǔ)償及地上物清理費(fèi)、實(shí)物補(bǔ)償及征地相關(guān)稅費(fèi)。（ 1） 、土地補(bǔ)償費(fèi)（ 2） 、人員安置補(bǔ)助費(fèi)（ 3） 、青苗補(bǔ)償及地上物清理費(fèi)（ 4） 、實(shí)物補(bǔ)償（ 5） 、征地相關(guān)稅費(fèi)：征地相關(guān)稅費(fèi)主要涉及有防洪費(fèi)、耕地占用稅和耕地開墾費(fèi)。（二） 拆遷工作方案1 、拆遷情況概要項(xiàng)目拆遷總面積為 平方米，包括住宅和非住宅拆遷，其中：住宅拆遷總建筑面積為 平方米；非住宅拆遷總建筑面積為平方米。地上物狀況明細(xì)表廳p項(xiàng)目名稱卸積（m2）合計(jì)工業(yè)廠房等非住宅面積約為萬平方米，分別屬于、和,這些非住宅建筑可 以分為兩類，工業(yè)生產(chǎn)廠房和辦公用建筑，其

14、中辦公用非住宅面積有一平方米，工業(yè)廠房類非住宅面積有 平方米；住宅拆遷面積為 平方米，分別為。地上廠房、住宅房屋均為成新。土地狀況及地上物狀況通過現(xiàn)場踏勘和 年集調(diào)的成果資料，整理出本項(xiàng)目的土地利用現(xiàn)狀情況。2、適用政策、補(bǔ)償依據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第305號(hào)）3、拆遷工作內(nèi)容及流程1）、拆遷工作內(nèi)容1、成立本項(xiàng)目拆遷領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)拆遷工作，充分依靠當(dāng)?shù)卣?府及相關(guān)職能部門，調(diào)動(dòng)一切積極因素，做好拆遷工作。2、申請停辦審批新建、改建、擴(kuò)建房屋：停辦入戶、分戶、領(lǐng)取工商執(zhí)照、土地房屋租賃、改變房屋用途等相關(guān)事項(xiàng)。3、按照城市房屋拆遷管理辦法的有關(guān)規(guī)定，備齊相關(guān)文件材料，辦理房屋拆遷

15、許可證 。4、拆遷公司、拆遷評(píng)估公司、拆除公司的招投標(biāo)工作。5、拆遷的申報(bào)手續(xù)、資金、組織人員要充分準(zhǔn)備，被拆遷住宅和國有企業(yè)的各方面詳細(xì)情況要摸底調(diào)查清楚，拆遷實(shí)施方案要完善周密，并對(duì)可能出現(xiàn)的各種問題做出預(yù)案，做提前準(zhǔn)備。6、宣傳動(dòng)員部署拆遷工作，并解答被拆遷人的疑問。7、拆遷公司與拆遷評(píng)估公司入戶調(diào)查、房屋測量，做好記錄。8、編制拆遷評(píng)估報(bào)告及拆遷補(bǔ)償協(xié)議。9、審核拆遷評(píng)估報(bào)告及拆遷補(bǔ)償協(xié)議。10、與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。11、落實(shí)被拆遷人搬家情況，并支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。12、組織拆遷及居民搬家騰退工作13、拆除房屋及平整土地。14、解決拆遷疑難問題, 完成拆遷全部工作。15、辦理拆遷

16、結(jié)案表2) 、工作流程制定拆遷實(shí)施方案 辦理拆遷批準(zhǔn)手續(xù) 取得房屋拆遷許可證 委托拆遷、 拆遷評(píng)估公司與拆除公司 發(fā)布拆遷公告入戶調(diào)查與評(píng)估簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 拆除建筑物及平整場地驗(yàn)收并辦理拆遷結(jié)案表。4、拆遷工作組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目的拆遷工作機(jī)構(gòu)與職責(zé)如下：1 ) 、拆遷工作機(jī)構(gòu)1、總 指 揮：2、副 總 指 揮：3、指揮部成員：4、指揮部綜合協(xié)調(diào)辦公室：5、指揮部工作人員：2 ) 、拆遷各機(jī)構(gòu)工作職責(zé)拆遷工作指揮部職責(zé)：具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施拆遷工作，制定落實(shí)拆遷實(shí)施方案，采取切實(shí)有效措施完成拆遷工作。指揮部下設(shè)宣傳組、 咨詢答疑組、 審核組、 財(cái)務(wù)結(jié)算組、 后勤保障組、檔案管理組1、

17、宣傳組負(fù)責(zé)拆遷政策的宣傳，法律政策宣傳材料的組織和發(fā)放，標(biāo)語、展板、彩繪制作及廣播宣傳。2、咨詢答疑組負(fù)責(zé)拆遷戶的接待，拆遷政策答疑、糾紛的調(diào)節(jié)、法律咨詢等工作。3、審核組負(fù)責(zé)對(duì)拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的各項(xiàng)款額和相關(guān)證明材料進(jìn)行審定、核對(duì)。4、財(cái)務(wù)結(jié)算組負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償款的核對(duì)、發(fā)放。5、后勤保障組負(fù)責(zé)安排辦公用房、飲食及辦公設(shè)備，做好拆遷中的后勤保證工作。6、檔案管理組負(fù)責(zé)拆遷檔案的交接管理工作。5、拆遷補(bǔ)償方式國有企業(yè)拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式。居民拆遷實(shí)行定向安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式。6、拆遷費(fèi)用構(gòu)成及成本核算3 ） 、拆遷費(fèi)用構(gòu)成1、拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：（ 1 ）提前搬家獎(jiǎng)（ 2 ）電話、空調(diào)

18、、有線電視拆移費(fèi)（ 3 ）搬家補(bǔ)助費(fèi)2、拆遷評(píng)估費(fèi)3、拆遷服務(wù)費(fèi)4、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)5、拆除清運(yùn)費(fèi)6、不可預(yù)見費(fèi)4 ） 、成本核算1 、城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（三）市政建設(shè)方案根據(jù)招標(biāo)文件要求：中標(biāo)人取得項(xiàng)目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗(yàn)收時(shí)達(dá)到“三通一平” ，即具備施工車輛主要進(jìn)出道路路由、施工臨時(shí)用水源頭、施工臨時(shí)用電源頭接通條件及用地場地平整。市政管網(wǎng)交付使用驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：在國有土地使用權(quán)受讓方完成項(xiàng)目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗(yàn)收前，且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)后， 向受讓方提供項(xiàng)目用地紅線外市政管線 “七通” （燃?xì)?、供電、電信、供熱、供水、道路、雨?/p>

19、水）條件。并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。本市政建設(shè)方案按照市政管網(wǎng)交付使用驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，用地范圍內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)“七通一平” （供水、雨，污，中水、供熱、供氣、供電、通信、通路； “一平”指場地自然平） 。1 、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)施原則（一）堅(jiān)持工程先報(bào)批后實(shí)施的原則；1、堅(jiān)持先設(shè)計(jì)后施工的原則；2、堅(jiān)持質(zhì)量與安全第一的原則；3、堅(jiān)持以預(yù)防為主、過程與結(jié)果并重原則；4、堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)守合同原則；5、堅(jiān)持以人為本的原則；6、堅(jiān)持遵守職業(yè)道德規(guī)范的原則；2、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作依據(jù)（一）、本項(xiàng)目招標(biāo)文件；（二）、 城市工程管線綜 合規(guī)劃規(guī)范 gb50289-98 ；（三） 、

20、建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范（ gb50500-2003） ；（ 四 ） 、 城 市 排 水 工 程 規(guī) 劃 規(guī) 范 gb50318-2000；（ 五 ） 、 給 水 排 水 管 道 工 程 施 工 及 驗(yàn) 收 規(guī) 范 gb50268-97 ；（ 六） 、 城鎮(zhèn)直埋供熱管道工程技術(shù)規(guī)程 cjj/t81-98；（ 七 ） 、 城 鎮(zhèn) 供 熱 管 網(wǎng) 工 程 施 工 及 驗(yàn) 收 規(guī) 范 j372-2004；（八 ） 、 公路工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) jtgf80/1-2004；（九）、排水管（渠）工程施工質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)dbj01-13-2004；（十）、城鎮(zhèn)道路工程施工質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)dbj01-11-200

21、4；（十一）、建筑工程施工現(xiàn)場安全、 防護(hù)、場容衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)及保衛(wèi)消防標(biāo)準(zhǔn)dbj01-83-2004；（十二）、 燃?xì)夤こ?1sb8 ；（十三）、 熱力站工程91sb9 ；（十四 ）、 10 干伏變配電裝置 92dq2 ；（十五）、 外線工程92dq4 ；（十六）、 電力控制92dq7 ；（十七） 、 有線電視工程 92dq11；3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作流程4、市政工程施工順序說明：在施工時(shí)為了避免管線交叉矛盾，須按規(guī)定路由；按先深后淺、先主 后支的順序進(jìn)行，如 果出現(xiàn)意外，有壓管避讓無壓管線、管線型避讓管道勾槽型、 支管避讓主管。5、市政建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑規(guī)模為 萬平方米，根據(jù)市政咨

22、詢結(jié)果，預(yù) 計(jì)市政總費(fèi)用為 萬元，折合每建筑平方米為一元。市政基礎(chǔ)設(shè) 施需要建設(shè)項(xiàng)目、各項(xiàng)工程量及工程費(fèi)用測算見下表：市政建設(shè)費(fèi)用計(jì)算表在舁 廳p項(xiàng)目工程內(nèi)容長度（m）金額（萬元）1道路工程城市次干路及城市支路2雨水工程小 800mm-）1600mm3污水工程（|）400mm-）500mm4中水工程（|）150mm-）600mm5供水工程（|）400mm6供電工程（雙回）10千伏電纜、電 纜溝道、電纜管井7熱力工程小 300mm-）500mm8供氣工程小 300mm9電信工程12孔10有線電視工程6孔11其它場地平整1210kv開閉站座13小區(qū)配電室24臺(tái)箱變座合計(jì)（萬元）折合（單價(jià)）（元/建

23、筑褶）（四）、土地供應(yīng)方案1、土地及定向安置房供應(yīng)時(shí)間一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總體需要時(shí)間為 個(gè)月，供地時(shí)間為 年 月。另外定向安置房建設(shè)與一級(jí)開發(fā)同步進(jìn)行，竣工交付時(shí)間也為一 本年一月。2、土地上市前驗(yàn)收1、場地要求：（1）宗地達(dá)到 “場光地凈”一一場地中無建筑物、構(gòu)筑物、電線 桿等附著物（樹木除外），渣土清運(yùn)完畢，場地達(dá)到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求；（ 2 ）地面平整場地隨自然地平；（3）在宗地四周設(shè)置圍檔（圍墻高2.55米，鋼結(jié)構(gòu)，墻體外圍張 貼公益廣告，廣告內(nèi)容須經(jīng)招標(biāo)人同意） 。2、市政要求：中標(biāo)人取得項(xiàng)目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗(yàn)收時(shí)達(dá)到“三通一平” ，即具備施工車輛主

24、要進(jìn)出道路路由、施工臨時(shí)用水源頭、施工臨時(shí)用電源頭接通條件及用地場地平整。3、手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項(xiàng)、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準(zhǔn)文件，具備項(xiàng)目公開上市各項(xiàng)條件。3、市政管網(wǎng)交付使用驗(yàn)收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：在國有土地使用權(quán)受讓方完成項(xiàng)目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗(yàn)收前，且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)后，向受讓方提供項(xiàng)目用地紅線外市政管線“七通” （燃?xì)?、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。市政驗(yàn)收時(shí)間：為國有土地使用權(quán)受讓方需要市政接用前，一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位完成所有的市政建設(shè)，由一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位提出驗(yàn)收申請，招標(biāo)人組織對(duì)項(xiàng)目用地一級(jí)開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)

25、內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。市政接用時(shí)間：為在受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)的前提條件下，在項(xiàng)目全部完成開發(fā)建設(shè)并通過建設(shè)管理部門的竣工驗(yàn)收后達(dá)到客戶入住條件的時(shí)間。五、 土地收益1 、土地入市交易分析（1） 、本項(xiàng)目預(yù)期熟地單價(jià)估算土地銷售收入預(yù)測的方法有多種，包括收益還原法、市場比較法、剩余法等，但是每種方法都有其特點(diǎn)及適用范圍，根據(jù)估價(jià)作業(yè)規(guī)范和該項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目規(guī)劃為居住和商業(yè)綜合用地，容積率分別控制在 2.8 （居住）和 3.5 （商業(yè)）以內(nèi)，根據(jù)估價(jià)作業(yè)規(guī)范和項(xiàng)目周圍區(qū)域的市場情況，可采用剩余法進(jìn)行住宅用地的銷售收入預(yù)測。剩余法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。剩余法適用于待開發(fā)的土地的估價(jià)，待拆遷改造的土地估價(jià)，或進(jìn)行土地整理的地價(jià)評(píng)估和舊建筑占用土地的土地估價(jià)。剩余法的基本思想是從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之