【商業(yè)地產(chǎn)】東莞常平東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議報(bào)告14DOC

1、東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 20頁(yè) 共14頁(yè)關(guān)于東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議報(bào)告投資拓展總部2008年6月目錄一、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況31.東莞市商品房供應(yīng)情況32.常平鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況4二、東莞市商品房戶均面積走勢(shì)情況分析41.東莞市商品房戶均面積的走勢(shì)42.東田麗園自身項(xiàng)目的產(chǎn)品面積走勢(shì)情況分析5三、常平鎮(zhèn)近期推出的項(xiàng)目供應(yīng)情況8四、常平鎮(zhèn)一些在售樓盤的基本情況8五、東田麗園客戶群體研究91.東田麗園來(lái)訪客戶情況的分析：92.東田麗園來(lái)訪客戶面積需求、房型和總價(jià)接受范圍情況分析10六、東田麗園五期三區(qū)可開發(fā)面積情況：13七、東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議13關(guān)于東田麗園五期三區(qū)的戶型配比

2、建議關(guān)于東田麗園五期三區(qū)的戶型配比，我部將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析，從而得出東田麗園五期三區(qū)初步的戶型配比建議。一、 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況1. 東莞市商品房供應(yīng)情況從以上數(shù)據(jù)可以看出09年一般商品房的數(shù)量及面積將有所減少，但預(yù)計(jì)08年鎮(zhèn)區(qū)的商品房供應(yīng)面積將07年鎮(zhèn)區(qū)商品房供應(yīng)面積多300萬(wàn)，未來(lái)的東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)以鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)作為主導(dǎo)地位，鎮(zhèn)區(qū)的銷售競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加大，銷售形勢(shì)將更加嚴(yán)峻。2. 常平鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況根據(jù)網(wǎng)上得到的一些數(shù)據(jù)以及常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)面積占東莞市總體開發(fā)面積的比例，預(yù)計(jì)常平鎮(zhèn)未來(lái)兩年的商品房開發(fā)面積分別為56萬(wàn)和45萬(wàn)，近年來(lái)常平鎮(zhèn)的商住土地供給情況有所減少，故商品房的開發(fā)面積也在減少

3、。二、 東莞市商品房戶均面積走勢(shì)情況分析1. 東莞市商品房戶均面積的走勢(shì)由東莞市新增商品房戶均面積可以發(fā)現(xiàn)，由于東莞市政府加大了對(duì)90/70政策的執(zhí)行，戶均面積有所下降。08、09年90-100的商品住房將大量進(jìn)入市場(chǎng)，未來(lái)兩年的商品房數(shù)量將會(huì)增加，市場(chǎng)的同質(zhì)化嚴(yán)重，對(duì)商品房的銷售將造成沖擊，大戶型的需求情況將有所減弱，未來(lái)商品房將主要以三房供應(yīng)為主。2. 東田麗園自身項(xiàng)目的產(chǎn)品面積走勢(shì)情況分析東田麗園三期一區(qū)的戶型配比情況：三期一區(qū) 面積情況套數(shù)比例70-809213.26%80-90121.73%9010012518.01%10011011012012013040.58%130140125

4、16.86%140150150-16014721.18%160-17012818.44%170-180517.35%240-280（復(fù)式）182.59%合計(jì)694100.00%從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出東田麗園三期一區(qū)的主力戶型在150-170，戶型產(chǎn)品的種類比較多，但100-130的戶型出現(xiàn)了真空。東田麗園三期一區(qū)成交情況（來(lái)源于銷售部）樓閣名稱總套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)本期銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1彩田居10座5858580100.00%彩田居11座5151510100.00%彩田居12座515050198.04%彩田居13座4724242351.06%彩田居15座4734341372.34%彩田居1

5、6座363434294.44%彩田居17座7029294141.43%彩田居18座7015155521.43%彩田居1座181616288.89%彩田居2座181717194.44%彩田居3座181717194.44%彩田居5座181717194.44%彩田居6座1818180100.00%彩田居7座5858580100.00%彩田居8座5858580100.00%彩田居9座5858580100.00%小計(jì)：69455455414079.83%從銷售部統(tǒng)計(jì)得到的東田麗園三期一區(qū)成交情況來(lái)看，目前彩田居13座、15座、17座、18座銷售狀況不是很理想，這四棟的戶型產(chǎn)品面積為150-170（4房3

6、衛(wèi)），正好是這一期的主力戶型，出現(xiàn)銷售狀況不是很理想的原因可能有以下幾點(diǎn)：1.受目前房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，消費(fèi)者觀望的氣氛比較濃厚。2.需求該檔次戶型面積的客戶在減少，對(duì)小戶型面積需求的客戶在增加。3.該部分樓宇位于未來(lái)的新城大道邊上，位置可能對(duì)客戶存在著一定的影響。東田麗園五期一區(qū)的戶型配比情況：五期一區(qū) 面積情況套數(shù)比例9010011423.17%10011011012011423.17%1201301301407815.8580%合計(jì)492100.00%東田麗園五期二區(qū)的戶型配比情況：五期二區(qū) 面積情況套數(shù)比例90-10014425.00%10011011012014

7、425.00%12013013014021637.50%1401501501607212.50%合計(jì)576100.00%從以上對(duì)東田麗園戶型配比數(shù)據(jù)可以看出，三期一區(qū)的產(chǎn)品主要是80-100（比例占33%）以及150-180（比例占46.97%）的戶型為主；到了五期一區(qū)的產(chǎn)品主要是以140-150的戶型為主；到了五期二區(qū)的產(chǎn)品則主要是以130-140的戶型為主。由此可以看出產(chǎn)品的主力戶型面積是在減少，主要原因可能為一是客戶的需求建筑面積在減少，二是可能與商品房的銷售價(jià)格有關(guān)，單價(jià)過高導(dǎo)致了單套商品房的總額過大，居民的收入水平跟不上房?jī)r(jià)上漲的水平，導(dǎo)致在總額不變的情況下唯有降低對(duì)戶型的面積需求。

8、由此建議東田麗園五期三區(qū)的主力戶型面積控制在110-130左右。三、 常平鎮(zhèn)近期推出的項(xiàng)目供應(yīng)情況常平鎮(zhèn)近期推出項(xiàng)目高層戶型設(shè)計(jì)主要是二房（70-90），三房（90-120）、四房（130-160）為主。未來(lái)常平鎮(zhèn)供應(yīng)最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是卓越集團(tuán)的項(xiàng)目（卓越蔚藍(lán)城邦），該項(xiàng)目開發(fā)占地面積700多畝，不過該項(xiàng)目一期開發(fā)的主要產(chǎn)品是以別墅和多層為主，對(duì)公司項(xiàng)目影響不大；二期的開發(fā)將以高層為主，高層共有12棟18層的高層，預(yù)計(jì)高層建筑面積將達(dá)到12萬(wàn)左右。四、 常平鎮(zhèn)一些在售樓盤的基本情況由以上表格可以看出，普遍的項(xiàng)目都設(shè)置有三房及四房，三房的面積區(qū)域在（106-135）、四房的面積區(qū)域在（145

9、-160）。五、 東田麗園客戶群體研究1. 東田麗園來(lái)訪客戶情況的分析：從2007-2008年?yáng)|田麗園來(lái)客的情況來(lái)看，主要的客戶是以本鎮(zhèn)區(qū)為主，其中受2007年“9.27”政策影響深、港、臺(tái)的客戶有所減少，本地客戶的比例隨著深、港、臺(tái)的客戶減少而有所上升。因此在東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的戶型配比上主要是考慮本地居民對(duì)房型的需求為主。2. 東田麗園來(lái)訪客戶面積需求、房型和總價(jià)接受范圍情況分析從上述表格可以看出，未來(lái)客戶主要需求的商品房面積集中在90-130，其中以110-130占最大比例，故建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的主力戶型設(shè)計(jì)在110-130為宜。從來(lái)訪客戶對(duì)房型的需求分析可知，絕大部分客戶集中需

10、求的是三房戶型，比例已經(jīng)達(dá)到了71.1%，再結(jié)合來(lái)客對(duì)戶型面積的需求狀況，建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品主要是以110-130的三房為主?？紤]到部分客戶對(duì)兩房、四房的需求需要，建議設(shè)置少量70-90的兩房及130-150的四房，比例建議控制在10%左右。產(chǎn)品總價(jià)接受范圍情況：房型總價(jià)接受范圍1房18-23萬(wàn)2房45-55萬(wàn)3房60-80萬(wàn)4房75-90萬(wàn)5房80-110萬(wàn)從客戶對(duì)各房型的總價(jià)接受范圍情況來(lái)看，客戶對(duì)目前的樓市價(jià)格是比較認(rèn)同的，從客戶對(duì)3房（110-130）接受的總價(jià)范圍可以看出單價(jià)應(yīng)該在6000元/，與公司目前的產(chǎn)品價(jià)格十分接近。 以下是對(duì)東田麗園客戶特征的一些情況分析：客戶年齡30

11、-45歲的客戶占80%客戶區(qū)域80%來(lái)自本地客戶，有少量的港、臺(tái)、深客戶客戶職業(yè)私營(yíng)企業(yè)主，當(dāng)?shù)鼐用?、政府官員、外來(lái)的白領(lǐng)、有少部分港、臺(tái)、深客戶客戶特征有一定知識(shí)、有實(shí)力客戶需求以三房、四房為主，五房為輔；三房面積需求在100-135，四房面積需求在140-160，五房面積需求在180左右置業(yè)次數(shù)大多數(shù)為一次置業(yè)，二次或多次置業(yè)的約占25%購(gòu)買排序區(qū)域 景觀 企業(yè)品牌 居住品質(zhì)購(gòu)買目的自住為主占75左右，投資比例為25承受價(jià)格均價(jià)在5500-6500元/根據(jù)本項(xiàng)目對(duì)面為常平鎮(zhèn)未來(lái)的行政中心以及東莞市政府對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求，我部認(rèn)為五期三區(qū)目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定以下范圍：年齡構(gòu)成客戶分類職業(yè)特征置業(yè)特征

12、25-30歲10%31-40歲80%41-50歲10%當(dāng)?shù)鼐用?5%港、臺(tái)、深客戶：10%其他鎮(zhèn)區(qū)客戶15有知識(shí),有涵養(yǎng),有閱歷,有實(shí)力置業(yè)次數(shù)：一次約80%：二次及多次置業(yè)約20%置業(yè)目的：自用：投資=約80%：約20%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：項(xiàng)目體量和產(chǎn)品六、 東田麗園五期三區(qū)可開發(fā)面積情況：目前東田麗園五期可開發(fā)面積如下：東田麗園五期分區(qū)開發(fā)面積統(tǒng)計(jì)一覽表分期樓宇編號(hào)地上建筑面積（）地下建筑面積（）總建筑面積（）五期一區(qū)u1u214424.74302317447.74s3-s538755.351258051335.35s138759.382557.3411316.72小計(jì)6193

13、9.4718160.3480099.81五期二區(qū)s6-s832928.8327753.87s9-s1237346.4小計(jì)70275.2327753.8798029.1五期三區(qū)u3u423319.27863.531182.7v2r6r7小計(jì)23319.27863.531182.7五期總建筑面積總計(jì)155533.953777.71209311.61五期三區(qū)的計(jì)容面積為23300左右，根據(jù)90/70政策由23300*0.7=16310的戶型需要進(jìn)行拼戶。七、 東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議根據(jù)以上一些數(shù)據(jù)及上述的市場(chǎng)分析，以下是我部對(duì)東田麗園五期三區(qū)的戶型比例及面積作出以下初步建議：序號(hào)戶型戶型面積(

14、m2)戶數(shù)比例備注1兩房二廳二衛(wèi)8510%滿足90m2以下規(guī)劃要求，不拼戶2小三房二廳一衛(wèi)10515%滿足90m2以下規(guī)劃要求，不拼戶3三房二廳二衛(wèi)115-13040%需合拼戶型4三房二廳三衛(wèi)13520%需合拼戶型5四房二廳二衛(wèi)14515%需合拼戶型小計(jì)100%再結(jié)合東田麗園總體規(guī)劃平面圖的情況，我部對(duì)以上的戶型配比進(jìn)行了細(xì)分，具體如下：標(biāo)準(zhǔn)層戶型戶型類別面積（）層數(shù)戶數(shù)比例備注r63房2廳3衛(wèi)1359950%需拼戶4房2廳2衛(wèi)145950%小計(jì)181r73房2廳3衛(wèi)135111150%需拼戶4房2廳2衛(wèi)1451150%小計(jì)221u33房2廳3衛(wèi)135181833.3%需拼戶3房2廳2衛(wèi)120

15、1833.3%2房2廳2衛(wèi)851833.4%“三&七”比例小計(jì)54u43房2廳2衛(wèi)130181833.3%需拼戶3房2廳2衛(wèi)1151833.3%“三&七”比例3房2廳2衛(wèi)1051833.4%“三&七”比例小計(jì)54v23房2廳2衛(wèi)125141433.3%需拼戶3房2廳2衛(wèi)1251433.3%3房2廳2衛(wèi)1051433.4%“三&七”比例小計(jì)42五期三區(qū)2房2廳2衛(wèi)80-90189.5%3房2廳2衛(wèi)100-1103216.8%3房2廳2衛(wèi)111-1308243.2%3房2廳3衛(wèi)131-1403820%4房2廳2衛(wèi)141-1502010.5%小計(jì)1901注明：1、上表中建筑面積與銷售面積不同之處主要

16、在于建筑面積只計(jì)算本層分?jǐn)偯娣e，沒有計(jì)算公建配套及屋面層等分?jǐn)偯娣e，會(huì)稍于偏小。地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務(wù)指引1、 目的以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。3、職責(zé)3.1 物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)

17、營(yíng)關(guān)系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算

18、一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項(xiàng)目開辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工

19、具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。5.6 保潔開荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。6、方法和過程控制6.1 項(xiàng)目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，提出建

20、設(shè)性意見。6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計(jì)說(shuō)明會(huì)，說(shuō)明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或參加地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對(duì)小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交工程整改建議書。6.1.1.3 工程接

21、管驗(yàn)收過程的控制。入伙之前3-5個(gè)月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對(duì)各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交物業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會(huì)為物業(yè)公司的對(duì)接部門，由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對(duì)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量。6.1.1.4 營(yíng)銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對(duì)地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織落實(shí)工作；加強(qiáng)樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理

22、要求反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營(yíng)銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對(duì)于營(yíng)銷階段發(fā)生的費(fèi)用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）進(jìn)行。6.1. 2 項(xiàng)目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。6.1.3 項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同：6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在

23、房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約。 6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、

24、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。6.2.3 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。6.2.3.2 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。6.2.4 項(xiàng)目開辦費(fèi)6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)，將項(xiàng)目開辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地

25、產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(fèi)（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計(jì)算，每平方米23元），以便物業(yè)公司正常開展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供管理用房，用于管理處日常辦公、會(huì)議、接待、倉(cāng)庫(kù)等。6.2.5.2 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計(jì)）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。6.2.5.3 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，

26、可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場(chǎng)人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案，報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算，不低于每平方米500元。6.2.6 保潔開荒6.2.6.1 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔工作。6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間

27、產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān). 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由地產(chǎn)客服、營(yíng)銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體包括：現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。6.2.7.2 地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場(chǎng)布置、管理酬金等）報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān). 6.2.8售后服務(wù)6.2.

28、8.1 地產(chǎn)公司按照房屋質(zhì)量保證書規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任，此外對(duì)已過保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方保修協(xié)議書）6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實(shí)，應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和扣罰。6.2.8.3 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照保修協(xié)議書相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。6.2.8.4地產(chǎn)公司項(xiàng)目部工程結(jié)束后，須留專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對(duì)接。 6.2.9空置房管理6.2.9.1 空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的