房產(chǎn)測繪技術設計

1、測繪項目技術設計產(chǎn)品名稱：新湖家園小區(qū)二期 房產(chǎn)測繪生產(chǎn)單位（簽章）： 德州市房產(chǎn)測繪隊2014年8月10日目 錄1 任務概述11.1 任務來源11.2 測區(qū)范圍11.3 任務量12 測區(qū)自然地理概況和已有資料情況12.1 測區(qū)自然地理概況12.2 已有資料情況13 引用文件14 設計方案14.1 精度指標14.2 儀器設備和軟件24.3 測繪人員24.4 房產(chǎn)調查24.5 房屋要素測量34.6 房產(chǎn)圖繪制54.7房產(chǎn)面積測算65 產(chǎn)品檢查和驗收66 產(chǎn)品內容和規(guī)格7 技術設計1 任務概述1.1 任務來源受德州市寶林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托，德州市房產(chǎn)測繪隊于2014年08月10日對其位于新湖

2、南路203號的新湖家園二期1#、2#、3#、4#、19#樓5棟住宅樓工程進行房產(chǎn)面積測繪。提供房屋測繪報告和房產(chǎn)分戶平面圖，用于房產(chǎn)登記。1.2 測區(qū)范圍該項目位于德州市德城區(qū)，東至（臨）新湖南路，西至（臨）公路局宿舍，南至（臨）新華路，北至（臨）德州聯(lián)合石油機械有限公司，為一類商住地塊。1.3 任務量該項目共有建筑5棟，建筑約4萬平方米，測繪任務包括房產(chǎn)調查、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、房產(chǎn)分戶以及成果資料的檢查與驗收。2 測區(qū)自然地理概況和已有資料情況2.1 測區(qū)自然地理概況該項目為城區(qū)內新建小區(qū)，四周有市政道路和住宅小區(qū)，屬城區(qū)商業(yè)住宅區(qū)。項目土地權屬清晰，地勢平坦，交通方便，建筑物密度適

3、中。2.2 已有資料情況（1）本項目的房屋用地文件；（2）各建筑的規(guī)劃審批、驗收文件；（3）建筑施工平面圖（含施工圖電子文檔）；（4）各建筑的房屋預售文件；3 引用文件1、房產(chǎn)測量規(guī)范（gb/t179862000）;2、建設部“關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知”（建住房200274號）；3、數(shù)字測繪產(chǎn)品檢查驗收規(guī)定和質量評定（gb/t183162001）4 設計方案4.1 精度指標房產(chǎn)測量規(guī)范（gb/t179862000）將房屋面積的測算精度分為三級，本工程按二級房產(chǎn)面積測量精度執(zhí)行，它的適用范圍在大城市的市區(qū)、中小城市的中心區(qū)的商品房、其他上市房屋。本工程的精度要求見表1：表

4、1房產(chǎn)測繪精度要求房產(chǎn)面積精度等級限差中誤差二（0.04s+0.002s）（0.02s+0.002s）注：s為房產(chǎn)面積，單位為m24.2 儀器設備和軟件（1）手持測距儀；（2）鋼卷尺；（3）數(shù)碼照相機； （4）maplist房產(chǎn)測算軟件。4.3 測繪人員測繪一科4人分別負責內、外業(yè)測繪工作，由組長安排成果的自檢互檢。4.4 房產(chǎn)調查由于本項目的房屋用地文件齊全有效、周邊權屬簡單清晰，房產(chǎn)調查包括房屋用地調查和房屋調查，重點應放在房屋調查方面。（1）房屋用地調查房屋用地調查的內容包括用地坐落、土地證號、權屬性質、使用面積、使用年限、用地性質和土地的四至關系等情況，并繪制房屋權界線示意圖。用地坐落

5、和房屋的坐落是指房屋用地所在街道的名稱和門牌號。房屋用地的產(chǎn)權性質按國有和集體兩類填寫。土地證號是該宗土地上土地證的編號。用地四至是指用地范圍與四鄰接壤的情況，一般按東、南、西、北方向標明鄰接用地的單位名稱或產(chǎn)權人名稱。用地范圍的界標是指用地界線上的各種標志，包括道路、河流等自然界線；房屋墻體、圍墻、柵欄等圍護物體，以及界碑、界柱等埋石標志。（2）房屋調查房屋調查的內容包括房屋的坐落、產(chǎn)權人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層數(shù)、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產(chǎn)權糾紛和他項權利等基本情況，并簽署房屋調查意見。房屋產(chǎn)權人，私人所有的房屋，一般按照產(chǎn)權證件上的姓名；單位所有的房屋應注明單位的全稱。房屋

6、產(chǎn)別是指根據(jù)產(chǎn)權占有不同而劃分的類別。按兩級分類調記，具體分類標準按房產(chǎn)測量規(guī)范（gb/t179862000）附錄a中的a4執(zhí)行。房屋產(chǎn)權來源是指產(chǎn)權人取得房屋產(chǎn)權的時間和方式，如繼承、析產(chǎn)、買賣、自建、翻建、劃撥等。房屋的總層數(shù)與所在層次房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內地坪正負零以上計算；房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)和地下層數(shù)之和。所在層次是指本權屬單元的房屋所在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。房屋建筑結構是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料和結構劃分類別，具體分類標準按房產(chǎn)測量規(guī)范（gb/t179862000）附錄a中的a5執(zhí)行。房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。一幢

7、房屋有兩種以上建成年份的，應分別注明。房屋用途是指房屋的實際用途，根據(jù)法規(guī)房屋登記辦法規(guī)定，房屋用途應是房屋的規(guī)劃用途。在調查中，房屋的規(guī)劃用途不明確的，以房屋的實際用途為調查的房屋用途。房屋墻體歸屬是房屋四墻所有權的歸屬，分別注明自有墻共有墻和借墻等三類。房屋權界線是指房屋權屬范圍的界線。4.5 房屋要素測量（1）準備外業(yè)底圖外業(yè)前核對電子版建筑施工圖和規(guī)劃審批后的建筑施工圖藍圖的一致性；外業(yè)記錄一般以建筑施工圖為底圖，記錄前對電子版建筑施工圖進行必要的整理，要求底圖界線完整明確、圖面簡潔清晰；對于只有紙質建筑施工圖的工程可以將復印件作為底圖；對于無圖紙的工程可以現(xiàn)場繪制底圖，現(xiàn)場繪制底圖以

8、單線表示墻體；底圖應以a4或a3幅面，對于占地面積較大，圖形復雜的工程可適當增大幅面。（2）外業(yè)實測建筑外圍測量要求如下：房屋應逐幢測繪，不同產(chǎn)別、不同建筑結構、不同層數(shù)的房屋應分別測量，獨立成幢房屋，一房屋四面墻體外側為界測量；毗連房屋四墻，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權范圍為界測量；每幢房屋應分幢分戶丈量制圖，丈量房屋以勒腳以上墻角為準，測繪房屋以外墻水平投影為準。建筑物外圍測量需要測出各層范圍線和各層上空范圍線；建筑首層外圍必須完整，不能因為建筑具有對稱性或有相同單元拼接組合而成而省略；對照設計圖紙丈量時，分戶測量時應逐戶測量，對設計圖紙的各尺寸進行逐一測量。根據(jù)

9、實測的尺寸逐對照施工平面圖的設計尺寸；對照設計圖紙丈量時，出現(xiàn)實際丈量尺寸與設計尺寸不符是應將不符部位認真做好標記，在注記欄舍命設計變更部位，在現(xiàn)場或丈量后與甲方工程技術人員核實；對設計變更超出規(guī)劃范圍時要及時提醒甲方提供設計變更和規(guī)劃變更。不得將外形不同的樓層數(shù)據(jù)記錄在同一樓層草圖中；如果樓層外部尺寸有變化，地上部分只需測量首層外部尺寸；如果樓座外部尺寸有變化，應在相應層測量退層或懸挑尺寸，并注明“其他尺寸同某層”；地下部分的外部尺寸可通過內部尺寸加設計外墻厚度的方法獲得；現(xiàn)場無法實測的數(shù)據(jù)（如無孔洞的墻厚），可抄錄設計數(shù)據(jù)并注明數(shù)據(jù)來源；在丈量中對相同戶型的丈量要核實，核實方法可以根據(jù)外圍

10、尺寸判斷或簡易實測判斷，嚴禁僅僅依靠圖紙不進行實測判斷；對于屋頂為坡面且有不夠2.20m的部位，現(xiàn)場找出2.20m線的位置，并測量其與相鄰墻面的相對關系；對于層高不足2.20m的部分，應記錄凈空尺寸；對于空間、頂層附屬用房要測量其相對位置。建筑內部測量要求如下：對于需要分戶的工程，外業(yè)數(shù)據(jù)應能基本反映出建筑平面圖；非標準層需層層測量；標準層測量其起止層，其中一層可采用檢測通長的方法。記錄草圖要求如下：外業(yè)記錄一般用2h以上硬度鉛筆或記錄，字頭向北向西，靠墻注記，字跡工整，圖面清晰；記錄在室內的為內部尺寸，記錄在室外的為外部尺寸，以米位單位；墻厚尺寸以厘米位單位，外圍畫圈，記錄在墻體線上；適當測

11、量內、外通長以避免誤差過度積累，可用起止線顯示通長兩端；適當增加文字說明，如“所有陽臺均封閉”、“飄窗落地”、“室外樓梯無上蓋”、“空間”等；房屋外廓的全長與房屋分段丈量之和的較差在限差內時，應以房屋外廓數(shù)據(jù)為準，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差需進行復量。每張草圖必須記錄測量人、記錄人、測量日期、儀器號、坐落、指北針和所測樓層。（3）拍攝建筑物實景照片。由于房產(chǎn)測繪要求的數(shù)據(jù)太多，為防止遺漏，本工程要求對每個建筑要都要拍攝建筑物外立面的實景照片，一則作業(yè)人員計算時利用，二則檢查人員在檢查時參考。4.6 房產(chǎn)圖繪制（1）房產(chǎn)分幅圖分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪分丘

12、圖和分戶圖的基礎資料。德州市沒用進行市區(qū)的房產(chǎn)分幅圖的測繪地圖，因此該設計不涉及該內容。（2）房產(chǎn)分丘圖的繪制分丘圖是繪制房屋產(chǎn)權證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘圖要清晰的描繪出房屋用地和房屋調查的基本情況。丘的編號按市、市轄區(qū)（縣）、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘五級編號。房產(chǎn)區(qū)是以市行政建制區(qū)的街道辦事處或鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）的行政轄區(qū)，或房地產(chǎn)管理劃分的區(qū)域為基礎劃定，根據(jù)實際情況和需要，可以將房產(chǎn)分區(qū)劃分若干個房產(chǎn)分區(qū)。德州市城區(qū)房產(chǎn)分區(qū)按照市轄區(qū)分為四個房產(chǎn)區(qū)，房產(chǎn)分區(qū)按照房產(chǎn)區(qū)行政管轄的社區(qū)居委會進行劃分。丘以房產(chǎn)分區(qū)為單元劃分。編號方法：市、市轄區(qū)（縣）的代碼采用gb/t 2260規(guī)定的代碼。編號方法執(zhí)行房產(chǎn)

13、測量規(guī)范（gb/t179862000）第5條第5.3.3.4之規(guī)定。分戶圖的坐標系統(tǒng)應與分幅圖的坐標系統(tǒng)一致，沒用分幅圖資料的，可采用自由坐標繪制。分丘圖的比例尺，根據(jù)丘面積的大小，可在1:1001:1000之間選用。分丘圖上應表示的內容：用地界線、房屋權屬界線、界址點點號、房屋輪廓線、陽臺、挑廊、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關系等各項房地產(chǎn)要素。分丘圖上，應分別注明所有周鄰產(chǎn)權所有單位的名稱，分丘圖上各種注記的字頭應朝北或朝西。測量本丘與鄰丘毗連墻體時，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度的1/2處；借墻量至墻體內側；自有墻量至墻體外側并用相應符號表示。房屋權屬界限與丘界限重合

14、時，表示丘界限，房屋輪廓線與房屋權屬界限重合時，表示房屋權屬界限。（3）分戶圖的繪制分戶圖是在分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產(chǎn)權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部圖，以明確明確異產(chǎn)毗連房屋的權利界限供核發(fā)房屋所有權證的附圖使用。分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向橫放或豎放，并在適當位置加繪指北方向符號。分戶圖的幅面可選用a4尺寸。分戶圖的比例尺一般為1:200，當房屋圖形過大時，比例尺可適當放大或縮小。分戶圖上房屋的丘號、幢號、應與分丘圖上的編號一致。房屋邊長應實際丈量，注記取0.01m，注在圖上的相應位置。分戶圖表示的主要內容包括房屋權界線、四墻歸屬和樓梯、走道等部位

15、以及門牌號、所在層次、戶號、房屋建筑面積和房屋邊長等。房屋產(chǎn)權面積有分攤面積的要標記房屋的套內面積、分攤面積和產(chǎn)權面積。圖面整飾按gb/t17986.2執(zhí)行，文字注記應相對集中，邊長注記取舍得當，注記要清晰，圖面要美觀。4.7房產(chǎn)面積測算（1）房產(chǎn)面積測算。執(zhí)行房產(chǎn)測量規(guī)范（gb/t179862000）第8條“房產(chǎn)面積測算”之規(guī)定。（2）利用相關軟件繪制分層平面示意圖，計算各部位面積。本工程執(zhí)行二級房產(chǎn)面積測算精度，作業(yè)中注意調尺分寸和限差。（3）共有共用建筑面積分攤計算公式為:si=ksi,k=si/si式中：k為面積分攤系數(shù)；si為各單元參加分攤的建筑面積，單位為平方米，si為各單元參加分攤所得的分攤面積，單位為平方米，si為需要分攤的分攤面積總和，單位為平方米，si為參加分攤的各單元建筑面積總和，單位為平