房地產(chǎn)開發(fā)管理研究

1、芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂

2、莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂

3、莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃

4、莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁

5、肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁

6、肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂

7、膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀

8、腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃

9、蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁

10、蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)

11、蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂

12、螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀

13、蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁

14、螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂

15、蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀

16、蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀

17、蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁

18、薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿

19、薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿

20、薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀

21、蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋

22、蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈

23、螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿

24、螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇

25、螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理研究專業(yè)： 工程管理092 姓 名： 張安指導(dǎo)教師：朱明強(qiáng) 完成時間： 2021

26、年8月27日 14房地產(chǎn)開發(fā)項目管理研究摘要 房地產(chǎn)項目管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)市場需求的變化導(dǎo)致了不同時期開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過去住宅設(shè)計上的不合理因素，如何考慮動靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關(guān)注的重點(diǎn)又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場，大綠地，河南周口市的許多項目都是這樣的。因此說，規(guī)劃設(shè)計始終是在圍繞市場需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場的成熟和規(guī)范，開發(fā)商越來越重視前期的規(guī)劃設(shè)計，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計程序和完善的管理機(jī)制。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；研究abstract the

27、 management of real estate development projects are directly related to the success or failure of real estate project. real estate market demand changes resulted in different period of developers on the planning and design connotation the different understanding. in the early real estate development

28、, housing units in the design of the main concern is the chamber, consider how to change the past residential design unreasonable factors, how to consider the dynamic partition, change a small bedroom, living room type residential etc. later, the focus was on the environment, so a large square, big

29、green, henan zhoukou city, many of the items are such. therefore, planning and design is always in around the market demand and development. with the real estate market to mature and norms, developers pay more and more attention to the planning and design, as management planning department, there mu

30、st be clear the design process and improve the management mechanism.key words: real estate; project management; research一概述隨著我國住房制度的改革的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)市場已發(fā)生了根本性的變化，從原來的集團(tuán)購房轉(zhuǎn)為個人購房。怎樣開發(fā)建設(shè)滿足老百姓需要的房屋是每個開發(fā)商面臨的首要問題。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一個項目是否成功直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展 由于房地產(chǎn)投資周期長、投資量大，加上國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實力不強(qiáng)，因此，若開發(fā)的項目失效，就會使房地產(chǎn)企業(yè)陷入絕境。一個項目開發(fā)

31、的成功 必須要有合理的管理組織結(jié)構(gòu)來作保證。二工程項目的基本管理理論和方法 項目管理的基本原理主要有三個部分：目標(biāo)的系統(tǒng)管理、過程控制管理和信息技術(shù)管理。而這三個組成部分的原理又分別來自系統(tǒng)論、控制論和信息論。因此，從某種意義上講，與其說是三個原理倒不如說是三種方法。2.1系統(tǒng)工程理論和方法是目標(biāo)的系統(tǒng)管理原理的直接來源和理論基石它作為一種理論是“為了更好的達(dá)到系統(tǒng)目標(biāo)，而對系統(tǒng)的構(gòu)成要素、組織結(jié)構(gòu)、信息流動和控制機(jī)構(gòu)等進(jìn)行分析與設(shè)計的技術(shù)”；作為一種方法則是“組織管理系統(tǒng)的規(guī)則、研究、設(shè)計、制造、試驗和使用的科學(xué)方法”。2.2工程控制技術(shù)和方法是控制論的主要分支，其基本內(nèi)容主要包括以下內(nèi)容線

32、性和非線性理論系統(tǒng)；概率和統(tǒng)計方法的應(yīng)用；最優(yōu)控制理論；自適應(yīng)、自學(xué)習(xí)以及自組織系統(tǒng)理論；大系統(tǒng)理論；模糊性理論等。目前，這些技術(shù)和方法已廣泛應(yīng)用于項目管理中的過程控制及其他領(lǐng)域，作為人們認(rèn)識客體的工具和從整體把握客體的方法。2.3現(xiàn)代信息技術(shù)控制論創(chuàng)始人維納說 任何組織所以能夠保持自身的內(nèi)在穩(wěn)定性，是由于它具有取得、使用、保持和傳遞信息的方法。所以，項目管理都有以現(xiàn)代信息技術(shù)作為重要手段，把系統(tǒng)的運(yùn)動看作抽象的信息變換過程，利用模擬模型和人工智能，研究項目管理的復(fù)雜性、系統(tǒng)性和整合性，為項目管理提供思想的材料和工具。三房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)涵與意義 3.1房地產(chǎn)項目管理的含義 房地產(chǎn)項目管理是以

33、高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，

34、以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確保總體目標(biāo)的實現(xiàn)。 3.2房地產(chǎn)項目管理的作用 房地產(chǎn)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面。 3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 3.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理 這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)

35、，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。 3.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理 其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。 3.2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理 其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得

36、最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。 四房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的問題4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準(zhǔn)備不充分房地產(chǎn)所開發(fā)的項目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項目的市場消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設(shè)計到實施的時間。缺乏

37、詳細(xì)具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質(zhì)量和進(jìn)度。4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理不及時房地產(chǎn)的開發(fā)項目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項目設(shè)計的過程之中，項目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計主要考慮項目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項目的設(shè)計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計之時浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許

38、多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的不及時造成的。4.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質(zhì)量為核心，項目的成本管理也應(yīng)以保證工程項目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項目的管理和實施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保任何組織所以能夠保持自身的內(nèi)在穩(wěn)定性，是由于它具有取得、使用、保持和傳遞信息的方法。所以，項目管理都有以現(xiàn)代信息技術(shù)作為重要手段，把系統(tǒng)的運(yùn)動看作抽象的信息變換過程，利用模擬模型和人工智能，研究項目管理的復(fù)雜性、系統(tǒng)性和整合性，為項目管理提供思想的材料和工具。房地產(chǎn)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目

39、的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約

40、和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面。 3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 3.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理 這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的

41、各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。 3.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理 其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。 3.2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理 其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等

42、手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)所開發(fā)的項目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項目的市場消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設(shè)計到實施的時間。缺乏詳細(xì)具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工

43、程項目的質(zhì)量和進(jìn)度。房地產(chǎn)的開發(fā)項目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項目設(shè)計的過程之中，項目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計主要考慮項目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項目的設(shè)計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計之時浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的不及時造成的。房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質(zhì)量為核心，項目的成本管理也應(yīng)以保證工程項目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由

44、于房地產(chǎn)項目的管理和實施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個清晰的定義。五.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體措施5.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管

45、理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費(fèi)者的需求。5.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的質(zhì)量管理和過程控制房地產(chǎn)開發(fā)項目管理設(shè)計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項目的設(shè)計之時應(yīng)對相應(yīng)的項目進(jìn)行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管

46、理。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設(shè)計的公司有一個評定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項目的質(zhì)量管理和過程控制。案例分析項目概況某實業(yè)公司擬建一度假村。選址在浦東國際機(jī)場與瀘潮港連線中部地段，占地面積約10,000m2。主要包括歐式別墅區(qū)、主樓、副樓、游泳館、射擊館、釣魚臺、停車場、職工宿舍，并在周邊道路布置綠地。建成后將集休閑、娛樂、會議、餐飲等多種功能于一體。各配套項目經(jīng)向有關(guān)單位征詢，可配套解決。項目總投資￥1億，建設(shè)周期2年。目組織結(jié)構(gòu)圖 度假村周邊區(qū)域市政配套主樓副樓休閑區(qū)宿舍區(qū)區(qū)別墅區(qū)給水歐式別墅20棟泊車位員工宿舍大堂游泳館桑拿浴池排水門樓

47、員工食堂大會議廳1間射擊館保齡球館園林小品供電館綠化員工浴室桑拿浴池棋牌中心中會議廳2間噴水池煤氣紀(jì)念碑微型影院維修所電話小會議廳6間鵝軟石道網(wǎng)絡(luò)中餐廳西餐廳項目實施合同結(jié)構(gòu)圖業(yè) 主設(shè)計合作體科研資訊單位項目管理單位供貨單位土方工程單位專業(yè)施工單位施工總包單位總體規(guī)劃設(shè)計單位主副樓設(shè)計單位游泳館設(shè)計單位別墅區(qū)設(shè)計單位材料設(shè)備采購設(shè)備安裝單位裝飾施工單位土建施工單位項目管理組織結(jié)構(gòu)圖業(yè)主pm單位專業(yè)施工單位土方工程單位土建施工單位施工總包單位材料設(shè)備采購裝飾施工單位設(shè)計合作體游泳館設(shè)計單位主副樓設(shè)計單位別墅區(qū)設(shè)計單位總體規(guī)劃設(shè)計單位設(shè)備安裝單位項目管理職能分工表職能代號： 信息i，決策準(zhǔn)備p，

48、決策e， 執(zhí)行d，檢查c。階段編號工作任務(wù)分類業(yè)主方項目管理方設(shè)計方施 工 方供貨方設(shè)計階段1投資切塊eidcp2編制設(shè)計任務(wù)書ecidcp3方案競賽和設(shè)計招標(biāo)組織edcicp4擴(kuò)初設(shè)計組織eidcpd5概算ec6設(shè)計方案評審ecpcd7施工圖設(shè)計、預(yù)算ecd8資金使用計劃epdcd9進(jìn)度計劃epdcd10甲供機(jī)電設(shè)備和材料招標(biāo)edcipc施工階段11編制施工招標(biāo)方案ecipdc12招標(biāo)申請edp13編制招標(biāo)文件ecipdc14組織招標(biāo)、選擇施工單位ecipc15進(jìn)駐施工現(xiàn)場edpdcd16開工前審批及申請edp17對已批準(zhǔn)工期計劃的監(jiān)督ecpdd18投資監(jiān)督ecpdd19對質(zhì)量的監(jiān)督ecpd

49、dd20項目管理組織內(nèi)部信息ecipd21合同管理ecpdidc22現(xiàn)場組織、協(xié)調(diào)與管理dcdc23設(shè)計和施工工期的改變epcdid24款項的審核與支付dc25竣工預(yù)檢驗與質(zhì)量評定ecpdcdd26竣工決算cdcd27竣工交付驗收dcdcd28遺留問題的處理落實 ccd項目管理任務(wù)本項目管理方案是對項目設(shè)計階段進(jìn)行投資、質(zhì)量、合同、信息、組織協(xié)調(diào)六方面的控制,以及甲供材料設(shè)備招標(biāo)管理：1、 投資控制：采用的基本工作原理是動態(tài)控制原理，即采用計算機(jī)輔助的手段，在項目設(shè)計的各個階段，分析和審核投資計劃值，并將不同階段的投資計劃值和實際值進(jìn)行動態(tài)跟蹤比較，當(dāng)其發(fā)生偏差時，分析產(chǎn)生偏差的原因，提出糾偏

50、的措施，使項目設(shè)計在確保項目質(zhì)量的前提下，充分考慮項目的經(jīng)濟(jì)性，使項目總投資控制在計劃總投資范圍以內(nèi)。主要任務(wù)是：（1） 審核方案設(shè)計優(yōu)化估算，并提出審核報告和建議；（2） 審核設(shè)計概算，并提出審核報告和意見；（3） 在審核設(shè)計概算的基礎(chǔ)上，確定項目總投資目標(biāo)值；（4） 對施工圖設(shè)計從設(shè)計、施工、材料和設(shè)備等多方面進(jìn)行必要的市場調(diào)查分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并提出咨詢報告，供業(yè)主參考；（5） 審核施工圖預(yù)算，調(diào)整總投資計劃，在充分考慮滿足項目功能的條件下提出進(jìn)一步挖掘節(jié)約投資的可能性；（6） 在施工圖設(shè)計過程中，逐一進(jìn)行投資計劃值和實際值的跟蹤比較，并提交投資控制報告和建議；（7） 嚴(yán)格審查設(shè)計變更

51、，從經(jīng)濟(jì)性分析是否滿足業(yè)主的要求。2、 進(jìn)度控制：設(shè)計進(jìn)度如果控制不住，將直接影響到項目建設(shè)總進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。為了縮短建設(shè)周期，項目管理人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計單位進(jìn)行合理的安排，使設(shè)計進(jìn)度計劃為施工招標(biāo)服務(wù)，并盡量使設(shè)計滿足業(yè)主對開工日期的要求、同時兼顧采購周期較長的材料、設(shè)備供應(yīng)時間的要求，同時應(yīng)充分考慮到有關(guān)政府和市政部門對設(shè)計文件審批的時間要求。此外，對于由業(yè)主自身因素（如業(yè)主能否向設(shè)計方及時明確設(shè)計要求并提供設(shè)計所需的參數(shù)和條件、能否及時對設(shè)計文件進(jìn)行決策和認(rèn)可、能否盡量減少設(shè)計意圖的改變和反復(fù)）造成對設(shè)計進(jìn)度的影響，項目管理人員應(yīng)協(xié)助業(yè)主盡早發(fā)現(xiàn)問題，并提出解決方案。主要任務(wù)是:（1） 審核

52、設(shè)計方提出的詳細(xì)的設(shè)計進(jìn)度計劃和出圖計劃,并控制其執(zhí)行,盡可能避免發(fā)生因設(shè)計推遲而影響項目總進(jìn)度計劃及造成施工單位要求工期賠償；（2） 助起草主要甲供材料和設(shè)備的采購計劃,編制甲供進(jìn)口材料設(shè)備清單,以便業(yè)主向有關(guān)部門辦理進(jìn)口手續(xù)；（3） 協(xié)助研究分析分包合同及招投標(biāo)、施工進(jìn)度，與設(shè)計方協(xié)商，使設(shè)計進(jìn)度為招投標(biāo)及施工服務(wù)，并作為進(jìn)度目標(biāo)值；（4） 協(xié)助業(yè)主對設(shè)計文件盡快做出審定和決策，以免影響設(shè)計進(jìn)度計劃；（5） 在設(shè)計過程中進(jìn)行進(jìn)度計劃值和實際值的比較，并提交進(jìn)度控制報告和建議；（6） 協(xié)調(diào)各專業(yè)工種設(shè)計進(jìn)度，使其能滿足施工進(jìn)度要求。3、 質(zhì)量控制：設(shè)計質(zhì)量具有直接效用質(zhì)量和間接效用質(zhì)量雙重屬

53、性。直接效用質(zhì)量目標(biāo)實質(zhì)設(shè)計文件（包括圖紙和說明書）應(yīng)盡量滿足的質(zhì)量要求，其中最關(guān)鍵的是設(shè)計是否符合國內(nèi)有關(guān)設(shè)計規(guī)范、是否滿足業(yè)主的要求、各階段設(shè)計是否達(dá)到國家有關(guān)部門規(guī)定的設(shè)計深度，以及設(shè)計是否具有施工和安裝的可建造性。間接效用質(zhì)量目標(biāo)是指設(shè)計文件所體現(xiàn)的最終建筑產(chǎn)品質(zhì)量，該項目的間接效用質(zhì)量是指通過設(shè)計和施工的共同努力使項目建設(shè)成為造型新穎、功能齊全、布局合理、結(jié)構(gòu)可靠、環(huán)境協(xié)調(diào)的具有國際一流水平的郵電通信大樓。為了有效的進(jìn)行設(shè)計階段質(zhì)量控制，項目管理人員應(yīng)在透徹了解業(yè)主給項要求的基礎(chǔ)上，詳細(xì)的閱讀，分析圖紙，一邊發(fā)現(xiàn)并提出問題。對重要的細(xì)節(jié)問題和關(guān)鍵問題，如有必要建議組織中外專家論證。主

54、要任務(wù)是：（1） 仔細(xì)分析設(shè)計圖紙，及時向設(shè)計單位提出圖紙中存在的問題。對設(shè)計變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并按照規(guī)定的程序辦理設(shè)計變更手續(xù)。凡對投資及進(jìn)度帶來影響的設(shè)計變更，需會同業(yè)主核簽；（2） 審核各設(shè)計階段的設(shè)計圖紙與說明是否符合國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、設(shè)計質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)要求，并根據(jù)需要提出修改意見；（3） 在設(shè)計進(jìn)展過程中，協(xié)助審核設(shè)計是否符合業(yè)主對設(shè)計質(zhì)量的特殊要求，并根據(jù)需要提出修改意見；（4） 若有必要，建議組織有關(guān)專家對結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行分析和論證，以確定施工可行性記結(jié)構(gòu)可靠性，以降低成本、提高效率；（5） 進(jìn)行大樓智能化總體方案設(shè)計的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；（6） 對常規(guī)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，并提出改

55、進(jìn)意見；（7） 審核有關(guān)水、電、氣等系統(tǒng)設(shè)計與有關(guān)市政工程規(guī)范、地塊市政條件是否相符合，一邊獲得有關(guān)政府部門的審批；（8） 審核施工設(shè)計是否有足夠的深度，是否滿足可是共性的要求，確保施工進(jìn)度計劃的順利進(jìn)行；（9） 對項目所采用的主要設(shè)備、材料充分了解其性能，并進(jìn)行市場調(diào)查分析；對設(shè)備、材料的選用提出咨詢報告，在滿足功能要求的條件下，盡可能降低工程成本。4、 合同管理： 合同管理是項目管理工作中初三大目標(biāo)控制外的另一項重要的工作，因為業(yè)主 簽訂的任何合同，都與項目的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有關(guān)，因此，應(yīng)充分重視合同管理的重要性。主要任務(wù)是：（1） 助業(yè)主選擇標(biāo)準(zhǔn)合同文件，起草設(shè)計合同及特殊條款；（2）

56、從投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的角度分析設(shè)計合同條款，分析合同執(zhí)行過程中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險和問題；（3） 參與設(shè)計合同談判；（4） 進(jìn)行設(shè)計合同執(zhí)行期間的跟蹤管理，包括合同執(zhí)行情況的檢查，簽訂補(bǔ)充協(xié)議等事宜；（5） 分析可能發(fā)生索賠的原因，制定防范性的對策，減少業(yè)主背索賠時間的發(fā)生；協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)實際合同的索賠事宜，并處理合同糾紛事宜。5、 信息管理：信息市規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)和決策的依據(jù)，在整個項目建設(shè)過程中扮演著非常重要的角色，必須進(jìn)行良好的信息管理。信息管理的基本原則是通過對信息進(jìn)行合理的分類及編碼，制定信息管理制度，一邊迅速準(zhǔn)確的傳遞信息、全面有效的管理信息。在此基礎(chǔ)上建立完整的穩(wěn)當(dāng)系統(tǒng)，客觀的記錄并反映項目建設(shè)的整個過程。主要任務(wù)是：（1） 建立設(shè)計階段工程信息的編碼體系；（2） 建立設(shè)計階段信息管理制度，并控制其執(zhí)行；（3） 進(jìn)行設(shè)計階段各類工程信息的收集、分類、整理和存檔；（4） 運(yùn)用計算機(jī)進(jìn)行本項目的信息管理，隨時想業(yè)主提供有關(guān)項目管理的各類信息，并提供各種報表