認(rèn)購書屬預(yù)約合同合法有效

1、認(rèn)購書屬預(yù)約合同 合法有效在2006年廣州某樓盤的“退定案”中，廣州市中級人民法院終審承認(rèn)了認(rèn)購書的法律效力，駁回樓盤發(fā)展商的上訴，維持原判。業(yè)主代理律師認(rèn)為，廣州市海珠區(qū)人民法院和廣州市中級人民法院的判決至少明確了三點：樓宇認(rèn)購書首先是獨立于商品房買賣合同之外的預(yù)約合同。其次，樓宇認(rèn)購書中的定金用于擔(dān)保商品房買賣合同的訂立，是立約定金。最后，買房人和開發(fā)商簽訂樓宇認(rèn)購書，買房人交納定金擔(dān)保其將來與預(yù)售方訂立正式的商品房買賣合同，其行為不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，樓宇認(rèn)購書有效并受法律保護，開發(fā)商應(yīng)該履行樓宇認(rèn)購書中的全部義務(wù)。應(yīng)該說，該案對購房者維權(quán)起到示范作用。根據(jù)我國法律，認(rèn)購書屬于預(yù)約

2、合同，作為合同的一種，只要它是當(dāng)事人雙方意思表示一致的結(jié)果，只要不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益，該合同就是有效的，即便開發(fā)商并不獲有商品房預(yù)售許可證。開發(fā)商如果明確表示拒絕和購房人洽談簽署商品房買賣合同，或者以其他方式拒絕和購房人洽談簽署商品房買賣合同(比如把購房人認(rèn)購的房屋出售給他人或者故意設(shè)置障礙，使商品房買賣合同無法簽署)，應(yīng)該向購房人承擔(dān)締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任的賠償范圍為信賴?yán)娴膿p失，既包括因締約過失行為導(dǎo)致對方財產(chǎn)的直接損失，也包括受害方財產(chǎn)應(yīng)增加而未增加的間接損失。企業(yè)用工合同的簽訂與解決企業(yè)和員工在簽訂勞動合同時對相關(guān)法律法規(guī)不熟悉，以至于產(chǎn)生爭議。本文這此問題

3、，做一個概要介紹。起草勞動合同時注意的主要問題1、關(guān)于試用期條款勞動法第21條規(guī)定，試用期不得超過6個月。對試用期的具體期限，勞動部關(guān)于實行勞動合同制度若干問題的通知做了規(guī)定，勞動合同期限少于6個月的，試用期不得超過15天;勞動合同長于6個月但短于1年，試用期不超過30天;勞動合同長于1年但短于2年，試用期不超過60天。在試用期內(nèi)，如果員工不符合錄用條件的，可以解除合同。2、關(guān)于商業(yè)秘密條款或商業(yè)保密協(xié)議勞動法第22條規(guī)定，勞動合同當(dāng)事人可以在勞動合同中約定保守用人單位商業(yè)秘密的有關(guān)事項。約定保密條款，能防止員工泄漏公司商業(yè)秘密、專有技術(shù)帶來的世大損失。應(yīng)該在勞動合同中注明泄漏公司商業(yè)秘密是導(dǎo)

4、致公司解除勞動合同或公司處分的行為。商業(yè)秘密的定義和范圍：反不正當(dāng)競爭法規(guī)定商業(yè)秘密是指，“不為公眾知悉、能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟利益、具有實用性并經(jīng)權(quán)利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營信息?！薄凹夹g(shù)信息和經(jīng)營信息，包括設(shè)計、程序、產(chǎn)品配方、制作工藝、制作方法、管理訣竅、客戶名單、貨源情報、產(chǎn)銷策略、招投中的標(biāo)底及標(biāo)書內(nèi)容等信息?！北Ｃ軈f(xié)議的法律救濟：第一，工商行政處罰、禁止性措施。如果工商行政部門裁定員工違反保密條款，可對員工最高可達20萬元的罰款等措施。第二，法院訴訟?？蛇M行民事救濟和刑事救濟。第三，勞動仲裁。3、關(guān)于競業(yè)禁止條款目前，某些行業(yè)的高流動性導(dǎo)致企業(yè)的不穩(wěn)定，商業(yè)秘密對于行業(yè)、公司和市

5、場而言，日趨重要。原勞動部在1996年10月31日頒布了勞動部關(guān)于企業(yè)職工流動若干問題的通知競業(yè)禁止條款的期限：最長為勞動關(guān)系終止或解除后三年;執(zhí)行競業(yè)禁止條款的補償：如果限制員工為競爭對手工作，應(yīng)給予員工相應(yīng)的補償。沒有補償內(nèi)容，除雙方另有約定，通常勞動合同中的競業(yè)禁止條款無效。補償數(shù)額通常是結(jié)合員工薪資約定。競業(yè)禁止條款的適用范圍：是針對了解公司商業(yè)秘密的這部分員工。4、關(guān)于勞動合同的解除員工有下列情形之一發(fā)生，公司可解除勞動合同：(1)在試用期被證明不符合錄用條件的;(2)嚴(yán)重違反紀(jì)律或公司規(guī)章制度的;對于此條內(nèi)容的認(rèn)定證據(jù)，本文后面會重點提出建議。(3)嚴(yán)重失職，營私舞弊，對公司造成重

6、大損害的;(4)被依法追究刑事責(zé)任的。員工有下列情形之一的，公司可以提前30天書面通知，解除勞動合同：(1)員工患病或者非因工負(fù)傷，醫(yī)療期滿后，不能從事原工作也不能從事由公司另行安排的工作的;(2)員工不能勝任工作，經(jīng)過培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位，仍不能勝任工作的;(3)勞動合同訂立時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使原勞動合同無法履行，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商不能就變更合同達成協(xié)議的。經(jīng)濟性裁員經(jīng)濟性裁員條件：第一、確需裁減人員;第二、提前30天向工會/員工說明情況，聽取意見。第三、向勞動行政部分報告。員工有下情形之一的，公司不能根據(jù)前述的規(guī)定解除勞動合同：(1)患職業(yè)病功者因工負(fù)傷并被確認(rèn)喪失或者部分喪失勞

7、動能力的;(2)員工患病或非因工負(fù)傷而在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的;(3)女員工處在懷孕期、產(chǎn)期或哺乳期。5、建議公司必要采取的措施(1)制定盡可能詳細(xì)的合法員工手冊，確定勞動紀(jì)律及規(guī)章制度。詳細(xì)的員工手冊是員工是否嚴(yán)重違反紀(jì)律或公司規(guī)章制度的證據(jù)之一。(2)建立員工定期考評制度。(3)不要隨意解聘員工。(4)尊重員工，也是尊重公司。(5)多和員工交流、對話。二、勞動爭議的主要解決方法1、爭議解決的主要途徑調(diào)解。勞動爭議調(diào)解委員會的組成：員工代表、公司代表、工會代表。與員工達成的調(diào)解協(xié)議必須是自愿執(zhí)行。這個協(xié)議沒有法律強制力，不可以向法院申請強制執(zhí)行。仲裁。對于仲裁裁決，當(dāng)事方均沒有反對，應(yīng)執(zhí)行。如有一

8、方不服裁決，應(yīng)在收到裁決書后15天內(nèi)向法院提出訴訟。仲裁裁決在作出后15天開始生效。仲裁裁決可以向法院申請強制執(zhí)行。程序：(1)申請仲裁有時效性，要求自爭議發(fā)生之日起60天內(nèi)。(2)申請受理時間：7天。(3)答辯：被申請人在15天內(nèi)做出答辯。(4)裁決：仲裁裁決在60天內(nèi)作出。對復(fù)雜的申請，可延長30天。訴訟勞動爭議產(chǎn)生后，員工不能直接向法院提出訴訟，必須先經(jīng)過勞動爭議仲裁程序。法律法規(guī)也規(guī)定了例外，比如單獨訂立的保密協(xié)議等。我國實行的二審制。對一審不服可向二審法院上訴。在一審中，對作出的勞動仲裁裁決，如果員工提出支付工資等情況，法院可視情況先予執(zhí)行仲裁裁決。2、發(fā)生勞動爭議時，主要的證據(jù)：勞

9、動合同。勞動合同是主要證據(jù)，合同中雙方確定了各方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。因此，勞動合同應(yīng)該以書面形式作出，對法律規(guī)定中不清楚的方面加以填補。員工手冊。盡可能制定比較詳細(xì)的員工手冊，與勞動合同相補充，應(yīng)該包括員工不當(dāng)行為、工作要求及員工福利等內(nèi)容。員工手冊內(nèi)容要遵守法律法規(guī)要求。其它證據(jù)。解聘函提前30天作出并通知員工。訴訟的時效與解聘函有直接關(guān)系;工資簽收單;病假的證明材料及相關(guān)資料;醫(yī)生的處方等等。廣州最低工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)廣東省政府2006年7月發(fā)布的調(diào)整方案，廣州市執(zhí)行指定的一類標(biāo)準(zhǔn)，從明天開始，廣州市最低工資標(biāo)準(zhǔn)正式執(zhí)行780元/月的新標(biāo)準(zhǔn)，其中增城和從化兩個縣級市執(zhí)行第二類690元/月的標(biāo)準(zhǔn)。所謂

10、最低工資標(biāo)準(zhǔn)，是指勞動者在法定工作時間或依法簽訂勞動合同約定的工作時間內(nèi)提供了正常勞動力的前提下，用人單位依法應(yīng)支付的最低勞動報酬。最低工資不包括延長工作時間即加班工資、中班、夜班、高溫、低溫、井下、有毒有害等特殊條件下的津貼，法律法規(guī)和國家規(guī)定的勞動者福利待遇等。如何區(qū)分夫妻共同財產(chǎn)與個人財產(chǎn)夫妻對財產(chǎn)的約定夫妻雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。夫妻共同財產(chǎn)夫妻共同財產(chǎn)是指夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)。婚姻關(guān)系存續(xù)期間是指從領(lǐng)取

11、結(jié)婚證起，到一方死亡或離婚時止。下列財產(chǎn)，歸夫妻雙方共同所有，雙方另有約定的除外：(一)工資、獎金。(二)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益。(三)知識產(chǎn)權(quán)的收益?！爸R產(chǎn)權(quán)的收益”，是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)性收益。(四)繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)?！捌渌麘?yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)”，包括：1、一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益;2、男女雙方實際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補貼、住房公積金;3、男女雙方實際取得或者應(yīng)當(dāng)取得

12、的養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費。夫妻分居兩地分別管理、使用的婚后所得財產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。已登記結(jié)婚，尚未共同生活，一方或雙方受贈的禮金、禮物應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，具體處理時應(yīng)考慮財產(chǎn)來源、數(shù)量等情況合理分割。各自出資購置、各自使用的財物，原則上歸各自所有。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定不明確的夫妻共同所有。對個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)難以確定的，主張權(quán)利的一方有責(zé)任舉證。當(dāng)事人舉不出有力證據(jù)，人民法院又無法查實的，按夫妻共同財產(chǎn)處理。夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”，應(yīng)當(dāng)理解為：(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常

13、生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。夫妻個人財產(chǎn)所謂夫妻個人財產(chǎn)，是指夫妻雙方在婚前各自所有的財產(chǎn)和其它夫妻個人的特有財產(chǎn)。根據(jù)婚姻法第十八條規(guī)定：有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)，雙方另有約定的除外：(一)一方的婚前財產(chǎn)。(二)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用。(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)。當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的

14、個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。(四)一方專用的生活用品。(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn)。其他應(yīng)當(dāng)歸一方財產(chǎn)的，應(yīng)包括夫妻一方從事職業(yè)、工作和業(yè)余學(xué)習(xí)、興趣、愛好等專用的財產(chǎn);軍人的傷亡保險金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費;一方具有人身性質(zhì)的補助金、人身保險費、醫(yī)療費、傷殘費、保健費等;一方在社會貢獻中所得的榮譽獎品、獎?wù)碌?雙方約定為個人所有的財產(chǎn)。離婚時一方尚未取得經(jīng)濟利益的知識產(chǎn)權(quán)，歸一方所有。在分割夫妻共同財產(chǎn)時，可根據(jù)具體情況，對另一方予以適當(dāng)?shù)恼疹?。夫妻共同債?wù)夫妻可約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸各自所有的，也可約定債務(wù)各自承擔(dān)。此時，夫或妻一方對外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定

15、的，以夫或妻一方的財產(chǎn)清償。第三人不知道該約定的，如屬夫妻共同生活所負(fù)的債務(wù)，第三人有權(quán)要求夫妻應(yīng)當(dāng)共同償還。夫妻共同債務(wù)是指為滿足夫妻共同生活需要所負(fù)的債務(wù)。夫妻共同債務(wù)的范圍包括以下幾個方面：(一)婚前一方借款購置的財產(chǎn)已轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，為購置這些財產(chǎn)所負(fù)的債務(wù);(二)因日常生活所負(fù)的債務(wù);(三)因生產(chǎn)經(jīng)營活動，經(jīng)營收入用于家庭生活或配偶分享所負(fù)的債務(wù);(四)夫妻一方或者雙方治病以及為負(fù)有法定義務(wù)的人治病所欠的債務(wù);(五)因撫養(yǎng)子女所負(fù)的債務(wù);(六)因贍養(yǎng)負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)的老人所負(fù)的債務(wù);(七)其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)的債務(wù)。由于共同債務(wù)是為共同生活所負(fù)的債務(wù)，所以，應(yīng)當(dāng)以夫妻共同財產(chǎn)償還。如果夫妻共同財產(chǎn)不足以清償共同債務(wù)時，由雙方協(xié)議清償，協(xié)議不成時，由人民法院判決。余下債務(wù)在確定償還責(zé)任時，應(yīng)當(dāng)考慮雙方實際償還能力的大小。能力強的，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)多承擔(dān)，能力弱的，