會(huì)計(jì)專業(yè)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）淺議房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制

1、中國(guó)石油大學(xué)成人學(xué)歷教育畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）題目： 淺議房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制 年級(jí)專業(yè)： 09秋會(huì)計(jì) 學(xué)生姓名： 學(xué) 號(hào)： 指導(dǎo)教師： 職 稱： 導(dǎo)師單位：中國(guó)石油大學(xué)（華東）經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國(guó)石油大學(xué)成人（網(wǎng)絡(luò)）教育學(xué)院論文完成時(shí)間： 年 月 i中國(guó)石油大學(xué)成人學(xué)歷教育畢業(yè)設(shè)計(jì)摘 要中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過20年的發(fā)展，整個(gè)行業(yè)已由暴利時(shí)代向平均利潤(rùn)回歸，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，尤其是國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，更使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的壓力，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間一再被壓縮。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變過去粗放型的管理模式向集約型方向轉(zhuǎn)變，向管理要效益，如何規(guī)范目標(biāo)成本、健全控制程序、強(qiáng)化管理模式，確保執(zhí)行力度，已成

2、為開發(fā)商普遍關(guān)注、并需要急切解決的核心問題，它是房地產(chǎn)企業(yè)能否站穩(wěn)于市場(chǎng)和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。本文以勝利房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，結(jié)合國(guó)內(nèi)外成本控制理論，分析了該公司在成本控制存在的問題，探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善內(nèi)部管理、加強(qiáng)成本控制的主要措施與途徑，具有一定的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)管理 成本控制目錄第1章 前 言1第2章 成本控制理論及背景介紹22.1成本控制的定義22.2 成本控制理論與實(shí)踐在國(guó)外和國(guó)內(nèi)的發(fā)展情況2第3章 勝利房地產(chǎn)公司成本控制存在的問題及原因分析43.1勝利房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介43.2勝利房地產(chǎn)公司成本控制存在的問題43.2.1 成本控制標(biāo)準(zhǔn)缺乏，成本管理措施無序

3、43.2.2成本開支失控，亂攤成本費(fèi)用43.2.3 成本核算失控，成本信息不屬實(shí)53.2.4 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，項(xiàng)目分包管理失控53.2.5 項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)力過大，項(xiàng)目審計(jì)滯后53.3分析這些問題存在的原因53.3.1 外部環(huán)境因素63.3.2 內(nèi)部管理因素6第4章解決勝利房地產(chǎn)公司成本控制問題的措施74.1房地產(chǎn)開發(fā)前期的成本控制74.1.1 實(shí)施投資決策控制，建立成本控制目標(biāo)74.1.2 改進(jìn)成本核算體制，成立項(xiàng)目程成本核算中心74.1.3 實(shí)行全員項(xiàng)目成本控制，激發(fā)全體員工控制成本積極性84.1.4 加強(qiáng)土地征用和前期工程費(fèi)用的控制84.2房地產(chǎn)開發(fā)中期的成本控制94.2.1 重視設(shè)計(jì)階段成

4、本控制，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益94.2.2 完善項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)成本控制，保障項(xiàng)目質(zhì)量和工期94.2.3 引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行招投標(biāo)管理104.2.4 加強(qiáng)合同管理104.2.5 控制工程索賠114.3 房地產(chǎn)開發(fā)后期的成本控制124.3.1 嚴(yán)格竣工結(jié)算管理124.3.2 合理控制銷售費(fèi)用和外部配套設(shè)施成本124.3.3 按照現(xiàn)代成本控制理論，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值和永續(xù)價(jià)值134.3.4 落實(shí)項(xiàng)目跟蹤督察和審計(jì)13第5章 結(jié) 論14致 謝.16參 考 文 獻(xiàn)1516第1章 前 言市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，金融經(jīng)濟(jì)的壓力導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間一再被壓縮。房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變過去粗放型的管理模式向集約型方向轉(zhuǎn)變，

5、向管理要效益，如何規(guī)范目標(biāo)成本、健全控制程序、強(qiáng)化管理模式，確保執(zhí)行力度，已成為開發(fā)商普遍關(guān)注、并需要急切解決的核心問題，它是房地產(chǎn)企業(yè)能否站穩(wěn)于市場(chǎng)和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。本文以勝利房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，結(jié)合國(guó)內(nèi)外成本控制理論，分析了該公司在成本控制存在的問題，探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善內(nèi)部管理、加強(qiáng)成本控制的主要措施與途徑，具有一定的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。第2章 成本控制理論及背景介紹2.1成本控制的定義成本控制指企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、需求分析的基礎(chǔ)上，對(duì)財(cái)務(wù)管理、物流管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、生產(chǎn)、采購(gòu)、銷售方面發(fā)生的足以影響成本的諸因素進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)格的計(jì)算，制定并分解目標(biāo)成本。對(duì)實(shí)際發(fā)生的耗費(fèi)進(jìn)行限制和管理，

6、并將實(shí)際耗費(fèi)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，找出差異，采取措施予以糾正，保證完成預(yù)定的目標(biāo)成本的一種控制方法。成本控制的最終目標(biāo)是將成本合理地揭示出來，并且運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行成本優(yōu)化，達(dá)到效益(利潤(rùn)、品牌等) 最大化。作為房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制戰(zhàn)略，就是“以市場(chǎng)為導(dǎo)向”，在達(dá)到消費(fèi)者滿意效果的基礎(chǔ)上，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行全過程的成本管理策劃和謀略。因此，不同的房地產(chǎn)企業(yè)采用不同的成本管理方法， 其效果也各異。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的形勢(shì)下，成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大。具備較強(qiáng)成本控制能力的企業(yè)可以通過成本領(lǐng)先戰(zhàn)略從而取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2.2 成本控制理論與實(shí)踐在國(guó)外和國(guó)內(nèi)的發(fā)展情況隨著人們對(duì)成本控制的需要

7、和認(rèn)識(shí)的不斷加深，成本控制理論經(jīng)歷了一個(gè)不斷豐富和完善的過程。按照成本控制的兩種主要形式即成本反饋控制和成本前饋控制，成本控制理論可以分為傳統(tǒng)成本控制理論和現(xiàn)代成本控制理論。其中，標(biāo)準(zhǔn)成本法和作業(yè)成本法分別為這兩種理論體系的典型代表。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，以標(biāo)準(zhǔn)成本制度為代表的傳統(tǒng)成本控制，成功地將成本管理從被動(dòng)式的事后核算推進(jìn)到生產(chǎn)過程中的成本控制，在成本管理中發(fā)揮著不可低估的作用，成為成本控制發(fā)展史的里程碑。但在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)中，受技術(shù)進(jìn)步速度的制約，產(chǎn)品成本構(gòu)成中的資源消耗下降空間已經(jīng)十分有限，標(biāo)準(zhǔn)成本控制理論已經(jīng)不能很好地起到現(xiàn)代成本管理和控制的作用。自2o世紀(jì)8o年代中期以來，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的學(xué)術(shù)

8、界和實(shí)務(wù)界，開始研究并推廣了一種新的成本會(huì)計(jì)制度即 作業(yè)成本法，人們開始對(duì)經(jīng)營(yíng)過程進(jìn)行規(guī)劃和論證，以求對(duì)資源耗費(fèi)實(shí)施預(yù)防性事前控制。作業(yè)成本法在現(xiàn)代制造業(yè)中充分發(fā)揮了其優(yōu)勢(shì)。作業(yè)成本法在一些發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)、英國(guó)、加拿大等國(guó)得到了廣泛的推廣與應(yīng)用，并在提高信息質(zhì)量、促進(jìn)成本管理的有效性、改善經(jīng)營(yíng)等方面取得了顯著效果。而在我國(guó)，成本控制的實(shí)踐仍然處于傳統(tǒng)成本控制手段和現(xiàn)代成本控制手段交替的階段。一方面，標(biāo)準(zhǔn)成本法無法滿足企業(yè)特別是非制造業(yè)企業(yè)的需要，而另一方面雖然作業(yè)成本法是一種先進(jìn)的成本計(jì)算方法，但并未獲得我國(guó)有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度的認(rèn)可，因此企業(yè)要實(shí)施作業(yè)成本法，將作業(yè)成本信息用于財(cái)務(wù)披露和稅收目

9、的顯然還存在法律障礙。第3章 勝利房地產(chǎn)公司成本控制存在的問題及原因分析3.1勝利房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介勝利房地產(chǎn)開發(fā)公司創(chuàng)建于2001年，創(chuàng)建的勝利房地產(chǎn)開發(fā)公司堅(jiān)持誠(chéng)信為本，本著 “優(yōu)、快、誠(chéng)、信、好”的經(jīng)營(yíng)方針，注重抓工程質(zhì)量和工程成本，建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%，優(yōu)良率達(dá)到75%以上；在銷售過程中，公司員工本著“誠(chéng)實(shí)守信、慮人所思，急人所憂，與人所想”的服務(wù)思想，創(chuàng)造出了百分之百銷售的優(yōu)良業(yè)績(jī)。先后被全國(guó)市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)組委會(huì)和中國(guó)企業(yè)信用評(píng)價(jià)研究中心授予“講信用、守合同、重質(zhì)量典范企業(yè)”，被東營(yíng)市授予“統(tǒng)計(jì)先進(jìn)單位”等。3.2勝利房地產(chǎn)公司成本控制存在的問題3.2.1 成本控制標(biāo)準(zhǔn)缺乏，成本

10、管理措施無序。開發(fā)項(xiàng)目成本的控制要依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為本公司的產(chǎn)品，由于其結(jié)構(gòu)、規(guī)模和施工環(huán)境各不相同，各項(xiàng)目之間的成本缺乏可比性。目前本公司對(duì)于工程項(xiàng)目成本的制定過于簡(jiǎn)單化和程式化，有些項(xiàng)目只是簡(jiǎn)單地依據(jù)公司以往的工程成本降低率確定一個(gè)目標(biāo)成本。而忽略了該項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、施工條件以及工期的要求。項(xiàng)目經(jīng)理部?jī)?nèi)部又將這一目標(biāo)成本按照工程成本的構(gòu)成套算下來。不管這些成本項(xiàng)目到底有多大的利潤(rùn)空間。而在成本管理措施方面，只有簡(jiǎn)單的規(guī)章制度。缺乏可操作的成本管理流程，制定的規(guī)章制度無法得到有效執(zhí)行。這樣的目標(biāo)成本由于沒有和實(shí)際施工程序結(jié)合起來。可操作性差，起不到控制作用，更無法分析成

11、本差異產(chǎn)生的原因。3.2.2成本開支失控，亂攤成本費(fèi)用。個(gè)別項(xiàng)目成本開支大手大腳、前松后緊。損失浪費(fèi)嚴(yán)重。導(dǎo)致項(xiàng)目虧損，象征性的承包風(fēng)險(xiǎn)抵押金對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理制約作用不大項(xiàng)目承包基本上還是“包盈不包虧”。有些項(xiàng)目由于已經(jīng)預(yù)期可以完成公司下達(dá)的利潤(rùn)指標(biāo)，就隨意擴(kuò)大成本費(fèi)用開支范圍甚至在項(xiàng)目中以材料費(fèi)等名目購(gòu)置非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)。3.2.3 成本核算失控，成本信息不屬實(shí) 。有的項(xiàng)目財(cái)務(wù)部門不能及時(shí)準(zhǔn)確地掌握項(xiàng)目進(jìn)度及工程結(jié)算情況，導(dǎo)致工程結(jié)算收入與成本不相配比。項(xiàng)目結(jié)算周期過長(zhǎng)，有的項(xiàng)目虧損長(zhǎng)期掛賬，或者項(xiàng)目平時(shí)不反映盈虧直到項(xiàng)目竣工結(jié)算后才不得不反映有關(guān)信息。沒有嚴(yán)格按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，正確計(jì)算核算期成

12、本。成本核算期限隨意變更。項(xiàng)目盈虧反映不及時(shí)， 已完工程和未完工程成本不能合理劃分。為完成公司指標(biāo)或準(zhǔn)備以豐補(bǔ)欠人為調(diào)節(jié)成本，導(dǎo)致項(xiàng)目期間利潤(rùn)畸盈畸虧。 3.2.4 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，項(xiàng)目分包管理失控。對(duì)分包隊(duì)伍只收費(fèi)不管理既給銀行賬戶又給印章不及時(shí)檢查分包工程進(jìn)度和質(zhì)量。導(dǎo)致居心不良者鉆管理漏洞背著公司對(duì)外簽定經(jīng)濟(jì)合同、惡意拖欠材料款，且有的分包工程質(zhì)量問題嚴(yán)重，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。很多項(xiàng)目工程成本臺(tái)賬有名無實(shí)在建工程或竣工工程結(jié)算只求完成利潤(rùn)指標(biāo)，長(zhǎng)期不進(jìn)行經(jīng)常性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，不清楚利潤(rùn)產(chǎn)生的原因。不總結(jié)管理上的經(jīng)驗(yàn)和存在的問題，項(xiàng)目竣工后拿不出人工和主要材料的耗用清單，也不進(jìn)行量差和價(jià)差的對(duì)

13、比分析。3.2.5 項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)力過大，項(xiàng)目審計(jì)滯后。實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制后，項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，項(xiàng)目工程成本成了橡皮成本，只要項(xiàng)目還有盈利，請(qǐng)客吃飯、招待送禮甚至行賄等一切開支只要項(xiàng)目經(jīng)理同意都可報(bào)銷入賬造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益嚴(yán)重流失。由于控制制度不健全、監(jiān)督機(jī)制不得力、項(xiàng)目審計(jì)嚴(yán)重滯后，有些項(xiàng)目經(jīng)理為求平時(shí)考核過關(guān)期間結(jié)算時(shí)拼湊數(shù)據(jù)完成報(bào)表利潤(rùn)。項(xiàng)目竣工后審計(jì)發(fā)現(xiàn)虧損時(shí)，損失已既成事實(shí)無可挽回。3.3分析這些問題存在的原因上述問題的存在，原因是多方面的。3.3.1 外部環(huán)境因素。從外部環(huán)境因素看，主要是近年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率畸高，開發(fā)企業(yè)普遍重?cái)U(kuò)張、輕管理，認(rèn)為只要拿到地、籌到錢

14、，就能輕松賺錢，成本管理無足輕重。3.3.2 內(nèi)部管理因素。從企業(yè)內(nèi)部管理的角度分析，主要根源在于項(xiàng)目管理過程控制不嚴(yán)對(duì)項(xiàng)目重施工和銷售進(jìn)度，忽視企業(yè)效益，“以包代管”、“包而不管”；全員責(zé)任不明事后審計(jì)，事后監(jiān)督。對(duì)項(xiàng)目虧損沒有嚴(yán)格查明原因，對(duì)責(zé)任人查處不力。成本核算與管理力度不夠，大多仍處于事后算賬的層次，成本控制未能發(fā)揮應(yīng)有的作用。企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)效益得不到保證，選擇及使用外包隊(duì)伍的程序和方法存在漏洞。隨意性較大，人為因素較多。項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)力過大，一些項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)不高，任人唯親。將自己的近親屬安排在管錢管物等重要崗位上等等。第4章解決勝利房地產(chǎn)公司成本控制問題的措施根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)和

15、成本支出規(guī)律，我們將成本控制工作分為開發(fā)前期、中期、后期成本三個(gè)部分，分別予以加強(qiáng)改進(jìn)。 4.1房地產(chǎn)開發(fā)前期的成本控制4.1.1 實(shí)施投資決策控制，建立成本控制目標(biāo)。正確的投資決策是成本控制的前提。最大的浪費(fèi)是決策的浪費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性，決策工作是成本控制的關(guān)鍵，因?yàn)闆Q策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。正確的投資決策來源于高水平的項(xiàng)目可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前進(jìn)行可行性研究，是保證開發(fā)項(xiàng)目以最少的投資耗費(fèi)取得最佳經(jīng)濟(jì)效益的科學(xué)手段。投資決策成本控制的關(guān)鍵是建立

16、成本控制目標(biāo)。決策階段的成本控制是事前控制，由于決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高，因此在決策階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，建立成本控制目標(biāo)體系，確定投資控制目標(biāo)。對(duì)于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算，投資估算的準(zhǔn)確與否，是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。4.1.2 改進(jìn)成本核算體制，成立項(xiàng)目程成本核算中心。目前本公司的的項(xiàng)目工程管理一般采用二級(jí)管理形式，項(xiàng)目工程的成本核算也為二級(jí)核算形式。即公司和項(xiàng)目工程二級(jí)。上述二級(jí)管理二級(jí)核算方式在歷史上曾對(duì)公司發(fā)展和項(xiàng)目工程管理起到過很大的作用，但但與現(xiàn)代企業(yè)制度和

17、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求已經(jīng)越來越不相適應(yīng)。企業(yè)應(yīng)成立項(xiàng)目工程成本核算中心，把項(xiàng)目工程的出納工作與賬務(wù)工作相分離賬務(wù)工作集中到項(xiàng)目工程成本核算中心，由核算中心統(tǒng)一審核、統(tǒng)一記賬、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一編制報(bào)表。這樣，可以及時(shí)掌握項(xiàng)目工程每一項(xiàng)開支的合法性、合理性，可以事前從嚴(yán)控制風(fēng)險(xiǎn)支出，可以嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范化的成本核算，隨時(shí)監(jiān)控各項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。4.1.3 實(shí)行全員項(xiàng)目成本控制，激發(fā)全體員工控制成本積極性。建立以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的成本控制體系，按照成本管理責(zé)任制和不相容職務(wù)分離的原則進(jìn)行職責(zé)分工。將成本目標(biāo)分解落實(shí)到部門、班組及個(gè)人。建立項(xiàng)目經(jīng)理的成本控制責(zé)任、技術(shù)主管及施工員的成本控制責(zé)任、預(yù)算員的成本控制責(zé)

18、任、財(cái)務(wù)及成本人員的成本控制責(zé)任、銷售人員的成本控制責(zé)任、行政管理人員的成本控制責(zé)任和其他人員的成本控制責(zé)任等。既不能疏漏又不能時(shí)緊時(shí)松，使項(xiàng)目成本始終處于有效控制之下。防止出現(xiàn)成本控制人人有責(zé)而又人人不管的局面。4.1.4 加強(qiáng)土地征用和前期工程費(fèi)用的控制。建設(shè)項(xiàng)目的選址直接決定著土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的高低，在符合城市總體規(guī)劃的前提下，要重點(diǎn)考慮地理位置、交通狀況，而且地上不能有太多的建筑物，土地的使用權(quán)不涉及糾紛或抵押等相關(guān)的程序，另外各地政府對(duì)于拆遷補(bǔ)償也有不同的規(guī)定，要對(duì)相應(yīng)的政策法規(guī)予以把握，盡力爭(zhēng)取各種優(yōu)惠條件。再有，周圍的環(huán)境對(duì)于以后項(xiàng)目開發(fā)也有一定的影響，也應(yīng)予以通盤考慮。在

19、前期工程費(fèi)用的控制方面，向政府部門交納的各種規(guī)費(fèi)，占有不小的比重，對(duì)于收費(fèi)政策與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要有一個(gè)較好的把握，如果屬于政策優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的項(xiàng)目要盡最大努力爭(zhēng)取。交納的各種保證金到期要及時(shí)的予以索回。同時(shí)對(duì)地質(zhì)勘探的成本要予以關(guān)注。目前從事此類服務(wù)的機(jī)構(gòu)也越來越多，收費(fèi)較以前有了大幅的優(yōu)惠。采取公開招標(biāo)的方式，可以將費(fèi)用最大限度降低?；A(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用包括：道路、供水、供電、供熱、排污、照明、通訊等 “五通一平” ，在建設(shè)之前要做一個(gè)符合項(xiàng)目實(shí)際情況的預(yù)算，采用招標(biāo)的方式確定各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的施工單位。根據(jù)施工的先后順序進(jìn)行合理的安排。同時(shí)要采取公開招標(biāo)的方式承包給專業(yè)施工團(tuán)隊(duì)，降低費(fèi)用、縮短工期。4.2房

20、地產(chǎn)開發(fā)中期的成本控制4.2.1 重視設(shè)計(jì)階段成本控制，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益?？刂祈?xiàng)目開發(fā)成本，首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始，因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。研究表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度約65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程度為25 35，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為510，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。公司應(yīng)在內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核；對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審

21、核。在圖紙的設(shè)計(jì)上，不同的設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)的結(jié)果有較大的差異，由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)不合理，浪費(fèi)極大。因此在設(shè)計(jì)之前，公司管理人員，分管工程的技術(shù)人員要與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行充分的交流，引導(dǎo)設(shè)計(jì)單位應(yīng)用價(jià)值工程方法，在追求造型完美、設(shè)計(jì)新穎的前提下也要注重工程的實(shí)用價(jià)值，力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方法，以獲得最佳綜合效益。在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，以使工程的價(jià)值與市場(chǎng)銷售定位相吻合，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞(節(jié)約

22、)罰(超支)。設(shè)計(jì)的方案盡可能多考慮以后施工過程中遇到的困難，盡量減少設(shè)計(jì)變更帶來的工程造價(jià)的增加。4.2.2 完善項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)成本控制，保障項(xiàng)目質(zhì)量和工期。如前所述，由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一階段影響工程造價(jià)(即工程投資)的可能性只有5一10，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性卻很大。項(xiàng)目施工階段成本控制首先應(yīng)服務(wù)于項(xiàng)目工程質(zhì)量。建議對(duì)于工程施工過程中的用量較大、價(jià)格差別較大、對(duì)工程質(zhì)量起決定作用的材料(比如鋼材，水泥)，由本公司直接供給，這也是目前房產(chǎn)商一種比較常用的做法，這樣

23、在降低成本的同時(shí)對(duì)于提高工程質(zhì)量有了很好的保證。要配合監(jiān)理單位嚴(yán)格進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理，隨時(shí)關(guān)注工程預(yù)算的執(zhí)行情況，施工過程中工程成本與預(yù)算產(chǎn)生較大差異時(shí)要及時(shí)予以分析，以確保牢牢地將工程成本控制在預(yù)算的各項(xiàng)指標(biāo)之內(nèi)。對(duì)于變更施工方法的一些簽證，尤其是一些隱蔽工程的簽證更要從嚴(yán)審批。工程管理人員要制定相應(yīng)項(xiàng)目的工期進(jìn)度表，根據(jù)進(jìn)度表對(duì)各個(gè)施工單位進(jìn)行考核，在整個(gè)工期之內(nèi)要考慮到氣候變化所帶來的影響，以便提前做出相應(yīng)的調(diào)整。能否保障如期竣工對(duì)于施工成本控制的成敗起到?jīng)Q定性的作用。4.2.3 引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行招投標(biāo)管理。積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo)是開發(fā)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。

24、把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入全過程投資控制，在相對(duì)平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包，擇優(yōu)挑選工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。實(shí)踐證明：引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)行工程招投標(biāo)，推行公平、公正、公開競(jìng)爭(zhēng)，是降低程造價(jià)，縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的有效措施。同時(shí)，還是實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，選擇理想的建筑企業(yè)作為合作伙伴，杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，為工程造價(jià)控制造了良好的開端，同樣，施工招投標(biāo)，可以選擇報(bào)價(jià)合理，施工方案先進(jìn)，技術(shù)力量強(qiáng)，工期短的施工企業(yè)，為工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制打下了良好的基礎(chǔ)。另外通過公平競(jìng)爭(zhēng)，可達(dá)到優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，使人員、機(jī)械和材料的安排更加合理：提高了工程

25、質(zhì)量，加快工程進(jìn)度，縮短了工期，促進(jìn)了銷售，加了建設(shè)資金的回籠，從而達(dá)到降低工程造價(jià)的目的。4.2.4 加強(qiáng)合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，大部分是通過各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。如何讓這些費(fèi)用支出得到有效的控制，一個(gè)重要的途徑就是合同管理。作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會(huì)簽批準(zhǔn)制度，把所有經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)的利益，所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號(hào)，分類歸檔，便于管理和查閱，在撥款時(shí)完全按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付。具體措施有如下兩點(diǎn)：一是實(shí)施合同監(jiān)督制度。合同責(zé)任是通過具體的合同實(shí)施工作完成的。合同監(jiān)督可以保證合同實(shí)施按合

26、同和合同分析的結(jié)果進(jìn)行。二是實(shí)施合同跟蹤管理。在工程實(shí)施過程中，工程中會(huì)出現(xiàn)各種實(shí)際情況。合同實(shí)施過程中往往會(huì)與預(yù)定的計(jì)劃目標(biāo)產(chǎn)生偏離，如果不采取措施這種偏差常常由小到大逐漸積累，合同跟蹤的目的就是不斷地找出偏離，不斷地調(diào)整合同實(shí)施，使之與總目標(biāo)一致。4.2.5 控制工程索賠。索賠是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程承包中經(jīng)常發(fā)生的正?，F(xiàn)象，由于施工現(xiàn)場(chǎng)條件、氣候條件的變化，施工進(jìn)度、物價(jià)的變化，以及合同條款、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)文件和施工圖紙的變更、差異、延誤等因素的影響，使得項(xiàng)目工程承包中不可避免的出現(xiàn)索賠。反索賠的目的是維護(hù)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，需要進(jìn)行兩方面的工作。首先，要對(duì)承包商的索賠報(bào)告進(jìn)行評(píng)論

27、和反駁，或者否定其索賠要求，或大刀闊斧地削減索賠款額。其次，對(duì)承包商的違約之處，提出進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)反索賠要求，以抗衡承包商的索賠要求。這兩方面的工作，就是廣義上的反索賠工作內(nèi)容，是業(yè)主或其聘用的監(jiān)理工程師應(yīng)該非常熟悉的工作范圍。4.3 房地產(chǎn)開發(fā)后期的成本控制4.3.1 嚴(yán)格竣工結(jié)算管理?？⒐を?yàn)收是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的最后一個(gè)程序，對(duì)保證工程質(zhì)量，發(fā)揮投資效益，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)都有重要意義。在竣工階段，竣工圖紙和文件的移交是一項(xiàng)十分重要的工作。竣工圖不僅是工程實(shí)施狀況的最終工程技術(shù)系統(tǒng)狀況的證明文件，而且是一份重要的歷史文件，對(duì)項(xiàng)目以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。應(yīng)根據(jù)合同、竣工資料、國(guó)家或

28、地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以原始資料為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。工程計(jì)量是控制項(xiàng)目投資支出的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是約束承包商履行合同義務(wù)的手段。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)承包商申報(bào)的已完成工程的工程量進(jìn)行的核驗(yàn)。合同條件中明確規(guī)定工程量列表中開列的工程量是該工程的估算工程量，不能作為承包商應(yīng)予完成的實(shí)際和確切的工程量。必須通過項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)己完的工程進(jìn)行計(jì)量，對(duì)于不合格的工作和工程，工程師可以拒絕計(jì)量。4.3.2 合理控制銷售費(fèi)用和外部配套設(shè)施成本。房地產(chǎn)行業(yè)的銷售費(fèi)用在整個(gè)費(fèi)用中占有較高的比重，高于其他行業(yè)。通常銷售費(fèi)用由策劃費(fèi)用和廣告費(fèi)用

29、以及銷售人員的工資所組成。對(duì)于項(xiàng)目的策劃費(fèi)用，有的企業(yè)有自己的策劃團(tuán)隊(duì)，但是一般企業(yè)的做法是外包給專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，制定合理的銷售策略及時(shí)啟動(dòng)預(yù)售方案。在廣告費(fèi)用的控制上，不同的廣告方式有不同的效果并且費(fèi)用也有較大的差別，在進(jìn)行充分的比較和論證以后力求以最低的費(fèi)用達(dá)到最佳的廣告效果。為充分調(diào)動(dòng)銷售人員的工作積極性，建議實(shí)行銷售業(yè)績(jī)與工資相掛鉤的激勵(lì)制度。在銷售之前公司制定銷售指導(dǎo)價(jià)格銷售人員根據(jù)客戶的不同性質(zhì)和要求以采用靈活的銷售策略進(jìn)行公關(guān)。銷售部門將商品房銷售臺(tái)賬以及客戶的一些要求和建議及時(shí)上報(bào)策劃人員和公司的其他部門，以便于及時(shí)做出一些調(diào)整。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中綠化、商務(wù)等

30、公共配套設(shè)施的建設(shè)，首先要考慮到該項(xiàng)目消費(fèi)群體的需求，配套設(shè)施的檔次要根據(jù)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位來安排，還要密切關(guān)注項(xiàng)目周圍的配套情況，近距離雷同的配套設(shè)施盡量不予安排。4.3.3 按照現(xiàn)代成本控制理論，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值和永續(xù)價(jià)值。根據(jù)現(xiàn)代成本控制理論，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法不再單純地以現(xiàn)時(shí)、現(xiàn)地的產(chǎn)品價(jià)值為中心，用傳統(tǒng)管理會(huì)計(jì)的方法實(shí)現(xiàn)其價(jià)值管理。而是從市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的要求到用戶使用產(chǎn)品的整個(gè)產(chǎn)品價(jià)值的流向來考慮，其中非常核心的一項(xiàng)重要問題， 就是如何著眼于整體價(jià)值和永續(xù)價(jià)值，本著對(duì)歷史負(fù)責(zé)的態(tài)度去創(chuàng)造未來的文化遺產(chǎn)，用科技、環(huán)保的建筑文化為消費(fèi)者去營(yíng)造一種全新的生活方式。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期成本

31、管理與控制并不是一個(gè)簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)的堆積，而是對(duì)于建筑文化的價(jià)值賦予新的理解和詮釋，必須站在未來城市發(fā)展的高度，以前瞻性、戰(zhàn)略性的視野確立項(xiàng)目成本管理戰(zhàn)略的新思維。4.3.4 落實(shí)項(xiàng)目跟蹤督察和審計(jì)。有了科學(xué)、合理的目標(biāo)成本，落實(shí)和實(shí)施這一目標(biāo)是一項(xiàng)關(guān)鍵性的工作。跟蹤督察和審計(jì)的重點(diǎn)是加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)過程的監(jiān)管，既要判斷目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果是否存在偏離，又要分析偏離原因是否存在違規(guī)現(xiàn)象；如果沒有超出目標(biāo)成本。應(yīng)審查是否存在降低質(zhì)量減少工程量的情況。從目標(biāo)的確定到目標(biāo)的執(zhí)行， 從對(duì)結(jié)果的分析到針對(duì)問題提出的解決辦法，完全貫徹有目標(biāo)有監(jiān)管、有執(zhí)行有評(píng)價(jià)的全面控制方針。成本控制的實(shí)施，牽涉到項(xiàng)目的整個(gè)周期， 貫穿于項(xiàng)目形成的全過程。從前期準(zhǔn)備開始經(jīng)設(shè)計(jì)施工過程至竣工銷售移交后的