公園開發(fā)項目論證調(diào)研報告

1、公園開發(fā)項目論證調(diào)研報告 一、項目的基本情況 項目地理位置：位于*南側原養(yǎng)豬場位置，觀音山后方山坡，兩側背靠山，背面可以遠眺黃厝海域，主建筑面積約2800，建筑面積約1600。 項目的定位：*公園有天然的資源優(yōu)勢，對在保護生態(tài)環(huán)境的前提下，建設成為游客提供休閑娛樂、景觀、餐飲等服務配套設施。 二、項目的論證 項目地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況調(diào)查及分析:：設立經(jīng)濟特區(qū)以來，*堅持改革開放的基本國策，充分發(fā)揮*的區(qū)位優(yōu)勢，大量引進外資、僑資、臺資，拓展橫向經(jīng)濟聯(lián)合，形成了以工業(yè)為主、三種產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的外向型經(jīng)濟格局，創(chuàng)造了一個比較完善的投資環(huán)境，外商投資企業(yè)已成為特區(qū)外向型經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。經(jīng)過多年的建設，

2、*市已由封閉落后的海島城市發(fā)展成為基礎設施比較齊全、內(nèi)外經(jīng)濟繁榮活躍的港口風景城市。*先后被評為中國城市綜合實力第10強和全國首批投資硬環(huán)境40優(yōu)城市之一。 項目地區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展狀況：*市主要的高星級旅游酒店、旅行社、旅游景區(qū)（點）和旅游碼頭等服務設施大多集中在思明轄區(qū)。轄區(qū)內(nèi)共有星級酒店50家，其中五星級1家、四星級12家、三星級19家、二星級17家，未評定等級酒店、賓館、招待所等有65家；有旅游旅行社74家，國際社、國內(nèi)社分別為15家和59家。2005年思明區(qū)共接待國內(nèi)外游客數(shù)1248萬人次，占*市總接待量的72.86%，同比增長5.96%，其中：國內(nèi)游客1174.5萬人次，境外游客73.

3、5萬人次；旅游收入160億元，占*市旅游總收入的69.28%，同比增長9.62%。 旅游多以觀光產(chǎn)品型為主，參與性不強，特別是對當?shù)匚幕瘍?nèi)涵的*擁有明顯的旅游資源優(yōu)勢，但是山海兼?zhèn)?、獨具閩臺文化的特色沒有發(fā)揮出來，產(chǎn)品尚處在由單一的觀光旅游產(chǎn)品向多元化的旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)化的過渡時期，尚待大量的豐富和拓展。 “十一五”期間，要按照*市旅游發(fā)展總體規(guī)劃，全面實施“一帶、二區(qū)”的戰(zhàn)略布局，“加快東部區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展，按照市旅游規(guī)劃，以開發(fā)自然景觀和觀光旅游為主，兼顧開發(fā)休閑、度假、娛樂療養(yǎng)、居住等多種功能。可開發(fā)的發(fā)展項目有大型游樂場、休閑廣場、海上運動場、閩臺民俗村、度假村、海濱娛樂、購物中心、餐飲服務

4、等項目，從而綜合體現(xiàn)出運動性、休閑性、療養(yǎng)性、度假性和娛樂性?！?酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析：目前，轄區(qū)內(nèi)共有星級酒店50家，其中五星級1家、四星級12家、三星級19家、二星級17家，未評定等級酒店、賓館、招待所等有65家；有旅游旅行社74家，國際社、國內(nèi)社分別為15家和59家。2010年前，*增建10家高星級酒店，其中五星級標準5家，四星級標準5家；創(chuàng)建品牌旅游景區(qū)（點）3個；完成10個旅游重點項目的建設；實現(xiàn)年游客接待總量1878萬人次，年旅游總收入250億元。 三、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析：“行、游、住、食”也只能滿足市場的基本需要，近幾年發(fā)展比較緩慢，“購、娛”的發(fā)展則相對滯后，

5、產(chǎn)品的文化內(nèi)涵有待挖掘。至1999年底，全市已累計批準外商直接投資項目4731項，合同外資金額165.23億美元。實際利用外資104.20億美元，1999年末，外商投資企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值達483.16億元，外資企業(yè)已成為*市國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。 四、項目建設財務分析 項目建設投資估算：項目全程出資將近4000萬元進行項目建設，其中在我方建設中，將近有3000萬做為項目運行的規(guī)范。 項目10年經(jīng)營收入、成本費用、利潤預測及分析（正常經(jīng)營狀態(tài)下）： 項目經(jīng)營期現(xiàn)金流量預測及分析（正常經(jīng)營狀態(tài)下）：按照思明區(qū)2005年的旅游客流量預算，建成后的預測年經(jīng)濟收入將近達到思明區(qū)總體旅游收入的40%，將近1

6、00.16億人民幣； 項目經(jīng)營盈虧臨介點預測及分析（正常經(jīng)營狀態(tài)下）：在酒店的年經(jīng)濟收入為250億元的2005年的測評結果，到2009年的測評，酒店在2012年的經(jīng)濟收入將達到350億元。 項目各種經(jīng)營模式財務分析（正常經(jīng)營狀態(tài)下）：在國家標準體制法則中，關于環(huán)境問題的延伸，預測5年內(nèi)，環(huán)保設施的投入將是一個項目的重點。后期的維護費用將是年財務收入的20%。 三、項目可行性論證結論（即可行性論證報告） 迄今為止，已為眾多政府部門、企業(yè)、事業(yè)單位，提供了上述咨詢服務，并成功地協(xié)助企業(yè)進行了市級、省級的項目申報、立項工作。旅游業(yè)是公認的關聯(lián)度高、帶動性強、輻射力大的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。在前期緩慢的進展情況和

7、項目的前期推廣上，可以看出項目建成后的16個月內(nèi)，思明區(qū)將在餐飲娛樂行業(yè)達到一個財政收入相對往年提高50%-100%的增長態(tài)勢。在近10年（2011-2021）年內(nèi)，項目將推動了該區(qū)的經(jīng)濟與政治的高增長。 五、存在問題的研究 項目預算情況明晰：后期的開發(fā)在預算中還是一個較為重要的關鍵環(huán)節(jié)，在市場行情波動還比較大的情況下，做好預算工作，能使企業(yè)在現(xiàn)金流上不出現(xiàn)過大的波動。能及時的避免在臺風期出現(xiàn)的各個突擊情況出現(xiàn)。要做到帳帳清晰，筆筆監(jiān)控嚴格。 項目融資難。2009年的經(jīng)濟恢復，企業(yè)在經(jīng)歷了2008的金融危機，在一定的程度上還是存在了一定的危機，對于后期或現(xiàn)行的金融行情還是在資金方面做好準備?，F(xiàn)在的銀行對項目的開發(fā)的融資問題還是比較難以接受，希望這個融資問題能做到政府部門的有效調(diào)控。 項目拆遷問題，需要政府部門聯(lián)合執(zhí)法機關進行協(xié)助，避免不必要的爭執(zhí)出現(xiàn)。項目開發(fā)過程中不免有一些對于項目地址和項目的一些邊雜情況出現(xiàn)，希望拆遷部門和執(zhí)法部門能在這個方面大力支持項目的建設，能及時解決問題的，就盡快解決。 項目后期的維護。項目建成后有一些關于公園與經(jīng)營者之間的關系維護，