房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)知識(shí)培訓(xùn)x

1、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專(zhuān)業(yè)知識(shí)1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)（又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)）。2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋亍渭兊姆课?、土地房屋的綜合體3、房地產(chǎn)的特征：a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動(dòng)）；b、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同）；c、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價(jià)格貴、土地永久的）；d、房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、 房產(chǎn)增值）；4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。5、房屋分類(lèi)：a、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠(chǎng)房、 倉(cāng)庫(kù)）、商業(yè)用房（門(mén)面、商場(chǎng)）、辦公用房（寫(xiě)字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校

2、等單位用房及城市）；b、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu) 和其他；c、所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房：6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。7、土地分類(lèi)：a、開(kāi)發(fā)利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓?zhuān)籨、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃；e、房地產(chǎn)抵押貸款；f、房地產(chǎn)市場(chǎng);9、土地使用權(quán)： 就是土地所有者根據(jù)土地分類(lèi)對(duì)土地力口以利用的權(quán) 利（指依法對(duì)土地經(jīng)營(yíng)、利用和收益的權(quán)利）。土地公有制采取了兩

3、種形式：即集體所有制和國(guó)家所有制。a）農(nóng)村土地采用了集體所有 制，屬于農(nóng)民集體所有；b）城市土地采取國(guó)家所有制的形式，屬于 全民所有；任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。土地使用獲得的方式：戈U拔：無(wú)償使用，女口學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場(chǎng)等市政建 設(shè)工程；出讓?zhuān)簭膰?guó)家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議（如200-250萬(wàn)/ 畝）、招標(biāo)（提出底價(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得）、拍賣(mài)（價(jià)高者 竟得，不違法的前提下，通過(guò)正規(guī)渠道取得）；10、房地產(chǎn)市場(chǎng)：a、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱(chēng)土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；b、二級(jí)市場(chǎng)： 開(kāi)發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò) 有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買(mǎi)給需求者（新建商品房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)

4、）；c、三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買(mǎi)賣(mài)、抵押、 轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)善一覽表：市一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)稱(chēng)謂_ 土地使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、存量出讓市場(chǎng) 增量商品房市場(chǎng)、住房商品房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、一級(jí)市場(chǎng)等住房二級(jí)市場(chǎng)等市政府、開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主場(chǎng)企業(yè)（投資主者）體市國(guó)有土地使增量商品房存量商品房、已售舊公房場(chǎng)用權(quán)私房客體交拍賣(mài)、招標(biāo)、出售、出租等買(mǎi)賣(mài)、租賃、交換等易協(xié)議11、土地使用權(quán)出讓?zhuān)褐赣窦乙酝恋厮姓呱矸?，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者, 并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行

5、為。出讓交易雙方是國(guó)家 和用地單位或個(gè)人。12、土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、 租賃權(quán)。地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利， 它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)；地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土 地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利；租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租 給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；13、土地使用年限：指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約 定土地使用者可以使用的年限。1)土地使用權(quán)出讓年限：a、居住用地70年；b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)

6、生、體育及綜合或其他用地50年；c、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；PS:使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國(guó)家指定的則遵照?qǐng)?zhí)行；2) 土地使用年限到期后如何處理：a、國(guó)家有權(quán)無(wú)條件的收回該土地；b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門(mén)檢驗(yàn)后不屬危房；c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)戈U，不影響市容，只要向政府繳纟納土地 出讓金可以繼續(xù)使用。PS: b、c條完全存在的情況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購(gòu)買(mǎi)使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無(wú)條件收回；14、商品房：開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并 經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行 轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。商品房的物業(yè)類(lèi)型：住宅、

7、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、市場(chǎng)。15、商品房的預(yù)售制度：五證二書(shū)五證：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程 規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證二書(shū)：質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、兩書(shū)可以作為商品房買(mǎi)賣(mài) 合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房 人提供的對(duì)商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤(pán)。造成樓盤(pán)爛尾的原因 主要有資金不足、設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，非常建設(shè)等。17、樓花：指已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上 的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格優(yōu)惠，買(mǎi)了 后又可轉(zhuǎn)賣(mài)，賺差價(jià)。18、

8、炒樓花：買(mǎi)賣(mài)尚未建筑好的房屋。（現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5 年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓?zhuān)?滋勺營(yíng)業(yè)稅，為了控制炒房）19、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價(jià)格低、 選擇空間大、戶(hù)型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）20、現(xiàn)房:指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件， 可以交付使用的商品房。（即買(mǎi)即入住、價(jià)格高、戶(hù)型過(guò)時(shí)、選擇空 間不大）21、經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶 有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以 買(mǎi)到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買(mǎi)。長(zhǎng)沙房口， 25歲以上，65川以?xún)?nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，65川以外以商品房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)，5

9、 年后才能轉(zhuǎn)賣(mài)）。22、二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私 房、集資房、廉租房、安置房等福利房。23、誠(chéng)意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開(kāi)發(fā)商收取客戶(hù)的可退 回的款項(xiàng)（一般可以獲得開(kāi)發(fā)商的折扣承諾）。24、定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定 數(shù)額的貨幣（能擔(dān)保債權(quán)人的作用）不能返還。25、訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。26、玄關(guān)：登堂入室的第一張門(mén)進(jìn)去的地方，開(kāi)門(mén)區(qū)域。27、公寓：指2層以上，供多戶(hù)人家居住的建筑。28、純辦公樓：專(zhuān)為各類(lèi)公司日常運(yùn)作提供辦公活動(dòng)的大樓。29、綜合樓：居家、辦公、商場(chǎng)、集合一體的大樓。30、商住住宅：SOHO,

10、居家，辦公于一體。31、別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅， TCWRHOUSE （聯(lián)體別墅、單排別墅）。32、SHOPPINGVALL: 站式購(gòu)物，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的這么 一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國(guó)（也稱(chēng)第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。33、物業(yè)管理：指由專(zhuān)業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托， 對(duì)物業(yè)實(shí)話(huà)專(zhuān)業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù) 的行為。34、物業(yè)管理內(nèi)容：對(duì)房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對(duì)房屋區(qū)域內(nèi) 的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理；向 業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。35、業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

11、全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物 業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。36、業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物 業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。37、業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì) 物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。38、一次性付款：指購(gòu)房戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，在沒(méi)有享受政策性貸款 的情況下，將全部買(mǎi)房款一次性付給售房單位的付款方式。39、分期付款：購(gòu)房者簽約后，將購(gòu)房款分成若干比例，按時(shí)間段或 按施工進(jìn)度分批交納房款（針對(duì)期房），交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。40、銀行按揭:指以購(gòu)房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購(gòu)房貸款的方式。 即購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，向銀行提出

12、擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過(guò)后, 取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)間段向銀行償還貸 款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保（一般的購(gòu)房合同和產(chǎn)權(quán) 證作為抵押，住房：七成二十年；門(mén)面：五成十年或六年十年）。41、公積金：“全稱(chēng)住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國(guó)家機(jī) 關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他 城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國(guó)家規(guī)定繳存的，專(zhuān)項(xiàng)用于住房消費(fèi) 的資金（門(mén)面不行）。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工 資的5%有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是 由職工個(gè)人繳存；二是由職工所在單位繳存；42、個(gè)人住房公積金貸款:指參加

13、了住房公積金制度的職工，在購(gòu)買(mǎi)、 建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金不足愿以新購(gòu)或其他住房產(chǎn)權(quán) 作抵押而向住房公積金管理中心申請(qǐng)的貸款。43、契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的 一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收（普通住宅：2%非普通 住宅：4%。44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修 養(yǎng)護(hù)基金（普通住宅：2% 電梯房、門(mén)面：3%。45、生地：指未經(jīng)開(kāi)發(fā)，尚未開(kāi)成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地。46、起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷(xiāo)售價(jià)格（一般 指戶(hù)型、朝向、格局不好的樓房?jī)r(jià)格，各層的差價(jià)幾十幾百元）。47、基價(jià)：即“基礎(chǔ)價(jià)”指經(jīng)過(guò)核算而

14、確定的每平方米商品房的基本 價(jià)格。是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒(méi)有關(guān)系（樓層、朝 向不同價(jià)格也不同）。48、均價(jià)：即物業(yè)的平均銷(xiāo)售價(jià)格，將本物業(yè)各套房子的銷(xiāo)售價(jià)格相 加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)）。49、成本價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)按照建筑公有住宅 的平均成本測(cè)定的價(jià)格。包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；B、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；C、建安工程費(fèi)；D住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；E、管理費(fèi)；F、貸款利息；G稅金：建筑基礎(chǔ)知識(shí):1、三通一平：是指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平 整。2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通和?地平整

15、。3、占地面積：紅線(xiàn)范圍內(nèi)的面積。4、建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積 之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。5、銷(xiāo)售面積：指商品房按套出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套 內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之 和（在住房買(mǎi)賣(mài)中，一般不米用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格）。7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)：指商品房銷(xiāo)售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷(xiāo)售面積的商品房中 公共建筑空間的面積，由兩部分組成：一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公 共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技 術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑

16、 物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間 等；二）套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻 體水平投影面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。8實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。9、計(jì)租面積： 住宅用房按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì) 算。10、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)11、容積率：總建筑面積/總用地面積（多層容積率大致為3，高層 為5,超高層為7,別墅為0. 3- 0. 45左右、容積率越低，居家環(huán)

17、境越 好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低）12、建筑密度：基底面積之和/總占地面積*100%13、綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地 面積之比。公式：植被垂直面積/占地面積*100%14、綠地率：所有住宅各類(lèi)綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū) 建設(shè)中不應(yīng)低于30% 舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25%（不包括屋頂、曬臺(tái) 的人工綠地）。綠化覆蓋率綠化率（綠化所占面積）綠地率15、得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積（銷(xiāo)售面積）之比套內(nèi)建筑面積=套 內(nèi)使 用面積 +套 內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積套建筑面積二套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e16、 開(kāi)間：住宅房子的橫向?qū)挾?。進(jìn)深：

18、住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為 單位。18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板 下表面的距離。19、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直 綠化和覆蓋土小于2平方米的土地。20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒(méi)有封。21、復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。22、錯(cuò)層：房?jī)?nèi)高度不一至，一米以?xún)?nèi)分離。23、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻（四面不能動(dòng)，梁柱都不 能動(dòng)）。24、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化 施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚

19、木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡(jiǎn)結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo) 準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。鋼筋結(jié)構(gòu)：60- 80年磚混結(jié)構(gòu)：40-60年磚木結(jié)構(gòu):30-50年其他：15年以下26、土地計(jì)量單位：方米（hn2）1公頃=1527、住宅的樓層劃分的規(guī)定：低層住宅為：1-3層多層住宅為：4-6層中高層住宅：7-9層高層住宅為：1030層超高層住宅為：40層以上三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)知識(shí)：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要 求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的 全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)

20、計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、 通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。2、土地開(kāi)發(fā)：將生地（不具備使用條件的土地）開(kāi)發(fā)成可供使用的 土地。3、房屋開(kāi)發(fā)：由買(mǎi)得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對(duì)土地進(jìn)行平整，修路 鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類(lèi)房屋以及公共設(shè)施。4、房地產(chǎn)二次開(kāi)發(fā)：指先將生地開(kāi)發(fā)成熟地（具備使用條件），然 后再進(jìn)行拍賣(mài)和出租，由買(mǎi)地者去建造房屋。5、房地產(chǎn)一次開(kāi)發(fā)：一次性邊土地、房屋開(kāi)發(fā)完成。6、能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣） 等設(shè)施。7、給水、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管 網(wǎng)（上下水道），排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。8 土

21、地國(guó)家所有權(quán)：指作為土地所有者的國(guó)家，對(duì)自己所有的土地 依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。9、土地集體所有權(quán)：指農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定范 圍內(nèi)對(duì)自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。10、房屋的所有權(quán)：對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、 收益權(quán)、處分權(quán)。11、土地所有權(quán)：指含有法律意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。法律意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)，并將其實(shí)行 占有、壟斷、擁有對(duì)土地支配的權(quán)利。經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對(duì)土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì) 收入的權(quán)利。四、其它內(nèi)容須知：1、辦理銀行按揭合同需出示：1）個(gè)人身份證及復(fù)印件各3份，結(jié)婚證或流動(dòng)人口

22、未婚證明；2）首期購(gòu)房款（不低于30%二次購(gòu)房者首付不低于40%購(gòu)房人已付購(gòu)房款收據(jù)原件及復(fù)印件；3）購(gòu)房者或配偶單位的工資收入證明；4）與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同；5）開(kāi)戶(hù)銀行開(kāi)戶(hù)的活期存折并含有3個(gè)月的按揭款；6）個(gè)人住房借款合同，借款借據(jù)；7）委托銀行扣收購(gòu)房房款協(xié)議書(shū)；8）住房抵押承諾書(shū)；9）貸款申請(qǐng)書(shū)。2、辦理銀行按揭需交的費(fèi)用：1）保險(xiǎn)費(fèi)（保險(xiǎn)費(fèi)率1-10年0. 5%。、11-20年0.45%。貸款額）（交保險(xiǎn)公司）；2）抵押費(fèi)，貸款額3%。（交房地產(chǎn)局）；3）律師見(jiàn)證費(fèi)，貸款額1.8% （交律師事務(wù)所）；4）備案登記手續(xù)費(fèi)，每份合同20元（交房地產(chǎn)局）；5）印花稅，每份合同10元（交

23、房地產(chǎn)局）；6）按揭資料費(fèi)，每份合同40元（交銀行）；3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積 金帳戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額。1）職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻修、大修自住住房；2） 職工離、退休時(shí)；3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單 位終止勞動(dòng)關(guān)系的；4）戶(hù)口遷出所在的市、縣或者出境定居的；5） 償還購(gòu)房貸款本息的；6）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比 例的。4、公積金貸款是有限額規(guī)定的：1）貸款額不能超過(guò)25萬(wàn)元的最高上限；2）貸款額不能超出你住房公積帳戶(hù)儲(chǔ)存余額的5倍；3）貸款額不能超出總房款的70%5、預(yù)售房的條件：1）土地出讓金已繳清，取得國(guó)有土地使用證；2）取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3）投入工程

24、總建設(shè)資金達(dá)到20%以上（不含土地出讓金）；4）施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；5）竣工驗(yàn)收前;五、附加內(nèi)容（房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)基礎(chǔ)知識(shí)）：1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)：它是一個(gè)精彩、特殊的、無(wú)處不銷(xiāo)售、人人都使用、升值空間大、 有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個(gè)較靈活、廣泛、 綜合性的一個(gè)行業(yè)。2、有正確的價(jià)值觀(guān)：價(jià)值觀(guān)-信念-期望-態(tài)度-行動(dòng)目標(biāo)3、行動(dòng)過(guò)程：執(zhí)行-核心價(jià)值-中程目標(biāo)-短期目標(biāo)-每日工 作計(jì)劃4、忌語(yǔ)：大概不能肯定的語(yǔ)言五聲四語(yǔ)：迎客聲-稱(chēng)呼聲-致謝聲-送客聲反對(duì)四語(yǔ)：蔑視語(yǔ)-煩躁聲-否定語(yǔ)-斗氣語(yǔ)5、建筑面積必須高于2.2米（低于2 2米的車(chē)庫(kù)，雜屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)）， 建筑如配

25、套游泳池、車(chē)庫(kù)等不算面積）；6、朝向：一般以客廳陽(yáng)臺(tái)的朝向?yàn)闇?zhǔn)。7、商圈：稱(chēng)之購(gòu)買(mǎi)圈或商勢(shì)圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場(chǎng)或商 業(yè)區(qū)為中心向周?chē)鷶U(kuò)展形成的輻射力量：對(duì)顧客吸引而形成的一定范 圍或區(qū)域。分為：核心商圈：以大型商場(chǎng)為中心，人口占60- 80%價(jià)格高;次級(jí)商圈：擁有客戶(hù)占20%邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價(jià)格低。8商業(yè)飽和度：是測(cè)量一個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個(gè)重要 方式。I RS:商業(yè)飽和度C:主要客戶(hù)指數(shù)RE:每一個(gè)顧客平均購(gòu)買(mǎi)量RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)面積IRS=（CRE） /RF9、嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：1）價(jià)格組成二土地成本價(jià)格+ 建安成本+利潤(rùn)+管理費(fèi)用（國(guó)民生產(chǎn)總 值

26、，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)）；2）影響房地產(chǎn)因素：開(kāi)發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán) 境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶(hù)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、 物業(yè)管理、市場(chǎng)供求、品牌、銷(xiāo)售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制；3）影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶(hù)型、朝向、景觀(guān)、外 圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)；4）多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走 價(jià)格越高，越往上景觀(guān)越好；5）影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場(chǎng)、定位（業(yè)態(tài)定 位）、消費(fèi)群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對(duì)每一個(gè)鋪位影響因素： 位置、面積（面積小、面積消費(fèi)群體多，價(jià)格高）、樓層、鋪型（柱、 開(kāi)間、阻擋）、配

27、套設(shè)施。10、遞名片技巧：1）當(dāng)你與客戶(hù)談判時(shí)，客戶(hù)感興趣時(shí)，你遞上名片客戶(hù)對(duì)你印象深， 認(rèn)知度；2）當(dāng)客戶(hù)快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶(hù)會(huì)準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你；11、遞資料準(zhǔn)確時(shí)間：1）當(dāng)你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請(qǐng)他了解；2）當(dāng)你遞名片時(shí)，一起遞給他；3）如果客戶(hù)已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然 后合上遞給他；12、市場(chǎng)調(diào)查目的，其實(shí)反映市場(chǎng)現(xiàn)狀：1）了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)；2）了解消費(fèi)需求；3）了解消費(fèi)行情；4）為策劃、銷(xiāo)售提供依據(jù)具體調(diào)查內(nèi)容：a）產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位（做什么，業(yè)態(tài) 定位）、鋪型、配置（電梯、空調(diào)、水電表）、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)時(shí)間；b）配

28、套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；c）價(jià)格調(diào)查：銷(xiāo)售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金 價(jià)格（臨街與內(nèi)街價(jià)格）；具體調(diào)查方式：?jiǎn)柧?、街訪(fǎng)（入戶(hù)走訪(fǎng)、單層、左手入門(mén)、雙手右手 入門(mén)）、專(zhuān)家訪(fǎng)談、市場(chǎng)客戶(hù)訪(fǎng)談；具體調(diào)查對(duì)象：市場(chǎng)、商城、專(zhuān)業(yè)街、步行街、專(zhuān)賣(mài)點(diǎn)具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場(chǎng)所、酒店、學(xué)校、交通（人 流、車(chē)流、公交車(chē)、長(zhǎng)途車(chē)）13、風(fēng)水與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)：南向房間特征（通風(fēng)時(shí)間長(zhǎng)、日照時(shí)間長(zhǎng)、 不易發(fā)霉、冬暖夏涼）。風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈（建筑物的朝向的陰陽(yáng)取舍。陰： 山之南、水之北；卩日：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色; 中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng)）14、建

29、筑顏色：紅色-象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪。15、行銷(xiāo)溝通：1）行銷(xiāo)：直銷(xiāo)，以最直接的形式來(lái)推銷(xiāo)產(chǎn)品，是產(chǎn)品信息的載體， 有產(chǎn)品傳遞的真實(shí)性和準(zhǔn)確性；2）行銷(xiāo)目的：A、將產(chǎn)品信息傳遞給客戶(hù)（有清晰、直接）；B拓 展信息的傳播渠道；C增加客戶(hù)來(lái)源；通過(guò)傳播-接觸- 來(lái)源3）行銷(xiāo)方式：發(fā)傳單、上門(mén)拜訪(fǎng)、攔截客戶(hù)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地方（投 資客、經(jīng)營(yíng)戶(hù)）、組織意向客戶(hù)召開(kāi)懇談會(huì)議；4）傳達(dá)信息內(nèi)容：A、項(xiàng)目片區(qū)的介紹（目前商業(yè)狀況如交通、車(chē)站、 公交車(chē)）、未來(lái)前景和市政規(guī)劃；B、產(chǎn)品的介紹：業(yè)態(tài)的介紹、 科技含量；項(xiàng)目背景介紹、項(xiàng)目立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)等；產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)、 面積、配套、裝修、環(huán)境、道路、電梯、

30、價(jià)格的介紹；5）尋找目標(biāo)客戶(hù)的方式：湖南省黃頁(yè)，尋找生產(chǎn)廠(chǎng)商、代理商、場(chǎng) 部、科研單位、查找電話(huà)、地址；上網(wǎng)查詢(xún)、大型的展覽會(huì)、交易會(huì)、 目標(biāo)客戶(hù)；多家咨詢(xún)；媒體收集；6）需要準(zhǔn)確的銷(xiāo)售工具：名片、樓書(shū)、置業(yè)手冊(cè)、價(jià)格表、計(jì)算工 具、政府文件、同事通訊錄；7）信心問(wèn)題：核心問(wèn)題，市場(chǎng)能否作活，作大；16、使用率二實(shí)用面積/建筑面積小高層的使用率小于多層：64 70%高層的使用率小于小高層：80%上寫(xiě)字樓的使用率小干髙層：50-60%17、產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證（集資房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，福利房 是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)趪?guó)家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租）。18、第5P:第5個(gè)公共意識(shí)，注意于健康保護(hù)，環(huán)保方面。任何貨 幣在保值的前提下，才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。19、綠化：是生態(tài)內(nèi)的非常小的一個(gè)方面。環(huán)境： 周邊所表現(xiàn)的元素： 生態(tài)、人文、地理、交通。一個(gè)1）土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)（了解地質(zhì) 結(jié)