房地產(chǎn)融資管理制度

1、融資管理制度、總則（一）為了規(guī)范集團(tuán)及下屬各中心、地區(qū)公司的融資流程，保證正常的資金供 應(yīng)量，降低融資成本，減少融資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效益，確保資金安全及財(cái)務(wù) 目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制定本管理制度。（二）本辦法所指的融資，僅包含債務(wù)資本融資。1. 債務(wù)資本融資是指以負(fù)債方式借入并到期償還本息的方式融集資金，按方式可分為：借款融資、信用融資、應(yīng)付債券與融資租賃等；融資對(duì)象包括銀行 與非銀行金融機(jī)構(gòu)、股東及其他特定的單位及個(gè)人。1.1借款融資是指通過與銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，股東及其他特定個(gè)人借入 一定款項(xiàng)，在合同與協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)還本付息的一種融資方式；按借款的時(shí)間長短可分為：短期借款（一年以內(nèi)），中長期

2、借款（一年以上）；按方式分為：承 兌匯票、流動(dòng)資金貸款、開發(fā)貸款、委托貸款、專項(xiàng)貸款、股東借款或其他借款 等；1.2應(yīng)付債券是指按照國家證券管理法規(guī)的相關(guān)規(guī)定， 經(jīng)相關(guān)審批機(jī)構(gòu)審批 同意后，向社會(huì)公眾公開發(fā)行的一種約定還款期限、收益水平并到期歸還本息的 一種融資方式；1.3融資租賃（長期應(yīng)付款）是指通過依法成立的融資租賃公司， 融回經(jīng)營 所需的租賃物，并在協(xié)議約定的該租賃物使用的大部分時(shí)間內(nèi)按期支付租賃費(fèi)的 一種融資方式。（三）融資原則：集中管理、統(tǒng)一籌措；規(guī)模適度、結(jié)構(gòu)合理；期限合理、 長短兼顧；綜合權(quán)衡、降低成本；適度負(fù)債、防范風(fēng)險(xiǎn)。（四）凡有合作方的公司，除按本辦法的規(guī)定履行相關(guān)審批手續(xù)

3、外，還應(yīng)根 據(jù)合作方的要求完成相關(guān)的審批手續(xù)。二、管理部門及職責(zé)（一）集團(tuán)財(cái)務(wù)中心在股東會(huì)、董事會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)集團(tuán)及下屬公司（項(xiàng) 目部）的融資管理，財(cái)務(wù)中心資金部（以下簡稱“資金部”）是融資活動(dòng)的具體 管理部門，履行以下職責(zé)：1. 擬定融資管理辦法、目標(biāo)與原則；2. 擬定集團(tuán)融資需求及計(jì)劃，履行股東會(huì)、董事會(huì)審批手續(xù)；3. 擬定具體融資方案，負(fù)責(zé)搜集相關(guān)的融資資料，履行相關(guān)的報(bào)批手續(xù)；4. 負(fù)責(zé)具體辦理各項(xiàng)融資活動(dòng)；5. 負(fù)責(zé)融資平臺(tái)的搭建，渠道的拓展與維護(hù)；6. 負(fù)責(zé)可抵押資產(chǎn)及對(duì)內(nèi)、對(duì)外擔(dān)保的統(tǒng)一管理。（二）集團(tuán)下屬各中心、公司（項(xiàng)目部）有義務(wù)積極配合資金部，完成地區(qū)公 司（項(xiàng)目部）

4、的融資工作，并履行以下職責(zé)：1. 參與本公司（項(xiàng)目部）融資方案的擬定；2. 配合提供融資所需資料（含可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料、項(xiàng)目相關(guān) 證照、公司（項(xiàng)目部）基礎(chǔ)資料、相關(guān)合同等與融資相關(guān)的資料 ），并協(xié)助其完 成內(nèi)部審批手續(xù)；3. 配合資金部完成融資所需合同、協(xié)議、擔(dān)保等相關(guān)手續(xù)的辦理；4. 配合資金部完成提款、用款、付息、還本等事宜的辦理；5. 就融資過程中的各種問題與資金部溝通，協(xié)調(diào)解決；6. 配合資金部完成融資渠道的拓展與關(guān)系的維護(hù)。三、借款融資的辦理程序（一）借款融資的一般規(guī)定1. 集團(tuán)及下屬地區(qū)公司（項(xiàng)目部）的對(duì)外借款由資金部統(tǒng)一管理；2. 資金部根據(jù)經(jīng)營與投資對(duì)資金的整體需求，

5、結(jié)合地區(qū)公司（項(xiàng)目部）的 盈利情況，財(cái)務(wù)狀況與資源情況，擬定融資需求、融資計(jì)劃，提交財(cái)務(wù)中心總經(jīng) 理、集團(tuán)總經(jīng)理初審；3. 經(jīng)集團(tuán)總經(jīng)理初審?fù)ㄟ^后，報(bào)集團(tuán)董事會(huì)評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^后形成股東會(huì) 決議或董事會(huì)決議；4. 借款融資計(jì)劃審批通過后，涉及銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)的由資金部牽頭、各承貸公司（項(xiàng)目部）配合辦理，其他融資由地區(qū)公司（項(xiàng)目部）具體辦理。資金部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與監(jiān)督地區(qū)公司（項(xiàng)目部）融資計(jì)劃的執(zhí)行。（二）開發(fā)貸款辦理流程及相關(guān)規(guī)定1. 集團(tuán)下屬地區(qū)公司（項(xiàng)目部）的開發(fā)貸款由資金部牽頭組織辦理。2. 營銷中心及各經(jīng)辦公司應(yīng)在承貸項(xiàng)目開發(fā)方案確定后一周內(nèi)，向資金部提交融資所需的資料（含：可行性研究報(bào)告

6、、公司及開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料、項(xiàng)目相關(guān)證照、項(xiàng)目的投資概算及成本資料、項(xiàng)目的對(duì)外宣傳資料、相關(guān)合同等）。3. 資金部在收集到項(xiàng)目資料后，在一周內(nèi)整理完成報(bào)送銀行與非銀行金融 機(jī)構(gòu)所需的資料（含可行性研究報(bào)告及投資概算、抵押物情況、借款申請(qǐng)、公司 及項(xiàng)目基礎(chǔ)資料），并填報(bào)開發(fā)貸款方案評(píng)審表履行相關(guān)的報(bào)批手續(xù)、經(jīng)審批同 意后方可對(duì)外報(bào)送。（開發(fā)貸款方案評(píng)審表見 F/ZXDC/FC-18）4. 開發(fā)方案對(duì)外報(bào)送后、由于特殊原因需調(diào)整開發(fā)方案，各中心及公司（項(xiàng) 目部）應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)通知資金部，資金部應(yīng)及時(shí)分析可能造成的影響， 認(rèn)為需 要重新提交資料的，由經(jīng)辦公司（項(xiàng)目部）及營銷策劃中心在3個(gè)工作日內(nèi)重新

7、 提供變更后的相關(guān)資料、及變更后的可行性研究報(bào)告。5. 開發(fā)貸款方案審核通過后，由資金部牽頭與意向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu) 申請(qǐng)辦理開發(fā)貸款事宜。6. 對(duì)外報(bào)送的融資資料，必需在資金部內(nèi)勤處留存?zhèn)浒敢环荨?. 資金部應(yīng)與銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)積極溝通， 協(xié)調(diào)解決融資過程中的各 種問題，把握融資的進(jìn)度，集團(tuán)各中心及經(jīng)辦公司（項(xiàng)目部）應(yīng)積極協(xié)助資金部， 及時(shí)傳遞項(xiàng)目進(jìn)展情況和提供相關(guān)資料，確保在計(jì)劃的條件與時(shí)間內(nèi)取得授信批 復(fù)。8. 授信批復(fù)取得后，資金部應(yīng)根據(jù)集團(tuán)的資金情況及承貸項(xiàng)目的進(jìn)展情況，確定開發(fā)貸款的提款時(shí)間與金額，并填報(bào)開發(fā)貸款提款申請(qǐng)審批表，經(jīng)資金部負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理、集團(tuán)事業(yè)部總經(jīng)理

8、評(píng)審后，報(bào)董事會(huì)審批，通 過后形成股東會(huì)決 議與董事會(huì)決議。（開發(fā)貸款提款 申請(qǐng)審批表見 F/ZXDC/FC-19）9. 經(jīng)審批同意提款后，由資金部牽頭與銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)溝通合同的 簽訂、擔(dān)保的辦理等事宜，各中心及承貸公司（項(xiàng)目部）應(yīng)積極協(xié)助辦理借款合 同、擔(dān)保合同的簽訂，抵押、質(zhì)押等擔(dān)保手續(xù)的辦理，同時(shí)各經(jīng)辦公司（項(xiàng)目部） 負(fù)責(zé)配合資金部完成提款所需資料的準(zhǔn)備。10. 提款所需資料經(jīng)財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理審核后，方可向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu) 提交，資金部應(yīng)積極溝通協(xié)調(diào)，確保在計(jì)劃的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)放款。11. 在貸款放款后，資金部應(yīng)積極與銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)用款事 宜，集團(tuán)各中心及經(jīng)辦公司（項(xiàng)目

9、部）應(yīng)積極協(xié)助，提供用款所需的各種資料。12. 資金部應(yīng)積極協(xié)調(diào)開發(fā)貸款使用過程中的各種問題，集團(tuán)各中心及各經(jīng)辦公司（項(xiàng)目部）應(yīng)積極配合辦理開發(fā)貸款利息結(jié)算及其他費(fèi)用的支付事宜。13. 資金部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，結(jié)合借款合同的相關(guān)約定，統(tǒng)籌好貸款歸還所需資金的準(zhǔn)備與歸還時(shí)間的把握；同時(shí)填報(bào)開發(fā)貸款還款申請(qǐng)審批表， 經(jīng)公司（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)人審核后，經(jīng)由資金部負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理、集團(tuán)事 業(yè)部總經(jīng)理評(píng)審后，報(bào)董事會(huì)審批，形成股東會(huì)與董事會(huì)決議。（開發(fā)貸款還款申請(qǐng)審批表見F/ZXDC/FC-20）14. 開發(fā)貸款辦理的其他規(guī)定：14.1所有向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)報(bào)送的股東會(huì)決議、董事會(huì)決議、借款

10、協(xié)議、擔(dān)保協(xié)議等法律文件必需報(bào)集團(tuán)法律事務(wù)部評(píng)審，通過后方可向其報(bào)送；14.2開發(fā)貸款經(jīng)辦人員應(yīng)在開發(fā)貸款放款，或者貸款情況發(fā)生變動(dòng)后的一 個(gè)工作日內(nèi)向資金部報(bào)送更新后的負(fù)債情況表；（負(fù)債情況表格式及要求，參見財(cái)務(wù)中心報(bào)表模板。）14.3在開發(fā)貸款的申報(bào)、放款、用款、計(jì)息、還款過程中，資金部應(yīng)與各 中心、地區(qū)公司（項(xiàng)目部）宣傳口徑保持一致，涉及到公司情況、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、 項(xiàng)目進(jìn)展、銷售情況、財(cái)務(wù)狀況等信息時(shí)，各經(jīng)辦公司（項(xiàng)目部）應(yīng)與資金部提 前溝通，經(jīng)得同意后方可對(duì)外進(jìn)行介紹。開發(fā)貸款辦理流程圖借款融資流程圖經(jīng)辦企業(yè)營銷中心財(cái)務(wù)中心事業(yè)部總經(jīng)理股東會(huì)董事會(huì)NO提出資金需求YES進(jìn)行綜合平衡，擬

11、定初步的融資方案一 YESf總經(jīng)理審核段階劃計(jì)資融段階還歸款貸YES負(fù)責(zé)具體辦理丿開發(fā)方案確定后按資金部要求提交融資資料開發(fā)方案確定后按資金部要求提交融資資料向銀行提交資料積極溝通協(xié)調(diào)，取得銀行授信批復(fù)抵押物公司辦理抵押、質(zhì)押手續(xù)、承貸企業(yè)配合財(cái)務(wù)中心準(zhǔn)備提款資料銜接經(jīng)辦企業(yè)YESYES審批*收到資料后一周 內(nèi)按資金供方要 *求整理資料，并 履行報(bào)批手續(xù)NOYES向銀行申請(qǐng)放款、按批復(fù)條件用款按合同約定統(tǒng)籌資金、履行報(bào)批程序統(tǒng)籌資金辦理貸款的歸還NONO（三）其他借款的辦理流程1. 開發(fā)貸款以外的其他融資（含股東借款、其他特定對(duì)象的借款等）由地 區(qū)公司（項(xiàng)目部）自行擬定融資方案；2. 經(jīng)公司（

12、項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)人審核后，由資金部、財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理、事業(yè)部總經(jīng)理評(píng)審后，上報(bào)董事會(huì)審批，通過后形成股東會(huì)或董事會(huì)決議；（其他借款融資方案評(píng)審表見F/ZXDC/FC-21）3. 審批通過后由地區(qū)公司（項(xiàng)目部）具體辦理借款事宜，資金部負(fù)責(zé)監(jiān)督 方案的執(zhí)行；4. 若涉及需辦理委托貸款事宜的，由資金部牽頭，地區(qū)公司（項(xiàng)目部）協(xié) 助辦理。四、擔(dān)保管理（一）集團(tuán)及下屬地區(qū)公司（項(xiàng)目部）可擔(dān)保資源由資金部統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，地區(qū)公司（項(xiàng)目部）不得在未經(jīng)允許的情況下向任何企業(yè)提供擔(dān)保 （含資產(chǎn)抵押、 股權(quán)質(zhì)押、信用擔(dān)保等）。（二）地區(qū)公司（項(xiàng)目部）向任何企業(yè)提供擔(dān)保的，由資金部牽頭辦理，經(jīng) 擔(dān)保公司（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)人審核

13、、財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理，事業(yè)部總經(jīng)理評(píng)審，通過后 報(bào)董事會(huì)審批、審批同意后形成股東會(huì)、董事會(huì)決議。（三）審批通過后，擔(dān)保公司（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)配合資金部辦理相關(guān)事宜（含 擔(dān)保合同的簽訂、他權(quán)證的辦理、擔(dān)保的解除等）。（四）地區(qū)公司（項(xiàng)目部）應(yīng)向資金部報(bào)送可抵押資產(chǎn)情況表，在相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變化后的一個(gè)工作日內(nèi)向資金部報(bào)送更新后的報(bào)表電子版，若無變化，則隨同每個(gè)月的會(huì)計(jì)報(bào)表，在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送電子版本，10個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送紙質(zhì) 的報(bào)表。（可抵押資產(chǎn)情況表格式及要求， 參見財(cái)務(wù)中心會(huì)計(jì)報(bào)表格式與報(bào)送要 求。）五、融資渠道的管理（一）資金部根據(jù)集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃，負(fù)責(zé)融資渠道的拓展及合作銀行或非銀 行金融機(jī)構(gòu)的選擇。（

14、二）資金部負(fù)責(zé)現(xiàn)有融資渠道的維護(hù)工作，積極與各銀行或非銀行金融 機(jī)構(gòu)保持溝通與來往，傳遞集團(tuán)的各種戰(zhàn)略方針，投資發(fā)展方向，企業(yè)文化、經(jīng) 營理念、經(jīng)營業(yè)績、項(xiàng)目進(jìn)展等，逐步建立一批值得信賴、愿意與集團(tuán)共同發(fā)展 的戰(zhàn)略合作金融機(jī)構(gòu)。（三）資金部應(yīng)積極與各銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，掌握最新的金融 政策及辦理程序，形成融資信息庫，并定期進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)，向董事會(huì)提交相關(guān) 的分析報(bào)告。（四）各中心、地區(qū)公司（項(xiàng)目部）應(yīng)積極配合財(cái)務(wù)中心拓展融資渠道，維 護(hù)銀企關(guān)系。六、融資風(fēng)險(xiǎn)管理（一）融資計(jì)劃與方案的選擇應(yīng)充分考慮以下因素：1 以未來經(jīng)營與投資對(duì)資金的需求，確定融資的時(shí)間、規(guī)模；2. 充分考慮償還能力

15、，全方位衡量收益狀況和償還能力，做到量力而行；3 對(duì)融來的資金、具有吸取和消化的能力；4.融資期限要適當(dāng)。（二）制定的融資計(jì)劃與方案，在發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用同時(shí)，將資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理的范圍內(nèi)，集團(tuán)合并后的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)控制在50%勺范圍內(nèi)為宜。（三）融資效益的決定性因素和重點(diǎn)是融資成本， 應(yīng)充分論證不同融資方案 的可行性，承貸項(xiàng)目的息稅前利潤率與內(nèi)含報(bào)酬率應(yīng)大于資金供方的期望收益率。（四）資金部負(fù)責(zé)監(jiān)督資金流向和測(cè)算未來現(xiàn)金流量， 合理安排各項(xiàng)借款的 償還時(shí)間、計(jì)劃好償還借款的資金來源。（五）應(yīng)建立融資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，定期編報(bào)融資活動(dòng)執(zhí)行與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。七、罰則（一）集團(tuán)下屬各中心、地區(qū)公司（項(xiàng)目部

16、）應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法的相關(guān)規(guī)定 開展融資活動(dòng)，對(duì)違反本管理辦法，未對(duì)集團(tuán)造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失的，財(cái)務(wù)中心 有權(quán)責(zé)令其整改，并可對(duì)責(zé)任人處以 50 500元罰款。（二）集團(tuán)及下屬各中心、地區(qū)公司（項(xiàng)目部）應(yīng)按照本辦法的規(guī)定，與資金部一同擬定融資計(jì)劃，報(bào)送融資方案，并配合辦理本公司的融資工作， 對(duì)違反 本管理辦法，未造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失的，財(cái)務(wù)中心有權(quán)對(duì)責(zé)任個(gè)人處以300-1000元罰款。（三）集團(tuán)地區(qū)公司（項(xiàng)目部）應(yīng)按本辦法的規(guī)定，報(bào)送負(fù)債情況表與可抵押資產(chǎn)情況表，對(duì)不按要求報(bào)送的責(zé)任個(gè)人，財(cái)務(wù)中心有權(quán)對(duì)其處以50-500元的罰款。（四）違反上述管理辦法，對(duì)公司造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失的責(zé)任人， 應(yīng)承擔(dān)相

17、應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任及賠償責(zé)任。（五）違反上述管理辦法并觸犯法律的責(zé)任人，除承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任及賠 償責(zé)任外，還將依法送交國家司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任。八、附則（一）本制度由事業(yè)部財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋。（二）本制度自年 月 日起實(shí)施。（三）附加說明1、本標(biāo)準(zhǔn)起草人：陳國亮2、本標(biāo)準(zhǔn)會(huì)簽人員：3、本標(biāo)準(zhǔn)審核人：4、公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)：F/ZXDC/FC-18 :開發(fā)貸款方案評(píng)審表編號(hào):承貸公司（項(xiàng)目部）名稱承貸項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)周期及時(shí)間項(xiàng)目申報(bào)總投自有資金投入預(yù)計(jì)息稅前利潤貸款金額貸款期限擬申報(bào)銀行預(yù)計(jì)“四證”齊備時(shí)間擔(dān)保方式及估值情況其他說明審批意見匯總財(cái)務(wù)中心資金部經(jīng)辦人員財(cái)務(wù)中心資金部負(fù)責(zé)人承貸公司（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)人合作方財(cái)務(wù)總監(jiān)財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理事業(yè)部總經(jīng)理備注備注:開發(fā)貸款提款申請(qǐng)審批表編號(hào):提交部門經(jīng)辦人貸資項(xiàng)目貸款銀行貸款金額已提款金額此次提款金額未提款金額此次提款用途提款方式其他說明審批意見匯總財(cái)務(wù)中心資金部經(jīng)辦人員財(cái)務(wù)中心資金部負(fù)責(zé)人承貸公司（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)人合作方財(cái)務(wù)總監(jiān)財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理事業(yè)部總經(jīng)理F/ZXD