商鋪的市場狀況與初步數(shù)據(jù)

1、商鋪的市場狀況和初步數(shù)據(jù)一切從市場出發(fā)是我們公司的一貫原則，所以，操作本項目我們對當?shù)氐耐愇飿I(yè)的狀況做出一個必要的了解，以下就是對南山市場的初步調(diào)研結(jié)果。南山未來規(guī)劃為“一個商業(yè)文化中心，三個基地”（高科技研發(fā)基地，現(xiàn)代物流基地和旅游基地），加上跨海大橋連通香港的誘人前景，勢必在不久的將來，南山區(qū)的經(jīng)濟有一個較大的改觀，而且目前眾多高素質(zhì)的樓盤在南山不斷的推出，南山在消費者心目中的形象日益得到改善，南山越來越成為眾多住宅消費者的首選。所以目前整個片區(qū)的消費市場已蓄勢待發(fā)，整體大形勢是樂觀的！但目前住宅總體放盤量較大，寫字樓和住宅裙樓的空置率較高，而且面積基本都在1000平米以下，樓層不超過3

2、層。據(jù)市場反饋的信息來看，在上層住宅和寫字樓基本售完的情況下，裙樓的商業(yè)部分的租售情況也不是很理想，從這種微觀的形勢來看，目前項目面臨的壓力也是較大的。所以項目要獲得成功便要求在營銷模式和市場推廣上別出心裁，一方面讓消費者對項目建立信心，另一方面在市場上引起反響從而最大可能的促進銷售。根據(jù)權(quán)威機構(gòu)不完全統(tǒng)計，常興廣場核心商圈距商城1公里范圍內(nèi)，包括 ， ， ，等片區(qū)以內(nèi)新舊住宅約 戶居民，以每戶3.5人計算，共約有 萬人.現(xiàn)代零售商圈劃分認為：商城的商圈主要分為核心商圈，次級商圈。核心商圈指距商城500-1000米區(qū)域范圍內(nèi)，這一商圈內(nèi)的人口約占商城客流總量的70%，次級商圈指距商城1000-

3、3000米的區(qū)域范圍內(nèi)，這一商圈內(nèi)的人口約占商城客流量總量的30%。行業(yè)狀況：應該看到，南山目前的裙樓供應量雖然較多，但是都是建立在住宅的供應量大大增加的基礎(chǔ)上，在商業(yè)供應相對較少的時代，很多發(fā)展商只須將商業(yè)樓宇建好后，一分割便能賣個好價錢，賣完后也不理會整個商業(yè)樓宇的發(fā)展前景和經(jīng)營狀況，小業(yè)主的投資收益也只能是憑運氣，運氣好了真實可以賺的盆滿缽滿的。運氣不好，可能血本無歸，風險性非常大。所以，目前片區(qū)的很大一部分的商業(yè)裙樓空置率非常的高就是發(fā)展商僅憑自己的主觀意愿，后期有缺乏有力的組織和推薦造成商業(yè)的失敗，同時因為規(guī)模和檔次的不夠使得大商家無暇顧及，所以造成片區(qū)的商業(yè)不很景氣的表面現(xiàn)象。南山

4、隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，人氣的積累，商業(yè)的供應量更一步急劇增加，加上投資者會更加理智，如果商業(yè)還是停留在散戶經(jīng)營的階段，肯定會使整個市場變得更加混亂無序，從而在整個深圳的大商圈中失去競爭力。所以走樹立檔次和品牌是目前南山現(xiàn)狀的唯一出路，也就是說出售返租走租給莊家，進行委托式經(jīng)營的道路，通過莊家樹立商業(yè)的人氣和眼球拉動消費者的信心。物業(yè)一定年限內(nèi)經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離，在看得見的回報的情況下引發(fā)消費者的投資熱潮，是為商業(yè)的跟莊時代！商業(yè)路線：采取先進的管理模式，走高檔路線，向?qū)I(yè)化，綜合化，大型化發(fā)展，利用超大規(guī)模的商業(yè)面積盡量囊括眾多業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)，體現(xiàn)一站式購物，使消費者在購物的過程中得到體現(xiàn)身份的享

5、受。各大商圈的主要商業(yè)設(shè)施：國貿(mào)大廈至友誼城商圈：西武、國貿(mào)商場、國際商場、友誼名店、友誼城購物中心、深房百貨上海賓館至電子科技大廈商圈：天虹商場、免稅商場、賽格電子配套市場、科技商場、興華商場東門步行街商圈：老街商業(yè)街、茂業(yè)百貨、金活百貨、太陽百貨、九龍城、旺角購物中心、湖貝路商業(yè)街華強北商圈：國際電子城、國際電器城、萬佳百貨、女人世界、男人世界、兒童世界、華聯(lián)商城、新大好百貨、嘉年廣場、曼哈時裝廣場、鐘表市場、順電、萬商電器城、萬商電腦城振興路商圈：銅鑼灣百貨、東方時尚、紫荊城、圓嶺鞋城、創(chuàng)景名店客戶統(tǒng)計：整體廚房的廚為衛(wèi)業(yè)，電腦行業(yè)，家具行業(yè)，可比項目的資料：NO。1名稱：鴻洲購物中心：

6、地址：深南大道與南新路交界處發(fā)展商：深圳市鴻洲實業(yè)發(fā)展有限公司積：約20000平方米層數(shù)：3層價格：28000元/平方米（一層），一五000元/平方米（二層）分割銷售面積：4-一五平方米付款方式：6成一五年的按揭銷售方式：出售返租項目主要賣點：沃爾瑪南山分店進駐使消費者有穩(wěn)定的十五的租金收入，使在一五年內(nèi)投資回報率在7%左右，到期基本收回投資。項目狀況：目前上層的住宅已全部售完，商業(yè)部分接受登記，登記的需求面積大約是可售面積的2倍左右。NO.2名稱：鴻岳廣場地址：南新路與桃園路交界處發(fā)展商：深圳市鴻岳發(fā)展有限公司積：總建面20000平

7、方米層數(shù)：3層銷售方式：一層可做分割，分塊銷售。二三層和大商家聯(lián)系整體出租，采取銷售返租形式。付款方式： 項目主要賣點： 專業(yè)化的商場項目狀況：現(xiàn)在處于登記狀態(tài)，10月分開始向市場推出。NO。3名稱：中港城購物廣場地址：福強路與益田路交界處發(fā)展商：深圳市鉅華投資發(fā)展有限公司積：約40000平方米層數(shù)：6層價格：28000元/平方米（一層），17000元/平方米（二層）14000元/平方米（三層），12000元/平方米（四層）10000元/平方米（五，六層）分割銷售面積：4-一五平方米付款方式：6成10年的按揭銷售方式：出售返租項目主要賣點：百佳百貨的進駐和周邊眾多

8、的新舊住宅小區(qū)造成的人氣。項目狀況：目前住宅、商業(yè)部分已基本售完。NO。4名稱：東方海雅居地址：創(chuàng)業(yè)路與南山大道交界處發(fā)展商：深圳市東方中居實業(yè)有限公司積：約4000平方米層數(shù)：3層價格：35000元/平方米（一層），25000元/平方米（二層）分割銷售面積：42.67-683.一五平方米付款方式：6成10年的按揭銷售方式：零散出售！散戶投資做商業(yè)項目主要賣點： 項目狀況： 項目報告目錄一、 圳市目前商業(yè)狀況A、 每年開發(fā)面積（92-01年）和銷售面積B、 每年的空置面積C、 發(fā)展狀況和競爭分析D、 八大商圈的定義和解釋1、 商圈的概況2、 商圈的主要商業(yè)狀況3、

9、 對各商圈的行業(yè)結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計分析以及形成商圈的原因4、 商圈中代表性商業(yè)大廈的典型案例分析 E、 南山發(fā)展規(guī)劃狀況 F、 南山人口狀況和消費構(gòu)成分析G、南山目前的商業(yè)狀況總體分析（業(yè)態(tài)分布狀況檔次和類型的歸類，百貨商場、主題商場、平價日常用品、專業(yè)商場）H、 區(qū)內(nèi)可比案例分析I、 本項目在可輻射到的商業(yè)區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)、人口、商業(yè)分析J、 本項目的基本狀況和SWOT分析K、 本項目的定位（包括差異化經(jīng)營的結(jié)果，同類性質(zhì)成功案例的借鑒 L、 本項目的發(fā)展思路M、 本項目的推廣策略N、 本項目的價格初步制訂 項目發(fā)展思路：樹立檔次和品牌是目前南山現(xiàn)狀的唯一出路，也就是說出售返租走租給莊家，進行委托式經(jīng)營的道

10、路，通過莊家樹立商業(yè)的人氣和眼球拉動消費者的信心。物業(yè)一定年限內(nèi)經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離，在看得見的回報的情況下引發(fā)消費者的投資熱潮，是為商業(yè)的跟莊時代！采取先進的管理模式，走高檔路線，向?qū)I(yè)化，綜合化，大型化發(fā)展，利用超大規(guī)模的商業(yè)面積盡量囊括眾多業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)，體現(xiàn)一站式購物，使消費者在購物的過程中得到體現(xiàn)身份的享受。一、 走自己招個體或品牌經(jīng)銷商的道路，使本項目的投資商多元化發(fā)展，塑造“天虹”第二的一站式購物中心。采取自己對品牌服飾、內(nèi)衣、鐘表、眼鏡、時尚飾品、化妝品、美容美發(fā)系列、彩擴、皮具皮鞋、床用、布藝、童用、家居工藝品、家電、運動場所、運動用品、燈飾、休閑美食、酒樓、茶莊、投影廳等多方面

11、多項目的招商，采取百貨+超市經(jīng)營組合，體現(xiàn)一站式購物，邀請國內(nèi)外知名品牌加盟，采取合作經(jīng)營、免費進場、銷售扣點、不設(shè)保底等手法打造發(fā)展商自己的商業(yè)航空母艦。采取此種手法的優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：劣勢：總體評價：二、 分割合理的空間單獨出租和出售給個體業(yè)主，對自己經(jīng)營的業(yè)主和進行投資的業(yè)主分門別類。自己經(jīng)營的業(yè)主有限制性的經(jīng)營范圍。對投資的業(yè)主統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)助招商的策略。優(yōu)勢：劣勢：總體評價：三、 主題商場的策略。依托具有影響性的行業(yè)或產(chǎn)品在當?shù)匦纬梢粋€或幾個專業(yè)化的大市場。一方面整層對一種行業(yè)出租，另一方面對投資的小業(yè)主進行出售后返租，不允許小業(yè)主進行自主經(jīng)營。經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離。優(yōu)勢：劣勢：綜合分析：

12、四、 整棟或幾層租給大型的百貨連鎖或超市的做法。然后分成小單位出售給小的投資業(yè)主。采取出售返租的形式，也是在一定的年限內(nèi)經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離優(yōu)勢：劣勢：綜合分析：項目思路： 項目的發(fā)展分為兩種大的具體思路：一、 自主經(jīng)營二、 委托經(jīng)營如果發(fā)展商可能多元化經(jīng)營的情況下可以走第一種路線，即自己經(jīng)營，通過對品牌的商家或各種項目的招商，采取合作經(jīng)營、免費進場、銷售扣點、不設(shè)保底等手法打造發(fā)展商自己的商業(yè)航空母艦。在南山市場經(jīng)濟發(fā)展日趨迅猛特別是房地產(chǎn)業(yè)風起云涌的情況下，南山的人流量，消費量和消費水平在未來肯定有一個質(zhì)的提高，商業(yè)的支撐力也會越來越大，有潛在的連續(xù)性的利潤空間，這種發(fā)展方向在塑造自己的商業(yè)品

13、牌的前提下也是一個可選擇的思路，但是，就目前來說，難度還是比較大的。第一、發(fā)展商本身的品牌延伸力還沒有達到該領(lǐng)域，缺乏在商業(yè)方面的號召力和競爭力，使客戶難以建立購物信心。第二、不能達到快速收回資金既定目標，有違開發(fā)初衷，增加風險。第三、對相關(guān)管理經(jīng)驗，人力，物力的要求以及后期的運作策略要求較高，可能目前比較困難。第四、缺乏一般項目的內(nèi)部業(yè)主進行部分商業(yè)消化的先天條件。第五、自己對散戶的招商在盡快回籠資金的壓力下會對經(jīng)營者的檔次和水平有所降低，反而會影響項目的整體形象，淪為和周邊小型店鋪競爭的局面，而同時小店鋪目前在南山的競爭更加激烈。所以，本報告認為不支持這種路線。第二種思路是目前大的商業(yè)項目

14、采取的主要運作方式，他依托有影響性的行業(yè)或產(chǎn)品在當?shù)匦纬梢粋€或幾個專業(yè)化的大市場。一方面以整層和半層為單位對一種行業(yè)、大型的百貨、超市進行出租，另一方面把出租的面積分割后對投資的小業(yè)主進行出售后返租，在大型商業(yè)機構(gòu)租期內(nèi)不允許小業(yè)主進行自主經(jīng)營，使經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離。比喻：鴻洲購物中心（引進沃爾瑪），中港城購物中心（引進百佳）取得空前的成功。走這種路線的優(yōu)勢在于：第一、盡快回收資金，最大可能減小風險。第二、塑造品牌，提升商業(yè)和物業(yè)的形象，使項目的租售良性循環(huán)。第三、項目的大規(guī)模的建筑面積使得著名商家有用武之地。第四、體現(xiàn)檔次能同周邊眾多的小商鋪包括姊妹城等拉開距離吸引人氣。而目前的主要不利因素就

15、是該片區(qū)的高檔商業(yè)雖然比較缺乏，但沃爾瑪和即將開業(yè)的鴻業(yè)廣場將對項目形成最直接的競爭，項目在他們占據(jù)先機的不利情況下會導致項目的第一批客戶被對方吸引。在對市場一定的把握的情況下，本報告對項目的操作提出以下思路性的方案：1層是項目的優(yōu)勢所在，同時是項目的重點所在。該層承載著體現(xiàn)項目檔次和吸引人氣從而帶動上層商業(yè)的重任。所以他應該包括休閑、購物、享受、金融等重要功能。報告建議：第一部分：1層的規(guī)劃：部分（約2000平方米）重點邀請：品牌專賣店（斑妮路、真維斯、佐丹奴等）銀行（各大銀行的分行或支行） 休閑快餐（肯德雞，麥當勞，永和豆?jié){等）健康服務(wù)業(yè)（海王、一致、中聯(lián)等藥業(yè)的批發(fā)零售）剩下面積：休閑場所和上層的出入口5層的規(guī)劃：主要作為辦公，特色酒樓，娛樂的場所（康泰娛樂城、大富豪娛樂城、圣保羅娛樂城等）第二部分：2、