1月中國房地產(chǎn)行業(yè)月度分析報告

1、一、2012年12月份中國房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)1、2012年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2012年 1-12月，全國房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)以下特點：一是“國房景氣指數(shù)”仍呈回落態(tài)勢；二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速雖然自8月份開始連續(xù)4個月表現(xiàn)出止跌企穩(wěn)態(tài)勢，但12月份投資增速仍季節(jié)性回落；三是全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金仍然趨緊；四是在全國商品房累計施工面積和新開工面積增速回落的情況下，全國商品房累計竣工面積增速也呈回落態(tài)勢，市場供應總量增長緩慢；五是得益于地方政府對樓市政策的微調，以及中央貨幣政策得以放松，降準、降息等政策逐步出臺使市場預期發(fā)生較大變化釋放了一定購買力，2012年以來全國商品房銷售面積降幅持續(xù)收窄并于

2、11月份實現(xiàn)年內首次正增長，全國商品房銷售額增速持 續(xù)提高；六是在市場成交量放大的同時，一些城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，12月份新建商品住宅環(huán)比價格上漲城市數(shù)量增加到54個，占全國70個大中城市數(shù)量的77%。在中央堅持房地產(chǎn)調控政策不放松的影響下，2012年以來“國房景氣指數(shù)”持續(xù)處于下行通道，雖然11月份高位反彈的成交量將全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)拉升回暖，但12月份國房景氣指數(shù)仍呈回落態(tài)勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：12月份，“國房景氣指數(shù)”為95.59，同比回落3.30點，比上月回落0.12點，說明房地產(chǎn)市場仍未走出底部。圖表 1 2012年中國房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)情況房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)2012

3、年2月97.892012年3月96.922012年4月95.622012年5月94.902012年6月94.712012年7月94.572012年8月94.642012年9月94.392012年10月94.562012年11月95.712012年12月95.59數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中商情報網(wǎng)整理國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2012年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金96537.7億元，同比增長12.7%，增幅同比回落1.4個百分點，比2012年1-11月回落1.4個百分點。其中，國內貸款14778.4億元，同比增長13.2%，增幅比2012年1-11月回落2.9個百分點，上年同期為零增長；

4、利用外資402.1億元，同比下降48.8%，降幅比2012年1-11月收窄2.7個百分點，上年同期為增長2.9%；企業(yè)自籌資金39082.7億元，同比增長11.7%，增幅同比回落16.3個百分點，比2012年1-11月回落2.1個百分點；其他資金42274.5億元，同比增長14.7%，增幅同比提高6.1個百分點，比2012年1-11月回落0.5個百分點。在其他資金中，定金及預收款26558.1億元，同比增長18.2%，增幅同比提高6.1個百分點，比2012年1-11月回落2.0個百分點；個人按揭貸款10523.9億元，同比增長21.3%，增幅比2012年1-11月回落2.4個百分點，上年同期為

5、下降12.2%。總體來看，2012年全年，除利用外資外，其他各類資金來源增速均較1-11月有所回落，說明在宏觀調控政策不放松的影響下，企業(yè)資金來源仍趨緊張。2、2012年中國房地產(chǎn)投資情況在一系列宏觀調控政策影響下，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，雖然自8月份開始連續(xù)4個月表現(xiàn)出止跌企穩(wěn)態(tài)勢，但12月份投資增速仍季節(jié)性回落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2012年1-12月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資71803.8億元，同比增長16.2%，增幅同比回落11.7個百分點，比2012年1-11月回落0.5個百分點。圖表 2 2012年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額情況投資完成額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)計劃總

6、投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)新增固定資產(chǎn)（億元）配套工程投資2012年1-2月5431.599.5275336.44226.82012年1-3月10927.2171.4283344.76654.42012年1-4月15835.2230.7290952.88058.12012年1-5月22212.9301.1302649.99589.42012年1-6月30609.8404.9310930.711592.32012年1-7月36774.5 497.2315341.813571.12012年1-8月43687.9 618.4327135.415626.02012年1-9月51045.9711.63342

7、15.117644.22012年1-10月57628.8820.4341183.320222.62012年1-11月64772.4 939.5351185.723304.22012年1-12月71803.81119.4358823.333541.4數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中商情報網(wǎng)整理從供應結構來看，2012年1-12月，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅完成投資49374.2億元，同比增長11.4%，增幅同比回落18.8個百分點，比2012年1-11月回落0.5個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%；辦公樓投資3366.6億元，同比增長31.6%，增幅同比回落9.1個百分點，比2012年1-1

8、1月回落1.1個百分點，所占比重為4.7%；商業(yè)營業(yè)用房投資9312.0億元，同比增長25.4%，增幅同比回落5.1個百分點，比2012年1-11月回落1.9個百分點，所占比重為13.0%；其他投資9751.0億元，同比增長30.1%，增幅同比提高19.2個百分點，比2012年1-11月提高0.5個百分點，所占比重為13.5%。從住宅供應結構來看，2012年1-12月，90平方米以下住房完成投資16789.5億元，同比增長21.9%，增幅同比回落6.1個百分點，比2012年1-11月回落2.1個百分點，占住宅投資的比重為34.0%；別墅、高檔公寓完成投資3448.4億元，同比增長0.7%，增幅

9、同比回落19.7個百分點，2012年1-11月為下降0.2%，占住宅投資的比重為7.0%。從區(qū)域分布上來看，2012年1-12月，東部地區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資40541.4億元，同比增長13.9%，增幅同比回落13.3個百分點，比2012年1-11月回落0.9個百分點，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為56.5%；中部地區(qū)完成投資15762.8億元，同比增長18.3%，增幅同比回落7.2個百分點，比2012年1-11月回落1.1個百分點，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為21.9%；西部地區(qū)完成投資15499.6億元，同比增長20.4%，增幅同比回落12.4個百分點，比2012年1-11月提高0.9個百分點

10、，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為21.6%。3、2012年中國房地產(chǎn)土地購置與待開發(fā)情況在一系列宏觀調控政策影響下，2012年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速持續(xù)呈現(xiàn)負增長態(tài)勢，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對當前市場缺乏信心，儲備土地的熱情仍然不高；與此同時，待開發(fā)土地面積增速下降并于12月份實現(xiàn)負增長，說明在當前形勢下，企業(yè)開發(fā)進程有所加快。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積35666.8萬平方米，同比下降19.5%，降幅比2012年1-11月擴大4.7個百分點，上年同期為增長2.6%。同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積40196.6萬平方米，同比下

11、降0.1%，上年同期和2012年1-11月分別為增長13.4%和8.2%?；仡?012 年的土地市場可以看到，2011 年的限購政策導致樓市成交量下滑，樓市政策的不確定性導致開發(fā)企業(yè)對未來的謹慎態(tài)度使得上半年土地市場較為冷清。進入下半年，二季度市場銷售的回暖，一方面使得開發(fā)商資金流壓力減小，另一方面部分房企有補庫存的需求，于是土地市場從三季度開始升溫。進入四季度，地方政府迫于指標壓力加快了推地速度，土地數(shù)量和質量都有提高，供需兩旺的情況也造就了年末地王頻出。整體來看，2012 年土地市場先抑后揚，但是土地供應和成交均低于2011 年，平均溢價率也同比下滑。圖表 3 2012年全國房地產(chǎn)土地待開

12、發(fā)與購置情況本年購置土地面積（萬平方米）本年土地成交價款（億元）待開發(fā)土地面積（萬平方米）2012年1-2月4683.9 1043.927045.92012年1-3月7858.91555.430228.92012年1-4月9657.31825.731235.92012年1-5月13532.12620.131789.72012年1-6月17543.23440.933015.42012年1-7月18982.1 3835.834511.12012年1-8月23623.64799.735846.32012年1-9月26033.3 5309.536721.22012年1-10月27659.4 5761.

13、937256.82012年1-11月31638.0 6594.038067.52012年1-12月35666.87409.640196.6數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中商情報網(wǎng)整理4、2012年中國商品房施、竣工面積情況2012年以來，受上年基數(shù)較高因素影響，全國商品房累計施工面積和新開工面積增速均表現(xiàn)為同比大幅回落，尤其是新開工面積增速自2012年4月份開始呈現(xiàn)負增長，雖然7月份達到年內低點-9.8%之后止跌企穩(wěn)，但全年仍未走出負增長態(tài)勢，且由于12月單月新開工面積增速同比回落使得全年降幅較1-11月有所擴大。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-12月，全國商品房累計施工面積573417.5萬

14、平方米，同比增長13.2%，增幅同比回落12.1個百分點，比2012年1-11月小幅回落0.1個百分點。其中，商品住宅施工面積428964.1萬平方米，同比增長10.6%，增幅同比回落12.8個百分點，比2012年1-11月回落0.2個百分點；房屋新開工面積177333.6萬平方米，同比下降7.3%，降幅比2012年1-11月擴大0.1個百分點，上年同期為增長16.2%。圖表 4 2012年全國商品房施工面積情況房屋施工面積（萬平方米）其中：住宅其中：新開工面積2012年1-2月394900.8 297604.820048.72012年1-3月409221.5307652.939946.320

15、12年1-4月427187.4321372.654467.82012年1-5月451363.7339036.172859.32012年1-6月475613.8357392.492379.72012年1-7月489216.1 367373.8103904.52012年1-8月511657.3383558.4122940.42012年1-9月525376.5 393777.2135014.42012年1-10月538149.2 403202.7146792.22012年1-11月556657.9 416657.0162413.22012年1-12月573417.5428964.1177333.6數(shù)

16、據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中商情報網(wǎng)整理在全國商品房累計施工面積和新開工面積增速回落的情況下，全國商品房累計竣工面積增速也呈回落態(tài)勢，市場供應總量增長緩慢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-12月，全國商品房累計竣工面積99425.0萬平方米，同比增長7.3%，增幅同比回落6.0個百分點，比2012年1-11月回落6.8個百分點。其中，商品住宅竣工面積79043.2萬平方米，同比增長6.4%，增幅同比回落6.6個百分點，比2012年1-11月回落7.3個百分點。圖表 5 2012年全國商品房竣工面積情況房屋竣工面積（萬平方米）房屋竣工價值其中：住宅其中：不可銷售面積2012年1-2月10093

17、.9 7935.7461.02614.92012年1-3月17880.414325.2788.04460.02012年1-4月22295.917808.51031.45508.52012年1-5月27305.521814.51319.46705.22012年1-6月33258.826718.71613.28148.32012年1-7月38607.9 30952.31962.29556.32012年1-8月44602.9 35801.42267.911032.32012年1-9月50566.6 40609.12584.912575.62012年1-10月58317.1 46791.73212.7

18、14463.72012年1-11月67706.0 54309.73732.016839.72012年1-12月99425.0 79043.26022.324836.6數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中商情報網(wǎng)整理5、2012年中國商品房銷售情況2012年以來，得益于地方政府對樓市政策的微調，以及中央貨幣政策得以放松，降準、降息等政策逐步出臺使市場預期發(fā)生較大變化釋放了一定的購買力。尤其是由降息引起的購房成本降低以及多地調整公積金政策，且剛性需求依然龐大等因素影響，全國商品房銷售面積降幅持續(xù)收窄，并于11月份實現(xiàn)年內首次正增長，全國商品房銷售額增速持續(xù)提高。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-12月，

19、全國商品房銷售面積111303.6萬平方米，同比增長1.8%，增幅同比回落3.1個百分點，比2012年1-11月回落0.6個百分點。其中，商品住宅銷售面積98467.5萬平方米，同比增長2.0%，增幅同比回落1.9個百分點，比2012年1-11月回落0.3個百分點；同期，全國商品房銷售額64455.8億元，同比增長10.0%，增幅同比回落2.1個百分點，比2012年1-11月提高0.9個百分點。其中，商品住宅銷售額53467.2億元，同比增長10.9%，增幅同比提高0.7個百分點，比2012年1-11月提高0.5個百分點。圖表 6 2012年全國商品房銷售情況商品房銷售面積（萬平方米）商品房銷

20、售額（億元）總其中：住宅其中：期房總其中：住宅其中：期房2012年1-2月7004.26118.35387.84144.63365.83314.02012年1-3月15239.213386.811747.28672.07099.06924.22012年1-4月21561.719012.016566.312421.110252.99948.32012年1-5月28852.525557.822356.016932.214010.413638.82012年1-6月39964.435347.030989.923314.019322.818759.82012年1-7月48593.2 43077.9377

21、96.928699.523866.923193.42012年1-8月57414.850984.944887.634011.128383.727643.82012年1-9月68441.4 60884.553581.740353.733787.732918.02012年1-10月78742.9 70092.161318.946300.838824.537684.22012年1-11月91705.0 81499.571044.353525.944783.043401.22012年1-12月111303.6 98467.584540.364455.853467.251532.9數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中

22、商情報網(wǎng)整理6、2012年中國房地產(chǎn)市場價格情況2012年以來，中央政府始終對房地產(chǎn)市場調控保持從嚴態(tài)勢，多次釋放調控力度不放松的信號，但近幾個月以來，市場成交逐漸活躍，在成交量放大的同時，一些城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，12月份上漲城市數(shù)量持續(xù)增多，新建商品住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量已增到54個，占全國70個大中城市數(shù)量的77%。具體來看，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，持平的城市有8個，上漲的城市有54個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%。與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有26個，持

23、平的城市有4個，上漲的城市有40個。12月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.4%，漲幅比11月份回落的城市有1個。二手住宅價格變動情況。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有15個，持平的城市有9個，上漲的城市有46個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%。與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有42個，持平的城市有3個，上漲的城市有25個。12月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過5.5%，漲幅比11月份回落的城市有1個。二、2012年4季度中國房地產(chǎn)行業(yè)主要政策1、堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖 2012年以來，中央政府始終對房地產(chǎn)市場調控保持從嚴態(tài)勢，多次釋放

24、調控力度不放松的信號。尤其是國務院總理溫家寶多次強調“堅持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調控的各項政策不動搖，促使房價合理回歸，促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展”。從前3季度一系列市場運行數(shù)據(jù)指標綜合來看，房地產(chǎn)市場已逐漸步入供求結構合理、運行趨穩(wěn)的正常發(fā)展軌道，房地產(chǎn)調控已經(jīng)取得了預期成果。但不容忽視的是，我國房地產(chǎn)市場調控仍然處在關鍵時期，部分城市房價上漲壓力仍然較大，有些城市調控力度有所放松，特別是在當前面臨負利率困境，民間投資渠道不足，房地產(chǎn)投資資金從一線城市向二、三線城市甚至三、四線城市不斷蔓延的關鍵時期，宏觀調控的“一舉一動”影響著未來房地產(chǎn)市場的變化，必須毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調控工作，把抑

25、制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策，防止變相放松購房政策，要促使房價合理回歸，絕不能讓房價反彈，造成功虧一簣。在此背景下，2012年4季度，多部委繼續(xù)釋放樓市從嚴調控信號。2012年10月12日、13日和15日，國務院總理溫家寶在中南海先后召開行業(yè)協(xié)會負責人、部分地方部門和企業(yè)負責人以及專家學者三場座談會時指出，房地產(chǎn)調控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調控政策不動搖。今天的調控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。10月17日，溫家寶主持召開國務院常務會議，安排部署四季

26、度經(jīng)濟工作時再次強調，要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調控。嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學有效、穩(wěn)定可預期的房地產(chǎn)市場調控政策體系。10月19日，國土資源部強調嚴控各地調控政策。2012年11月13日，住建部部長姜偉新在十八大新聞中心舉辦的記者招待會上明確表示，房地產(chǎn)市場調控政策目前還不想放松。他稱，中央政府時刻準備應對，遇到某一城市自行調整樓市政策時，中央儲備相應的政策，一旦需要的話就出手。如果交易量增加、交易價格同時上漲，就會出臺相應的政策進行調控。2012年12月15日-16日在北京召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，2013年經(jīng)濟工作要加強和

27、改善宏觀調控，促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。要牢牢把握擴大內需這一戰(zhàn)略基點，培育一批拉動力強的消費增長點，增強消費對經(jīng)濟增長的基礎作用，發(fā)揮好投資對經(jīng)濟增長的關鍵作用。在中央提出2013 年第一項重點任務“加強和改善宏觀調控，促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展”中提到，“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調控政策不動搖”。在年末部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“暖冬”現(xiàn)象、城鎮(zhèn)化建設帶來房地產(chǎn)樂觀預期的背景下，這一定調或預示著更加嚴厲的調控即將到來。如果房地產(chǎn)市場量價齊升、土地市場重回兩年前的復蘇情形，有關部門將會出臺新的調控政策，再度收緊樓市，確保調控效果持續(xù)見效。圖表 7 2012年以來有關“堅持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調控各項政策不動搖”的相關

28、論述時間事件主要內容2012年1月31日國務院總理溫家寶主持召開國務院第六次全體會議鞏固房地產(chǎn)市場調控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。2012年2月6日-10日中南海五次座談會房地產(chǎn)調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。將來住房形式是多種多樣，不一定人人都有自己的房，但人人都要有住處。2012年3月5日政府工作報告在報告2012年政府主要任務時表示，2012年要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調控和保障性安居工程建設。采取有效措施，增加普通商品住房供給。2012年3月5日國家發(fā)改委主任張平在全國人大新聞中心舉辦的“經(jīng)濟

29、形勢與宏觀調控”記者會堅持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調控的各項政策不動搖，促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。在堅持現(xiàn)行政策措施的基礎上，研究建立房地產(chǎn)宏觀調控的長效機制。2012年3月14日溫家寶在十一屆全國人大五次會議閉幕后答記者問合理的房價，應使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放松。2012年4月13日國務院常務會議鞏固房地產(chǎn)市場調控成果。堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖，決不讓調控出現(xiàn)反復。2012年5月18-20日六省經(jīng)濟形勢座談會穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)

30、健康發(fā)展。2012年7月7日溫家寶在江蘇省常州市調研目前房地產(chǎn)市場調控仍然處在關鍵時期，調控任務還很艱巨。必須堅定不移做好調控工作，要繼續(xù)堅決抑制投機投資性需求，防止變相放松購房政策，防止不實信息炒作誤導。要把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。加強市場監(jiān)管，對涉及違規(guī)騙取購房資格的開發(fā)企業(yè)、中介機構和個人，要嚴肅查處。對有地方出臺或變相放松房地產(chǎn)市場調控政策的，要有針對性地及時制止糾正。2012年7月19日國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)關于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調控成果的緊急通知要求各地嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調控政策，不得擅自

31、調整放松，已放松的要立即糾正，鞏固調控成果。2012年7月下旬國務院派出8個督查組對16個?。ㄊ校┳》肯拶彺胧﹫?zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況開展專項督查。2012年8月22日李克強在北京市考察保障性安居工程建設情況，繼續(xù)貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調控政策，抑制投機投資性需求，增加普通商品住房供應，鞏固調控成果，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。2012年8月31日溫家寶在天津考察保障房建設做好保障房工作是穩(wěn)定房價、鞏固房地產(chǎn)市場調控成果的重要支撐。本輪房地產(chǎn)調控已持續(xù)兩年，取得明顯成效，房價過快上漲勢頭總體上得到遏制。2012年9月期間國土部兩次公開

32、表態(tài)要求嚴格執(zhí)行各類土地使用標準；穩(wěn)定地價，防違規(guī)用地、防異常交易，處置閑置土地和打擊囤地炒地。2012年9月23日住建部表態(tài)適時對執(zhí)行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責2012年10月12日、13日、15日中南海召開三場座談會房地產(chǎn)調控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調控政策不動搖。調控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。2012年12月17日中央經(jīng)濟工作會議在中央提出2013 年第一項重點任務“加強和改善宏觀調控，促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展”中提到“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調控政策不動搖”。資料來源：中商情報網(wǎng)整理綜上可見，中央加強房地產(chǎn)調控的目標和決心是明

33、確的、堅定的。多年來，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟社會發(fā)展和改善人民生活做出了重要貢獻，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在一些不可忽視的問題。房地產(chǎn)價格過快上漲雖然短期內給地方政府、相關企業(yè)和投機者帶來不菲的收入乃至暴利，但抬高了居住成本和租金，加大了物價上漲壓力，助長了投機風氣，為國民經(jīng)濟的長期平穩(wěn)較快發(fā)展帶來風險。在這種情況下，調控力度一旦放松，將引發(fā)市場預期的混亂，不僅可能在短期內引發(fā)房地產(chǎn)市場價格的迅速反彈，而且政府的公信力也將受損，不利于鞏固已經(jīng)取得的調控成果和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。因此，只有不斷加強和改善房地產(chǎn)市場調控，確保政策落實到位，既著眼于解決當前問題，又致力于長遠制度建設，這包括住房信息系統(tǒng)的建

34、設和完善、房地產(chǎn)市場稅收改革、土地出讓制度的改革等?？梢灶A見，隨著房地產(chǎn)市場一系列長效機制的完善和建立，房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)和健康發(fā)展的目標才能實現(xiàn)。2、保障性住房建設繼續(xù)成為政府的工作重點為確保完成全國保障性安居工程建設任務，2012年以來，財政部、國家發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設部等部門分別發(fā)布政策力促保障房建設順利推進。與此同時，2012年12月15日-16日召開的中央經(jīng)濟工作會議對2013年保障性住房建設目標指明了方向。圖表 8 2012年以來發(fā)布的主要保障性住房政策時間政策及主要內容2012年1月18日財政部發(fā)布關于切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關工作的通知2012年2月6日

35、國務院副總理李克強主持召開保障性住房公平分配工作座談會2012年2月10日國家發(fā)改委發(fā)布關于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實做好2012年保障性安居工程建設工作的通知2012年2月17日由中央紀委常委、監(jiān)察部副部長屈萬祥帶隊的國務院督察組在京督察保障房分配和質量管理工作2012年3月22日住建部下發(fā)關于做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知2012年5月18日財政部會同住建部下達2012年中央補助廉租住房保障和城市棚戶區(qū)改造專項資金2012年5月24日中央財政下達2012年補助公共租賃住房專項補助指標2012年6月12日住建部公布公共租賃住房管理辦法2012年6月20日財政部印發(fā)中央補助

36、廉租住房保障專項資金管理辦法的通知2012年6月28日住建部會同國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布了關于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知2012年8月6日財政部、住建部聯(lián)合修訂了中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法2012年9月26日住建部發(fā)布關于做好保障性安居工程電力供應與服務工作的若干意見2012年11月13日住房城鄉(xiāng)建設部制訂并發(fā)布了住房保障檔案管理辦法2012年12月26日財政部印發(fā)關于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程財政資金籌措等相關工作的通知資料來源：中商情報網(wǎng)整理（一）住建部出臺住房保障檔案管理辦法為加強

37、住房保障檔案管理制度建設，規(guī)范住房保障檔案管理工作，2012年11月13日，住房城鄉(xiāng)建設部制訂并發(fā)布了住房保障檔案管理辦法(以下簡稱辦法)，以取代此前建設部印發(fā)的城鎮(zhèn)廉租住房檔案管理辦法，該辦法自2013年1月1日起施行。 辦法規(guī)定，住房保障對象檔案按照“一戶一檔”、住房保障房源檔案按照“一套一檔”的原則進行歸檔管理。住房保障檔案管理機構應當對歸集的檔案材料進行查驗，確保其符合檔案管理要求；定期對已歸檔的住房保障檔案進行檢查，發(fā)現(xiàn)檔案毀損或丟失的按規(guī)定采取補救措施。 辦法要求各市、縣級人民政府住房保障主管部門應當依法建立住房保障檔案信息利用制度，利用住房保障檔案信息，為住房保障申請、審核、分配

38、、復核、退出等管理工作服務，為房屋管理、使用、維護提供依據(jù)，為住房保障管理信息系統(tǒng)建設提供支持。住房保障檔案信息公開、利用和查詢中涉及國家秘密、個人隱私和商業(yè)秘密的，應當嚴格執(zhí)行法律法規(guī)的保密規(guī)定。查詢、利用所獲得的檔案信息不得對外泄露或者散布，不得不正當使用，不得損害住房保障對象的合法權益。各級住房保障主管部門應當切實履行職責，對住房保障檔案管理工作進行監(jiān)督檢查，對違法違規(guī)行為責令限期改正。（二）六項財政措施力保2013年保障房任務順利完成為確保2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程任務順利完成，進一步做好財政資金籌措與保障工作，2012年12月26日，財政部印發(fā)了關于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程

39、財政資金籌措等相關工作的通知（以下簡稱通知），要求各地進一步做好財政資金籌措與保障工作。通知提出了六大保障舉措：一是嚴格按照規(guī)定渠道籌集城鎮(zhèn)保障性安居工程財政資金。二是采取投資補助或貸款貼息方式支持企業(yè)參與公共租賃住房建設運營管理。三是切實落實城鎮(zhèn)保障性安居工程涉及的稅費優(yōu)惠政策。四是嚴格按照城鎮(zhèn)保障性安居工程項目進度及時撥付財政資金。五是加強廉租住房和公共租賃住房租金“收支兩條線”管理。六是選擇部分市縣開展城鎮(zhèn)保障性安居工程績效評價試點。保障性安居工程是重大民生工程和民心工程，也是重大發(fā)展工程。通過近幾年的集中推進，全國已有近億居民從中受益。但同時應當看到，目前中低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)居

40、民仍然較多，改善居住條件的期盼和需求十分強烈，必須繼續(xù)有力推進保障房建設和棚戶區(qū)改造。中央經(jīng)濟工作會議在提出2013 年第五項重點任務“加強民生保障，提高人民生活水平”中也提到“要繼續(xù)加強保障性住房建設和管理，加快棚戶區(qū)改造”。棚戶區(qū)改造自2009 年至今被歷次中央經(jīng)濟工作會議提及，可見中央對其重視程度之高。2006 年至2012 年，全國累計開工改造各類棚戶區(qū)超過1300 多萬戶，實施棚戶區(qū)改造的根本目的是改善群眾的居住條件，兼顧完善城市功能、改善城市環(huán)境，同時也是改善民生、擴大內需的重要舉措，對推動地方經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了一定作用。與此同時，在十八大報告中，直接提到住房問題有兩處，一是住有所居，

41、二是保障房建設。胡錦濤說：“要多謀民生之利，多解民生之憂，解決好人民最關心最直接最現(xiàn)實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進展，努力讓人民過上更好生活?！薄敖⑹袌雠渲煤驼Ｕ舷嘟Y合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求?！贝笠?guī)模推進保障性安居工程建設，是黨中央、國務院為推動科學發(fā)展、加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式、保障和改善民生采取的重大舉措?！鞍簿庸こ獭钡膶嵤┯欣诰徑馐袌龉┬杳埽揭址績r。將“城市低收入家庭”從購房者人群中有效剝離出去，這部分人群的住房困難問題將由政府全力負責解決，這樣可以緩解市場供需矛盾；同時，隨著部分低收入家庭成為廉

42、租房的受益者后，無形中會對進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序、穩(wěn)定房價起到有效的抑制作用。3、國土部出臺多項政策對土地市場進行調控為了嚴格落實房地產(chǎn)用地調控政策，做好當前和今后一段時間房地產(chǎn)用地管理和調控工作，促進土地市場健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，2012年以來，我國政府相關部門發(fā)布了一系列土地調控政策，對促進房地產(chǎn)和土地市場平穩(wěn)運行發(fā)揮了重要作用。為保障土地儲備工作規(guī)范和健康運行，11月5日，國土資源部、財政部等四部委聯(lián)合發(fā)布了關于加強土地儲備與融資管理的通知；12月18日，國土資源部召開了關于“采取切實措施 穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應 抑制異常地價”有關工作情況的新聞通氣會，會議提出了諸多措施要求以嚴控地王。圖表

43、 9 2012年以來出臺的主要土地政策時間發(fā)布單位及政策2012年2月15日國土資源部發(fā)布了關于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調控重點工作的通知2012年6月1日國土資源部修訂發(fā)布了閑置土地處置辦法2012年7月19日國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)關于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調控成果的緊急通知2012年9月6日國土資源部下發(fā)關于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知2012年9 月13 日國土資源部發(fā)文表示，要對土地交易市場進行監(jiān)測，重點監(jiān)測土地溢價率過高、土地底價設定過高等情況，同時跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，杜絕囤地行為2012年9 月26 日國土資源部將積極配合有關部門

44、，堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調控政策，繼續(xù)指導督促各地根據(jù)本地實際，執(zhí)行好現(xiàn)有土地供應政策，均衡供地，穩(wěn)定地價，防違規(guī)用地、防異常交易，處置閑置土地和打擊囤地炒地，穩(wěn)定土地市場2012年11月5日國土資源部、財政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布關于加強土地儲備與融資管理的通知2012年12月18日國土資源部召開“采取切實措施穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應 抑制異常地價”有關工作情況的新聞通氣會資料來源：中商情報網(wǎng)整理（一）四部委嚴控土地儲備總規(guī)模和融資規(guī)模為加強土地儲備機構、業(yè)務和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為，切實防范金融風險，保障土地儲備工作規(guī)范和健康運行，2012年11月5日，國

45、土資源部、財政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布了關于加強土地儲備與融資管理的通知（簡稱通知），以加強土地儲備機構、業(yè)務和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為，切實防范金融風險，保障土地儲備工作規(guī)范和健康運行。 通知要求，要加強土地儲備機構管理，按照土地儲備管理辦法的規(guī)定，建立土地儲備機構名錄制（以下簡稱“名錄”）并定期更新。國土資源部將名錄或更新結果抄送財政部、中國人民銀行和銀監(jiān)會，地方各級國土資源主管部門將經(jīng)審核后的名錄抄送同級財政部門、人民銀行分支機構和銀行業(yè)監(jiān)督管理部門。建立名錄制的主要目的是為了與其他融資平臺相區(qū)別，名錄以外的各類單位不得享受土地儲備的相關政策，銀行等金融機

46、構也不得向其發(fā)放土地儲備貸款。 通知要求，每年新納入儲備的土地量，原則上控制在市、縣本級前三年平均年供應的儲備土地量之內。優(yōu)先收購儲備空閑、低效利用及其他現(xiàn)有建設用地，積極開展工業(yè)用地儲備。儲備土地應優(yōu)先用于保障性安居工程及其他公益性事業(yè)。財政部門會同國土資源主管部門、人民銀行分支機構及銀行業(yè)監(jiān)督管理部門根據(jù)土地儲備計劃，核定土地儲備機構年度融資規(guī)模，并實行年度融資規(guī)?？刂瓶ü芾?。銀行業(yè)金融機構批準融資前，應對融資規(guī)模控制卡中的已有融資額度進行認真核對，擬批準的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度（包括本年度貸款已在本年度歸還部分）累計不得超過年度可融資規(guī)模，對本年融資額度已達到年度可融資規(guī)模的土

47、地儲備機構，不得批準新的項目融資。 此外，通知還提出了調整土地儲備機構融資政策的規(guī)定，列入名錄的土地儲備機構可以向銀行業(yè)金融機構貸款，銀行業(yè)金融機構應按照有關部門關于土地儲備貸款的相關規(guī)定，根據(jù)貸款人的信用狀況、土地儲備項目周期、資金回籠計劃等因素合理確定貸款期限，貸款期限最長不超過五年。貸款用途可不對應抵押土地相關補償、前期開發(fā)等業(yè)務，但貸款使用必須符合規(guī)定的土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設以及其他與土地儲備業(yè)務無關的項目。納入儲備的土地不得用于為土地儲備機構以外的企事業(yè)法人融資擔保。 土地儲備制度是落實土地調控、土地供應政策采取的重要措施，是市、縣人民政府及國土資源管理部門對依法取得

48、的土地，進行必要的整理和基礎設施配套，使之具備供應條件而做出的一種制度安排。自2001年以來，國務院先后印發(fā)了國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知、國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知、國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知等文件，對規(guī)范運行土地儲備制度提出了明確要求。國務院相關部門和地方各級政府制訂了相應的政策法規(guī)，為這項制度的規(guī)范健康運行創(chuàng)造了良好的制度環(huán)境。實踐證明，土地儲備制度是嚴格土地管理不可或缺的重要環(huán)節(jié)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、保障民生用地、促進經(jīng)濟社會目標的實現(xiàn)發(fā)揮了積極而重大的作用。 （二）國土部召開新聞通氣會，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應，抑制異常地價2012年末，各地“地王

49、”頻出。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年11 月27 日-12 月7 日之間的11 天里，有7 個城市的“地王”紀錄被刷新。面對年底越來越火爆的土地市場，12 月18 日，國土資源部召開了關于“采取切實措施 穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應 抑制異常地價”有關工作情況的新聞通氣會。會議提出了諸多措施要求，其核心議題就是要嚴控“地王”。國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，國土資源部將認真貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖，在繼續(xù)保持從嚴從緊調控基調，監(jiān)督各地執(zhí)行好現(xiàn)有政策措施的同時，針對不同類型城市，實現(xiàn)分類指導，加強針對性，突出差異性，強調時效性。廖永林表示，近期國土資源部將在全系統(tǒng)作出

50、部署，在做好穩(wěn)供應、穩(wěn)價格、穩(wěn)預期等工作的同時，重點抓好五方面工作，促進已供土地開發(fā)建設，形成土地的有效供應，緩解房屋供需矛盾。多項政策措施和各方面工作相互配合，共同發(fā)揮作用。一是建立房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊跟蹤督查制度。二是重點清查土地出讓合同履約情況。三是加強房地產(chǎn)用地履約的誠信體系建設。四是繼續(xù)加大閑置土地處置力度。五是調查違規(guī)供地和違約房地產(chǎn)用地，促進市場運行規(guī)范有序。土地是開發(fā)商的命脈，土地儲備的規(guī)模一直被開發(fā)商視為實力和后續(xù)發(fā)展能力的表現(xiàn)，但由于土地資源供應有限以及近年來地價不斷上漲的預期，開發(fā)商的“囤地”行為可謂“屢禁不止”，而閑置土地也是樓市歷次調控遭遇的頑癥。盡管國土資源部接連下

51、發(fā)通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地，但時至今日，閑置土地收回的政策執(zhí)行一直存在較大彈性：當風頭緊、市場好、需要放大土地供應時則收緊政策繩索，警告閑置土地開發(fā)企業(yè)；當市場走弱時則放水執(zhí)行，一系列土地清查政策喪失了威懾力。近期多地“地王”涌現(xiàn)，似乎與政策走向背道而馳，在這種形勢下，國土部提出今后整治土地市場的若干思路至少具有兩方面意義：一是具有示范效應。中央經(jīng)濟工作會議要求繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調控不動搖，國土部召開新聞通氣會重申了這一立場，其關于土地市場未來調控方向的表述，也是十八大后決策層第一次有針對性的對房地產(chǎn)市場調控發(fā)聲，國土部的表態(tài)無疑具有表率作用。二是具有穩(wěn)定市場的作用。國土部

52、果斷表態(tài)整治“地王”彰顯調控決心，起到穩(wěn)定市場的作用。與此同時，本輪調控由之前的以“限購”、“限貸”為主，向源頭的土地市場深化，這預示著調控政策正向整體化、系統(tǒng)化、精確化的方向演進。可以肯定的是，如果政策能夠得到嚴格執(zhí)行，從短期來看，開發(fā)商加大對閑置土地的開發(fā)力度，供應量增加利于樓市趨于平穩(wěn)；從長遠來看，開發(fā)商在土地的“招拍掛”上會更加謹慎，對土地價格也會起到相應的抑制作用，從而促使房價回落。4、加強完善住房城鄉(xiāng)建設統(tǒng)計工作為更好地適應新形勢下住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展的新情況和新要求，盡快建立科學、統(tǒng)一、全面、協(xié)調的住房城鄉(xiāng)建設行業(yè)統(tǒng)計制度和信息管理制度，進一步提高行業(yè)統(tǒng)計工作水平，2012年10

53、月22日，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了關于加強和完善住房城鄉(xiāng)建設統(tǒng)計工作的指導意見（以下簡稱意見）。意見要求完善統(tǒng)計工作機制，各級住房城鄉(xiāng)建設部門要建立健全統(tǒng)一管理、分工負責的統(tǒng)計工作制度，明確綜合統(tǒng)計管理機構，配備綜合統(tǒng)計人員。嚴格執(zhí)行統(tǒng)計項目報批備案制度，規(guī)范統(tǒng)計信息發(fā)布。各級住房城鄉(xiāng)建設部門的法定統(tǒng)計調查項目數(shù)據(jù)，經(jīng)部門綜合統(tǒng)計管理機構審核后，由主管領導簽署發(fā)布。統(tǒng)計數(shù)據(jù)正式發(fā)布前，任何單位和個人不得擅自發(fā)布和使用。意見指出，圍繞住房城鄉(xiāng)建設領域重點工作，兼顧數(shù)據(jù)的可獲得性和實用性，建立適應部門管理需要和行業(yè)發(fā)展要求的統(tǒng)計指標體系。豐富調查方法，要充分利用行政記錄和有關監(jiān)測管理系統(tǒng)收集統(tǒng)計信息，

54、避免重復統(tǒng)計。提高統(tǒng)計數(shù)據(jù)質量，堅持會審會商制度，規(guī)范數(shù)據(jù)調整程序。意見強調，各級住房城鄉(xiāng)建設部門要按照住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)信息化工作的總體要求，構建與行業(yè)管理相結合的統(tǒng)計信息系統(tǒng)；要加強對行業(yè)經(jīng)濟運行情況的監(jiān)測與分析，為政府提供準確、及時的統(tǒng)計信息和政策建議；要切實加強領導，明確目標要求和重點任務，確保統(tǒng)計機構、統(tǒng)計人員、工作經(jīng)費和信息設備落實到位，支持統(tǒng)計機構和統(tǒng)計人員依法開展統(tǒng)計工作。住房城鄉(xiāng)建設統(tǒng)計是政府統(tǒng)計的重要組成部分，是行業(yè)管理和宏觀決策的重要基礎。意見的發(fā)布有利于各地更好地適應新形勢下住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展的新情況和新要求，有利于盡快建立科學、統(tǒng)一、全面、協(xié)調的住房城鄉(xiāng)建設行業(yè)統(tǒng)計制

55、度和信息管理制度，有利于進一步提高行業(yè)統(tǒng)計工作水平，并最終有利于房地產(chǎn)行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展。三、2013年1月份中國房地產(chǎn)行業(yè)要聞1、2013年房地產(chǎn)用地調控政策不動搖國土資源部部長徐紹史近日在全國國土資源工作會議上表示，2013年將加強和改善土地宏觀調控，促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持控總量、穩(wěn)增量、擠存量、放流量，進一步拓展建設用地新空間，保障經(jīng)濟社會發(fā)展合理用地需求，促進土地市場平穩(wěn)發(fā)展。要堅持房地產(chǎn)用地調控政策不動搖，根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，普通商品住房用地供應要確保不低于過去5年年均實際供應，保持土地市場平穩(wěn)運行。加強對閑置土地和各類違規(guī)違約用地行為的查處，促進已供土地開發(fā)利用。各地要對房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊名單加強監(jiān)督并實現(xiàn)制度化、常態(tài)化。2、2013年財政部多舉措力保完成城鎮(zhèn)保障房任務財政部日前印發(fā)關于做好2013年