房地產(chǎn)估價《案例與分析》測試題及答案

1、房地產(chǎn)估價案例與分析測試題及答案2016年房地產(chǎn)估價案例與分析測試題及答案1. 賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳 舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2）, 合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲 按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的 購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費, 7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部 門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇 正確的答案：1. 估價時點是0A. 2002年4月25日B. 2002年5

2、月25日C. 2002年7月25日考D. 2002年7月25日以后的某一天2. 估價的價值范圍應是（）A. 合同1規(guī)定的房款B. 合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%C. 合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%D. 合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費標準答案：1. A, 2. A2. 某公司擁有一棟舊寫字樓，房屋所有權(quán)證記載的建筑面積 為460m2o因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公 司批準翻建，建筑面積可增至600m2,該公司認為建600m2經(jīng)濟上 不合算，擅自建成建筑而積1000m2的寫字樓。文章?，F(xiàn)該公司欲以 該新建寫字樓投資入股與外商成立合

3、資企業(yè)，擬請某估價機構(gòu)對該 寫字樓進行估價。1. 能否翻建的最終批準權(quán)在()。A. 政府房地產(chǎn)管理部門B. 政府規(guī)劃管理部門C. 政府土地管理部門D. 上級總公司2. 評估時依據(jù)的建筑面積應為()。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三個而積都不行3. 該公司委托評估應選擇()。A. 房地產(chǎn)管理部門B. 資產(chǎn)管理部門C. 有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)D. 驗資機構(gòu)標準答案：B, D,C解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過 政府規(guī)劃部門批準，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積， 故不能選1000m2;原房己滅失，也不能選460m2o1. 趙某與開發(fā)商于

4、2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;2. 趙某的購房發(fā)票；3. 商品房預售許可證復卬件；4. 其他有關房地產(chǎn)市場資料。請問：1. 上述資料用于抵押估價是否齊全？2. 估價人員可否承諾按170萬元進行估價?考試大論壇3. 可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅 的重新裝修費用確定評估值?為什么？標準答案：1. 上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的 證明，拆除裝修部分的成本等。2. 房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構(gòu)應按 照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能為了承攬業(yè)務而迎合 估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。3. 不能按2006

5、年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅 的重新裝修費用確定評估值。木文來源于考試大網(wǎng)。因為重新裝修 會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的房地 產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應按別墅裝修后的社會平均成本 進行估價才是科學合理的。4. 甲公司2002年通過有償出讓方式（拍賣）取得某地塊的土地使 用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/nf,甲公司擬分 兩期建設50棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時，因債務糾紛, 被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍 賣底價為3900元/耐。拍賣行據(jù)此進行了拍賣，成功賣出了 8棟，平均成交價格為4000元/n

6、f,其余12棟流拍。當2005年第二期30 棟竣工后，建成的別墅以6100元/of售而空。本文來源于考試大。 甲公司因此指責乙房地產(chǎn)估價公司于2003年評岀的拍賣評估底價太 低，而且當時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/m2,遠低于其當時投入的建設成本，很不合理。而乙評估公司堅持 當時的估價結(jié)論是合理準確的。請問：乙評估公司堅持當時的估價結(jié)論合理準確的理由有哪些？標準答案：乙評估公司堅持當時的估價結(jié)論合理準確的理由有：1. 拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右，房地產(chǎn)市 場情況己發(fā)生了變化。2. 為還債而強制拍賣的成交價格一般都會低于正常市場交易價格。3. 拍賣時只賣出了 20棟中的8棟，說明在當時的拍賣成交價格 水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導致成交價格較低。4. 整個別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區(qū)環(huán)境、基 礎設施完備程度、配套設施