房地產(chǎn)估價(jià)《案例與分析》測(cè)試題及答案

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析測(cè)試題及答案2016年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析測(cè)試題及答案1. 賣房者甲與購(gòu)房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳 舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2）, 合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲 按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的 購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi), 7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部 門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇 正確的答案：1. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是0A. 2002年4月25日B. 2002年5

2、月25日C. 2002年7月25日考D. 2002年7月25日以后的某一天2. 估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（）A. 合同1規(guī)定的房款B. 合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%C. 合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%D. 合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：1. A, 2. A2. 某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，房屋所有權(quán)證記載的建筑面積 為460m2o因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公 司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600m2,該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上 不合算，擅自建成建筑而積1000m2的寫(xiě)字樓。文章?，F(xiàn)該公司欲以 該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合

3、資企業(yè)，擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該 寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。1. 能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在()。A. 政府房地產(chǎn)管理部門B. 政府規(guī)劃管理部門C. 政府土地管理部門D. 上級(jí)總公司2. 評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為()。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三個(gè)而積都不行3. 該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇()。A. 房地產(chǎn)管理部門B. 資產(chǎn)管理部門C. 有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D. 驗(yàn)資機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)答案：B, D,C解析：2.因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫(xiě)字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò) 政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積， 故不能選1000m2;原房己滅失，也不能選460m2o1. 趙某與開(kāi)發(fā)商于

4、2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;2. 趙某的購(gòu)房發(fā)票；3. 商品房預(yù)售許可證復(fù)卬件；4. 其他有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料。請(qǐng)問(wèn)：1. 上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全？2. 估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?考試大論壇3. 可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅 的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值?為什么？標(biāo)準(zhǔn)答案：1. 上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的 證明，拆除裝修部分的成本等。2. 房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按 照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合 估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。3. 不能按2006

5、年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅 的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值。木文來(lái)源于考試大網(wǎng)。因?yàn)橹匦卵b修 會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以重新裝修后的房地 產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本 進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。4. 甲公司2002年通過(guò)有償出讓方式（拍賣）取得某地塊的土地使 用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/nf,甲公司擬分 兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛, 被法院裁定強(qiáng)制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評(píng)估出拍 賣底價(jià)為3900元/耐。拍賣行據(jù)此進(jìn)行了拍賣，成功賣出了 8棟，平均成交價(jià)格為4000元/n

6、f,其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30 棟竣工后，建成的別墅以6100元/of售而空。本文來(lái)源于考試大。 甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2003年評(píng)岀的拍賣評(píng)估底價(jià)太 低，而且當(dāng)時(shí)別墅的拍賣底價(jià)竟然只比2002年的樓面地價(jià)高400元/m2,遠(yuǎn)低于其當(dāng)時(shí)投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評(píng)估公司堅(jiān)持 當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。請(qǐng)問(wèn)：乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些？標(biāo)準(zhǔn)答案：乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有：1. 拍賣時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn)市 場(chǎng)情況己發(fā)生了變化。2. 為還債而強(qiáng)制拍賣的成交價(jià)格一般都會(huì)低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格。3. 拍賣時(shí)只賣出了 20棟中的8棟，說(shuō)明在當(dāng)時(shí)的拍賣成交價(jià)格 水平上，市場(chǎng)的需求并不旺盛，需求不足也會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格較低。4. 整個(gè)別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區(qū)環(huán)境、基 礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施