中房集團(tuán)合作項(xiàng)目操作指引

1、中房集團(tuán)合作項(xiàng)目操作指引項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)一、 政府類(lèi)項(xiàng)目（包括保障房、棚戶區(qū)改造、舊城改造、園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目等）1、 地域標(biāo)準(zhǔn)：以一、二、三線城市為主，項(xiàng)目在當(dāng)?shù)匚恢貌皇翘?，周?chē)信涮踪Y源?？h級(jí)以江浙魯一帶的百?gòu)?qiáng)縣為主，或當(dāng)?shù)貫槿丝诖罂h，有較強(qiáng)的剛性需求。2、 銷(xiāo)售標(biāo)準(zhǔn)：政府承諾回購(gòu)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)刎?cái)政一般財(cái)政預(yù)算收入不低于5億，且應(yīng)有足夠的支付能力。需市場(chǎng)化銷(xiāo)售的，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不低于4000元/平米，或開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售毛利在100%以上，且銷(xiāo)售期的半年內(nèi)能完成一半以上銷(xiāo)售。二、 商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（包括住宅、商業(yè)、別墅、公寓、寫(xiě)字樓等）1、 地域標(biāo)準(zhǔn)以一、二、三線城市為主，項(xiàng)目在當(dāng)?shù)匚恢貌皇翘車(chē)信涮踪Y源。縣級(jí)以江

2、浙魯一帶的百?gòu)?qiáng)縣為主，或當(dāng)?shù)貫槿丝诖罂h，有較強(qiáng)的剛性需求。2、 開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)情況實(shí)際開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄈ嗣}關(guān)系，無(wú)過(guò)多民間借貸，可按比例出資或提供資產(chǎn)進(jìn)行抵押：（1）直接出資，出資比例不低于總投資規(guī)模的40%；（2）以資產(chǎn)出資的，項(xiàng)目公司內(nèi)凈資產(chǎn)不低于總投資的40%的，或其它可抵押資產(chǎn)不低于總投資額。3、 銷(xiāo)售要求 當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不低于4000元/平米，或開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售毛利在100%以上，且銷(xiāo)售期的半年內(nèi)能完成一半以上銷(xiāo)售。三、 養(yǎng)老養(yǎng)生、文化旅游休閑項(xiàng)目當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ奈幕?、旅游資源，地理環(huán)境優(yōu)越，空氣清新，能滿足觀光、度假需求；當(dāng)?shù)卣芰袨橹攸c(diǎn)項(xiàng)目，給出包括優(yōu)惠地價(jià)等優(yōu)惠措施，可提供土地資源面積不低于50

3、00畝。項(xiàng)目運(yùn)作要求一、 開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ娜嗣}資源，能夠進(jìn)行項(xiàng)目前期的溝通與協(xié)調(diào)，包括但不限于土地招拍掛、規(guī)劃審批通過(guò)等；二、 項(xiàng)目公司股權(quán)需要100%轉(zhuǎn)讓給中房公司，由中房實(shí)行后繼的財(cái)務(wù)監(jiān)管，具體開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)仍由原開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，或由雙房協(xié)調(diào)安排；三、 項(xiàng)目公司原股東需按中房操作要求進(jìn)行出資或提供相應(yīng)資產(chǎn)，中房安排配套資金保證項(xiàng)目正常運(yùn)作；四、 項(xiàng)目滿足雙方擬定的中房退出條件后，中房安排股權(quán)退出手續(xù)，將100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給原股東或其指定的股東。項(xiàng)目運(yùn)作流程一、 資料收集提供項(xiàng)目資料，主要包括：項(xiàng)目批文、可行性報(bào)告，項(xiàng)目公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、最近一期財(cái)務(wù)報(bào)告，項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地證、土地合同，工程目

4、前進(jìn)度說(shuō)明，項(xiàng)目公司目前對(duì)外借貸情況，項(xiàng)目總包合同、工程款已支付情況和對(duì)應(yīng)的發(fā)票，公司預(yù)計(jì)銷(xiāo)售回款計(jì)劃等。以上資料提供電子版即可，如提供紙質(zhì)版，不用蓋章。二、方案設(shè)計(jì)根據(jù)資料情況，提供中房的操作方案，包括操作要求，操作流程，資金配套數(shù)額、退出條件等。雙方對(duì)方案認(rèn)可后，進(jìn)入下階段操作。三、項(xiàng)目調(diào)查1、 項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解項(xiàng)目地理位置，附近環(huán)境，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，工程形象等。2、 資料驗(yàn)證由審計(jì)人員和律師負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)審計(jì)和工程審計(jì)，確定資料的真實(shí)性和合法性，保證雙方后續(xù)操作中的各自利益。四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 將項(xiàng)目公司股權(quán)100%轉(zhuǎn)讓至中房公司名下，雙方簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股權(quán)代持協(xié)議和股權(quán)退出協(xié)議。中房派

5、駐財(cái)務(wù)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管，并指派專(zhuān)人保管項(xiàng)目公司的公章、財(cái)務(wù)章、合同章等。五、項(xiàng)目進(jìn)行 項(xiàng)目仍按以下建設(shè)模式進(jìn)行，或由雙方均認(rèn)可的其它建設(shè)方建設(shè)。六、中房退出 達(dá)到并完成中房的退出條件，中房交還項(xiàng)目公司的公章、財(cái)務(wù)章、合同章等，并同時(shí)辦理股權(quán)變更手續(xù)，將股權(quán)變更至原股東或其指定股東名下。項(xiàng)目運(yùn)作方式一、政府類(lèi)項(xiàng)目（包括保障房、棚戶區(qū)改造、舊城改造、園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目等）1、 政府出地合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政府平臺(tái)提供土地，中房負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃，并安排資金進(jìn)行后繼項(xiàng)目建筑，竣工后雙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售，銷(xiāo)售回款進(jìn)行利益分配。2、 政府回購(gòu)總包項(xiàng)目政府約定回購(gòu)價(jià)格與付款方式，中房作為總包商負(fù)責(zé)拿地，參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并負(fù)責(zé)安

6、排建設(shè)單位。該類(lèi)項(xiàng)目一般只做總包操作。3、 市場(chǎng)化銷(xiāo)售政府提供優(yōu)惠土地政策，中房負(fù)責(zé)拿地并開(kāi)發(fā)，政府同意在保障安置的基礎(chǔ)上，剩余房產(chǎn)和商業(yè)按市場(chǎng)價(jià)銷(xiāo)售。二、商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（包括住宅、商業(yè)、別墅、公寓、寫(xiě)字樓等）1、共同拿地合作 中房與實(shí)際開(kāi)發(fā)商一起共同出資拿地（共同出資比例不低于4：6，中房可出資占6成），拿地完成后，向銀行抵押或中房追加投資進(jìn)行建設(shè)，完成銷(xiāo)售后中房退出。2、提供土地合作 實(shí)際開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得土地證，中房出資進(jìn)行建設(shè)，完成銷(xiāo)售后中房退出。3、建設(shè)中期合作 實(shí)際開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得土地證，并已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，但由于資金等原因，不能保證項(xiàng)目正常完工。中房可根據(jù)需要安排后繼建設(shè)資金，完成銷(xiāo)售后中房退出。4、建設(shè)后期合作 實(shí)際開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目已竣工，但由于一些證照費(fèi)用未繳清或處于抵押狀態(tài)而無(wú)法進(jìn)行銷(xiāo)售，中房可提供相應(yīng)資金，補(bǔ)繳費(fèi)用或解除抵押，完成銷(xiāo)售后中房退出。三、養(yǎng)老養(yǎng)生、文化旅游休閑項(xiàng)目 合作期間一般要求在項(xiàng)目拿地期或項(xiàng)目初期，由中房進(jìn)行設(shè)計(jì)與規(guī)劃，并與實(shí)際開(kāi)發(fā)商一起向當(dāng)?shù)卣陥?bào)。實(shí)際開(kāi)發(fā)商以現(xiàn)金出資或提供資產(chǎn)的方式和中房合作，中房提供配套建設(shè)資金，后繼銷(xiāo)售與管理由中房利用其資源進(jìn)行統(tǒng)一管理和安排，保證合作各方的利益。四、城市綜合開(kāi)發(fā)合作期間一般要求在項(xiàng)目