房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考訓(xùn)練

1、房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考訓(xùn)練房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考訓(xùn)練某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，房屋所有權(quán)證記載的建筑面積為 460m2o因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級(jí)總公司批 準(zhǔn)翻建，建筑而積可增至600m2,該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合 算，擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫(xiě)字 樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行 估價(jià)。1. 能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在()。A. 政府房地產(chǎn)管理部門(mén)B. 政府規(guī)劃管理部門(mén)C. 政府土地管理部門(mén)D. 上級(jí)總公司2. 評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為0。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三個(gè)而積都不

2、行3. 該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇()。A. 房地產(chǎn)管理部門(mén)B. 資產(chǎn)管理部門(mén)C. 有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D. 驗(yàn)資機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)答案：B, D,C解析：2.因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫(xiě)字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò) 政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積， 故不能選1000m2;原房己滅失，也不能選460m2o（2002年試題）賣房者甲與購(gòu)房者乙于2002年4月25日簽訂了 一套裝修較陳舊的.二手房買(mǎi)賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同 （以下稱合同2）,合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付 清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4 月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的

3、裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房 款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在 向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)買(mǎi)賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。 請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案：1. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是（）A. 2002年4月25日B. 2002年5月25日C. 2002年7月25日D. 2002年7月25日以后的某一天2. 估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（）A. 合同1規(guī)定的房款B. 合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%C. 合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%D. 合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：1. A, 2. A解析：1.即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律 效力的文書(shū)，雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。實(shí)際交付房款也 是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應(yīng)是計(jì)算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地 產(chǎn)市場(chǎng)情況下，估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng) 是合同訂立之日。2. 此例中的裝修合同是個(gè)干擾項(xiàng)，因?yàn)橐彝耆?/p>