南京市城市房屋拆遷管理辦法

1、南京市城市房屋拆遷管理辦法第一章 總則第一條 為了加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順 利進行，根據國務院城市房屋拆遷管理條例、江蘇省城市房屋拆遷管理條例，結 合本市實際，制定本辦法。第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷 （ 含根據規(guī)劃要求搬遷被拆遷 人、房屋承租人，保留其房屋的 ） ，需要對被拆遷人、 房屋承租人貨幣補償或者產權調換的， 適用本辦法。第三條 房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文 物古跡。第四條 拆遷人應當依照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人、房屋承租人給予貨幣補償或者 產權調換 ; 被拆遷人、房屋承租人應當在搬遷期限

2、內完成搬遷。本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。本辦法所稱房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位或者個人。第五條 南京市房產管理局是本市城市房屋拆遷行政主管部門 （ 以下簡稱“市房屋拆 遷管理部門” ） ，對本市的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理， 其所屬的房屋拆遷管理機構負 責城市房屋拆遷管理的日常工作。建設、規(guī)劃、國土、物價、建工、監(jiān)察、信訪、審計、市政公用、行政執(zhí)法、公安、 司法行政、勞動社會保障、民政、工商、稅務、教育、衛(wèi)生、商貿、郵政、電信、供電、 街道辦事處等部門和單位，應當按照各自的職責，協同實施本辦法。第二章 拆遷管

3、理第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。第七條 申請領取房屋拆遷許可證的，應當向市房屋拆遷管理部門提交下列材料：（ 一 ） 建設項目批準文件 ;（ 二 ） 建設用地規(guī)劃許可證 ;（ 三 ） 國有土地使用權批準文件 ;（ 四 ） 拆遷計劃和拆遷方案 ;（ 五 ） 由辦理存款業(yè)務的金融機構出具的已專項收存申請人拆遷補償資金的證明，以及 價值不低于拆遷補償資金總額 10%的產權調換房源證明 （ 兩項證明價值之和為拆遷補償資金 總額）。前款第（四）項中的內容包括：確切的拆遷范圍、被拆遷房屋狀況 （用途、面積、權屬 ）、 拆遷實施單位及其相應數量的工作人員名單、 補償方案 （ 拆遷補

4、償概算資金、 產權調換房源、 過渡用房或者其他臨時過渡措施 ）、拆遷的方式和期限、房屋拆除方案 （ 含安全防護和環(huán)保 措施）。政府實施凈地出讓或土地儲備需要拆遷房屋的，申請人應當提交市人民政府有關同意 出讓或者儲備的批準文件，可以免交本條第一款第 （ 一） 項、第 （二）項、第 （ 三） 項的材料。市房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起 30 日內，對申請事項進行審查， 對符合條 件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。第八條 市房屋拆遷管理部門在頒發(fā)房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證 中載明的拆遷人、拆遷實施單位、項目內容、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以拆遷公告的 形式予以公布。拆遷期限自拆遷公告發(fā)

5、布之日起的第 15 日開始計算。房屋拆除工程應當自拆遷公告發(fā) 布之日起的第 30 日后實施。市房屋拆遷管理部門應當公開拆遷政策和辦事程序，并做好拆遷政策的宣傳、解釋工 作。第九條 市房屋拆遷管理部門應當會同有關部門建立、 健全公示制度、 信訪接待制度、 責任承諾制度、舉報制度、監(jiān)管制度、責任追究制度。第十條 拆遷人應當在拆遷現場公示房屋拆遷許可證、 拆遷政策、 拆遷補償補助標準、 產權調換房源、拆遷工作流程、拆遷實施單位和評估單位名稱及其工作人員名單等事項， 并向被拆遷人、房屋承租人做好拆遷政策的宣傳、解釋工作。拆遷期限內，拆遷人不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電等 基本生

6、活條件。第十一條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證載明的拆遷范圍和拆遷期限內實施房屋拆 遷。拆遷人不得擅自擴大或者縮小拆遷范圍 ; 確需變更的，應當重新辦理房屋拆遷許可手需要延長拆遷期限的， 拆遷人應當在拆遷期限屆滿 15 日前，向市房屋拆遷管理部門提 出延期申請 ; 市房屋拆遷管理部門應當自收到延期申請之日起的 10日內給予書面答復。第十二條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。市房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。委托實施拆遷的，可以通過招投標的方式確定受托單位。市房屋拆遷管理部門負責對 招投標實施監(jiān)督管理。拆遷人委托拆遷，應當向被委托的拆遷實施單位出具委托

7、書，并訂立拆遷委托合同。 委托或者變更委托的， 應當自拆遷委托合同訂立或者變更之日起的 15 日內，將拆遷委托合 同報市房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷實施單位不得轉讓拆遷業(yè)務。第十三條 市房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷工作人員的監(jiān)督管理，對從事拆遷工 作的人員進行有關法律和業(yè)務知識的培訓、考核 ; 經考核合格的，發(fā)給拆遷上崗證。拆遷工作人員應當持證上崗 ; 未持證上崗的，被拆遷人、房屋承租人有權拒絕與其協商。第十四條 規(guī)劃部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證后，對涉及拆遷的用地紅線圖應當進行 公示。市房屋拆遷管理部門應當根據建設單位的申請，書面通知建設、國土、房產、工商、 公安、所在街道辦事處等有關

8、部門和單位， 暫停辦理擬拆遷范圍內的建設工程規(guī)劃許可證、 土地使用權證、房屋析產或者交易、工商營業(yè)執(zhí)照、戶口遷入等手續(xù)，并告知擬拆遷范圍 內的居民和單位。暫停期限最長不得超過 1年; 經市房屋拆遷管理部門批準延長暫停期限 的，延長期限不得超過 1 年。在暫停期限內取得房屋拆遷許可證的，暫停期限順延至拆遷 期限屆滿日 ; 拆遷期限屆滿仍未實施拆遷的，暫停期限終止。在暫停期限內因辦理相關手續(xù)，導致貨幣補償金額增加的，增加的部分，不予補償第十五條 拆遷當事人應當依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、搬遷期限、補償金額或 者產權調換的房屋、搬遷過渡方式以及過渡期限等事項，訂立拆遷補償協議，并由拆遷人 自補償協

9、議訂立之日起的 15 日內，向市房屋拆遷管理部門備案。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償協議。拆遷人不得要求被拆遷人或者房屋承租人先搬遷，后訂立拆遷補償協議。第十六條 拆遷人應當根據拆遷補償協議的約定，向被拆遷人、房屋承租人出具貨幣 補償金額專項存款憑證。被拆遷人、 房屋承租人重新購買房屋的， 價款中相當于貨幣補償金額的部分免交契稅。第十七條 被拆遷房屋有下列情形之一的，拆遷人應當提出補償方案，報市房屋拆遷 管理部門審核同意并向公證機關辦理證據保全后，方可實施拆遷：（ 一 ） 產權不明或者產權有糾紛的 ;（ 二 ） 產權人下落不明的。拆遷由市房產管理部門代管的房屋，拆

10、遷補償協議必須經公證機關公證，并辦理證據 保全。第十八條 拆遷設有抵押權的房屋， 債務人自拆遷補償協議訂立之日起的 30 日內，不 能提前清償或者抵押人不能變更抵押財產的，拆遷人應當依法將相當于債權擔保部分的貨 幣補償金額向公證機關提存。抵押人選擇產權調換的，調換的房屋為抵押財產。拆遷設有典權的房屋，應當先依法清典第十九條 拆遷補償協議訂立后， 被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的， 拆遷人可以根據約定向仲裁委員會申請仲裁，或者依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷 人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。第二十條 拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡、郵政設施、文化設施以及用于公 益事業(yè)的非生產經

11、營性房屋及附屬設施的，拆遷人應當按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。拆遷中、小學校舍或者幼兒園應當征得教育行政主管部門認可，并按照規(guī)劃要求建設 新校舍、幼兒園。拆遷政府撥借房產、宗教房產、政府代管的私有房產，補償辦法由市房屋拆遷管理部 門另行制定。第二十一條 被拆遷人、房屋承租人憑拆遷補償協議或者裁決書等生效的法律文書向 公安、郵政、電信、公用事業(yè)、民政、勞動社會保障、教育等部門或者單位申請辦理戶口 遷移、郵件傳遞、電話遷移、供水、供電、低保、勞動和社會保險以及轉學、轉托等手續(xù)， 相關部門或者單位應當依法按照有關規(guī)定辦理。拆遷涉及的中、小學生，可以在原學?；蛘攥F居住地學校就讀，學校不得收取擇校費 或

12、以非本學區(qū)學生為由收取其他費用。第二十二條 轉讓尚未完成拆遷補償的建設項目，應當經市房屋拆遷管理部門同意， 原拆遷人的權利、義務隨之轉移給受讓人。原拆遷人和受讓人應當書面通知被拆遷人、房 屋承租人，并自轉讓合同簽訂之日起的 30 日內予以公告第二十三條 用于房屋拆遷補償的資金，在房屋拆遷補償完成之前不得挪作他用。市 房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償資金使用的監(jiān)督。第二十四條 拆遷人應當與房屋拆除施工企業(yè)訂立房屋拆除委托合同，并自房屋拆除 委托合同訂立的 15 日內，報市房屋拆遷管理部門備案。房屋拆除應當由具有建筑施工企業(yè)資質證書、具備保證安全條件的企業(yè)承擔。施工企 業(yè)應當編制拆除方案，確保房

13、屋拆除中的人身、財產安全。施工企業(yè)負責人對拆除施工安 全負責。第二十五條 市房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔 案資料的管理。第三章 拆遷補償第二十六條 拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本辦法另有規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。第二十七條 貨幣補償金額應當根據被拆遷房屋的房地產市場評估單價 （ 指每平方米 建筑面積的價格， 下同） 和被拆遷房屋的建筑面積確定。 對大于房屋建筑面積的土地使用面 積也應進行評估，并計入貨幣補償金額。房地產市場評估單價的確定，應當綜合考慮被拆遷房屋所在區(qū)位級別、用途、建筑結 構、成新、樓層、朝向等因素。被拆遷

14、房屋的建筑面積以房屋所有權證或者其他合法房產憑證的記載為準。土地使用 面積以土地使用權證或者其他合法土地使用憑證的記載為準。房屋拆遷區(qū)位級別由市人民政府另行制定公布。被拆遷房屋內裝飾裝修的補償應當結合裝潢材料的價格、折舊年限等因素另行評估。 住宅房屋符合下列情形的，補償金額的計算分別為：（ 一 ） 房地產市場評估單價低于所在區(qū)位級別拆遷保障單價的， 按照拆遷保障單價計算（ 二 ） 被拆遷人僅有一處住宅，且獲得的貨幣補償金額低于本市當年最小戶型標準的經 濟適用住房總價的 （以一個房屋所有權證或者其他合法房產憑證為準 ） ，拆遷人應當按照該 總價對被拆遷人予以補償。拆遷保障單價，由市價格主管部門會

15、同市房屋拆遷管理部門制定，每年公布。第二十八條 經市規(guī)劃主管部門批準新建的住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā) 之日止，不滿 5 年被拆遷的，拆遷人應當按照下列規(guī)定另行增加貨幣補償金額：（一）在 1年以內的，增加 20%;（ 二 ） 超過 1 年、在 2 年以內的，增加 18%;（ 三 ） 超過 2 年、在 3 年以內的，增加 17%;（ 四 ） 超過 3 年、在 4 年以內的，增加 16%;（ 五 ） 超過 4 年、不滿 5 年的，增加 15%。第二十九條 拆遷人提供的產權調換房屋，應當符合下列規(guī)定：（ 一 ） 符合國家質量安全標準（ 二 ） 產權清晰且無權利限制（ 三 ） 建筑面積不小于被

16、拆遷房屋建筑面積，且價值相當，但當事人另有約定的，從其 約定。第三十條 被拆遷人按照本辦法規(guī)定選擇產權調換的，拆遷人應當提供兩處不同地點 的房屋供被拆遷人選擇。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法的規(guī)定計算被拆遷房屋的貨 幣補償金額和所調換房屋的價款。貨幣補償金額與所調換房屋的價款有差價的，結清差價 后給予產權調換。因租賃雙方對解除租賃關系達不成協議而實行產權調換的，產權調換的房屋由原房屋 承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第三十一條 實行產權調換的，拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空房屋之 日起，一般不超過十八個月。拆遷人不能履行過渡期限約定的，

17、從逾期之月起，應當增付過渡補助費。實行貨幣補償的，由拆遷人支付一次性過渡補助費。第三十二條 被拆遷人或者房屋承租人符合購買中低價商品房、經濟適用住房或者承 租廉租房條件的，可以優(yōu)先購買或者承租。第三十三條 拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物， 不作產權調換， 由拆遷人給予貨幣補償第三十四條 拆遷租賃房屋，除本辦法第三十五條、第三十六條、第三十七條規(guī)定的 情形外，拆遷人應當根據租賃雙方有關處置租賃關系所約定的方式，支付貨幣補償金額或 者實行產權調換。第三十五條 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有住宅房屋，拆遷人應當將貨幣補償金 額的 10%支付給被拆遷人， 90%支付給房屋承租人，租賃關系終止。租賃雙方約定

18、貨幣補償 金額分配比例的，從其約定。第三十六條 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有非住宅房屋，租賃雙方選擇貨幣補償 但未約定分配比例的，拆遷人按照下列比例分別支付貨幣補償金額：（ 一 ） 租賃合同期限內實際使用在 1 年以內的，被拆遷人 100%;（ 二 ） 租賃合同期限內實際使用超過 1 年、 10%;（ 三 ） 租賃合同期限內實際使用超過 2 年、 20%;（ 四 ） 租賃合同期限內實際使用超過 5 年、 40%;（ 五 ） 租賃合同期限內實際使用超過 10 年 人 50%;在 2 年以內的，被拆遷人 90%，房屋承租人在 5 年以內的，被拆遷人 80%，房屋承租人在 10 年以內的，被拆遷人

19、 60%，房屋承租人在 15 年以內的，被拆遷人 50%，房屋承租（ 六 ） 租賃合同期限內實際使用超過 15 年的，被拆遷人 40%，房屋承租人 60%。第三十七條 拆遷私有出租房屋，因國家有關私房改造政策形成租賃關系的，應當實 行貨幣補償。 拆遷人按照住宅房屋計算貨幣補償金額支付給被拆遷人 ; 同時，按照該金額的 90%對原房屋承租人給予補償。因房屋承租人改變房屋用途增加的貨幣補償金額部分，租賃雙方未約定分配比例的， 被拆遷人與房屋承租人各得 50%。第三十八條 拆除違法建筑、超過批準使用期限的臨時建筑，不予補償。拆除未超過批準期限的臨時建筑，拆遷人按照其建筑材料價值，結合剩余期限給予補

20、償。第三十九條 有下列情形之一的，應當實行產權調換：（ 一 ） 租賃雙方對解除租賃關系達不成協議的 ;（ 二 ） 產權共有人之間就拆遷補償達不成一致， 而導致拆遷人與被拆遷人達不成協議的 ;（ 三 ） 房屋所有權人死亡，繼承人之間就拆遷補償達不成一致或者繼承人范圍未明確， 而導致拆遷人與被拆遷人達不成協議的。第四十條 改變住宅房屋用途的被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人可以提供住宅房屋 實行產權調換。第四十一條 拆遷人與被拆遷人僅就產權調換的房屋達不成協議，而被拆遷人既不選 擇拆遷人提供的房屋， 又未在拆遷人提供房源之日起 30 日內自行選定產權調換房屋的， 可 以對被拆遷人實行貨幣補償第四十二條

21、 拆遷人應當向實際使用住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人，支付搬遷 補助費和過渡補助費。拆遷人應當將被拆遷房屋內的電話、空調、有線電視等設施、設備的遷移費以及民用 管道燃氣設施工程安裝費，支付給其所有人。對積極配合拆遷的被拆遷人或者房屋承租人，拆遷人可給予提前搬家獎勵。房屋拆遷補助價格、獎勵標準 , 由市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門制定并定 期公布。第四十三條 拆遷生產用房，對其設備的拆除、安裝和搬運費用，拆遷人應當給予不 超過貨幣補償金額 1%的補償; 對其他非住宅房屋的設施搬運費用，給予不超過貨幣補償金 額 0.5%的補償。第四十四條 拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，拆遷人應當對營業(yè)用

22、房給予不超過 貨幣補償金額 3%的補償 ;對非營業(yè)用房給予不超過 1%的補償。第四章 拆遷評估第四十五條 拆遷評估，應當由具有省級以上建設行政主管部門核發(fā)的三級以上房地 產評估資質的房地產評估機構 （ 簡稱拆遷評估機構 ）進行。市房屋拆遷管理部門應當每年向社會公布拆遷評估機構的名錄，供拆遷人、被拆遷人 選擇。房屋拆遷評估技術規(guī)范、房屋拆遷評估管理規(guī)定，由市房屋拆遷管理部門另行制定。第四十六條 拆遷人與被拆遷人應當共同選定一家拆遷評估機構 ; 拆遷人和被拆遷人 不能共同選定的，由市房屋拆遷管理部門組織抽簽確定。市房屋拆遷管理部門應當在抽簽 前 3 日內在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。按照前款規(guī)定

23、確定拆遷評估機構后，拆遷人應當與其訂立拆遷評估委托合同，并自拆 遷評估委托合同訂立之日起的 15 日內，報市房屋拆遷管理部門備案。被拆遷房屋與產權調換房屋由同一家拆遷評估機構采用相同方法和標準進行評估。評 估費用，由拆遷人承擔。第四十七條 被拆遷人或者經產權人同意后房屋承租人將住宅房屋用于經營，取得工 商營業(yè)執(zhí)照，已持續(xù)經營 1 年以上的，應當根據其經營情況、經營年限、納稅等情況參照 營業(yè)用房或者非營業(yè)用房進行評估。第四十八條 拆遷人應當自評估結束后的 5 日內在拆遷地點公布評估結果，并將評估 結果送達被拆遷人、房屋承租人。第四十九條 拆遷當事人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起的

24、5 個工 作日內要求拆遷評估機構作出解釋、說明。拆遷評估機構應當在 5 個工作日內作出書面解 釋、說明。經解釋、說明仍有異議的拆遷當事人，可以委托其他拆遷評估機構重新評估。 自接到書面解釋、說明之日起的 5 個工作日內，拆遷當事人未委托拆遷評估機構重新評估 的，可以按照已送達的評估結果確定被拆遷房屋的補償金額或產權調換的價款。重新評估結果與原評估結果的差異在允許誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評 估費用由委托人承擔。重新評估結果與原評估結果的差異超出允許誤差范圍的，由市房屋 拆遷管理部門在專家?guī)熘谐楹炦x定 3 名以上專家進行鑒定 ; 重新評估和鑒定費用由未被采 用評估結果的評估機構及其委托

25、人共同承擔。第五章 拆遷裁決第五十條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償協 議的，經當事人申請，由市房屋拆遷管理部門裁決。市房屋拆遷管理部門是被拆遷人的， 由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起的 30 日內作出。第五十一條 有下列情形之一的，申請不予受理：（ 一 ） 人民法院或者仲裁機構已經受理的 ;（ 二 ） 拆遷當事人達成拆遷補償協議后發(fā)生合同糾紛的 ;（ 三 ） 裁決作出后，當事人就同一糾紛再次申請的 ;（ 四 ） 已超過拆遷期限的 ;（ 五 ） 申請人為拆遷人，因其未履行告知拆遷補償相關事項等義務而引發(fā)爭議的 ;（ 六 ） 拆遷當事人在拆遷范圍以外與

26、他人發(fā)生的權益糾紛 ;（ 七 ） 不符合本辦法第五十條規(guī)定的其他情形。第五十二條 裁決受理后，有下列情形之一的，可以中止裁決審理：（ 一 ） 一方當事人死亡，需要等待繼承人表明是否參加裁決的 ;（ 二 ） 一方當事人喪失民事行為能力，尚未確定法定代理人的 ;（ 三 ） 裁決必須依據的民事法律關系尚未確定的 ;（ 四 ） 需要補充的證據材料足以影響裁決結果的 ;（ 五 ） 當事人有正當理由向裁決機關申請中止的其他情形。中止情形消除后，應當恢復裁決審理。第五十三條 在裁決審理中，當事人均有調解意向的，裁決機關應當組織當事人進行 調解。經調解，申請人與被申請人達成拆遷補償協議的，由裁決機關終結裁決

27、; 調解不成的， 裁決機關應當及時作出裁決。第五十四條 當事人經兩次書面通知仍不參加裁決審理的，裁決機關可以缺席裁決。第五十五條 當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起的 3 個月內向人民法院 起訴。拆遷人依照本辦法的規(guī)定已對被拆遷人或者房屋承租人給予貨幣補償或者提供產權 調換房屋、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。拆遷人提供周轉用房的，被拆遷人或者房屋承租人應當自獲得貨幣補償金額或者產權 調換房屋之日起的 3 個月內，騰退周轉用房。第五十六條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由被拆遷 房屋所在地的區(qū)人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由裁決機關依法申請人民法院強制 拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。第六章 罰則第五十七條 對違反本辦法規(guī)定的行為，國務院城市房屋拆遷管理條例、江蘇 省城市房屋拆遷管理條例和其他法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行第五十八條 拆遷人違反本辦法的