市場分析項目功能管理知識定位報告1

1、市場分析項目功能管理知識定位報告三、項目功能定位3.1商場1-4層的區(qū)位劃分本項目四面臨街，東面臨解放南路，西面臨芙蓉巷，南面臨曙光中路，北臨五星商廈規(guī)劃路，東西向街道長約75米，南北向街道長約90米，擁有較多的街鋪資源。項目暫劃分為a、b、c、d四個區(qū)。以現(xiàn)時期項目周邊的商業(yè)氣氛來衡量：a區(qū)臨項目北側(cè)規(guī)劃路和芙蓉巷，目前的商業(yè)氣氛欠佳；b、d區(qū)臨解放南路，已形成一定的商業(yè)氛圍；c、d區(qū)臨規(guī)劃中的曙光路步行街，以后的商業(yè)價值不可限量。綜合以上因素，我司認(rèn)為b、c、d區(qū)相對本項目而言，具備商業(yè)的地緣優(yōu)勢，適宜銷售；而a區(qū)相對本項目而言，其商業(yè)氛圍不佳，現(xiàn)時期缺乏銷售的商業(yè)價值，適宜招商引入大型百

2、貨公司，以激發(fā)人氣帶動本項目其它商鋪的銷售。3.2商場的商品定位及功能定位 注：各樓層規(guī)劃不同的功能以及商品組合是依照消費者的需求及消費習(xí)性，還有各類型商品對租金的承受能力綜合而定。參考目前國外大型購物中心的功能規(guī)劃，大差不多上把商場的主力消費群所喜愛的商品設(shè)置在較低樓層，以營造商場旺場的氣氛，而將電器、家居類等相對較冷場的商品擺放在較高樓層，另外又把大眾喜好的“美食”、“娛樂”類放在商場的最高樓層，是為了帶動較高樓層的人流量。不同樓層設(shè)置不同的主題，是希望能達到消費人流平均分布的目的。 3.3商品定位 以經(jīng)營中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠市

3、場競爭力。3.4功能定位柳州五星全新概念的立體園林商城。全面導(dǎo)入園林綠化，強化旅游功能。傳統(tǒng)騎樓商業(yè)文化的現(xiàn)代版，承傳百年繁華。具有極強的休閑、觀光、購物功能，集購、食、娛、休于一體。四、商場目標(biāo)客戶定位4.1租賃使用商場的目標(biāo)群分析消費群：品牌形象店/連鎖店/專業(yè)店/傳統(tǒng)商戶/個體工商戶特征：以經(jīng)營中高檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主中小型商戶具備精品特色經(jīng)營意識 對整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強旅游文化建設(shè)帶 動經(jīng)貿(mào)進展特不樂觀近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青青年消費群體4.2商場的目標(biāo)消費群分析事實上商場與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己

4、的追捧者（即目標(biāo)消費群），而商場的市場定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費群的需求為基礎(chǔ)的。若要分析本項目的目標(biāo)消費群，則一般可按以下方面去進行。1525歲屬于沖動消費心理，而且有專門大的自主支配權(quán)，喜愛攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費盲目性。消費以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、it產(chǎn)品、體育用品為主。2535歲具有一定的經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費心 理較為成熟。 消費勁以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔有用型產(chǎn)品為主。包括：電器、it產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品。3545歲較強經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌

5、有用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟。消費以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。旅游客戶群體親軀體驗商業(yè)步行街特色而前來購物觀光消費，具有一定的沖動性和隨意。傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費以中高為主。是主力消費群之一，從而帶動購物、飲食、娛樂消費。 4.3商場的目標(biāo)投資經(jīng)營者分析 以投資為目的投資人士五星商業(yè)區(qū)是柳州最興盛的商業(yè)圈，解放南路位居五星商圈的核心路段，人流量、車流量較大，在柳州市有較強的知名度。隨著“人民廣場”改造工程的不斷深入和曙光路步行街規(guī)劃的逐步實

6、施，該地段的人流、客流、物流將會有極大的改善和提升其商業(yè)價值。同時此區(qū)域是政府重點扶持、改造的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，客流、物流有保證，保證本商場鋪位出租或出售具有高價位的內(nèi)在價值，這些都對投資人士有巨大吸引力。另一方面，銀行存款利率的一再下調(diào)和利息稅政策公布，存款的回報率更低，眾多投資者都希望能找到一個投資風(fēng)險相對低、回報大，同時更大升值潛力的投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，假如在區(qū)域內(nèi)有租價或售價合適的鋪位推出，并使投資客看到 中僑世紀(jì)廣場（本項目）美好的經(jīng)營與投資前景，必定能吸引眾多投資人士購買本項目商鋪。 出于對商鋪的治理角度考慮以及對本項目情況的了解，投資者多以本地人為

7、主。以經(jīng)營為目的的商家五星商業(yè)圈的濃厚商業(yè)氛圍，政府正努力對該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改造，隨著“人民廣場”改造工程的不斷深入，令眾多商家看好該商圈。但現(xiàn)時項目地段低檔次的購物環(huán)境及經(jīng)營的同質(zhì)性，令眾多有實力的商家止步。針對此類商家，本項目應(yīng)改善商場的內(nèi)部購物環(huán)境，確定商場的經(jīng)營主題，同時設(shè)定多種優(yōu)惠付款方式，簡化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買賣付款更貼近經(jīng)營商家的心理適應(yīng)，并在宣傳包裝方面營造出獨特的經(jīng)營風(fēng)格和經(jīng)營興盛的前景，吸引此類客戶購買本商場商鋪。 （第四章完） 第五章整體規(guī)劃建議一、項目總體規(guī)劃思路本項目的形象定位是以“都市mall”為主題，打造以后的商業(yè)模式：shoppingmall將成為

8、本項目總體規(guī)劃的主線。隨著人民生活水平和文化素養(yǎng)的提高，消費購物不在僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要，而是將購物視為集購物、休閑、娛樂、旅游、文化 交流為一體的一種精神享受過程，因此集多種功能于一身的規(guī)模龐大的商業(yè)物業(yè)項目摩爾(mall)現(xiàn)代購物中心應(yīng)運而生，成為都市人的生活樂園。 1.1 mall的概念shopping mall是以大型零售業(yè)為主體，集眾多商店為輔助，形成多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施集合體的商業(yè)物業(yè)項目，也確實是在一個大型商廈中，由一個治理機構(gòu)組織協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列零售商店服務(wù)機構(gòu)組織在一起，向消費者提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的一站式消費中心。shoppingmall在美國是指市區(qū)

9、的大型購物中心，mall是指購物樂園。mall具有以下三個特點：大：建筑規(guī)模大、占地面積大、經(jīng)營面積大、停車場規(guī)模大；多：店鋪多行業(yè)全功能多，集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、服務(wù)于一體；經(jīng)營主題明確：按照所處地理位置、自身條件及當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)進展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場，然后據(jù)此定位引入相應(yīng)零售商配合其市場定位。 1.2建立具有中國特色的mall 國內(nèi)居民人均收入及消費支出持續(xù)增長，平均購買力不斷增強，商業(yè)市場正面臨著向更高層次進展的市場呼喚和歷史契機。按照中國目前的經(jīng)濟狀況、零售商業(yè)進展態(tài)勢、以后進展規(guī)劃、人們對生活質(zhì)量水平的提高，在中國進展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場，集購物、休閑、娛

10、樂、餐飲、文化及服務(wù)等各功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟，mall 的出現(xiàn)也是中國商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化組合的必定趨勢。mall是目前國際商業(yè)進展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨連鎖經(jīng)營倉儲式貨倉后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。這種新生代的購物中心不僅滿足購物需要，而且滿足文化娛樂飲食等需求，大大增加了購物中心的吸引力，延長了購物者的停留時刻，這是大型商廈進展的以后方向。二、建筑風(fēng)格建議2.1大廈建筑設(shè)計建議商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計方案必須與項目定位和功能定位相符合，充分滿足商鋪的銷售與招租的需要，并適合商家的經(jīng)營活動， 這是市場對商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計提出的要求。 關(guān)于本項目的建筑，我們建議進展商從建筑形式方面去考慮。在中國，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)要緊是一些臨街的商鋪，這類商業(yè)物業(yè)單體建筑規(guī)模專門小，但往往會占據(jù)著傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，形成一定規(guī)模的商業(yè)街，如廣州的北京路、上下九商業(yè)街，南寧的民生路、興寧路步行街。近年來，購物中心逐漸成為主流商業(yè)物業(yè)的建筑形式，類似“shoppingmall”的超大型購物中心也相繼亮相我國的商業(yè)物業(yè)市場，如廣州的天河城廣場、時代廣場。商業(yè)物業(yè)不管以何種形