買二手房要規(guī)避哪些問題

1、新房如何貸款，二手房如何買，實(shí)際上我們的目標(biāo)只有 一個(gè)，如何用好手中錢買到自己如意且劃算的好房，無 所謂新舊，因?yàn)榉孔拥目臻g/理論壽命/折舊程度并非第一 要著，反而獲得屬于自己的東西 且買得值買得起，這才是首要的。 二手房的訂價(jià)機(jī)制與新房的差異 這一點(diǎn)比較重要，它決定你對房子性價(jià)比的基本評價(jià)。 一般而言，新房訂價(jià)地段為首，再結(jié)合新近出讓用地的樓 面價(jià)來考慮，更多的訂價(jià)方法是依照本區(qū)域領(lǐng)先樓盤比 照訂價(jià)，因而價(jià)格中的泡沫成分比較多，而二手房的訂 價(jià)來源于兩個(gè)方面，一是由中介自主訂價(jià)，這種出價(jià)有 較大的回旋余地，主要參照物是新房均價(jià) ，再考慮所在小區(qū)的建設(shè)品質(zhì)與配套優(yōu)越性來加計(jì)部分 領(lǐng)先價(jià)格內(nèi)容；

2、二是房東自主訂價(jià)，基本是看公示的價(jià) 格區(qū)間，按照自己的內(nèi)心想法訂價(jià)，也有談判的余地。 記住購二手房與購新房訂價(jià)機(jī)制 差異后我們可以明顯看到，二手房東能夠讓價(jià)的因素主 要來自于市場的影響，出手方便與否，目前市場是否存 在降價(jià)預(yù)期，這個(gè)是最為關(guān)鍵的，只要目前市場存在降 價(jià)預(yù)期，則二手房價(jià)出手本來就要低些， 我們可以現(xiàn)金支付挑挑對方房子的小毛病使用年限小區(qū) 新舊程度等共性問題來獲得理想的價(jià)碼。而新房則不然， 即使現(xiàn)今市場出現(xiàn)觀望或停滯，但不是所有開發(fā)商都愿 意薄利多銷，不是所有開發(fā)商都會受制 于市場不得不降價(jià)銷售。 新房二手房貸款首付的區(qū)別 目前貸款買房，在購買新房與購買二手房時(shí)，貸款首付的計(jì)算有較

3、 大區(qū)別。辦理新房貸款時(shí)，首付款是按照購買時(shí)的市場價(jià)作為參考， 并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審 核來制定貸款比例。 而與新房貸款相區(qū)別的是，辦理二手房屋貸款是根據(jù)“二手 房評估價(jià)”作為參考。所謂評估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況 ，通過銀行指定的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評估而計(jì) 算出來的。一般二手房評估價(jià)低于市場價(jià)。評估價(jià)大多 為二手房市場價(jià)值的80%-90%，部分房屋會更低。 一手房首付計(jì)算方式： 首付款=總房款-客戶貸款額 貸款額=合同價(jià)(市場價(jià))70%(首次貸款額度最高可達(dá)70%) 二手房首付計(jì)算方式： 凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額(凈首付款：不 包括國家稅費(fèi)和中介服務(wù)

4、傭金的首付款) 貸款額=二手房評估價(jià)70%(首次貸款額度可達(dá)70%) 貸款額估算方式，可用合同價(jià)85%，預(yù)估出大致評估價(jià)格。 *新房購房 貸款最高能夠30年，而二手房最高年限為20年。 律師答疑：購買二手房要注意規(guī)避哪些問題？ 單位宿舍的舊房，能否轉(zhuǎn)讓？“二手房”辦過戶手續(xù)時(shí)，原 業(yè)主一直不肯簽字，怎么 辦？ 1.買房前，必須確認(rèn)賣房人已取得房屋所有權(quán)證。 按照我國物權(quán)法第十六條規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和 內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。同時(shí)該法第十七 條還規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán) 的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登 記簿一致；記載不一致的，除有證

5、據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿 確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證 書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使 用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋 權(quán)屬證書受國家法律保護(hù)。房屋 所有權(quán)證作為房屋權(quán)屬證書，是國家對房屋所有權(quán)的確認(rèn)。 作為購房者在購買二手房時(shí)，必須審查出售方是否已取得 房屋所有權(quán)證而且盡量查明賣方提交的房屋所有權(quán)證 是真實(shí)的。 2. 買房時(shí)，必須查明房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)。 我國目前的土地性質(zhì)分為“國有”和“集體所有”兩類。 國有土地使用權(quán)取得方式包括劃撥、出讓、出租、作價(jià) 入股等；集體土地使用權(quán)包括集體建設(shè)用 地使用權(quán)、宅基地

6、使用權(quán)等。 在不同土地權(quán)屬性質(zhì)前提下，土地使用權(quán)的取得方式有所 不同，出讓取得的土地使用權(quán)交易時(shí)不存在額外的費(fèi)用， 如果是劃撥的土地在交易時(shí)會補(bǔ)交土地出讓金，增加 交易成本。所以購買二手房時(shí)還必須弄清所購房屋土地使用權(quán)取得方式。 3.如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財(cái)產(chǎn)，須取得共有人同意出售的聲明。 有買房人反映，買“二手房”時(shí)，遇到 夫妻一方拒絕簽字而導(dǎo)致買賣無法成交。律師解釋說， 按照我國合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲得其他 共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無效。 所以在購買“二手房”時(shí)，買房人應(yīng) 查清該房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人， 必須要求其同意出售房屋，如夫妻一方

7、出售房屋，應(yīng)要 求另一方書面確定同意出售。 4.在購買在租房屋時(shí)，應(yīng)確認(rèn)房屋承租方已放棄優(yōu)先 購房。 按照我國合同法第230條規(guī)定，出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人， 在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。 依據(jù)上述規(guī)定，在購買那些在租的“二手房”時(shí)，買房人應(yīng)考察所購 房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在的話，應(yīng)落實(shí)出售人的出 售行為是否已通知承租人，且已得到承租人放棄優(yōu)先購買權(quán) 的認(rèn)可。 5.所購房屋沒有被司法機(jī)關(guān)財(cái)產(chǎn)保全、查封，沒有設(shè)定抵押 權(quán)。 按照我國法律規(guī)定，被司法機(jī)關(guān)依法查封的房產(chǎn)在一定 期限內(nèi)是不能交易過戶的。同時(shí)根據(jù)物權(quán)法、擔(dān) 保法和城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定，抵押人 處理抵押房屋，應(yīng)獲得

8、抵押權(quán)人同 意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。按照上述規(guī)定，購買“二手房” 應(yīng)審查擬購房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)城市房地產(chǎn)抵 押管理辦法的規(guī)定，房屋抵押應(yīng)辦理抵押登記，并在 權(quán)屬證書上記載抵押情況。所以，審查 房屋是否設(shè)有抵押權(quán)，可審查權(quán)屬證書原件是否有抵押的記載。 6.經(jīng)濟(jì)適用房或房改房應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓的條件。 按照經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法第26條規(guī)定，已購經(jīng)濟(jì)適用住 房在取得房屋 所有權(quán)證和土地證一定年限后，方可按市場價(jià)上市出售。 另按經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5 年，不得上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，由 市國土房產(chǎn)部門按照原價(jià)格并考慮折 舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。 購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年

9、，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房 的，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的比例交納土地收益等相 關(guān)價(jià)款，市國土房產(chǎn)部門可以優(yōu)先回購；購房人也可 以在交納土地收益等價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個(gè)人購買 的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前，不得用于出租經(jīng)營。 律師提醒：為避免不必要的糾紛，經(jīng)濟(jì)適用住房的交易 必須符合以上規(guī)定。 交易指南：二手房買賣雙方注意五大問題避風(fēng)險(xiǎn) 由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可 購買，如未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對購買人的收入和資格都 有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解 客戶是否具有購買資格而到了購買后期才暴露資格問題，會直接導(dǎo)致此 樁交易的中途夭折。 (1)收購行為要慎行 1、有些房主因

10、為某此原因急需用錢，因此給了中介公司“收購”業(yè)務(wù) 存 在的合理性。這無疑給中介公司的違規(guī)行為留下了操作 空間，在買賣價(jià)格上大做文章，消費(fèi)者有必要與中介公 司約定在其出售時(shí)要見買方并了解實(shí)際的交易價(jià)格，以 確認(rèn)中介公司沒有得到除代理費(fèi)外的不合 理收益。 2、如果時(shí)間不緊迫，最好選擇買賣雙方見面的交易，以真正杜絕某此中介公司 的非分之想。 3、買房身份與資格確認(rèn) 由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格 才可購買，如未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對購買人的收入和資格都 有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解客戶是否具有購買資格 而到了購買后期才暴露資格問題，會直接導(dǎo)致此樁交易的中 途夭折。 (2) 合同條款權(quán)

11、利清 1、如果出現(xiàn)買方違約，賣方應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的 權(quán)利，在利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付 時(shí)間應(yīng)寫清楚。 2、賣方還應(yīng) 了解買方款項(xiàng)的打入情況，如首付款、尾款的支付比例、數(shù) 量和時(shí)間等。 3、明確買房付款方式，因此在二手房買賣安例中存在客戶貸 款方式購買二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子。 因 此，為了避免浪費(fèi)無謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對客戶是能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。 (3)購買方要注意的問題 1、查證件、見房主 客戶在買房時(shí)核對證件身份三步走：第一要檢驗(yàn)房產(chǎn)證的 真?zhèn)尾⑴c實(shí)際物業(yè)地址吻合；第二一定要核對房屋產(chǎn)權(quán) 證上的所有人姓名是否與房主身份證上所載相

12、同，第三 房主本人是否與其身份證上的照片相符。 2、由于二手房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，如已購公房 存在成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)問題，同時(shí)還可能存在已抵押存在已抵押等債 務(wù)登記問題。因此對于房屋的隱形問題消費(fèi)者應(yīng)給予足夠的重視。 3、查驗(yàn)房層顯性問題結(jié)構(gòu)及市政配套 4、實(shí)地看 房要看面積、看結(jié)構(gòu)、看裝修、看市政配套(水、電、煤 氣、暖氣、有線電視)、看物業(yè)管理，以上各項(xiàng)缺一不可， 且越細(xì)致越能避免今后的居住麻煩，而實(shí)際情況如何需 要在合同上明確記載，即買賣雙方 認(rèn)可簽字，這樣可以在最大程度上保障買方的利益。 (4)合同簽署三注意 1、過戶時(shí)間要明確，買房人最在乎的某過于什么時(shí)間房屋最 終屬于我，因此約定過戶時(shí)間是合同中較重要的條 款之一，買方慎重的簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限。 2、賣房單方違約不賣了或拖延時(shí)間不配合過戶要承擔(dān)的 責(zé)任需在合同里寫明，即買房可以得到的經(jīng)濟(jì)賠償。 3、交易最后進(jìn)入物業(yè)交割階段， 需房屋交付條款里約定的以何時(shí)何地點(diǎn)作為水、電、煤 氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，同時(shí)如果是公 房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原 房主所在單位是否有些歷史要求或改變， 買方需改簽協(xié)議時(shí)賣房應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明， 從而達(dá)到維護(hù)買房利益的目的。 (5)資金安全最重要 客戶買二手房最怕的就是資金的風(fēng)險(xiǎn)，沒有得到房層產(chǎn)權(quán)時(shí)全款卻 已經(jīng)支付，這時(shí)如果出現(xiàn)