論中國房地產市場社會問題及解決途徑(一)

1、論中國房地產市場社會問題及解決途徑 （一 ）一、中國房地產市場存在的主要社會問題1.二元結構導致中國房地產市場畸形發(fā)展， 中國房地產市場畸形發(fā)展加 劇二元結構城市化是中國經(jīng)濟向前發(fā)展過程中越不過的門檻，中國必須向一元社 會轉變。據(jù)有關部門估算，未來 20 年內，中國城市化率將達到 60%左 右，即將有4億5億人轉移到城市，而原本就居住在城市的4億多人 的人均居住面積也將翻一番。因而，大部分房地產商據(jù)此推論中國房 地產市場有巨大潛力。當然，從表面上看這種推斷非常有道理，但這 需要一個前提條件，即每個進入城市的人都能買得起房子。要了解未來哪些人會在城市買房，可對城市和農村的各個階層進行分 析。據(jù)統(tǒng)

2、計，當前中國城市居民有家有業(yè)有錢的人基本上都有自己的 住房，他們可能還會換房，買第二或第三套房，就這部分人而言，改 善性購房和投資性購房將是主流和主體。另外還有一部分是剛剛被城 市化的人，他們買房的目的很簡單，就是居住。中國要在未來的20 年內達到 60%左右的城市化水平，必然會有大量農村勞動力轉移到城市。 無論是高端進入的高校學子，還是因打工和失地進入城市的農民工， 大部分都收入較低，即使經(jīng)過積累購買力也很低，但他們對住房的需 求卻非常強烈。中國的城市化其實是農民工的城市化，如果沒有 4 億 多的農民轉移到城市，房地產業(yè)就不可能有大的發(fā)展，中國經(jīng)濟也就 不會有質的轉變。這部分人在城市中占有相

3、當大的比重，并將成為城 市居住者中的大多數(shù)，必須予以高度重視。然而，現(xiàn)實情況是，二元社會條件下的中國房地產市場將向兩極化方 向發(fā)展。高端是城市投資性的中國房地產市場，這部分人收入高，購 買力強，他們買房的目的不是住，而是投資增值，他們希望房價不斷 上漲。而低端市場上多為剛被城市化的人，他們收入低，購買力弱， 買房就是為了居住。這些人希望房價穩(wěn)定或在可能的情況下降低。但 收入差距較大的現(xiàn)實讓很多低收入者只能望房生畏，二元社會結構不 斷加劇。中國傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結構在當前城市化的進程中已經(jīng)演化成新的雙重 二元結構，即傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元結構與城市內部二元結構并列。從新型二 元結構的角度看，當前老百姓之所以買

4、不起房，既有房價非理性上漲 的因素，也有收入太低的緣故。從長遠看，雙重二元結構的收入分配 結構不僅制約著中國房地產市場的健康發(fā)展，還會引發(fā)社會不安定因 素，影響社會和諧。隨著二元社會結構的不斷加劇，中國房地產價格也呈現(xiàn)出兩極化的發(fā) 展趨勢。改變二元社會結構、改善收入分配兩極分化的格局將成為中 國房地產市場健康發(fā)展的前提。2.宏觀調控還未達到預期效果，影響整個社會經(jīng)濟環(huán)境自 2004 年以來，中國開始陸陸續(xù)續(xù)地實行對中國房地產市場的調控， 但效果不明顯，沒有真正實現(xiàn)宏觀調控的預期效果。房價由于對土地 供給的控制仍有可能繼續(xù)升高，房地產商連續(xù)炒作控制輿論，中國房 地產市場泡沫還有繼續(xù)發(fā)展蔓延的趨勢，影響中國房地產市場走勢的 主導力量還在不斷增強，銀行貸款收縮效果不明顯。如果土地利用計 劃和房屋拆遷計劃得以嚴格執(zhí)行，供需差距進一步擴大，房價上漲仍 可能持續(xù)。部分企業(yè)開發(fā)資金短缺，供應總量和供應速度下降，信貸 收縮加大了開發(fā)商的融資成本和風險。從投資角度看，只要房地產投 資收益率高于存款利率，資金就有可能流入中國房地產市場，房價就 存在繼續(xù)上漲的理由。最近，在對中國房地產